Dags för stambyte i KPI? - Nuvarande metod för egnahem i KPI

Transkript

1 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 1(21) Dags för sambye i KPI? - Nuvarande meod för egnahem i KPI För beslu Absrac I denna pm preseneras hur nuvarande meod för egnahem i KPI beräknas, moiveras och de problem som föreligger. Nuvarande meod moiveras ej med ekonomisk eori uan kan sägas vara uformad enlig en plånboksnära ansas. Besåndsdelarna som anses problemaiska är ränor på lån och ege kapial sam avskrivningar. Vi ger i denna pm förslag ill modifieringar av ränekosnadsposen sam även mindre förslag ill förändringar för övriga delar. Vi föreslår a nämnden ar beslu huruvida förslagen på förbäringar för nuvarande meod anses illräckliga för a meoden ska ugöra e alernaiv ill förslage om dynamisk ansas för egnahem? Bakgrund I uppdrage som nämnden för Konsumenprisindex gav enheen för prissaisik vid möe i december 2008, ingick a redovisa vilka förbäringar som skulle behöva göras i nuvarande modell som alernaiv lösning. Diskussionen om hur boendekosnader i egnahem bör prismäas har under de senase 10 åren akualiseras genom ifrågasäande av nuvarande meod, sam genom förslag ill alernaiva meoder som framförs (se ex SOU 1999:124, Konjunkurinsiue 2002, Klevmarken 2008). För a ge en helhesbild över meoden och modellen preseneras den diskussion som fördes vid införande av den nuvarande meoden. I denna pm går vi därför förs illbaka ill 1955 års bosadsindexuredning och beskriver de argumen som framfördes i uredningen för a sudera hur meoden

2 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 2(21) moiverades. Med bakgrund av de senase årens sudier och diskussioner presenerar vi sedan rekommendaioner ill förbäringar av nuvarande modell. Nuvarande meod för egnahem Meoden som används för a mäa uvecklingen på boendekosnaden i egnahem kan beskrivas som en varian på User cos meoden (SCB 2001). User cos illhör en av de vanligare meoderna för a mäa egnahem och används bland anna i olika varianer av Island, Irland, Sorbriannien, Kanada och Finland (Gudnason 2005). Den nuvarande meoden inroducerades i samband med a egnahem började mäas i Konsumenprisindex 1955 och är e försök ill a idenifiera olika kosnader för egnahemsinnehavaren. De oala indexe för egnahem i Sverige är e väg index av kosnadsposer uifrån 8 olika områden. Dessa olika områden är: Räna på lån och ege kapial, X 1 Avskrivningar (förslining), X 2 Fasighesska, X 3 Försäkringsavgifer, X 4 Reparaioner och underhåll (köpa varor och jänser), X 5 omräsavgäld, X 6 Vaen och avlopp och renhållning sam soning (Onera), X 7 Olja, elekricie, Pelles, Fjärrvärme, X 8 Meoden operaionaliseras genom följande modell där boendekosnaden beskrivs i period som en funkion av följande variabler:

3 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 3(21) 1 C 8 i 1 X, i r k w P X,2 8 i 3 X, i där r är låneränan i period, w är andelen omsaa egnahemsenheer i period, P är förvärvsprise per egnahemsenhe i period, X 3 ill X 8 är variabler som beskriver kosnaden för drif. Summan av produken w och P är således anskaffningsprise vika med andelen omsaa i varje period. Mulipliceras produken med ränan får vi e uryck för ränekosnaden på de nuvarande ägarnas förvärvspriser. X 2 beecknar avskrivningar. Viken för egnahem baserades fram ill år 2001 på konsumionsvärde för egnahem, exklusive el och uppvärmning, och grundades på naionalräkenskapernas beräkningar, de olika delindexen vägdes ihop på basis av sorlekarna på respekive kosnadsbelopp (SOU 1999:124). Från 2001 baseras den oala viken för egnahem på direka beräkningar av de olika komponenerna (SCB 2001). Idag 2009 är viken för egnahem, definierad enlig ekvaion 1, 12,9 procen av KPI-korgen. E anna sä a definiera egnahem är a ueslua vaen och avlopp ec. sam uppvärmning ( ) 1. Dea görs i COICOP 04.x (nyjande av bosaden) och viken blir då 9,25 procen av KPI-korgen. Den samlade uvecklingen av den nuvarande egnahemsmodellen visas illsammans med KPI:s uveckling i figur 1 nedan. I figuren visar kurvan för Egnahem inklusive el och uppvärmning modellen definierad enlig ekvaion 1, dvs. inklusive och 2. Kurvan 0.4x visar nyjande av bosaden, vilke beräknas exklusive och. 1 Dessa mosvarar COICOP 04.4 sam I beräkningarna som inkluderar 04.4 och 04.5, ueslus 4501 Hushållsgas, hyres- och bosadslägenhe sam 4502 Elsröm, hyres- och bosadslägenhe.

