VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE Avseende fastigheten GÄVLE NORR 9:1 Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Gävle Norr 9:1, X-län Adress: Staketgatan 44, 46 & Hattmakargatan 18, 803 11 Gävle Typ: Hyreshusenhet, hotell Ändamål: Bedömning av marknadsvärde februari 2015 Uppdragsgivare Fastighetsägaren genom Annica Ullsten Lagfaren Ägare: 556782-2464, Kronman Fastigheter AB Vallgatan 29, 854 60 Sundsvall Platsbesiktning: Onsdag den 4 februari 2015 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en hotellfastighet belägen på Staketgatan 44, 46 & Hattmakargatan 18 i Gävle. Objektet är välbeläget i de norra delarna av centrala Gävle med närhet till butiker, restauranger, kommunal service mm. Värderingsobjektets läge bedöms som attraktivt ur ett hotellperspektiv. Fastighetens totala markareal uppgår till 744 m². Byggnaden upptar större delen av tomtarean. Parkeringar arrenderas på en grannfastighet. Fastigheten är bebyggd med ett hotell i 2 respektive 3½ plan samt suterräng/källarplan. Lokalarean uppgår totalt till ca 1 370 m² fördelat på 48 hotellrum samt en lägenhet. Dessutom finns reception, frukostmatsal med tillhörande kök, kommunikationsytor, personalutrymmen, förråd samt fd garage som numer nyttjas som gym/träningslokal. Byggnaden håller normal byggnadsteknisk standard och normal standard på hotellrum och lägenhet. Byggnaden har visst behov av ytskiktsrenovering samt nya branddörrar mellan korridor och trapphus. Hotellet har sedan några år tillbaka omsatt ca 10 mkr årligen. De senaste åren har omsättningen minskat till ca 6-7 mkr. Värderingsresultat Mot bakgrund av vad som angivits i detta värdeutlåtande, ekonomiskt och tekniskt, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde, på grundval av en cash-flowanalys och ortsprisjämförelse, till totalt ca 15 600 000 kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± 2 000 000 kr. Jämförelsetal Värde kr per m² LOA (1 370 m²) 11 387 kr/m² Värde per tax.krona (2013, 9 960 tkr) 1,6 Nettokap.procent (direktavkastning) 7,9 år 5 Bruttokap.faktor (värde/hyra) 9,4 år 5 Söderhamn 2015-02-19 Malin von Sicard Fastighetsvärderare Malin Åhman Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Betalnings- och lönsamhetsanalys Bilaga 2: Fastighetsbeskrivning Bilaga 3: Ekonomiska data Bilaga 4: Karta och foton Bilaga 5. Utdrag fastighetsregister Sida 1 (8)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av fastighetsägaren genom Annica Ullsten erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick per februari 2015. I det bedömda värdet ingår fast egendom såsom byggnaden och byggnadstekniska anläggningar mm. Utrustning och inredning i hotellet tillhör hyresgästens verksamhet och ingår ej i värderingen. Värderingen kan utgöra underlag för överlåtelse, kreditbedömning mm. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten utfördes onsdag den 4 februari av Malin von Sicard tillsammans med uppdragsgivaren och hyresgästen. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Besiktningen har ej heller sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Inga miljöbelastningar finns kända för fastigheten. Information om verksamheten, omsättning, ytuppgifter, teknisk information, driftskostnader och övrig information om fastigheten har erhållits från uppdragsgivaren, hyresgästen, från tidigare värdering (utförd oktober 2009 av Värderingsinstitutet, Peter Karlsson) samt från okulär besiktning på plats. Övriga fastighetsdata har inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivare, hyresgäst eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs genom