Värdeutlåtande avseende fastigheten Norsholms Gårdsområde 1:178 2017-02-02 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Norsholms Gårdsområde 1:178 2(22) UPPDRAG Uppdragsgivare Viking Hereford Beef AB, i konkurs C/O Advokatfirman Delphi Box 465 581 05 Linköping genom Magnus Nedstrand Syfte Värderingsobjekt Att utföra beskrivning samt bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för exekutiv försäljning samt interna beslut. Norsholms Gårdsområde 1:178 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är februari 2017. Förutsättningar För inventarier har separat förteckning upprättas. Vissa av de inventarier som syns på fotografier i detta utlåtande kan därmed anses vara lös egendom och ingår därmed inte i det bedömda marknadsvärdet. Vid osäkerhet bör detta undersökas grundligt via upprättad inventarielista. För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. Alla intäkter är angivna exklusive mervärdesskatt. Kostnaderna inkluderar mervärdesskatt endast för bostäder och för lokaler där ej mervärdesskattepliktig verksamhet bedrivs. Underlag - Besiktning av värderingsobjektet 2017-01-24 av undertecknad tillsammans med Lennart Andersson. - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). - Taxeringsuppgifter. - Muntliga uppgifter om omsättning från Britta Andersson. - Utdrag ur detaljplan. - Förteckning över handlingar hos. - Skriftlig presentation från Företagsförmedlingen, utan datum. - Byggnadsritningar. - Marknadsinformation. - Kartmaterial.
Norsholms Gårdsområde 1:178 3(22) BESKRIVNING Lagfaren ägare Viking Hereford Beef AB (Org.nr 556679-2809) Fastighetstyp Läge Restaurangfastighet med möjlighet till livsmedelshantering (slakteri). Värderingsobjektet är beläget utmed Göta Kanal inom Norsholms samhälle mellan Linköping och Norrköping. Avståndet till Norrköping är ca 17 km och till Linköping är avståndet ca 25 km. Närmsta samhälle är Kimstad (ca 5 km) samt Skärblacka (ca 10 km). Gatuadressen är Slussvägen 5 i Norsholm. Näromgivningen utgörs av Göta Kanal samt ett mindre antal industrifastigheter, butiks- och lokalfastigheter samt övervägande småhusbebyggelse. Utbudet av servicefunktioner inom samhället är begränsat och omfattar främst en livsmedelsbutik (ICA Nära) samt ett vandrarhem. Kollektiva kommunikationer finns i format av landsvägsbussar. Trafikleder, E4:an, nås på relativt nära avstånd och med god tillgänglighet. Planförhållanden Värderingsobjektet omfattas ej av detaljplan. För området finns en sedan 2009 upprättat förslag till detaljplan men detta har inte blivit beslutat och godtaget. Planförslaget finns att hämta på Norrköping kommuns hemsida.
