Tjänseprisindex för Fasighesförmedling och fasighesförvalning på uppdrag Branschbeskrivning för SNI-grupp 70.3 TPI-rappor nr 15 Marin Kullendorff Tjänseprisindex, Enheen för prissaisik, Ekonomisk saisik, SCB December 2005
1(21) 1 INLEDNING 3 1.1 FASTIGHETSFÖRMEDLING OCH FASTIGHETSFÖRVALTNING PÅ UPPDRAG 3 1.2 DISPOSITION 3 1.3 INTERNATIONELLA ERFARENHETER 3 2 BAKGRUND 5 2.1 FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR STATISTIKARBETE INOM TPI-OMRÅDET 5 2.2 NR:S KRAV PÅ PRISINDEX 6 3 BRANSCHBESKRIVNING 7 3.1 NÄRINGSGRENENS STRUKTUR OCH STATISTISKA TILLHÖRIGHET 7 3.2 NYCKELTAL OCH BRANSCHFAKTA 8 3.2.1 BRANSCHFAKTA FASTIGHETSFÖRMEDLING 9 3.2.2 BRANSCHFAKTA FASTIGHETSFÖRVALTNING 10 3.3 INFORMATION FRÅN SCB:S FÖRDJUPADE BRANSCHUNDERSÖKNING 11 3.4 PRISBILDNING 12 3.4.1 PRISBILDNING FASTIGHETSFÖRMEDLING 12 3.4.2 PRISBILDNING FASTIGHETSFÖRVALTNING 12 4 TESTUNDERSÖKNINGENS UPPLÄGGNING 14 4.1 FASTIGHETSFÖRMEDLING 14 4.1.1 STATISTISKA BENÄMNINGAR 14 4.1.2 URVALSFÖRFARANDE 14 4.1.3 INSAMLINGSFÖRFARANDE 14 4.1.4 UTVÄRDERING AV TESTUNDERSÖKNINGEN 14 4.1.5 TESTRESULTAT OCH SLUTSATSER 15 4.2 FASTIGHETSFÖRVALTNING 15 4.2.1 STATISTISKA BENÄMNINGAR 15 4.2.2 URVALSFÖRFARANDE 15 4.2.3 INSAMLINGSFÖRFARANDE 15 5 UTFORMNING AV FRAMTIDA UNDERSÖKNING 16 5.1 FASTIGHETSFÖRMEDLING 16 5.1.1 STATISTISKA BENÄMNINGAR 16 5.1.2 URVALSFÖRFARANDE 16 5.1.3 INSAMLINGSFÖRFARANDE 16 5.1.4 PRISMÄTNINGSMETODER 16 5.1.5 ANTAGANDEN, VIKTER OCH INDEXBERÄKNING 17 5.2 FASTIGHETSFÖRVALTNING 19 5.2.1 STATISTISKA BENÄMNINGAR 19
2(21) 5.2.2 URVALSFÖRFARANDE 19 5.2.3 INSAMLINGSFÖRFARANDE 19 5.2.4 PRISMÄTNINGSMETODER 19 5.2.5 ANTAGANDEN, VIKTER OCH INDEXBERÄKNING 20
3(21) TPI-rappor nr 15: branschbeskrivning SNI 70.30 1 Inledning För a kunna beräkna prisindex krävs kunskap om branschens srukur (dess sorlek och koncenraion), akörernas (föreagens) sorlek, anal föreag, omsäning sam den geografiska spridningen inom branschen. Kunskapen har erhållis dels genom en sammansällning av befinlig saisisk, dels genom diskussioner med förerädare för branschen i form av branschorganisaioner och föreag som producerar jänserna. Prissäningsmekanismer och ypiska jänser har karlags. 1.1 Fasighesförmedling och fasighesförvalning på uppdrag Rapporen behandlar branschen 70.3 i SNI 2002. Den går där under benämningen Fasighesförmedling och fasighesförvalning på uppdrag. På fyrsiffernivå delas branschen in i vå delar. 70.31 Fasighesförmedling och 70.32 Fasighesförvalning på uppdrag. Vidare görs en 5-sifferindelning där 70.310 sammanfaller med 73.31 och 70.32 delas in i 70.321 Förvalning i rikskooperaiv regi sam 70.329 Övrig fasighesförvalning på uppdrag. 1.2 Disposiion Rapporen är i sor ordnad i den kronologiska ordning i vilken uredning, esundersökning och implemenering har ske. Inom branschen finns vå delbranscher, förmedling och förvalning av fasigheer. Då separaa undersökningar kommer a genomföras för de vå behandlas de också separa i rapporen. Rapporen inleds med en branschbeskrivning. Denna inleds i sin ur med en beskrivning av näringsgrenens srukur och saisiska illhörighe. Därefer preseneras ekonomiska nyckelal ec. för branschen. Vidare redovisas för branschen vikiga föreag. Därefer sker en diskussion kring prisbildningen på de olika marknaderna och slusaser från esundersökningen preseneras. Rapporen avsluas med en redogörelse av hur den framida undersökningen är änk a uföras, vilka meodval som gjors och varför. 1.3 Inernaionella erfarenheer Flera länder har uveckla TPI för denna näringsgren och producerar löpande index över prisuvecklingen. Kina, Hongkong (ISIC 701+702), USA, Ausralien, Nya Zeeland, Japan och Sorbriannien (ISIC 702) uppger a de producerar någon form av jänseprisindex inom SNI 70.3. Nya Zeeland har den sörsa äckningen vad avser anale delbranscher som mäs.
