Utlåtande rörande marknadsvärdet av 5 värderingsobjekt tillhörande Dödsboet Sven Johan Kjellerstedt Stockholm 2007-10-16 DTZ Sweden AB Anna Flodmark Göran Lizén
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 UPPDRAGET 2 VÄRDERINGSPRINCIPER 3 HYRES- OCH FASTIGHETSMARKNADEN 4 KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR 5 SAMMANFATTNING AV VÄRDEBEDÖMNINGARNA 2
1 UPPDRAGET Av Dödsboet Sven Johan Kjellerstedt, genom Susanne Malmström (Malmströms advokatbyrå), har uppdrag erhållits att bedöma marknadsvärdena för 5 värderingsobjekt som ägs av Dödsboet Sven Johan Kjellerstedt. Följande fastigheter ingår i värderingsuppdraget: Agnet 1 och 2, Jönköping Bikten 10, Jönköping Trastboet 12, Jönköping Venus 1, Jönköping (Huskvarna) Falken 4, Jönköping Som underlag har av uppdragsgivaren erhållits sammanställningar av fastigheternas bostadshyror (2007 års nivå inklusive tillägg), uppgifter om lokalhyreskontrakten samt uppgifter om kostnader för värme, el, fastighetsskötsel och trappstädning etc. under perioden 2005 2007 (t.o.m. aug). Taxeringsvärden för 2007 har också erhållits. Värdebedömningen gäller endast under förutsättning av att erhållna uppgifter är korrekta. För fastigheten Trastboet 12 har uppgift om faktiska kostnader för värme inte varit tillgängligt. Inte heller för fastigheten Bikten 10, då hyresgästerna betalar värme (direktel) direkt till sitt elbolag. Vid besiktningarna har bl a allmänna utrymmen samt ett representativt urval av lokaler och bostäder besiktigats. De byggnadstekniska uppgifterna i utlåtandena kan ej läggas till grund för talan enligt jordabalken. Värdetidpunkten har satts till 2007-09-30. 3
2 VÄRDERINGSPRINCIPER Syftet med föreliggande värdebedömning är att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten 2007-09-30. Med begreppet marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Bedömning av marknadsvärdet grundas alltid på information från den delmarknad som den aktuella fastigheten förmodas tillhöra. Om jämförbara objekt nyligen gått till försäljning, och uppgifter finns om vad som kan anses vara värdepåverkande faktorer vid dessa överlåtelser, kan bedömningen baseras på en direkt bearbetning av de erlagda köpeskillingarna. Ett sådant värderingsförfarande benämns "ortsprisanalys" och tillämpas alltid om det är möjligt. Om prisuppgifter av detta slag saknas, eller andra uppgifter saknas varvid en meningsfull bearbetning av prisuppgifterna blir omöjlig, måste värdeuppskattningen baseras på en bedömning av marknadsaktörernas beteenden, så kallad marknadssimulering. Marknadsvärdet konstitueras av den framtida nytta en förvärvare kan ha av fastigheten. Avgörande för detta är främst vad fastigheten får användas till samt i vilken utsträckning och på vilket sätt en förvärvare kan disponera fastighetens bruksarea. Marknadsvärdet för avkastningsfastigheter påverkas i hög grad av rådande hyresförhållanden, driftskostnadsnivå, finansieringsvillkor m m. I föreliggande värdebedömning har marknadsvärdena bedömts via kassaflödesanalyser. En kassaflödesanalys baseras på uppskattningar av en fastighets avkastningsförmåga. Metoden innebär en analys av förväntade framtida betalningsströmmar som en förvaltning av fastigheten antas generera. I kassaflödeskalkylen görs en nuvärdeberäkning av de betalningsströmmar som fastighetsinnehavet ger upphov till. Beräkningarna, som skett med hjälp av ett dataprogram, utmynnar i ett nuvärde men ger samtidigt en bedömning av likviditetsutvecklingen. Analysen av betalningsströmmar utgår från följande kassaflödesmodell. Nuvärdet (NV) beräknas som NV = E 0 + L 0 n H t - D t - U t - F t - T t - R t + RB t - A t - I t + L t - S t MV n - L n E 0 = Σ + t = 1 (1+p) t (1+p) n Beteckningarna innebär följande. A = utbetalningar för amorteringar D = driftsbetalningar E 0 = nuvärde av betalningsnetton under kalkylperioden F = utbetalningar för fastighetsskatt H = hyresinbetalningar I = investeringsutbetalningar L = upptagna lån L 0 = kapitalskuld vid värdetidpunkten L n = kapitalskuld år n MV n = fastighetens marknadsvärde år n n = kalkylperiod p = kalkylränta R = utbetalningar för räntor RB = räntebidrag S = slutbetalda lån t = visst år under kalkylperioden T = tomträttsavgäld U = utbetalningar för periodiskt underhåll Vid användandet av modellen för bedömning av marknadsvärdet utgår man från "marknadens" framtidsbedömningar och förräntningskrav. I föreliggande fall har kalkylerna gjorts utan hänsyn till eventuell existerande belåning. 4
3 HYRES- OCH FASTIGHETSMARKNADEN Jönköping Allmänt Jönköpings lokalisering vid Vätterns sydliga spets gör staden till ett ledande transport- och kommunikationscentrum. Kommunikationer finns med flyg, tåg och buss. E4: an och riksvägarna 31, 40 och 47/48 passerar Jönköping. Jönköping flygplats har dagliga förbindelser med Stockholm och Köpenhamn. Förbindelser till Stockholm och Köpenhamn finns även med X2000. Staden är även regionens administrativa centrum samt länets residensstad. Högskolan i Jönköping har drygt 8 500 studenter och ligger i centrala Jönköping. I direkt anslutning till Högskolan finns Science Park. Befolkningstillväxten är god och hade under år 2006 122 100 invånare, vilket gör kommunen till en av de 10 största i Sverige. Den öppna arbetslösheten (sept. -07) ligger på 3 % vilket är något högre än länets 2,5 %, men lägre än rikets 3,6 %. De största arbetsgivarna är Jönköpings kommun och landsting. Den största privata arbetsgivaren är Husqvarna AB. Dominerande näringslivssektorer är handel och kommunikation, hälso- och sjukvård samt tillverkningsindustrin. Dessa tre sektioner upptar ca 60 % av all verksamhet i kommunen. Hyres- och fastighetsmarknaden Vakansgraden för kontorslokaler ligger kring 5 %. Hyresnivåerna skiljer sig beroende på läge men generella nivåer för lokaler i mellanläge och uppåt är 700-1 200 kronor/m 2 och år. För bostadsfastigheter är vakansgraden betydligt lägre, allmännyttans nivåer ligger kring 0,3 %. Hyresnivåer ligger kring ca 700-820 kronor/m 2 och år. GE Real Estate har under året investerat 800 miljoner kronor för att utöka både det kommersiella beståndet som bostadsbeståndet i de östra delarna av staden, vilket beräknas att vara färdigproducerat inom tre år. Andel av totalt Företagsnamn antal anställda i kommunen, % Antal anställda 1. JÖNKÖPINGS KOMMUN 20.997 12 075 2. JÖNKÖPINGS LÄNS LANDSTING 8.564 4 925 3. HUSQVARNA AKTIEBOLAG 2.913 1 675 4. IKEA SVENSKA AKTIEBOLAG 1.174 675 5. FLÄKT WOODS AB 1.087 625 6. STATENS JORDBRUKSVERK 1.000 575 7. VSM GROUP AKTIEBOLAG 0.826 475 8. POSTEN AB 0.739 425 9. DOMSTOLSVERKET 0.739 425 OBEROENDE LIV I JÖNKÖPING, 10. OLJA, EK FÖR 0.652 375 11. RIKSPOLISSTYRELSEN 0.652 375 12. KABE HUSVAGNAR AB 0.565 325 13. LYRECO SVERIGE AB 0.565 325 14. SAMHALL AKTIEBOLAG 0.565 325 15. ARLA FOODS AB (PUBL) 0.565 325 5
Ett antal bostadsobjekt har bytt ägare inom detta marknadsområde. Nedan redovisas ett antal överlåtelser inom centrala Jönköping (Kristina och Sofia församling) samt Huskvarna under 2006/2007; Församling Fastighet Datum Köpesk. (ksek) Köpesk. (SEK/m2) Typ kod Värdeår Area Bostäder (m2) Area Lokaler (m2) Kristina FLÖJTEN 8 2006-03-15 7 000 10 160 320 1966 689 0 Kristina VAPNET 1 2006-12-01 4 000 9 091 320 1991 440 0 Kristina VINGÅRDEN 1 2007-09-07 1 150 6 886 320 1929 167 0 Kristina ÅSELE 11 2006-11-02 3 250 10 762 320 1930 302 0 Kristina ÄLGHUVUDET 1 2007-03-15 5 100 15 455 