AP Fastigheter Delårsrapport januari - juni 2005

Transkript

1 AP Fastigheter Delårsrapport januari - juni 2005 Första halvåret kännetecknas av positiv värdeutveckling och ett oförändrat driftnetto i ett jämförbart bestånd. Periodens resultat efter skatt uppgick till

2 Delårsrapport januari - juni 2005 Periodens resultat efter skatt: (603 ). Periodens resultat före skatt, exklusive realiserad och orealiserad värdeförändring samt avskrivning: 647 (748 ). Hyresintäkterna för perioden: (1 713 ). För ett mellan åren jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 1 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång: 91 procent (92 procent). Driftnettot för perioden: 983 (1 090 ). För ett mellan åren jämförbart bestånd är driftnettot oförändrat. 48 fastigheter har avyttrats under perioden till ett värde av (2 356 ) och 5 fastigheter har förvärvats för (0 ). EKONOMISK DATA (Belopp i ) Jan-juni 2005 Jan-juni 1) 2004 Helår 1) 2004 Hyresintäkter Uthyrningsgrad, % Driftsöverskottsmarginal, % Resultat efter skatt Kassafl öde från löpande verksamhet Markandsvärde fastigheter på balansdagen Nettoinvestering Soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr , , ,9 1) Omräknad enligt IFRS där tillämpligt se vidare sidan 6. AP Fastigheter i korthet AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till 31,0 miljarder kronor per den 30 juni Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda orter i Sverige; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Nästan 70 procent av fastighetsbeståndets värde är beläget i Stockholms innerstad och andra välbelägna Stockholmsområden, bland annat Nacka Strand, Alviks Strand, Positionen i Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bland annat Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter, till exempel Uppsala Science Park. AP Fastigheters inriktning är att placera och förvalta det av ägarna tillhandahållna kapitalet genom att köpa och sälja fastigheter i Sverige samt att förvalta och utveckla dessa fastigheter så att ägarna till en avvägd risknivå får en så långsiktigt hög avkastning som möjligt. Marknadsvärde fördelat efter lokalkategorier. Kontor 62 % Bostäder 17 % Butik 11 % Övrigt 10 % Marknadsvärde fördelat efter geografi sk spridning. Stockholm 68 % Göteborg 12 % Uppsala 20 % Övrigt 0 % AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden. 2