4 Index 1980=100 Reviderad version SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 4(21) Figur 1 Uvecklingen för egnahem och KPI KPI Egnahem inklusive el och uppvärmning Egnahem exklusive el och uppvärmning (04.x) Moivering av nuvarande modell För a redogöra för moiveringarna som presenerades i 1955 års uredning ar vi både upp den generella diskussionen bakom meoden och diskussionen angående modellens besåndsdelar. Meoden för egnahem I 1955 års bosadsindexuredning som ligger ill grund för nuvarande meod förs en prakisk diskussion snarare än en eoreisk diskussion. Uredningen fokuserar på resonemang om vilka komponener som ugör de olika ugifskaegorierna för en egnahemsinnehavare. Moiveringen bakom vale av meod uelämnas ill korfaade kommenarer. Argumenaionen sker ine i ermer av hur bör en meod och modell för a beskriva ugiferna för en egnahemsinnehavare se u? Uan mer i ermer av vilka delar härrör som ugifer för en egnahemsinnehavare?

5 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 5(21) Besåndsdelarna i meoden I bosadsindexuredningen beonas samsämmigheen om a avskrivningar, ränor, underhåll, försäkringar och onera skall ingå i beräkningarna, fasighesskaen var dock ej lika självklar. Fokus i uredningen ligger på de vå försa ugifskaegorierna: avskrivningar och ränor. Även i senare analyser av besåndsdelarna har fokus lega på de ovan nämnda ugifskaegorierna efersom de andra kaegorierna kan anses vara drifkosnader och därigenom ine har samma principiella problem, se ex Dalén e al. 1994, Ribe Avskrivningar Från och med 1999 används e vika medelvärde av delindex för underhåll och reparaioner som subsiu för de deprecieringsdelindex som användes idigare (SCB 2001). Avskrivningsposen avser a mäa uvecklingen av egnahemsägarens kosnader för a ersäa förslie egnahemskapial. Dea delindex beräknas idag i prakiken som e prisindex för reparaioner vilke även äcker in maerial och arbeskosnad för reparaionerna (Ribe 2004). I dagens modellberäkning delas produkgruppen in i en varudel och en servicedel (arbee). Den försnämnda ugör cirka 70 procen av delindexes vägningsal och innehåller omkring 20 varor som används vid byggnaioner. Den senare delen är en sammanräkning av 3 löneindex för byggnadsarbeare. Vägningsale för avskrivningar beräknas i KPI:s kosnadskalkyl genom a deprecieringsaken (1,38 procen) mulipliceras med byggnadsvärde ill akuell marknadspris (axeringsvärde muliplicera med köpeskillingskoefficienen). Bosadsindexuredningen såg inköpskosnaderna som summan av kosnaden vid inköpe sam även ugifer för förbäringsarbee, vilka borde fördelas över de egnahemmes livslängd. I och med dea föreslogs a den fakiska livslängden på egnahem bör slås fas (Bosadsindexuredningen s. 33).