Norsholms Gårdsområde 1:178 4(22) Servitut, samfälligheter, inteckningar etc. Eventuella servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och inteckningar etc. framgår översiktligt av bilagda utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). Värderingsobjektet har andel i gemensamhetsanläggningen Norsholm GA:4 med ändamål vägförening. Värderingsobjektets andelstal är angivet till 200 av totalt 25 075 andelar. Utdrag från FDS avseende Norsholm GA:4 redovisas som separat dokument. Det pågår en lantmäteriförrättning som enligt uppgift från Lantmäteriet avser gemensamhetsanläggningen/vägföreningen och ett eventuellt framtida upphörande. Förrättningen påverkar således inte direkt värderingsobjektets areal eller fastighetsbildning. Uthyrningsbara areor De uthyrningsbara areorna fördelade på lokaltyp och antalet enheter per lokaltyp framgår av tabellen. Lokaltyp Uthyrningsbar area m² % Restauranger 480 100 Summa 480 100 Areauppgifterna härrör från muntlig uppgift från Britta Andersson. Kontrollmätning har ej utförts. Utöver areorna i tabellen finns uteplatser och hårdgjorda ytor som ej redovisas med area. Tomtbeskrivning Värderingsobjektets areal uppgår till 1 307 kvm. Befintlig bebyggelse upptar ca 20 25 % av tomten. Den obebyggda delen utgörs av grusade kör- och parkeringsytor samt gräsmattor och mindre del planteringar. Tomten är inte inhägnad. Byggnadsbeskrivning Värderingsobjektet är bebyggt med en specialanpassad byggnad för restaurang- och slakteriändamål i 2 våningar. Byggnaden är uppförd 2008. Några större om- och tillbyggnader har inte gjorts. Under 2015 sattes markiser upp på fasaden mot Göta Kanal. Ett trädäck om ca 50 kvm uppfördes under 2012/2013 med tryckimpregnerat trä. Den befintliga stenlagda uteplatsen har under senare år utökats med stenlagd yta om ca 70 kvm. Invändigt har styckningsrummet utökats genom att golvyta från butiksdelen tagits i anspråk.
Norsholms Gårdsområde 1:178 5(22) Byggnaden är grundlagd på gjuten, självbärande, betongplatta som är pålad med stålrör. Stommen utgörs av trä med bjälklag i främst trä. Ytterväggarna är av träkonstruktion och fasaderna är klädda med stående träpanel. Fönstren är av isolerglastyp. Taket är täckt med betongpannor samt inslag av plåt på takkupor. Hängoch stuprör av plåt. Uppvärmningen sker via vattenradiatorer på övre plan samt vattenburen golvvärme på nedre plan kopplade till ventilationssystemet. Ventilationen utgörs av mekanisk till- och frånluft med värmeåtervinning samt tillskottsvärme från elpatroner. Befintliga kompressorer är kopplade till värmesystemet. Det finns även separat varmvattenberedare. Varmvattenberedarna är anpassade för att leverera högtempererat varmvatten med hänsyn till livsmedelskrav. Det finns en hiss i trapphuset av typen platthiss med kapacitet på 400 kg. Byggnaden är ansluten till nät för el och kommunalt vatten. Avloppet hanteras via avloppsbrunn belägen på angränsande mark, utrustade med 2 st. kvarnar, och därifrån trycks avloppet till kommunalt reningsverk inom Norsholm. Brunnar för fettavskiljare finns i mark på fastigheten. Brandlarm och rörelsedetektorer är monterade. Bredband är anslutet. Byggnaden inrymmer på nedre plan en butiks- och serveringsyta, tillagningskök samt lokaler för slakteriverksamhet. På övre plan finns ett större serveringsrum, ett kontorsrum, toaletter samt apparatrum med bland annat ventilationsaggregat och kompressorer.
Norsholms Gårdsområde 1:178 6(22) Byggnadens underhållsskick är mycket gott. Något akut underhållsbehov med risk för byggnadens konstruktion bedöms inte föreligga. Det förutsätts att OVK-besiktningen är godkänd vid slutbesiktningen men det är inte känt om OVK-besiktning har skett därefter. Butiken på nedre plan omfattar en kyldisk som är kopplad till byggnadens kylsystem. Det finns el- och avlopp anslutet och draget genom golvet. Golvet är belagt med klinker och väggarna är målade. Utgång finns till plattlagd markyta mot Göta Kanal och på dörrarna finns automatisk dörröppnare monterad. I del av butiken finns sittplatser för ett mindre antal gäster. Tillagningsdelen är inrett enligt storköksstandard och omfattar tillagningsdel med ventilationskåpa i taket. Samtliga golvytor är belagda med fogfritt golv, halkfritt och med uppvik på väggarna. Väggarna är klädda med kakel. I tillagningsdelen finns det 2 st. större golvbrunnar samt 1 st. mindre.