3 Fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas fortsatt av stor efterfrågan på investeringsobjekt. Efterfrågan gäller främst centralt belägna och moderna kontor på Stockholmsmarknaden samt bostadsfastigheter. För dessa objekt kan också sänkta direktavkastningsnivåer avläsas. Av de avslut som sker kan avläsas att intresset för den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt stort hos utländska aktörer. Bilden kan dock förändras vid stigande räntenivåer och minskat intresse från utländska aktörer. Sedan 2004 har de svenska aktörerna varit betydligt mer aktiva jämfört med tidigare. Många transaktioner genomförs som bytesaffärer. Lokalhyresmarknaden Lokalhyresmarknaderna på samtliga orter där AP Fastigheter verkar kännetecknas generellt av fortsatt svag efterfrågan, även om intresset för Stockholms innerstad har ökat. Fortsatta kostnadsbesparingar i svenskt näringsliv gör att få hyresgäster expanderar och få nystartade företag tillkommer. I Stockholm, AP Fastigheters enskilt största marknad, medför detta att den efterfrågan som fi nns styrs främst till lokaler i centrala lägen samt flexibla och moderna lokaler i ytterområdena. Stockholm Stockholms hyresmarknad är differentierad mellan Stockholm innerstad och Stockholm ytterområden. I Stockholm innerstad uppvisas fortsatt svagt stigande hyror men oförändrad vakansgrad. I AP Fastigheters ytterområden är det fortsatt låg efterfrågan på kontorslokaler. Den uthyrning som ändå sker avser nya, moderna och fl exibla lokaler. Exempel på attraktiva ytterstadsområden är Solna och Sundbyberg. AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per halvårsskiftet till 5 procent i Stockholms innerstad och 16 procent i Stockholms ytterområden. Snittet för marknaden som helhet var vid motsvarande tidpunkt enligt DTZ procent i Stockholms innerstad. DTZ anger den generella vakansgraden i i Stockholms ytterområden till cirka 15 procent samtidigt som det fi nns delmarknader med vakansgrader överstigande 20 procent. Uppsala I Uppsala är lokalhyresmarknaden stabil. AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per halvårsskiftet till 5 procent. Snittet för marknaden som helhet var enligt DTZ i storleksordningen 5 procent. AP Fastigheter har även ett stort innehav av bostadsfastigheter i Uppsala. Efterfrågan på bostadslägenheter är fortsatt mycket hög samtidigt som utbudet av lediga lägenheter är litet. Göteborg I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter. Efterfrågan på bra välbelägna butiker är god i Göteborg city och förekommande vakanser beror vanligen på omfl yttningar. AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per halvårsskiftet till 5 procent. Snittet för marknaden som helhet var enligt DTZ runt 12 procent. Verksamhetsutfall Detta är AP Fastigheters andra delårsrapport som är upprättad enligt IFRS. Jämförelsetalen för 2004 har omräknats enligt IFRS. Effekterna av övergången till IFRS beskrivs utförligare på sidan 6. Resultat januari - juni 2005 Resultat efter skatt för perioden uppgick till (603 ) eller 32,35 kr (15,08 kr) per aktie. Ökningen i resultatet är främst hänförlig till orealiserad värdeförändring som ingår med 967 (46 ). Periodens redovisade skatt uppgår till 21 procent av resultat efter fi nansiella poster. Avvikelsen mot 28 procent förklaras främst av bolagsavyttringar. Resultat före skatt, exklusive realiserad och orealiserad värdeförändring samt avskrivning, uppgick till 647 (748 ). Förändringen i resultatet är främst hänförlig till beståndsförändringar. Resultat från fi nansiella poster uppgick till -300 (-336 ). Det förbättrade fi nansnettot förklaras främst av en lägre genomsnittlig ränta i låneportföljen men även en lägre räntebärande skuld. Den minskande räntebärande skulden beror på amortering i samband med genomförda avyttringar under 2004 och första halvåret Resultat april - juni 2005 Resultat efter skatt för det andra kvartalet uppgick till 978 (284 ). Ökningen i resultatet är hänförlig främst till orealiserad värdeförändring som ingår med 894 (46 ). Hyresintäkterna för det andra kvartalet uppgick till 759 (852 ) och driftnettot uppgick till 476 (542 ). Förändringen i driftnettot är främst hänförlig till beståndsförändringar. Hyresintäkter AP Fastigheters hyresintäkter för årets första halvår uppgick till (1 713 ), en minskning jämfört med motsvarande period föregående år förklarad främst av beståndsförändringar men också av en något ökad vakans och något lägre hyresnivåer. I ett mellan åren jämförbart bestånd, rensat för engångseffekter i form av lösen av hyra, minskade hyresintäkterna med 1 procent. AP Fastigheters samlade hyresvärde per den 1 juli 2005 uppgick till Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 91 procent (92 procent). Ekonomisk uthyrningsgrad Stockholm innerstad 95 % Stockholm ytterstad 84 % Uppsala 95 % Göteborg 95 % Kommersiellt totalt 90 % Bostäder 99 % Totalt 91 % 3