en kombination av två metoder, dels en ortsprismetod grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter, dels en marknadsanpassad avkastningskalkyl där marknadens förväntningar och avkastningskrav har beaktats. Via ortsprismetoden bedöms marknadsvärdet med ledning av historiska fakta och via en avkastningskalkyl (cash-flowanalys) bedöms marknadsvärdet mot bakgrund av ekonomiska prognoser för den aktuella fastigheten. Ortsprismetoden innebär att man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea, hyra eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Avkastningsmetoden innebär att man i en avkastningskalkyl gör en prognos för samtliga betalningsströmmar som innehavet av värderingsobjektet ger upphov till under en tänkt innehavstid, kallad kalkylperiod. Kalkylen marknadsanpassas genom att man analyserar och söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Kalkylresultatet erhålls som summan av de årliga driftnettonas nuvärde samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet utgörs av ett uppskattat marknadsvärde för fastigheten efter kalkylperiodens slut och baseras på den prognostiserade utvecklingen av driftnettot och på en bedömning av marknadens långsiktiga avkastningskrav. Driftnetton och restvärde diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. Sida 2 (8)
1.4. Marknads- och objektsanalys MARKNADEN Fastighetsmarknaden har under senaste åren präglats av försiktighet. Generellt drabbas storstadsregionerna av större konjunktursvängningar än landsbygdskommunerna, medan de mindre orterna är mer känsliga för läget hos enstaka dominerande arbetsgivare. Räntorna har sedan 2008 hållits låga för att stimulera marknaden. En viss återhämtning har skett efter detta och den tidigare oron i Europa har nu börjat stilla sig och man kan skönja en viss tillväxt generellt. Däremot visar Tyskland och även Kina en svagare utveckling än väntat och det finns en oro för svaga ryska finanser och eventuella följdeffekter på deras handelspartners. En försiktighet i samband med belåningssituationer har också under de senaste åren inneburit högre krav på eget kapital i samband med förvärv och därmed ökat trögheten på marknaden. Denna trend har dock gått tillbaka under 2014 och det upplevs lättare att låna igen. En ökning kan också konstateras i antalet transaktioner som genomförs. De överlåtelser som sker har i storstadsregionerna skett till mycket låga avkastningskrav och huvudsakligen av köpare med eget kapital t ex pensionsfonder. Detta ger i sin tur utträngningseffekter så att även övriga delar av landet ökar i attraktion hos investerarna, då med högre krav på direktavkastning. Den svenska fastighetsmarknaden synes även locka ett antal utländska investerare, som på senare tid ökat. ORTEN Gävle är residensstad i Gävleborgs län med bl. a högskola, länsstyrelse och länssjukhus. Det är Norrlands äldsta stad med stadsrättigheter från 1446. Med sina ca 100 000 invånare är Gävle nummer 16 i Sverige. Gävle kommun är till övervägande del en tjänstestad där offentliga sektorn svarar för ca 35 % och privata tjänster för ca 16 % av arbetstillfällena inom kommunen. Det innebär knappt hälften av alla tillgängliga arbeten. Den andra hälften domineras av industri (tillverkning och utvinning) på knappt 20 % och byggnation med ca 8 %, utbildning och forskning drygt 7 %, handel och kommunikation med ca 17 %. Jord-, skogsbruk och fiske svarar för resterande blygsamma 1 %. Den största arbetsgivaren är Gävle kommun med sina ca 7 200 anställda följt av Landstiget med 3 500. Ett större industriföretag är Korsnäs AB med ca 1 200 anställda. En betydande