ÅRSREDOVISNING 23
Wallenstam i korthet 23 i sammandrag................................................................ 3 Verksamhetsöversikt............................................................... 4 VD har ordet....................................................................... 6 Strategi för värdetillväxt........................................................... 8 Verksamhetsbeskrivning Bostadsmarknaden............................................................... 1 Lokalmarknaden.................................................................. 14 Fastighetsmarknaden............................................................. 18 Projekt och projektmöjligheter................................................... 2 Miljö............................................................................... 24 Organisation och medarbetare.................................................. 26 Koncernens styrning............................................................. 28 Fastighetsbeståndet.............................................................. 3 Analysunderlag Fastigheternas värde............................................................. 32 Finansiell strategi................................................................ 34 Möjligheter och risker........................................................... 36 Aktiefakta......................................................................... 4 Flerårsöversikt................................................................... 44 Bokslut 23 med kommentarer Förvaltningsberättelse........................................................... 47 Resultaträkning................................................................... 5 Balansräkning.................................................................... 52 Kassaflödesanalys................................................................ 54 Redovisningsprinciper och noter................................................ 55 Revisionsberättelse............................................................... 65 Wallenstam i korthet Wallenstam grundades 1944 och har sitt säte i Göteborg. Wallenstam äger och förvaltar sammanlagt cirka 3 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg och är ett av Sveriges största renodlade fastighetsbolag. Wallenstams kundbas utgörs av cirka 1 hushåll och cirka 2 företag. Den totala uthyrningsbara ytan är drygt 1 miljon kvadratmeter vilket ger drygt 1 miljard kronor i hyresintäkter. Fastighetsbeståndet värderas till knappt 13 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984. Börsvärdet uppgår till cirka 2,4 miljarder kronor. Koncernen har drygt 9 anställda. Wallenstam ska genom förvärv, förvaltning, förädling samt försäljning av fastigheter möta en föränderlig marknads krav på attraktiva boende- och arbetsmiljöer och därmed skapa en stabil värdetillväxt i bolaget. Styrelse och ledning Styrelse och revisorer............................................................ 66 Koncernledning 23............................................................ 67 Dotterbolagens verkställande direktörer........................................ 68 Koncernledning 24............................................................. 68 Fastighetsförteckning och kartor Koncentration fastighetsbestånd................................................. 7 Fastighetsöversikt................................................................ 71 Wallenstam Stockholm........................................................... 72 Wallenstam Göteborg............................................................ 74 Wallenstam Helsingborg......................................................... 76 Wallenstam Lokaler.............................................................. 78 Wallenstamkoncernen............................................................ 81 Fastighetsförvärv och -försäljningar under 23............................... 81 Göteborg Helsingborg Stockholm Kalendarium Bolagsstämma samt ekonomisk rapportering och information................. 83 89 procent av Wallenstams verksamhet är koncentrerad till Stockholm och Göteborg. Adresser........................................................................ 84 Definitioner.................................................................... 85 2
