EKBLADETBRF Org.nr. 769608-7977 Årsberättelse och årsstämmohandlingar för Ekbladets Brf Verksamhetsåret 2016 Stämman hålles tisdagen den 9 maj kl. 19.00 i Biljardhuset, Bolinderstrand
Brf Ekbladet KALLELSE TILL ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Tisdagen den 9 maj 2017, kl 19.00 Plats: Biljardhuset, Bolinder Strand Dagordning: 1. Stämmans öppnande 2. Godkännande av dagordningen 3. Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar/justering av röstlängd 4. Val av ordförande för stämman 5. Anmälan av ordförandes val av sekreterare vid stämman 6. Val av justerare/tillika rösträknare 7. Fråga om kallelse till stämman behörigen skett 8. Föredragning av styrelsens årsredovisning 9. Föredragning av revisorernas berättelse 10. Fastställande av resultat- och balansräkning 11. Resultatdisposition 12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 13. Fråga om arvoden till styrelsen och revisorer 14. Val av styrelseordförande för 2017 15. Val av styrelseledamöter och suppleanter 16. Val av revisorer och suppleanter 17. Val av valberedning 18. Motioner 18.1. Motion gällande trädfällning vid parkeringen 18.2. Motion om beskärning av träd och buskar 18.3. Motion om att installera bergvärme enligt offert från Gerox 18.4. Motion om stadgeändring 19. Gemensamhetsanläggning Ga:28 Äppellunden (Bolinderstrands Samfällighet) 20. Gemensamhetsanläggning Ga:10 Parkering, Aron Lindgrens väg 21. Biljardhuset 22. Avslutning, Mötet avslutas med lite mingel med tilltugg
Årsredovisning för Brf Ekbladet 769608-7977 Räkenskapsåret 2016-01-01-2016-12-31 Kontaktinformation: Postadress: Aron Lindgrens väg 4, 176 68 Järfälla Mail: brfekbladet@gmail.com http://bolinderstrand.se/ekbladet/ Föreningen Förvaltas av Valorem Bostadsrättsförvaltning/Wasberg Redovisning AB Org.nr. 556413-2586 Telefon: 08-20 35 03 Mail: info@valorem.se www.valorem.se
Brf Ekbladet 2 769608-7977 Förvaltningsberättelse Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1januari - 31 december, 2016. VERKSAMHETEN Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning till tiden. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2002-09-26. Föreningens nuvarande ekonomiska plan upprättades 2004-08-25 och nuvarande stadgar registrerades 2012-06-05 hos Bolagsverket. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------- Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------- Kallhäll 1:41 2004 Järfälla --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Bostadsrätternas Fastighetsförsäkring. Byggnadsår och ytor Fastigheten uppfördes 2005 och består av tre flerbostadshus. Den totala boarean är ca 6 139 kvm. Lägenheter Föreningen upplåter 72 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---------- 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- - 0 26 23 17 4 2 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -------------------------- Förvaltning Den Ekonomiska förvaltningen och lägenhetsförteckning har skötts av Valorem Bostadsrättsförvaltning. Den tekniska förvaltningen har skötts av WIAB AB tillsammans med styrelsen. Föreningens ekonomi Årsavgifterna har under året varit oförändrade. Någon avgiftshöjning planeras inte för 2017. Styrelsen valde att förening tillämpar K2 reglerna. Fastighetsavgift Fastigheten deklarerats som färdigställd hos Skatteverket i år 2005. Enligt nu gällande regler om fastighetsavgift avseende bostäder blev fastigheten helt befriad från fastighetsavgift under 5 första år. Därefter under ytterligare fem år beskattas fastigheten med halv fastighetsavgift. Från år 2016 är fastigheten beskattad med full fastighetsavgift.
Brf Ekbladet 3 769608-7977 Fördelning av väsentliga kostnader: MEDLEMSINFORMATION Medlemmar Av föreningens medlemslägenheter har under året 5 överlåtits. Antalet medlemmar vid årets början 107 Antalet tillkomna medlemmar under räkenskapsåret 11 Antalet avgående medlemmar under räkenskapsåret 9 Antalet medlemmar vid årets slut 109 Föreningens policy för andrahandsuthyrning är: Andrahandsuthyrning får endast ske med styrelsens samtycke. Styrelsen Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma den 10 maj 2016 haft följande sammansättning: ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------- Namn Uppdrag -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Bo Persson Ordförande Kjell Thylander Ledamot Heinz Maca Ledamot Urban Persson Ledamot Lars Grankvist Ledamot Maria Jansson Suppleant (del av mandatperioden) Kjell-Olov Högdahl Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Bo Persson Urban Persson Lars Grankvist Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter, två i förening. Styrelsen har under året avhållit nio protokollförda sammanträden För styrelsens arbete finns en ansvarsförsäkring tecknad hos Bostadsrätternas Fastighetsförsäkring.