6 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 6(21) I e särkskil ulåande ill 1955 års uredning framfördes a avskrivningar bör beräknas på hela åeranskaffningsvärde isälle för som uredningen föreslog på avbealningar på de fakiska inköpskosnaderna där dea approximeras med inköpsprise. Anskaffningsvärde represenerade de akuella värde av den under åre konsumerade delen av egnahemme. (ibid s. 55). Dea är ekvivalen med vad som nämns ovan och således de som används som vikunderlag i nuvarande meod. Räna på lån och ege kapial Ränekomponenen i den nuvarande meoden för egnahem kan beskrivas med följande ekvaion: 2 R B RS B * KS B i Si i Si ( ( ) wi, i ) wi B, i * K B S KS KN K BPI N I ekvaion 2 sår RS för ränesasindex och KS beecknar kapialsocksindex. I beräkningen av RS represenerar w i viken för lån med bindningsid i där i {0,1,2,3,5,8} och är uryck i år på lånen. sår för mäperiod och B för basperiod., i är e geomerisk medelvärde av ränor i period. De ränor som ingår i RS är uesluande bolåneränor och RS är således e väg index av olika ränesaser från bolåneinsiu och banker med olika bindningsider som även innehåller hisoriska ränesaser på lån med bunden räna (en redogörelse för hur ränesasindex beräknas åerfinns i Grünewald 2008). Uvecklingen av låneränorna får allså represenera även uvecklingen av ränan på ege kapial. För KS sår K S för anskaffningsvärde av den bosadssock i period som också fanns i basperioden B. K N beecknar anskaffningsvärde av den del av socken som ugörs av nybyggnaion. BPI sår för Byggnadsprisindex och deflaerar K N ill prisnivån i period B (SCB 2001). Vägningsale för räneposen beräknas idag genom a nedlag kapial

7 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 7(21) ill inköpspris (ege kapial plus låna kapial) mulipliceras med den genomsniliga ränan för uesående bolån. I diskussionerna som fördes i bosadsindexuredningen kring räneposen, låg fokus på om ränan skulle beräknas endas på låna kapial eller på hela de nedlagda kapiale. Uredningen föreslog a ränan bör beräknas på hela de nedlagda kapiale och ej endas på låna kapial (Bosadsindexuredningen s. 28f). Någon närmare moivering bakom förslage a räkna ränan på hela de nedlagda kapiale ges ej av uredningen. Dock kan de olkas som a uredningen önskade liksälla ege och låna kapial gällande finansieringen av de egnahemme. De vill säga oavse om individen har ege kapial för a finansiera köpe eller lånar kapial bör de behandlas på samma sä i beräkningarna. I e särskil yrande ill 1955 års uredning påpekas a hela de i bosaden nedlagda kapiale isälle borde mosvaras av marknadsvärde efersom egnahemsinnehavaren kan välja mellan a sälja eller behålla sin fasighe och a ränekosnaden därför ska ugöras av räna på låna kapial och ränan på ege kapial (ibid s. 57). Förslage avvisades dock. Problem med meoden och modellen Problem med meoden I uredningen som nuvarande meod grundar sig på diskueras ine huruvida meoden är den opimala för a mäa kosnadsuvecklingen för egnahem. Dea är problemaisk efersom uredningen ine presenerar de eoreiska förusäningarna för a prismäa egnahem. I resonemangen som förs ges inrycke av a den nuvarande meoden ugår ifrån en modell som är rimlig snarare än en meod och modell som på e sringen vis åerspeglar kosnadsuvecklingen för egnahem. Uredningen säller ine olika meoder och modeller mo varandra uan besluar a meoden ska beså av en modell innehållande e anal separaa ugifsposer som ugör den oala kosnadsuvecklingen. Den nuvarande meoden blir då mer av en

