KAPITALMARKNADSPRESENTATION 24 JANUARI 2019

KAPITALMARKNADSPRESENTATION 24 JANUARI 2019

DAGENS AGENDA Position, möjligheter, mål och strategi Finansiella förutsättningar och finansiering Frågor PAUS Fastighetsbestånd, värdeförädling och projekt Spännande möjligheter för transaktioner Summering Frågor CAROLINE AREHULT, VD PETER ANDERSON, CFO ANNIKA EKSTRÖM, FASTIGHETSCHEF ANNA ALSBORGER, TRANSAKTIONSCHEF CAROLINE AREHULT, VD HEMFOSA 2.0

KONCERNLEDNINGEN Caroline Arehult, VD Peter Anderson, CFO Anna Alsborger, Transaktionschef Annika Ekström, Fastighetschef Linda Eriksson, Finanschef

HEMFOSA 2.0 Caroline Arehult, VD

REVOLUTION

VISION Vi ska vara där samhället är och tillhandahålla de bästa fastigheterna till de viktigaste människorna. AFFÄRSIDÉ Hemfosa ska med lokal närvaro förvärva, långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta samhällsfastigheter i Norden.

LOKALA OCH NORDISKA FINLAND 5% NORGE 26% 35,6 MDKR SVERIGE 69% Fastighetsvärde 30 sep 2018 7

SPECIALISERADE OCH DIVERSIFIERADE SAMHÄLLSFASTIGHETER Hemfosas definition 70% Skola Vård/omsorg Fastigheter där direkt eller indirekt skattefinansierade hyresgäster står för minst 70 procent av hyresintäkterna 8 Rättsväsende Offentliga kontor

STABILT OCH SPÄNNANDE SAMHÄLLSFASTIGHETER FÖRDELAR Säker avkastning Långa hyresavtal Stabila hyresnivåer Låg omflyttning Låg konjunkturkänslighet Goda finansieringsmöjligheter

EN AFFÄRSMODELL MED LÅG RISK FÖRVALTNING Omförhandlingar D&U-optimering Skattefinansierade hyresgäster FASTIGHETS- UTVECKLING Nyuthyrningar Projekt Portföljoptimering Hyresgästerna har långsiktiga behov långsiktigt säkrad finansiering FINANSIERING Optimera kapitalstruktur TRANSAKTION Förvärv Försäljningar 10

HEMFOSA MARKNAD 11

DEMOGRAFISKA UTMANINGAR SVERIGE BEFOLKNING, MILJONER NORGE BEFOLKNING, MILJONER FINLAND BEFOLKNING, MILJONER 10,4 11,2 8,1 8,3 8,6 8,9 9,4 3,9 4,1 4,2 4,5 4,9 5,4 5,9 4,6 4,8 5,0 5,2 5,4 5,5 5,6 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 Källa: SCB (Statistiska Centralbyrån, Sverige) 1970 1980 1990 2000 2010 Källa: SSB (Statistisk Sentralbyrå, Norge) 2020 2030 1970 1980 1990 Källa: Tilastokeskus (Statistikcentralen, Finland) 2000 2010 2020 2030 12

STORA BEHOV ANTAL PLANERADE INVESTERINGSOBJEKT I 246 SVENSKA KOMMUNER PERIODEN 2017-2020 INVESTERINGSBEHOV: ÖKNING I ANTAL ENHETER TILL 2026 Förskolor Grundskolor Gymnasieskolor Äldreboenden Gruppbostäder Badhus Idrottsanläggningar 0 200 400 600 800 Förskolor Grunskolor Gymnasieskolor Äldreboenden Vårdcentraler 0 200 400 600 800 Källa: Sveriges Kommuner och Landsting. Från Offentliga fastigheter, maj 2018 Källa: Regeringskansliet Finansdepartementet: Det Ekonomiska Läget, juni 2018. Data från SCB. 13

EN MARKNAD MED STOR POTENTIAL Sverige Sverige Norge Finland Norge 1 000 mdkr 20% Finland Värde samhällsfastigheter, cirka Andel av samhällsfastigheter som ägs av privata aktör, cirka Källa: Boverket och Sveriges Kommuner och Landsting