Brf Ekbladet 4 769608-7977 Valberedning ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---------------- Namn Uppdrag ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---------- Bo Magnusson Sammankallande Tommy Lempke Bo Repfennig Revisorer --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Namn Uppdrag Byrå ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------- Tomas Jonasson Ordinarie Extern revisor Borev revisionsbyrå AB, Uppsala VÄSENTLIGA HÄNDELSE UNDER RÄKENSKAPSÅRET: - Föreningen hade två städdagar under året (våren och hösten). Vårstädningen avslutades traditionsenligt med korvgrillning utanför Biljardhuset. Höst städningen avslutade vi med korvgrillning och brandinformation tillsammans med Brf Ekblomman. - SPA, Statens Provningsanstalt har under hösten gjort en andra besiktning av våra fasader. - De kommer att utföra en ytterligare besiktning och därefter föreslå ett åtgärdsprogram. - Vi har en fuktskada i ALV4 som kommer att åtgärdas av föreningen vid detta tillfälle - Filtren har bytts i samtliga våra radiatorer(element). I samband med filterbytet justerades även våra fönster och dörrar. Det återstår att justera ett antal ytterdörrar samt de höga fönstren i översta våningarna. - Vi har kontakt med ett antal intressanta bergvärmeleverantörer, entreprenörer och har ett pågående offertarbete med dessa. Gemensamhetsanläggning Samfällighetsföreningen för äppellunden är nu på plats med en ordinarie styrelse, ordförande är Urban Persson. Samfällighetsföreningen för parkering och Aron Lindgrens väg drivs som delägarförvaltning, enkel förvaltning enligt årsmötesbeslut. Från vår förening deltar Bo Persson och Heinz Maca. Vi har haft ett antal möten varav två protokollförda. VÄSENTLIGA HÄNDELSE EFTER RÄKENSKAPSÅRET: Diskussioner att överta Biljardhuset pågå fortfarande. Antal föreningar som är intresserade att vara med om ett övertagande har minskat. Definitivt beslut kommer i detta ärende under våren 2017. FLERÅRSÖVERSIKT Uppgifter enligt taxeringsbesked, 6 139 kvm bostadsrättsbostäder (total). Nyckeltal per bokslutsdagen, 2016 2015 2014 2013 2012 kr Nettoomsättning 4 594 871 4 598 895 4 615 906 4 607 605 4 613 427 Resultat efter finansiella poster 335 190 186 342-44 749 948 437 606 176 Årsavgift/kvm bostadsrättsyta 701 700 701 700 696 Lån/kvm totalyta 8 554 8 647 8 869 9 096 9 189 Genomsnittlig skuldränta % 1,50 1,68 2,41 3,0 3,7 Soliditet % 68 68 67 67 Soliditet=Summa eget kapital delat med totala tillgångar (balansomslutning). Visar hur stor del av tillgångarna som finansierade med egna medel (inte lån eller andra skulder). Talet bör aldrig vara under 0 vilket innebar att allt eget kapital förbrukat.
Brf Ekbladet 5 769608-7977 RESULTATDISPOSITION Belopp i kr Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel: Balanserat resultat 2 454 447 Årets resultat 335 190 Totalt 2 789 637 Disponeras så att: Balanseras i ny räkning 2 789 637 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.
Brf Ekbladet 6 769608-7977 Resultaträkning Belopp i kr Not 2016-01-01-2015-01-01- 2016-12-31 2015-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 4 594 871 4 598 895 Övriga rörelseintäkter - 2 059 Summa rörelseintäkter 4 594 871 4 600 954 Fastighetskostnader Drifts - och fastighetskostnader 2-1 831 916-1 673 265 Personalkostnader och arvoden 3-186 052-172 385 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 4-1 308 940-1 306 700 Summa fastighetskostnader -3 326 908-3 152 350 Rörelseresultat 1 267 963 1 448 604 Finansiella poster Ränteintäkter 347 404 Räntekostnader 5-933 120-1 262 666 Summa finansiella poster -932 773-1 262 262 Resultat efter finansiella poster 335 190 186 342 Resultat före skatt 335 190 186 342 Årets resultat 335 190 186 342
Brf Ekbladet 7 769608-7977 Balansräkning Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 165 458 686 166 760 906 Inventarier, verktyg och installationer 7 22 399 29 119 Summa materiella anläggningstillgångar 165 481 085 166 790 025 Summa anläggningstillgångar 165 481 085 166 790 025 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar - 21 893 Övriga fordringar 8 998 4 619 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 84 450 81 004 Summa kortfristiga fordringar 93 448 107 516 Kassa och bank Kassa och bank 9 2 125 162 903 089 Summa kassa och bank 2 125 162 903 089 Summa omsättningstillgångar 2 218 610 1 010 605 SUMMA TILLGÅNGAR 167 699 695 167 800 630 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 54 212 000 54 212 000 Upplåtelseavgifter 54 453 000 54 453 000 Underhållsfond 2 691 352 2 506 323 Summa bundet eget kapital 111 356 352 111 171 323 Fritt eget kapital Balanserat resultat 2 454 447 2 453 134 Årets resultat 335 190 186 342 Summa fritt eget kapital 2 789 637 2 639 476 Summa eget kapital 114 145 989 113 810 799 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10 51 947 656 52 515 656 Summa långfristiga skulder 51 947 656 52 515 656 Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder till kreditinstitut 10 568 000 568 000 Leverantörsskulder 227 339 127 943 Skatteskulder 44 040 - Övriga skulder 742 4 634 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 765 929 773 598 Summa kortfristiga skulder 1 606 050 1 474 175 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 167 699 695 167 800 630
