Årsredovisning för Brf Sötblomstret 769622-1030 Räkenskapsåret 2016
1 (12) Styrelsen för Brf Sötblomstret får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2016. Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår att planera underhåll och förvaltning av fastigheten samt upprätthålla god ekonomi i föreningen. Medlemmarna skall finansiera kommande underhåll, driftskostnader samt amorteringar via årsavgifterna. Styrelsen upprättar årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar samt anpassar reserveringen till underhållsfonden utifrån föreningens underhållsplan.. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt IL 1999:1229. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen, genom att i föreningen upplåta bostadslägenheter utan tidsbegränsning. Föreningen registrerades 2010-09-22 hos Bolagsverket. Föreningens ekonomiska plan registrerades 2010-11-11 Föreningens senaste stadgar registrerades 2010-09-22 Föreningen har sitt säte i Göteborgs kommun. Styrelsen Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma 2016-05-28 och påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning. Veronika Kant Sandra Svensson Caroline Eng Stina Larsson Conny Hoberg styrelseledamot styrelseledamot styrelseledamot styrelsesuppleant styrelsesuppleant Firman tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter, två i förening. Föreningens styrelse har hållit 10 protokollfört styrelsemöte under året. För styrelsens arbete finns en ansvarsförsäkring tecknad hos Länsförsäkringar. Revisorer Peter Gustavsson internrevisor Valberedning Eva-Karin Andersson Christian Berkius
2 (12) Fastigheten Bostadsrättsföreningen äger och förvaltar sedan 24 november 2010 fastigheten Göteborg, Kungsladugård 80:19 med adresserna Kålgårdsgatan 3 A-B. Byggnadsåret är 1932. Fastigheten omfattar 11 st bostadslägenheter, varav samtliga är upplåtna med bostadsrätt. Den sammanlagda bostadsarean uppgår till 546 m². Fastigheten är försäkrad genom Länsförsäkringar. Försäkringen omfattar fullvärde. Lägenhetsfördelning Lägenhetstyp Antal 1 rok 2 2 rok 9 Föreningens ekonomi Årets in- och utbetalningar 2016 2015 Ingående kassasaldo 310 703 312 777 INBETALNINGAR Föreningens intäkter 415 346 414 020 Finansiella intäkter 0 13 Förändring kortfristiga fordringar 0 0 Förändring kortfristiga skulder 68 112 2 084 483 458 416 117 UTBETALNINGAR Föreningens kostnader exkl avskrivningar 289 960 187 947 Räntekostnader/finansiella kostnader 102 723 167 212 Förändring kortfristiga fordringar 6 103 3 032 Förändring kortfristiga skulder 0 0 Amortering av föreningens lån 60 000 60 000 458 786 418 191 Årets kassaförändring 24 672-2 074 Utgående kassasaldo 335 375 310 703 På grund av nya regelverk från 1 januari 2014 (s.k. K2- och K3-regelverk) och de avskrivningar dessa medför, så uppvisar bostadsrättsföreningen ett negativt resultat. Föreningen har valt att följa likviditetsbudget då det i nuläget inte finns några hinder för en bostadsrättsförening att uppvisa negativt resultat så länge föreningen kan täcka utgifter, amorteringar samt underhåll med sin likviditet.
3 (12) Väsentliga händelser under räkenskapsåret Då Veronika blev antagen på Berghs i Stockholm, valde hon att flytta dit i augusti och hyra ut sin lägenhet i andra hand i ett år. Detta medförde att styrelsen beslutade att Sandra och Caroline delade på ordföranderollen samt att Stina och Conny skulle medverka på alla styrelsemöten. Detta har fungerat bra! Vi har under året haft 10 styrelsemöten, samt ett möte med BoLivet där tanken var att vi skulle ha medling med medlem 7 i ett pågående ärende. Utöver interna möten har vi haft en hel del möten med externa parter: Vi har träffat Mathias Wahlén som är vår kontaktperson på SEB angående omläggning av lån samt ev. nya lån i samband med ommålning Vi har haft flera möten med Sustend angående besikning/underhållsplan Vi har haft möte med Anja Lundblad från RevisorsRingen inför årsstämma samt angående underhållsplan, ekonomisk plan, underhållsfond, lån och hyreshöjning Under året har vi som vanligt haft två städdagar, vår och höst Vi har beslutat i styrelsen att vi framöver