Sidan 1 av 25 BESIKTNINGSPROTOKOLL Besiktningshusets överlåtelsebesiktning av flerfamiljshus Stora gatan 18, Mariehamn Besiktningsdag: 20 september 2018 Johannes Wikblom Besiktningshuset Ab
Sidan 2 av 25 Innehållsförteckning: 1. Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från uppdragsgivaren 2. Okulär besiktning 3. Riskanalys 4. Fortsatt teknisk utredning Bilaga: Fuktmätningsprotokoll För allmänna villkor gällande besiktningen, se Besiktningshusets hemsida; besiktningshuset.ax/allmannavillkor
Sidan 3 av 25 OBJEKT Fastighetsbeteckning 478-001-0001-0011 Adress Stora gatan 18 Postnummer 22100 Kommun Mariehamn Fastighetsägare Bostads Ab Stora gatan 18 Beställare Allbygg Ab Närvarande Ann Jansson var med under början av besiktningen, Mariana Söderlund, Johannes Wikblom, besiktningsman Besiktningens omfattning Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklameras senare än ett år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar huvudbyggnaden.
Sidan 4 av 25 BESIKTNING 1 Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från uppdragsgivaren Tillhandahållna handlingar: Besiktningsman har inte tagit del av några handlingar. Säljarinformation: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifternas riktighet är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Fastighet har varit i ägares ägo sedan 1995. Huset är utvändigt K-märkt sedan 1997. 2004-2005 byttes en del avloppsrör och vattenledningsrör på entréplan. I samband med detta renoverades två av tre badrum i huset. Minst ett av tre kök renoverades i samband med detta. Huset står på pålar. Gropen pålarna står i är vattenfylld. En av de utvändiga gjutna trapporna finns kvar. Sättningar finns i denna. Fastighetsägare känner inte till några bekymmer med skadedjur i huset. Fönstren i huset är vid något tillfälle utvändigt renoverade.
Sidan 5 av 25 2 Okulär besiktning Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningen möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis belamrade, har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn tagen till byggnadens ålder och byggsätt. Muntliga uppgifter Skulle, enligt beställarens uppfattning, någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven i detta utlåtande, har beställaren sju dagar på sig att meddela besiktningsmannen om önskemål om ändringar. Om sådant meddelande inte lämnas inom angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som annars kunnat rättas.
Sidan 6 av 25 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår: 1935. Hustyp, antal plan: Markförhållanden: Grundläggning: Stomme: Fasad: Fönster: Yttertak: Ventilation: Värmesystem: Dränering: Flerfamiljshus med 3 lägenheter samt källarlokal. Trädgårdstomt. Huset är enligt säljarinformation grundlagt på pålar. Grunden är murad i tegel. Trästomme. Träpanel. 2-glasfönster. Shingel. Underlagstak av tätlagda brädor. Självdragsventilation. Vattenburenvärme via fjärrvärme. Finns ej.
Gradering av upptäckta brister, risker och skador Sidan 7 av 25 I besiktningsprotokollet gör besiktningsmannen noteringar om det som har framkommit vid besiktningen. Iakttagelserna graderas efter hur allvarliga bristerna eller skadorna är och om det finns särskilda risker. Besiktningens graderingar Inget att notera Denna symbol används om besiktningsmannen inte hittar några avvikelser, med hänsyn taget till husets ålder och byggsätt. Symbolen används även för att peka på konstruktionslösningar som bedöms vara utförda på ett vettigt och korrekt sätt. Mindre brister och noteringar Denna symbol används om besiktningsmannen upptäckt en mindre brist som inte bedöms ha lett till allvarligare skador. Bristerna eller skadorna bedöms heller inte behöva fortsatt teknisk utredning. Symbolen kan även användas då besiktningsmannen ger allmän information eller beskriver en teknisk lösning i huset. Brister och felaktigheter Risk för skador Denna symbol används om besiktningsmannen upptäcker brister och felaktigheter. Denna symbol används om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Besiktningsmannen redovisar förhållandet i en riskanalys under punkt 3 i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen samt den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen.
Sidan 8 av 25 Fortsatt teknisk utredning rekommenderas Åtgärdsförslag Denna symbol betyder att besiktningsmannen upptäckt en brist eller ett fel som lett till skada som bör utredas noggrannare, till orsak och omfattning. Besiktningsmannen redovisar detta närmare under punkt 4 i besiktningsutlåtandet. En sådan utredning ingår som regel inte i besiktningsuppdraget men kan avtalas separat, som ett extra uppdrag. Besiktningsmannen kan lämna åtgärdsförlag. Åtgärdsförslagen avser generella åtgärder och är ingen detaljerad åtgärdsplan. Åtgärdsförslaget är ingen garanti för att bristen eller felet åtgärdas i det enskilda fallet. Obesiktigad byggnadsdel Denna symbol används om besiktningsmannen inte kunnat besikta en eller flera byggnadsdetaljer. Exempelvis belamrade utrymmen, snötäckta ytor, eller utrymmen som inte är krypbara.
