BESIKTNINGSPROTOKOLL Besiktningshusets överlåtelsebesiktning av småhus

Transkript

1 Sidan 1 av 22 BESIKTNINGSPROTOKOLL Besiktningshusets överlåtelsebesiktning av småhus Björkhagsvägen 5, Jomala Besiktningsdag: 19 mars 2018 Johannes Wikblom Besiktningshuset Ab

2 Sidan 2 av 22 Innehållsförteckning: 1. Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från uppdragsgivaren 2. Okulär besiktning 3. Riskanalys 4. Fortsatt teknisk utredning 5. Övrigt Bilaga: Fuktmätningsprotokoll För allmänna villkor gällande besiktningen, se Besiktningshusets hemsida; besiktningshuset.ax/allmannavillkor

3 Sidan 3 av 22 OBJEKT Fastighetsbeteckning Adress Björkhagsvägen 5 Postnummer Kommun Jomala Fastighetsägare Yvonne Mattsson, Joacim Mattsson Beställare Yvonne Mattsson och Joacim Mattsson genom Din fastighet Ab Närvarande Yvonne Mattsson, Johannes Wikblom, besiktningsman Besiktningens omfattning Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklameras senare än ett år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar huvudbyggnaden.

4 Sidan 4 av 22 BESIKTNING 1 Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från uppdragsgivaren Tillhandahållna handlingar: Besiktningsman har inte tagit del av några handlingar. Säljarinformation: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifternas riktighet är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Huset förvärvades av delägarnas pappa Mellan år 2000 och 2002 renoverades huset och garaget byggdes. Garaget byggdes först. Hela källaren dränerades. Delägare har ingen information om att några vattenskador skett i huset. Inga bekymmer med skadedjur noterade i huset.

5 Sidan 5 av 22 2 Okulär besiktning Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningen omöblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis belamrade, har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn tagen till byggnadens ålder och byggsätt. Muntliga uppgifter Skulle, enligt beställarens uppfattning, någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven i detta utlåtande, har beställaren sju dagar på sig att meddela besiktningsmannen om önskemål om ändringar. Om sådant meddelande inte lämnas inom angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som annars kunnat rättas.

6 Sidan 6 av 22 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår: Hustyp, antal plan: Markförhållanden: Grundläggning: Stomme: Fasad: Fönster: Yttertak: Ventilation: Värmesystem: Dränering: 1950-tal. Huset är renoverat i början av 2000-talet. 1-planshus ovan hel källare. Trädgårdstomt med gräsytor. Källare med mellanbjälklag i betong. Träregelstomme. Stående träpanel. Aluminiumklädda 2+1-glasfönster. Betongpannor. Underlagstak av tätlagda brädor och underlagspapp. Självdragsventilation. Direktverkande el, luft-luftvärmepump. Dräneringsledningens utförande och återfyllnad är inte synligt vid besiktningen och är ej besiktningsbart och ingår därmed inte i besiktningen.

7 Sidan 7 av 22 Gradering av upptäckta brister, risker och skador I besiktningsprotokollet gör besiktningsmannen noteringar om det som har framkommit vid besiktningen. Iakttagelserna graderas efter hur allvarliga bristerna eller skadorna är och om det finns särskilda risker. Besiktningens graderingar Inget att notera Denna symbol används om besiktningsmannen inte hittar några avvikelser, med hänsyn taget till husets ålder och byggsätt. Symbolen används även för att peka på konstruktionslösningar som bedöms vara utförda på ett vettigt och korrekt sätt. Mindre brister och noteringar Denna symbol används om besiktningsmannen upptäckt en mindre brist som inte bedöms ha lett till allvarligare skador. Bristerna eller skadorna bedöms heller inte behöva fortsatt teknisk utredning. Symbolen kan även användas då besiktningsmannen ger allmän information eller beskriver en teknisk lösning i huset. Brister och felaktigheter Risk för skador Denna symbol används om besiktningsmannen upptäcker brister och felaktigheter. Denna symbol används om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Besiktningsmannen redovisar förhållandet i en riskanalys under punkt 3 i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen samt den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen.

8 Sidan 8 av 22 Fortsatt teknisk utredning rekommenderas Åtgärdsförslag Denna symbol betyder att besiktningsmannen upptäckt en brist eller ett fel som lett till skada som bör utredas noggrannare, till orsak och omfattning. Besiktningsmannen redovisar detta närmare under punkt 4 i besiktningsutlåtandet. En sådan utredning ingår som regel inte i besiktningsuppdraget men kan avtalas separat, som ett extra uppdrag. Besiktningsmannen kan lämna åtgärdsförlag. Åtgärdsförslagen avser generella åtgärder och är ingen detaljerad åtgärdsplan. Åtgärdsförslaget är ingen garanti för att bristen eller felet åtgärdas i det enskilda fallet. Obesiktigad byggnadsdel Denna symbol används om besiktningsmannen inte kunnat besikta en eller flera byggnadsdetaljer. Exempelvis belamrade utrymmen, snötäckta ytor, eller utrymmen som inte är krypbara.

