AP Fastigheter Årsredovisning 2007

AP Fastigheter Årsredovisning 2007

INNEHÅLL 2 AP Fastigheter i korthet 3 Året som gått 4 VD intervju 8 Om AP Fastigheter 12 AP Fastigheters omvärld 16 Verksamheten 19 Projektutveckling 20 Stockholms innerstad 22 Stockholms ytterområde 24 Uppsala 26 Göteborg 28 Förvaltningsstrategi 30 Hållbart samhällsansvar 38 Marknadsvärde 41 Finansiering 45 Risker och möjligheter 48 Femårsöversikt 50 Kvartalsöversikt Innehåll årsredovisning 53 Förvaltningsberättelse 56 Koncernens resultaträkning 58 Koncernens balansräkning 60 Koncernens förändring av eget kapital 61 Koncernens kassafl ödesanalys 62 Moderbolagets resultat- och balansräkning, förändring av eget kapital och kassafl ödesanalys 64 Noter 82 Förslag till vinstdisposition 83 Revisionsberättelse 84 Bolagsstyrningsrapport 90 Styrelse 91 Ledning och revisorer 92 Defi nitioner Fastighetsförteckning i särskild publikation samt på www.apfastigheter.se AP Fastigheter är ett svenskt bolag som lyder under svenska lagar. Alla värden uttrycks i svenska kronor. Miljoner kronor förkortas mkr, miljarder kronor mdkr och tusen kronor tkr. Om inte annat anges avser redovisade uppgifter 2007 och uppgifter inom parentes 2006. Data om marknader är AP Fastigheters egna bedömningar, om inte en specifi k källa anges. AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 1

AP Fastigheter i korthet 1. Fakta AP Fastigheter Marknadsvärde, mkr 39 682 Antal fastigheter 175 Total area, tkvm 1 891 Hyresvärde, mkr 3 143 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 90 Antal medarbetare 272 2. Uthyrningsbar area Kontor, 50% (50) Handel, 7% (6) Bostäder, 27% (27) Övrigt, 16% (17) 3. Marknadsvärde per geografisk marknad AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna. Innehavet är en andel av pensionsfondernas totala placeringar som uppgick till cirka 880 mdkr vid årsskiftet. Affärsidén är att äga, utveckla och förvalta fastigheter i svenska storstadsregioner. AP Fastigheter ägde vid utgången av 2007 fastigheter i Stockholm, Göte borg och Uppsala till ett värde av 39,7 mdkr. Fastighetsbeståndet bestod till 64 procent av kontor, 15 procent bostäder, 14 procent handel och 7 procent övrigt. Det totala hyresvärdet uppgick till 3 143 mkr. Beståndet i Stockholm utgörs främst av kontorsfastigheter belägna i city samt i attraktiva närförorter som Nacka Strand, Tellus vid Telefonplan, Kista, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand. Stockholm, 69% (68) Uppsala, 17% (18) Göteborg, 14% (14) I Göteborg karakteriseras beståndet av handelsfastigheter i city, bland annat Arkaden och delar av Nordstan, men också av kontorsfastigheter i övriga delar av centrala Göteborg. 4. Marknadsvärde per fastighetskategori Kontor, 64% (64) Beståndet i Uppsala har sin tyngdpunkt på bostäder, bland annat Studentstaden, men innehåller även kommersiella fastigheter i city samt Uppsala Science Park. Handel, 14% (13) Bostäder, 15% (15) Övrigt, 7% (8) 2 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007

Året som gått RESULTAT 2007 Årets resultat efter skatt uppgick till 3 295 mkr (4 103), motsvarande ett resultat per aktie om 82,38 kronor (102,58). Resultat före skatt uppgick till 4 669 mkr (5 323), varav värdeförändringar från förvaltningsfastigheter utgjorde 3 568 mkr (3 722). 5. Nyckeltal Mkr 2006 2007 Nettoomsättning 3 343 2 805 Driftnetto 2 209 1 732 Resultat före skatt 5 323 4 669 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 35 333 39 682 Nettoinvestering 620 773 FÖRVALTNINGSVERKSAMHET Driftnettot uppgick till 1 732 mkr (2 209). Driftnettot för 2006 inkluderade engångseffekter i hyresintäkterna från förtidslösen av hyreskontrakt, vilket även haft en påverkan på uthyrningsgraden under 2007. I ett jämförbart bestånd och rensat för dessa engångseffekter ökade driftnettot under 2007 med 2 procent jämfört med 2006. 6. Totalavkastning, totalt bestånd % 20 15,8 16,6 15,2 15,3 15 11,2 11,8 11,3 10,4 10 5 FINANSNETTO Trots stigande marknadsräntor har effekten på AP Fastigheters kostnad för upplåning varit begränsad med ett finansnetto för 2007 om 559 mkr ( 547). Det förklaras av den jämfört med branschen i övrigt långa räntebindningstiden för låneport följen. 0 1 år 3 år 5 år AP Fastigheter SFI 10 år MARKNADSVÄRDE Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 3 568 mkr (3 722). Den fortsatt höga värdeförändringen förklaras främst av sänkta direktavkastningskrav och stigande marknadshyror. Under 2007 ökade värdet i totalt bestånd med 10,0 procent (11,5). PROJEKTUTVECKLING Fokus under året har varit på fastighetsförädling och projekt. Exempel på genomförda projekt under året är färdigställandet av en ny kontorsfastighet till Ericsson i Kista och studentbostäder vid Telefonplan. Ett fl ertal större anpassningar av lokaler för nya hyresgäster har också genomförts. Totala investeringar i fastigheter har under året uppgått till 819 mkr (626). AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 3