8 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 8(21) plånboksnära ansas än en eoreisk moiverad meod. De är dock möjlig, och vanlig förekommande, a rubricera nuvarande meod som en varian av user cos (se.ex. SCB 2001, Konjunkurinsiue 2002, Gudnason 2005). Problem med besåndsdelarna För a jämförelser över iden ska vara meningsfulla är de väsenlig a alla prispåverkande fakorer hålls konsana. För egnahem gäller dea främs fakorer som rör de egnahemmes fysiska karakerisika men även andra fakorer som påverkar e hushålls nya. Under den senase iden har bl.a. särskild uppmärksamhe givis innehavsiden (se Ribe 2004, 2008). Bosadsindexuredningen 1955 kom ill slusasen a de ine fanns skäl a kompensera e enskil hushåll för andra ränekosnadsförändringar än de som berodde på förändringar av ränesasen. Skäle var a de ränekosnadsförändringar som följde av värdesegringar och värdeminskningar borde kunna anses moverkas av den förmögenhesförändring som värdeförändringen innebar. Den kapialsock som används i nuvarande beräkning är en senare konsrukion. Ribe (2004) lyfer fram avskrivningarna och räna på lån och kapial som de problemaiska delarna i egnahemsposen. Dessa posers fördelning över id är behäfade med svårigheer och ufalle för den nuvarande meoden beror, när de gäller ränekosnaden, på hur länge egnaheminnehavaren behåller sin bosad. I den nuvarande meoden följs en löpande hussock över iden där de observerade förvärvsprise följs. Dea innebär a förändringar av innehavsiden visas som prisförändringar i delindexe. Om innehavsiden isälle konsanhålls får dea ill effek a förändringar av innehavsiden ine visas som prisförändringar i indexe. En ansas ill a sudera effekerna av en konsanhållen innehavsid av kapialsocken görs i Ribe Där approximeras kapialsocken med fasighesprisindex och simuleringar görs över en 14 årig period. Resulae av a konsanhålla innehavsiden på fasigheer och sudera prisuvecklingen över iden genererar en väsenlig branare kurva än den nuvarande

9 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 9(21) kapialsocken sam liknar e 25 årig fasighesprisindex. glidande medelvärde för Förslag ill förbäringar Nedan presenerar vi förslag ill förbäringar i nuvarande meod och en genomgång av samliga delar. De förslag som preseneras är a beraka som varandra frisående och är änk a fungera som diskussionsunderlag för nämnden. De försa förslage (i) är en alernaiv olkning av ugifsposen räna på lån och kapial medan de andra (ii) fokuserar på de nuvarande kapialsocksindex. (i) Omskrivning av räna på lån och kapial - vad döljer sig bakom ränekosnadsurycke? De har ovan framkommi a kapialsocken är e sor problem i nuvarande meod. Kapialsocken ämnar mäa de förändrade värde på hussocken ill anskaffningspris mellan vå perioder men dea har visa sig vara svår a göra i prakiken. En möjlighe är isälle a mäa prisförändringen på hussocken mellan vå perioder. Frågan är då om nuvarande modell, se ekvaion 1, behöver skrivas om för a hanera den förändring i meoden som en inrodukion av priser skulle innebära? Haglund (2003) visar a ränekosnadsposen i nuvarande meod kan skrivas om enlig följande: 3 C 8 i 1 r P X r, i k w ( P P ) X,2 8 i 3 X, i Ekvaion 3 är idenisk med ekvaion 1 föruom a de ske en omskrivning av ugifsposen för räna på låna och ege kapial. Omskrivningen urycker