4 AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet branscher. Statlig verksamhet dominerar och står för 26 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. De 10 största hyresgästerna står för 30 procent av den kontrakterade hyran. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än 10 procent av den kontrakterade hyran. Genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den 1 juli 2005 uppgick till 5,0 år. Driftnetto Driftnettot för perioden uppgick till 983 (1 090 ). Försämringen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av beståndsförändringar. Överskottsgraden i beståndet på 64 procent är oförändrad jämfört med motsvarande period föregående år. I ett jämförbart bestånd rensat för förtida lösen av hyra, är driftnettot oförändrat jämfört med samma period föregående år. Förvaltning lokaler Jan-juni 2005 Jan-juni 2004 Helår 2004 Hyresintäkter, Fastighetskostnader, Driftnetto, Överskottsgrad, % Förvaltning bostäder Jan-juni 2005 Jan-juni 2004 Helår 2004 Hyresintäkter, Fastighetskostnader, Driftnetto, Överskottsgrad, % Koncernen totalt Jan-juni 2005 Jan-juni 2004 Helår 2004 Hyresintäkter, Fastighetskostnader, Driftnetto, Överskottsgrad, % Investeringsverksamheten Under perioden uppgick nettoinvesteringen till -134 ( ). Förvärv AP Fastigheter har under perioden förvärvat 5 kontorsfastigheter samt ett antal arrenden i Stockholm för ett fastighetsvärde om (0 ). Från Humlegården har Getingen 11, det så kallade Norrtullspalatset, förvärvats. Från Fabege har Pennfäktaren 11 på Vasagatan 7, intill hotell Royal Viking, förvärvats. Se vidare tabell sidan 11. AP Fastigheter har även per den 1 juni 2005 förvärvat resterande 50 procent av aktierna i Position Stockholm från Fabege. Position Stockholm har ett betydande innehav av fastigheter och arrenden samt projektmöjligheter i Värtahamnen. Köpeskillingen för aktierna uppgick till 264. Nedan redovisas påverkan på AP Fastigheters balansräkning genom förvärvet. Förvaltningsfastigheter 725 Goodwill* 26 Räntebärande skulder -420 Uppskuten skatteskult -45 Övrigt -22 Nettotillgångar 264 *Hänförlig till förvärvad uppskjuten skatteskuld. I och med förvärvet byter den tidigare ägda andra halvan av aktierna i Position Stockholm karaktär, från att tidigare ha redovisats som ett joint venture i kvartal till att, från och med kvartal redovisas som ett dotterbolag. Förvärvet av Position Stockholm förväntas på helårsbasis öka AP Fastigheters hyresintäkter med 125 och resultat före skatt med 75. I utfallet per den 30 juni 2005 ingår hyresintäkter från innehavet med 10 och resultat före skatt med 26 hänförligt till tiden efter förvärvet. AP Fastigheter och Fabege kommer att fortsätta samarbetet avseende vissa delar av Värtahamnen. Projekt och lokalanpassningar Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 133 (180 ). Större projekt under perioden är anpassning av lokaler i kvarteret Lyckan vid Lindhagensplan, Tellus vid Telefonplan avseende anpassning av lokaler till gym och restaurang, modernisering av en centralt belägen kontorsfastighet i Uppsala, samt lokalanpassning av kvarteret Spektern på Hamngatan i Stockholm. Dessa fyra projekt motsvarar 70 procent av periodens investeringar. Avyttringar och realiserad värdeförändring AP Fastigheter har under perioden avyttrat 48 fastigheter till ett fastighetsvärde om (2 356 ). Största enskilda affären var avyttring av fastigheter i Gävle/Dalaregionen till ett fastighetsvärde av till nya Diös. Fastigheterna har avyttrats till ett pris överstigande vid årsskiftet bedömt marknadsvärde med 2,7 procent. Realiserad värdeförändring uppgår till 33 (77 ) för perioden. Antal fastigheter Pris/ fastighetvärde Realiserad värdeförändring Bostäder Stockholm Bostäder Göteborg Summa bostadsfastigheter Kontor Stockholm Kontor Övrigt Summa kontorsfastigheter Totalt avyttrat För fastighetsförteckning se sid 11. 4