Wallenstam i korthet 23 i sammandrag Resultat efter skatt ökade till 457 Mkr (36), motsvarande en vinst per aktie om 31 kr (19). Hyresintäkterna ökade till 949 Mkr (99). Förvaltningsresultatet uppgick till 155 Mkr (86), en ökning med 8 procent. Styrelsen föreslår en utdelning om 6 kr (4). Räntabiliteten på synligt eget kapital uppgick till 47,1 procent (41,8). Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt beräknas till 261 kr (21). Wallenstam har förvärvat 31 (4) fastigheter för 1 94 Mkr (485) omfattande cirka 9 5 kvm bostäder och cirka 134 kvm kommersiella fastigheter i Göteborg. Under året har 8 fastigheter (19) sålts för 234 Mkr (522). Av dessa försäljningar har 5 gjorts till bostadsrättsmarknaden. Börskursen vid årets slut uppgick till 169 kr (95), vilket är en ökning med 78 procent. Viktiga händelser efter årets slut Wallenstam har efter rapportperiodens utgång genomfört flera fastighetsaffärer samt därutöver avtalat om ytterligare tre förvärv. Sammantaget har Wallenstam sålt fastigheter för cirka 775 Mkr med ett resultat om 35 Mkr. Wallenstam har förvärvat 6 kvm bostäder på Södermalm och Lilla Essingen i Stockholm. Köpeskillingen uppgår till 5 Mkr. Därutöver har Wallenstam förvärvat 6 kvm bostäder i Partille utanför Göteborg och en kontorsfastighet på Avenyn 2 i centrala Göteborg. Kr 12 1 8 6 4 2 Kr 3 2 1 Förvaltningsresultat/aktie 1999-23 1999 2 21 22 23 25 15 5 Substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt 1999 2 21 22 23 NYCKELTAL 23 22 21 Resultat Hyresintäkter, Mkr 949 99 834 Förvaltningsresultat, Mkr 155 86 62 Resultat av fastighetsrörelsen, Mkr 93 293 28 Resultat efter skatt, Mkr 457 36 59 Räntabilitet på synligt eget kapital, % 47 42 9 Uthyrningsgrad - yta, % 97 98 98 Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 12 87 1 596 1 435 Övervärde fastigheter, Mkr 3 679 3 372 3 614 Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, % 28,6 29,9 29,3 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,6 5,47 5,38 Data per aktie, kr Förvaltningsresultat 1,5 5,41 3,71 Resultat efter skatt 3,88 19,25 3,52 Synligt eget kapital 77,7 54,9 38,63 Substansvärde efter uppskjuten skatt 261 21 199 Utdelning 6,* 4, 2, * Föreslagen utdelning för 23. Kr 6 5 4 3 2 1 Utdelning 1999 2 21 22 23 * Föreslagen utdelning för 23 * 3
STORLEK UTVECKLING VERKSAMHETSÖVERSIKT BOSTADSFASTIGHETER KOMMERSIELLA FASTIGHETER STOCKHOLM Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler 327 366 316 5 4 891 445 GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler 251 268 27 61 2 97 365 HELSINGBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler 11 137 116 22 1 732 227 KOMMERSIELLA FASTIGHETER, GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler 47 477 13 465 137 967 Andel av koncernens yta Wallenstam Stockholm 29% Wallenstam Göteborg 22% Wallenstam Helsingborg 11% Wallenstam Lokaler 38% Hyresutveckling Mkr 1 8 6 4 2 1999 2 21 22 23 Mkr 1 8 6 4 2 1999 2 21 22 23 Mkr 1 8 6 4 2 Mkr 1 1999 2 21 22 23 8 6 4 2 1999 2 21 22 23 Wallenstam Lokaler 38% Wallenstam Stockholm 29% Mkr 1 2 TOTALT HYRESINTÄKTER, TOTALT Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder **lokaler ** lgh lokaler 1 157 1 249 651 598 9 73 2 4 1 8 6 4 2 Wallenstam Helsingborg 11% Wallenstam Göteborg 22% 1999 2 21 22 23 4 * Bedömda hyresintäkter 24 ** Tusental