HEMFOSA MÅL OCH STRATEGIER

VÄXA TILL 50 MDKR INOM 5 ÅR TILLVÄXT FASTIGHETS- PORTFÖLJ 35,6 MDKR NETTO- FÖRVÄRV cirka 70% PROJEKT cirka 30% 50 MDKR INOM 5 ÅR MINST 10% ÖKNING AV UTDELNINGSBART RESULTAT PER ÅR I SNITT TILLVÄXT MED BIBEHÅLLEN LÅG RISK 16

TILLVÄXT MED LÖNSAMHET NETTOFÖRVÄRV cirka 70% PROJEKT cirka 30% FASTIGHETS- PORTFÖLJ 35,6 MDKR I nivå med tidigare Extra fokus Finland Ökad volym Egen regi och samarbeten Baserat på hyresavtal Förädling av befintligt bestånd Markanvisningar Koncept 50 MDKR INOM 5 ÅR MARKNAD MED POTENTIAL 17

EVOLUTION Hemfosa 1.0 Kassaflödesorientering Låg risk Nordisk marknadsnärvaro Snabbhet Egen lokal förvaltning Transaktionsfokus Addera Strukturerad tillväxt av samhällsfastigheter MER Finland MER projekt MER långsiktighet och hållbarhet MER struktur t.ex. koncept MER samarbeten HEMFOSA 2.0 18

HEMFOSA FINANSIELL ÖVERSIKT Peter Anderson, CFO

ETT FASTIGHETSBOLAG MED LÅG RISK Stabila kassaflöden Säkra hyresflöden Hyresgästdiversifiering Geografiskt diversifierade Finansiellt diversifierade

STARK BALANSRÄKNING OCH GOD LIKVIDITET Stark balansräkning God likviditet ger bra beredskap och handlingsutrymme Substansvärde per stamaktie (EPRA NAV) 73 kronor BALANSRÄKNING mdkr 30 sep 2018 Fastigheter 35,6 Kassa 1,5 Tillgångar 37,1 Eget kapital 13,0 Räntebärande skulder 22,4 Övriga skulder 1,7 Eget kapital och skulder 37,1

HÖG OCH STABIL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 73% överskottsgrad 5,4% direktavkastning Arbetar ständigt med att förbättra intjäningen INTJÄNINGSFÖRMÅGA mkr 30 sep 2018 Hyresintäkter 2 605 Fastighetskostnader -630 Fastighetsadministration -63 Driftnetto 1 912 Centraladministration -129 Andel i intresseföretags resultat 10 Finansnetto -492 Förvaltningsresultat 1 300

MÅL: 50 MDKR I FASTIGHETSBESTÅND INOM FEM ÅR 15 mdkr ökning i fastighetsvärde på fem år 10-11 mdkr från förvärv (cirka 70%) 4-5 mdkr från projekt (cirka 30%) Inga värdeförändringar inräknade mdkr 60 50 40 30 20 10 35 mdkr 50 mdkr 0 Befintligt bestånd Förvärv Bestånd 2023 Projektutveckling

LÖNSAM TILLVÄXT MED BEGRÄNSAD RISK Investeringarna ska höja vår lönsamhet och ha begränsad risk Projekt Med säkrade och långa hyresavtal Förvärv Möjligheter där konkurrensen inte är som störst Lönsamhet växer snabbare än volym Utdelningsbart resultat Fastighetsvärde År 1 År 2 År 3 År 4 År 5

TILLVÄXT I UTDELNINGSBART RESULTAT PER AKTIE Nytt finansiellt mål Aktieägarperspektiv det som påverkar utdelningen Fokus på kassaflödesgenerering Minst 10% tillväxt i utdelningsbart resultat per aktie (cash earnings per share, CEPS) >10% PER ÅR I GENOMSNITT Utdelningsbart resultat: Förvaltningsresultat, exklusive resultatandel från joint ventures och efter betald skatt

NY UTDELNINGSPOLICY Tillväxtstrategin utgår från en stor potential i marknaden och möjlighet till god avkastning UTDELNINGSPOLICY cirka 40% av utdelningsbart resultat Utdelningsbart resultat: Förvaltningsresultat, exklusive resultatandel från joint ventures och efter betald skatt 26

