Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 Innehållsförteckning 1 Gällande regler 1 2 Bakgrund och föreningen 1 2.1 Formerna för föreningens förvärv av fastigheten 2 3 Beskrivning av fastigheten 2 3.1 Omfattande renovering gjord 2 3.2 Allmän beskrivning av fastigheten 3 3.3 Teknisk beskrivning av byggnaderna 3 3.4 Uppgifter om lägenheterna, bostäder och lokaler 4 3.4.1 Antal lägenheter och storlek 4 3.4.2 Upplåtelseform. Bostadsrätt eller hyresrätt 4 3.4.3 Beskrivning av lägenheterna 4 3.4.4 Gemensamma anordningar 5 3.4.5 Försäkring av fastighet samt ansvar för styrelsen 5 4 Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning 5 5 Fastighetsköp och dess finansiering 5 5.1 Insatser och årsavgifter 6 6 Underhållsbehov 6 7 Föreningens ekonomi 7 7.1 Antaganden och underlag för intäkter och kostnader 7 7.2 Föreningens löpande intäkter och kostnader 8 7.3 Föreningens likviditetsprognos 8 7.4 Förändringar i fonden för yttre underhåll 8 7.5 Känslighetsanalyser 9 7.6 Hyresrätter i källarplan 9 7.7 Nyckeltal 9 8 Särskilda förhållanden och driftskostnader som bostadsrättshavarna skall svara för 10 8.1 Ansvar för planens innehåll 10 1 Gällande regler Enligt Bostadsrättslagen 3 kap. 1 skall en ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättas av föreningens styrelse samt registreras hos Bolagsverket, innan bostadsrätter får upplåtas i föreningens fastighet. Planens målsättning är att ge en klar bild av nuvarande och framtida kostnader i form av insatser och årsavgifter för varje bostadsrätt. Planen skall följa bestämmelserna i Bostadsrättsförordningen (1991:630), upprättas enligt 1-4 samt undertecknas och registreras hos Bolagsverket enligt 5. Bostadsrätt är den rätt i en bostadsrättsförening som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Om de ekonomiska förhållandena förändras efter det att planen upprättats och dessa förändringar är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet skall en ny ekonomisk plan upprättas och registreras av Bolagsverket innan nya bostadsrätter får upplåtas. Planens vederhäftighet skall också intygas av två härför av Boverket utsedda intygsgivare. Enligt vad som stadgas i bostadsrättslagen 3 kap. 1, har föreningens styrelsen upprättat följande ekonomiska plan. Uppgifterna i planen grundar sig på kostnaden för fastighetsförvärvet och föreningens bedömda årliga räntedrifts- och underhållskostnader. 2 Bakgrund och föreningen Bostadsrättsföreningen Brf Kåbo 49:20 har sitt säte i Uppsala och registrerades hos Bolagsverket 2014-01-10 med organisationsnummer 769627-4591. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenhet till nyttjande utan begränsning till tiden. Enligt stadgarna kan bostadsrätt innehas av juridiska personer så länge juridiska personers innehav inte överstiger 40 % av boarean (boytan).
Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 våren 2014 2 Föreningen har från Kroksta Invest AB, KIAB, fått erbjudits att köpa bolaget Kåbo 49:20 AB som äger fastigheten Kåbo 49:20. Den totala köpeskillingen är satt till 20 000 000 kr, fördelat på 9 303 903 kr för bolaget och 10 696 097 kr för fastigheten. Föreningens köp av fastigheten från Kåbo 49:20 AB sker som transportköp. Planerad tillträdesdag den 28 februari 2014. Upplåtelse av bostadsrätter är planerat att kunna ske fr.o.m. 1 mars 2014. Inflyttning sker tidigast 1 mars 2014. Lägenheterna i fastigheten kommer fram till upplåtelse av bostadsrätt att vara outhyrda På fastigheten finns ett hus i två plan med fyra lägenhet på varje plan. Byggnaderna är uppförda ca 1950 om och har nu genomgåt en omfattande renovering som slutbesiktigades den 23 januari 2014. På fastigheten finns även tre parkeringsplatser. Eftersom fastigheten nu renoveras får slutbesiktningen med vissa kompletteringar motsvara den teknisk besiktning. Se särskilt besiktningsprotokoll, bilaga 1. Fastigheten kommer att innehas med äganderätt. Beräkningarna av föreningens kapital och driftskostnader grundar sig på beräkningar och bedömningar gjorda under november 2013 till februari 2014. För de flesta kostnader föreligger offerter och annan liknande dokumentation. Säljaren garanterar insatser och avgifter för de bostadsrätter som inte blir sålda. I vissa kalkyler har avrundningar i materialet resulterat i att en kontrollräkning resulterar i fel på någon krona. 2.1 Formerna för föreningens förvärv av fastigheten Bostadsrättföreningen avser att förvärva fastigheten Kåbo 49:20 genom köp av samtliga aktier i bolaget Kåbo 49:20 AB som nyss förvärvat fastigheten från Kroksta Invest AB som nu är lagfaren ägare. Köpeskillingen för bolaget är 9 303 903 kr. Efter att föreningen köpt bolaget Kåbo 49:20 AB kommer föreningen genom transportköp att förvärva fastigheten av bolaget för köpeskillingen 10 696 097 kr, varefter bolaget likvideras. Förvärvet av fastigheten sker till underpris med stöd av inkomstskattelagens 23 kap, RÅ 2003 ref 61 samt Regeringsrättens 1 dom i mål nr 1111-05 av den 3 maj 2006. När föreningen likviderar sitt dotterbolag Kåbo 49:20 AB kommer en förlust uppgående till ca 9,3 milj. att uppstå i föreningen. Denna förlust kompenseras genom att det motsvarande övervärdet i fastigheten tas tillvara. Detta sker enligt reglerna i 4 kap. 6 årsredovisningslagen och innebär att värdet på fastigheten ökar med 9,3 milj. och med samma belopp upprättas en uppskrivningsfond som återfinns under eget kapital. Detta påverkar varken föreningens likviditet eller dess resultat. Likvidation av dotterbolaget beräknas vara klart före årsbokslutet per den 31 december 2014. Skulle så inte vara fallet bör uppskrivning av fastighetens värde och nedskrivning av värdet på aktierna i dotterbolaget ändå ske i årsredovisningen. Vid en eventuell framtida försäljning av fastigheten kommer föreningen enbart att kunna utnyttja fastighetens låga köpeskilling som det skattemässigt omkostnadsbelopp 2 och ingen del av det uppskrivna beloppet. Detta medför i det hypotetiska fallet att föreningen skulle vidareförsälja fastigheten att föreningen drabbas av en betydligt högra beskattning än om föreningen köpt fastigheten direkt för summan av köpeskillingen för bolaget och fastigheten. Detta utgör i sig inget problem eftersom en bostadsrättsförenings syfte är att upplåta lägenheter med bostadsrätt på obegränsad tid, vilket innebär att en vidareförsäljning av fastigheten i princip endast kan bli aktuell i det fall föreningen försätts i likvidation eller konkurs. 3 Beskrivning av fastigheten 3.1 Omfattande renovering gjord Huset som tidigare har varit ett vårdhem har byggts om till bostadshus med 8 st lägenheter mellan 34 och 40 kvm. (nyproduktion). Byggentreprenör har varit Sh bygg, sten och anläggning AB 3 som är en välkänd och 1 Regeringsrättens heter numera Högsta förvaltningsdomstolen. 2 Omkostnadsbelopp är en skattemässig term för inköpskostnad vid kapitalbeskattning. 3 http://www.shbygg.se
Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 våren 2014 3 välrenommerad firma i Uppsala. Firman har lämnat sedvanliga garantier på det utförda arbetet. Vår kontrollansvarige KA Åsa Hedlund Byggingenjör SBR/ KTH HedByBe AB har gjort uppföljning av alla arbeten. Samtliga lägenheter har nya kök, nya badrum, nya lackat lamellparkettgolv av ek i alla rum (utom i wc/dusch där det är klinkers med golvvärme och kaklade väggar), ny rumsindelning med delvis nya väggar, nya ytskikt på vägg och innertak, nya fönsterbänkar. Lägenheterna är utrustade med säkerhetsdörrar och kikhål. Postboxar i entrén till varje lägenhet. Lägenheterna har certifierat bevis på arean. Nya avloppsstammar till varje lägenhet (centrala ledningar inspekterade men ej utbytta), Nytt el system och ledningar till varje lägenhet, nytt FTX (ventilation system) till varje lägenhet. Trapphus: Målat, spacklat, nya passager, ny ytterdörr. Källare: Montering av förråd, ny tvättmaskin och torkskåp, nytt golv, målning av väggar i rum 3. Utvändiga åtgärder: byte och målning av vindbrädor, tvättning av befintlig fasad, målning, riktning fönster/fönsterbleck, ny ytterdörr, förbättringsåtgärder av tak. 3.2 Allmän beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Kåbo 49:20. Gatuadress: Kommundel/läge: Kommun: Stadsplan: Banergatan 22, 12345 Uppsala Kåbo/ lugnt och attraktivt bostadsläge Uppsala Uppsala Sydvästra delar Byggnadsår: Troligen ca: 1950 Ägare/säljare: Kåbo 49:20 AB (dotterbolag till Kroksta Invest AB, KIAB) Fastighetens areal: 1 052 m 2, friköpt. Antal byggnader: En byggnad för boende och ett mindre förråd. Fastighetens totala yta: ca 510 m 2. Bruksarea: Bostäder 295 m 2 BOA Lokaler 60 m 2 i källaren Servitut: Ledningsrätt: Bygglov: 3.3 Teknisk beskrivning av byggnaderna Biarea 66 m 2 i källaren 1972-12-13 Avtalsservitut Fjärrvärme (FRM-akt 03-IMI-72/12727.1). För anslutning till Internet har ett upplåtelseavtal (50 år) om ledningsrätt tecknats med Borderlight.Net. Medlemmarna tecknar själva avtal för bredband med leverantören en och en eller i grupp. Antennuttag för TV och Internet finns i varje lägenhet. Fastigheten saknar idag möjlighet (bygglov) till utbyggnad. Byggnadstyp: Två plan + källare och kallvind. Grund, källare och Stomme: Betong/tegel. Bjälklag: Betong. Takbeklädnad: Taktegel. Utv plåtarbeten: Galvaniserad målad plåt. Hängrännor: Fönster: Ventilation: Vatten och avlopp. Uppvärmning: El Fasad: Dagvatten: Galvaniserad målad plåt. Två-glasfönster. Mek. till- och frånluft med återvinning. Kommunalt vatten och avlopp Fjärrvärme. Anslutet till samhällets ledningsnät Puts Kommunalt nät Altaner: två st som tillhör bostadsrätterna 1001b och 1002b. Balkonger: två st som tillhör bostadsrätterna 1101a och 1102a
Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 våren 2014 4 3.4 Uppgifter om lägenheterna, bostäder och lokaler 3.4.1 Antal lägenheter och storlek Bostadsrätter, hyrestätter och gemensamma utrymmen. Våning BR Lägenhet Storlek m2 Förråd m2 (nr.) Övrigt (m2) Entréplan 1001a 1001b 1002a 1002b Total 38 38 37 34 147 2,2 (9) 3.6 (7) låg höjd 1,8 (2) 1,8 (3) - Uteplats (3.5x5.5) - Uteplats (3x5) Övervåning 1101a 1101b 1102a 1102b Total 35 40 36 37 148 1,8 (4) 2,9 (6) 1,8 (5) 2,0 (8) Balkong (1.5) - Balkong(1.5) - Källarplan Hyrs ut Hyrs ut Hyrs ut Rum 1 Rum 2 Rum 3 Förråd 1+2 Tvättstuga Torkrum Pannrum Bastu Toalett Övrigt Totalt 12 12 36 + 4(bi) 27 7 7 9 4 2 14 ca: 126 2.1(10) 2,9 (1) låg höjd 3.4.2 Upplåtelseform. Bostadsrätt eller hyresrätt Alla åtta lägenheterna (1001a 1102b) upplåts som bostadrätter. Källare: Rum 1, 2 och 3 upplåtes som hyresrätt. Övriga utrymmen disponeras gemensamt. 