Verksamhetsöversikt KONCENTRATION Fastighetsbeståndets fördelning (yta) Huddinge 1% Övriga Storstockholm 2% Innerstad 11% Solna 6% FASTIGHETER MARKNADSPOSITION Wallenstam Stockholm är den tredje största privata aktören på bostadsmarknaden i Stockholm. Fastighetsbeståndet utgörs av äldre innerstadsfastigheter samt 5-, 6- och 7-talshus i eftertraktade närområden. Samtliga lägenheter är uthyrda. Genomsnittshyran för 24 beräknas till 89 kr/kvm. Omflyttningshastigheten är cirka 7,1 %. Marknadsandel är 2 %. Vällingby/ Råcksta 23% Nacka 3% Södermalmstorg 8, Stockholm Mölndal 1% Hisingen 4% Öster 6% Innerstad 8% Wallenstam Göteborg är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Göteborg. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt 6- och 7-talshus. Samtliga lägenheter är uthyrda. Omflyttningshastigheten är cirka 11,8 %. Genomsnittshyran för 24 beräknas till 93 kr/kvm. Marknadsandel är 1,6 %. Örnehufvudgatan 7, Göteborg Innerstad 1% Wallenstam Helsingborg är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Helsingborg. Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick. Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 3- och 4-talet vilka är fullt uthyrda. Genomsnittshyran för 24 beräknas till 8 kr/kvm. Omflyttningshastigheten är 22 %. Marknadsandel är 6 %. Drottninggatan 72, Helsingborg Innerstad 44% Mölndal 2% Hisingen 18% Öster 28% Wallenstam Lokaler är den näst största privata aktören på den kommersiella marknaden i Göteborg med en kommersiell yta om 464 78 kvm. Wallenstamkoncernens totala kommersiella yta i Göteborg uppgår till 526 418 kvm. Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehavet i innerstad. Uthyrningsgraden är 93 %. Genomsnittshyran för kontor för 24 beräknas till 1 19 kr/kvm. Marknadsandel är 14 %. Söder 3% Väster 5% Kungsportsavenyn 22, Göteborg Närområde 52% Innerstad 48% Wallenstam är ett börsnoterat fastighetsbolag. Börsvärdet är cirka 2,4 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet värderas till knappt 13 miljarder kronor. Wallenstam är ett av de största fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Wallenstams andel av fastighetssektorns börsvärde utgör cirka 5 procent. Södra vägen 1, Göteborg 5
VD har ordet VD har ordet 23 har varit ett händelserikt och roligt år för Wallenstam. Det har präglats av ett flertal stora fastighetsaffärer och planering för nyproduktion av bostäder. Det är också tillfredsställande att kunna konstatera att vi redan i år uppnått våra mål för 25. Dessa framgångar är ett resultat av hårt arbete inom alla delar av bolaget, och jag vill rikta ett stort tack till alla mina medarbetare för det gångna året. Ett stort tack också till vår styrelseordförande Sören Mannheimer som nu avgår ur Wallenstams styrelse i och med sin 7-årsdag. Vi har haft ett långt och givande samarbete och jag värdesätter hans insatser för bolaget högt. Måluppfyllelse Redan i 23 års bokslut uppnådde vi samtliga de mål som skulle levereras 25. Dessa mål var ett förvaltningsresultat om minst 14 Mkr, räntabilitet på synligt eget kapital överstigande1 procent årligen, samt ett substansvärdet/aktie efter uppskjuten skatt på minst 2 kr. Under 24 ska vi utveckla det vi förvärvat och lära känna våra nya kunder. Vi kommer nu arbeta utifrån ett antal verksamhetsmål. Inom en femårsperiod ska vi ha startat byggnation av minst 2 nya hyresrätter i Stockholm och Göteborg. Vakanserna ska långsiktigt och varaktigt inte överstiga 3 procent. Ytterligare ett mål är att förvaltningsresultatet ska förbättras årligen. VD Hans Wallenstam Nybyggnation hyresrätter Det är glädjande att det återigen finns förutsättningar för att kunna bygga nya hyresrätter. Det