ÅRSREDOVISNING ÅR 2011 BRF VÄDUREN 15 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB
Styrelsen för Brf Väduren 15 kallar härmed till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Torsdagen den 24 maj 2012 kl. 18:00 Plats: Stefansalen (Frejgatan 31) Förslag till dagordning 1 Inledning av Styrelsens ordföranden 2 Stämmans öppnande 3 Godkännande av föreslagen dagordning 4 Val av mötesordföranden samt sekreterare 5 Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar 6 Val av två justerare, tillika rösträknare vid eventuell votering 7 Fråga om kallelse behörigen skett 8 Styrelsens årsredovisning 9 Revisorernas berättelse 10 Fastställande av resultat- och balansräkning 11 Fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 12 Beslut i anledning av föreningens resultat enligt balansräkningen 13 Fråga om arvode till styrelsen 14 Val av styrelseledamöter och suppleanter 15 Val av revisor och suppleant 16 Val av valberedning 17 Anmälda ärenden 18 Stämmans avslutande Efter stämmans avslutande finns det möjlighet att ställa frågor till styrelsen. Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28
Innehållsförteckning Sida - Kallelse med förslag till dagordning 2 - Innehållsförteckning 3 - Förvaltningsberättelse 4-9 - Resultaträkning 10 - Balansräkning 11-12 - Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 12 - Kassaflödesanalys 13 - Tilläggsupplysningar 14 - Upplysningar enskilda poster (noter) 14-20 - Underskrifter 20 - Revisionsberättelse 21-22 - Årsredovisningen i bilder 23-26 - Ordlista 27 - Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28
Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret 2011-01-01-2011-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan begräsning i tiden. En medlems rätt i föreningen, på grund av sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättsinnehavare. Föreningen registrerades 1971-09-23. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 1978-05-16 och nuvarande stadgar registrerades 1981-06-01 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna: Väduren 15 i Stockholm S:t Johannes församling Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 25 maj 2011 Ordinarie: Suppleanter: Hans Wermdalen Ordförande Ove Hammarqvist Susanne Victorin Ledamot Robin Mir Katarina Eger Ledamot Anita Tärnström Ledamot Arne Björklund Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 25 maj 2011 Ordinarie: Suppleanter: Hans Wermdalen Ordförande Ove Hammarqvist Susanne Victorin Ledamot Robin Mir Katarina Eger Ledamot Arne Björklund Ledamot Rigmor Pettersson Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av Hans Wermdalen, Katarina Eger och Matz Eklund. Revisorer Ordinarie: Kleberg Revision AB Margareta Kleberg Valberedning Monica Clay Thorell Agneta Edqvist Ingrid Hellström Auktoriserad revisor Sammankallande Sidan 4 av 28
Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 25 maj 2011. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 12 stycken protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Arvode har utgått med 5 basbelopp exklusive sociala kostnader. Under året har 7 (f.å 11) bostadsrätter överlåtits, lägenhet 603 (2 gånger), 605, 607, 805, 1002 och 1008. Antal medlemmar per den 31 december 2011 var 104 (f.å 98) st. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid lägenhetsöverlåtelser tar föreningen ut en överlåtelseavgift i enlighet med stadgarna. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Väduren 15 i Stockholm Nybyggnadsår och värdeår är 1974. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 103 420 000 103 420 000 Varav byggnader: 50 955 000 50 955 000 Varav mark: 52 465 000 52 465 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Brandkontoret. I försäkringen ingår skadedjurs- samt ansvars-försäkring för styrelsen. Observera att detta är en försäkring för fastigheten och att varje lägenhetsinnehavare ska ha en egen bostadsrättsförsäkring som täcker upp i händelse av brand, vattenskada, inbrott eller ansvarsskada. Fastigheten är uppförd 1972/73 av Byggnads AB Abacus, och består av ett gathus om 8 våningar med två källarplan och underbyggd gård. Sidan 5 av 28