Norsholms Gårdsområde 1:178 7(22) Det finns ett fast monterat kylrum av modell Huurre med egen fläkt och styrenhet.
Norsholms Gårdsområde 1:178 8(22) 3 st. fristående frysar har monterats vid senare tillfälle och dessa är kopplade till egen kompressor. Köksdelen omfattar även ett mottagningsrum med tvättfat och luftridå över dörren, ett separat rotfruktsrum med egen kylanläggning och golvbrunn samt ett separat diskrum med ventilation i taket.
Norsholms Gårdsområde 1:178 9(22) Styckningslokalen omfattar ett styckningsrum med kylbafflar i taket och egen 3-fasel. Även här är golvet av fogfri typ och väggarna är klädda med kakel. Ytterväggarna har extra isolering med luftspalt. Inom styckningsrummet finns en mörningskyl, ett kylrum för färdigförpackade varor samt ett frysrum. Samtliga dessa har egna ventilationsaggregat. Det finns även ett mindre saltrum/kylrum med egen fläkt. På nedre plan finns även ett mindre städrum med golvvärmekopplingar samt en handikappanpassad toalett med wc och tvättställ. Toaletten har golv belagt med klinker och väggar klädda med målad väv.
Norsholms Gårdsområde 1:178 10(22) På över plan finns ett mindre personalrum med trinettenhet, 2 st. omklädningsrum (herrar och damer) med wc och duschmöjligheter samt 1 st. wc och 1 st. handikappanpassad wc för gäster. Här finns även en större matsal med plats för 70-80 sittande samt ett mindre kontorsrum som kan göras om till grupprum. Samtliga rum utom våtutrymmen har parkettgolv av typen skeppsgolv och bröstpanel av trä på väggarna. Från matsalen nås en balkong med smidesräcke och trall av tryckimpregnerat trä. I matsalen finns en öppen spis med egen rökgasfläkt och möjlighet till forcerad ventilation.
Norsholms Gårdsområde 1:178 11(22) På övre plan finns apparatrum som är uppfört på gjutet betonggolv som bärs upp av stålpelare i slakteriavdelningen. I apparatrummet finns ventilationsanläggning med återvinning, kompressorer i kassettsystem som är kopplade till återvinningen samt varmvattenberedare, med extra elpatroner, för kök och verksamhet. Det finns även en mindre varmvattenberedare (Nibe). På nedre plan på byggnadens baksida finns ett kylförråd med inlastningsport och en betongplatta på mark utanför porten. Förrådet rymmer även ett kylt soprum och har avloppsbrunn i golvet. På taket till förrådet står kylaggregaten. HYRESINTÄKTER OCH KOSTNADER Hyror Samtliga lokaler har nyttjats av fastighetsägaren. Därmed saknas uppgifter om aktuella hyresnivåer för värderingsobjektet. Därmed får en bedömning av marknadsmässig hyresnivå ske som grund för värdebedömningen. Den bedömda hyresnivån avser sk. triplenethyra och förutsätter att hyresgästen står kostnader för värme, el, VA och renhållning såväl som stora delar av det löpande och periodiska underhållet.
Norsholms Gårdsområde 1:178 12(22) Enligt muntlig uppgift från Britta Andersson har omsättningen totalt i ägande bolag nått ca 8 600 tkr. Av detta bedömer hon att ca 30 % kan räknas bort och det avser omsättning i de två butiker som sålt de i värderingsobjektet förädlade varorna. Det innebär att en total omsättning om minst 6 000 tkr kan härledas till värderingsobjektet och avser då dels restaurangförsäljning men även slakteri och förädling av köttråvara för distribution till annan försäljare. Brittas åsikt är att främst slakteriverksamheten kan utökas och då främst avseende högre beläggning under större delen av året. En ökad omsättning avseende slakteriverksamheten leder därmed till en högre hyresbetalningsförmåga. Enligt information från SHR:s hyresundersökning för 2011 kan en möjlig hyresnivå för restauranger, snabbmat, caféer och dylikt indikeras med en övre kvartil på ca 10 % av omsättningen och ett medianvärde på ca 7 %. Baserat på uppgifter i årsredovisningar, nedladdade från internet, för åren 2012-2015 kan följande uppställning göras över bolagets omsättning, kostnadsnivåer etc. Uppställningen är mycket schematisk och kan inte ligga till grund för annan analys eller prognosarbete, utan syftet är enbart att ligga till grund för en indikation av en möjlig hyresbetalningsförmåga inom ramarna för detta uppdrag.