Brf Ekbladet 8 769608-7977 Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd 2016:10 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Belopp i kr om inget annat anges. Fond för yttre underhåll Enligt Bokföringsnämndens allmänna råd ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, utifrån föreningens stadgar, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråkstagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. Fastighetsavgift Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift på bostäder som högst får vara 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Föreningens fastighetsavgift var 1 268 kr per bostadslägenhet under 2016. Fastighetsavgiften uppräknas årligen med ett index. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, s.k. äkta bostadsrättsförening, belastas vanligtvis inte med inkomskatt. Beskattning sker med 22% för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t.ex. avkastning på vissa placeringar. Anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade livslängd. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Anläggningstillgångar % per år Materiella anläggningstillgångar: -Byggnader 1% -Inventarier 20% Mark skrivs inte av. Eget kapital Inbetalda Upplåtelse- Underhålls- Balanserat Årets insatser avgifter fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 54 212 000 54 453 000 2 506 323 2 453 134 186 342 Avsättning till underhållsfond 300 000-300 000 Uttag från underhållsfond -114 971 114 971 Föregående års resultat 186 342-186 342 Årets resultat 335 190 Belopp vid årets utgång 54 212 000 54 453 000 2 691 352 2 454 447 335 190
Brf Ekbladet 9 769608-7977 Noter till resultaträkningen Not 1 Nettoomsättning 2016-01-01-2015-01-01- 2016-12-31 2015-12-31 Årsavgifter bostäder 4 303 736 4 299 352 Hyresintäkter garage 264 109 263 112 Hyresintäkter förråd 8 400 8 400 Överlåtelse- och pantsättningsavgifter 12 145 22 846 Intäkter Q-Park AB 5 665 4 922 Övriga avgifter och intäkter 816 263 Summa 4 594 871 4 598 895 Not 2 Drifts - och fastighetskostnader 2016-01-01-2015-01-01- 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsskötsel och städning 254 827 251 080 Löpande reparationer 16 664 4 367 Periodiskt underhåll 114 971 41 485 Fjärrvärme 654 901 594 092 Fastighetsel 94 019 120 458 Vatten 175 964 166 882 Sophämtning 70 319 67 254 Försäkringspremier 54 571 56 146 Kabel-tv 31 272 31 252 Bredband 76 680 76 680 Fastighetsavgift 91 260 44 748 Revisionsarvoden 13 938 13 751 Kameral förvaltning (avtal) 112 004 109 196 Övriga förvaltningskostnader 32 475 47 909 Överlåtelse- och pantsättningsavgifter 11 399 21 336 Serviceavgifter till branschorganisationer 6 300 6 300 Bankavgifter 5 924 6 001 Övriga kostnader 14 428 14 328 Summa 1 831 916 1 673 265 Specificering löpande reparationer Gemensamma utrymmen 2 294 2 383 Hiss 9 020 1 984 Installationer 5 350 - Summa 16 664 4 367 Specificering periodiskt underhåll Installationer 52 866 - Markytor 24 264 13 419 Fasad 37 841 28 066 Summa 114 971 41 485
Brf Ekbladet 10 769608-7977 Not 3 Personalkostnader och arvoden 2016-01-01-2015-01-01- 2016-12-31 2015-12-31 Lön till fastighetsskötare 38 850 34 955 Styrelsearvoden 111 500 111 257 Sociala kostnader 35 702 26 173 Summa 186 052 172 385 Not 4 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 2016-01-01-2015-01-01- 2016-12-31 2015-12-31 Byggnader 1 302 220 1 302 220 Inventarier, verktyg och installationer 6 720 4 480 Summa 1 308 940 1 306 700 Not 5 Räntekostnader 2016-01-01-2015-01-01- 2016-12-31 2015-12-31 Räntekostnader för skulder till kreditinstitut 931 988 1 262 666 Övriga räntekostnader 1 132 - Summa 933 120 1 262 666 Noter till balansräkningen Not 6 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 -Ingående ackumulerat anskaffningsvärden byggnaden 130 222 000 130 222 000 -Årets investeringar - - -Utgående ackumulerat anskaffningsvärden byggnaden 130 222 000 130 222 000 -Ingående ackumulerade avskrivningar -5 199 094-3 896 874 -Årets avskrivningar -1 302 220-1 302 220 -Utgående ackumulerade avskrivningar -6 501 314-5 199 094 -Ackumulerat anskaffningsvärde mark 41 738 000 41 738 000 Redovisat värde vid årets slut 165 458 686 166 760 906 Taxeringsvärde byggnad 66 000 000 64 000 000 Taxeringsvärde mark 19 800 000 16 800 000 Summa 85 800 000 80 800 000 Taxeringsvärde bostäder 85 800 000 80 800 000 Taxeringsvärde lokaler - - Summa 85 800 000 80 800 000