4(21) De länder som producerar index som är direk klassificerbara enlig CPC är USA och Nya Zeeland som beräknar index för Non-residenal propery managemen services on a fee or conrac basis. 1 Nya Zeeland beräknar även index för Non-residenial buildings (and land) sales on a fee or conrac basis sam Land sales on a fee or conrac basis. Vidare produceras indexal för Agency services spli ino selling, leing and aquisiion of propery av Sorbriannien, Real esae brokerage, commercial sales, farms and land av USA, Real esae agens residenial sale or ren for ohers av Ausralien sam Cerified real esae evaluaion services av Japan. Dessa är dock ine direk klassificerbara. Vid Voorburg-gruppens möe i Örebro sepember 2001 presenerade Nick Palmer och Keih Jones (UK Office of Naional Saisics) en rappor om jänseprisindex för fasighesförmedling ( Price indices for real esae services As used in he corporae services price index produced by he UK Office for Naional Saisics ) Rapporen har givi värdefull informaion om de hinder och problem som föreligger då e prisindex för fasighesförmedling skall beräknas. Förslag på lösningar preseneras och vissa av dem kan vara applicerbara på e svensk index för fasighesförmedling. Förfaaren har också agi del av uförlig dokumenaion kring USA:s TPI för residenial propery managers, nonresidenial propery managers och oher aciviies relaed o real esae från Bureau of Labor Saisics (BLS). 1 Dea bör mosvara SPIN 70.329.02 och 70.329.03.
5(21) 2 Bakgrund I Sverige, precis som i de flesa OECD-länder, sår jänseprodukionen för en mycke sor andel av Bruonaionalproduken (BNP). Behove av prisindex som mäer prisuvecklingen för jänseproducerande branscher är sor. Tjänseprisindex (TPI) mäer prisuvecklingen i branscher som producerar föreagsjänser. Tjänseprisindex är e producenprisindex för jänser som i försa hand används av Sveriges naionalräkenskaper för fasprisberäkning av jänseprodukionen i BNP på produkgruppnivå. Med fasprisberäkning avses a uifrån produkionsvärden i löpande priser beräkna volymförändringar uifrån uppgifer om bland anna prisförändringar. Tjänseprisindex är en ung produk som vid sidan av produkionen av befinliga index uvecklas löpande för a omfaa de flesa jänsegrupper inom Sveriges naionalräkenskaper och för a uppfylla nya inernaionella krav. TPI omfaar användning av hushåll, myndigheer och föreag även då fokus ligger på föreagens användning av jänserna. Hushållskonsumionen inom de flesa av de branscher som idag undersöks eller uvecklas är relaiv lien. För de branscher där hushållskonsumionen är sor finns konsumenprisindex (KPI). TPI omfaar idag inhemska produceners produkion för användning inom Sverige eller för expor. En jäns är definierad som expor då bealaren av jänsen har uländsk adress, oavse var jänsen äger rum. De kan få ill följd a e svensk doerbolag eller en svensk filial i ulande, med uländsk adress, exporerar jänser från Sverige. För naionalräkenskaperna behövs även prisindex för imporerade jänser. En gemensam arbesgrupp för Eurosa och OECD uppräades 2002 med syfe a uveckla en gemensam meod för europeiska jänseprisindex och a förse länder som skall uveckla TPI med prakisk hjälp. En manual med bland anna prakiska beskrivningar av TPI för olika branscher är under arbee. Manualen hänvisar ill den redan befinliga PPI-manualen för indexeori och meod. 2 Idag regleras uvecklings- och produkionsarbee i TPI genom en EUförordning 3. 2.1 Förusäningar för saisikarbee inom TPI-område Två riklinjer följs: TPI är e producenprisindex och avser a redovisa den genomsniliga prisuvecklingen i producenlede för jänsebranscher, då jänserna levereras 2 Producer Price Index Manual: Theory and pracice. Websie:hp://www.imf.org 3 No 1165/98 concerning shor erm saisics.
