ÅRSREDOVISNING ÅR 2013 BRF KORNET

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2013 BRF KORNET 11 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB

2 Styrelsen för Brf Kornet 11 kallar härmed till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Onsdagen den 11 juni 2014 kl. 18:30 Plats: Eriksdalshallens VIP-rum Förslag till dagordning 1 Stämmans öppnande 2 Val av ordförande vid stämman 3 Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4 Godkännande av dagordning 5 Fastställande av röstlängd 6 Val av en eller två justeringsmän tillika rösträkning 7 Fråga om stämman blivit behörigen sammankallad 8 Föredragning av styrelsens årsredovisning 9 Föredragning av revisiorns berättelse 10 Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11 Beslut om fastställande av resultat- samt balansräkning samt om hur vinsten eller förlusten enligt fastlagda balansräkningen ska disponeras 12 Beslut om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13 Fråga om arvoden åt styrelseledamöterna och revisorerna 14 Val av styrelseledamöter och suppleanter 15 Val av revisorer 16 Val av valberedning 17 Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt motioner av föreningsmedlemmar (inga hänskjutna frågor eller motioner har inkommit) 18 Stämmans avslutande Efter stämmans ges möjlighet till frågor och diskussioner. Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28

3 Innehållsförteckning Sida Kallelse med förslag till dagordning 2 Innehållsförteckning 3 Förvaltningsberättelse 4-9 Resultaträkning 10 Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 12 Kassaflödesanalys 13 Tilläggsupplysningar Upplysningar enskilda poster (noter) Underskrifter 19 Revisionsberättelse 20 Årsredovisningen i bilder Ordlista 25 Egna anteckningar Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28

4 Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan begräsning i tiden. En medlems rätt i föreningen, på grund av sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättsinnehavare. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna: Kornet 11 i Stockholm Katarina Församling Föreningens fastighet är belägen med adressen Ringvägen 60 i Stockholm. Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 11 juni 2013 Ordinarie: Suppleanter: Rickard Svensson Ordförande Anna Lago Sabine Römer Sekreterare Mikael Warsén Kassör Eva-Britt Gustavsson Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 11 juni 2013 Ordinarie: Suppleanter: Rickard Svensson Ordförande Gustaf Billing Magnus Johansson Sekreterare Mathilda Kinghed Sabine Römer Kassör Eva-Britt Gustavsson Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen. Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: BoRevision i Sverige AB Niclas Wärenfeldt Ersatts med Jörgen Götehed Valberedning Nebi Bal Revisor Sammankallande Sidan 4 av 28

5 Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 11 juni Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 8 stycken protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under året har 5 (f.å 6) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2013 var 33 (f.å 34) st. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Föreningen tar ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift i enlighet med stadgarna. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Kornet 11 i Stockholm Nybyggnadsår är 1944 och värdeår Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos IF skadeförsäkringar vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Sidan 5 av 28

6 Lägenhetsfördelning st 1 rok 20st 2 rok 2st 3 rok Föreningens fastighet har 28 stycken lägenheter varav 27 stycken är upplåtna med bostadsrätt och ett stycken är upplåtna med hyresrätt. Föreningen har också tre lokaler. Hyresgäst Momspliktig Yta kvm Löptid t.o.m Visual Bandits Ja Huvudgrejen Ja Thaimassage Ja Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Städning Markskötsel Hissavtal Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T & T Förvaltnings AB Maries Puts & säd AB Vanadis Care ALT ComHem AB Fortum Fortum Stockholms Vatten Sita / Grovsopor), BoDAB( Hushållsavfall) T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB Sidan 6 av 28

7 Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten * Ny hyresgäst; Frisörsalong Huvudgrejen * Under året har det pågått ett arbeta att ta fram ett förslag för ombyggnad av tvättstugan där också en arkitekt konsulterats. * Arbetet med att ta fram hemsida. Lansering april * Styrelsen har genomgått styrelseutbildning * Inköp av ny snöröjningsutrustnings i februari * Miljöförvaltning har gjort genomgång av huset, inga anmärkningar. * Vindstömning den 10 december Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade underhållsarbeten Styrelsen planerar att lansera en ny websida för föreningen. Arbetet med tvättstugan kan komma att återupptas. Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (de så kallade K2/K3- regelverken). Detta innebär att avskrivningsplanen för föreningens byggnader kan komma att behöva justeras, vilket kan medföra ökade avskrivningskostnader för räkenskapsåret Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Ekonomi * Avgiftshöjning per Q med 10 %. Förningen bildades 2009 och sedan dess avgiften höjts totalt 10%. * Föreningen stora kassa har används till amortering på totalt 1,5 miljoner kr. * En besparingsplan har genomförst där alla leverantörsavtal har gåtts igenom. Följande besparingar har gjorts: Städ -6% per år Försäkring -6% per år Nytt elavtal, går nu från 53,9 öre / kwh ner till 39,8 öre i nytt treårigt avtal. Vår förbrukning är kwh / år så det är i alla fall en direkt besparing på kr per år. Hyresnivå för frisörsalong kr per år Sidan 7 av 28

