I LULEÅ 2013-03-12 Informationsträff Kulturens Hus
ÄNTLIGEN! SÄPO tystnadsplikt Steg 2 - omröstningen Idag Information Processen Marknadsvärdet Ekonomi Mål och resultat Inga frågor idag styrelsen på plats Husmöte och frågor på söndag
PROCESSEN Maj Augusti Augusti interrimstyrelse ny styrelse Akelius beredd att sälja 80% av marknadsvärdet 90% av boendekostnad (inkl ränta) Sept Besiktning Nov Värdering, Ekonomi Mars Klart med steg 1 HSB agerat konsult mycket stöd Kalkylmodeller Erfarenhet
FASTIGHETENS SKICK Akelius lämnar INGA garantier Vårt ansvar att undersöka Teknisk besiktning Vi valde konsult - PLG Protokoll (finns tillgängligt) hsb.se/norr/hagern Totalt 19,3 Mkr Kompletteringar Totalt ca 25 Mkr 5 år Idag har vi bra koll Vad och När
MARKNADSVÄRDET Genomgång av hela beståndet av HSB Provvärdering Flertal mäklare värderat Svårbedömt Värderingsprinciper fastställdes Lång process
MARKNADSVÄRDET Komplext och Svårbedömt Ingen individuell bedömning alls Varje enskild lägenhet Smärre renoveringar Vi har tagit hänsyn till: Läge Standard Gröna (Nybyggnation) Röda (orenoverat, delvis, Akelius Living)
EKONOMIN Stor fastighet stor affär Fastighetens skick Marknadsvärden Boendekostnad? Jmf Kalkällan, offerter, data från Akelius, m m Uthyrda lägenheter? Kalkyler, kalkyler, kalkyler Stöd från HSB! Fastighetens värde
FÖRHANDLINGEN Professionella ombildare Färdig mall för affären Aktiebolag med enbart fastigheten Prisdiskussion: 80 % av marknadsvärden, 90 % av boendekostnad Bud och motbud Hyreslägenheterna? Räntefritt lån Artiklar i NK och NSD Bekräftelse från Akelius vi är överens!
KALKYLEN 45,0% 55,0% Belopp Lån Insatser och upplåtelseavgifter Köpeskilling inkl. teknisk besiktning 607 500 000 273 375 000 334 125 000 Lagfart 5 550 825 Pantbrev Föreningsbildning inkl. intygsskrivning 2 000 000 Ombyggda lägenheter 8 500 000 Rep.fond 19 300 000 Totalt 642 850 825 289 282 871 353 567 954 642 850 825 0 Finansiering ej uppl lgh 106 070 386 Antal kvm bostäder 33461 1330954,089 Insatser kr/kvm 10567 80 % av marknadsvärde 11000 Andel Antal Kollektiv sänkning totalt Sänkning Gröna Sänkning Röda Andel "gröna" pris 81,37% 393 72,3% 74,3% 71,6% Andel "gröna" boendekost 91,51% 442 80,7% 78,6% 81,6% Andel " båda gröna" 76,40% 369
LÖPANDE INKOMSTER OCH UTGIFTER FINANSIERING, kr BELÅNING: Andel kr/m2 HYA total Bottenlån 100% 8 645 289 283 000 Topplån 0 0 Summa lån 8 645 289 283 000 289 283 000 284 220 636 277 578 589 270 936 541 264 294 494 257 652 447 251 010 399 245 229 997 240 311 241 235 392 484 Insatser bostäder 10 567 kr/m2 HYA bostäder 353 568 000 FÖRVÄRSVKOSTNAD 19 212 642 850 825 KOSTNADER och DISPOSITIONER ÅR 1, kr År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Ränta Belopp Summa Bottenlån 3,40% 289 283 000 9 835 600 9 663 502 9 437 672 9 211 842 8 986 013 8 760 183 8 534 354 8 337 820 8 170 582 8 003 344 Summa kapitalkostnader 294 kr/m2 HYA 9 835 600 9 663 502 9 437 672 9 211 842 8 986 013 8 760 183 8 534 354 8 337 820 8 170 582 8 003 344 Planenlig linjär avskr 1 %, motsvarar plan amort 147 kr/m2 HYA 4 918 757 4 918 757 4 918 757 4 918 757 4 918 757 4 918 757 4 918 757 4 918 757 4 918 757 4 918 757 Driftskostnader 324 kr/m2 HYA 10 847 422 11 064 370 11 285 658 11 511 371 11 741 598 11 976 430 12 215 959 12 460 278 12 709 484 12 963 673 #REFERENS! 