5 Fastighetsvärde samt orealiserad värdeförändring AP Fastigheters fastighetsbestånd klassifi ceras redovisningsmässigt huvudsakligen som förvaltningsfastigheter. Fyra fastigheter har klassifi cerats som rörelsefastigheter beroende på att de nyttjas för egen verksamhet till mer än fem procent. Rörelsefastigheterna skrivs av över resultaträkningen men justeras till verkligt värde över balansräkningen. Två gånger per år, vid helårs- och halvårsskiftet, värderar AP Fastigheter hela fastighetsbeståndet med hjälp av extern värderingsexpertis. Inför detta bokslut har hela fastighetsbeståndet värderats av DTZ Värderingshu set och Forum Fastighetsekonomi. De externa fastighetsvärderarna har bedömt marknadsvärdet per fastighet. Värdebedömning arna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex (SFI). För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik se AP Fastigheters senaste årsredovisning sidan De direktavkastningskrav som använts redovisas i tabell nedan. Finansiell ställning och likvida medel Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni 2005 till ( ). Detta motsvarar en soliditet på 44 procent (43 procent). Räntebärande skulder och derivat Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till ( ). Den räntebärande skulden består främst av MTN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarar cirka 13 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade och outnyttjade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick på balansdagen till Av detta var 40 utnyttjat. Fördelning räntebärande skulder per Marknad Lokaler % Bostäder % Stockholm innerstad 5,75-7,00 - Stockholm ytterstad 7,00-9,50 3,25-6,50 Göteborg 6,25-9,00 3,00-5,25 Uppsala 6,25-7,75 4,50-6,00 Fastighetsbeståndets sammanlagda mark nadsvärde per den 30 juni 2005 har bedömts till För ett under perioden jämförbart bestånd ökade värdet med 3,3 procent. Värdeutvecklingen under årets första sex månader kan framförallt hänföras till marknadens sänkta direktavkastningskrav. Under första halvåret 2005 ökade marknadsvärdet för AP Fastigheters kontorsfastigheter i centrala Stockholm med 3,2 procent som en följd av i huvudsak sänkta avkastningskrav men även till viss del beroende på ökade marknadshyror. För AP Fastigheters kommersiella bestånd i Stockholm utanför city har värdeförändringen under första halvåret varit svagt negativ (-0,5 procent). För de kommersiella fastigheterna i Uppsala och Göteborg syns också en tydligt positiv utveckling av marknadsvärdena med 6,1 procent respektive 6,0 procent. Fortsatt sjunkande avkastningskrav syns även inom bostadssegmenten på AP Fastigheters prioriterade orter. Under första halvåret utvecklades värdena positivt i såväl Stockholm (3 procent), Uppsala (9 procent) som Göteborg (12 procent). Verkligt värde i balansräkningen uppgår till ( ). Verkligt värde motsvarar fastigheternas marknadsvärde justerat med förvärvade uppskjutna skatteskulder uppkomna i samband med indirekta förvärv av fastigheter. Den orealiserade värdeförändringen uppgår till 967 (46 ) för första halvåret Ränte- och kapitalbindningsstrukturen följer en av styrelsen fastlagd normportfölj. Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 3,6 procent (4,2 procent) och den genomsnittliga räntebindningstiden, uppgick till 32 månader (23 månader). Förfall Räntebindning * För detta lån gäller speciella villkor. MTN-lån 53 % Certifi kat 17 % Säkerställda lån 30 % Andel % Ränta % Kapitalbindning Andel % Inom 1 år , * 1-2 år , * 2-3 år , * 3-4 år , * 4-5 år , * 5-6 år , , * 17 år * , AP Fastigheter tillämpar säkringsredovisning i enlighet med IFRS och IAS 39. Den redovisningsmässiga konsekvensen av detta är att det egna kapitalet i den ingående balansen per den 1 januari 2005 har minskats med 123 hänförligt till undervärdet i derivatinstrumenten. Under det första halvåret 2005 har värdeförändringen i derivatinstrumenten medfört att det egna kapitalet har minskats med ytterligare 84, varav 19 har haft en positiv resultateffekt som har minskat räntekostnaderna. 5

