VÄRDERINGSRAPPORT Uppsala Kåbo 48:2 Beställare Artillerigatan 4/8 AB Värdetidpunkt 1 september 2017
2 SAMMANFATTNING Värderingsobjekt Kåbo 48:2 Artillerigatan 4, 6-8, Uppsala Värdetidpunkt 1 september 2017 Rapportdatum 1 september 2017 Uppdragsgivare Uppdragsbeskrivning Ändamål Typ av värderare Artillerigatan 4/8 AB Marknadsvärdering Internt bruk Extern Värdesammanfattning Marknadsvärdet av fastigheten Kåbo 48:2 per 1 september 2017 bedöms till: 80 000 000 kr (ÅTTIO MILJONER KRONOR) Värdeintervall 72 000 000 kr - 88 000 000 kr Initial direktavkastning 1,47% Marknadsvärde (kr/kvm) 37 861 Direktavkastning kalkylslut 1,60% Aktuellt driftnetto, helår (tkr) 1 180 Kalkylränta driftnetton år 1 3,12% Aktuell hyra (tkr) 2 307 Kalkylränta restvärde 3,63% Marknadshyra (tkr) 2 455 Lennart Fällström, MRICS Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare L Fällström AB Börjegatan 1A 753 13 Uppsala Tel 0706 400 771 lennart@lfallstrom.se
3 Innehållsförteckning Sammanfattning... 2 Värdesammanfattning... 2 Introduktion... 4 Uppdraget... 4 Värderingsförutsättningar... 4 Värderingsunderlag... 4 Ansvarsbegränsningar... 4 Värderingsstandard... 5 Oberoende... 5 Övrigt... 5 Beskrivning av Värderingsobjektet... 6 Rättigheter och detaljplaner... 6 Lägesbeskrivning... 7 Fastighets- och Byggnadsbeskrivning... 7 Bedömningar... 8 Ekonomiska data... 9 Hyresintäkter... 9 Drifts- och underhållskostnader... 9 Underhåll... 10 Taxeringsvärde... 10 Fastighetsmarknaden... 11 Direktavkastningskrav... 11 Marknadsvärdering... 12 Begreppet marknadsvärde... 12 Marknadsanalys definition... 12 Avkastningsbaserad kassaflödesmetod... 12 Slutsatser... 13 Styrkor och möjligheter... 13 Svagheter och hot... 13 Bilagor: 1. Kalkyler och hyreslistor 2. Fastighetsdatautdrag 3. Bilder 4. Allmänna villkor för värderingsutlåtande
4 INTRODUKTION Uppdraget Av Artillerigatan 4/8 AB genom Mats Ekholm har undertecknad erhållit uppdraget att genomföra en marknadsvärdebedömning av fastigheten Kåbo 48:2 i Uppsala. Avsedda att använda värderingen är uppdragsgivaren liksom övriga av uppdragsgivaren godkända. Värderingen görs för att användas i samband med planering av fastighetens framtid. Värdebedömningen är utförd under augusti 2017 med värdetidpunkt den 1 september 2017. Värderingsförutsättningar Värdebedömningen grundas på sakuppgifter som lämnats av uppdragsgivaren. Detta avser areor, byggår, tekniska installationer, genomförda renoveringar, hyror, driftskostnader och budget. Någon närmare kontroll av dessa uppgifter, utöver en allmän rimlighetskontroll, har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. Om någon sakuppgift eller värderingsförutsättning visar sig vara felaktig bör värderingen utföras igen med riktig information. Objektet har besiktigats den 23 augusti 2017. Det antas vidare att fastigheten inte belastas av miljöskuld, föreläggande av myndighet eller annat fel eller brist än vad som framgår av detta utlåtande. Värderingsunderlag Följande värderingsunderlag har inhämtats utöver material som erhållits av uppdragsgivaren: Utdrag ur fastighetsdatasystemet Foton Ortsprisdata Ansvarsbegränsningar L Fällström AB:s skadeståndsansvar omfattar endast ersättning för direkt skada för fel och försummelse. Det omfattar inte indirekt skada såsom utebliven vinst, förväntad besparing, förlust av inkomst, eller annan förmögenhetsskada. L Fällström AB:s ansvar omfattar inte skada som beror på felaktiga förutsättningar eller felaktig information lämnad till mig vare sig informationen erhållits från uppdragsgivaren eller officiella register. Uppdragsgivarens rätt till skadestånd enligt ovan är förverkad om anspråk på ersättning inte framställts skriftligen utan dröjsmål, dock senast ett år efter att