Norsholms Gårdsområde 1:178 13(22) Efter avdrag om 30 % avseende de två butikernas omsättning kan följande uppställning göras över den möjliga hyresbetalningsförmågan Hyresbetalningsförmågan kan därmed indikeras till ca 400 000 kr, vilket motsvarar drygt 800 kr/kvm. Denna nivå får anses varar rimlig med hänsyn till byggnadens utformning, goda skick och standard. Som ett underlag för värdebedömningen redovisas värderingsobjektets bedömda marknadshyror i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Hyrorna kan sammanfattas enligt tabellen. Lokaltyp Total Aktuell hyra Marknadsarea Totalt hyra Totalt m² kr/m² kr kr/m² kr Restauranger 480 845 405 800 845 405 800 Genomsnitt / Summa 480 845 405 800 845 405 800 Vakans / Hyresrisk Drift och underhåll Inget åsättande av vakans/hyresrisk har gjorts då den mest sannolika köparen är en s.k. egenanvändare men har beaktats vid val av direktavkastningskrav. Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder och avser kostnader som belöper på fastighetsägaren och exkluderar kostnader som betalas av hyresgästen. Kostnaderna avser sk. triplenethyra och förutsätter att hyresgästen står kostnader för värme, el, VA och renhållning såväl som stora delar av det löpande och periodiska underhållet. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen.
Norsholms Gårdsområde 1:178 14(22) Lokaltyp D&UH Drift & löp. UH Periodiskt Totalt Admin. Övr. UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² Restauranger 95 46 25 25 45 Genomsnitt/Summa 95 46 25 25 45 I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt. Hänsyn har tagits till värderingsobjektets faktiska och förväntade framtida grad av mervärdeskatteregistrering. Vid vakanser väljer vi ibland att tillfälligt hålla ned kostnaden. Fastighetsskatt etc Gällande taxeringsvärden samt nuvarande fastighetsskatt och/eller kommunal fastighetsavgift framgår av tabellen. Taxeringsvärde, tkr Fastighets- Mark Byggnad Totalt skatt, tkr Lokaler 72 508 580 6 Summa 72 508 580 6 Värderingsobjektet är taxerat med typkod 325 (Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler). Värdeår är 2008. För lokaler och industri utgår fastighetsskatt uppgående till taxeringsvärdet multiplicerat med skattesatsen (f.n. 1 % för lokaler och 0,5 % för industri). Taxeringsvärdet förutsätts förändras vid de tillfällen regelverket medger detta och i linje med översiktligt bedömd fastighetsprisutveckling. Nuvarande skattesatser förutsätts gälla under hela kalkylperioden. Driftnetto Bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra 845 405 800 Drift & underhåll -95-45 600 Fastighetsskatt -12-5 800 Driftnetto år 1 (helår) 738 354 400 Driftnetto, normaliserat 738 354 400 Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll.