VD INTERVJU AP Fastigheters nye VD Fredrik Wirdenius tror på en stark hyresmarknad även under 2008 Den 15 januari 2008 efterträdde Fredrik Wirdenius Per-Håkan Westin som VD för AP Fastigheter. I detta VD-ord samtalar de om det gångna året, framtiden och de utmaningar som företaget står inför. Per-Håkan Westin, hur ser du på resultatet för 2007? Resultatet, 4 669 mkr före skatt, är ett av de bästa som företaget någonsin har uppvisat. Det fi nns fl era skäl till det starka resultatet. Det främsta är värdestegringen som uppgick till 10 procent för ett totalt bestånd. Den goda värdeutvecklingen förklaras delvis av en stark marknad, men den beror även på att vi har varit rätt positionerade och har förvaltat beståndet väl. Vi äger således rätt typ av fastigheter på rätt delmarknader. En stark insats från vår förvaltningsorganisation har dessutom bidragit till den positiva värdeutvecklingen. Driftnettot på 1 732 mkr är också bra med hänsyn till omständigheterna och motsvarar en direktavkastning på 4,8 procent. Det är lägre än driftnettot för 2006 och förklaras av att några större hyresgäster löste sina hyreskontrakt i förtid, vilket gav oss engångsintäkter under 2006. Vid bedömning av driftnettot ska också beaktas att vi har en förhållandevis hög vakansgrad på 10 procent i genomsnitt och 11 procent med bostadsandelen undantagen. Vakansgraden förklaras till viss del av de lokaler som friställdes genom lösen av hyreskontrakt under 2006, men den är också ett resultat av att vi medvetet har tömt ett antal fastigheter för att kunna bygga om och utveckla dem. Genom dessa vakanser har vi en stor potential till driftnettoförbättring. Fredrik Wirdenius, hur tror du att hyresmarknaden kommer att utvecklas framöver? Jag tror att den kommer att fortsätta att utvecklas positivt med sjunkande vakanser och stigande hyror som resultat. Det är som Per-Håkan säger att hyresmarknaden ligger sent i konjunkturcykeln. Rimligtvis borde det innebära en fortsatt stark efterfrågan på kontors- och butikslokaler under 2008. Det fi nns dock ett antal frågetecken. Ett gäller vad de långsiktiga effekterna blir på tillväxt och sysselsättning av den fi nansiella oro som under en tid spritt sig i vår omvärld. Det fi nns en risk för att den kan ge bestående effekter på företagens tillväxtplaner, vilket givetvis påverkar vår verksamhet negativt. Ett annat frågetecken gäller hur stort tillskottet av nya lokaler blir på framför allt Stockholmsmarknaden under de kommande åren. En hel del nya projekt planeras och det spär på utbudet av lokaler. Min grundsyn är trots allt positiv när det gäller utvecklingen under de närmaste åren och en faktor som bidrar till min optimism när det gäller AP Fastigheter är strukturen på vårt fastighetsbestånd. Flertalet fastigheter ligger i attraktiva lägen och är i bra skick. Under de senaste åren har vi sett en tendens som tydligt pekar på att skillnaden mellan att hyra ut bra och mindre bra objekt ökar. Till en bra lokal går det alltid att hitta hyresgäster. Vad krävs för att AP Fastigheter ska behålla hyresgästerna och fylla vakanserna? Vi måste fortsätta att utveckla och anpassa våra lokaler efter marknadens och framför allt våra befi ntliga kunders behov. Det är viktigt för både oss och kunderna att de kan växa och utvecklas i vårt fastighetsbestånd. Hur vill du kommentera utvecklingen på hyresmarknaden under 2007? Uthyrningen fungerade bra och totalt tecknades hyreskontrakt till en sammanlagd årshyra på 163 mkr. En stor del av våra vakanser återfi nns i Stockholms ytterområden där vi dock känner av en ökad efterfrågan. Vi har till exempel tecknat kontrakt med ett fl ertal företag vid Telefonplan, vi har fått in de första hyresgästerna i Designens Hus och vi får löpande in nya hyresgäster i Nacka Strand. Ett fl ertal nya kontrakt har också tecknats i Alvik Strand samt i Solna och Sundbyberg. Även i Uppsala och i Göteborg har vi tecknat fl era intressanta kontrakt under 2007, bland annat i kvarteret Svava i Uppsala och i Nordstan i Göteborg. Det som är viktigt för oss är dynamiken i näringslivet på de orter där vi fi nns. Det är när företag anställer fl er medarbetare, expanderar och förändrar som de behöver nya lokaler. Hyresmarknaden ligger sent i konjunkturcykeln, vilket innebär att det alltid tar ganska lång tid innan en konjunkturförändring påverkar nyuthyrningen. Att ha en stabil och långsiktig hyresvärd uppskattas av den som hyr lokaler. Transaktionstakten på den svenska fastighetsmarknaden har varit extremt hög under de senaste åren och fl era fi nansiellt drivna och ofta kortsiktiga aktörer har kommit in i marknaden. I många fall är det aktörer utan någon egen förvaltningsorganisation på plats. Här har vi stora konkurrensfördelar som vi kommer att dra nytta av framöver. Vi har en förvaltningsorganisation som garanterar att vi alltid fi nns nära kunden och vi är långsiktiga i våra åtaganden. Våra kunder ska veta att de inte behöver fi nna sig i att deras hyreskontrakt indirekt fungerar som en ren handelsvara. För att lyckas på hyresmarknaden måste man också enligt min uppfattning uppfylla två grundförutsättningar. Det gäller självklart att ha bra och attraktiva objekt att hyra ut, men det gäller även att ha medarbetare med rätt inställning och attityd. Medarbetarna måste vara hungriga, utvecklingsinriktade och brinna för sin uppgift. Viktigt är också att ha en tydlig försäljningskultur i bolaget. Att på olika sätt bidra till att våra lokaler hyrs ut 4 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007

VD INTERVJU AP Fastigheters förre vd Per-Håkan Westin och nye vd Fredrik Wirdenius. AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 5

VD INTERVJU ska ha högsta prioritet hos alla inom företaget oavsett om man ingår i ledningen eller arbetar som fastighetstekniker. Alla måste fånga upp möjligheter till uthyrning och vi måste vara lyhörda både för nya kunders och befi ntliga hyresgästers önskemål och behov. Den första förutsättningen med bra och attraktiva objekt uppfyller vi helt klart. Nu gäller det att vi också säkerställer den andra med rätt inställning. Då är jag övertygad om att resultatet kommer. Per-Håkan, det har varit oroligt på de finansiella marknaderna den senaste tiden. Hur har fastighetsmarknaden påverkats av detta? Fastighetsmarknaden har självklart påverkats av det som har hänt på de finansiella marknaderna, men än så länge bara i begränsad omfattning i vårt land. Om man ser till Storbritannien där oron har varit betydligt större än här, sjönk fastighetsvärdena något under andra halvåret 2007. Denna nedgång föregicks dock av en uppgångsfas som var mycket kraftigare än den som vi fi ck uppleva här i Sverige. För vårt innehav fortsatte fastighetsvärdena att stiga även under andra halvåret, om än inte lika kraftigt som under det första. Nu har den finansiella krisen visat sig större och blivit mer utdragen än vad man kunde tro i början och det får säkert återverkningar även på våra marknader. Det finns dock mothållande krafter i form av den än så länge relativt starka hyresmarknaden samt förhållandet att kaptal i stor omfattning fortfarande vill söka sig till fastighetsmarknaden. Osäkerheten på fastighetsmarknaden ligger just i hur dessa krafter kommer att balansera varandra. som genomfördes för några år sedan med uppdelning i ett fi nansiellt och ett operativt perspektiv, med hög grad av specialisering inom respektive del. Det fi nansiella perspektivet ansvarar nu för strategisk portföljförvaltning, fi nansiering, transaktioner och projektutveckling medan det operativa perspektivet ansvarar för fastighetsförvaltning, kundrelationer, teknik och service, uthyrning och fastighetsutveckling. Den organisatoriska uppdelningen gör det lättare för respektive del att fokusera och bli bra på det man gör, vilket bland annat innebär att de som exempelvis ansvarar för kundkontakter nu kan koncentrera sig helt på detta. För att bli riktigt bra på kund- och servicefokus gäller det också som Fredrik är inne på att ha medarbetare med rätt attityd och som verkligen förstår betydelsen av att ha nöjda kunder. Detta är något som vi har arbetat med under en längre tid och som vi har förbättrat. Det återspeglas bland annat i resultatet i Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index (NKI) där vi stadigt har förbättrat oss. Det är glädjande, men vi kan inte slå oss till ro med att vi nu har nått upp till en bra nivå, vi måste upp till en hög nivå. Att ha riktigt nöjda kunder är ett mycket viktigt konkurrensmedel. Fredrik, vad tror du om fastighetsmarknadens utveckling och när blir det köpläge för AP Fastigheter? Transaktionstakten på den svenska fastighetsmarknaden kommer att dämpas som en följd av den fi nansiella oron i vår omvärld. Jag tror att vi de närmaste åren i vart fall kan räkna med en lägre transaktionsvolym än toppåren 2006 och 2007. Marknaden kommer också att justera upp sina avkastningskrav, hur mycket är dock osäkert. Hur har fastighetsbranschen och AP Fastigheter utvecklats när det gäller kundarbetet och attityden till kunderna under din tid som VD? Fastighetsbranschen har jämfört med många andra branscher haft lite svårt att ta till sig det här med kund- och servicefokus. Mycket av fokus har istället lagts på teknikfrågorna. Ett operativt inriktat fastighetsbolag som vi har dock successivt blivit mycket bättre på att ta hand om våra befi ntliga kunder och locka till oss nya genom professionella försäljningsinsatser. I vårt fall togs ett steg till förbättring genom den organisatoriska uppdelning Om, och i så fall i vilken omfattning, de höjda avkastningskraven även leder till prisnedgång på våra delmarknader är mera osäkert, eftersom effekten kommer att uppvägas av en förväntad hyresuppgång. Jag tror dock att vi får räkna med sjunkande priser på fastigheter på mindre expansiva orter där potentialen på intäktssidan inte är lika stor. Jag tror också att intresset för den svenska marknaden bland de utländska aktörerna kommer att bestå. Det är en allmänt spridd uppfattning internationellt sett att den svenska fastighetsmarknaden är likvid och transparent och dessutom går det nu relativt bra för den svenska ekonomin. 6 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007