320 1967 330 0 Kristina BOHUS 2 2006-08-01 3 900 9 774 321 1982 282 117 Sofia DUNKEHALLA 1:1 2006-09-01 5 000 11 628 320 1996 430 0 Sofia JUVELEN 1 2007-01-15 12 200 10 777 320 1970 1 132 0 Sofia NORNAN 7 2007-03-01 2 600 10 924 320 1945 238 0 Sofia PELIKANEN 1 2006-09-01 3 300 7 971 320 1963 414 0 Sofia PROPELLERN 5 2006-01-03 3 875 13 839 320 1929 280 0 Sofia RUBINEN 9 2007-05-22 3 000 12 931 320 1932 232 0 Sofia RUDAN 11 2006-10-02 9 800 10 841 320 1991 904 0 Sofia RÅKEN 5 2007-05-31 3 700 10 027 320 1957 369 0 Sofia SAGAN 7 2006-06-07 2 450 10 208 320 1950 240 0 Sofia SALA 4 2006-09-29 2 725 11 746 320 1950 232 0 Sofia SKOLAN 4 2006-06-02 3 125 11 574 320 1929 270 0 Sofia SKÅLEN ÖVRE 14 2007-04-25 2 515 12 575 320 1944 200 0 Sofia JORDGUBBEN 4 2006-10-02 13 100 12 657 321 1930 901 134 Sofia SKEPPET 2 2007-01-01 8 020 8 971 321 1979 709 185 Sofia TAKET 1 2006-06-30 15 000 8 886 321 1996 1 344 344 Huskvarna EHRENPREUS 5 2006-11-30 3 750 7 170 320 1970 480 43 Huskvarna HÄRBÄRGET 9 2007-04-02 2 510 8 964 320 1946 280 0 Huskvarna KÄLLÄNGEN 20 2007-01-02 1 850 7 400 320 1946 250 0 Huskvarna LOKE 28 2006-06-27 2 154 8 975 320 1929 240 0 Huskvarna LOKE 28 2007-05-15 3 375 14 063 320 1929 240 0 Huskvarna LÖVÄNGEN 6 2006-06-01 1 630 8 316 320 1946 196 0 Huskvarna MARIEBERG 10 2007-03-15 2 570 9 885 320 1930 260 0 Huskvarna ROSEN 2 2006-04-26 2 990 7 102 320 1994 421 0 Huskvarna ROSENHOLM 8 2007-04-27 2 200 7 801 320 1929 282 0 Huskvarna SOLBACKEN 5 2006-03-31 3 390 13 560 320 1930 250 0 Huskvarna VESSLAN 8 2006-10-20 1 245 8 527 320 1930 146 0 Huskvarna ROSENGÅRD 14 2006-05-02 10 263 4 386 321 1973 653 1 687 Huskvarna SVEA 9 2006-02-28 4 900 4 640 321 1940 416 640 Majoriteten av överlåtelserna gäller mindre bostadshus med bostadsytor om ca 200-600 m 2 och endast några få uppåt 1 000 m 2. I centrala Jönköping ligger priserna mellan ca 6 900-15 500 kr/m 2 med ett snittpris om 10 800 kr/m 2. I Huskvarna ligger genomsnittspriset på 8 500 kr/m 2 men nivåerna varierar mellan ca 4 400-14 000 kr/m 2. Ortsprisanalysen bedöms sammantaget ge ett visst stöd åt kassaflödesanalysen. 6
4 KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR I kalkylerna har nedanstående kalkylförutsättningar använts. Kalkylperiod Kalkylerna för fastigheterna har utförts med en kalkylperiod om drygt 5 år, perioden oktober 2007 till december 2012. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot för år 2013 beräknats. Inflationsantagande Till grund för kalkylerna ligger ett inflationsantagande om 2 % under hela kalkylperioden. Inflationsantagandet utgör en bedömning av marknadens inflationsförväntningar. Hyresinbetalningar Hyresinbetalningarna har beräknats utifrån uppgifter om befintliga hyresavtal fram till avtalstidens slut. Efter denna tidpunkt har en bedömning gjorts av marknadsmässiga villkor beträffande hyresnivå och indexklausuler. De lokalhyreskontrakt som bedöms ha marknadsmässiga villkor har lagts till grund för värdebedömningen under hela kalkylperioden, d v s de har antagits bli förlängda på oförändrade villkor efter utgången av nuvarande kontraktsperiod. För övriga kontrakt har en hyresjustering till den idag bedömda marknadsmässiga hyresnivån förutsatts komma att ske. Av hyresuppställningen framgår de eventuella hyresrabatter och tillägg (t ex värme och fastighetsskatt) till hyran som finns för lokalhyresgästerna. Bostadshyrorna i hyresuppställningen inkluderar eventuella tillägg. Bedömningen av de marknadsmässiga hyrorna skett med utgångspunkt i att endast fastighetsskattetillägg skall tillkomma ovanpå de redovisade hyrorna. För outhyrda lokaler har en uppskattning gjorts av marknadshyran, och från vilken tidpunkt uthyrning kan förväntas