Sidan 9 av 25 Noteringar Utvändigt Väderlek: 17⁰C, mulet. Markförhållanden: Grundmur: Sättningsskador finns i grundmuren. Sprickor noteras även invändigt i källaren samt i omfattande mängd i utvändiga gjutna källartrappor.
Sidan 10 av 25 Fasad / Vindskivor: Rötskador noteras i husets fasadpanel. Ommålningen av huset, vilken enligt uppgift från säljaren är utförd 2016, är slarvigt genomförd. Hantverkarna har målat rötskadat virke och struntat i att lossa kablar och utvändiga detaljer. Fönster: Svartmögel finns mellan fönsterbågarna.
Sidan 11 av 25 Dörrar: Hängrännor /Stuprör: Ytterdörrarna skevar. Yttertak: o Yttertaket är besiktat från området intill den väggfasta stegen då landgång saknas mellan den väggfasta stegen och takstegen vilken leder till nock. o Tätningarna mot skorstenarna är ej fackmannamässigt utförda. Någon har försökt täta mellan takshingel och de porösa stenarna med takmassa, med tveksamt resultat. Se även punkten mellantak. o Takshinglen börjar bli till åren komna. Sprickor förekommer.
Mellantak: Sidan 12 av 25 o Större mängd läckageskador finns ovan den östra takhalvan. o Kraftiga läckageskador finns runt skorstenarna. Fuktmätning utförd i underlagstak lokalt runt skorsten med fuktvärden omkring gräns för mikrobiell tillväxt. o Fuktkvotsmätning även utförd i underlagstak ovan den östra takhalvan, med lågt uppmätta fuktvärden. Fuktvärdena tyder på att merparten av skadorna ovan östra sidan av huset uppkommit innan takomläggningen, vilken genomfördes under mitten av 1990-talet. Observera att inga saneringsarbeten av kutterspån eller andra byggnadsmaterial är genomförd varvid skadan bör utredas till omfattning. o Spår efter trägnagaren Blåhjon noteras där obarkat virke suttit tidigare.
Sidan 13 av 25 För info: Blåhjon Blåhjon är en skalbagge och tillhör familjen långhorningar. Den förekommer i hela Norden förutom Island och allra längst i norr. En fullt utvecklad skalbagge blir ca 9-15 mm och är mörkblå till violett. Blåhjonet lägger endast sina ägg i barrträd som är döende eller i timmerstockar där barken finns kvar. Larven lever av tillväxtlagret mellan bark och ved. Larven lever under torr bark av tall och gran. Inför förpuppningen gnager larven en 3-5 cm lång gång snett in i veden. I botten av denna gång gnager den sig en kammare som förseglas med grova träspån. Här sker förpuppningen. Då varje larv endast gnager en sådan gång äventyras aldrig träets bärighet. Bästa sättet att slippa blåhjon i byggnader är att endast ha avbarkat virke på sådana ställen som kan ta skada när blåhonet gnager sig ut.
Sidan 14 av 25 Invändigt Allmänt Besiktning sker i vänstervarv, rum för rum. Lägenhet 1: Hall: Inre Hall: Kök: o Rekommenderas att montera underlägg under kylskåpet för att upptäcka ett eventuellt smygläckage i god tid. o Smärre fuktfläck finns i diskbänksskåpet. Första rummet: Fuktfläckar finns inne i garderoben, upp mot skorstenen.
Sidan 15 av 25 Andra rummet: Fuktfläckar finns vid radiatorrörens genomföringar i golvet. Duschrum: o Klämring och brunnsmanschett finns ej i golvbrunnen. o Slukfogning ej fackmannamässigt utförd i mjukfog. o Stort fogsprång finns i golvklinkers under handfaten. o Ytfuktmätning utförd i utrymme utan förhöjda fuktindikationer.
Sidan 16 av 25 Lägenhet 2: Allmänt: Hall: Lägenhet är till stora delar belamrad med lösöre. Kök: o Köksblandaren läcker mellan blandarhalvorna. o Rekommenderas att montera ett underlägg under kyl-frysen för att upptäcka ett eventuellt smygläckage i god tid. Förråd: Utrymme belamrat med lösöre.
Sidan 17 av 25 Duschrum: o Kraftiga svartmögelangrepp noteras i innertaket. o Tätskiktsanslutningar finns ej i golvbrunnen. o Sprickor finns i innertaket. o Höga ytfuktvärden noteras vid fuktindikation mot väggar. Vardagsrum/sovalkov:
Sidan 18 av 25 Lägenhet 3: Allmänt: Hall: Lägenhet är en sanitär olägenhet. Mycket smutsigt. Kraftig röklukt upplevs i lägenhet. Inre förråd intill hall: Den invändiga källartrappan ej möjlig att tillträda. Övre trapphall//rum med öppen spis. Punschveranda: Fuktfläckar finns vid skorstenen. Fuktfläckar finns i golvet. Verandan är byggd som ett kallt utrymme. Englasfönster och mestadels oisolerade väggar.