VD INTERVJU AP Fastigheter har gjort relativt få förvärv under de senaste åren, främst be ro ende på att man uppfattat prisnivån som hög. Man har istället byggt på fastighetsportföljen genom nya projekt. Vi analyserar ständigt olika investeringsmöjligheter och är beredda att göra förvärv. Av särskilt intresse är större strukturaffärer där vi kan utnyttja vår konkurrensfördel med fi nansiellt starka ägare. Vilken är din syn på hur ett effektivt kundarbete ska bedrivas i ett fastighetsföretag och hur kan AP Fastigheter utvecklas inom området? Arbetet måste bedrivas nära hyresgästerna och företagskulturen genomsyras av servicekänsla. Detta kräver en kundanpassad organisationsmodell med specialister inom olika områden, vilket AP Fastigheter har. Dessutom måste alla förstå sin roll i organisationen och vilka förväntningar som ställs. Företagets framgång bygger på varje enskild individs insatser. Per-Håkan, miljöarbetet kommer allt mer i fokus och fastigheter står för en stor del av landets energiförbrukning. Hur bra är AP Fastigheter på att ta hänsyn till miljön? Vi som är ett av de allra största fastighetsbolagen i landet har ett brett samhällsansvar, vilket inkluderar miljön. Det gäller allt från arkitektur och materialval när vi bygger eller renoverar fastigheter till hur vi hanterar uppvärmning, kyla, ventilation och avfall. Vi ser tre olika tydliga delar som påverkar miljön och vi har en helhetssyn på detta under begreppet Green Building Design. Det gäller god arkitektur, god energihushållning och låg miljöpåverkan samt utformning av den goda arbetsplatsen eller bostaden. Dessa faktorer kan mycket väl förenas i framtidsinriktade och miljöanpassade projekt med helhetssyn. Vissa länder har kommit långt på området. I bland annat Australien där jag hade förmånen att få göra ett studiebesök under förra året har man miljöklassat fastigheter i många år. Dit har vi inte nått i Sverige ännu, men det är på gång och AP Fastigheter ligger i framkant. Fredrik, vilken betydelse tror du att miljöfrågorna kommer att ha för fastighetsbranschen framöver och vad kan AP Fastigheter göra för att bli bättre inom området? Miljöfrågorna blir allt viktigare och det kommer in i olika delar i vårt arbete, i vår förvaltning, när vi utvecklar nya fastigheter och i våra medarbetares personliga agerande. AP Fastigheter har en unik möjlighet att utveckla miljö arbetet genom att vi har en långsiktig syn på alla våra investeringar. Investeringar i miljön kan ibland kräva en lång investeringshorisont för att ekonomiskt motiveras, och den långsiktigheten har vi. Vilka är de kritiska framgångsfaktorerna för AP Fastigheter? Ett starkt affärsmannaskap och ett gott ledarskap är viktiga framgångsfaktorer. För att utvecklas måste vi kunna attrahera, rekrytera och utveckla talangfulla medarbetare. Det är även viktigt att ha en kultur där medarbetarna har en helhetssyn och förstår vart företaget är på väg och sin egen roll i den utvecklingen. Detta i sin tur förutsätter att vi styr mot mål som alla förstår och känner att de kan vara med om att påverka. När jag började tränga in i AP Fastigheters organisation slogs jag av att här är ordning och reda och att de processer som krävs för att utveckla företaget i allt väsentligt fi nns på plats. Det vill jag påstå är unikt för branschen. Det är något som vi ska vara stolta över och fortsätta att vårda, eftersom det ger oss en mycket viktig konkurrensfördel på marknaden. Vad kommer du att fokusera på under 2008? Jag kommer att ha fokus på intäkter och uthyrning samt förvärv och strukturaffärer. Vidare kommer jag att fokusera på att de stora investeringar som vi är mitt inne i drivs och slutförs på ett effektivt sätt. Målet för 2008 är att förbättra den löpande intjäningsförmågan ytterligare jämfört med resultatet för 2007. Resultat före skatt exklusive värdeförändring ska därför överstiga de cirka 1 100 mkr som uppvisades för 2007. Stockholm i mars 2008 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 7

OM AP FASTIGHETER AP Fastigheter andel av AP-fondernas totala placeringar på cirka 880 mdkr AP Fastigheters uppdrag är att ge de fyra AP-fonderna en långsiktigt hög, riskavvägd avkastning från svenska fastighetsplaceringar. Det uppnås genom sex huvudstrategier som bland annat styr bolagets förvaltning, placeringar och finansiering. UPPDRAGET AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde APfonderna, genom AP Fastigheter Holding AB. Bolaget AP Fastigheter AB tillkom 1998 genom en bolagisering av dåvarande 1 3 AP-fondens svenska fastighetsinnehav. Syftet med innehavet är att ge en långsiktig, hög och riskavvägd avkastning till ägarna från tillgångsslaget fastigheter. Enligt placeringsstrategin ska detta uppnås genom att beståndet koncentreras till svenska storstadsregioner med goda tillväxtförutsättningar. Beståndet ska utgöras av fastighetskategorierna kontor, handel och bostäder. Fastighetsbeståndets storlek och sammansättning kan och bör variera över tiden beroende på marknadsförutsättningarna. AFFÄRSIDÉ AP Fastigheters affärsidé är att äga, utveckla och förvalta fastigheter i svenska storstadsregioner med goda tillväxtförutsättningar. Bolaget erbjuder tjänster som ger mervärde till företag och privatpersoner i Stockholm, Uppsala och Göteborg så att de kan bli framgångsrika i sin affärsverksamhet respektive sitt boende. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastig hetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergierna där emellan. MÅL Styrning sker genom mål som årligen fastställs av styrelse och ledning. Målen är defi nierade på både kort och lång sikt. Det övergripande målet är fi nansiellt. Mot detta styrs företaget genom en balanserad målbild med mål inom områdena kunder, medarbetare, processer och innovation. Målen defi nieras i företagets affärsplan och uppföljning sker under året med hjälp av indikatorer. Verksamhetsmål Styrelsen bestämmer årligen mål för avkastning och fi nansiella nyckeltal. Utdelningsnivån bestäms årligen bland annat baserat på bedömningar om framtida intjäning, transaktionsverksamhet och krav på räntetäckningsgrad. AP Fastigheter är delvis fi nansierat med externa medel. Den fi nansiella riskexponeringen som uppkommer genom lånen begränsas genom den fastställda fi nanspolicyn. Innovationsmål Innovationskraft i företagandet Innovativ och utvecklande arbetsplats VISION AP Fastigheter har en vision om attraktiva och hållbara stadsmiljöer där människor och verksamheter trivs och utvecklas. Processmål Ekonomiska/ finansiella mål Kundmål Branschens mest effektiva affärsprocesser för uthyrning, fastighetsutveckling, transaktioner och kundvård Lokalkunderna anser att AP Fastigheter bidrar till deras utveckling och affär Bostadskunder trivs i sitt boende Medarbetarmål Branschens mest attraktiva arbetsplats 8 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007