NY NIVÅ PÅ UTDELNING FORTSATT KONKURRENSKRAFTIG Lägre utdelningsnivå Goda tillväxtmöjligheter Konkurrenskraftig direktavkastning 4 3,5 3 2,5 Direktavkastning, % 40% på utdelningsbart resultat, intjäning Q3 2018 Hög tillväxt i utdelningsbart resultat 2 1,5 1 0,5 0 Balder Sagax B Fabege Wallenstam Fastighetspartner Atrium Ljungberg Wihlborgs Castellum Hemfosa Kungsleden Beslutad utdelning på stämmor 2018 dividerat med börskurs 31 dec 2018. Uppgift för Hemfosa är beräknad på intjäningsförmåga per Q3 2018

OFÖRÄNDRADE RISKBEGRÄNSNINGAR RISKBEGRÄNSNINGAR Belåningsgrad cirka 60% mdkr Riskbegränsningar Utfall 30 sep 2018 Belåningsgrad Cirka 60% 59% Soliditet Minst 30% 35% Räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,2 ggr Soliditet minst 30% Räntetäckningsgrad minst 2 ggr 28

HEMFOSA FINANSIERING

DIVERSIFIERAD LÅNESTRUKTUR Ett flertal finansieringskällor Möjlighet växa inom alla finansieringsformer FINANSIERINGSSTRUKTUR, 30 SEP 2018 7%1% 9% 26% 13% 18% 26% Bank 1 Bank 2 Bank 3 Bank 4 Obligation Certifikat Övrigt

KAPITALBINDNING OCH FÖRFALLOSTRUKTUR Per 30 sep 2018 Genomsnittlig återstående kapitalbindning 3,0 år Bra spridning på förfallotillfällen Obligationer förfaller 2019 Q4 och 2020 Q3 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2019 2020 2021 2022 2023- Nominellt belopp, mkr Andel, % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

RÄNTEBINDNING OCH RÄNTESÄKRING Per 30 sep 2018 Genomsnittlig återstående räntebindning 1,6 år Räntesäkrad andel av skulderna 62%, främst genom räntetak Genomsnittlig ränta 2,05% bild

FINANSIERING AV TILLVÄXT Egengenererade medel 6-7 mdkr (efter utdelningar) 60 50 35 mdkr 50 mdkr 8-9 mdkr via nyoch refinansiering Oförändrad belåningsgrad Inga nyemissioner förutsätts 40 30 20 10 0 Befintliga lån Utdelningar Eget kapital Nettovinst Nya lån Bestånd 2023

BELÅNINGSGRADEN OFÖRÄNDRAD Målet för belåningsgrad är fortsatt cirka 60%. Nivån balanserad givet vår låga risknivå Net debt/ebitda cirka 12 ggr per Q3 2018 70 60 50 40 30 20 10 0 16 14 12 10 8 6 4 2 0 61 62 BELÅNINGSGRAD, % 56 57 59 20142 2015* 2016* 2017* Q3 2018 14,3 NET DEBT/EBITDA **, ggr 11,7 11,3 11,2 11,7 2014* 2015* 2016* 2017* Q3 2018 intjäning * Inklusive Nyfosa ** EBITDA = Förvaltningsresultat exklusive joint venture-resultat och finansnetto

MER GRÖN FINANSIERING Grönt lån vid finansiering av specialistsjukhus vid Gardermoen Stor efterfrågan på grön finansiering fler långivare och lägre ränta Mål att fler fastigheter uppfyller kriterier för grön finansiering

STEG MOT MÅLEN För att finansiera tillväxten behövs 8-9 mdkr lånas upp de närmaste fem åren Mix av nya banklån, ökning av volym vid refinansiering och obligationer Grön finansiering

FRÅGOR

HEMFOSA FASTIGHETSBESTÅND OCH PROJEKTVERKSAMHET Annika Ekström, Fastighetschef

ETT DIVERSIFIERAT OCH SPECIALISERAT FASTIGHETSBESTÅND TOTALT FASTIGHETSVÄRDE OCH PER KATEGORI DE 2o STÖRSTA FASTIGHETERNA 81% AV FASTIGHETSBESTÅNDET I 15 STÖRRE STÄDER Skolor Vård/omsorg Rättsväsende Offentliga kontor Kommersiella kontor Övrigt 29% 9% 3% 35,6 mdkr 14% 24% 21% Stockholm Oslo Helsingfors Göteborg Norrköping Sundsvall Örebro Karlstad Kristianstad Oslo Stockholm Göteborg Malmö Helsingfors Karlstad Sundsvall Uppsala Västerås Norrköping Bergen Örebro Umeå Luleå Åbo Per 30 september 2018 Motsvarande 37% av fastighetsvärdet