Norsholms Gårdsområde 1:178 15(22) VÄRDERING Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig avkastningsanalys, dvs. en analys av förväntade framtida betalningsströmmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt etc, direktavkastningskrav, kalkylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Som grund för våra bedömningar om marknadens direktavkastningskrav mm ligger ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp. Marknadsanalys Allmänt Sveriges ekonomi är stark och har under de senaste åren haft en hög BNP-tillväxt, sjunkande arbetslöshet och stigande inflation. Under 2016 utvecklades ekonomin positivt även om tillväxttakten bromsade in något. I omvärlden råder stor osäkerhet avseende det ekonomisk-politiska läget, bl.a. till följd av Brexit-omröstningen och maktskiftet i USA, vilket skapat oroligheter på de finansiella marknaderna. Osäkerheten är därför stor gällande konjunkturutvecklingen i omvärlden. Riksbanken har dock bedömt att den globala konjunkturen fortsätter att förbättras, men i en långsammare takt. För att bibehålla den stigande inflationstrenden, valde Riksbanken i december att låta reporäntan vara oförändrad på -0,50 %. Enligt Riksbanken har sannolikheten för en räntesänkning framöver ökat som ett resultat av den ökade osäkerheten i omvärlden. Under hösten steg statsobligationsräntorna, en utveckling som har hållit i sig under inledningen av 2017. Kronkursen har fortsatt försvagas och kreditutlåningen till företag och hushåll växer. Utlåningsräntorna är fortfarande låga, även om de stigit under den senaste tiden. Börsutvecklingen var stark under slutet av 2016, trots politisk turbulens. Fastighetsaktierna har dock sedan toppnoteringen i början av september sjunkit.
Norsholms Gårdsområde 1:178 16(22) Konjunkturinstitutet läser månadsvis av det ekonomiska läget hos företag och hushåll i Sverige och sammanställer resultaten i Konjunkturbarometern. Enligt rapporten förbättrades det allmänna konjunkturläget under hösten, och det var framförallt hushållen tillsammans med tillverkningsindustrin som förmedlade en alltmer positiv syn på ekonomin. Fastighetsmarknaden Tillgången på kapital är god trots att bankerna blivit något mer restriktiva i utlåningen. Bankernas utlåningsmarginaler har ökat samtidigt som utlåningsräntan har stigit, vilket sammantaget resulterat i högre lånekostnader. Institutionerna är kapitalstarka och turbulensen på de globala marknaderna har resulterat att fler utländska aktörer riktat sig mot den svenska marknaden. En stark ekonomi och låga räntor gynnar bostadsbyggandet. Prognosen för 2016 är att ca 64 000 bostäder (varav 47 500 i flerbostadshus) påbörjas, vilket är ca 30 % fler än 2015. Trots ett högt bostadsbyggande ökar befolkningen i en snabbare takt vilket bidragit till de senaste årens stigande bostadspriser. Marknadens avkastningskrav på fastighetsinvesteringar har under ett antal år gradvis sjunkit och är på många orter nere på rekordlåga nivåer. Detta gäller framförallt för objekt i de större städerna och i tillväxtregionerna. En successiv utvidgning till andra delmarknader kan dock tydligt noteras. KPI steg med närmare 1,2 % i oktober vilket medför att merparten av lokalhyrorna stiger med motsvarande nivå, en nivåökning som inte har skett på fem år. Fastigheter är för närvarande, generellt sett, ett av de mest intressanta tillgångsslagen att investera i och konkurrensen är stor om de fastighetsobjekt som kommer ut på marknaden. Transaktionsvolymen uppgick under 2016 till ca 219 miljarder kr (transaktioner större än 40 miljoner kr), vilket överstiger rekordåren 2014 och 2015. Bostäder utgör det största segmentet med ca 35 % av transaktionsvolymen, därefter kommer kontor och industri med drygt 20 % vardera. Hyresmarknaden Kontorshyresnivåerna utvecklas positivt och då särskilt för moderna, yteffektiva, bra belägna och gröna kontorslokaler. Detta gäller i synnerhet i storstadsområdena och i regionstäderna där topphyresnivåerna gradvis skjuts uppåt. Det är också framförallt där det byggts moderna kontorshus under de senaste åren. Det äldre kontorsbeståndet tappar i attraktionskraft.