OM AP FASTIGHETER FINANSIELLT MÅL OCH UTFALL Mål 2007 och utfall Målet för 2007 var att den genomsnittliga totalav kastningen för den senaste 10-årsperioden skulle vara högre än den hos jämförbara konkurrenter. Måluppfyllnad mäts genom Svenskt Fastighetsindex. Den genomsnittliga avkastningen för denna period uppgick till 11,8 procent, jämfört med 11,3 procent i Svenskt Fastighetsindex. Målet är därför uppfyllt. Mål 2008 AP Fastigheter ska överprestera jämfört med övriga branschen. Måluppfyllnad mäts genom en jämförelse av totalavkastningen enligt Svenskt Fastighetsindex under rullande 3-, 5- och 10-årsperioder. AP Fastigheter ska också ge en avkastning på det egna kapitalet (efter skatt) som genomsnittligt, över en konjunkturcykel, är 5 procentenheter över den riskfria räntan. 7. Måluppföljning: Totalavkastning % 20 15,8 16,6 15,2 15,3 15 11,2 11,8 11,3 10,4 10 5 Prioriterade aktiviteter 2008 Behåll befi ntliga hyresgäster Uthyrning av vakanta lokaler Utveckla projekt på egen mark och i befi ntligt bestånd 0 1 år 3 år 5 år AP Fastigheter SFI 10 år KUNDMÅL OCH UTFALL Mål 2007 och utfall Målet för 2007 var att kunderna skulle anse att leverans och service har förbättrats sedan 2006. Måluppfyllnad mäts genom kundundersökningarna NKI och AktivBo. Målet för NKI var en ökning med 3 enheter, där utfallet blev oförändrat 74. Målet för AktivBo var en ökning med 2 enheter, där utfallet blev en ökning från 77 till 78. Målet är därför inte uppfyllt. Mål 2008 Kunderna ska anse att leverans och service har förbättrats sedan 2007. Målet är att NKI ska öka med minst 3 enheter och AktivBo med minst 2 enheter. Prioriterade aktiviteter 2008 Utveckla kundbemötandet Handlingsplaner baserat på kundundersökningar 8 Måluppföljning: Nöjd Kund Index, NKI 100 80 60 40 20 69 69 71 74 74 0 03 04 05 06 07 AP Fastigheter Branschsnittet MEDARBETARMÅL OCH UTFALL Mål 2007 och utfall Målet för 2007 var att medarbetarnöjdheten skulle hållas på samma höga nivå som 2006. Måluppfyllnad mäts genom medarbetarunder sökningen NMI. Utfallet för 2007 motsvarar 4,1 på en fem gradig skala, vilket är i nivå med föregående år. Målet är därför uppfyllt. Mål 2008 AP Fastigheter ska fortsatt vara en attraktiv arbetsplats. Målet är ett NMI på minst samma höga nivå som 2007 Prioriterade aktiviteter 2008 Utveckla ledarskapet Karriär- och successionsplanering Satsning på att stärka AP Fastigheters arbetsgivarvarumärke 9. Måluppföljning: Nöjd Medarbetarindex, NMI 5 4 3 2 1 0 4,0 4,1 3,9 4,1 4,1 03 04 05 06 07 PROCESSMÅL OCH UTFALL Mål 2007 och utfall Målet för 2007 var att uppnå internt fastställda mål för affärsprocesserna uthyrning, projektutveckling, transaktioner och kundvård. Utifrån interna utvärderingar anses målen vara uppfyllda. Mål 2008 Företaget ska ytterligare effektivisera affärsprocesserna för uthyrning, projektutveckling, transaktioner och kundvård. Målupp fyllnad mäts genom interna utvärderingar. Prioriterade aktiviteter 2008 Ytterligare effektivisering av affärskritiska processer INNOVATIONSMÅL OCH UTFALL Mål 2007 och utfall Målet för 2007 var att innovationskraften skulle vara hög, mätt som utfall enligt särskild analys av NMI. Utifrån interna utvärderingar anses målet vara uppfyllt. Mål 2008 AP Fastigheter ska vara en innovativ och utvecklande aktör och arbetsplats samt ha innovationskraft i företagandet. Måluppfyllnad mäts genom utfall enligt särskild analys av NMI respektive NKI. Prioriterade aktiviteter 2008 Medarbetarutveckling AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 9

OM AP FASTIGHETER Kvarteret Hästen på Mäster Samuelsgatan i Stockholm renoverades under 2000 och byggdes samtidigt på med nya våningar i glas med utsikt över Stockholms innerstad. SEX STRATEGIER För att uppnå målen har AP Fastigheter sex olika strategier: Förvaltningsstrategi Förvaltningsarbetet ska kännetecknas av ett nära samarbete med kunderna och lyhördhet för deras behov samt en förmåga att leverera totallösningar och en hög servicekvalitet i alla delar av kundrelationen. Förvaltningsarbetet ska utföras av specialister på respektive del inom förvaltningen för att ge högsta möjliga kvalitet. Placeringsstrategi Transaktionsverksamheten ska vara aktiv och anpassad till marknadsläget. Kärninnehavet ska bestå av en beständig bas av fastigheter med stabil värdeutveckling. Som alternativ till förvärv utvecklas projekt på egen mark och i befi ntligt bestånd med målsättning att skapa attraktiva, effektiva och fl exibla fastigheter. Arbetet ska ske i samverkan med hyresgästen i syfte att ge kunderna en önskad totallösning. Personalstrategi Medarbetarnas kompetens ska tas tillvara och utvecklas och de ska erbjudas utvecklingsmöjligheter. Detta ska uppnås bland annat genom att delegera ansvar och att involvera medarbetarna i planeringen av verksamheten. Varumärkesstrategi Beståndet utgörs av fastigheter med hög kvalitet, i attraktiva lägen och med hög teknisk standard. Detta ska kommuniceras genom varumärket, där re lationsmarknadsföring som utvecklar och vårdar varumärket blir en viktig del. Samhällsstrategi Bidrag till samhällsbyggandet ska ske genom kvalitetsprojekt med god arkitektur och god yttre och inre miljö samt genom att företaget är en tydlig och drivande kraft i utvecklingen av branschen. Samhällsaktörer, myndigheter och samarbetspartners ska uppleva företaget som en seriös och långsiktig aktör. Finansieringsstrategi En kostnadseffektiv upplåning till väl avvägd risk ska eftersträvas. Kostnadseffektivitet ska uppnås genom aktiv skuldförvaltning och en bred upplåningsstruktur. Riskhanteringen ska utgå från en fi nanspolicy som fastställts av styrelsen. 10 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007