10 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 10(21) ränekosnadsposen som ränekosnad på akuell pris minus räna på kapialvinsen. En härledning av urycke åerfinns i Bilaga 1. Vi har således ine förändra modellen uan endas beskrivi vad som döljer sig bakom den försa ermen i ekvaion 1. Vad omskrivningen säger oss är a vi kan ersäa förändringen av värde med förändringen i pris. De kan konsaeras a e hushåll som köper e dyrare hus har e sörre lånebehov, ceeris paribus, än e hushåll som köper e billigare hus och därmed får en högre ränekosnad. Dea gäller både för jämförelser såväl i rumme som i iden och kan fungera som förklaring ill a ränekosnaden förändras över iden give en konsan ränesas. Dea efersom prise på e befinlig hus förändras mellan vå ägarbyen och a priserna på nybyggda hus förändras över iden. En fördel med a använda priser isälle för värde är a de möjliggör en approximaion av den andra ermen i ränekosnadsurycke, P P 1, med e fasighesprisindex som fixerar srukuren och ger samma vikfördelning i prisbasperioden och jämförelseperioden. Vi undviker således e äpple och päron dilemma genom a effeker av volym- och kvaliesförändringar minimeras. Fördelen som förfaarna ser med ekvaion 3 är således a vi med omskrivningen kan approximera prisuvecklingen med e glidande medelvärde för fasighesprisindex för småhus isälle för med den nuvarande kapialsocken. 3 Som ovan visas kan vi således olka ränekosnadsurycke i ekvaion 1 som ränan muliplicera med prise för e ege hem. Vi har val a approximera prise för egnahemssocken med e 25-årig glidande medelvärde för fasighesprisindex för småhus 4. En redogörelse för 3 Fasighesprisindex för småhus beräknas med hjälp av uppgifer om fördelningen av småhusfasigheer i besånde (från fasighesaxeringsregisre) och prisuppgifer om de försålda fasigheerna. De senare erhålls via uppgifer från inskrivningsmyndighe (lagfarsbevis) och skaemyndighe. Beräkningarna görs så a båda maerialen klassindelas efer axeringsvärde och region. Därefer beräknas för basidpunken och jämförelseidpunken e genomsnispris för varje klass. Dessa medelvärden vägs samman med hjälp av anale fasigheer i besånde ill e index beräkna som e kedja Laspeyres index. (SCB 2009). 4 Längden på de glidande medelvärde sam evenuell vikning är öppe för diskussion. Vi har val a använda 25 år då dea användes i Ribe 2008.

11 1987=100 Reviderad version SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 11(21) beräkningarna som ligger ill grund för alla figurer åerfinns i bilaga 2. Resulae av a göra dea ses i figurerna nedan. I den försa figuren visas skillnaden mellan kapialsocken och e 25 årig glidande medelvärde för fasighesprisindex. Noerbar är a innan 1975 används köpeskillingskoefficienen, dvs. kvoen mellan köpeskillingen och axeringsvärde på en fasighe, i de 25-åriga glidande medelvärde för fasighesprisindex. 5 Figur 2 Kapialsocken och fasighesprisindex (25 årig glidande medelvärde) Kapsock Fasighesprisindex Noerbar är den sora och växande skillnaden under den här relaiv kora perioden. Om vi skulle använ fasighespriser isälle för kapialsocken under den akuella perioden skulle vi få följande uveckling för ränekosnadsposen. 5 För används årsdaa gällande index för köpeskillingskoefficienen (1981=100), för används årsdaa för fasighesprisindex (1981=100) och sluligen från 1986 och framå används kvaralsdaa för fasighesprisindex (1981=100).

12 1987=100 Reviderad version SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 12(21) Figur 3 Ränekosnadsposen med kapialsocken respekive fasighesprisindex Räneposen med kapialsock Räneposen med fasighesprisindex E prakisk problem med a använda fasighesprisindex är a den produceras på kvaralsbasis, dea med anledning av a anale prisobservaioner anses vara för få för a beräkna indexe på månadsbasis (SCB 2009). Ska dea införlivas i egnahem bör e förhållningssä ill a använda kvaralssiffror i beräkningen fassällas, dvs. hur gör man med förändringar i de vå månader inom e kvaral som vi ine har en jämförelsesiffra för? 6 iar vi på hur dea påverkar hela egnahemsposen, definiera enlig ekvaion 1, får vi följande resula. 7 6 Dea preseneras i e pm av Grünewald, Lundin och Allansson (2009), Snabba priser i långsam saisik, dags a växla upp? - Användning av fasighespriser i KPI. 7 Vägningsale för räneposen är omräkna i alernaive med fasighespriser. Dea är enbar akuell för den idigare indexkonsrukionen där årsmedelkonsumion indexomräknas ill decembers prisnivå.