6 Kostnad för förtidslösen av lån och derivat har belastat räntekostnaderna med 69. Nedan redovisas översiktligt gjorda justeringar av jämförelsesiffrorna för resultat efter skatt. I noten för avstämning av eget kapital återfi nns även gjorda justeringar av eget kapital. Finansnetto Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader Värdeförändring av derivat Förtidslösen av lån Finansnetto Jan-juni Jan-juni Resultat - brygga gamla redovisningsprinciper - IFRS Jan-juni 2004 April-juni 2004 Resultat efter fi nansiella poster enligt tidigare redovisningsprinciper Återläggning avskrivning och reavinster Realiserad och orealiserad värdeförändring Övriga IFRS justeringar Resultat efter fi nansiella poster enligt IFRS Räntetäckningsgraden uppgick till 3,2 gånger (3,1 gånger). Förbättringen förklaras främst av ett förbättrat fi nansnetto. Justerat för förtidslösen av lån och orealiserad värdeförändring på derivat uppgår räntetäckningsgraden till 3,8 gånger. Kassafl öde och likvida medel Kassafl öde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till 418 (440 ), vilket motsvarar ett kassafl öde per aktie om 10,45 kr (11,00 kr). Kassafl öde från investeringsverksamheten uppgick till 384 (481 ) och det totala kassafl ödet efter investeringsverksamheten uppgick till 693 (700 ). Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick vid utgången av perioden till 469 (373 ). Från årsskiftet är det en minskning med 636 som beror på amortring av lån. Redovisningsprinciper och IFRS I enlighet med IAS-förordningen som antogs av EU år 2002 tillämpar AP Fastigheter från och med 2005 internationella redovisningsstandarder, IFRS samt de av EU antagna tolkningarna vad gällande standarderna, IFRIC, i sin koncernredovisning. Denna delårsrapport är utformad i enlighet med med IAS 34, Delårsrapportering. Jämförelsetal för 2004 har omräknats i enlighet med IFRS. Nedan genomgås översiktligt effekter av omräkning på resultat- och balansräkning. För mer detaljerad information se AP Fastigheters årsredovisning för 2004 samt en mer utförlig redogörelse publicerad på Den största förändringen av de förändrade redovisningsprinciperna är att förvaltningsfastigheterna nu upptas till verkligt värde i balansräkningen i enlighet med IAS 40. Detta har i resultaträkningen lett till att avskrivningar för dessa samt realisationsvinster har försvunnit och istället har realiserad och orealiserade värdeförändringar tillkommit. I balansräkningen har det egna kapitalet ökat på grund härav med cirka 3,0 Mdr per IFRS är föremål för löpande översyn och godkännande av EU. Förändringar kan fortfarande ske vilket kan komma att påverka redovisade uppgifter för AP Fastigheters fi nansiella mål kommer inte att ändras i och med de nya redovisningsstandarderna då de redan sedan tidigare har tagit hänsyn till fastigheternas marknadsvärde. Moderbolaget tillämpar från och med den 1 januari RR 32, redovisning för juridiska personer. I sak innebär det att moderbolagets redovisningsprinciper är samma redovisningsprinciper som i senaste årsredovisning. Medarbetare Antalet medarbetare i koncernen uppgick vid utgången av perioden till 287 personer (314 personer). Minskningen beror på ett minskat bestånd och rationaliseringar. Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i fastighetsägande dotterföretag. Intäkterna i moderbolaget uppgick till 0 och resultatet efter finansiella poster uppgick till 284 (516 ). De likvida medlen uppgick på balansdagen till 402 (133 ). Framtidsutsikter Prognosen för 2005 är oförändrad jämfört med målet, det vill säga att resultatet efter fi nansnettot, exklusive värdeförändringar, ska överstiga Motsvarande resultat uppgick för det första halvåret till 647. Prognosen förutsätter ett oförändrat fastighetsbestånd, ett oförändrat konjunkturläge jämfört med situationen i slutet av kvartal två 2005 och en genomsnittlig räntebärande skuld på 13,5 mdkr. AP Fastigheter tillämpar säkringsredovisning i enlighet med IAS 39. IAS 39 tillämpas dock ej retroaktivt varför jämförelsesiffrorna för 2004 ej har omräknats med avseende på denna. 6

7 Väsentliga händelser efter periodens utgång Efter periodens utgång har fastigheten Sergel 18 i centrala Stockholm, med hotellet Scandic Sergel Plaza som största hyresgäst, avyttrats för 565. Köpare är Stena Fastigheter och tillträde sker den 1 september Scandic Sergel Plaza är Stockholms tredje största hotell med totalt 403 hotellrum. Även en mindre kontorsfastighet i Göteborg Sävenäs 67:3 har avyttrats för 38. Granskningsrapport Vi har översiktligt granskat denna halvårsrapport enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte framkommit något som tyder på att delårsrapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen och IAS 34-delårsrapportering. Stockholm den 26 augusti 2005 KPMG Bohlins AB Kommande informationstillfällen 31 oktober, 2005 Delårsrapport januari-september februari, 2006 Bokslutskommuniké 2005 Stockholm den 26 augusti 2005 Björn Flink, Auktoriserad revisor För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta: Christer Nerlich Chef ekonomi och fi nans Telefon e-post: christer.nerlich@apfastigheter.se Per-Håkan Westin, verkställande direktör 7

8 Koncernen AP Fastigheter AB Resultaträkning () Jan-juni Jan-juni April-juni April-juni Helår Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsadministration Fastighetskatt Tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftnetto Avskrivningar Resultat övriga rörelsegrenar Central administration och marknadsföring Resultat från andel i joint ventures Rörelseresultat före värdeförändring Realiserad värdeförändring Orealiserad värdeförändring Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat från fi nansiella poster Resultat efter fi nansiella poster Skatt Periodens resultat Resultat per aktie 32,35 15,08 24,45 7,10 32,68 Kassafl öde från löpande verksamhet per aktie 10,45 11,00 5,35 9,30 26,50 Antal aktier Resultat före skatt, avskrivning, värdeförändring