6(21) från inhemska producener. Indexale avser e kvaral och prisuppgiferna skall vara e genomsni per kvaral. Den kommande PPI-manualen, som är under uarbening på uppdrag av FN, kommer a inkludera även jänser. Den är i sor se klar och där anges de a mäningen bör avse ransakionspriser. Transakionspris är varans/- jänsens verkliga pris som köparen fakisk bealar. 2.2 NR:s krav på prisindex Inom de svenska naionalräkenskapssyseme berakas jänser lika som varor och båda benämns produk. Idealindex för fasprisberäkningen och jämförelser mellan olika länder är - enlig ENS 1995, kapiel 10 - Fishers indexformel. Fishers formel har emellerid den negaiva egenskapen a den ine är addiiv, ine ens för åre närmas basåre. Därför är Paasche prisindex och Laspeyres volymindex a föredra framför Fisher. Samma kapiel medger dock a andra former av prisindex kan användas vid kora jämförelser i iden, ill exempel månad eller kvaral. Generell gäller a förändringar i e ransakionsvärde måse kunna hänföras aningen ill en prisförändring, ill en volymförändring eller en kombinaion av de båda. TPI måse även a hänsyn ill förändringar i kvalie vid prismäning. Dea innebär a prisförändringar måse rensas från kvaliesförändringar. För en mer uförlig beskrivning hänvisas ill Europeiska Naionalräkenskapssyseme ENS 1995. Vidare behöver både exporpriser och imporpriser undersökas för NR:s behov. (Se ovan.)
7(21) 3 Branschbeskrivning 3.1 Näringsgrenens srukur och saisiska illhörighe Rapporen behandlar branschen 70.3 i SNI 2002. SPIN 2002 är branschens produkindelning. Den går där under benämningen Fasighesförmedling och fasighesförvalning på uppdrag. På fyrsiffernivå delas branschen in i vå delar. 70.31 Fasighesförmedling och 70.32 Fasighesförvalning på uppdrag. Vidare görs en 5-sifferindelning. 70.310 sammanfaller med 73.31 och 70.32 delas in i 70.321 Förvalning i rikskooperaiv regi sam 70.329 Övrig fasighesförvalning på uppdrag. 70.31 omfaar förmedling vid köp, försäljning och uhyrning av fasigheer men även värdering av fasigheer. 70.32 omfaar förvalning av fasighe på ägarens uppdrag och för ägarens räkning sam hyresinkassering. 70.321 omfaar rikskooperaiva fasighesförvalare som ex HSB, Riksbyggen. 70.329 omfaar uppdragsförvalning av bosads-, indusri-, kommersiella-, jordbruks- och skogsfasigheer. Inom dea SNI ligger även fasighesskösel på uppdrag som fasighesdrif; sädning och underhåll av lokaler i en fasighe; konroll av sysem för värme, venilaion och lufkondiionering sam mindre reparaioner. Vidare görs även en 7-sifferindelning för vissa delnäringar vilken kan ses i abell 2. 70.3 omfaar dock ine exploaering och handel med egna fasigheer, ej heller uhyrning av egna fasigheer. Evenuella andra klassificeringar vilka är nödvändiga exempelvis vid inernaionella jämförelser diskueras och beskrivs i de avsni där de används. Tabell 2: Delgrupper inom 70.3 4 Bransch SPIN CPA 2002 Fasighesförmedling 70.31.. Fasighesförmedling 70.310.. Förmedling av bosadsfasigheer 70.310.01 70.31.11 Förmedling av obebodda omer avsedda för bosadsbyggnader 70.310.02 70.31.12 Förmedling av andra fasigheer än bosadsfasigheer 70.310.03 70.31.13 Förmedling av obebyggda omer exkl. de avsedda för bosäder 70.310.04 70.31.14 Fasighesvärdering 70.310.05 70.31.15 Fasighesförvalning på uppdrag 70.32.. 4 CPA, Classificaion of Producs by Aciviies, är EU:s produksandard och SPIN 2002 är dess svenska SNI-anpassade version. SNI 70.3 mosvarar Group 70.2 i ISIC Rev.3 sam Class 70.3 i NACE Rev 1.