Lägenhetsfördelning 35 30 25 20 15 10 5 0 21 st 2 rok 18 st 3 rok 29 2 st 4 rok 3 st bokaler Föreningen upplåter med bostadsrätt 68 bostadslägenheter, tre bostadsrättslokaler, en hyreslokal samt ett varmgarage fördelat enligt följande: Antal Yta kvm Bostäder 68 5 397 Squashhall 1 1 271 Restaurang 1 330 Butik/kontor 1 280 Kontor 1 84 Garageplatser 47 1 301 Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T & T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Bostadsrättsföreningen har avtal med T & T Förvaltnings AB, som svarar för teknisk-, administrativ samt ekonomisk förvaltning. Vidare ingår fastighetsskötsel, städning och trädgårdsskötsel. Ansvarig fastighetsförvaltare har varit Matz Eklund. Föreningen är medlem i SBC och i Fastighetsägarna Stockholm. Sidan 6 av 28
Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Hissavtal Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB Hissen AB Com Elkraft Sverige AB Fortum Värme Stockholm Vatten Trafikkontoret o Hellstens Renhållning T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB Verksamheten Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Underhåll Under året har de befintliga frontväggana i källarförråden ersatts med nya, kraftigare. Under våren har garaget besiktigats av oberoende konsult. Pelarna i garaget är i relativt gott skick och endast ett fåtal har spjälkskador. Då fallet i garaget är mycket dåligt har väggarna tagit en del skada. Det är vanligt med armeringskorrosion där salthaltigt vatten blivit stående mot väggar och pelare som absorberar det salthaltiga vattnet. Det finns kraftiga och allvarliga skador på stommen och särskilt då i garagebjälklaget. Detta såväl på ovansidor som på undersidor. Skadorna består av armeringskorrosion med stora bompartier och bortspjälkad betong. Pelare och väggar har klarat sig relativt bra och uppvisar endast mindre skador. Dock visar provtagningen tydligt att klorider finns i pelarna varför det endast är en tidsfråga innan armeringskorrosion tar fart även i synligt oskadade pelare med spjälkskador som följd. Styrelsen har mot bakgrund av besiktningen beslutat att garaget måste renoveras under 2012. Takprojektet Styrelsen har tillsammans med en projektledare drivit takprojektet och tillsammans med Blå Eken uppfört sex bostadslägenheter på yttertaket. Projektet har genomförts utan riskexponering då föreningen sålt byggrätten på taket med förskottsbetalning. Blå Eken har sedan låtit uppföra sex nya lägenheter. Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Information Föreningen har flera kanaler för att på bästa sätt tillgodose medlemmar och utomståendes behov av information. Vi i Väduren som utkommer 4-6 gånger per år är avsett enbart för medlemmarna och ger information i det korta perspektivet. Portanslag ger information i brådskande ärenden. En basinformation finns att beställa från förvaltningen, där alla basfakta om föreningen finns. En uppdaterad basinformation är under produktion och kommer att delas ut på årsstämman. Sidan 7 av 28
Ekonomi Årsavgiften har varit oförändrad under 2011. Fördelning intäkter och kostnader 31% Intäktsfördelning 2011 1% 1% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter per kvadratmeter (genomsnitt) Årsavgifter 340 kr Hyresintäkter 156 kr Övriga intäkter 4 kr Kapitalintäkter 5 kr Summa 506 kr Övriga intäkter 67% Kapitalintäkter Kostnader per kvadratmeter (genomsnitt) Fastighetsskötsel 14 kr Reparation/underhåll 35 kr Taxebundna kostnader 141 kr Övriga driftkostnader 107 kr Fastighetsskatt 18 kr Övr.förv/rörelsekostn. 23 kr Arvoden och löner till styrelsen 22 kr Avskrivning 42 kr Kapitalkostnader 21 kr Summa 405 kr 6% 6% 10% 26% Kostnadsfördelning 2011 5% 3% 9% 35% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Arvoden och löner till styrelsen Avskrivning Kapitalkostnader Flerårsjämförelse/nyckeltal 2011 2010 2009 2008 2007 Nettoomsättning, tkr 4 337 4 189 4 261 4 120 4 104 Resultat efter fin. poster, tkr 719 335 401 291-538 Balansomslutning, tkr 30 608 30 815 20 279 19 712 18 609 Soliditet, % 74% 71% 42% 42% 42% Kassalikviditet, % 288% 296% 300% 284% 135% Snittränta, % 3,15% 1,77% 3,15% 5,35% 7,97% Årsavgift, kr/kvm boyta 430 428 425 410 410 Lån, kr/kvm boyta 644 648 1 240 1 243 1 131 Ränta, kr/kvm boyta 20 17 39 63 45 Värme, kr/kvm boyta 92 108 107 98 93 El, kr/kvm boyta 19 15 21 22 23 Vatten, kr/kvm boyta 7 10 9 10 11 Sidan 8 av 28
Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust -1 844 565 årets vinst 719 439-1 125 126 disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts 310 260 från reserv för framtida fastighetsunderhåll ianspråktages -139 114 i ny räkning överföres -1 296 272-1 125 126 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 9 av 28
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2011-01-01 2010-01-01 Not 2011-12-31 2010-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 4 303 218 4 148 822 Övriga rörelseintäkter 2 33 762 40 384 4 336 980 4 189 206 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel 3-117 198-85 420 Reparationer 4-167 177-317 101 Underhåll 5-139 114-238 113 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-1 221 793-1 314 453 Övriga driftkostnader 7-927 102-941 564 Fastighetsskatt 8-154 971-153 374 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-195 916-171 688 Arvoden och löner till styrelsen 10-192 321-254 576-3 115 592-3 476 289 Rörelseresultat före avskrivningar 1 221 388 712 917 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -363 089-239 180 Rörelseresultat 858 299 473 737 Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter 47 122 6 091 Räntekostnader -185 981-144 821 Resultat efter finansiella poster 719 440 335 007 Årets resultat 719 440 335 007 Sidan 10 av 28
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 12 481 721 12 521 977 Förbättringsåtgärder 11 10 563 087 3 614 909 Maskiner, inventarier och installationer 12 514 261 571 389 Pågående arbeten 260 251 4 416 923 23 819 320 21 125 198 Summa anläggningstillgångar 23 819 320 21 125 198 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 5 444 4 921 Övriga kortfristiga fordringar 0 11 700 Övriga fordringar 117 267 5 615 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 207 896 156 065 330 607 178 301 Kassa och bank 6 457 759 9 511 867 Summa omsättningstillgångar 6 788 366 9 690 168 SUMMA TILLGÅNGAR 30 607 686 30 815 366 Sidan 11 av 28
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2011-12-31 2010-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 10 424 793 9 920 000 Upplåtelseavgifter 12 495 207 13 000 000 Reservfond 100 000 100 000 Reserv framtida fastighetsunderhåll 750 000 625 000 23 770 000 23 645 000 Ansamlad förlust Balanserat resultat -1 844 565-2 054 572 Årets resultat 719 439 335 007-1 125 126-1 719 565 Summa eget kapital 22 644 874 21 925 435 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 5 547 814 5 584 284 Summa långfristiga skulder 5 547 814 5 584 284 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 29 176 29 176 Leverantörsskulder 1 459 665 2 762 853 Skatteskulder 12 976 15 892 Övriga kortfristiga skulder 4 500-235 819 Förskottsbetalda årsavgifter och hyror 532 821 299 241 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 375 860 434 304 Summa kortfristiga skulder 2 414 998 3 305 647 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 30 607 686 30 815 366 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 10 790 000 10 790 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 12 av 28
K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S 2011-01-01 2010-01-01 Not 2011-12-31 2010-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 719 440 335 007 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 363 089 239 180 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 082 529 574 187 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -152 006 74 283 Förändring av kortfristiga skulder -890 949 2 330 465 Kassaflöde från den löpande verksamheten 39 574 2 978 935 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -3 057 212-3 924 921 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 057 212-3 924 921 Finansieringsverksamheten Amorteringar -36 470-5 129 176 Insatser 0 13 000 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -36 470 7 870 824 Årets kassaflöde -3 054 108 6 924 838 Likvida medel vid årets början 9 511 867 2 587 029 Likvida medel vid årets slut 6 457 759 9 511 867-3 054 108 6 924 838 Sidan 13 av 28