STABILA HYRESGÄSTER HYRESVÄRDE 2,8 mdkr Per 30 september 2018 BLAND DE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA Kommuner Polisen Arbetsförmedlingen Domstolsverket Norska arbets- och välfärdsmyndigheten Mittuniversitet Kriminalvården Migrationsverket 40

LÅNGA HYRESAVTAL OCH HÖG UTHYRNINGSGRAD Långa avtal återstående löptid 6,7 år Låga vakanser total 94,4 % i uthyrningsgrad Ger långsiktighet i verksamheten 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR, MKR 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 >2025 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% UTHYRNINGSGRAD* 2014 2015 2016 2017 2018-Q3 * Inkl Nyfosa t o m Q2 2018, från Q3 2018 endast Hemfosa

LOKAL NÄRVARO OCH STARKA RELATIONER Hemfosas lokala närvaro leder till affärsmöjligheter 13 kontor i Sverige 5 kontor i Norge 1 kontor i Finland Totalt 19 lokalkontor

OFFENTLIGA KONTOR Hemfosas största kategori 75 fastigheter om 605 000 kvm 30% av hyresvärdet (832 mkr) Uthyrningsgrad 95% och kontraktslängd 4,3 år 10,3 mdkr i fastighetsvärde Söderbymalm 3:486, Handen TRE STÖRSTA HYRESGÄSTER 30 september 2018 Hyresintäkter NAV - Arbeids- og velferdsforvaltningen 67 mkr Migrationsverket 60 mkr Arbetsförmedlingen 36 mkr

SKOLOR FRÅN GRUNDSKOLA TILL UNIVERSITET Hemfosas näst största kategori 88 fastigheter om 475 000 kvm 23% av hyresvärdet (640 mkr) Uthyrningsgrad 94% och kontraktslängd 8,5 år 8,5 mdkr i fastighetsvärde Åkroken 1, Sundsvall TRE STÖRSTA HYRESGÄSTER 30 september 2018 Hyresintäkter Härnösands Kommun 68 mkr Høgskolen i Oslo og Akershus 55 mkr Pysslingen (AcadeMedia) 51 mkr

VÅRD OCH OMSORG FRÅN FÖRSKOLA TILL SPECIALISTSJUKHUS 124 fastigheter om 315 000 kvm 17% av totala hyresvärdet (470 mkr) Uthyrningsgrad 98% och kontraktslängd 12,8 år 7,3 mdkr i fastighetsvärde Gardermoen Campus, Oslo TRE STÖRSTA HYRESGÄSTER 30 september 2018 Hyresintäkter LHL Eiendom AS (Gardermoen specialistsjukhus) 111 mkr Härnösands Kommun 43 mkr Espira (förskolor i Norge) 21 mkr

RÄTTSVÄSENDE POLIS OCH DOMSTOLAR Specialanpassade fastigheter 41 fastigheter om 278 000 kvm 15% av totala hyresvärdet (415 mkr) Uthyrningsgrad 95% och kontraktslängd 4,1 år 5,1 mdkr i fastighetsvärde Nannylund 1, Eksjö TRE STÖRSTA HYRESGÄSTER 30 september 2018 Hyresintäkter Polismyndigheten 138 mkr Sveriges Domstolar 103 mkr Politiet 35 mkr

KOMMERSIELLA KONTOR Huvudsakligen centralt belägna kontorsfastigheter i större tillväxtkommuner 24 fastigheter om 250 000 kvm 11% av hyresvärdet (299 mkr) 48% av hyresintäkterna från samhällsverksamheter Uthyrningsgrad 86% och kontraktslängd 4,1 år 3,3 mdkr i fastighetsvärde Gamlestaden 2:5, Göteborg TRE STÖRSTA HYRESGÄSTER 30 september 2018 Hyresintäkter Finska Röda Korset (Blodcentralen) 31 mkr Telia Sverige AB 30 mkr Lantmännen 9 mkr

HÅLLBARHET I FÖRVALTNINGEN Mittuniversitetet Arbetar aktivt med att ständigt utveckla fastighetsbeståndet Energieffektivisering i fokus MÅL: Minska den totala energiförbrukningen (kwh) med 3% per år i jämförbart bestånd och klimatjusterat ENERGIPROJEKT I SUNDSVALL Energibrunn i fastigheten Åkroken 1, Sundsvall Besparing på 2/3 av energiförbrukningen, cirka 2 mkr/år