3.4.3 Beskrivning av lägenheterna Lägenhet 1102B: 1 rok, Kök, öppen planlösning med vardagsrum/sovrum). Badrum med dusch, kakel och klinker med golvvärme. (37 m 2 ) Lägenhet 1101B: 1 rok, Kök med matplats och stort vardagsrum/sovrum. Badrum med dusch, kakel och klinker med golvvärme. (40 m 2 ). Lägenhet 1001B: 1 rok, Kök med matplats och stort vardagsrum/sovrum med eldstad. Badrum med dusch, kakel och klinker med golvvärme. (38 m 2 ) och träbelagd uteplats 19,25 m 2. Lägenhet 1002B: 1 rok, Kök med matplats och stort vardagsrum/sovrum med eldstad. Badrum med dusch, kakel och klinker med golvvärme. (34 m 2 ) och träbelagd uteplats 15 m 2. Lägenhet 1001A: 2 rok, Kök, öppen planlösning med vardagsrum och ett mindre sovrum. Badrum med dusch, kakel och klinker med golvvärme. (38m 2 ) Lägenhet 1002A: 2 rok, (Kök, öppen planlösning med vardagsrum och ett mindre sovrum. Badrum med dusch, kakel och klinker med golvvärme. (37m 2 ) Lägenhet 1101A: 2 rok, Kök, öppen planlösning med vardagsrum och ett mindre sovrum. Badrum med dusch, kakel och klinker med golvvärme (35m 2 ) och balkong 1,5 m 2. Lägenhet 1102A: 2 rok, Kök, öppen planlösning med vardagsrum och ett mindre sovrum. Badrum med dusch, kakel och klinker med golvvärme (36m 2 ) och balkong 1,5 m 2. Alla bostadsrätter har tillgång till eget låsbart förråd (se storlek och nummer i tabell ovan). Totalt finns 10 förråd. I källaren finns följande rum för uthyrning: Rum 1: (12m 2 ), saknar förråd, Rum 2: (12m 2 ) samt tillgång till förråd. Rum 3: Har två rum på totalt 36 m 2 samt två mindre biytor och tillgång till förråd.
Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 våren 2014 5 3.4.4 Gemensamma anordningar För bostadslägenheternas och hyresgästernas gemensamma användning finns: tvättstuga, torkrum och bastu. 3.4.5 Försäkring av fastighet samt ansvar för styrelsen När föreningen tillträder fastigheten kommer att tecknas fullvärdeförsäkring för fastigheten och ansvarsförsäkring för styrelsen hos nuvarande försäkringsbolag Länsförsäkringar i Uppsala. 4 Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning Slutbesiktning efter renovering av fastigheten genomfördes den 23 januari 2014. Föreningen förväntas förvärva fastigheten den 28 februari och den 1 mars upplåts borätterna samt ingås hyresavtal för bostadsrum i källarvåning. 5 Fastighetsköp och dess finansiering Finansieringsbehov Finansiering Köp av fastighet 10 696 097 kr Lån 1 i bank 5 300 000 kr Köp av Kroksta Invest AB 9 303 903 kr Lån 2 i bank 4 900 000 kr Stämpelskatt 139 559 kr Lån från 1 från säljaren KIAB 496 097 kr Mäklarprovision 295 425 kr Lån från 2 från säljaren KIAB 9 303 903 kr Kassa 200 000 kr Lån från 3 från säljaren KIAB 634 984 kr Summa finansieringsbehov 20 634 984 kr Summa finansiering 20 634 984 kr Ovanstående 20 634 984 kr är den slutliga anskaffningskostnaden för föreningens förvärv av fastigheten Kåbo 49:20 i Uppsala kommun. Samtliga föreningens omkostnader för upprättande av ekonomisk plan och fastighetsförvärv betalas av säljaren. Banklån1 Amortering skall ske med 1 % per år på kvarvarande låneskuld vilket för de första fem åren blir: 2014 2015 2016 2017 2018 0-53 000 kr -52 470 kr -51 945 kr -51 426 kr Räntan under 2014 är rörlig och för följande år har räntan beräknas enligt offert från banken och bunden i fem år. Notera att offerten från banken avser den nuvarande femårsräntan och att den kan förändras till slutet av 2014. Detta ger styrelsen under resten av 2014 friheten att binda lånet på det sätt som styrelsen finner mest lämpligt. Banklån 2 skall betalas helt inom tre månader eller tidigare i samband med föreningens försäljning av bostadsrätterna. Säljs inte tillräckligt många bostadsrätter inom tre månader köper säljaren KIAB de kvarvarande bostadsrätterna. KIAB betalar under de första tre månaderna även årsavgifter för samtliga osålda bostadsrätter. Lån 1 och 2 från säljaren KIAB är helt räntefria och amorteras vart efter bostadsrätterna säljs och banklån 2 är slutbetalt. Säljs inte alla bostadsrätter inom tre månader köper KIAB de kvarvarande bostadsrätterna och betalar årsavgift för dessa. Lån 3 från säljaren KIAB är helt räntefritt och amorteras när den sista bostadsrätten säljs.
Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 våren 2014 6 5.1 Insatser och årsavgifter Lgh Lgh nr kvm Insats Insats Rum Plan Andelstal Årsavgift Årsavgift Nr enligt per kvm per mån ritning 1 1001a 38 1 900 000 50 000 kr 2 rok 1 12,88% 28 462 kr 2 372 kr 2 1001b 38 2 050 000 53 947 kr 1 rok 1 12,88% 28 462 kr 2 372 kr 3 1002a 37 1 850 000 50 000 kr 1 rok 1 12,54% 27 713 kr 2 309 kr 4 1002b 34 1 850 000 54 412 kr 1 rok 1 11,53% 25 466 kr 2 122 kr 5 1101a 35 1 800 000 51 429 kr 2 rok 2 11,86% 26 215 kr 2 185 kr 6 1101b 40 2 000 000 50 000 kr 1 rok 2 13,56% 29 960 kr 2 497 kr 7 1102a 36 1 850 000 51 389 kr 2 rok 2 12,20% 26 964 kr 2 247 kr 8 1102b 37 1 850 000 50 000 kr 1 rok 2 12,54% 27 713 kr 2 309 kr 295 15 150 000 100,00% 220 955 kr 18 413 kr Årsavgifterna är beräknade enligt bestämmelserna i föreningens stadgar som anger att årsavgiften skall betalas månadsvis i förskott och i relation till lägenheternas andelstal. Enligt stadgarna får kostnad som kan hänföras till enbart en eller flera lägenheter av styrelen fördelas på berörda lägenheter genom särskild debitering. 6 Underhållsbehov Föreninges styrelse har med utgångspunkt från den tekniska besiktningen, bilaga1, upprättat en underhållsplan som i förkortad form presenteras här nedan.. År Åtgärd Kostnad 2014-2017 Inga behov av underhåll. - 2018 Källare: Lagning av skadad puts. Vind: Glipor i takfot tätas, Tvättstuga: Målning av betonggolv, Annat: Hängrännor och stuprör rensas, Entréport oljas, Källardörr målas, test av ventilation. 2019 Putslagning, avfärgning, Löst sittande sockelfärg avlägsnas. Skadad sockelputs lagas med KC-bruk. Avfärgas med silikatfärg. VVS 2020-2022 Inga behov av underhåll. - 2023 Ommålning av fönsterluckor. invändig ommålning av källarfönster, kittfals på tvättstugefönster ersätts av glasningslist lika övriga fönster, test av ventilation. 2024 Inga behov av underhåll. - 50 000 kr 100 000 kr 200 000 kr 137 500 kr Föreningen amorterar lite över 50 000 kr varje år på sina lån samt avsätter minst 30 000 kr för det långsiktiga underhållet. Detta kan ses som två former av sparande för att fastigheten långsiktigt ska kunna behålla sin standard och sitt värde. Någon särskild avskrivning på fastigheten har därför inte gjorts i kalkylerna.
Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 våren 2014 7 7 Föreningens ekonomi 7.1 Antaganden och underlag för intäkter och kostnader INTÄKTER Insattser KIAB köper de bostadsrätter som per 1 juni inte har tecknats upplåtelseavtal för. Årsavgifter Garanterad intäkt. Ej upplåtna borätter köpes av KIAB 1 juni 2014 Hyresintäkter Hyran garanteras av KIAB för 2014, (3 rum i källaren) Hyra P-platser Hyran garanteras av KIAB för 2014 KOSTNADER Vatten/Avlopp Kostnaden 2014 motsvarar faktisk kostnad 2011. Därefter uppräkning enligt beräknad inflation om 2 % Värme Kostnaden 2014 motsvarar faktisk kostnad 2011-2012/2. Därefter uppräkning enligt beräknad inflation om 2 % Gemensam EL Kostnaden 2014 motsvarar faktisk kostnad 2012. Därefter uppräkning enligt beräknad inflation om 2 % Renhållning o sophämtning Kostnaden 2014 motsvarar faktisk kostnad 2011. Därefter uppräkning enligt beräknad inflation om 2 % Försäkring hus & styrelsen Kostnaden för 2014 motsvarar nuvarande kostnad. Därefter uppräkning enligt beräknad inflation om 2% Fastighetsskötsel och städ Kostnaden för 2014 enligt offert och antaganden från leverantör. Därefter uppräkning enligt beräknad inflation om 2% Revision Kostnaden för 2014 enligt nuvarande kostnad. Därefter uppräkning enligt beräknad inflation om 2% Ekonomisk Förvaltning Kostnaden för 2014 enligt offert från SBC. Därefter uppräkning enligt beräknad inflation om 2% Avsättning yttre reparationsfond Enligt bifogad plan Ränta på lån Enligt offert från SHB Fastighetsavgift (skatt) Ingen fastighetsavgift för nybyggda bostäder under 15 första åren enligt SKV 296 utgåva 21 sida 17 och Budgetpropositionen för 2014, 2013/14:1 Utgiftsområde 18 s. 15. Driftskostnaderna från 2011, 2012 och 2013 har inte räknats upp eftersom det inte varit någon inflation under perioden. KPI Källa SCB Årsavgifter c:a kr/kvm och år 749 kr Budgeterad årlig höjning av driftskostnader och hyror 2,0 % Budgeterad årlig höjning av årsavgiften 2,0 % Stämpelskatt fastighetsförvärv 1,5 % Parkering, kr/plats och år 3 000 kr Årlig avsättning till fond för yttre underhåll 4 30 000 kr Låneamortering 1 % per år Alla kostnader är inkl. moms. Föreningen har inte för avsikt att registrera sig för frivillig skattskyldighet för de kommersiella lokalerna 4 Enligt stadgarna kan särskild underhållsplan upprättas och då skall avsättning till fond för yttre underhåll följa vad som föreskrivs i underhållsplanen om underhållets finansiering. Finns ingen underhållsplan anger stadgarna att till fonden för yttre underhåll skall årligen avsättas 0,6 % av fastighetens taxeringsvärde.
Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 våren 2014 8 7.2 Föreningens löpande intäkter och kostnader Nedanstående prognos för de kommande 11 åren bygger på ovanstående antaganden. INTÄKTER Intäkt/ kvm 2014 2015 2016 2017 Årsavgifter 749 184 129 225 374 229 882 234 479 239 169 243 952 248 831 253 808 258 884 264 062 269 343 Hyresintäkter 346 85 000 104 040 106 121 108 243 110 408 112 616 114 869 117 166 119 509 121 899 124 337 Hyra 3 st P-platser 3 000 7 500 9 180 9 364 9 551 9 742 9 937 10 135 10 338 10 545 10 756 10 971 Summa intäkter 276 629 338 594 345 366 352 273 359 319 366 505 373 835 381 312 388 938 396 717 404 651 Kostn KOSTNADER /kvm Vatten/Avlopp 25 6 139 7 514 7 665 7 818 7 974 8 134 8 296 8 462 8 632 8 804 8 980 Värme 132 32 442 39 709 40 503 41 313 42 140 42 982 43 842 44 719 45 613 46 526 47 456 Gemensam EL 33 8 201 10 038 10 239 10 443 10 652 10 865 11 083 11 304 11 530 11 761 11 996 Renhållning sophämtning 13 3 117 3 815 3 891 3 969 4 048 4 129 4 212 4 296 4 382 4 470 4 559 Bankkostnader 5 1 250 1 530 1 561 1 592 1 624 1 656 1 689 1 723 1 757 1 793 1 828 Försäkring 21 5 214 6 382 6 510 6 640 6 773 6 908 7 046 7 187 7 331 7 478 7 627 Fastighetsskötsel o städ 138 34 021 41 642 42 474 43 324 44 190 45 074 45 976 46 895 47 833 48 790 49 765 Revision 29 7 188 8 798 8 973 9 153 9 336 9 523 9 713 9 907 10 106 10 308 10 514 Ekonomisk Förvaltning 74 18 125 22 185 22 629 23 081 23 543 24 014 24 494 24 984 25 484 25 993 26 513 Fastighetsavgift (skatt) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Övrigt 51 12 500 15 300 15 606 15 918 16 236 16 561 16 892 17 230 17 575 17 926 18 285 Summa driftskostnader 521 128 196 156 912 160 050 163 251 166 516 169 847 173 244 176 709 180 243 183 848 187 525 Avs. yttre rep. fond 102 25 000 30 600 31 212 31 836 32 473 33 122 33 785 34 461 35 150 35 853 36 570 Ränta på lån 146887 156 726 155 373 153 979 153 014 162 704 161 189 159 629 158 023 157 757 156 223 537 Summa kostnader 1 160 300 083 344 238 346 635 349 067 352 003 365 673 368 218 370 798 373 416 377 457 380 318 Resultat -35-23 454-5 644-1 269 3 207 7 315 832 5 618 10 514 15 523 19 260 24 333 Ackumulerat resultat -29 098-30 367-27 161-19 845-19 014-13 396-2 882 12 640 31 900 55 826 7.3 Föreningens likviditetsprognos Enligt Fastighetsköp och dess finansiering ovan kommer föreningen att ha en kassa på 200 000 kr när man tillträder fastigheten. Om resultatet blir enligt ovanstående kommer föreningens likviditet bli enligt nedan PROGNOS LIKVIDITET 2014 2015 2016 2017 Ingående kassa 200 000 201 546 173 502 150 975 134 072 72 435 155 477 140 477 131 593 128 946-6 229 Kassflöde från resultat -23 454-5 644-1 269 3 207 7 315 832 5 618 10 514 15 523 19 260 24 333 Återföring av avs. till yttre rep fond 25 000 30 600 31 212 31 836 32 473 33 122 33 785 34 461 35 150 35 853 36 570 Amortering på lån 0-53 000-52 470-51 945-51 426-50 912-54 402-53 858-53 320-52 787-52 259 2018 2018 2019 2019 Nytt lån för reparationer och underhåll 400 000 Ianspråkstagande av reparationsfond 0 0 0 0-50 000-300 000 0 0 0-137 500 0 Utgående kassa 201 546 173 502 150 975 134 072 72 435 155 477 140 477 131 593 128 946-6 229 2 009 7.4 Förändringar i fonden för yttre underhåll 2020 2020 2021 2021 2022 2022 2023 2023 2024 2024 FÖRÄNRDINGAR REPARATIONSFOND 2014 2015 2016 2017 Ingående reparationsfond 0 25 000 55 600 86 812 118 648 101 121 234 244 268 029 302 489 337 639 235 992 Avsättning till reparationsfond 25 000 30 600 31 212 31 836 32 473 33 122 33 785 34 461 35 150 35 853 36 570 2018 2019 Nytt lån för reparationer och underhåll 400 000 Ianspråkstagande av reparationsfond 0 0 0 0-50 000-300 000 0 0 0-137 500 0 Utgående reparationsfond 25 000 55 600 86 812 118 648 101 121 234 244 268 029 302 489 337 639 235 992 272 561 2020 2021 2022 2023 2024
Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 våren 2014 9 7.5 Känslighetsanalyser KÄNSLIGHETSANNALYS INFLATION 2014 2015 2016 2017 Resultat enl. prognosen ovan 2% infl. -23 454-5 644-1 269 3 207 7 315 832 5 618 10 514 15 523 20 823 26 871 Resultat vid 3 % inflation -23 454-6 372-2 454 1 544 5 152-1 857 2 378 6 698 11 104 15 773 21 162 Resultat vid 4 % inflation -23 454-5 644-1 269 3 207 7 315 832 5 618 10 514 15 523 19 260 12 426 Föreningens kostnader påverkas i ringa utsträckning av inflationen. Även om inflationen skull fördubblas iförhållande till de planerade 2 % är det osäkert om årsavgiften för medlemmarna behöver höjas. 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 KÄNSLIGHETSANNALYS RÄNTOR 2014 2015 2016 2017 Reslutat enligt prognosen ovan -23 454-5 644-1 269 3 207 7 315 832 5 618 10 514 15 523 20 823 26 871 Resultat vid 4 % ränta -23 454-59 269-55 419-51 481-48 137-59 192-55 023-50 750-46 373-43 252-37 510 Trolig höjning av årsavgiften med 0 190 190 190 190 190 190 190 190 190 190 Ger resultatet -23 454-3 219 631 4 569 7 913-3 142 1 027 5 300 9 677 12 798 18 540 Resultat vid 5 % ränta -23 454-111 694-107 296-102 813-98 928-113 447-108 709-103 874-98 954-94 278-88 125 Trolig höjning av årsavgiften med 0 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 Ger resultatet -23 454-5 494-1 096 3 387 7 272-7 247-2 509 2 326 7 246 11 922 18 075 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Som framgår är föreningen betydligt känsligare för räntehöjningar. En räntehöjning på 1 % innebär att årsavgifterna måste höjas med ca 190 kr per kvm och år. Vid 2 % höjning av räntan får man räkna med att årsavgifterna måste öka med ca 360 kr per kvm och år. 7.6 Hyresrätter i källarplan I fastighetens källarplan finns tre rum för uthyrning. Ett av dessa kan användas till bostad/kontor övriga till kontor. Rum nr. kvm. Hus Plan Hyra per Årshyra kalkyl kvm och år 1 12 A K 1 300 kr 15 600 kr 2 12 A K 1 200 kr 14 400 kr 3 36 A K 2 000 kr 72 000 kr 60 102 000 kr 7.7 Nyckeltal Anskaffningspris per kvm bostadsrätt 69 271 kr Insats per kvm i snitt 51 356 kr Skuld per kvm bostadsrätt 17 966 kr Årsavgift per kvm 749 kr Driftskostnad per kvm 521 kr Insatser i % av total finansiering 5 74 % Föreningens skuld i % av total finansiering 26 % 5 Total finansiering avses när insatserna för alla bostadsrätter är betalda och aktuella lån lösta.
Ekonomisk plan för Brf Kåbo 49:20 våren 2014 10 8 Särskilda förhållanden och driftskostnader som bostadsrättshavarna skall svara för A. Medlem som förvärvar bostadsrätt till sin lägenhet skall erlägga insats med belopp som ovan angivits. Årsavgift skall erläggas med belopp som ovan angivits eller som styrelsen framledes annorlunda beslutar. B. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som kan kräva höjning av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. C. Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift skall uttas i enlighet med föreningens stadgar och beslut av styrelsen. D. Ändring av insatserna regleras i Bostadsrättslagen. E. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår ej. F. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad ansvara för det inre underhålet och se till att hålla lägenheten jämte tillhörande utrymme i gott skick. G. Bostadsrättshavarna skall själva stå för kostnaderna för TV och eller Internet abonnemang. 8.1 Ansvar för planens innehåll Denna ekonomska plan har sammanställts i samarbete mellan föreningens styrelse och Leif Malmborg på Aktiebolagstjänst. Uppsala den 14 februari 2014 Bostadsrättsföreningen Kåbo 49:20 Lars-Olof Hedenskog Dagny Sofia Hedenskog Anders cob Hedenskog