OM AP FASTIGHETER STYRMODELL Ett modernt och framgångsrikt fastighetsföretagande kräver en rad olika kompetenser och specialistkunskaper för att kunna möta krav och behov från företagets olika intressenter, men också för att klara den allt hårdare konkurrensen på marknaden. Styrelsen har därför fastställt en styrmodell och organiserat bolagets verksamhet för en effektiv styrning i syfte att uppnå de fastställda målen. Till stöd för verkställande direktörens beslutsfattande fi nns en ledningsgrupp bestående av sju personer utöver verkställande direktören. De representerar såväl det fi nansiella perspektivet som det operativa perspektivet samt centrala funktioner. Ledningsgruppen har som regel möte en gång i månaden. Medlemmarna i ledningsgruppen presenteras på sida 91. Till stöd för beslutsfattandet fi nns även ett antal råd som sammanträder regelbundet. Organisation Underställt verkställande direktören har verksamheten organiserats i ett fi nansiellt och ett operativt perspektiv. Inom respektive del utförs arbetet med hög grad av specialisering. Samverkan och stort utbyte sker mellan de olika delarna för att få ut maximalt resultat av organisationen. Det fi nansiella perspektivet svarar för portföljförvaltning, fastighetstransaktioner, projektutveckling och fi nansiering. Det operativa perspektivet svarar för fastighetsförvaltning och utveckling av det befi ntliga beståndet. Den operativa verksamheten är uppdelad i tre affärsområden; Kontor, Handel och Bostäder, med regional indelning inom respektive del. Vid sidan om affärsområdena fi nns specialistfunktioner för Teknik och service med regional indelning, Fastighetsutveckling, Uthyrning och Kundtjänst. Centrala stödfunktioner fi nns inom Ekonomi och fi nans, Juridik, Kommunikation/IT och Företagsutveckling/Personal. Kvalitetssäkrade verksamhetsprocesser Sedan fl era år tillbaka har företagets olika verksamhetsprocesser dokumenterats. Arbetet, som går under benämningen Utveckla Arbetssätt och Stödverktyg (UAS), syftar till att standardisera företagets alla kritiska affärsprocesser. Genom utveckling och standardisering av mallar och verktyg drar företaget lärdom av erfarenheter och säkerställer likartad och effektiv hantering i arbetets olika delar, i syfte att nå de uppsatta målen. Lokal organisation Affärsområdena samt Teknik och service fi nns lokalt representerade i Stockholm, Uppsala och Göteborg. Organisationen följer därmed den regionala fördelningen av beståndet. Den fi nansiella delen av verksamheten samt stödfunktioner fi nns centraliserat till Stockholm. Av koncernens 272 medarbetare fi nns 202 i Stockholm, 53 i Uppsala och 17 i Göteborg. Vd Ekonomi och finans Stödfunktioner Fastighetsinvesteringar Fastighetsförvaltning Projektutveckling Portföljförvaltning Uthyrning Uthyrning Kundtjänst Transaktioner Analys/Strategi Fastighetsutveckling Teknik & service AO bostäder AO kontor AO handel AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 11

AP FASTIGHETERS OMVÄRLD Positiv utveckling på hyresmarknaden 10. Marknadshyra övre kvartil, kontor Kr/kvm 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 03 04 05 06 07 Stockholms innerstad Stockholms ytterområde Göteborg Uppsala Källa: DTZ 11. Marknadsvakanser, kontor % 20 Tillväxttakten i den svenska ekonomin har bromsat in och prognoserna för de närmaste åren har successivt skruvats ner. För hyresmarknaderna i storstadsregionerna har 2007 dock inneburit en fortsatt positiv utveckling, vilken även förväntas fortsätta under 2008. HYRESMARKNADEN Kommersiella fastigheter Hyresmarknaden för kommersiella fastigheter är främst beroende av den ekonomiska utvecklingen och sysselsättningen på respektive ort. På AP Fastigheters orter, storstadsregioner med tillväxtförutsättningar, är utvecklingen fortsatt positiv med ett gynnsamt arbetsmarknadsläge, stark detaljhandel och ökad ekonomisk aktivitet. Tjänstenäringarna, där en stor del av antalet kontorssysselsatta arbetar, har haft en god efterfrågetillväxt och ökande sysselsättning. Denna trend förväntas bestå de närmaste åren och ge en positiv påverkan på efterfrågan på kontorslokaler. Effekterna av den positiva utvecklingen syns i form av allmänt stigande uthyrningsgrader och hyresnivåer. En tydlig trend är att hyresgästernas krav på en attraktiv arbetsmiljö ökar, vilket leder till att omoderna och ineffek tiva lokaler är svårut hyrda och ofta kräver stora anpassningar. 16 12 8 4 0 03 04 Stockholms innerstad Göteborg Källa: DTZ 05 06 07 Stockholms ytterområde Uppsala Detaljhandeln har haft en gynnsam utveckling under ett fl ertal år med stark tillväxt och stigande försäljning. Det fi nns signaler om att ökningen i den privata konsumtionen och detaljhandelns försäljning dämpats under senare delen av 2007. Handelsföretagen räknar dock med fortsatt försäljningstillväxt, vilket skapar förväntan om positiv påverkan på efterfrågan av detaljhandelslokaler. Uthyrningsgraden för välbelägna butiker i så väl citylägen som externa butiksgallerior och köpcentra är hög och vakanserna har under det senaste decenniet inte överstigit 5 procent. I centrala lägen är vakan serna näst intill obefi ntliga. Hyresutvecklingen har generellt sett varit positiv för butikssegmentet sedan slutet av 1990-talet och förväntas fortsätta utvecklas positivt de närmaste åren. 12. Transaktionsvolymer svensk fastighetsmarknad Mdkr 150 120 90 60 80 95 122 141 135 Bostadsfastigheter På bostadsmarknaden sätts hyrorna enligt bruksvärdesprincipen och utvecklingen mot marknadsanpassade hyror har gått in i ett långsammare tempo än vad som förväntades för några år sedan. I Stockholm är hyresförhandlingarna med de tre stora kommunägda bostadsbolagen klara för 2008. Resultatet blev en hyreshöjning på i genomsnitt cirka 2 procent, där höjningen varierar mellan 1,0 och 3,5 procent beroende på område och standard. AP Fastigheter var i början av februari 2008 inte klara med hyresförhandlingarna på någon av de orter där bolaget äger bostäder. För 2007 blev höjningen för AP Fastigheter i nivå med höjningen för de kommunägda bostadsbolagen. 30 03 04 05 06 07 0 03 04 05 06 07 Inhemska investerare Utländska investerare Källa: DTZ Efterfrågan är fortsatt stor på hyresbostäder i bra lägen på de orter där AP Fastigheter verkar. Detta medför att det endast fi nns mindre eller i stort sett inga vakanser på dessa marknader. FASTIGHETSMARKNADEN Intresset för att förvärva fastigheter på den svenska fastighetsmarknaden var inledningsvis under 2007 fortsatt mycket stort och omsättningen hög. Såväl svenska som utländska investerare visade stor vilja att köpa fastigheter, men de svenska investerarna har som grupp betraktat varit nettosäljare både under 2006 och 2007. Fram till sommaren 2007 genomfördes ett antal stora fastighetsaffärer som visade på fortsatt stigande priser och sjunkande avkastningskrav. Under hösten dämpades intresset för förvärv i spåren av den fi nansiella oron och bankerna intog en mer restriktiv 12 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007