Brf Ekbladet 11 769608-7977 Not 7 Inventarier, verktyg och installationer 2016-12-31 2015-12-31 -Ingående ackumulerat anskaffningsvärden inventarier 33 599 - -Årets anskaffningar - 33 599 -Utgående ackumulerat anskaffningsvärden inventarier 33 599 33 599 -Ingående ackumulerade avskrivningar 4 480 - -Årets avskrivning 6 720 4 480 -Utgående ackumulerade avskrivningar 11 200 4 480 Redovisat värde vid årets slut 22 399 29 119 Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsförsäkring 17 428 19 715 Kameral förvaltning 29 194 28 001 Medlemskap i Bostadsrätterna 6 300 6 300 Kabel-tv 7 922 7 818 Bredband 19 206 19 170 Övrig 4 400 - Summa 84 450 81 004 Not 9 Kassa och bank 2016-12-31 2015-12-31 Swedbank 2 118 609 890 098 Nordea 6 553 6 553 Lantmännen Finans AB - 6 438 Summa 2 125 162 903 089 Not 10 Skulder till kreditinstitut Räntesats % Räntesats % Slutbet Belopp Belopp Kredit nr 2016-12-31 2015-12-31 dag 2016-12-31 2015-12-31 Swedbank 2751535150 3,060% 3,060% 2017-04-27 20 051 160 20 155 160 Swedbank 2850559119 0,452% 0,654% rörlig, 3 mån 15 975 000 16 075 000 Nordea 39788513530 1,000% 1,000% 2019-01-16 16 489 496 16 853 496 Summa 52 515 656 53 083 656 Avgår kortfristigdel -568 000-568 000 Summa 51 947 656 52 515 656 Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 568 000 kr årligen.
Brf Ekbladet 12 769608-7977 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Fastighetsinteckningar 63 573 000 63 573 000 Eventualförpliktelser Inga Inga Not 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Styrelsearvoden och sociala kostnader 135 733 130 620 Förskottsbetalda avgifter/hyror 365 365 382 742 Upplupen ränta 153 002 149 922 Fjärrvärme 74 946 68 289 Fastighetsel 12 946 13 678 Revisionsarvode 13 687 13 438 Årsredovisning 10 250 9 750 Övrig - 5 159 Summa 765 929 773 598
13 Brf Ekbladet 769608-7977 Underskrifter Kallhall den Bo Persson Kjell Thylatfder Heinz Maca Urban Persson Lars Grankvist Min revlsjonsberattelse har lamnats den rqmastonasson Godkand revisor
Valberedningens förslag till styrelse mm för brf Ekbladet vid årsstämman 2017-05-09 Undertecknade, som av årsstämman 2016 utsågs till valberedning, har fullgjort sitt uppdrag och lämnar följande förslag: Ordförande : Bo Persson, AL6 Styrelseledamöter: Kjell Thylander, AL2 Heinz Maca, AL6 Lars Grankvist, AL2 Birgitta Magnusson, AL6 Suppleanter: Ida Sandman, AL4 Kjell-Olof Högdahl, AL6 Revisorer: Borev revisionsbyrå omval, 1 år kvarstår 1 år kvarstår 1 år omval 2 år nyval 2 år nyval 2 år kvarstår 1 år omval 1 år Urban Persson lämnar styrelsen efter förtjänstfulla insatser. Valberedningen föreslår också att styrelsearvodet lämnas oförändrat Till valberedning 2017-2018 föreslår vi att väljas på 1 år: Bo Magnusson, AL6 (sammankallande) Tommy Lempke, AL4 Bo Repfennig, AL2 Järfälla 2017-04-09 Bo Magnusson Bo Repfennig Tommy Lempke (sammankallande)
Motion: ta ner ett antal tallar bakom carporten i gemensamområdet GA10 Det har visat sig att ett antal tallars rötter förstör parkeringsasfalten. Om tallarna tillåter växa till sig kommer det orsakar ännu större skador i asfalten och medför stora kostnader att reparera asfaltskador och kan betyda att tallar måste komma ändå ner. Brf Ekblomman/Ekbladet förslår nertagning av dessa tallar och de tallar som ligger ca i en meter korridor bakom carporten för att stoppa förstörning av parkeringsasfalten. Brf Ekblomman/Ekbladet kommer att markera vilka tallar det gäller vid städdagen samt sätta upp ett anslag och uppmanar medlemmar att titta vilka tallar som gäller innan stämman. På stämman blir det röstningen om motionen. Gemensammanläggning GA10 Brf Ekblomman Ordförande Patricia Posner Aron Lindgrens väg 8 Brf Ekbladet Ordförande Bo Persson Aron Lindgrens väg 6
Motion gällande trädfällning vid parkeringen. Jag vill att föreningen sågar ned ett antal träd som ingår i samfälligheten mellan oss och Ekblomman. Träd som avses är de som står vid och på parkeringen. Jag föreslår därför att stämman röstar bifall för min motion och att styrelsen påverkar GA 10 under 2017 och ser till att anlita behörig utförare till detta. Vänligen Urban Persson Aron Lindgrens väg 2 Styrelsens svar: Styrelsen yrkar bifall. Denna motion hör ihop med motionen från brf Ekblomman om trädfällning vid parkeringen. Brf Ekblomman och brf Ekbladet kommer tillsammans tydligt märka ut de träd som avses innan årsmötet. Motion gällande beskärning. Jag föreslår att vi beskär och/eller trimmar ett antal träd som står på vår mark, trimmar de tujor som står vid våra entréer så de inte blir alltför höga och att vi klipper ned buskaget som står vid vår parkering och som vetter mot 2:ans soprum och gräsområde. Jag söker därför stöd från stämman att få mandat att tillsammans med behörig utförare titta på, och utföra beskärning av samtliga träd och buskar samt tujor på vår mark. Ekarna undantagna. Jag föreslår därför att stämman yrkar bifall för min motion och att styrelsen för Ekbladet under 2017 ser till att anlita behörig utförare till detta. Vänligen Urban Persson Aron Lindgrens väg 2 Styrelsens svar: Styrelsen yrkar bifall. Föreningen tar hit en sakkunnig och trimmar/beskär/tuktar våra träd och buskar enligt motionen.