Norsholms Gårdsområde 1:178 17(22) Butikshyrorna runt om i landet har under en tid haft en svag eller negativ hyresutveckling. Det som dock kan tala för en kommande uppgång är att handelns försäljningsvolymer ökar, främst inom sällanköpsvaruhandeln. Samtidigt befinner sig e-handeln i en stark tillväxtfas där omsättningen på nätet fortsätter att öka vilket skulle kunna ha motsatt effekt på hyresutvecklingen för butikslokaler. Hyresnivåerna har stigit något för moderna logistiklokaler samt för industrilokaler i storstadsområdena. I övrigt har hyresnivån generellt sett legat relativt stilla under ett antal år. Marknad avseende värderingsobjektet Restauranger Under 2015 omsatte livsmedelsbranschen 261 miljarder kr och restaurangbranschen 99 miljoner kr, vilket motsvarar ca 3 000 kr per person och månad eller 18 % av den totala hushållskonsumtionen. Försäljningstillväxten för restauranger var fem gånger så hög än för livsmedel (försäljning av alkoholhaltiga drycker ingår i restauranger). Det finns dock regionala skillnader där befolkningen i storstadsregionerna lägger mer pengar på restaurangmat medan omsättningen i livsmedel är högre för befolkningen utanför storstadsregionerna. Totalt omsätter dock livsmedel och restaurangmat i storstadsregionerna ca 1 000 kr mer per person och månad än i övriga landet. Sett under många år, är det en tydlig trend att allt mer pengar läggs på restaurangmat. Livsmedelsbranschen är mindre konjunkturkänslig än restaurangbranschen som är mer beroende av omvärldsfaktorer. Sedan restaurangmomsen sänktes 2012 har tillväxten tilltagit. Mellan januari och oktober 2016 ökade omsättningen i restaurangbranschen med 7,4 %. Bäst har det gått för trafiknära restauranger och lunch & kvällsrestauranger, med en tillväxt på 13,3 % respektive 9 %. Kaféer, snabbmatsrestauranger och nöjesrestauranger & barer hade samtliga delbranscher en tillväxt omkring 7 %. Sämst omsättningstillväxt hade hotellrestauranger (2,3 %) och personalrestauranger (-4,3 %).
Norsholms Gårdsområde 1:178 18(22) Ortspris Antalet försäljningar av liknande fastigheter bedöms vara mycket få, om ens några. Ett ortsprismaterial har dock sökts inom de närmaste kommunerna i Östergötland och Södermanland och då avseende typkod 322 (restaurang och/eller hotell), typkod 325 (huvudsakligen lokaler) och typkod 422 (industrienhet, livsmedelsindustri). Efter viss gallring har följande sålda fastigheteter hittats Att notera är att Ödeshög 5:12 såldes av tidigare ägare i samband med att denne uppför ny byggnad för sin fortsatta tillverkning av konfektyrer. Dessutom såldes Orrekulla 1:43 (Villa Solliden) av tidigare ägare/restauratörer men köparna har troligen för avsikt att inte driva rörelsen vidare. Fastigheterna i ortsprismaterialet, bland vilka orena köp kan finnas, har köpts till priser mellan ca 1 700 och ca 13 400 kr/kvm. Direktavkastningarna är svåra att bedöma då bakomliggande information saknas, samt att för många av objekten har köparen troligen för avsikt att bedriva egen verksamhet. Det innebär att priset/betalningsviljan styrs av andra parametrar än rent fastighetsekonomiska. Värderingsobjektet bedöms ha mycket låg, eller ingen, jämförbarhet med ortspriset. Direktavkastningen för liknande verksamheter är svår att bedöma då det är brist på jämförbara objekt, och även sålda objekt över huvud taget, i Norsholm. Viss härledning kan ske utifrån våra bedömda nivåer i Norrköping respektive Linköping.