5 uppdraget har utförts. L Fällström AB accepterar inget skadeståndsansvar mot annan part än uppdragsgivaren. För ytterligare information se Bilaga Allmänna villkor för Värdeutlåtande. Värderingsstandard Värderingen har upprättats i enlighet med IVSC internationella värderingsstandard, nionde upplagan. Jag försäkrar att jag följt Samhällsbyggarnas etiska regler. De fastighetsegenskaper som ligger till grund värderingen är angivna i denna rapport. Värderingen är utförd av Lennart Fällström som är av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare. Jag bekräftar att jag har tillräckligt med lokala och nationella kunskaper om fastighetsmarknaden och har den kompetens och förståelse som krävs för att genomföra värderingen på ett fullvärdigt sätt. Oberoende De totala intäkterna från uppdragsgivaren (och andra bolag inom samma företagsgrupp) inklusive arvodet för detta uppdrag, understiger 10 % av de totala intäkterna för L Fällström AB. Jag känner inte till någon intressekonflikt i samband med detta uppdrag. Övrigt Det arvode som L Fällström erhåller för att utföra denna värdering är ett förutbestämt belopp och ej kopplat till fastighetens marknadsvärde. Värderingen finns tillgänglig för tillsyn av uppförande hos RICS disciplinnämnd, i enlighet med RICS standard. I händelse av att Ni anser att jag inte uppnått de höga krav som ställs på mig i de tjänster jag tillhandahåller, meddela mig i så fall.
6 BESKRIVNING AV VÄRDERINGSOBJEKTET Objektstyp Fastighetsbeteckning Adress Kommun Upplåtelseform Tomtarea Lagfaren ägare Byggnadsår Uthyrningsbar area Flerbostadshus med 3 byggnader i 3 våningar med källare och vindsförråd. Kåbo 48:2 Artillerigatan 4-8 Uppsala Äganderätt 3 743 kvm Artillerigatan 4/8 AB 1945 Se tabell nedan Fördelning av areor Lokaltyp Total Lokaltyps Uthyrd Vakant Långsiktig area andel area area vakans [kvm] [%] [kvm] [kvm] [%] Bostäder 2 083 99 2 083 0 - Förråd 30 1,42 30 0 5 P-plats 0 0 0 0 1,0 Summa 2113 100 2113 0 0,05 Fastigheten är fullt uthyrd idag. Den består av 30 lägenheter och 9 källarförråd varav 3 är uthyrda. Jag har bedömt att fastigheten är attraktiv och lätt att hyra ut eller sälja och att någon längre vakansperiod inte är sannolik. Den långsiktiga vakansen har bedömts till 5 % för förråden och ingen vakans för bostäderna. Rättigheter och detaljplaner Fastigheten berörs av en detaljplan: Uppsala sydvästra delar från 1944. Byggnaderna förutsätts vara uppförd i enlighet med detaljplanen. Fastigheten Kåbo 48:2 har 11 inteckningar till ett samlat belopp av 12 150 000 kr. Fastigheten berörs inte av servitut eller gemensamhetsanläggning.
7 Lägesbeskrivning Fastigheten ligger i Kåbo, mitt emot Akademiska sjukhuset och Skandiakliniken. Bussar trafikerar Dag Hammarskiölds väg inom kort gångavstånd. Avståndet till Centralstation är ca 2,5 km. Annan service i form av dagligvarubutik finns på Artillerigatan. Stora Torget med ett stort utbud av butiker ligger inom gångavstånd. Det finns flera restauranger i närheten. Omgivande kvarter innehåller bostäder, institutioner och parker. Karta, makro Karta, mikro Källa: Google Fastighets- och Byggnadsbeskrivning Fastigheten är bebyggd med tre stycken trevåningars flerbostadshus. Husen har källare och vindarna är inredda med kallförråd. Byggnaderna är uppförda i tegel på betonggrund. Fasaderna är putsade och yttertaket är belagt med tegel. Någon genomgripande renovering av bostäderna har inte gjorts sedan byggåret. Normalt underhåll med målning, tapetsering och byte av vitvaror har skett kontinuerligt. Badrummen har delvis renoverats på 1990-talen och några diskbänkar har bytts ut till högre höjd genom åren, men mycket härrör från 40- talet. Fasaderna är i gott skick. De uppges vara putsade på 1990-talet. Elledningarna är i huvudsak utbytta på 1990-talet. Då målades också trapphusen. 2007 byttes samtliga fönster till treglas med isolerruta i plastkarm. 2010 renoverades taken med ny papp, takpannor, snörasskydd och gångbryggor. 2015 byttes kulvertledningar mellan husen och ifjol installerades en ny undercentral. Förberedelse för stambyte har gjorts genom att nya kall- och varmvattenledningar liksom avlopp har dragits i källarplanen.