1 Informationsmaterial om bergvärme inför årsstämman 2017 Innehållsförteckning Bakgrund... 2 Bergvärmeutredningen... 2 Val av entreprenadfirma... 3 Fjärrvärme vs Bergvärme... 4 Ekonomi... 5 Finansiering... 6 Teknisk lösning... 6 Anläggningen... 7 Service... 8 Informationsmaterial, frågor och synpunkter... 8
2 Bakgrund Vid årsstämman 2016 fick styrelsen i uppdrag att utreda om föreningen ska installera bergvärme för att sänka kostnaderna för uppvärmning. Utredningen har gjorts parallellt med BRF Ekblommans utredning och anbud har tagits in från samma entreprenadfirmor (tre firmor). Anbuden som togs in under våren 2016 skiljde sig kraftigt åt vad gäller lösningsförslag. Styrelsen genomförde därför en utredning om vilken lösning som passar BRF Ekbladet bäst och utformade därefter en kravspecifikation. På basis av kravspecifikationen togs nya och jämförbara anbud in från samma entreprenadfirmor. Referenser har även tagits in från bostadsrättsföreningar med bergvärmeanläggningar från de firmor som lämnat anbud. Om stämman röstar ja till styrelsens motion om installation av bergvärme är målsättningen att bergvärme installeras under sommaren/hösten 2017. Bergvärmeutredningen Anläggningens utformning och omfattning Ett första ställningstagande för styrelsen var om bergvärme ska installeras enbart för uppvärmning eller för både uppvärmning och tappvarmvatten. Tappvarmvatten motsvarar ungefär 25 procent av nuvarande fjärrvärmekostnad. Om tappvarmvatten ska inkluderas krävs installation av flera varmvattentankar för att varmvattnet inte ska bli kallt när många duschar samtidigt. I befintliga lokaler finns inte plats för varmvattentankar. Föreningen behöver i så fall bygga ett särskilt hus för bergvärme eller bygga ut och isolera något av cykelförråden. Det innebär en mer omfattande investering som styrelsen inte ser som motiverad i dagsläget. Vi har därför valt samma lösning som grannföreningarna BRF Seglet och BRF Ankaret, det vill säga att installera bergvärme för enbart uppvärmning och fortsätta att använda fjärrvärme för tappvarmvatten. Utrymmet i källaren räcker precis för den typen av installation. Mer information finns i avsnittet Teknisk lösning. Backup Genom att behålla fjärrvärme får föreningen en extra säkerhet eftersom fjärrvärmesystemet finns kvar som backup. Uppstår problem med bergvärmeanläggningen kan husen värmas med fjärrvärme. Spetsvärme Om föreningen behåller fjärrvärmesystemet kommer fjärrvärme användas som så kallad spetsvärme. Att installera en bergvärmeanläggning som klarar att värma husen under riktigt kalla vinterdagar är inte ekonomiskt motiverat. Därför brukar någon form av spetsvärme användas för att komplettera bergvärmen de kallaste dagarna. Spetsvärmen kan komma från fjärrvärme eller elpanna. Då föreningen med styrelsens förslag behåller fjärrvärmeanläggningen kommer spetsvärme i form av fjärrvärme att användas.