Norsholms Gårdsområde 1:178 19(22) För industrifastigheter i A-läge i Norrköping är vår bedömning ett intervall mellan ca 6,75-7,50 % och i Linköping något lägre, ca 6,25-7,25 %. I C-läge (övriga kommunen) är vår bedömning ca 8,25-8,85 % i Norrköping respektive ca 7,50-8,85 % för Linköping. För restauranger är vår bedömning i A-läge i Norrköping ca 5,85-6,75 % medan motsvarande läge i Linköping ligger inom ca 5,50-6,50 %. För restauranger i C-läge bedömer vi intervallet till ca 8,50-9,50 % för Norrköping och ca 7,75-9,0 % för Linköping. En stor del av alla fastighetsförvärv sker numera i bolagsform innebärande att köpeskillingen inte blir offentlig via lagfarten. Vidare sker många fastighetsförvärv i portföljform. Detta innebär var för sig och sammantaget att information om köpeskillingar för de enskilda fastigheterna och portföljerna får sökas direkt från initierade parter eller andra tillförlitliga källor. Omdöme om värderingsobjektet Värderingsobjektets makroläge får anses vara perifert då avståndet till större orter som Norrköping och Linköping är relativt långt. Däremot får mikroläget utmed Göta Kanal och med närhet till E- 4:an anses vara gott för ändamålet. Byggnadens underhållskick innebär att inga omfattande underhållsåtgärder behöver vidtas under den närmaste framtiden. Enligt erhållna ritningar finns ett beviljat bygglov för en tillbyggnad i 2 plan med inriktning mot rökeri och lagerutrymmen i bottenplan samt servering/grupprum och personalutrymmen på övre plan. Den mest sannolike köparen av värderingsobjektet är en s.k. egenanvändare. Sammantaget innebär värderingsobjektets ändamålsenliga utformning med butiks-/serveringsyta, ytor för storkök samt ytor för slakteriverksamhet och en byggnad i gott skick att värderingsobjektet bedöms vara relativt attraktivt på marknaden. Det goda läget utmed Göta Kanal kan bidra till ett högre värde medan det mer perifera läget för fordonsbundna gäster kan medföra ett något lägre värde.
Norsholms Gårdsområde 1:178 20(22) Kassaflödesanalys Metoden innebär en analys av de framtida betalningsströmmar som en förvaltning av värderingsobjektet kan antas generera. Ett avkastningsbaserat nuvärde framräknas utgående från kalkylperiodens driftnetton efter investeringar och restvärdet (dvs. det totala kapitalet vid kalkylslut). I förekommande fall görs olika värdetillägg eller värdeavdrag. Som beräkningshjälp användes en kassaflödeskalkyl. Kalkylens indata och utdata framgår nedan. Kalkylränta / Direktavkastningskrav Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 7,85 % - Restauranger 7,85 % Kalkylränta på totalt kapital 9,91 % Inflation/KPI: 1,5% 2017, och därefter 2% per år. Kalkylperiod: Cirka 5 år (2017-02-01-2021-12-31) Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssammansättning mm. Restvärdet vid kalkylslut beräknas utifrån ett bedömt direktavkastningskrav på det prognostiserade driftnettot vid kalkylslut. Värdetillägg / Värdeavdrag Då ett framtida uppförande av den uppritade tillbyggnaden måste vara motiverad av en väl genomarbetat budget om ökad omsättning görs inget värdetillägg då marknadsvärdet av byggrätten som sådan bedöms vara låg, om ens någon.