finns en långvarig tradition av bostadsbyggande inom bolaget, men nu är det 15 år sedan vi senast producerade nya bostäder. Under många år har det känts omöjligt både med tanke på de höga produktionskostnaderna och osäkerheten i hyresintäkterna. Under 23 har dessa faktorer förändrats, vilket gör att vi nu kommer att kunna bygga bostäder som ger en skälig avkastning. Wallenstams projektstab har under ett års tid arbetat fokuserat med att minska produktionskostnaderna. Detta gör att vi nu kan klara en produktionskostnad om 15 kr/kvm och en direktavkastning om minst 7,5 procent. Den lägre produktionskostnaden uppnås utan att ge avkall på kvaliteten. Ett attraktivt läge är en förutsättning för att kunna uppnå god avkastning. Under 23 sökte Wallenstam markanvisning för 2 nya hyresrätter i attraktiva lägen Stockholm och Göteborg. Av dessa har markanvisning tilldelats för totalt 8 lägenheter i Stockholm och 1 i Göteborg. Först ut bland de 8 tilldelade lägenheterna är Hammarby Sjöstad, där Wallenstam börjar bygga 132 lägenheter i februari 24. Stora fastighetsförvärv Under 23 genomförde Wallenstam bolagets största förvärv hittills. Förvärven innebär att vi stärker positionerna främst i Göteborgs centrum och blir stadens starkaste aktör på den kommersiella marknaden. 6
VD har ordet Under sommaren förvärvade vi sex fastigheter på Avenyn i Göteborg av Alecta. Vår vision med Avenyn är att den återigen ska bli nerven i Göteborgs centrum, genom att vara ett levande handelsstråk och en självklar mötesplats både för göteborgare och turister. På Avenyn ska man kunna hitta en mix av butiker, restauranger, kontor och bostäder. Totalupplevelsen för den som besöker Avenyn ska vara stor. Under hösten förvärvade Wallenstam hela Drotts kommersiella Göteborgsbestånd, bestående av 27 kommersiella fastigheter huvudsakligen belägna i de centrala delarna av staden. Tack vare en snabb analys- och beslutsprocess och vår finansiella styrka kunde köpet förverkligas i oktober. Fastigheterna tillträddes vid årsskiftet. Efter dessa förvärv har vi stärkt vår marknadsposition och är nu marknadsledande på kontorsmarknaden i centrala Göteborg. Större kommersiell andel I och med de stora kommersiella förvärven viktar vi om fördelningen på vårt bestånd och ökar den kommersiella andelen. Vi kommer dock alltid ha en övervägande andel bostäder. Den större kommersiella andelen ökar vår exponering för en eventuell nedgång på lokalmarknaden i Göteborg - men samtidigt minskar vi vår risk genom att vi breddar beståndet, och kundbasen. Vi får därigenom mer att erbjuda våra kunder inom vårt eget bestånd när de söker förändring. Jag tror starkt på lokalmarknaden i Göteborg. Det har inte byggts mycket nytt de senaste åren vilket gör att den explosiva utspädning som Stockholms lokalmarknad känt av inte kommer att drabba Göteborg. Därför är jag övertygad om att när konjunkturen vänder så kommer utvecklingen i Göteborg ta ordentlig fart och därmed finns goda förutsättningar för en positiv hyresutveckling. Ny organisation För att bättre anpassa vår organisation till vår utökade verksamhet genomförde vi vid årsskiftet en omorganisation. Vi arbetar nu i två affärsområden, Bostad och Förretag, vilket ger oss ett ännu bättre kundfokus. Företag är indelat i regionerna Göteborg city och Storgöteborg, vilket ger en specialistkompetens på varje specifik marknad. Bostad är indelad i regionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg vilket ger oss en lokal förankring och beredskap för lokala olikheter. Wallenstamaktien Wallenstam blev en börsvinnare även 23, och var den bästa fastighetsaktien för andra året i rad. Aktiekursen ökade under året med 78 procent. Aktien handlas dock fortfarande med en stor substansrabatt och så länge den finns