85 kr/m2 HYA 0 Fastighetsskatt 23 kr/m2 HYA 762 365 762 365 762 365 762 365 762 365 762 365 762 365 762 365 762 365 762 365 Inkomstbeskattning 0 kr/m2 HYA 0 Avgäld tomträtt 0 kr/m2 HYA 0 Reservering av medel för inre underhåll 0 kr/m2 HYA 0 Avsättning yttre underhåll 75 kr/m2 HYA 2 520 000 2 570 400 2 621 808 2 674 244 2 727 729 2 782 284 2 837 929 2 894 688 2 952 582 3 011 633 Övrig reservering avgift 36 kr/m2 HYA 1 200 000 Summa övriga kostnader 605 kr/m2 HYA 20 248 543 19 315 892 19 588 587 19 866 737 20 150 449 20 439 836 20 735 010 21 036 088 21 343 187 21 656 428 SUMMA KOSTNADER 899 kr/m2 HYA 30 084 143 28 979 394 29 026 259 29 078 579 29 136 462 29 200 019 29 269 363 29 373 907 29 513 769 29 659 773 INTÄKTER ÅR 1, kr, (exkl. bränsle) 65,00% 55,00% 45,00% 35,00% 25,00% 15,00% 5,00% Bostäder, årsavgift: 3 941 (683 kr / m2) 22 843 318 23 300 185 23 766 189 24 241 512 24 726 343 25 220 869 25 725 287 26 239 793 26 764 588 27 299 880 Hyror 11 153 220 7 394 585 6 256 956 5 119 328 3 981 700 2 844 071 1 706 443 568 814 0 0 Avgiftsbortfall -6 524 895-4 326 005-3 660 466-2 994 927-2 329 388-1 663 848-998 309-332 770 0 0 Intäktseffekt uthyrning 4 628 325 3 068 579 2 596 490 2 124 401 1 652 312 1 180 223 708 134 236 045 0 0 Lokaler, årshyra: 198 000 201 960 205 999 210 119 214 322 218 608 222 980 227 440 231 989 236 628 Ränteintäkter 22 500 22 500 22 500 22 500 22 500 22 500 22 500 22 500 22 500 22 500 Garage/ Bilplats,årshyra: 2 392 000 2 439 840 2 488 637 2 538 410 2 589 178 2 640 961 2 693 781 2 747 656 2 802 609 2 858 661 SUMMA INTÄKTER 30 084 143 29 033 064 29 079 815 29 136 942 29 204 654 29 283 162 29 372 681 29 473 433 29 821 686 30 417 670 RESULTAT 0 53 671 53 556 58 363 68 192 83 143 103 318 99 526 307 917 757 897
MÅLSÄTTNING OCH RESULTAT Målsättning Köpa lgh för högst 80 % av marknadsvärdet Boendekostnad motsv högst 90 % av hyreskostnaden, inkl räntekostnader Skapa ett bra boende rimlig kostnad attraktivt område i en trygg och stabil Brf förutsättningarna för allt detta ser bra ut
MÅLSÄTTNING OCH RESULTAT Resultat 482 personliga brev, 1 mars Kalkylmodell med ett 30-tal variabler!.!...!!...!! Vi ligger väl under målbilden (80/90) Diagram
MÅLSÄTTNING OCH RESULTAT
MÅLSÄTTNING OCH RESULTAT
FINANSIERING Alla större banker kontaktades offerter från alla SEB, klart bäst Brf Hägern väljer samarbete med SEB SEB erbjudande till Er lgh.innehavare bifogat i kuvertet Valfritt för var och en att välja bank
VAD HÄNDER? Om inte..? Minst 5 år Akelius - maximera avkastning Akelius Living 40-50% hyreshöjning Idag ca 50 lgh, ca 35 nya per år, Alla ska dit! Höghusen vid vattnet Gröna Husets 2 extra våningar Nu? Bra förutsättningar Bra boende till rimlig kostnad Rösta JA på köpstämma
HSB Info HSB Informerar
NÄSTA STEG Frågestund nu på söndag 17 mars Residensgatan 4 1100 1200 Residensgatan 6 1200 1300 V Varvsgatan 20 1300 1400 V Varvsgatan 22 1400 1500 V Varvsgatan 24 1500 1600 Frågor tas där! Styrelsen stannar dock en stund! TACK!