3 El respektive fjärrvärme Bergvärmepumparna drivs med el. Elkostnaden för föreningen kommer därför öka betydligt men den totala kostnaden för uppvärmning kommer vara avsevärt lägre än vid uppvärmning med enbart fjärrvärme, såtillvida det inte sker dramatiska prisförändringar på fjärrvärme och el. Andra energilösningar i samband med bergvärmeinstallation Vi har även utvärderat andra energilösningar som kan genomföras i samband med installation av bergvärme. Återvinning av värme i frånluft är en energibesparande och miljövänlig lösning men investeringen är dyr och besparingen så pass begränsad att det inte är ekonomiskt motiverat. Styrelsen har därför valt att inte komplettera med en sådan investering. Bergvärme som kylanläggning under sommaren är en annan möjlig lösning. Värme från lägenheterna förs då ner i borrhålen som värms, eller återladdas. Befintliga element kan inte användas i en kylanläggning utan ett helt nytt system måste installeras. Kostnaden blir därför hög och föreningen kommer även få en kostnad för att driva bergvärmepumparna under sommaren. Den lösning som styrelsen har valt kommer dock förberedas för eventuell inkoppling för distribution av kyla/återladdning. Solvärme. Den lösning som styrelsen har valt kommer förberedas för eventuell inkoppling av solpaneler (solvärme som leds ner till bergvärmeanläggningen via vattenslingor). Val av entreprenadfirma På basis av kravspecifikationen tog styrelsen in nya, jämförbara, anbud från entreprenadfirmorna. Utrymmesbrist ledde emellertid till att en av leverantörerna drog sig ur eftersom de pumpar de använder för sina installationer inte rymdes i våra lokaler. De två återstående firmorna erbjöd anläggningar med liknande utrustning och liknande teknisk lösning. Mer information finns i avsnittet Teknisk lösning. Referenser togs in från bostadsrättsföreningar som tidigare genomfört bergvärmeinstallation. Referenserna påvisade nöjda kunder för båda firmorna, både vad gäller bergvärmeanläggningen och genomförandet av entreprenaden. De båda företagen hade nästan identiska anbud efter prutning om vi valde samma entreprenör som BRF Ekblomman. Det ena företaget hade dessutom en fullgörandeförsäkring som vi ansåg vara nödvändig. En fullgörandeförsäkring innebär att om entreprenadfirman går i konkurs under entreprenaden, eller om arbetet stoppas av andra skäl, täcker fullgörandeförsäkringen alla extra kostnader för föreningen för att färdigställa installationen. Den andra entreprenörens ekonomi var dessutom sämre och vi ansåg dessutom att oavsett vilken entreprenör som väljs så ska en fullgörandeförsäkring. Den valda entreprenören erbjöd även ett bättre
4 övervakningssystem och entreprenaden enligt deras anbud omfattade ett något större totalt borrdjup. Ytterligare en faktor som talade till deras fördel var en stabil ekonomi. Vi har därför valt att gå vidare med Gerox. Styrelsen är enig i valet av Gerox som entreprenadfirma och kommer förorda Gerox på årsstämman. Gerox höll en presentation under årsstämman 2016. Även BRF Ekblomman har valt att gå vidare Gerox. Beslut om installation kommer även hos BRF Ekbladet att fattas av medlemmarna på årsstämman. Vi ser det som en fördel om båda föreningarna väljer samma leverantör ifall det skulle bli aktuellt med ett sammangående mellan föreningarna i framtiden. Gerox har nyligen installerat bergvärme hos grannföreningarna BRF Seglet och BRF Ankaret. Fördelar - Hög leveranssäkerhet - Bekvämt & enkelt (bekymmersfrihet) uppvärmningssystem FJÄRRVÄRME Nackdelar - Bunden till en leverantör på grund av monopol Fjärrvärme vs Bergvärme Fördelar - Årligen besparing ca 300.000 SEK - Långsiktig investering - Driftsäker - El konkurrens, möjlighet att förhandla elpriset - Mindre miljöpåverkat BERGVÄRME Nackdelar - Hög investeringskostnad - Elberoende (se också fördel) högre elkostnad att driva pumpar - Mer utrustning, högre servicekostnad
5 Ekonomi Kostnad för totalentreprenaden Priset för bergvärmeinstallation enligt Gerox anbud är 2437 500 kr inklusive moms. Om BRF Ekblomman väljer att anlita Gerox för att installera bergvärme samtidigt som oss kommer varje förening, på grund av samordningsfördelar, att få en rabatt på 50 000 kr inklusive moms. Det innebär i så fall att kostnaden blir 2375 000 kr inklusive moms. Uppskattad kostnad inklusive nedan övriga kostnader ca 2500 000 kr inklusive moms. BRF Ekblomman kommer precis som oss att fatta beslut om installation av bergvärme på sin årsstämma. Övriga kostnader Föreningen kommer ha vissa extrakostnader utöver det som ingår i totalentreprenaden: Internetanslutningen för övervakning av anläggningen dragning av kabel till värmecentralen och abonnemang Eventuell vägg att ersätta nätet i förråden där värmepumparna placeras. Eventuella tilläggskostnader för foder till rör. Borrhålen måste fodras de första meterna tills man når berggrunden. I Gerox åtagande ingår sex meter foderrör per borrhål, tillkommande foderrör debiteras med 500 kr/meter Besiktningsman vid slutbesiktning av anläggningen Framtida kostnader för service kommer vara högre eftersom både fjärrvärmeanläggningen och bergvärmeanläggningen behöver servas Oförutsedda händelser som inte täcks av anbudet Besparingar Gerox har beräknat följande besparingar: Årsbesparing på ca 300 000 kr inklusive moms (årsgenomsnitt de första tio åren) Besparing efter 10 år uppskattas till ca 3 Mkr och efter 20 år till ca 7 Mkr Återbetalningstiden beräknas till ca 8 år Nuvarande energikostnad med endast fjärrvärme uppgår till ca 600 000 kr inklusive moms. I det fall BRF Ekbladet fortsätter med endast fjärrvärme beräknas årskostnaden om 10 år uppgå till ca 800 000 kr inklusive moms Uppskattad årskostnad om 10 år med fjärrvärme i kombination med bergvärme är ca 450 000 kr Observera att Gerox beräkningar baseras på antaganden om framtida prisutveckling för fjärrvärme respektive el.