ske. Utbetalningar för drift, administration och underhåll Bedömningen av utbetalningar för drift, administration och underhåll har gjorts med utgångspunkt i dels erhållen statistik för åren 2005 till 2007 (t.o.m. aug), dels erfarenheter avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den antagna inflationen. Utbetalningar för periodiskt underhåll och investeringar Eventuella större underhålls- och ombyggnadsåtgärder har redovisats separat som periodiskt underhåll eller investeringar. Enligt uppgift från förvaltare är inga större investeringar aktuella. Tomträttsavgälder Ingen av värderingsobjekten är upplåten med tomträtt. 7
Fastighetsskatt Industrifastigheter har senast erhållit nya bastaxeringsvärden år 2000, medan hyresfastigheter varit föremål för en så kallad förenklad fastighetstaxering under år 2004. Uppgifter om utfallet av dessa taxeringar redovisas i utlåtanden och har också lagts till grund för olika nyckeltal. För både hyreshus och industrier har nya taxeringsvärden åsatts 2007. Underrättelse om beslut av de nya taxeringsvärdena har lämnats av uppdragsgivaren. Fastighetsskatten för hyreshusenheter uppgår till 0,4 % för bostäder och till 1,0 % för lokaler. För industrienheter uppgår fastighetsskatten till 0,5 % av taxeringsvärdena. När det gäller det framtida omräkningsförfarandet för lokalhyreshus och industrifastigheter har antagits att taxeringsvärdena normalt kommer att räknas upp i takt med den antagna inflationen, med 3 års respektive 6 års fördröjning. Skattesatserna har antagits bli oförändrade under kalkylperioden. Tillägg för fastighetsskatt Fastighetsskattetillägget har baserats på aktuella andelstal för ingående lokaler. Denna procentsats har, efter eventuella justeringar för i dag outhyrda lokaler, lagts till grund för bedömningen av fastighetsskattetilläggen under kalkylperioden. Finansieringsbetalningar Fastigheterna belastas normalt ej av några krediter med pantbrev som säkerhet. Likviditets- och nuvärdesberäkningar har gjorts på totalt kapital. Restvärde vid kalkylperiodens slut Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut minskat med eventuell återstående kapitalskuld. Marknadsvärdet är i princip baserat på fastighetens avkastningsförmåga och värdeutveckling efter kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån det prognostiserade driftnettot för det första året efter kalkylperiodens utgång. Räntekrav på totalt kapital Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter. Kalkylresultat och likviditetsaspekter För varje fastighet redovisas likviditetsutvecklingen samt en nuvärdeberäkning via kassaflöde. Från det värde som erhållits vid kassaflödeskalkylen dras vissa utgifter (t ex lagfartsavgift) som en köpare har vid ett förvärv. Det bedömda marknadsvärdet ligger därför något under det beräknade nuvärdet. Stämpelskatten för lagfart uppgår till 3 % om köparen är en juridisk person. 8
5 SAMMANFATTNING AV VÄRDEBEDÖMNINGARNA I separata värderingsutlåtanden återfinns redovisning för varje värderingsobjekt innehållande bl.a.: kortfattad beskrivning av värderingsobjektet redovisning av underlag och bedömningar för kalkylerna kassaflödeskalkyler Bedömningen av fastigheternas marknadsvärden vid värdetidpunkten 2007-09-30 redovisas sammanfattningsvis i följande tabell: Fastighet Kommun Marknadsvärde Marknadsvärde kr kr/kvm Agnet 1, 2 Jönköping 11 500 000 14 594 varav Agnet 2, ca 8 800 000 11 182 varav Agnet 1, ca 2 700 000 - Bikten 10 Jönköping 12 000 000 10 979 Trastboet 12 Jönköping 4 500 000 7 979 Venus 1 Jönköping 17 000 000 9 014 Falken 4 Jönköping 11 000 000 8 070 Stockholm 2007-10-16 DTZ Sweden AB Anna Flodmark Göran Lizén Av SFF Auktoriserad Fastighetsvärderare 9