8(21) Förvalning av bosadsfasigheer i rikskooperaiv regi 70.321.. Förvalning av bosadsfasigheer i rikskooperaiv regi 70.321.00 70.32.11 Övrig fasighesförvalning på uppdrag 70.329.. Uppdragsförvalning av bosadsfasigheer, uom de i 70.321 70.329.01 70.32.11 Uppdragsförvalning av andra än bosadsfas., exkl. 70.321 70.329.02 70.32.12 Fasighesskösel på uppdrag 70.329.03 70.32.13 Källa: SPIN 2002 3.2 Nyckelal och branschfaka Enlig SCB:s föreagssaisik finns cirka 9 800 föreag som verkar inom branschen. E sor anal av dessa har dock yers lien omsäning, alernaiv ingen omsäning. Ungefär 5 000 av föreagen har en omsäning lägre än 100 000 kronor inom 70.3. En branschsudie på denna nivå ger ine en illräcklig bild av branschen då de föreag som verkar inom fasighesförmedling respekive fasighesförvalning skiljer sig mycke å. De är ine möjlig a uifrån föreagssaisiken ge en exak siffra på anale ansällda inom branschen. Efersom föreagen verkar inom flera näringsgrenar men enbar rapporerar oal anal ansällda är de vunge a göra någon form av skaning. Omsäningsvärde är läare a skaa då den procenuella omsäningen inom 70.3 i de flesa fall finns angiven. Denna procenuella siffra får även gälla som skaning för den procenuella andelen ansällda inom branschen. Anal sysselsaa inom branschen är 23 900. Den oala omsäningen för branschen (2002) var 22 290 miljoner kronor. I samliga fall (abeller) har de föreag som ine rangordna sin verksamhe inom 70.3 på plas e ill fem vad avser omsäningen exkluderas. De rör sig om yers få föreag som exkluderas på denna grund och de ugör oal se en mycke lien del av omsäningen inom 70.3. % Neoomsän, Tabell 3.1: Branschens srukur per sorleksklass fördelad efer anal ansällda. Anal Anal % Anal % ansällda 5 föreag ansällda 6 mkr 0-1 7 818 80,12 2 345 9,38 2 091 9,79 2-10 1 687 17,29 6 254 23,72 5 288 26,12 10-50 196 2,01 3 864 17,19 3 832 16,14 51-100 29 0,30 2 005 8,82 1 967 8,37 >101 28 0,29 9 475 40,88 9 111 39,57 9 758 23 943 22290 Källa: SCB:s föreagssaisik 5 Anal ansällda avser ansällda inom 70.3. I många fall verkar föreage inom flera näringar och då har anale ansällda skaas uifrån den procenuella neoomsäningen inom 70.3 muliplicera med anale ansällda oal inom föreage. 6 Definiionen på anale ansällda är medelanale helidsansällda.
9(21) Tabell 3.1 beskriver marknaden oal för 70.3. Då näringsgrenen har vi skilda akivieer inom sig bör liknande abeller på lägre SPIN-nivå berakas för a bäre förså marknadens srukur. Tabell 3.2: Branschens srukur, nyckelal efer SNI Genomsnilig Anal Neoomsän Anal omsäning, SNI föreag (mkr) ansällda 7 (mkr) 70310 4427 6289 6701 1,42 70321 178 5021 5183 28,21 70329 5153 10980 12060 2,13 Tabell 3.2 ger yerligare en bild av marknadens srukur. Alla re branscherna har en hög omsäning vilke innebär a samliga måse beakas. 70.321, Förvalning av bosadsfasigheer i rikskooperaiv regi, umärker sig, ine förvånande, som en bransch där få föreag har förhållandevis sor omsäning. Då branscherna är klar åskilda vad avser producerade jänser och ingående föreag kommer förmedling och förvalning a behandlas separa. E aggregera index för dessa vå är ej heller relevan i nuläge. 3.2.1 Branschfaka fasighesförmedling Tabell 3.3: Srukur för 70310 Fasighesförmedling Anal ansällda Anal föreag % Neoomsän, mkr % Anal ansällda % 0-1 3 390 76,58 1 113 17,70 1 224 18,27 2-10 971 21,93 3 231 51,38 3 514 52,44 10-50 59 1,33 1 041 16,55 1 063 15,86 51-100 5 0,11 360 5,72 316 4,72 >101 2 0,05 544 8,65 584 8,72 Toal 4 427 100,00 6 289 100,00 6 701 100,00 Tabell 3.3 beskriver de som i daglig al går under benämningen mäklarjänser. Branschen domineras omsäningsmässig av små föreag i klassen 2 ill 10 ansällda. Här arbear 52,4 procen av den oala arbessyrkan och här finns 51,4 procen av omsäningen. De är klar a då marknaden ureds skall sor fokus läggas på denna grupp. Idag finns run 5 500 regisrerade fasighesmäklare. De flesa är ansluna ill någon form av branschorganisaion. Cirka 1 000 är ansluna ill Fasighesmäklarförbunde. 3 000 är ansluna ill Fasighesmäklarsamfunde. Mäklarsällskape är en annan sor förening. Anledningen ill a uppsluningen kring 7 Definiionen på anale ansällda är medelanale helidsansällda.