13 Index 1987=100 Index 1987=100 Reviderad version SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 13(21) Figur 4 Egnahem med kapialsock respekive fasighesprisindex Egnahem med kapialsock Egnahem med fasighesprisindex Som vi ser i figuren ovan skulle en användning av fasighespriser isälle för den nuvarande kapialsocken resulera i en nivåskillnad. Figuren nedan visar hur dea påverkar KPI oal. Figur 5 KPI enlig nuvarande ränekosnadspos sam med fasighesprisindex KPI KPI med fasighesprisindex

14 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 14(21) (ii) Alernaiv kapialsocksindex Som vi idigare agi upp är kapialsocken i behov av en översyn. Ribe (2009) presenerar en alernaiv ansas för beräkning av kapialsocken sam en uökad analys av denna. Vi föreslår a nämnden överväger slusasen från Ribes pm och beakar denna i bedömningen av förslage ovan. Besåndsdelar Nedan preseneras förbäringsförslag av varierande sorlek för de olika besåndsdelarna. Räna på lån och kapial: Har redan beskrivis ingående och har vägningsale 53 promille. Gällande de rena ränesasindexe bedöms grundmeoden som illfredsällande. Behov av förändringar som föreligger är a remånadersränan, i likhe med de övriga ränorna med längre bindningsid, bör beräknas med e glidande medelvärde för de bolåneinsiu som har enskilda omsäningsdaum för respekive kund. Ränan föreslås här samlas in som e månadsgenomsni. För e bolåneinsiu omsäs alla remånaderslån simulan för alla kunder fyra gånger per år. Här föreslås a ränan prismäs vid dessa fyra illfällen. För yerligare e bolåneinsiu omsäs remånaderslån endas en gång per månad, dvs. en redjedel av kundsocken får ny räna vid e give daum varje månad. Här föreslås ränan samlas in vid dea daum och e glidande medelvärde beräknas. Behove av implemenering av en modifierad meod bedöms som mycke hög för både ränesasindex och kapialsocken. Avskrivningar (förslining): Har redan beskrivis ingående och har vägningsale 22 promille. Bedömningen är uöver dea a de behövs en ordenlig översyn av vilka represenanvaror och jänser som ingår i undersökningen.

15 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 15(21) Fasighesska: Beräknas i dagsläge med hjälp av SCB:s mikrosimuleringsmodell Fasi och har vägningsale 9 promille. Meoden bedöms som illfredsällande och inga förändringar föreslås. Försäkringsavgifer: Värderingsprincipen som illämpas i KPI är en blandning av neo- och bruoprinciperna. Viken besäms enlig neoprincipen, vilke innebär a konsumion av skadeförsäkringsjänser beräknas som neo mellan erlagda premier (plus s.k. direkavkasning) och erhållna försäkringsersäningar. Vägningsale är 3 promille. Villa- och hemförsäkring prismäs i dagsläge för e anal ypvillor hos olika försäkringsbolag. Här illämpas emellerid en bruoprincip, vilke innebär a prise anses vara lika med erlagd premie. Meoden bedöms som illfredsällande och inga förändringar föreslås. Reparaioner och underhåll - köpa varor respekive jänser: Prismäs i dagsläge med re represenanvaror och har vägningsale 5 promille. Anale represenanjänser bedöms som relaiv få och behöver evenuell uökas. Behove av förändring bedöms som låg. Eldningsolja, elekricie, Pelles, Fjärrvärme: Eldningsolja har vägningsale 1,5 promille och har minska radikal på senare år. Undersökningen bedöms som oproblemaisk och inga förändringar föreslås. Pelles inroducerades i KPI 2008 och har vägningsale 1,2 promille. Här prismäs re olika leveransalernaiv och undersökningen bedöms fungera illfredsällande. Fjärrvärme för egnahem gjorde 2008 nydebu efer en ids frånvaro, vägningsale är 1,8 promille. Förbrukningen prismäs endas för en specificerad ypkund, evenuell finns behov av uökning ill flera ypkundskaegorier. Elsröm för egnahem har vägningsale 24 promille. vå olika ypkunder med olika förbrukning är specificerade och prismäs för el respekive nä. Vidare prismäs re olika