9 Balansräkning () Anläggningstillgångar Goodwill Förvaltnings- och rörelsefastigheter Maskiner och inventarier Aktier och andelar i joint venture Andra fi nansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och Bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och Skulder Eget kapital Skulder Långfristiga skulder Räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Övriga långfristiga ej räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Förändring av Eget kapital Ingående balans tidigare redovisningsprinciper Effekt av ändrad redovisningsprincip IAS 39, Finansiella instrument Justerad ingående balans IFRS Effekter av kassafl ödessäkring Utdelning Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt koncernbidrag Justering av rörelsefastigheter till marknadsvärde Justering av överlåtelse Periodens resultat Vid periodens utgång

10 Kassafl ödesanalys () Jan-juni Jan-juni April - juni April - juni Helår Löpande verksamhet Rörelseresultat Justering för poster som inte ingår i kassafl ödet Finansiella poster Betald skatt Kassafl öde från den löpande verksamheten Förändring i rörelsekapital Kassafl öde från den löpande verksamheten efter förändring i rörelsekapital Investeringsverksamheten Investeringar i ägda fastigheter Förvärv av förvaltningsfastigheter Avyttring av förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar netto Kassafl öde från investeringsverksamheten Kassafl öde efter investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Utdelning Nettoförändring räntebärande lån Nettoförändring av övriga skulder Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten PERIODENS KASSAFLÖDE Likvida medel vid periodens början Periodens förändring av likvida medel Likvida medel vid periodens slut Nyckeltal (belopp i ) Jan-juni Jan-juni Helår Fastighetsrelaterade uppgifter Hyresvärde Uthyrningsgrad, hyra, % Driftsöverskottsmarginal, % Fastigheternas värde på balansdagen Investeringar Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar Nettoinvesteringar Area, Tkvm Finansrelaterade uppgifter Soliditet på balansdagen, % Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,1 2,9 Säkerställda skulder / Marknadsvärde, % Genomsnittlig ränta, % 3,6 4,2 3,9 Återstående genomsnittlig räntebindningstid, månader Övrigt Antal anställda

11 Avyttrade fastigheter Förvärvade fastigheter Antal fastigheter Kvm Antal fastigheter Kvm Bostäder Stockholm Vargen Bostäder Göteborg Johanneberg 4: Johanneberg 47: Johanneberg 47: Johanneberg 15:24 & 15: Kontor Stockholm Getingen 11, Norrtull Pennfäktaren 11, Vasagatan % Position Stockholm* * Summa * Exklusive garage, byggrätter och arrenden Summa bostadsfastigheter Kontor Stockholm Polacken Sparven Rovan Kontor och bostäder Gävle / Dala Tingshuset Gävle / Dala Summa kontorsfastigheter Summa totalt Defi nitioner Area Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och parkeringsplatser. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsanknuten administration samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld. Driftsöverskottsmarginal Driftnetto i procent av hyresintäkter. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låneportföljen vid periodens slut. Hyresvärde Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Nettoinvesteringar Summan av köpeskilling från förvärvade fastigheter och kostnader som uppstår vid förvärvet som till exempel stämpelskatt plus investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter samt kostnader som uppstår i samband med avyttringen. Räntetäckningsgrad (EBITDA/fi nansnetto) Resultat före räntenetto justerat för avskrivningar, orealiserad och realiserad värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut. Uthyrningsgrad, hyresvärde Hyresintäkter dividerat med hyresvärdet, uttryckt i procent. Kontrakterad hyra Summa hyra från kontrakt som löper vid periodens slut

12 PRODUKTION: AP FASTIGHETER. TRYCKERI: CM GRUPPEN AUGUSTI 2005 AP Fastigheter AB (publ) Huvudkontor Regeringsgatan 20 Box Stockholm Telefon Fax Orgnr Styrelsens säte: Stockholm Aktuell och ständigt uppdaterad information samt adresser och telefonnummer till regionkontoren återfi nns på: 12