10(21) branschorganisaionerna är så sor är a föreningarna räffar ramaval gällande försäkringar ec. vilka är obligaoriska för mäklare. Franchise är den vanligase formen för de sora kedjorna. Frisörmodellen, a mäklare hyr en sol hos e föreag är vanlig. De finns e sor anal mindre mäklarfirmor, ofa egenföreagare. Dea är särskil vanlig i mindre orer och på landsbygd. 3.2.2 Branschfaka fasighesförvalning Tabell 3.4: Srukur för 70321 Förvalning av bosadsfasigheer i rikskooperaiv regi Anal ansällda Anal föreag % Neoomsän, mkr % Anal ansällda % 0-1 117 65,73 13 0,26 17 0,33 2-10 19 10,67 43 0,86 91 1,76 10-50 25 14,04 849 16,91 602 11,61 51-100 7 3,93 570 11,35 524 10,11 >101 10 5,62 3 546 70,62 3 949 76,19 Toal 178 100,00 5 021 100,00 5 183 100,00 Kooperaiven drivs i form av ekonomiska föreningar som ägs av sina medlemmar. Reglerna för vilka som kan vara medlemmar skifar mellan kooperaiven men borse från dea är de organisaorisk ämligen lika. De finns ofas lokala förvalningskonor med sor självbesämmande över prissäningen. Tabell 3.5: Srukur för 70329 Övrig fasighesförvalning på uppdrag Anal ansällda Anal föreag % Neoomsän, mkr % Anal ansällda % 0-1 4 311 83,66 966 8,80 1 104 9,15 2-10 697 13,53 2 014 18,34 2 650 21,97 10-50 112 2,17 1 942 17,69 2 199 18,23 51-100 17 0,33 1 036 9,44 1 165 9,66 >101 16 0,31 5 022 45,74 4 942 40,98 Toal 5 153 100,00 10 980 100,00 12 060 100,00 Tabell 3.5 visar a en sor del av marknadens omsäning är koncenrera ill de 16 föreag med fles anal ansällda. Srukuren är allså, föga förvånande, mycke olik den för 70.310. Dessa föreag ugör 22,5 procen av den oala omsäningen i 70.3 och deras prissäning måse därför suderas exra noga. Uppdragsförvalningen sker av bosäder (främs å bosadsbolag och bosadsräsföreningar) och av kommersiella fasigheer. Flera av de sörre bolagen inom näringsgrenen ägnar sig i huvudsak å förvalning av kommersiella fasigheer.
11(21) 3.3 Informaion från SCB:s fördjupade branschundersökning I juni 2004 ukom en inermien undersökning från Enheen för Näringslives srukur vid SCB vilken avser fasighesverksamhe i allmänhe under 2002. Undersökningen, i form av e saisisk meddelande, går under namne Fasighesverksamhe 2002 (NV19 SM 0402). Då undersökningen omfaar fasighesbolag, fasighesförvalare och fasighesmäklare berörs även i den förvalning och förmedling av egna fasigheer, områden vilka ine skall äckas av e jänseprisindex för 70.3. Undersökningen bygger på vå olika undersökningar; dels på Föreagssaisik för indusri-, bygg- och jänseföreag 2002, dels på en fördjupad branschundersökning i fasighesbranschen (SNI 70). Sammanfaningsvis kan följande vikiga faka nämnas vilka framkommer i sudien: Toal omsaes inom SNI 70 hela 187 miljarder kronor år 2002. 70.32, Fasighesförvalning på uppdrag bidrog med 9 procen och 70.31 Fasighesförmedling med 4 procen ill denna omsäning. Inom 70.31 och 70.32 fanns 2002 oal 48 000 ansällda. Neoomsäningen per ansälld var 3 879 kr. 8 8 En siffra vilken är avsevär lägre för 70.3, då dea ine inkluderar förvalning och förmedling av egna fasigheer. Inom 70.31, Fasighesförmedling ligger exempelvis denna siffra på 1 470 kr.
12(21) 3.4 Prisbildning I rapporen redogörs de separa för prisbildningen inom förmedling och förvalning. 3.4.1 Prisbildning fasighesförmedling Prissäningen inom fasighesförmedling är sark förknippad med priserna på fasigheer. Då fasighespriserna siger finns sörre urymme för mäklarna a a u högre priser och då lågkonjunkur råder på fasighesmarknaden minskar dessa möjligheer. Hisorisk har de också vari sora svängningar. 1975-80 var de en relaiv god marknad som försämrades efer 1980 då avdragsbegränsningen infördes. 1985 sae de glada 80-ale igång på allvar och kulminerade kring 1990. 