8 Fördelning intäkter och kostnader 29% Intäktsfördelning % 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 935 Hyresintäkter 406 Övriga intäkter 35 Kapitalintäkter 6 Summa Övriga intäkter 68% Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 123 Reparation/underhåll 32 Taxebundna kostnader 458 Övriga driftkostnader 71 Fastighetsskatt 46 Övr.förv/rörelsekostn. 200 Arvoden och löner till styrelsen 39 Avskrivning 94 Kapitalkostnader 383 Summa % 7% 3% 14% Kostnadsfördelning % 9% 33% 5% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Arvoden och löner till styrelsen Avskrivning Kapitalkostnader Flerårsjämförelse/nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 79% 76% 76% 76% 69% Kassalikviditet, % 402% 554% 44% 81% 1904,00% Snittränta, % 3,55% 3,81% 3,53% 2,84% 2,97% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm totalyta El, kr/kvm totalyta Vatten, kr/kvm totalyta Sidan 8 av 28

9 Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust årets förlust disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 9 av 28

10 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Arvoden och löner till styrelsen Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående arbeten Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 11 av 28

12 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Reserv framtida fastighetsunderhåll Ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 12 av 28

13 K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Insatser och upplåtelser Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 13 av 28

14 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Byggnaden skrivs av enligt en progressiv plan som löper på 100 år. Följande avskrivningstider tillämpas: Förbättringsåtgärder 10 år Dräneringsarbeten 20 år Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. I de fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs av systematisk över tillgångens nyttjandeperiod. Omsättningstillgångar Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettförsäljningsvärde. Fordringar Fodringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen den 29 december 2010 ska bostadsrättsföreningars ränteintäkter som är hänförliga till fastigheten vara skattefria. Om det förekommer verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning sker beskattning med 22 %. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Föreningens fond för yttre underhåll Till fond för yttre underhåll avsätts årligen ett belopp motsvarande minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde. Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserad vinst till fond för yttre underhåll. Sidan 14 av 28

15 Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Styrelsen arvoderas enligt arvoden fastställda av föreningsstämman. Definition av nyckeltal Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage, p-platser mm Not 2 Övriga rörelseintäkter Fastighetsskatt Överlåtelse- & pantavgifter Fakturerade kostnader Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ Städ, extra Bevakningskostander Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation lokaler Reparation installationer Reparation värmeinstallationer Repartion markanläggningar Sidan 15 av 28

16 Not 5 Underhållskostnader Underhåll gemens. utrymme Underhåll installationer Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Förvaltningsarvode, tekniskt Självrisk/Skador Kabel-TV/Bredband Not 8 Fastighetsskatt Fastighetsskatt bostäder Fastighetsskatt lokaler Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Lokalhyra Förbrukningsinventarier Telekommunikation Indrivningskostnader 0 1 Konstaterade förluster Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Konsultarvoden Medlemsavgift organisationer Advokatkostnader Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Sidan 16 av 28

17 Arvode och kostnadsersättning för revisionen BoRevision i Sverige AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Arvoden och löner till styrelsen Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Övriga personalkostnader Not 11 Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärde: Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar byggnader Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Förbättringsarbeten Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar förbättringsarbeten Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Sidan 17 av 28

18 Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder Lokaler Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kabel-TV/Datakommunikation Försäkring Arvode ekonomisk förvaltning Vatten Not 13 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Reserv framtida fastigh.underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Not 14 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Omsättning SEB 2,570% tre månaders ränta SEB 3,430% SEB 4,700% SEB 3,510% SEB 4,700% Sidan 18 av 28

19 Sidan 19 av 28

20 Sidan 20 av 28

21 Årsredovisningen i bilder Soliditet Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40% Eget kapital S:a kapital ,00% 80,00% 60,00% 78,72% 76,02% 40,00% Soliditet 20,00% 0,00% Kassalikviditet Kommentar God kassalikviditet är > 115% Omsättnings- tillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr ,00% 500,00% 400,00% 300,00% 200,00% 402,03% 553,63% Kassalikviditet 100,00% 0,00% Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 41% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 59% Belåningsgrad Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. 0 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% ,56% 29,34% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj 1-3 år 43% Omsättning av föreningens lån < 1 år 57% Kommentar Lånens omsättningtid från > 3 år 0% Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm Räntekostnader Ränta Kommentar Under 2009 amoreterade ca 4,8 Mkr av föreningens lån. kr/kvm Taxebundna kostnader Vatten Värme El Sophämtning Kommentar 2009 avser endast del av år. Sidan 23 av 28

24 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser 6 5 Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget rok rok rok Prisutveckling per kvm vid överlåtelse 0 Ek. plan kr/kvm Kommentar Ek. plan avser ursprungliga insatser. Sidan 24 av 28

25 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 25 av 28

26 Egna anteckningar: Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF KORNET 11 Org. nr. Sidan 28 av 28