kommer att utföra enklare underhåll från underhållsplanen under städdagarna, för att hålla nere kostnaderna Vi har köpt in nya trädgårdsmöbler och klotgrill till gemensam uteplats Vi har köpt två nya gräsklippare, samt utformat och satt upp manual för den eldrivna Vi har hälsat tre nya medlemmar välkomna i föreningen Vi har sedan augusti 2016 haft en andrahandsuthyrning av lgh 10 Vi har haft ett ärende angående en ny fläktinstallation hos en medlem Vi fick in en begäran om extrastämma från två medlemmar. En av medlemmarna drog tillbaka sin begäran, vilket innebar att det inte längre fanns tillräckligt många medlemmar önskade stämman, varför begäran avslogs Vi har mottagit en felanmälan från en medlem angående spindlar i källaren, uppmaning till radonmätning samt belysning i källaren Vi sade upp RevisorsRingen som förvaltare Vi tog in offerter för ny förvaltare, då vi önskade både tekniskt och juridiskt stöd samt en enklare hanteringsgång av fakturor. Då RevisorsRingen skulle börja erbjuda detta stannade vi kvar hos dem. Vi fick även en ny kontaktperson på RR. Vi har fått information om att vi kan få våra hyresavier som e-faktura. Detta anmäls av varje enskild medlem på internetbanken Vi har sagt upp medlemskapet i Bostadsrätterna och kommer framöver att i första hand vända oss till RevisorsRingen och i andra hand till BoLivet eller Husjuristerna i juridiska frågor Vi har beslutat att upprätta en underhållsplan Vi begärde in tre offerter för underhållsplan och valde Sustend Sustend har besiktigat fastigheten och upprättat en underhållsplan som sträcker sig till 2046 Fastigheten är gott skick. Första rekommenderade åtgärden är att måla om utvändigt och invändigt Vi har tagit in tre offerter för ommålning och åtgärden kommer troligtvis att ske till hösten 2017 RevisorsRingen har tagit fram en ekonomisk plan utifrån underhållsplanen Vi har ansökt om förhandsbesked för bygglov av balkong hos Stadsbyggnadskontoret vi fick avslag Vi anlitade ProVent för att göra en OVK. Den är nu godkänt och inskickad till Stadsbyggnadskontoret Vi har beslutat att höja underhållsfonden från 30.000:- till 60.000:- efter rekommendationer och överläggningar med Sustend, RevisorsRingen och SEB Vi har tre lån i föreningen, varav två villkorsändrades i december 2016. Vi började med att låta dem vara rörliga. I juni 2017 har vi beslutat att binda ett av lånen på 3 år efter rekommendation av SEB.
4 (12) Vi har beslutat att höja hyresavgifterna med 4% från juni 2017 Vi har anlitat Controlla för att bötfälla felparkerade bilar på föreningens område Alla lägenhetsinnehavare har fått varsitt parkeringskort till våra två p-platser för att undvika böter. Råkar någon i föreningen få böter på våra platser kan vi kontakta Controlla som häver boten Controlla har märkt upp att parkering är förbjuden på utrymningsplatsen utanför vår BRF Utrymningsplatsen ägs av BRF enligt Trafikkontoret Parkeringsskylten som tidigare stod på gräsmattan var vår egendom och har slängts Vi har satt upp nya namnlappar i porttelefon samt i tavlor i valvet Vi har reparerat gångjärn i port 3A Vi har för första året tillsatt en valberedning och vi har haft möte med dem inför stämman, då styrelsen kommer att behöva bytas ut pga försäljning av lgh. Medlemsinformation Föreningens 11 bostadsrättslägenheter var upplåtna till 15 medlemmar vid årets ingång och 14 medlemmar vid årets utgång. Under året har en överlåtelse ägt rum inom föreningen. Flerårsöversikt 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning tkr 415 414 402 395 Resultat efter finansiella poster tkr -93-57 -43 27 Soliditet (%) 69,27 69,47 69,34 69,18 Bokfört värde / m² bostadsyta kr 29 613 29 825 30 037 30 249 Lån / m² bostadsyta kr 9 016 9 126 9 236 9 346 Fastighetens belåningsgrad (%) 30 31 31 31 Genomsnittlig skuldränta (%) 2,09 3,36 3,18 3,96 Värmekostnad / m² bostadsyta kr 118 107 110 119 Elkostnad / m² bostadsyta kr 23 23 25 25 Vattenkostnad / m² bostadsyta kr 61 62 57 51 Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till bokfört väde. Genomsnittlig skuldränta definieras som vägd genomsnittlig räntesats för fastighetslånen.