8 En tvättstuga servar fastigheten. Den innehåller två tvättmaskiner och en torktumlare. Dessutom finns en äldre maskin för grovtvätt. Det finns torkskåp och torkrum med kondensator, strykmangel och en gammal stenmangel. Sophus finns på gården med sortering i normala fraktioner. På tomten finns också 18 st. p-platser med motorvärmaruttag. Bostäderna har parkettgolv i vardagsrum, linoleum eller plastmatta i kök och sovrum. Köksinredningen består av bänkar och skåp med målade luckor, skafferi och kyl- och frysskåp. Rostfri diskbänk och elspis samt i vissa fall kolfilterfläkt. Badrummen har kaklade väggar och plastmatta på golvet. De flesta har ersatt badkar med dusch. I 24 av lägenheterna finns vackra öppenspisar. Skorstenspiporna är dock otäta varför eldningsförbud råder. Bostäderna har självdragsventilation. Bedömningar Läge Fastigheten har ett attraktivt läge för bostäder. Standard Skick Bostäderna har en normal standard för byggåret. Byggnaderna har ett gott skick. Stambyte med badrumsrenovering börjar bli akut.
9 EKONOMISKA DATA Hyresintäkter I tabellen nedan redovisas en sammanställning över hyresförhållanden för respektive lokalslag inom fastigheten. En mer detaljerad sammanställning återfinns i hyresgästlistan, bilaga A. Lokaltyp Total area Utgående hyra Marknadshyra [kvm] [tkr] [kr/kvm] [tkr] [kr/kvm] Bostäder 2 083 2 226 1 069 2 375 1 140 Förråd 30 12 390 12 390 P-plats 0 69 0 69 0 Summa 2113 2307 1092 2455 1162 Till grund för värdeberäkningen har legat protokoll från förhandlingsöverenskommelsen per 2017-07-01. Dessutom har fastighetsägaren rapporterat hyror för p-platser och förråd. Bostadshyrorna är låga med tanke på det relativt goda skicket på lägenheterna och fastighetens attraktiva läge. Den genomsnittliga lägenhetsarean ligger i paritet med normlägenheten och ingen lägenhet är över 100 kvm. När badrummen renoveras bedömer jag att hyran kan höjas ca 70 kr/kvm. På sikt bör en bruksvärdesprövning kunna ge en högre hyra. För att generellt höja hyresnivån krävs en prövning i Hyresnämnden och resultatet kan bli en viss upptrappning under flera år. Hänsyn till denna möjlighet har tagits vid val av direktavkastning. Drifts- och underhållskostnader Med utgångspunkt från erhållna resultaträkningar och budgeterade kostnader har vi bedömt drifts- och underhållskostnader. Jag har också jämfört med normala kostnader för byggnadstypen. 0 Lokaltyp Total area Driftskostnad Underhållskostnad Summa DoU [kvm] [tkr] [kr/kvm] [tkr] [kr/kvm] [tkr] [kr/kvm] Bostäder 2 083 771 370 312 150 1 083 520 Förråd 30 3 115 1 40 5 155 P-plats 0 0 0 0 0 0 0 Summa 2 113 774 366 314 148 1 088 515 Redovisade driftskostnader är över det normala för fastighetstypen. Det är framförallt uppvärmningskostnaden som är dyr. Kanske har inte byte av kulvert och undercentral slagit
10 igenom i redovisningen ännu. 150 000 kr per år borde kunna sparas. Fastighetsskötsel är en annan post som sticker ut. Underhåll Stambyte med badrumsrenovering är den stora åtgärden som planeras. I värdeberäkningen har jag gjort avdrag för den värdepåverkande delen av kostnaden uppskattad till 6 mkr. Taxeringsvärde Fastigheten har vid den allmänna fastighetstaxeringen 2016 åsatts typkod 320, hyreshus med bostäder. Taxeringsvärde 2016 (Tkr) Mark Byggnad Totalt Bostäder 11 800 15 800 27 600 Lokaler 0 0 0 Summa 11 800 15 800 27 600 Typkod 320 Värdeår 1945 Fastighetsskatt Endast kommunal fastighetsavgift utgår för fastigheten. tkr År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Bostäder 39 40 41 42 42 43 44 45 46 0 Lokaler, utgående 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Lokaler, tillägg 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Summa 39 40 41 42 42 43 44 45 46 0