6 Finansiering Styrelsen förordar att vi betalar bergvärmeprojektet kontant. Efter överenskommelse i styrelsen har vi medvetet ökat vår likviditet under 2016. Ett exempel på detta är omplaceringar av lån. Omplaceringar sker april månad, då vi på detta sätt minskar våra kostnader. Inga extra amorteringar har gjorts under 2016. Bara de normala som vi har avtal om med banken. Detta tillsammans gör att vår likviditetskurva visar att vi kommer att kunna betala bergvärmeprojektet kontant. Vi skulle inte tjäna på att amortera mer på lånen under 2016/2017, och sen ta lån för att betala bergvärmen. Styrelsen har heller ingen avsikt att höja hyrorna för att finansiera detta projekt. Tack vare föreningens goda likviditet kan vi självfinansiera bergvärmeprojektet. Teknisk lösning En av de tre entreprenörer som fått förfrågan om att lämna anbud enligt den kravspecifikation som vi arbetat fram svarade att de inte kunde leverera en lösning på grund av utrymmesbrist i undercentral och angränsande utrymmen. Därför har vi inte kunnat utvärdera den firman. De två återstående bergvärmeleverantörerna lämnade likartade förslag på den tekniska lösningen. Gerox lösning består av två likadana värmepumpar som tillsammans med vår befintliga fjärrvärmeanläggning ska producera all värme och tappvarmvatten som våra hus behöver. Vårt energibehov är ca 600 MWh/år. Fördelat på 450 MWh/år värme och 150 MWh/år tappvarmvatten. Värmepumparna beräknas leverera 440 MWh/år. Fjärrvärme i form av spetsvärme ca 10 MWh/år och allt tappvarmvatten ca 150 MWh/år. Av värmepumparnas 440 MWh/år är ca 310 MWh/år gratisvärme från berget och el för att driva värmepumparna ca 130 MWh/år.
7 Anläggningen El För att klara det ökade elbehovet för att driva värmepumparna kommer vår elanläggning byggas ut. Det arbetet ingår i anbudet som kommer att genomföras som totalentreprenad enligt ABT06 och med 5 års garanti. ABT06 är ett standardavtal som används vid totalentreprenader. Inomhus Anläggningen byggs till sin helhet i befintliga lokaler. Huvuddelen placeras i nuvarande undercentral, ALV 4. Två angränsande källarförråd kommer att tas i anspråk. Där placeras värmepumparna. Två extraförråd sägs upp. En hyrestgäst av dessa får ett ersättningsförråd i ALV2. Två lägenhetsinnehavare som måste flytta sina förråd får dessa två förråd. Observera att varmvatten och värme kommer vara avstängt en till två dagar under installationen. Utomhus I området mellan husen ALV4 och ALV6 kommer 11 st energibrunnar om 305 m vardera att borras. Se bifogad borrplan. Under borrtiden som är ca 2 veckor kommer det att bullra. Borrningen kommer endast ske dagtid på vardagar. Det kommer även bli skador på marken i borrområdet. I entreprenaden ingår att marken ska återställas efteråt. När utomhusarbetet är klart blir det enda synliga ett brunnslock. Under den kalla årstiden kommer vi att utnyttja värmepumparna för att producera så mycket energi som möjligt. Däremot under sommartiden kanske vi kan stänga av värmepumparna helt och istället låta fjärrvärmen stå för det lilla värmebehov som finns då. Det medför förlängd livslängd på värmepumparna. Fjärrvärmetaxan är också så konstruerad att priset på fjärrvärme är högre på vintern och lägre på sommaren. E.ON har nyligen ändrat sin prismodell vilket innebär att vi från och med 2017 betalar ett ännu högre pris än tidigare på vintern och ett lägre pris än tidigare på sommaren. Såsom taxan ser ut nu tjänar vi extra mycket på bergvärme på vintern och på att stänga av bergvärmepumparna på sommaren. Belastning på borrhål Enligt leverantören ska totala borrdjupet (3355 m) vara tillräckligt för att inte medföra nedfrysning. Dvs vi tar inte ut mer energi på vintern än vad som återförs med hjälp av solen på sommaren. Gerox har gjort en beräkning av köldbelastningen på borrhålen för att dimensionera anläggningen och borrdjup så att borrhålen inte kallnar med tiden. Uppgifter från SMHI om medeltemperatur och solstrålning mot marken i Järfälla har skickats till Rototec som har gjort en beräkning med hjälp av EED, Earth Energy Design, ett program med beräkningsformler för värmeuttag från marken.