1992 ill 1995 var sämre år med sjunkande fasighespriser. Efer dea har priserna näsan oavbrue sigi, uan a några ydliga cykler syns av. Under 2005 har bosadspriserna i många delar av lande nå nya rekordnivåer. Idag är de absolu vanligase säe för mäklaren a a beal (från säljaren av objeke) genom en procenuell provision basera på objekes sluliga pris. Provisionen ligger idag på 2,5 ill 5,0 procen men har idigare lega på mellan 3,5 och 6,0 procen då fasighespriserna var lägre och konkurrensen bland mäklarna mindre. Ibland förekommer de, ofas på säljarens inrådan, a en flerdelad ariff illämpas. E exempel kan vara a mäklaren får vå procen upp ill säljarens acceppris och därefer io procen. A a e fas pris är idag mycke sällsyn, dock innehåller många aval en minimiprovision sa ill e fas belopp. Ofa sker någon form av förhandling innan prise besäms. Inga lispriser finns illgängliga och de rekommenderas a sådana ej används. Prissäningen ser u på samma sä över hela branschen för förmedling av bosadsfasigheer. Tros a de finns många små föreag följer näsan samliga samma modell och de sörre bolagen är a beraka som prisledande. Jämförs branschen nu med idigare har de illkommi fler regleringar sam a konkurrensen vinga mäklarna a uveckla jänserna. I jänsen ingår nu ofa värdering, annonser i dagsidningar och på Inerne med illhörande planlösningsriningar, foografier, room sageing, online-budgivning ec. Dea gör a arbesbördan för mäklarna öka. Däremo är slusasen a de ine är någon markan skillnad i arbesbörda eller nerlagd id a sälja en dyr eller en mindre dyr lägenhe. E objek är e objek om de ligger i ungefär samma område. 3.4.2 Prisbildning fasighesförvalning Inom fasighesförvalning är konraken ofa av komplex naur och de är ofa e förvalningspake de är fråga om. Där ingår olika former av jänser, ex-
13(21) empelvis fasighesförvalning, drifseknik, fasighesskösel, sädning ec. När e aval slus löper de ofa under flera år. Komplexieen i avalen skiljer sig mycke å. Är de förvalning av kommersiella fasigheer 9 är avalen mer komplexa och de är ofa fråga om en lång förhandlingsfas. Inge aval är de andra lik. Avalen innehåller ofa en fas basjäns, illsyn och skösel, sam en rörlig del besående av felavhjälpande och underhåll sam planera underhåll. 10 Bolagen efersrävar ofa en helhesförvalning. Normal inleds prisdiskussionen med e pris per kvadrameer men avalen slus i e besäm belopp. Konrakslängden kan variera från e år och uppå, vanligas är reårskonrak. Under gällande avalsperiod indexjuseras sedan priserna med en mix av löne- och prisindex. Förvalningen av bosäder er sig mindre komplex, och de är ofa liknande förvalningsjänser som uförs å olika bosadsräsföreningar. Dea gäller både den adminisraiva och den ekniska förvalningen. Prise som iniial erbjuds kunden bygger ofa på en uppskaad idsågång muliplicera med uppskaade impriser för olika personalkaegorier. I vissa fall konrakeras den adminisraiva förvalningen för sig och den ekniska för sig. Under konrakes löpid indexregleras de normal vid årsskife. Vanligvis rör de sig om olika former av lönekosnadsindex men även prisindex som avspeglar övriga kosnader i förvalningen används. Konrakens löpid varierar men de vanligas förekommande är reårsaval. Till hjälp vid konraksskrivning finns Aval för fasighesförvalning (AFF) ugive av Svensk Byggjäns. Där beskrivs allmänna besämmelser för enreprenader inom fasighesförvalning och verksamhesanknuna jänser. 9 Med kommersiella fasigheer avses även fasigheer i salig-, landsings- eller kommunal regi. 10 Definierade i AFF.
14(21) 4 Tesundersökningens uppläggning 4.1 Fasighesförmedling 4.1.1 Saisiska benämningar De objek som undersökningen avser a mäa, målobjek, är fasighesförmedlingsjänser uförda av Svenska bolag. Målvariabel är de pris på dessa jänser som kunden fakisk bealar. Mervärdesska (moms) och andra skaer ingår ej. Målpopulaionen besår av samliga föreag i Sverige verksamma inom branschen. Som urvalsram användes ES/REG:s Föreagsdaabas (FDB). 4.1.2 Urvalsförfarande Vid en försa esundersökning valdes olv föreag u. Måle var a få föreag av olika sorlek och med en sor geografisk spridning. Vid en andra esundersökning valdes endas fyra föreag för uppföljning med en ny uppdaerad blanke. 4.1.3 Insamlingsförfarande Informaion och blankeer skickades via pos. Blankeerna adresserades ill VD/Conroller. Föreagen ombads svara i bifogade svarskuver. 4.1.4 Uvärdering av esundersökningen Den låga svarsfrekvensen vid försa uskicke ledde ill en krafig förändrad blankedesign. En farhåga finns också a blankeerna ine kom ill rä person på föreagen då de var adresserade ill VD/Conroller. Efer samråd med branschorganisaionen beslös de a blankeerna isälle bör adresseras ill VD/Ansvarig mäklare. Den andra esundersökningen gav mycke åerkoppling på hur frågorna skulle formuleras och vilka ermer branschen känner igen. E exempel är a de inom fasighesförmedling är vikig a skilja på begreppen avgif, pris och provision.