16 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 16(21) avalsformer för el. Med anke på undersökningens vägningsal bedöms en allmän översyn, av dels vilka avalsformer som bör prismäas (bl. a. reårsaval saknas) och dels hur el och nä vägs samman, vara av medelhög priorie. Vaen och avlopp och renhållning sam soning (Onera): Beräkningarna för den här ugifsposen avviker från KPI:s huvudregel i de a indexe beräknas som kvoen mellan arimeiska medelpriser (besluades av nämnden för KPI möe nr. 220), isälle för gällande meod för beräkning av elemenärindex som beräknas med geomeriska medelvärden av priskvoer. Vägningsale är 7 promille och undersökningen genomförs på kvaralsbasis. De olika jänserna samlas in för e urval av kommuner. Följden av kvaralsundersökningen är a axor som ändras mellan undersökningsillfällena revideras i eferhand. Effekerna av dea är emellerid små och behove av förändring för denna undersökning bedöms som låg. omräsavgäld: Index för posen omräsavgäld för egnahem (med vägningsale 0,4 promille) skaas för närvarande hel enkel med hjälp av KPI oal (med en månads efersläpning). Nämnden för KPI besluade, sammanräde nr. 225, om införande av ny meod. Som ny meod föreslogs a indexe beräknas som en produk av vå underindex, dels e som syfar ill a vara en skaning av uvecklingen av genomsnilig gällande avgäldsunderlag, dels e som syfar ill a vara en skaning av uvecklingen av genomsnilig gällande avgäldsränesas. Den nya meoden är ännu ine implemenerad. Implemeneringen av en ny meod berakas med hänsyn ill de låga vägningsale sam viken av a genomföra andra förändringar, som låg.

17 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 17(21) Avsluande kommenarer I uppdrage som nämnden för Konsumenprisindex gav enheen för Prissaisik vid möe i december 2008, ingick a redovisa vad som behöver modifieras i nuvarande meod. Vi har i denna pm visa a de i bosadsindexuredningen från 1955, som låg ill grund för nuvarande meod, ine fanns någon eoreisk moivering bakom modellen uan a den mer kan liknas vid en plånboksnära ansas. Vidare finner vi a av de åa ugifsposerna som nuvarande modell ugörs av, är ränekosnadsposen sam avskrivningarna de mer problemaiska delarna. I den försnämnda härsammar probleme ill kapialsocken som ugör den ena fakorn i ränekosnadsproduken. För a lösa probleme med kapialsocken föreslår vi, enlig den omskrivning uav ränekosnadsposen som visas i ekvaion 3, a den andra ermen i ränekosnadsposen approximeras med fasighespriser isälle för kapialsocken. I övrig görs en redogörelse med rekommendaioner ill förbäringar inom vissa ugifsposer i nuvarande meod. Vi föreslår a nämnden ar beslu huruvida förslagen på förbäringar för nuvarande meod anses illräckliga för a meoden ska ugöra e alernaiv ill förslage om dynamisk ansas för egnahem. Referenser Bosadsindexuredningen, Bosadsposen i konsumenprisindex, rappor, Sockholm. Dalén, Jörgen Sjögren, Inge G.L, Ränekosnader för egnahem i KPI, Pm ill Nämnden för KPI, Grünewald, Olle, Ränesasen i den ineremporala egnahemsansasen, Pm ill Nämnden för KPI, Grünewald, Olle Lundin, Oscar Allansson, Henrik, Snabba priser i långsam saisik, dags a växla upp? - Användning av fasighespriser i KPI, Pm ill Nämnden för KPI. Gudnason, Rósmundur, Seminar paper on Marke prices and user cos, OECD, 2005.