9 Sidan 9 av 22 Noteringar Utvändigt Väderlek: Mulet, 3 C. Markförhållanden: Växter finns i anslutning till husgrund. Växternas rötter sätter med tiden igen husets eventuella dräneringsledningar.

10 Sidan 10 av 22 Grundmur: o o o Spricka noteras i grundmur mot söder. Fuktisoleringsmattan saknar till del listning i ovankant. Ovankanten av mattan sticker upp ovan mark. Solens UV-ljus bryter med tiden ner mattan och gör den mycket spröd. Luftvärmepumpens utedel producerar vintertid stora mängder kondensvatten. Vattnet rinner ner längs med huset och bidrar till att fukta upp husets grundkonstruktion.

11 Sidan 11 av 22 Fasad / Vindskivor: Enstaka spikskalle är inskjuten för långt in i fasadpanelen. Vissa av skallarna har letat sig ut och håller således inte fast panelen mot väggen. Fönster: Inget att notera. Dörrar: Inget att notera. Hängrännor /Stuprör: Inget att notera.

12 Sidan 12 av 22 Yttertak: Takets norra delar är snötäckt och således ej möjliga att besikta. o Skorstenen har ej någon huv. Enstaka tegelsten sitter löst. o Vattbrädor på carporten med plasttak har rötskador.

13 Sidan 13 av 22 Mellantak: o Mellantaket är besiktat från lucka då spångar inte finns. Från luckan kan noteras att vissa av takstolarna är mörkare i tonen än andra. o Mellantaket är tilläggsisolerat med ecofiber isolering. Under ecofiber isoleringen finns ett lager med kutterspån. Fuktmätning är utförd på mellantak med uppmätta fuktvärden under gräns för mikrobiell tillväxt.

14 Sidan 14 av 22 Utrymme under uterum: o Golvbjälklaget är utfört av tryckimpregnerat virke i uterummet. o Mindre svacka noteras i 110 mm avloppsrör. Vidbyggd carport: Rötskador noteras i bärande trädetaljer till carporten.

15 Sidan 15 av 22 Invändigt Allmänt Entréplan Hall: Besiktning sker i vänstervarv, rum för rum. Provhålstagning (8mm) samt fuktmätning utförd i den reglade och isolerade golvkonstruktionen som finns intill betongtrappan. Då det finns risk att vatten runnit in mot huset från betongtrappan mäts på denna plats. Låga fuktvärden, att betrakta som torra, noteras i golvkonstruktionen. Se även fuktmätningsprotokollet. Sovrum 1: Inget att notera.

16 Sidan 16 av 22 Duschrum: o Tätskiktsanslutningar och klämring finns ej i golvbrunnen. o Rörgenomföringar för varm- och kallvatten kommer upp genom golv under handfatet. o Svart påväxt finns på mjukfogar i duschzon. o Duschrummet saknar ventilation. Fuktindikering utförd i utrymme utan förhöjda fuktindikationer.

17 Sidan 17 av 22 För info; om tätskiktsanslutningar i golvbrunnar: Golvbrunnen är mycket viktig för att våtrummet ska fungera på rätt sätt. Risken för vattenskador är stor i anslutning till golvbrunnen. Enligt Vattenskadeundersökningen 2013, som utförs av Vattenskadecentrum, beror cirka hälften av läckaget i tätskiktet vid anslutningen till golvbrunnen. Respektive golvbrunnstillverkare har monteringsanvisningar och tillbehör för att på ett korrekt sätt kunna ansluta ett tätskikt mot sina produkter. Våtrumsreglerna har med tiden skärpts, med hårdare krav på vattengenomsläpplighet på godkända tätskiktssystem, i takt med att antalet vattenskador i dyra våtrum har ökat. Många av dessa skador har kunnat undvikas om bara hantverkarna som byggt våtrummen monterat de tätskikt som tidigare varit godkända på ett korrekt sätt, enligt monteringsanvisningarna. Ett vätskebaserat tätskikt kan mot Veisers golvbrunnar anslutas med en membranfläns, tillhörande Veiser, (nedan till vänster bild på membranfläns från Veiser.) En annan lösning är att använda en så kallad brunnsmanschett. (Bild nedan till höger på brunnsmanschett färdigmonterad i golvbrunn av fabrikatet Jafo.) Våtrummets tätskikt ska anslutas mot membranflänsen/brunnsmanschetten. Sedan ska flänsen/brunnsmanschetten anslutas mot den tillhörande golvbrunnen med en så kallad klämring, bild på Serres klämring nedan till vänster, vilka medföljer golvbrunnarna vid köp. Nedan till höger, anslutningsprincip mellan klämring och brunnsmanschett till golvbrunn från fabrikatet Purus.