kvar kommer vi fortsätta att återköpa egna aktier. Framtidsutsikter Under första månaderna av 24 har tempot i fastighetsaffärer varit högt. Bland annat har Wallenstam slutfört en stor bostadsrättsförsäljning på Guldheden i Göteborg och ytterligare en fastighet har avyttrats till en bostadsrättsförening i Stockholm. Intresset bland hyresgästerna att köpa sina lägenheter är fortsatt mycket stort. Hittills under 24 har vi genomfört försäljningar som ger ett resultat om drygt 35 Mkr. Vi kommer troligen slutföra ytterligare några bostadsrättsförsäljningar under 24. Det är dock oklart när, eftersom försäljningsprocessen till bostadsrättsföreningar är betydligt mer utdragen än en traditionell fastighetsaffär. Vi har ett spännande år framför oss även om det kommer innebära en hel del arbete att få allt på plats. Wallenstam har ett bra fastighetsbestånd med attraktiva fastigheter i bra lägen. Nuvarande prognoser förutser att räntan troligen kommer sjunka något under vårvintern 24 men senare under året återgå till samma nivå som vid årsskiftet. Jag förväntar mig inga dramatiska förändringar på de pararmetrar som styr fastigheternas värde på de orter där Wallenstam är representerade. Sammanfattningsvis känner jag en mycket stor tillförsikt inför framtiden och räknar med att Wallenstam kommer ha en fortsatt stark resultatutveckling. Hans Wallenstam 7
Strategi för värdetillväxt Strategi för värdetillväxt Wallenstam har sedan 1995 arbetat med mål och planer i femårscykler där innevarande period sträcker sig till 25. Wallenstam har redan under 23 uppnått samtliga mål som formulerades för 25. Vision Wallenstams vision är att vara en ledande privat fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Affärsidè Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Finansiella mål Redan i 23 års bokslut uppnådde Wallenstam samtliga de mål som skulle levereras 25. Dessa mål var ett förvaltningsresultat om minst 14 Mkr, räntabilitet på synligt eget kapital överstigande 1 procent årligen, samt ett substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt på minst 2 kr. Att förvaltningsmålet uppnåtts i förtid beror dels på en effektiv förvaltning, dels på att Wallenstam efter några år av intensiva kvalitetshöjande åtgärder nu återgått till en mer normal underhållsnivå. Räntenivån har också varit fördelaktig under perioden. Substansvärdemålet överträffades redan 22 tack vare en snabbare prisökningstakt än förväntat, beroende på bostadsrättsföreningarnas ökade intresse. När målet formulerades hade bostadsrättsföreningarnas prissättning på bostadshus ännu inte etablerats på marknaden. Räntabiliteten har i genomsnitt varit 26 procent den senaste 5-årsperioden. Händelser av engångskaraktär har påverkat utfallet vissa år. Målet har överträffats tack vare att övervärden har realiserats i bostadsbeståndet, samt ett bra förvaltningsresultat. Affärsprocess Wallenstams affärsprocess utgår från att förvärva fastigheter i en fördelaktig marknad. Värdetillväxt skapas dels genom att varje specifik fastighets förutsättningar tillvaratas och utvecklas och dels genom en lönsam och effektiv förvaltning. Lönsam förvaltning uppnås tack vare en välutbildad personal som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus. Värdetillväxten realiseras genom att fastigheten avyttras. Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Lönsam förvaltning och förädling skapar värdetillväxt. Wallenstam har skapat ett stort mervärde i sina projekt, både kommersiella och i bostadsprojekt. Dessa kan till sin natur vara mycket olika. Exempel på värdetillväxt Kontorshuset Turitz, Göteborg förvärvades 1998. Fastigheten var då i princip outhyrd. Efter en omfattande ombyggnad är fastigheten fullt uthyrd och beräknas idag ha ett övervärde om 5 Mkr. Efter ombyggnad av fastigheten på Kungsportsavenyn 4 i Göteborg ökar fastighetsvärdet med 43 procent. Kvarteret Morgonstjärnan i Helsingborg har under 23 byggts om och sålts till en bostadsrättsförening. I och med detta realiserar Wallenstam ett skapat övervärde som resultat i fastighetsrörelsen om 2 Mkr. Fokus för verksamheten Fokus för verksamheten under 24 rör huvudsakligen följande områden. Produktion av hyresrätter Inom en femårsperiod beräknar Wallenstam att byggnation av 2 nya hyresrätter i Stockholm och Göteborg ska ha påbörjats. Detta till en produktionskostnad om 15 kr/kvm och en direktavkastning om cirka 7,5 procent. Produktionskostnaden ska uppnås med en bibehållen hög kvalitet. Vakansgrad Den totala vakansen ska långsiktigt och varaktigt inte överskrida 3 procent. 8
Strategi för värdetillväxt Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ska förbättras årligen genom utveckling av befintligt fastighetsbestånd. Fastighetsrörelsen Wallenstam kommer fortsätta realisera övervärden genom försäljningar av bland annat bostadsfastigheter till hyresgästerna. Återköp Wallenstam kommer fortsätta med återköp så länge substansrabatten är påtaglig. Fastighetsbeståndet Andelen bostadsfastigheter i beståndet ska långsiktigt vara minst 5 procent. Avstämning mot målen Mkr 16 14 12 1 8 6 4 2 Förvaltningsresultatet ska vara minst 14 Mkr år 25 1999 2 21 22 23 Mål 2 Mål 25 Förvaltningsresultat Wallenstam redovisar under 23 ett förvaltningsresultat som uppgår till 155 Mkr. % 5 4 3 2 1 Räntabilitet på synligt eget kapital ska årligen vara mer än 1% 1999 2 21 22 23 Mål 25 Räntabilitet Wallenstam uppvisar under perioden en genomsnittlig räntabilitet på synligt eget kapital om 26 procent. Kr 3 25 2 15 1 5 Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt ska minst uppgå till 2 kr år 25 1999 2 21 22 23 Mål 25 Substansvärde Wallenstam har tack vare sin koncentrationsstrategi och goda utveckling av förvaltningsresultatet under perioden haft en god substansvärdetillväxt. 9
Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden I de tre regioner där Wallenstam verkar råder bostadsbrist, hyrorna stiger och värdet på bostadsfastigheter ökar. Trots en ökad politisk vilja till nyproduktion av bostäder byggs det långt ifrån tillräckligt med bostäder för att täcka behovet. Bostadsbrist och flyttöverskott Enligt Bostadsmarknadsenkäten 23 råder det bostadsbrist i samtliga Stockholms 26 kommuner. Trots att nyproduktionen tar fart kommer detta att bestå de närmaste åren. I Stockholms län är den sammanlagda bedömningen av kommunerna att behovet av nyproduktion under perioden 23-27 uppgår till cirka 46 2 lägenheter. (Källa Boverket och Länsstyrelsen) Flyttningsöverskottet i Stockholms län har avtagit kraftigt de senaste två åren. I slutet av nittiotalet var överskottet cirka 15 personer. År 21 uppgick överskottet till knappt 8 8, och år 22 minskade överskottet ytterligare till drygt 3 6, vilket motsvarar en minskning med nästan 6 procent. Även i Göteborg har flyttningsöverskottet minskat något. Dock har utvecklingen inte varit lika markant som i Stockholm. Göteborgs kommun bedömer att bostadsbyggandet under perioden 23-24 kommer att uppgå till 5 lägenheter, vilket anses vara för lite för att täcka behovet. (Källa SCB) Helsingborg är också en kommun med bostadsbrist. Flyttöverskottet i Helsingborg har legat stadigt kring cirka 9-1 personer/år under de senaste tre åren. Under perioden 23-24 förväntas bostadsbyggandet i Helsingborgs kommun uppgå till 1 27 lägenheter, vilket enligt kommunens bedömning är för lite för att uppnå balans på bostadsmarknaden. (Källa Boverket och Länsstyrelsen) På samtliga orter där Wallenstam är verksamma finns ytterst få objekt lediga för uthyrning. Privatägda Bostadsrätter 