livsmedelstillverkare är Kraft General Food AB (f.d. Gevalia). Andra stora arbetsgivare är Lantmäteriverket med ca 900, Trafikverket med ca 900 anställda. Totalt exporterar Gävleföretag för mer än 22 miljarder kronor årligen till hela världen. Två större företag - Ericsson med ca 1 200 anställda och Leaf (fd Läkerol), har lagt ner sin verksamhet 2010 resp 2013. Vakanser finns fortfarande i lokalerna efter Ericsson och Leafs lokaler förvärvades av kommunen för omställning till bl a bostäder. I Gävle finns totalt ca 45 000 lägenheter varav knappt 25 000 enbostadshus. Det allmännyttiga bolaget Gavlegårdarna är den största ägaren av bostäder på orten. Din Bostad (Balder), HSB, Gästrike Fastigheter och Svedinger Fastigheter är andra stora ägare. Efterfrågan på bostäder är god vilket avspeglas i ytterligare nybyggnadsprojekt, t ex 47 lägenheter vid Hedvigs trädgård (Riksbyggen). Den nya detaljplanen för Norrlandet tillåter ytterligare byggnation av ca 400 villor och flerbostadshus. Byggnation pågår av flera bostadsrätter på Gävle Strand och några ytterligare byggprojekt återfinns i stadskärnan. På Gävles kommersiella fastighetsmarknad är även här kommunen en stor ägare med bolaget Gavlefastigheter. Även Diös, KF Fastigheter, Norrporten, NP3 och Protego finns med bland de större ägarna. Hyresmarknaden bedöms någorlunda i balans trots de friställda ytorna i bl a f.d. Ericssons lokaler. För industri- och lagerlokaler finns stora ägare såsom Korsnäs och Kraft food med egna lokaler samt Diös, FastPartner, NP3 och Gävle kommun. Marknaden är någorlunda i balans efter beskeden om lämnade ytor och viss nyproduktion pågår t ex i Ersbo. Sida 3 (8)
På hotellmarknaden i Gävle finns förutom värderingsobjektet ytterligare något hotell med motsvarande standard, priskategori och centrala läge. Därutöver finns några hotell som håller högre standard och priser samt enklare logi såsom vandrarhem och bed & breakfast. Värderingsobjektet är ett välbeläget hotell med gångavstånd inom Gävles centrum. Värderingsobjektets läge i centrala Gävle bedöms som attraktivt ur ett hotellperspektiv. Denna typ av objekt brukar attrahera fastighetsköpare som antingen driver själva hotellverksamheten eller som ett rent förvaltningsobjekt med en annan hotelloperatör. OBJEKTET Värderingsobjektet utgörs av en hotellfastighet belägen på Staketgatan 44, 46 & Hattmakargatan 18 i Gävle. Objektet är välbeläget i de norra delarna av centrala Gävle med närhet till butiker, restauranger, kommunal service mm. Värderingsobjektets läge bedöms som attraktivt ur ett hotellperspektiv. Fastighetens totala markareal uppgår till 744 m². Byggnaden upptar större delen av tomtarean. Parkeringar arrenderas på en grannfastighet. Fastigheten är bebyggd med ett hotell i 2 respektive 3½ plan samt suterräng/källarplan. Lokalarean uppgår totalt till ca 1 370 m² fördelat på 48 hotellrum samt en lägenhet. Dessutom finns reception, frukostmatsal med tillhörande kök, kommunikationsytor, personalutrymmen, förråd samt fd garage som numer nyttjas som gym/träningslokal. Byggnaden håller normal byggnadsteknisk standard och normal standard på hotellrum och lägenhet. Byggnaden har visst behov av ytskiktsrenovering samt nya branddörrar mellan korridor och trapphus. Hotellet har sedan några år tillbaka omsatt ca 10 mkr årligen. De senaste åren har omsättningen minskat till ca 6-7 mkr. 