15(21) 4.1.5 Tesresula och slusaser De som föreagen/mäklarna har läas a besvara är raka frågor om procenuell provision. Då vissa förmedlingar sker ill minimiprovision, vilke ej lämpar sig för procenuella angivelser, kommer separaa frågor finnas på blankeen för dea. Respondenen ombedes dels ange minimiprovisionens sorlek men även andelen av omsäningen som förmedlingar ill minimiprovision ugör. Dea då de är en nödvändig uppgif för vikning i indexberäkningarna. Vidare kan provisionerna vid förmedling av kommersiella fasigheer skilja sig från övriga varpå frågor om dea kommer a finnas separa på blankeen. Då undersökningen kommer a lyckas fånga upp förändringar i procenuell provision ses inga hinder för den änka indexberäkningsmeoden (beskrivs i kapiel 5.1.5). 4.2 Fasighesförvalning 4.2.1 Saisiska benämningar De objek som undersökningen avser a mäa, målobjek, är fasighesförvalningsjänser uförda av Svenska bolag. Målvariabel är de pris på dessa jänser som kunden fakisk bealar. Mervärdesska (moms) och andra skaer ingår ej. Målpopulaionen besår av samliga föreag i Sverige verksamma inom branschen. Som urvalsram användes ES/REG:s Föreagsdaabas (FDB). 4.2.2 Urvalsförfarande Vid en försa esundersökning kommer föreag verksamma inom SNI 70.32 väljas u. Både föreningar inom 70.321 Fasighesförvalning i rikskooperaiv regi och föreag inom 70.329 Övrig fasighesförvalning kommer ingå i provundersökning. Måle är a inkludera föreag av olika sorlek och med en sor geografisk spridning. Vidare är de önskvär a inom 70.329 inkludera både de föreag som förvalar kommersiella fasigheer och de som förvalar bosadsfasigheer. Samliga föreag vilka besöks vid branschsudien har givi si medgivande a delaga i en esundersökning. 4.2.3 Insamlingsförfarande Informaion och blankeer kommer a skickas via pos. Blankeerna adresseras ill VD/Conroller. Föreagen ombedes svara i bifogade svarskuver. Två separaa provundersökningar genomförs, en för 70.321 och en för 70.329.
16(21) 5 Uformning av framida undersökning 5.1 Fasighesförmedling 5.1.1 Saisiska benämningar De objek som undersökningen avser a mäa, målobjek, är fasighesförmedlingsjänser uförda av Svenska bolag. Målvariabel är de pris på dessa jänser som kunden fakisk bealar. Mervärdesska (moms) och andra skaer ingår ej. Målpopulaionen besår av samliga föreag i Sverige verksamma inom branschen. Som urvalsram användes ES/REG:s Föreagsdaabas (FDB). 5.1.2 Urvalsförfarande E PPS-urval, basera på föreagens omsäning, kommer a ligga ill grund för undersökningen. Då många fasighesmäklare är enmansföreagare och dessa illsammans omsäer e ansenlig belopp kan en cu-off riskera a snedvrida urvale. Se ill uppgifslämnarbördan och de fakum a repeiiva jänser efersrävas bör ändå en cu-off illämpas vid urvale. Gränsen säs vid en omsäning på en miljon kronor för 2006 års urval. 5.1.3 Insamlingsförfarande Informaion och blankeer skickades via pos. Blankeerna adresseras ill VD/Ansvarig mäklare. Föreagen ombedes svara i bifogade svarskuver. Efer e eller vå kvaral kommer föreagen erbjudas möjligheen a svara via Inerne. 5.1.4 Prismäningsmeoder Mäning av förmedlingsprovision kommer a ske på en för undersökningen uvecklad blanke. Respondenen ombedes välja vå ill fyra jänser som är represenaiva för de akuella föreage. De kan allså röra sig både om förmedling av bosadsfasigheer såväl som kommersiella fasigheer. Tjänsen skall specificeras ill vilken yp av objek som förmedlas. Dea exemplifieras på blankeen som Lägenheer 3 rum och sörre för a respondenen läare skall förså önskad dealjeringsgrad. Respondenen får även ange vilka jänser kunden erhåller och som ine är en uppenbar del av denna. Exempelvis Inernebudgivning, flysädning, halvsidesannons i idning X. De finns också plas för övriga kommenarer kring ransakionen. Därefer skall provision i procen anges för den akuella ransakionen. Alernaiv kan provisionen anges i kronor om fas avgif illämpas i
17(21) normalfalle. Respondenen får också ange hur sor andel av omsäningen som kommer från förmedling ill minimiavgif och ange sorleken på denna. Vidare ingår en fråga på blankeen om hur sor andel av omsäningen som härrör från förmedling av kommersiella fasigheer. 5.1.5 Anaganden, viker och indexberäkning När fasighesmäklare säer sina priser finns i huvudsak re modeller. 1. Fas pris; mäklare och säljare överenskommer om e fas pris som säljaren bealar mäklaren, oavse vad sluprise blir för objeke. 2. E procenuell pris; mäklare och säljare överenskommer om a prise säljaren bealar för mäklarens jäns skall bero av vad de sluliga prise på objeke som förmedlas blir. 3. En vå-, eller flerdelad ariff illämpas. Exempelvis vå procen upp ill säljarens acceppris och därefer io procen. Då en förmedling sker ill en fas provision är dea en ämligen enkel sak a behandla i en indexberäkning. De fasa förmedlingsprovisionerna kan direk jämföras över iden för jämförbara ransakioner. När förmedling sker ill en procenuell avgif (fall 2 och 3) uppsår vissa problem. De procenuella provisionerna kan vara oförändrade medan vad kunden fakisk bealar mäklaren förändras. Dea beroende på ändrade fasighespriser. Vid indexberäkningarna kommer därför vå index a mulipliceras med varandra. De ena indexe visar på uvecklingen för de procenuella avgiferna och de andra indexe bör vara e relevan fasighesprisindex. Huvudanken är a hålla fasigheens/objekes reala värde konsan under iden och mäa förmedlingsavgifen på dea. Sker deflaering senare med dea må ges e adekva må på volymillväxen. Då föreagen vid vissa förmedlingar illämpar en minimiprovision lämpar sig ine den ovan diskuerade meoden för samliga fall. Minimiavgifen är e rak pris, och bör behandlas på samma sä som då förmedling sker ill fas pris. För varje föreag bör därför e index för de procenuella provisionerna beräknas och mulipliceras med e fasighesprisindex. Därefer vägs dea ihop med indexe för minimiavgifen. Omsäningsandelen för minimiavgifen måse allså samlas in på föreagsnivå. 1) Inom föreage beräknas ovägda geomeriska index för de procenuella provisionerna separa för förmedling av kommersiella fasigheer och förmedling av bosadsräer (såillvida a ine någo sark alar för a de skall vikas).