16% Privatägda Egna hem 47% Bostadsmarknaden i Sverige Privatägda hyresrätter 17% Kommunalägda hyresrätter 2% I Sverige finns cirka 1 518 hyresrätter. (Källa SCB) Ombildning till bostadsrätter Under 1998-22 sålde Stockholms stads fastighetsbolag sammanlagt drygt 3 fastigheter till bostadsrättsföreningar. Störst var intresset bland hyresgäster i centrala Stockholm. Efter ett principbeslut av Stockholms stad har utförsäljningen stoppats. Därmed är det främst institutionella fastighetsägare som under 23 har sålt till bostadsrättsföreningar. Av övriga kommuner i Stockholms län har intresset varit störst i Solna och Sundbyberg, där 13 respektive 8 ombildningar har registrerats till och med september 23. (Källa Boverket och Länsstyrelsen) Ett fåtal transaktioner där kommunala bolag har köpt hyresfastigheter av privata ägare har skett under 23. (Källa Datscha och pressmeddelanden) I Göteborg har under perioden 2-23 drygt 15 försäljningar till bostadsrättsföreningar ägt rum. Antalet ombildningar har legat stabilt kring cirka 4 stycken per år. Till skillnad från i Stockholm har de kommunala bolagen i Göteborg endast sålt ett fåtal fastigheter till bostadsrättsföreningar. (Källa Datscha) I Helsingborg har ombildningstakten varit relativ måttlig. Under perioden 2-23 har endast 27 försäljningar till bostadsrättsföreningar registrerats. Säljare har företrädesvis varit privatpersoner. Hyressättning Regeringen har tillsatt en utredning som ska se över vissa hyresfrågor. Bland annat ska utredningen överväga om det bör införas särskilda hyressättningsregler för lägenheter i nybyggda hus. Utredningen ska också överväga om förutsättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av så kallade tillval och frånval, exempelvis avseende särskild inredning i lägenheten, bör förbättras. Bakgrunden till utredningen är att parterna på hyresmarknaden, Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och SABO, under 23 träffade en överenskommelse om reformering av hyressättningssystemet. Organisationerna har i överenskommelsen föreslagit bland annat att faktorer såsom till exempel läge, trygghet, kvalitet i förvaltning skall tillmätas större betydelse i prissättningen, samt att nybyggda lägenheter bör särbehandlas i bruksvärdessystemet. Utredningen ska redovisa uppdraget senast den 3 april 24. (Källa pressmeddelande Fastighetsägarna) Bruksvärdessystemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter på 5 procent. Årliga förhandlingar om bostadshyror genomförs mellan kommunalägda bostadsföretag å ena sidan och hyresgästföreningen å andra sidan. Därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet. Härefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och hyresgästföreningen. I Stockholm har bruksvärdessystemet inneburit att hyran är den samma i innerstad som i miljonprogramsområden i förort. I Göteborg har man dock uppnått en viss differentiering beroende på attraktiviteten i ett område, även om lägesfaktorn inte fått fritt spelrum. I Helsing- 1
Bostadsmarknaden 11
Bostadsmarknaden borg har på senare år en viss differentiering kunnat skönjas. Hyresökningar bostäder 21-23 Stockholm Göteborg Helsingborg Kommu- Kommu- Kommu- Wallen- nala Wallen- nala Wallen- nala stam bolag stam bolag stam bolag 21 2,4% 2,% 1,5%,% 2,2% 2,2% 22 2,8% 2,8% 3,2% 2,7% 3,6% 3,6% 23 2,5% 2,4% 1,8% 1,6% 3,3% 3,3% Wallenstams fastigheter är belägna i områden som är attraktiva. Att Wallenstam under ett flertal år satsat på kvalitetshöjande åtgärder, innebär ett bra utgångsläge för en bra hyresutveckling. Wallenstam tycker att det är positivt om en ny hyressättningsmodell gör det lättare att tillmötesgå hyresgästernas individuella önskemål om kvalitet och standard i sitt boende. Wallenstams bedömning är också att bostadsmarknaden