8 Övervakning- och styrsystem I anbudet ingår Gerox övervakningssystem DRS-live. Vi har bedömt att det systemet är bättre än konkurrentens. Det ger oss goda möjligheter att övervaka och styra anläggningen. Under garantitiden ingår tjänstepaketet DRS-live nivå 1. Själva driftövervakningssystemet kommer vi att äga, men efter 5 år tillkommer en servicekostnad. Det finns olika nivåer av service. Kostnaden ligger på ca 12 500 kr till ca 18 750 kr inklusive moms om vi anlitar Gerox för service. Vår nuvarande servicekostnad på fjärrvärmeanläggningen är drygt 8000 kr per år inklusive moms. Vi kommer behöva installera en internetanslutning i undercentralen för att övervakningssystemet ska gå att fjärravläsa. Det medför en extrakostnad. Installationstiden är beräknad till ca en månad. Under den tiden får vi räkna med vissa olägenheter i form av buller, hantverkare som arbetar i våra lokaler. Material som tillfälligt står i vägen. Livslängden på bergvärmeanläggningen är olika för olika komponenter. Energibrunnarna har en livslängd på 100 år medan bergvärmepumparna har en förväntad livslängd på ca 15 år. När värmepumparna tjänat ut tillkommer kostnad för att byta dessa. Service Under garantitiden kommer Gerox att göra flera besök för att kontrollera att anläggningen fungerar som den ska. Föreningen kan även teckna serviceavtal för bergvärmeanläggningen och/eller fjärrvärmeanläggningen, antingen med Gerox eller med en annan servicefirma. Här finns flera olika alternativ som styrelsen kommer att utvärdera. Föreningen kommer även ha tillgång till Gerox övervakningssystem online för bergvärmeanläggningen som även visar fjärrvärmeförbrukningen. Informationsmaterial, frågor och synpunkter Hör av dig till styrelsen om du har frågor eller vill ha mer dokumentation. Anbudet och tillhörande dokument finns i elektroniskt format som kan skickas per mail. Styrelsen har även två pärmar med all dokumentation om anbudet som kan lånas ut. Frågor eller synpunkter kan framföras i styrelsens brevlåda. Du kan också kontakta någon av Heinz Maca och Bo Persson. Offerterna har även studerats av Björn Finnhammar och Lennart Wiklund. De har lämnat synpunkter till oss i styrelsen som har varit värdefulla för vårt arbete. Ställ gärna frågor före årsstämman så att vi kan ge informativa svar. Heinz Maca E post Heinz maca@gmail.com tel 070 8540635 Bo Persson E-post bo.persson1@comhem.se tel 070 539 6110
Ändring av Brf Ekbladets stadgar bl.a. med anledning av ändringar i lagen om ekonomiska föreningar. Lagen om ekonomiska föreningar har under de senaste åren varit föremål för en omfattande översyn. Målet med översynen var i korthet att modernisera lagen så att den är bättre anpassad till nuvarande förhållanden, underlätta för kooperativt företagande och att harmonisera reglerna till aktiebolagslagen i den utsträckning som det är möjligt. Riksdagen har antagit ändringarna, som därmed trädde i kraft den 1 juli 2016. Många ändringar påverkar inte bostadsrättsföreningar, men några gör det. Följande ändringar föreslås. 7 Tillägg före näst sista stycket enligt följande Avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Avgiften får årligen uppgå till högst 10 % av gällande prisbasbelopp. Om en lägenhet upplåts under del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten. Upplåtelse under del av kalendermånad räknas som hel månad. Avgiften betalas av bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand. 14 Fjärde stycket ändras till sex veckor istället för fyra veckor att senast sex veckor före ordinarie föreningsstämma till revisorerna avlämna årsredovisningen 14 Femte stycket ändras att senast två veckor före ordinarie föreningsstämma hålla årsredovisningen och revisionsberättelsen tillgänglig. 15 Andra stycket ändras till tre veckor före från två veckor och till styrelsen. Revisorerna ska avge revisionsberättelse till styrelsen senast tre veckor före föreningsstämman. 17 Sista stycket byts ut mot följande; Kallelse till ordinarie och extra föreningsstämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före föreningsstämman. Tidigare text som utgår Kallelse får utfärdas tidigast fyra veckor före stämma och skall utfärdas senast två veckor före ordinarie stämma och en vecka före ordinarie stämma 21 Tillägg till fjärde stycket görs tillägg med en sista mening. Biträde har yttranderätt. 21 Efter 6:e stycket görs tillägg. Föreningsstämman får besluta att den som inte är medlem ska ha rätt att närvara eller på annat sätt följa förhandlingarna vid föreningsstämman. Ett sådant beslut är giltigt endast om det beslutas av samtliga röstberättigade som är närvarande vid föreningsstämman. 21 Nytt näst sista stycket görs följande tillägg Om föreningsstämman ska ta ställning till ett förslag om ändring av stadgarna, måste det fullständiga förslaget hållas tillgängligt hos föreningen från tidpunkten för kallelsen fram till föreningsstämman. Om medlem uppgivit annan adress ska det fullständiga förslaget istället skickas till medlemmen.