18(21) PK I m 0, i j= 1 1/ m p i, j = och 0 p i, j PB I 0, i = m' j= 1 p p i, j 0 i, j 1/ m' 2) Därefer mulipliceras dessa med relevana fasighesprisindex, ideal vå olika (så ill vida a ine föreage illämpar fasa priser). Sammanvägning sker arimeisk ill e index som visar på prisuveckling för all förmedling som ej sker ill minimiavgif. P I 0, i P, K wi * P, K I 0, i* FP, K I 0 + P, B wi * P, B I 0, i* FP, B I 0 = där w = 1 n i= 1 i 3) För varje föreag beräknas prisindex för minimiprovisionen. M I = 0, i p p i 0 i 4) Därefer vägs indexalen för den procenuella provisionen och för minimiprovisionen samman för varje föreag. I 0, i P wi * P I 0, i + M wi * M I 0, i = där w = 1 n i= 1 i 5) I e sisa seg beräknas e geomerisk index för samliga föreag. w ( ) i n n 0 = 0, i där w i = 1 i= 1 i= 1 I I P sår för provision exklusive förmedling ill minimipris, K för kommersiella, B för bosad, FP indikerar a de rör sig om e fasighesprisindex. A en priskvo behöver mulipliceras med 100 för a bilda e indexal har uelämnas vid formaliseringen. Kvaliesjuseringar i indexe kan i vissa fall bli akuell. Tjänsen definieras som a förmedla e objek. Till sin hjälp har mäklaren flera verkyg för a få u de högsa prise vid rådande marknadsläge. Vikiga fakorer är reklam och annonsering. Om innehålle i jänsen förändras i dessa avseenden bör en kvaliesvärdering vara nödvändig då säljaren av fasigheen upplever en annan nya av jänsen. En produkionskosnadsansas bör illämpas och explici värdering av kosnadsförändringar för fasighesmäklaren bör användas för a jusera indexalen.
19(21) 5.2 Fasighesförvalning 5.2.1 Saisiska benämningar De objek som undersökningen avser a mäa, målobjek, är fasighesförvalningsjänser uförda av Svenska bolag. Målvariabel är de pris på dessa jänser som kunden fakisk bealar. Mervärdesska (moms) och andra skaer ingår ej. Målpopulaionen besår av samliga föreag i Sverige verksamma inom branschen. Som urvalsram används ES/REG:s Föreagsdaabas (FDB). 5.2.2 Urvalsförfarande E PPS-urval, basera på föreagens omsäning, kommer a ligga ill grund för undersökningen. En cu-off-gräns på 5 miljoner används för 2006 års urval. 5.2.3 Insamlingsförfarande Informaion och blankeer kommer a skickas via pos. Blankeerna adresseras ill VD/Conroller. Föreagen ombedes svara i bifogade svarskuver. Efer e eller vå kvaral kommer föreagen erbjudas möjligheen a svara via Inerne. 5.2.4 Prismäningsmeoder Möjligheerna a mäa priser på e illfredssällande sä skiljer sig någo å mellan 70.321 Fasighesförvalning i rikskooperaiv regi och 70.329 Övrig fasighesförvalning. Inom den senare branschen är en sor del förvalning av kommersiella fasigheer 11. När de rör sig om kommersiella fasigheer är avalen mer komplexa, men framför all diversifierade, och de är ofa fråga om en lång förhandlingsfas innan de slus. Inge aval är de andra lik. Bosäder är mer homogena i sin uformning och förvalningskonraken likaså. För både bosäder och kommersiella fasigheer (inom både 70.321 och 70.329) kommer ugångspunken vara a löpande mäa priser på konrak. I normalfalle väljs vå ill fyra konrak u för varje föreag (de anger själva vilka på blankeen). För de rikig sora föreagen bör dock mins fyra väljas. 11 Med kommersiella fasigheer avses även fasigheer i salig-, landsings- eller kommunal regi.