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper Anläggningstillgångar Planenliga avskrivningar har under verksamhetsåret gjorts med 0,55 % på byggnader och 3,3 % på markanläggningen samt med annuitet på SQ-Hallen. Tak skrivs av med 2 % per år. Avfuktningsanläggning, undercentral samt passersystem skrivs av med 5 % per år och övriga inventarier skrivs av med 10 % per år. I de fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ned till sitt återvinningsvärde. Fordringar Fodringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Föreningens fond för yttre underhåll Till fond för yttre underhåll avsätts årligen ett belopp motsvarande minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde och ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserad vinst till fond för yttre underhåll. Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodhavande. Definition av nyckeltal Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2011 2010 Årsavgifter bostäder 2 182 605 1 994 615 Årsavgifter lokaler 765 888 765 888 Hyresintäkter bostäder 68 001 92 004 Hyresintäkter lokaler 789 024 779 748 Hyresintäkter garage, p-platser mm 497 700 516 567 4 303 218 4 148 822 Sidan 14 av 28
Not 2 Övriga rörelseintäkter 2011 2010 Fastighetsskatt 3 162 3 168 Överlåtelse- & pantavgifter 30 100 36 800 Fakturerade kostnader 500 400 Övriga intäkter 0 16 33 762 40 384 Not 3 Fastighetsskötsel 2011 2010 Fastighetsskötsel 48 584 0 Fastighetsskötsel enligt avtal 1 910 0 Städ 12 610 21 884 Hissbesiktning/service 4 416 0 Snöröjning/Halkbekämpning 3 763 8 896 Förbrukningsmaterial 45 915 54 640 117 198 85 420 Not 4 Reparationskostnader 2011 2010 Reparation byggnader 104 852 198 091 Reparation hiss 7 281 48 737 Reparation tvättstuga 22 516 13 511 Reparation installationer 30 785 41 052 Reparation värmeinstallationer 0 15 710 Rep markanläggningar 1 743 0 167 177 317 101 Not 5 Underhållskostnader 2011 2010 Underhåll gemens. utrymme 91 799 0 Underhåll installationer 25 351 2 878 Övrigt underhåll 21 964 235 235 139 114 238 113 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2011 2010 El 168 500 132 603 Fjärrvärme 800 828 933 309 Vatten 59 728 85 662 Sophämtning 192 737 162 879 1 221 793 1 314 453 Not 7 Övriga driftkostnader 2011 2010 Fastighetsförsäkringar 34 907 73 835 Förvaltningsarvode, tekniskt 788 667 746 023 Självrisk 60 786 73 691 Kabel-TV/Bredband 42 742 48 015 927 102 941 564 Sidan 15 av 28
Not 8 Fastighetsskatt 2011 2010 Fastighetsskatt bostäder 80 786 79 174 Fastighetsskatt lokaler 74 200 74 200 Fastighetsskatt tidigare år -15 0 154 971 153 374 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2011 2010 Lokalhyra 11 946 0 Leasing/hyror 504 9 584 Telekommunikation 1 911 466 Indrivningskostnader 766 0 Revisionsarvode 18 012 16 717 Arvode ekonomisk förvaltning 2 430 13 063 Konsultarvoden 87 689 47 988 Medlemsavgift organisationer 10 528 10 527 Övriga externa tjänster 27 264 3 472 Övriga omkostnader 34 866 69 871 195 916 171 688 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2011 2010 Kleberg Revision AB föregående års revision av BoRevision AB Revisionsuppdrag 18 012 16 717 18 012 16 717 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Arvoden och löner till styrelsen Löner, ersättningar och sociala kostnader 2011 2010 Arvoden till styrelsen 175 060 212 000 Arbetsgivaravgifter 17 261 42 576 192 321 254 576 Sidan 16 av 28
Not 11 Byggnader och mark 2011 2010 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 7 319 177 7 319 177 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 319 177 7 319 177 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -1 048 200-973 560 Årets avskrivningar -40 256-74 640 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 088 456-1 048 200 Utgående planenligt restvärde byggnader 6 230 721 6 270 977 Mark Ingående markvärde 6 251 000 6 251 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 6 251 000 6 251 000 Utgående planenligt restvärde mark och byggnader 12 481 721 12 521 977 Förbättringsarbeten Ingående anskaffningsvärde 2 303 009 2 303 009 Årets anskaffningsvärde 7 204 181 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 507 190 2 303 009 Ingående avskrivningar -68 302-60 732 Årets avskrivningar -163 923-7 570 Utgående ackumulerade avskrivningar -232 225-68 302 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde 2 765 111 2 765 111 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 765 111 2 765 111 Ack. avskrivningar markanläggnignar Ingående avskrivningar -1 384 909-1 292 829 Årets avskrivningar -92 080-92 080 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 476 989-1 384 909 Utgående planenligt restvärde 10 563 087 3 614 909 Taxeringsvärden byggnader 50 955 000 50 955 000 Taxeringsvärden mark 52 465 000 52 465 000 103 420 000 103 420 000 Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder 96 000 000 96 000 000 Lokaler 7 420 000 7 420 000 103 420 000 103 420 000 Sidan 17 av 28