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprismetoden Ortsprismetoden innebär i sin mest renodlade form att fastigheter med likvärdiga egenskaper, som gått till försäljning, jämförs med värderingsobjektet. Den erlagda köpeskillingen kan jämföras direkt eller göras jämförbara genom att de sätts i relation till någon värdepåverkande faktor, oftast arean (kr/m²) eller taxeringsvärdet (K/T). Uppgifter om överlåtelser hämtas i första hand från lagfartsbanden. Uppgifter om sådana värdebestämmande faktorer som hyresavtal, finansieringsförhållanden mm saknas i ortsprismaterialet. För rena avkastningsfastigheter blir en ortsprisanalys därmed osäker. Materialet kan dock ge en grov indikation på värdenivån och spridningen på den erlagda köpeskillingen. Generellt varierar priset på försålda hotellanläggningar kraftigt beroende på omsättning, läge mm. Ofta sker överlåtelser i bolagsform, där fastigheten är en del av hela affären vilket gör det svårt att hitta direkta jämförelseobjekt. Inga direkt jämförbara försäljningar av hotell och restaurangfastigheter har gjorts på orten under senare tid. Sida 4 (8)
Under senare år har ett antal försäljningar av hyresfastigheter med både lokaler och bostäder och rena lokalobjekt gjorts i Gävle, såväl som direkta fastighetsöverlåtelser som bolagsaffärer. Prisnivån för lagfarna köp har varierat enligt vistrående graf och priserna beror av läge lokalsammansättning, hyreskontrakt, skick etc. Högre priser avser bättre lägen och högre standard och de lägre priserna är för fastigheterna belägna med sämre läge eller med låg standard eller stora vakanser. I relation till taxeringsvärdet återfinns försäljningarna mellan 0,5 2,9 med en medel- och mediannivå på ca 1,6. Försäljningar hyresfastigheter (typkod 321 & 325) 2012-jan 2015 i Gävle. Källa UC Bostadsvärdering. Mot bakgrund av de affärer som gjorts och i övrigt på erfarenhetsmässiga grunder görs en mycket grov bedömning av ett realistiskt pris/värde motsvarande ca: Typ av yta area min max min kr max kr Hotell 1 370 9 500 12 000 13 015 000 16 440 000 SUMMA 1 370 13 015 000 16 440 000 Således bör ett rimligt pris/marknadsvärde finnas i intervallet 13 16,4 mkr. 2.2. Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden innebär en analys av de betalningsströmmar som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till under en viss kalkyltid. Ingående parametrar såsom hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt m m åsätts med ledning av faktiska eller marknadsmässigt bedömda förhållanden. De årliga driftnettona och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR Inflation Inflationstakten antas till ca 1,0 % per år. Kalkylperiod Kalkylperioden är 5 år och avser tiden 2015-2019. Sida 5 (8)
Hyresinbetalningar Som underlag för värdebedömningen har förutom redovisat hyreskontrakt även använts SHR:s hyresundersökning, som bedöms som allmänt accepterad av branschen. Enligt SHR:s branschundersökning ligger årshyran runt 18 % av omsättningen för hotell i städer av Gävles storlek. Hyran per/m² ligger mellan ca 800 1 250 kr/m² eller mellan ca 25 000 38 000 kr/per hotellrum i jämförbara städer. Hotellet har sedan några år tillbaka omsatt ca 10 mkr årligen. De senaste åren har omsättningen minskat till ca 6-7 mkr. Nuvarande hyresnivå uppgår till ca 1,75 mkr, vilket motsvarar ca 1 280 kr/m² och ca 27 % av en omsättning på 6,5 mkr. Hyran bedöms något hög i relation till nuvarande omsättningen men ändå rimlig per m² på orten. Marknadsmässig hyra bedöms således i nivå med den verkliga hyran, se tabellen nedan. Hyresgäst area kr/m² kr 2015 Hotell 1 370 1 281 1 754 364 SUMMA, snitt 1 370 1 281 1 754 364 Hyresintäkterna är redovisade exklusive moms. Hyresutvecklingen kalkyleras till 1,0 %, i nivå med antagen inflation. Hyresrisk Kalkylerad hyresnivå baseras på en utveckling av verksamheten. Då hyreskontraktet