AP FASTIGHETERS OMVÄRLD I Nacka Strand, med närhet till Slussen och City, har hamnområdet utvecklats med fastigheter med marint tema. Här har bland annat Gant sitt huvudkontor. hållning vid utlåning till fastighetsförvärv. Trots det har de affärer som genomförts uppvisat prisnivåer i linje med utvecklingen tidigare under året. Be dömningen är att den höjda ränte nivån, tillsammans med att köparna jämfört med tidigare vill ha mer betalt för risk, ger ett tryck uppåt på av kastningsförväntningarna vid förvärv. Samtidigt är utvecklingen på hyresmarknaden i storstadsregionerna positiv. Detta ger sammantaget stöd för en historiskt sett fortsatt hög efterfrågan och även fortsättningsvis relativt höga priser. Omsättningen i kommersiella fastighetsaffärer på den svenska marknaden var under 2007 i det närmaste i nivå med rekordåret 2006, enligt fastighetsrådgivaren DTZ. Totalt omsattes fastigheter för 135 mdkr jämfört med 141 mdkr under 2006. Av den totala omsättningen hänförde sig 43 procent till Stockholmsregionen och 32 procent utgjordes av kontorsfastigheter. Förvärven på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden gjordes till 50 procent av utländska aktörer. Detta är en ökning jämfört med 2006 då andelen uppgick till 45 procent. Under året genomfördes ett antal värdemässigt stora förvärv av fastighetsportföljer. Några av de större var Sveareals förvärv av en geografiskt spridd fastighetsportfölj från Kungsleden för 4,75 mdkr och Actas köp av tolv postterminaler runt om i landet för 3,9 mdkr från Kuwait Finance House. Bland de större affärer som gjordes avseende enskilda kontorsfastigheter var Vico Capitals förvärv av Fatburssjön 5 från Landic Property för 2,7 mdkr, Meags köp av kontorsdelen i projektet Plaza 63 från konsortiet Stockholm Klara för 2 mdkr och DnB:s förvärv av det så kallade Klarabergshuset från Jernhusen för 1,3 mdkr. 13. Transaktioner på svensk fastighetsmarknad utifrån geografi Källa: DTZ Stockholm, 43% (41) Västra Götaland, 8% (7) Skåne, 7% (9) Paketaffär, 25% (33) Övriga Sverige, 17% (10) 14. Transaktioner på svensk fastighetsmarknad utifrån kategori Källa: DTZ Kontor, 32% (42) Handel, 18% (12) Bostäder, 10% (12) Paketaffär, 20% (17) Industri/övrigt, 20% (17) Konkurrensen om handelsfastighetsportföljer och enskilda handelsfastigheter är stor och marknadens avkastningskrav i genomförda affärer har sänkts. Såväl svenskt som utländskt kapital söker sig till handelsfastigheter, där det tydligaste exemplet är Stockholms Stads utförsäljning av Centrumkompaniet till det brittiska bolaget Boultbee för 10,4 mdkr. Boultbee var också med och lanserade AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 13

AP FASTIGHETERS OMVÄRLD AP Fastigheters positionering, jämfört med noterade fastighetsbolag Hög Låg Källa: Leimdörfer Grad av renodling till typ av fastighet Home Properties Din Bostad Dagon Sagax Castellum Catena Kungsleden Låg Klövern Brinova Balder Fast Partner Ljungberg- Gruppen Heba Wihlborgs Fastigheter Hög Hufvudstaden Fabege AP FASTIGHETER Diös Wallenstam Grad av geografisk koncentration Fastighetsbolag med hög grad av geografi sk koncentration återfi nns till höger i diagrammet och bolag med hög grad av renodling till fastighetstyp återfi nns i den övre delen av diagrammet. Varje bolag representeras av en cirkel vars storlek är proportionell mot fastighetsbeståndets bedömda fastighetsvärde. fastighetsfonden Nordic Retail Fund, med ett innehav av affärscentrum till ett värde av 4 5 mdkr. Den stigande räntan och måttliga hyreshöjningar, kombinerat med ökade förvaltningskostnader, verkar dämpande på prisutvecklingen för bostadshyresfastigheter. Bedömningen är att prisutvecklingen för bostadsfastigheter kan komma att dämpas under de närmaste åren. Efter valet 2006 har utförsäljningen av kommunalt och statligt ägda fastigheter påbörjats, med Stockholms Stads försäljning av Centrumkompaniet som den hittills största affären. Under senare delen av 2007 påbörjades processen med svenska statens utförsäljning av Vasakronan. Detta bolag ägde kommersiella fastigheter i storstadsregioner till ett fastighetsvärde av 45 mdkr vid årsskiftet 2007/08. I Stockholms stad pågår förberedelser för försäljning av delar av de kommunala bostadsbestånden till kommersiella aktörer. KONKURRENTER Konkurrenssituationen på den svenska fastighetsmarknaden präglas av en stor mängd aktörer. I takt med att nya tillkommer samtidigt som andra lämnar marknaden förändras konkurrensbilden. Andelen utländska aktörer på transaktionsmarknaden var också under 2007 fortsatt hög. De utländska fastighetsinvesterarna köper i stor utsträckning sina förvaltningstjänster från svenska förvaltningsbolag, medan de större svenska aktörerna ofta har egen personal. AP Fastigheter tillhör de ledande fastighetsbolagen i Sverige. Närmast jämförbara fastighetsbolag med avseende på affärsidé, strategier och placeringsinriktning i övrigt är Vasakronan, Diligentia, AMF Pension, Alecta och AFA. Jämfört med de noterade fastighetsbolagen har AP Fastigheter en relativt hög geografi sk koncentration av beståndet men en större spridning på olika fastighetstyper. Bland de noterade fastighetsbolagen är Fabege och Hufvudstaden de mest jämförbara. 15. AP Fastigheter och jämförbara fastighetsbolag 2007 Bolag Placerings - inriktning Geografi sk huvudmarknad Antal fastigheter Uthyrbar area, tkvm Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Uthyrningsgrad, % AP Fastigheter Kontor, handel, bostäder Stockholm, Uppsala, Göteborg 175 1 891 39 682 2 805 90 AFA 1) Kontor, bostäder, hotell Stockholm 44 386 i.u. i.u. i.u. Alecta 1) Kontor, handel, bostäder, industri Sverige, utland 200 1 816 35 633 i.u. i.u. AMF Pension 1) Kontor, handel Stockholm, Göteborg 31 560 20 254 1 227 95 Diligentia 1) Kontor, handel, bostäder Stockholm, Göteborg, Malmö 187 1 592 31 385 2 145 89 Fabege Kontor Stockholm 167 1 546 30 829 532 92 Hufvudstaden Kontor, handel Stockholm, Göteborg 29 354 20 530 1 276 97 Vasakronan Kontor, handel Stockholm, Uppsala, Göteborg, Öresund 171 1 850 45 236 2 874 96 1) Uppgifter erhållna direkt från respektive bolag. Källa: Bolagens bokslutskommunikéer 2007 14 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007

AP FASTIGHETERS OMVÄRLD Vid Telefonplan i Stockholm formar AP Fastigheter framtidens centrum för konst, design och arkitektur. Konstfack är en av hyresgästerna. AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 15