EN VÄXANDE PROJEKTVERKSAMHET Förstärkning av organisation inom projekt Utvärdera möjligheter för varje fastighet Detaljplaner/byggrätter Orkestern 2, Norrköping

HEMFOSA BYGGER SOCIALTJÄNSTENS HUS I VÄSTERÅS Hemfosa bygger Socialtjänstens hus på egen mark i Västerås. Hemfosas förslag vann uppdraget vid en upphandling med motiveringen: Funktion och gestaltning Kompetens och kundorientering Hållbarhetsperspektiv Hyresgäst Västerås Stad Uthyrbar yta 7 800 kvm Årligt hyresvärde Cirka 15 mkr Avtalslängd 15 år efter färdigställande Projektstart Q2 2019

STEG MOT MÅLEN Genomlysning av hela fastighetsportföljen 2019 Stärka projektorganisationen Utveckla typkoncept

HEMFOSA TRANSAKTIONER Anna Alsborger, Transaktionschef

TRANSAKTIONSMARKNADEN FÖR SAMHÄLLSFASTIGHETER Hög aktivitet på transaktionsmarknaden under 2018 i såväl Sverige som Norge och Finland TRANSAKTIONER SVERIGE TRANSAKTIONSVOLYM, AFFÄRER ÖVER 40 MKR 250 200 100 80 TRANSAKTIONER NORGE TRANSAKTIONSVOLYM Strukturaffärer bidrar till höga transaktionsvolymer mdr SEK 150 100 50 mdr NOK 60 40 20 Historiskt stor andel samhällsfastigheter i Finland 0 12 2016 2017 2018 TRANSAKTIONER FINLAND TRANSAKTIONSVOLYM 0 2016 2017 2018 Samhällsfastigheter Övrigt 10 8 mdr EUR 6 4 2 0 2016 2017 2018

KOMMUNER MÅSTE FRIGÖRA KAPITAL FÖR NYA INVESTERINGAR OCH DRIFT Sverige Sverige Norge Finland Norge Finland 69% +10% Andel kommuner som överväger fastighetsförsäljningar Planerad ökning av kommunernas befintliga bestånd perioden 2018-2021 genom byggnation Källa: NAI Svefas kommunenkät 2016 Källa: Enkät SKL, enligt SKL:s chefsekonom Annika Wallenskog (podcast: Snåret)

HEMFOSAS STYRKOR INOM TRANSAKTION Samhällsfastigheter i våra kategorier ger stor palett av affärsmöjligheter Långsiktighet och stabil finansiell ställning gör det möjlig att investera även i mindre städer Stark lokal organisation fångar upp affärer i tidigt skede Platt organisation med korta och snabba beslutsvägar Hemfosa har förvärvat samhällsfastigheter för 2 4 mdkr/år de senaste tre åren

MÖJLIGHETER SVERIGE Enormt behov av samhällsfastigheter Utnyttja vår lokala, breda förankring för affärsgenerering Strategiska samarbeten med projektutvecklare

MÖJLIGHETER NORGE En av de största aktörerna inom samhällsfastigheter Relativt omogen marknad Nyttja vår starka marknadsnärvaro och fortsätta växa

MÖJLIGHETER FINLAND Goda tillväxtmöjligheter inom samtliga kategorier Kommuner öppnar upp för försäljningar Renoveringsskuld hos såväl kommuner som privata ägare SOTE -reformen

STEG MOT MÅLEN Öka aktiviteten i Finland Utveckla samarbeten med projektutvecklare Såväl styckeförvärv som större portföljaffärer Löpande analys av mest intressanta orter för förvärv Förvaltningsorganisation genererar affärer

SAMMANFATTNING HEMFOSA 2.0

LÖNSAM TILLVÄXT FASTIGHETS- PORTFÖLJ 35,6 MDKR 50 MDKR INOM 5 ÅR MINST 10% ÖKNING AV UTDELNINGSBART RESULTAT PER ÅR I SNITT TILLVÄXT MED BIBEHÅLLEN LÅG RISK MARKNAD MED POTENTIAL 61

FRÅGOR