11 FASTIGHETSMARKNADEN Fastighetsmarknaden i hela landet har återhämtat sig efter finanskrisen 2009. Omsättningen under 2014 och 2015 är tillbaka på nivåer som var vanliga under tillväxtåren 2004 2006. Under 2016 omsattes i Sverige fastigheter för 165 miljarder kr. Som vanligt så är det kontorsfastigheterna som lockar de flesta investerare, särskilt fastighetsbolagen. Men under senare år har flera Institutioners kapital också sökt sig till bostäder. Det finns idag flera bolag med pensionspengar som är inriktade på bostäder. De låga räntorna och bankernas mera generösa inställning till fastighetslån har påverkat marknaden. Utländskt kapital och stora volymer av pensionspengar konkurrerar om det begränsade utbudet av investeringsobjekt. Även Uppsalas fastighetsmarknad har lockat många investerare som inte tidigare haft Uppsalaanknytning. Det är framförallt byggare som tävlat om markanvisningar för att uppföra bostäder. Men även investerare som köper befintliga fastigheter för förvaltning eller utveckling har ökat i antal. Markpriserna stiger även om kommunen ofta säljer till fast pris. 5 6 000 kr/kvm BTA är det markpris som råder idag för uppförande av bostadsrätter. Överlåtelser av bostadshyreshus sker nästan uteslutande till bostadsrättsföreningar. Priserna uppgår till 30 000 40 000 kr/kvm för befintliga hus beroende på renoveringsbehov och omkring 50 000 kr/kvm för nyproducerade hus. Direktavkastningskrav Direktavkastningskravet sjunker för välbelägna, fullt uthyra fastigheter i Uppsala som i andra storstäder. Efterfrågan på investeringsobjekt ökar i takt med sjunkande räntor och det pressar upp priset. För kommersiella fastigheter motsvarar priset avkastningskrav i intervallet 3-5,5 %. Fastighetsvärlden uppskattar avkastningskravet för bostäder i A-läge till 2,5 3,0 % och 1 % högre i sämre lägen. Detta bygger på statistik från 2016. Härefter har direktavkastningskraven fortsatt att sjunka i takt med att efterfrågan på ombildningsobjekt ökar och räntorna fortsätter att vara låga. För bostäder ligger direktavkastningskravet nu på 1,5 2,50 % och för nyproduktion 3,0 4,0 %.
12 MARKNADSVÄRDERING Begreppet marknadsvärde Begreppet marknadsvärde avser det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning av värderingsobjektet på en öppen och fri fastighetsmarknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter det att fastigheten varit utbjuden till försäljning på för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Marknadsanalys definition Metoden innebär att transaktioner av likvärdiga fastigheter analyseras. Köp av fastigheter med samma användning inom orten väljs i första hand. Om detta ger för få jämförelser kan även köp på andra orter analyseras. Ofta beräknas några nyckeltal för att få en enklare jämförelse. När det gäller bostadsfastigheter beräknas ofta priset per total area. En annan vanlig parameter är direktavkastningskravet. Detta beräknas utifrån ett uppskattat driftsnetto dividerat med köpeskillingen. Avkastningsbaserad kassaflödesmetod Metoden innebär att fastighetens framtida betalningsströmmar analyseras. Intäkter och kostnader, risker och investeringsbehov och dess förändringar över tiden bedöms. En kalkyl omfattande en viss tid, normalt 5 eller 10 år, upprättas. Driftnettot för respektive år beräknas liksom restvärdet vid kalkylperiodens slut. Alla driftsnetton och restvärdet nuvärdesberäknas och summeras till fastighetens marknadsvärde. Vid nyttjande av metoden är det viktigt att återspegla marknadens synsätt vid värdetidpunkten på värdegrundade parametrar som inflation, hyresutveckling, driftoch underhållskostnadsutveckling, vakansutveckling, kalkylränta, direktavkastningskrav mm. Direktavkastningskrav beräknas utifrån jämförbara transaktioner. Kalkylräntan är en produkt av inflation och direktavkastningskrav. Kalkylräntan används för nuvärdeberäkningen av driftnetton och restvärde. Direktavkastningskravet appliceras på sista årets driftnetto och ger restvärdet. Avkastningsberäkningen görs utan hänsyn till belåning. Kalkylräntekravet är således räntekravet på totalt kapital.