18 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 18(21) Haglund, Mas, Omskrivning av nuvarande egnahemsindex, och en lien laboraion, Pm ill Nämnden för KPI, Klevmarken, Anders, owards an applicable rue cos-of-living index ha incorporaes housing, Uppsala Universiy. Konjunkurinsiue, Egnahemposen i konsumenprisindex en granskning av KPIuredningens förslag, Specialsudie Nr 2, Sockholm. Nämnden för konsumenprisindex (2004), Prookoll nr 225. Nämnden för konsumenprisindex (2005), Prookoll nr 228. Nämnden för konsumenprisindex (2008), Prookoll nr 237. Ribe, Marin, Swedish re-consideraions of user-cos approaches o owner occupied housing, Saisical Journal of he Unied Naions ECE 21, s Ribe, Marin, Alernaiv ansas för egna hem: Nuvarande meod med konsanhållen innehavsid, Pm ill Nämnden för KPI, Ribe, Marin, Alernaiv ansas för egna hem: Nuvarande meod med konsanhållen innehavsid kompleerad pm, Pm ill Nämnden för KPI, SOU 1999:124. Konsumenprisindex, Beänkande från Uredningen om översyn av konsumenprisindex, Saens Offenliga Uredningar. SCB, he Swedish Consumer Price Index, A handbook of mehods, Jörgen Dalén SCB, Hur mäer man prisuvecklingen på småhus?,

19 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 19(21) Bilaga 1 Kosnadsyrycke i ekvaion 3 kan härledas genom följande. Anag a kapialvinsen kan anas mosvara värdeförändringen på de egnahemme. Således kan värdeförändringen för en individ uryckas som en funkion av nuvarande prisnivå och prise vid anskaffningsperioden, vilke kan skrivas som 4 a p p På aggregerad nivå blir således den ackumulerade kapialvinsen en funkion av nuvarande prisnivå och prise vid anskaffningsperioden, vilke kan skrivas som 5 A P k w P Vi muliplicerar med ränan för period 6 r A r P r k w P Då andelen omsaa enheer över hela idsperioden summeras ill e gäller följande uryck 7 P P k w Använder vi ekvaion 7 i ekvaion 5 får vi följande uryck 8 A k k w w ( P P k P ) w P

20 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 20(21) Högerlede från ekvaion 8 används nu i ekvaion 6 som i sin ur används i ekvaion 1 och således erhålls urycke i ekvaion 3. Bilaga 2 Beräkningarna som ligger ill grund för samliga figurer syfar ill a i sörsa möjliga mån följa de som gäller/gällde för KPI vid given idpunk. Alla beräkningar följer därför gamla indexkonsrukionen fram ill Övergångslänken används vid övergången ill den nya indexkonsrukionen och från 2005 används År-ill-År och År-ill-Månadslänkar. Kapialsocken Kapialsocken är den som används i nuvarande KPI-beräkningar. Ränesasindex Ränesasindex är de som används i nuvarande KPI-beräkningar. Fasighesprisindex För fasighesprisindex används för perioden årsdaa för e index av köpeskillingskoefficienen 8, för perioden används årsdaa för fasighesprisindex och för perioden 1986 och framå används kvaralsdaa för fasighesprisindex. En serie med e 25 årig glidande medelvärde beräknas. Uifrån denna serie beräknas sedan månadsförändringar. Fasighesprisindex publiceras med i sni e kvarals efersläpning. I dessa ex pos beräkningar har emellerid ingen hänsyn agis ill dea, dvs. simuleringen är gjord uan hänsyn ill a vi i period ej har illgång ill de fasighespriser för idpunk uan skulle blivi vungna a använda priser för idpunken -1. Ingen framskrivning har heller gjors mellan de månader då inge fasighesprisindex publiceras. 8 Köpeskillingskoefficienen är kvoen mellan pris och axeringsvärde.

21 SAISISKA CENRALBYRÅN Pm ill Nämnden för KPI 21(21) Ränekosnadsposen De som i denna pm benämns ränekosnadsposen avser ränesasindex muliplicera med kapialsocksindex. I de som benämns ränekosnadsposen med fasighesprisindex mulipliceras ränesasindex med e 25 årig glidande medelvärde för fasighesprisindex för småhus. Boendeposen Definieras här som hela kosnadsurycke enlig ekvaion 1 dvs. även drif ingår. KPI KPI är som de anyder nuvarande KPI. I KPI med fasighespriser är ränekosnadsposen (4601) uby mo den nya ränekosnadsposen, d.v.s. ränesasindex muliplicera med e 25 årig glidande medelvärde för fasighesprisindex.