Not 12 Maskiner, inventarier och installationer 2011 2010 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 0 0 Årets anskaffningsvärde 9 702 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 702 0 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan 0 0 Årets avskrivningar enligt plan -1 940 0 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -1 940 0 Installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 753 609 753 609 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 753 609 753 609 Ingående avskrivningar enligt plan -182 220-117 330 Årets avskrivningar enligt plan -64 890-64 890 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -247 110-182 220 Utgående planenligt restvärde 514 261 571 389 Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2011 2010 Kabel-TV/Datakommunikation 12 878 12 443 Försäkring 35 068 33 677 El 15 471 Förutbetald ränta 14 096 Årsavgift Roslagshallen 109 945 109 945 Upplupna ränteintäkter 20 438 207 896 156 065 Sidan 18 av 28
Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser 9 920 000 504 793 10 424 793 Reservfond 100 000 0 100 000 Upplåtelseavgifter 13 000 000-504 793 12 495 207 Reserv framtida fastigh.underhåll 625 000 125 000 * 750 000 23 645 000 23 770 000 Balanserat resultat -2 054 572 210 007-1 844 565 Resultat föregående år 335 007-335 007 0 Årets resultat 0 719 439 719 439-1 719 565-1 125 126 * Avsättning enligt stämmobeslut 125 000 125 000 Sidan 19 av 28
Sidan 20 av 28
Sidan 21 av 28
Sidan 22 av 28
Årsredovisningen i bilder Soliditet 40 000 30 000 Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 20 000 10 000 Eget kapital S:a kapital 0 2011-12-31 2010-12-31 75,00% 74,00% 73,00% 72,00% 71,00% 70,00% 69,00% 73,98% 71,15% 2011-12-31 2010-12-31 Soliditet Kassalikviditet 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2011-12-31 2010-12-31 Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kommentar God kassalikviditet är > 115%. 300,00% 280,00% 260,00% 240,00% 220,00% 288,11% 295,85% Kassalikviditet 200,00% 2011-12-31 2010-12-31 Sidan 23 av 28
Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 51% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 49% Belåningsgrad 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2011-12-31 2010-12-31 5,39% 5,43% 2011-12-31 2010-12-31 Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. Låneportfölj < 1 år 100% 1-3 år 0% > 3 år 0% Omsättning av föreningens lån Kommentar Lånens omsättningtid från 2011-12-31. Sidan 24 av 28
Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% Ränteutveckling 2007 2008 2009 2010 2011 Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm 70 60 50 40 30 20 10 0 Räntekostnader 2007 2008 2009 2010 2011 Ränta 45 63 39 17 20 Kommentar Under 2010 gjordes amortering om ca 5,1 mkr. kr/kvm 120 100 80 60 40 Taxebundna kostnader 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 Vatten 11 10 9 10 7 Värme 93 98 107 108 92 El 23 22 21 15 19 Sophämtning 15 17 18 19 22 Kommentar Ingen Sidan 25 av 28
Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp 12 10 8 6 4 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 2 rok 4 1 2 8 2 3 rok 5 3 2 0 0 4 rok 0 0 2 2 0 5 rok 0 1 1 1 2 Summa 9 5 7 11 4 Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Axelrubrik Prisutveckling per kvm vid överlåtelse 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2007 2008 2009 2010 2011 kr/kvm 45 372 48 434 45 053 65 272 64 547 Kommentar Värdet år 2000 är ursprungliga insatser. Sidan 26 av 28
Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 27 av 28
Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet. 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 0 0 0 Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF VÄDUREN 15 Org. nr. Sidan 28 av 28