är uppsagt finns risk för initial vakans from år 2016. För mellanskillnaden mellan den kalkylerade hyran och den hyra som hotellverksamheten rimligen kan bära med nuvarande omsättning räknas en hyresförlust om 604 000 kr år 2 som över tid minskar till en långsiktig vakansnivå om ca 110 000 kr/år, motsvarande ca 6,0 % av kalkylerad hyra. Drift- och underhållskostnader Drift- och underhållskostnaderna bedöms på erfarenhetsmässiga och schablonmässiga grunder enligt nedan. För fastighetsägaren avser kostnaderna avsättning för yttre och tekniskt underhåll, försäkringar och administration mm. Driftkostnader i övrigt antas belasta hyresgästen. DoU area kr/m² kr 2015 Hotell 1 370 140 191 800 Arrende 48 540 SUMMA, snitt 1 370 175 240 340 Driftkostnaderna är redovisade exklusive moms. Drift- och underhållskostnaderna antas öka med 1,0 % per år, i takt med antagen inflation. Investering Vid eventuell vakans torde det bli aktuellt med viss anpassning av lokalerna för en ny hyresgäst. Objektet har visst behov av ytskiktsrenovering samt att nya branddörrar bör installeras mellan korridor och trapphus. I kalkylen antas en investering om 500 000 kr år 1 för anpassningar och renovering utöver löpande underhåll. Fastighetsskatt Fastighetsskatten om 1,0 % å taxeringsvärdet för hyreshusenheter med lokaler uppgår till ca 100 000 kr/år. Sida 6 (8)
Lånefinansiering Belåningen har ingen större inverkan på kalkylresultatet eftersom detta beräknas på driftnettona, däremot kan den påverka avkastningskravet på totalt kapital. För att även visa betalnettona i kalkylen har en belåning antagits med 7,8 mkr till 3 % ränta och därutöver 1,6 mkr till 5% ränta. Amortering enligt 40-årig serieplan. Andelen lånat kapital utgör därmed ca 60 % av beräknat avkastningsvärde. Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av riskfri realränta, kompensation för förväntad inflation samt en riskpremie. Mot denna bakgrund har kalkylräntan valts till 8,75 % bestående av en bedömd långsiktig realränta 3,0 %, inflationskompensation 1,0 % och riskpremie 4,75 %. Restvärdesberäkning Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån ett prognostiserat driftnetto för året efter kalkylperioden och ett direktavkastningskrav på 7,75 %. BETALNINGS- OCH LÖNSAMHETSANALYS Betalnings- och lönsamhetsanalys redovisas under bilaga nr 1. Som framgår av denna har avkastningsvärdet beräknats till 15 622 000 kr 2.3 Känslighetsanalys Utgående från resultatet i avkastningskalkylen görs en känslighetsanalys för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras förutsatt alla övriga indata oförändrade. Känslighetsanalys har gjorts med avseende på hyresintäkternas utveckling, direktavkastningskrav år 5, kalkylränta, vakanser samt investering. Om hyresutvecklingen förändras med 1 procentenhet per år förändras avkastningsvärdet med 5,6 % motsvarande ca 869 000 kr. Om direktavkastningskravet för beräkning av restvärdet förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 11,1 % motsvarande ca 1 730 000 kr. Om kalkylräntan förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 4,3 % motsvarande ca 665 000 kr. Om de förhöjda vakanserna år 2 4 uteblir förändras avkastningsvärdet med 5,9 % motsvarande ca 915 000 kr. Eventuellt kan hyresgästen komma att avflytta innan avtalets utgång, 2015-12-31. Skulle hyresintäkterna utebli under exempelvis 6 månader av 2015, påverkas avkastningsvärdet med ca 5,2 % motsvarande 807 000 kr. Utgår investeringen om 500 000 kr år 1 ökar avkastningsvärdet med ca 3 %. Sida 7 (8)