13 SLUTSATSER Styrkor och möjligheter Attraktivt läge i Uppsala I huvudsak gott skick Stor grön tomt, låga hus Svagheter och hot Behov av stambyte och fuktisolering grund Hiss saknas Kåbo 48:2 består av typiska 40-tals hyreshus på en stor tomt intill stadens nya institutioner och ett expanderande sjukhus. Fastigheten bedöms vara attraktiv på marknaden, inte minst för en bostadsrättsförening. Direktavkastningskravet bedöms till 1,6 %. Marknadsvärdet bedöms till 80 000 000 kr motsvarande 37 861kr/kvm.
Kassaflödes kalkyl och hyresgästförteckning Bilaga 1 Samtliga kalkylresultat avser värdetidpunkten: september-2017 Kåbo 48:2 Kalkylstart 2017-09-01 Nuvärde av driftnetton 5 499 tkr Kåbo 48:2 Nuvärde av restvärde 74 214 tkr Värde av byggrätt 0 tkr Värde enligt avkastningsbaserad kassaflödeskalkyl 79 713 tkr År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Inflation 1,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Nominell kalkylränta på totalt kapital 3,1% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% (Nominella belopp i tusentals kronor) (+) Kontrakterade hyror, lokaler m m 27 9 0 0 0 0 0 0 0 0 (+) Bed markn.hyra för kontr. lokaler m m 0 73 84 85 87 89 91 92 94 96 (+) Hyror för vakanta ytor, lokaler m m 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ( ) Hyresförlust vakanta ytor, lokaler m m 0-1 -1-1 -1-1 -1-1 -1-2 (+) Övriga tillägg till hyra 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 (+) Tillägg fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 (=) Utgående hyra 769 2 341 2 541 2 592 2 643 2 696 2 750 2 805 2 861 2 919 (=) Utgående hyra, kr/kvm 1 092 1 108 1 202 1 227 1 251 1 276 1 302 1 328 1 354 1 381 ( ) Administrations- och driftkostnader -136-414 -423-431 -440-448 -457-467 -476-485 ( ) Värmekostnader -122-372 -379-387 -394-402 -410-418 -427-435 ( ) Underhållskostnader -105-318 -325-331 -338-345 -351-359 -366-373 ( ) Fastighetsskatt -13-40 -41-42 -42-43 -44-45 -46 0 (=) Operativa kostnader -376-1 144-1 167-1 190-1 214-1 238-1 263-1 289-1 314-1 294 (=) Operativa kostnader, kr/kvm -533-541 -552-563 -575-586 -598-610 -622-612 (=) Driftnetto 393 1 196 1 374 1 401 1 429 1 458 1 487 1 517 1 547 1 625 (=) Driftnetto, kr/kvm 558 566 650 663 676 690 704 718 732 769 ( ) Investeringar 0-6 000 0 0 0 0 0 0 0 0 (=) Betalnetto 393-4 804 1 374 1 401 1 429 1 458 1 487 1 517 1 547 1 625 Upp- Tillägg för Area Utgående hyra 2017 (ej Kontraktsdatum sägnings- Förläng- fastighets- Bedömd marknadshyra Lokaltyp Hyresgäst skatt och rabatt) Index Start Slut tid ningstid skatt 2017 Index (kvm) (Tkr) (Kr/kvm) ( %) (månader) (J/N) (Tkr) (Kr/kvm) ( %) Bostäder 30 bostadslägenheter 2 083 2 226 1 069 100 2008-01-01 2017-12-31 3 12 Nej 2 226 1 069 100 Förråd 3 källarförråd 30 12 390 100 2008-01-01 2018-09-30 3 12 Nej 12 390 100 P-plats 18 st p-pl m motorvärmare 0 69 0 100 2008-01-01 2017-12-31 1 3 Nej 69 0 100 Summa 2 113 2 307 1 092 2 307 1 092
Fastighetsdatautdrag Bilaga 2
Fastighetsdatautdrag Bilaga 2
Fastighetsdatautdrag Bilaga 2
Bilder Bilaga 3 Artillerigatan 4 Artillerigatan 8 Artillerigatan 6
Allmänna villkor Bilaga 4