Norsholms Gårdsområde 1:178 21(22) Nyckeltal Kassaflödeskalkylen ger med givna förutsättningar resultat enligt tabellen. Nyckeltal Marknadsvärde 4 500 000 kr - Nuvärde av restvärde 3 118 089 kr - Nuvärde av driftnetton 1 458 523 kr Direktavkastning, år 1 7,88 % Direktavkastning vid kalkylslut 7,85 % Värde kr/m² 9 375 kr/m² Värde/taxeringsvärde 7,76 Direktavkastningen är beräknad på kalkylresultatet med justering för eventuella värdetillägg och värdeavdrag. Känslighetsanalys För att bättre kunna bedöma osäkerheten i värdebedömningen har vi låtit en av parametrarna; marknadshyra för lokaler, vakansgrad, drift och underhåll, inflation, kalkylränta och direktavkastningskrav vid kalkylslut förändras när övriga faktorer är oförändrade. Förändring av indata och av avkastningsvärdet framgår av tabellen. Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % 10 411 9 Vakansgrad %-enheter 10-524 -11 Drift & underhåll kr/kvm 10-59 -1 Inflation %-enheter 1 207 5 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter 1-501 -11 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter -1 649 14
Norsholms Gårdsområde 1:178 22(22) MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet av fastigheten Norsholms Gårdsområde 1:178 i bedöms vid värdetidpunkten februari 2017 till: Fyra miljoner femhundratusen kronor [ 4 500 000 kr ] Norrköping 2017-02-02 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB OBS! Notera värderingsförutsättningarna under Förutsättningar ovan. Hans Westin Civilekonom Separata dokument; A. Aktförteckning B. Gemensamhetsanläggning Norsholm GA:4 Bilagor i detta dokument; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation 3. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) 4. Karta 5. Ritningar 6. Allmänna villkor för värdeutlåtande
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 1 1(1) KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt februari 2017 (kalkylstart 2017-02-01) Nuvärde av driftnetton (tkr) 1 459 Nuvärde av restvärde (tkr) 3 118 SUMMA (tkr) 4 577 MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) 4 500 Kassaflöde ÅR 2017 del 2018 2019 2020 2021 Bedömd helårsinflation 1,50 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/m² 2017 Hyror, lokaler 833 366 406 414 422 431 Ers. Fastighetsskatt 12 5 6 6 6 6 Effektiv hyra 845 371 412 420 429 437 Drift & Löpande underhåll -50-22 -24-25 -25-26 Periodiskt underhåll -45-20 -22-22 -23-23 Fastighetsskatt etc -12-5 -6-6 -6-6 Kostnader -107-47 -52-53 -54-55 Driftnetto 738 324 360 367 374 382 Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) 354 Restvärde kalkylslut (tkr) 4 960 Norm. driftnetto, helår (tkr) 354 Värdeförändring (snitt %/år) 2,0 Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 9,91 Kalkylränta restvärde (%) 9,91 Marknadsvärde kr/m² 9 375 Direktavkastning, initial, % 7,88 Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) 7,76 Direktavkastning vid kalkylslut, % 7,85
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Bedömd marknadshyra typ area Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt Totalt m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² Not Hela byggnaden Restaur. 480 400 000 833 400 000 833 405 800 845 - Summor / Genomsnitt 480 400 000 833 400 000 833 405 800 845
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 3 1(3)
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 3 2(3)
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 3 3(3)
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 4 1(1) Fastighetskarta med gränser och byggnad
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 5 1(4) Ritning befintlig byggnad, bottenplan
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 5 2(4) Ritning befintlig byggnad, övre plan
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 5 3(4) Ritning befintlig byggnad samt planerad tillbyggnad
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 5 4(4) Ritning befintlig byggnad och planerad tillbyggnad, övre plan
Norsholms Gårdsområde 1:178 Bilaga 6 1(1)
VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50 Göteborg Drottninggatan 36, 411 14 Göteborg Tel 031 10 78 50 Malmö Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö Tel 040 12 60 70 Norrköping Kungsgatan 56 C, 601 86 Norrköping Tel 011 12 61 21 Nyköping Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70 Umeå Svidjevägen 8, 904 40 Röbäck Tel 076 846 99 55 Västerås Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 665 53 15 Östersund Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel 076 114 99 88