2.4. Värdebedömning Värdebedömning mot bakgrund av ortsprisjämförelse och erfarenhetsmässig marknadskännedom indikerar ett sammanlagt värde för fastigheten mellan 13 16,4 mkr. Värdebedömning enligt avkastningsmetoden ger ett sammanlagt avkastningsvärde på 15,6 mkr. 3. MARKNADSVÄRDE Mot bakgrund av ovanstående bedöms marknadsvärdet för fastigheten Gävle Norr 9:1 per februari 2015 till 15 600 000 kr Med beaktande av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 2 000 000 kr (13 600 000-17 600 000 kr). Sida 8 (8)
FASTIGHETSBESKRIVNING Bilaga 2 Läge Objektet är beläget på på Staketgatan 44, 46 & Hattmakargatan 18 i Gävle. Objektet är välbeläget i de norra delarna av centrala Gävle med närhet till butiker, restauranger, kommunal service mm. Värderingsobjektets läge bedöms som attraktivt ur ett hotellperspektiv. Tomt Fastighetens totala markareal uppgår till 744 m². Byggnaden upptar större delen av tomtarean. Parkeringar arrenderas på en grannfastighet. Planförhållanden. För området gäller stadsplan, akt: 2180-9677, beslutad 1966-09-23. Detaljplan för bostads- och handelsändamål. Någon övrig planutredning har ej genomförts. Inskrivna servitut och gemensamhetsanläggning Inga inskrivna servitut eller gemensamhetsanläggningar hittades. Byggnad med 2 respektive 3½ våningar plan samt suterräng/källarvåning Byggnadsår 1955 Undergrund Morän Grundläggning Grundsulor (troligen pålat) Grundmurar Betong Bjälklag Betong Stomme Betong Fasader Tegel/puts Fönster 2-glas och isolerglas Yttertak Falsad plåt Entréer Lättmetallpartier Trapphus 2 trapphus med marmorgolv respektive cementmosaik Uppvärmning Vattenburen värme ansluten till fjärrvärme. Ventilation Självdrag och mekanisk frånluft Anslutningar VA, el och fjärrvärme anslutet till allmänt nät. Bredband fiber. Planlösning 48 hotellrum samt en uthyrningslägenhet om 4 RoK (89 m²). Dessutom finns reception, frukostmatsal med tillhörande kök, kommunikationsytor, personalutrymmen, förråd samt fd garage som numer nyttjas som gym/träningslokal. Övrigt Hiss 250 kr (3 personer), ombyggd enl. EU-direktiv (2011). Balkonger. Ytskikt Huvudsakligen Golv: Plastmatta/parkett/marmor/laminat/klinker/betong/ cementmosaik/heltäckningsmatta. Väggar: Tapet/målad väv/kakel/målade ytor Tak: Målade ytor/undertak Standard och skick Byggnaden och hotellet håller normal standard. Samtliga våtutrymmen renoverades för ca 7 år sedan. Det finns ett visst behov av ytskiktsrenovering samt nya branddörrar mellan korridor och trapphus. Bilaga 2 - sida 1 (2)
Area Nedanstående areauppgifter baseras på ägarens uppgifter om uthyrningsbara areor samt från tidigare värdering och rimlighetsbedömning vid besiktning på plats. Typ av yta area Hotell 1 370 SUMMA 1 370 Den totala lokalytan är större men i både hyreskontrakt och taxeringsuppgifter används denna lokalarea som grund. Därför använder även vi oss av denna i våra beräkningar och bedömningar. Bilaga 2 - sida 2 (2)
EKONOMISKA DATA Bilaga 3 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för 2013 uppgår till 9 960 000 kr varav markvärde 1 760 000 kr och byggnadsvärde 8 200 000 kr. Typkod 322, hyreshusenhet hotell eller restaurangbyggnad. Pantbrev Fastigheten belastas av 10 st pantbrevsinteckningar om totalt 4 200 000 kr. Hyresintäkter Fastigheten nyttjas i sin helhet för hotellverksamhet. Uppgifter om hyreskontrakt har erhållits enligt tabellen nedan. Hyreskontraktet omfattar 1 370 m² lokalarea fördelat på 48 hotellrum och en lägenhet. Dessutom finns reception, frukostmatsal med tillhörande kök, kommunikationsytor, personalutrymmen, förråd samt fd garage som numer nyttjas som gym/träningslokal. I hyreskontraktet ingår även tillgång till arrenderade parkeringsplatser på intilliggande