18 Sidan 18 av 22 Uterum: Inget att notera. Vardagsrum: o Vardagsrummets tak bågnar en aning. o Spricka finns i vägg. Kök: Sovrum 2: Fuktskyddande underlägg finns inte under kylskåpet. Rekommenderas att montera ett underlägg under kylskåpet för att upptäcka ett eventuellt smygläckage i god tid. Inget att notera.

19 Sidan 19 av 22 Källarplan: Allmänt: o Källare med till del påreglade källarytterväggar. Fuktmätning utförd i 70mm inspektionshål i rum 2. I hålet uppmäts fuktvärden som är att betrakta som torra, under gräns för mikrobiell tillväxt. Se även fuktmätningsprotokollet. o Väggen är isolerad med cellplast. Det är mycket svårt för mögel att få fäste i cellplast. Allrum: Ingenting att notera.

20 Sidan 20 av 22 Toalett/ Duschrum/ bastu: o Utrymme med målat golv utan ett modernt tätskikt. o Färgen krackelerar runt golvbrunnen. Saltutfällningar noteras runt golvbrunn. o Vid ytfuktmätning runt golvbrunn noteras förhöjda ytfuktvärden, sannolik markfukt som tränger på från husets undersida. Rum 1: Saltutfällningar finns i relativt nygjutet betonggolv. Rum 2: Ingenting att notera.

21 Sidan 21 av 22 Extrabyggnad: Garage: Skålad / isolerad golvkonstruktion finns i extrarummet i ändan av garaget. o Dörren till extrarummet är sliten. o Garagepanelen avslutas mycket nära marken. o Mellantaket är isolerat med cellplast och mineralull om vartannat. Besiktningsman får känslan av att tidigare ägare byggt garaget med det material som blivit över och av den anledningen blandat friskt. o Hemmabyggda takstolar. Missfärgningar finns på plywoodskivor som håller ihop takstolarna. Sannolikt fanns dessa missfärgningar redan vid byggnationen. o Fönster är i behov av underhåll, målning. o Fuktskador och svartmögel noteras i underlagstaket, i det vidbyggda förrådet, i garagets gavel. Fuktmätning utförd i takstol, med fuktvärden under gräns för mikrobiell tillväxt. o Mellantaket är till ca 80% belamrat med lösöre. Ej möjligt att besikta. o Den norra halvan av garagetaket var täckt av snö (garagetaket besiktades den 21 mars).

22 Sidan 22 av 22 3 Riskanalys Källarens påreglade isolerade ytterväggar riskerar, framtida eller befintliga, mögelröt- eller luktrelaterade skador på grund av från marken inträngande fukt. Husets tilläggsisolerade mellantak är att betrakta som en riskkonstruktion vilken på grund av från bostaden stigande fukt riskerar, framtida eller befintliga, mögel- röteller luktrelaterade skador. Skador kan också finnas på mellantaket sedan tidigare, orsakade av det numera utbytta yttertaket. Då tätskiktsanslutningar saknas i golvbrunnen i duschrummet på övre plan finns risk för, framtida eller befintliga, mögel- röt- och luktrelaterade skador i till våtrummet angränsande konstruktioner. Garagets skålade och isolerade golv är att betrakta som en riskkonstruktion. Risk finns för, framtida eller befintliga, mögel röt- och luktrelaterade skador i golvkonstruktionen orsakade av från marken inträngande fukt. Skaderisken ökar då utrymmet lämnas ouppvärmt. Golvkonstruktionen i anslutning till husets gjutna betongtrappa är att betrakta som en riskkonstruktion vilken riskerar, framtida eller befintliga, mögel- röt- och luktrelaterade skador. 4 Fortsatt teknisk utredning Rekommenderas att ta reda på orsaken till samt omfattningen av de sprickor och hängande tak som finns i husets vardagsrum. 5 Övrigt Mycket arbete är nerlagt på huset. Huset kommer sannolikt fungera bra som boningshus. Eckerö, 26 mars 2018 Johannes Wikblom Av SBR Godkänd Besiktningsman