generellt tål högre hyror främst i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Det märks inte minst mot bakgrund av den omfattande svarta handeln med hyresrätter, som enligt fastighetsägarnas undersökning, omsätter nära en miljard kronor. Detta ger en indikation om vad hyresgästerna faktiskt är beredda att betala för sitt boende. Wallenstam har därmed två fördelaktiga affärsmöjligheter. Den ena är att sälja fastigheter till bostadsrättsföreningar och den andra är att de fastigheter Wallenstam väljer att ha i fortsatt förvaltning har en potential i hyran. Nyproduktion Förutsättningarna för att nyproduktion skall vara intressant måste förändras både med avseende på intäkter och produktionskostnad. Överenskommelsen mellan bostadsmarknadens parter medför att förutsättningarna för intäktsnivån i nyproduktion klargörs. Höga produktionskostnader är dock fortfarande ett problem. Genom en effektivare byggprocess förväntas Wallenstam sänka produktionskostnaden till cirka 15 kr/kvm, vilket gör att det blir möjligt att starta nyproduktion av hyresrätter. Under 23 sökte Wallenstam markanvisning för 2 nya hyresrätter i Stockholm och Göteborg. Av dessa har markanvisning tilldelats för totalt 8 lägenheter i Stockholm och 1 i Göteborg. Först ut bland de 8 tilldelade lägenheterna är Hammarby Sjöstad, där Wallenstam har fått bygglov för nyproduktion av 132 lägenheter i Kvarteret Forsen. Produktionstakten av nya hyresrätter kommer inte att innebära en större andel hyresrätter eftersom utförsäljningstakten till bostadsrättsföreningar är högre. Stockholm har tidigare varit drivande men utförsäljningstakten ökar nu på andra orter som Göteborg och Helsingborg. Wallenstams position Wallenstam är bland de största privata bostadsföretagen i Sverige, med en framskjuten position i samtliga regioner där Wallenstam verkar. Det ger Wallenstam en möjlighet att vara med och påverka förändringsprocessen på bostadsmarknaden. Wallenstams Bostäder Wallenstams bostadsbestånd uppgår till drygt hälften av Wallenstams totala uthyrningsbara yta. Bostadsfastigheterna är väl belägna i valda städers centrala delar och i populära närområden (se fastighetsförteckning och fastighetsbeståndet). Beståndet är väl tekniskt underhållet. Wallenstams förvaltningsorganisation upprättar löpande reparations- och underhållsplaner vilka följs i fastighetens driftsfas. Cirka 2 lägenheter omfattas för närvarande av Wallenstams ombyggnadsplaner. AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, STOCKHOLM Privata Antal lgh Total kvm Mandamus 7 3 544 1 Drott 5 1 331 Wallenstam 4 9 316 Diligentia 3 6 252 4 Wihlborgs 2 7 213 7 Kommunala Svenska Bostäder 45 6 3 83 Stockholmshem 31 3 1 952 2 Familjebostäder 22 4 1 367 Centrum kompaniet 12 85 AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, GÖTEBORG Privata Antal lgh Total kvm Drott 4 6 321 6 Wallenstam 3 1 219 2 NIAM Fond 2 2 8 222 1 NIAM Fond 1 2 1 144 Byggn.firman E Rosén 2 135 Kommunala Bostads AB Poseidon 23 1 472 4 Bostadsbolaget 22 3 1 371 3 Familjebostäder 18 1 1 12 7 Gårdstensbostäder 2 7 197 5 HjällboBostaden 2 3 174 AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, HELSINGBORG Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter 2 7 197 1 Wallenstam 1 7 115 6 SkåneBo/Castellum 88 61 Jefast AB 44 34 2 Teglet 45 3 Kommunala Helsingborgshem 11 45 82 (Källa respektive bolags hemsida samt muntlig information från Teglet) Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av Wallenstams lägenheter är lediga under året. Wallenstams snittomsättningshastighet ligger på cirka 15 procent. Eftersom Wallenstams bostäder är attraktiva fokuseras uthyrningen på att etablera långsiktiga kundrelationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stora. Därmed kan omsätt- 12