fastighet. Kontrakterat Uppsägning Förlängning Tillägg för Hyresgäst area kr/m² kr 2015 tom moms utgår Hotell 1 370 1 281 1 754 364 2015-12-31 9 mån 2 år Ja SUMMA, snitt 1 370 1 281 1 754 364 Hyran utgör kallhyra där hyresgästen står för el, värme, varmvatten, va, el, städning, sophämtning, snöröjning samt invändigt underhåll. Fastighetsskatt ingår i hyran. Hyresavtalet är uppsagt av fastighetsägaren. Drift- och underhållskostnader Följande uppgifter om driftskostnader och fastighetsskatt har erhållits från fastighetsägaren: Drift och underhåll area kr/m² kr 2014 Försäkringar 33 44 742 Fastighetsskatt 73 99 600 Arrende, parkering 35 48 540 SUMMA, snitt 1 370 141 192 882 I kalkylen har drift- och underhållskostnaderna bedömts på faktiska och erfarenhetsmässiga grunder. Verksamhet Hotellet har sedan några år tillbaka omsatt ca 10 mkr årligen. De senaste åren har omsättningen minskat till ca 6-7 mkr. Bilaga 3 - sida 1 (1)
FOTON OCH KARTOR Bilaga 4 Exteriör Interiör Bilaga 4 - sida 1 (2)
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Lägeskarta. Källa. Eniro Bilaga 4 - sida 2 (2)
FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 5 Fastighet GÄVLE NORR 9:1 Fastighetsnyckel: 210013340 Aktualitet FR: -- Län: 21, GÄVLEBORG Kommun: 80, GÄVLE Församling: 01, GÄVLE HELIGA TREFALDIGHET Tidigare beteckning Registrerat: 1979-05-01 Akt: 21-79:128 X-GÄVLE * PÅVEL-ÅNGERMAN 1 Areal Totalareal: Varav land: Varav vatten: 744,0 kvm 744,0 kvm 0,0 kvm 0,0744 ha 0,0744 ha 0 ha Koordinater Punkttyp: X-koord: Y-koord: Gå till: Central 6728847 617207 6729741 (RT90) 1573262 (RT90) Åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga Av ålder bestående, Tomtmätning, 1916-06-06 2180-1817 Tomtmätning, 1933-09-27 2180-3645 Adress Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Hattmakargatan 18 803 11 Gävle Gävle Staketgatan 44 803 11 Gävle Gävle Staketgatan 46 Gävle Lantmäterikontor LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I GÄVLE KOMMUN,801 84 GÄVLE Kontorsbeteckning: XK26 Tel: 026-178000 Planer 4 Plan: Stadsplan Bilaga 5 - sida 1 (5)
Aktbeteckning: 2180-9677 Beslutsdatum: 1966-09-23 Hänv. ej reg. beslut: 21-P89:0B Sök efter InfoPlan. Hänv. till beslut: 210001258 210002030 210002216 210002356 210005337 210006608 210006822 210006950 210007028 210010314 210010639 210011792 210018394 210001273 210001738 210004102 210004754 210005108 210005414 210010252 Anmärkning: Berörd kommun: GENOMFÖRANDETIDEN HAR UTGÅTT GÄVLE Inskrivning allmänt Aktualitet: 2015-01-26 Senaste ändring för fastigheten: 2009-09-16 13:00:00 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING HÄRNÖSAND Kontorsbeteckning: XI81 BOX 115 871 23 HÄRNÖSAND Tel: 0771-636363 Lagfart Ägare: 556782-2464 KRONMAN FASTIGHETER AB VALLGATAN 29 854 60 SUNDSVALL Dagboksnr: 09/19912 Inskrivningsdag: 2009-09-16 Beslut: Beviljad Fång: Gåva 2009-07-01 Andel: 1/1 Aktuellt namn hos Bolagsverket: Kronman Fastigheter AB Tidigare ägare Tid. ägare: 19410627-1275 STURE KRONMAN VALLGATAN 29 854 60 SUNDSVALL Fång: Köp 1982-08-31 Köpeskilling fast egendom: SEK 1 900 000 Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/1 Äldre förhållande Akt: A80/6245 Akt: A80/13399 Akt: L76/1613 Akt: L76/1614 Akt: I75/285 Akt: I75/5255 Akt: I82/848 Akt: I04/97 Akt: I56/736 Akt: I82/849 Bilaga 5 - sida 2 (5)