VERKSAMHETEN Fokus på uthyrning och projektutveckling 16. Marknadsvärde per geografisk marknad Stockholm, 69% (68) Uppsala, 17% (18) Göteborg, 14% (14) Under 2007 fokuserade AP Fastigheter på uthyrningsarbetet och förädling av beståndet. Både större hyresgästanpassningar och projekt för att uppföra nya fastigheter genomfördes. AP Fastigheter ägde per årsskiftet 2007/08 fastigheter till ett värde av 39,7 mdkr. Uppdraget att ge en riskavvägd fastighetsavkastning genom att långsiktigt äga, förvalta, utveckla samt förvärva och avyttra fastigheter har varit styrande för arbetet ända sedan verksamheten bolagiserades 1998. 17. Marknadsvärde per fastighetskategori Kontor, 64% (64) Handel, 14% (13) Bostäder, 15% (15) Övrigt, 7% (8) 18. Hyresintäkter per geografisk marknad Stockholm, 67% (70) Uppsala, 20% (19) Göteborg, 13% (11) 19. Hyresintäkter per fastighetskategori Kontor, 66% (64) Handel, 12% (9) Bostäder, 17% (17) Övrigt, 5% (10) Inriktningen är att koncentrera fastighetsinnehavet till de geografi ska marknader i Sverige där den ekonomiska tillväxten är stark och som kan uppvisa god likviditet för transaktioner. Bland de orter som bäst bedöms motsvara dessa krav fi nns de orter dit AP Fastigheter har valt att koncentrera sitt innehav; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Dessa orter har över ett fl ertal konjunkturcykler haft en god ekonomisk tillväxt och förväntas ha så även i framtiden. För att uppnå en hög totalavkastning, riskspridning och säkra intäktsfl öden genom hela konjunkturcykeln innefattar beståndet såväl kontors- och handelsfastigheter som bostadsfastigheter. Fördelningen mellan de olika kategorierna varierar mellan orterna. I Stockholm, som delas upp i Stockholms innerstad och Stockholms ytterområde, är kontorsfastigheter dominerande. I Uppsala dominerar bostadsfastigheter och i Göteborg fi nns ett stort inslag av handelsfastigheter. FÖRVALTNINGSVERKSAMHETEN Hyreskontrakt och hyresintäkter AP Fastigheter strävar efter att få en riskavvägd avkastning från fastigheterna genom att skapa en balanserad hyreskontraktsportfölj. Hyresvärdet per årsskiftet 2007/08 uppgick till 3 143 mkr och ut hyr ningsgraden var vid samma tidpunkt 90 procent. Uthyrningsgraden har sjunkit något jämfört med 2006, vilket förklaras av att några hyresgäster under 2006 förtidslöste sina hyreskontrakt. Dessutom har några fastigheter tömts för utvecklingsprojekt. Vakanserna i beståndet är främst hänförliga till konceptområden i Stockholms ytterområden. Under 2007 har nyut hyrningar gjorts motsvarande ett årshyresvärde om 163 mkr, eller en uthyrbar area om cirka 88 000 kvm. Detta är i linje med de uppställda målen för året. Samtidigt har förlängningar och omförhandlingar av kontrakt gjorts motsvarande ett årshyresvärde om 315 mkr. Nyuthyrning har främst skett i Stockholms ytterområden. 20. Förfallostruktur kontrakterad hyra Mkr 796 800 600 364 421 400 307 258 200 0 08 09 10 11 12-562 Bostäder/ garage 80 procent av kontrakterad hyra avser kommersiella lokaler och resten avser bostäder och garage. Den kommersiella kontraktsportföljen har en förhållandevis lång kvarvarande bindningstid på 4,7 år i genomsnitt vid årsskiftet 2007/08. Hyresgästprofi len karakteriseras av en hög andel statligt relaterad verksamhet eller statligt ägda företag, cirka 26 procent vid årsskiftet. Bolagets tio största hyresgäster står för 23 procent av den kontrakterade kommersiella hyran och ingen enskild hyresgäst står för mer än 5 procent. Förfallostrukturen i kontraktsportföljen är fördelad så att 10 20 procent av värdet av de kommersiella kontrakten är möjliga att omförhandla varje år. Under 2008 kommer 17 procent av den kommersiella kontrakterade hyran att vara föremål för omförhandling. Vid omförhandlingar beaktas den totala förfallostrukturen i syfte att uppnå en fortsatt jämn fördelning över tiden. 16 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007

VERKSAMHETEN Förtidslösen av hyreskontrakt under 2006 medförde engångsintäkter som påverkade resultatet positivt. Under 2007 har detta, i kombination med den lägre uthyrningsgraden och beståndsförändringar, gett lägre hyresintäkter och därigenom även ett lägre driftnetto. Fastighetskostnader och driftresultat Fastighetskostnaderna har varit lägre 2007 jämfört med 2006, främst beroende på beståndsförändringar. Den totala kostnaden för underhåll och hyresgästanpassningar har också minskat något. Detta beror delvis på att genomförda hyresgästanpassningar i större omfattning redovisats direkt mot fastigheternas anskaffningsvärde. Totalt sett minskade driftnettot jämfört med 2006 med en överskottsgrad om 62 procent (66), vilket dock var i nivå med utfallet 2004 och 2005. Rensat för engångseffekter från förtidslösen och beståndsförändringar steg driftnettot med 2 procent jämfört med 2006. TRANSAKTIONER OCH PROJEKTUTVECKLING AP Fastigheter är en långsiktig fastighetsägare men ska även bedriva en aktiv transaktionsverksamhet för att öka avkastningen till ägarna. Sedan bolaget bildades har i genomsnitt cirka 10 procent av fastighetsportföljens värde omsatts årligen. Under 2007 har konkurrensen varit fortsatt hård om intressanta objekt på AP Fastigheters prioriterade marknader. Som stöd vid transaktioner har bolaget noggranna och kvalitetssäkrade processer 21. Kontrakterad kommersiell hyra per bransch Statlig verksamhet, 26% (28) Konsumentvaror, 16% (16) Tjänster, 16% (15) Finans 8% (7) Telekom, 7% (9) IT, 6% (6) Hälsovård, 5% (4) Övrigt, 16% (15) 22. De tio största hyresgästerna (hyresvärde) Area, tkvm ABB 21 Ericsson Sverige 59 GE Money Bank 14 ICA 21 Kaupthing Bank 7 Konstfack 22 Posten Sverige 62 Regeringskansliets Förvaltning 11 Securitas 35 Swedbank 7 260 Totalt hyresvärde för dessa hyresgäster uppgår till 508 mkr. 23. Fastighetsbeståndet utifrån geografisk marknad och fastighetskategori Antal fastigheter Antal lägenheter Area, tkvm Marknadsvärde, mkr Hyresvärde, mkr Snitthyra lokaler, kr/kvm Snitthyra bostäder, kr/kvm Uthyrningsgrad, % Hyresintäkt 2007, mkr Driftnetto 2007, mkr Stockholms innerstad 34 79 346 12 501 888 2 567 1 094 92 827 554 Kontor 30 31 242 11 622 847 2 690 952 92 786 526 Handel 17 0 Bostad 2 48 5 62 3 1 294 100 3 2 Övrigt 2 82 817 38 1 270 95 38 26 Stockholms ytterområde 58 1 952 843 14 816 1 260 1 500 1 021 85 1 031 661 Kontor 24 261 529 10 712 1 038 1 508 1 344 82 823 539 Handel 3 83 33 1 084 72 2 149 1 417 95 64 48 Bostad 21 1 608 127 1 775 103 1 142 937 100 103 45 Övrigt 10 154 1 245 47 1 032 100 41 29 Uppsala 54 6 458 530 6 928 598 1 459 982 98 569 283 Kontor 9 5 100 2 005 164 1 530 937 94 154 101 Handel 3 77 24 787 59 1 986 1 003 97 55 33 Bostad 34 6 374 357 3 849 353 943 982 99 343 139 Övrigt 8 2 49 288 22 1 096 99 17 10 Göteborg 29 302 172 5 437 397 2 347 1 050 94 378 243 Kontor 7 33 76 984 107 2 135 951 88 85 50 Handel 12 54 3 745 235 2 481 96 229 150 Bostad 9 269 19 308 20 1 254 1 067 99 19 11 Övrigt 1 23 400 35 2 272 93 45 32 Totalt 175 8 791 1 891 39 682 3 143 1 841 996 90 2 805 1 741 Sålda fastigheter och koncernjusteringar 0 9 Totalt, 2007 175 8 791 1 891 39 682 3 143 1 841 996 90 2 805 1 732 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 17