Sidan 19 av 25 Kök: o Fuktskador finns runt kylskåpet. Svällningar finns i golvet. o Avloppsröret som finns bakom diskbänksskåpet är lagat med eltejp. o Gula fläckar finns i innertak. Pigkammare utan fönster (Sovrum 1): Duschrum: Ej möjligt att besikta bakom och under duschkabinen. o Rörgenomföring kommer upp i golv-väggvinkel bakom duschkabinen. o Badrumsporslinet är sprucket och hoptejpat. o Vissa missfärgningar finns i innertaket. o Ytfuktmätning utförd mot golv utan förhöjda fuktindikationer.
Sidan 20 av 25 Vardagsrum: o Omfattande fuktskador finns runt fönster i burspråket samt i innertaket. Sovrum 2: Sprickor finns i tak-väggvinklar. Sovrum 3: Garderober belamrade med lösöre. Sovrum 4: Belamrat med datorer och skräp.
Källarlokal: Sidan 21 av 25 Allmänt: Entrérum: Flytande golv finns i lokalen. Påreglade isolerade väggar finns. Pappbeklädd gips monterad dikt mot ytterväggarna finns. Mittenrummet: o Sprickor finns i betongvalvet mot övre våningsplanet. o Missfärgningar finns i det flytande parkettgolvet. o Ytfuktmätning utförd mot det missfärgade parkettgolvet utan förhöjda fuktindikationer. Se även fuktmätningsprotokollet. Kök: Inre rummet: Plastmatta limmad dikt an mot den fuktiga betongplattan. Mattlim kan vid fuktbelastning avge emissioner. Fuktskador finns i golv väggvinklar i de påreglade ytterväggarna. Ytfuktmätning utförd mot väggar med förhöjda ytfuktvärden. Se även fuktmätningsprotokollet.
Källarplan, Allmän källare: Sidan 22 av 25 Allmänt: o Rostiga gjutjärnsrör och avloppsrör i gjutjärn finns allmänt i källarplan. Kopparrör är till del skarvade mot äldre järnrör varvid galvanisk korrosion uppstått. o Sprickor finns i spisen i rummet vid källarentré.
Sidan 23 av 25 Entré: Tvättstuga: Pumpbrunn finns i utrymme. Brunnen är full med vatten och ej möjlig att besikta. Ytfuktmätning utförd mot golv i utrymme med förhöjda och förväntade fuktvärden. Detta då huset belastas av från marken inträngande fukt. Toalett: Ursprungliga pannrummet: Cement, sannolikt asbesthaltig finns runt rör värmeledningsrör i innertaket i det ursprungliga pannrummet. Fjärrvärmecentral: Ärg finns på växelventilerna.
Sidan 24 av 25 Förråd: Gammalt omklädningsrum / Bastu: o Cement, sannolikt asbesthaltig finns runt värmeledningsrör i innertaket i bastun. Damm från cementen finns på bastuspisen. o Väggarna i utrymmet har påreglade väggar i trämaterial. Förråd längst in mot sydost: Ej möjligt att besikta. Nyckel finns ej till utrymme.
3 Riskanalys Sidan 25 av 25 Då brister noteras i husets våtrum finns risk för framtida eller befintliga fuktrelaterade skador i till våtrummen angränsande konstruktioner. 4 Fortsatt teknisk utredning Rekommenderas att ta reda på orsaken till och omfattningen av de sprickor och sättningsskador som noterats i huset. Rekommenderas även att diskutera detta med Mariehamns stad då huset enligt muntlig uppgift belagts med en utvändig K- märkning. Rekommenderas att ta reda på orsaken till och omfattningen av de rötskador som noterats i husets fasad. Rekommenderas att ta reda på orsaken till och omfattningen av de läckageskador som noterats i den övre våningen samt på husets mellantak och då i synnerhet runt skorstenar. Rekommenderas att ta reda på orsaken till och omfattningen av de mögel- och fuktrelaterade skador som finns i lägenhet 2:s duschrum. Rekommenderas att ta reda på om rörisoleringen som finns i källarplan innehåller asbest. Rekommenderas att kontakta vvs-tekniker för att bedöma omfattningen av lämpliga rörbyten i huset, i synnerhet i källarplan. Rekommenderas att ta reda på orsaken till och omfattningen av de fuktfläckar som allmänt finns invändigt i huset. Då trä, papp och plastkonstruktioner finns i källarlokalen och skador i dessa konstaterats ingår även dessa konstruktioner i denna rekommendation. Eckerö, 25 september 2018 Johannes Wikblom Av SBR Godkänd Besiktningsman