Akt: I04/671 Akt: I56/737 Akt: I16/443 Akt: I82/850 Akt: I16/573 Akt: I56/738 Akt: I82/851 Akt: I18/93 Akt: I56/739 Akt: I82/852 Akt: I18/313 Akt: I56/740 Akt: I82/853 Akt: I20/165 Akt: I56/741 Akt: I82/854 Akt: I33/536 Akt: I56/742 Akt: I82/855 Akt: I48/1843 Akt: I56/743 Akt: I82/856 Akt: I51/781 Akt: I56/744 Akt: I82/857 Akt: I52/314 Akt: I56/745 Akt: I82/858 Akt: I52/315 Akt: I56/746 Akt: I82/859 Akt: I52/316 Akt: I56/747 Akt: I82/860 Akt: I53/713 Akt: I56/748 Akt: I82/861 Akt: I53/714 Akt: I56/749 Akt: I82/862 Akt: I53/715 Akt: I56/750 Akt: I82/863 Akt: I54/440 Akt: I56/751 Akt: I82/864 Akt: I54/441 Akt: I56/752 Akt: I82/865 Akt: I54/442 Akt: I56/753 Akt: I82/866 Akt: I54/443 Akt: I56/754 Akt: I82/867 Akt: I54/444 Akt: I56/755 Akt: I82/868 Akt: I54/445 Akt: I56/756 Akt: I82/869 Akt: I54/446 Akt: I56/757 Akt: I82/870 Akt: I54/447 Akt: I56/758 Akt: I82/871 Akt: I54/448 Akt: I56/759 Akt: I82/872 Akt: I54/586 Akt: I56/760 Akt: I82/873 Akt: I55/145 Akt: I56/761 Akt: I82/874 Akt: I55/146 Akt: I56/762 Akt: I82/875 Akt: I55/147 Akt: I56/763 Akt: I82/876 Akt: I55/148 Akt: I56/764 Akt: I82/877 Akt: I55/149 Akt: I56/765 Akt: I82/878 Akt: I55/150 Akt: I68/125 Akt: I82/879 Akt: I55/151 Akt: I82/880 Akt: I67/1803 Akt: I82/881 Akt: I67/1804 Akt: I82/882 Akt: I67/1805 Akt: I82/883 Akt: I67/1806 Akt: I82/884 Akt: I67/1807 Akt: I82/885 Akt: I67/1808 Akt: I82/886 Akt: I67/1809 Akt: I82/887 Akt: I67/1810 Akt: I82/888 Akt: I67/1811 Akt: I82/889 Akt: I67/1812 Akt: I82/890 Akt: L81/1088 Akt: I82/820 Akt: I82/12001 Akt: I83/1475 Akt: I83/12887 Akt: I84/8198 Akt: I84/8199 Akt: I86/12009 Akt: I86/12011 Akt: Ö96/3977 Akt: I83/1612 Akt: I82/4166 Akt: Ö97/3181 Akt: L82/11052 Inteckningar Antal inteckningar: 10st Summa: 4 200 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 1982-01-28 Dagboksnr: 82/819 Belopp: SEK 250 000 Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 1982-01-28 Dagboksnr: 82/821 Belopp: SEK 250 000 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 1982-01-28 Dagboksnr: 82/822 Belopp: SEK 250 000 Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: 1982-01-28 Dagboksnr: 82/823 Belopp: SEK 250 000 Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: 1982-01-28 Dagboksnr: 82/824 Belopp: SEK 250 000 Datapantbrev Företrädesordning 6 Inskr.dag: 1982-01-28 Dagboksnr: 82/825 Belopp: SEK 250 000 Bilaga 5 - sida 3 (5)
Datapantbrev Företrädesordning 7 Inskr.dag: 1982-01-28 Dagboksnr: 82/826 Belopp: SEK 355 000 Datapantbrev Företrädesordning 8 Inskr.dag: 1983-12-06 Dagboksnr: 83/12886 Belopp: SEK 1 345 000 Datapantbrev Företrädesordning 9 Inskr.dag: 1986-08-07 Dagboksnr: 86/12008 Belopp: SEK 500 000 Datapantbrev Företrädesordning 10 Inskr.dag: 1986-08-07 Dagboksnr: 86/12010 Belopp: SEK 500 000 Inskrivningar Inga inskrivningar hittades. Mer information Det finns 1 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Det bor 2010 personer inom 250m. Sök efter grannskapsinformation. Taxering Taxeringsenhet: 256230-3 (322 Hyreshusenhet, hotell el restaurangbyggnad) Taxeringsår: 2013 Taxeringsvärde i tkr: 9960 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Areal: 744 Ägare: 556782-2464 Kronman Fastigheter AB VALLGATAN 29 854 60 SUNDSVALL Juridisk form: Övriga aktiebolag Andel: 1/1 Värderingsenhet: Hyreshusmark för lokaler Tillhör tax.enhet: 256230-3 (322 Hyreshusenhet, hotell el restaurangbyggnad) Skatteverkets id: 30806443 Tax.värde i tkr: 1760 Riktvärdeområde: 2180008 Riktvärde kr/kvm: 1100 Bilaga 5 - sida 4 (5)
Byggrätt i kvm: 1600 Markid: 809443 Värderingsenhet: Hyreshusbyggnad för lokaler Tillhör tax.enhet: 256230-3 (322 Hyreshusenhet, hotell el restaurangbyggnad) Skatteverkets id: 30804443 Tax.värde i tkr: 8200 Riktvärdeområde: 2180008 Lokalyta i kvm: 1373 Hyra i tkr/år: 1707 Nybyggnadsår: 1955 Om-/tillbyggnadsår: 1997 Värdeår: 1965 Under byggnad: Nej Placerad på mark: 809443 Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader Bilaga 5 - sida 5 (5)