VERKSAMHETEN 24. Nettoinvesteringar vid såväl köp som försäljning, och identifi erade objekt analyseras noggrant och presenteras för ledning eller styrelse för beslut. Mkr 8 000 Som ett led i renodlingen av beståndet genomfördes under 2007 två mindre försäljningar av mark 6 000 vid Telefonplan respektive Arlandastad till ett sammanlagt värde av 46 mkr. 4 000 2 000 0 2 000 4 000 Utveckling av det egna beståndet är särskilt intressant i tider med hård konkurrens om förvärvsobjekten. Det kan ske genom utveckling av outnyttjade byggrätter och enskilda fastigheter eller genom omvandling av hela områden. AP Fastigheter har goda möjligheter till utveckling genom en omfattande byggrättsportfölj och innehav av såväl enskilda fastigheter som hela områden med förädlingspotential. Under 2007 genomfördes och påbörjades ett fl ertal större projekt, samtidigt som möjligheterna till ytterligare utveckling utvärderas löpande genom noggranna förstudier och projektering. 98 99 00 01 Förvärv och projekt Försäljningar Nettoinvesteringar 02 03 04 05 06 07 Under året har totalt 819 mkr investerats i AP Fastigheters projektverksamhet, där Ericssons nya kontor i Kista utgör det enskilt största projektet. Många av de övriga projekten avser anpassning av lokaler för nya och befi ntliga hyresgäster för att möta specifi ka behov. De fl esta större projekten har genomförts i Stockholmsområdet. 25. Urval av större genomförda projekt 2007 Område Fastighets beteckning Fastighetstyp Avser Stockholm, Kista Hekla 1, Hus 4 6 Kontor Nytt kontor till Ericsson Stockholm, Telefonplan Tellus Bostad Omvandling kontor till studentbostäder Stockholm, Södermalm Skjutsgossen 8 Kontor Anpassning kontor åt Ramböll Stockholm, Kungsholmen Lyckan 10 Kontor Anpassning kontor åt Scan och Husqvarna Vid projektutveckling läggs stor vikt vid att minimera miljöpåverkan, både från själva projektgenom förandet och från det framtida nyttjandet. 18 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007

PROJEKTUTVECKLING Utveckling av fastighetsbeståndet Genom en byggrättsportfölj om cirka 650 000 kvm och förädlingspotential i enskilda fastigheter och områden har AP Fastigheter goda förutsättningar för en fortsatt fokusering på projektutveckling. Omfattningen på AP Fastigheters projektverksamhet har stigit kraftigt under de senaste tre åren och den förväntas komma att stiga ytterligare under 2008. I den hårda konkurrensen om intressanta förvärvsobjekt innebar 2007 en fokusering på att utveckla och förädla det befi ntliga beståndet. Ett antal större projekt, såväl uppförande av en ny fastighet som utveckling av befi ntliga, genomfördes under året. Samtidigt utvärderades och påbörjades ytterligare projekt. Innan ett projekt startas genomförs alltid ett omfattande förarbete och en riskbedömning utifrån kvalitetssäkrade processer. I de fl esta fall ställs också krav på viss uthyrning innan beslut om projektgenomförande tas. Totalt beräknas drygt 400 mkr komma att investeras i projektet som ska vara klart för infl yttning under det första kvartalet 2010. Kista I Kista har utveckling av området Kista Terrass påbörjats. Tidigare innehöll området fabriker för Ericssons forskning, utveckling och tillverkning. Dessa har nu rivits för att ge plats för en ny stadsdel med bland annat kontor, handel, restauranger och hotell. Under november 2007 färdigställdes det första projektet i form av ett nytt kontor för Ericsson med en uthyrningsbar area på 19 000 kvm. Totalt har drygt 400 mkr investerats i detta projekt. I februari 2008 beslutades att inom Kista Terrass uppföra ännu en kontorsfastighet, med en uthyrningsbar area på drygt 19 000 kvm. Totalt bedöms cirka 470 mkr komma att investeras i projektet med en planerad infl yttning under andra kvartalet 2010. PROJEKTUTVECKLING Stockholm city I city pågår främst utveckling av befi ntliga fastigheter. I fastigheten Skjutsgossen 8 på Krukmakargatan på Södermalm anpassas lokaler om 9 000 kvm i fastigheten till Ramböll Sveriges verksamhet med 450 medarbetare. Projektet påbörjades i april 2007 och ska vara färdigställt i oktober 2008. Förutom en total invändig renovering får fastigheten ett nytt serviceplan i bottenvåningen. Budget för projektet uppgår till cirka 170 mkr. Telefonplan Kvarteret Tellus vid Telefonplan innehöll tidigare fabriker och kontor för Ericssons verksamhet samt bostäder. AP Fastigheter utvecklar nu området till ett centrum för konst, design och arkitektur. Under 2007 tillkom ett antal nya hyresgäster med denna inriktning. Ett led i utvecklingen är ombyggnaden av en kontorsfastighet till 189 studentlägenheter. Projektet färdigställdes under 2007 med infl yttning till höstterminen. Under 2008 kommer AP Fastigheter att fortsätta utvecklingen av området. I fastigheten Jakob Större 18, i korsningen Jakobsgatan/Regeringsgatan, planeras nya våningar med kontor. Totalt tillskapas på detta sätt 7 500 kvm ny kontorsyta med högklassigt läge i Stockholms innerstad. Byggstart för projektet planeras till april 2008 och infl yttning kan då ske under det fjärde kvartalet 2009. Investeringen beräknas uppgå till cirka 280 mkr. Fastigheten Pennfäktaren 11 har ett strategiskt läge på Vasagatan i Stockholm. Den kommer nu att byggas om och utvecklas till en attraktiv, profi l- stark, modern och miljömässigt hållbar fastighet med kontor om cirka 11 000 kvm och handel om cirka 2 000 kvm. Projektet kommer att påbörjas i april 2008 och beräknas vara färdigställt i slutet av 2009. Investeringen beräknas till cirka 300 mkr. Värtahamnen Värtahamnen är ett av Stockholms största utvecklingsområden. De närmaste åren planeras för såväl nya bostäder som kontor och butiker i hela området. AP Fastigheter är en av de drivande aktörerna i utvecklingsarbetet, med befi ntliga byggrätter om cirka 80 000 kvm. Under 2007 fattades beslut om att påbörja uppförandet av en ny fastighet med kontor och butiker om 25 000 kvm, där ICA Kvantum kommer att ha en butik i gatuplanet. UTVECKLINGSMÖJLIGHETER Genom byggrättsportföljen om cirka 650 000 kvm och möjligheten till ytterligare förädling av befi ntliga fastigheter fi nns goda förutsättningar för en fortsatt utveckling av AP Fastigheters fastighetsinnehav. Outnyttjade byggrätter fi nns främst i Värtahamnen och Kista samt vid Telefonplan, men även inom andra områden där AP Fastigheter har koncentrerade bestånd. Exempel på andra områden med möjlighet till projektutveckling är Solna Access och Uppsala Science Park. 26. Aktuella utvecklingsprojekt Område Fastig - hetstyp Beräknad infl yttning Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, investering, Till kommande % mkr Stockholm, Södermalm Skjutsgossen 8 Kontor 2008 9 000 100 110 Stockholm, Värtahamnen Riga 2 Kontor 2010 25 000 12 420 Stockholm, Kista Hekla, Hus 10 Kontor 2010 19 300 100 470 Stockholm, City Pennfäktaren 11 Kontor 2009 13 000 10 300 Stockholm, City Jakob Större 18 Kontor 2009 7 500 0 280 AP FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2007 19