5 (12) Förändring av eget kapital Medlems- Fond för yttre Balanserat Årets Totalt insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 11 562 825 110 544-76 353-56 869 11 540 147 Disposition av föregående års resultat: 30 100-86 969 56 869 0 Årets resultat -93 080-93 080 Belopp vid årets utgång 11 562 825 140 644-163 322-93 080 11 447 067 Förslag till behandling av ansamlad förlust Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor): ansamlad förlust -163 322 årets förlust -93 080-256 402 behandlas så att till underhållsfonden avsätts 60 000 i ny räkning överföres -316 402-256 402 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
Resultaträkning Not 2016-01-01-2016-12-31 6 (12) 2015-01-01-2015-12-31 Rörelseintäkter Årsavgifter och hyresintäkter 2 412 861 412 862 Övriga rörelseintäkter 3 2 485 1 158 Summa rörelseintäkter 415 346 414 020 Rörelsekostnader Fastighetskostnader 4-47 955-31 120 Driftskostnader 5-133 258-127 133 Förvaltningskostnader 6-79 638-29 694 Personalkostnader 7-29 109 0 Avskrivningar -115 743-115 743 Summa rörelsekostnader -405 703-303 690 Rörelseresultat 9 643 110 330 Finansiella poster Ränteintäkter 0 13 Räntekostnader -102 723-167 212 Summa finansiella poster -102 723-167 199 Resultat efter finansiella poster -93 080-56 869 Resultat före skatt -93 080-56 869 Årets resultat -93 080-56 869
7 (12) Balansräkning Not 2016-12-31 2015-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 8 16 168 596 16 284 339 Summa materiella anläggningstillgångar 16 168 596 16 284 339 Summa anläggningstillgångar 16 168 596 16 284 339 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 0 2 521 Övriga fordringar 6 905 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 857 13 125 Summa kortfristiga fordringar 21 762 15 659 Kassa och bank Kassa och bank 335 375 310 703 Summa kassa och bank 335 375 310 703 Summa omsättningstillgångar 357 137 326 362 SUMMA TILLGÅNGAR 16 525 733 16 610 701
8 (12) Balansräkning Not 2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 11 562 825 11 562 825 Underhållsfond 140 644 110 544 Summa bundet eget kapital 11 703 469 11 673 369 Fritt eget kapital Balanserat resultat -163 322-76 353 Årets resultat -93 080-56 869 Summa fritt eget kapital -256 402-133 222 Summa eget kapital 11 447 067 11 540 147 Långfristiga skulder Fastighetslån 9 4 863 000 4 923 000 Summa långfristiga skulder 4 863 000 4 923 000 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristigt lån 60 000 60 000 Leverantörsskulder 61 144 11 317 Skatteskulder 13 805 13 519 Övriga skulder 14 710 2 940 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 66 007 59 778 Summa kortfristiga skulder 215 666 147 554 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 525 733 16 610 701
9 (12) Noter Not 1 Redovisningsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) Årsredovisning i mindre företag (K2). Anläggningstillgångar Tillämpade avskrivningstider: Byggnader 120 år Fastigheten skrivs av linjärt i enlighet med gällande K2-regelverket. Not 2 Årsavgifter och hyresintäkter 2016 2015 Årsavgifter medlemmar 412 862 412 862 412 862 412 862 Not 3 Övriga rörelseintäkter 2016 2015 Överlåtelseavgifter 1 108 1 112 Pantsättningsavgifter 1 331 0 Övriga intäkter 46 46 2 485 1 158 Not 4 Fastighetskostnader 2016 2015 Fastighetsskatt / -avgift 6 974 6 826 Fastighetsförsäkring 9 135 9 877 Reparationer fastighet 31 846 14 417 47 955 31 120 Not 5 Driftkostnader 2016 2015 El 12 732 12 588 Fjärrvärme 64 552 58 392 Vatten / Avlopp 33 505 33 745 Sophämtning / återvinning 7 657 7 928 KTV / Bredband 14 812 14 480 133 258 127 133
10 (12) Not 6 Förvaltningskostnader 2016 2015 Ekonomisk förvaltning 20 009 25 751 Konsultarvode 42 375 0 Administrativa kostnader 17 254 3 943 79 638 29 694 Not 7 Personalkostnader 2016 2015 Arvode styrelsen, löner och andra ersättningar samt sociala kostnader inklusive pensionskostnader Arvode styrelsen och andra ersättningar 22 150 0 Sociala kostnader och pensionskostnader 6 959 0 Totala löner, andra ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 29 109 0 Not 8 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärden 16 515 825 16 515 825 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 515 825 16 515 825 Ingående avskrivningar -231 486-115 743 Årets avskrivningar -115 743-115 743 Utgående ackumulerade avskrivningar -347 229-231 486 Utgående redovisat värde 16 168 596 16 284 339 Taxeringsvärden byggnader 8 600 000 7 600 000 Taxeringsvärden mark 3 507 000 2 411 000 12 107 000 10 011 000 Bokfört värde byggnader 12 616 042 12 731 785 Bokfört värde mark 3 552 554 3 552 554 16 168 596 16 284 339
11 (12) Not 9 Fastighetslån Nedan framgår fördelning av långfristiga lån. Långivare Räntesats % Datum för ränteändring Lånebelopp 2016-12-31 Lånebelopp 2015-12-31 SEB BoLån 33007736 1,07 2017-03-28 1 410 000 1 440 000 SEB BoLån 33007760 1,07 2017-03-28 1 410 000 1 440 000 SEB BoLån 33007779 0,94 2017-03-20 2 103 000 2 103 000 4 923 000 4 983 000 Kortfristig del av långfristig skuld 60 000 60 000 Amortering inom 2-5 år: 240.000 Amortering efter 5 år: 4.623.000 Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Upplupna räntekostnader 524 670 Förutbetalda avgifter / hyror 36 804 33 527 Upplupen värme 8 440 7 500 Upplupen elkostnad 2 148 2 084 Göteborgs Kretslopp 9 975 9 781 Revisorsringen 8 116 6 216 66 007 59 778 Not 11 Ställda säkerheter 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckning 6 300 000 6 300 000 6 300 000 6 300 000
12 (12) Göteborg / - 2017 Veronika Kant Sandra Svensson Caroline Eng Min revisionsberättelse har lämnats / - 2017 Peter Gustafsson Revisor