Värdeutlåtande Avseende byggnad på ofri grund inom fastigheten Tuve 11:105 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 2(9) UPPDRAG Uppdragsgivare Göteborgs Stad Idrott & Förening Box 114 401 21 Göteborg genom Eva Lindberg. Syfte Värderingsobjekt Uppdraget syftar till att bedöma objektets värde. Byggnad på ofri grund inom fastigheten Tuve 11:105 i Göteborgs kommun. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är november 2017. Förutsättningar Underlag För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. - Besiktning av värderingsobjektet 2017-09-04 av undertecknad tillsammans med Eva Lindberg och Magnus Rygaard som representant för Tuve isbaneförening. - Resultaträkning för verksamheten 2015-07-01 till 2016-06-30. - Besiktningsprotokoll med kostnadsuppskattningar. - Marknadsinformation. BESKRIVNING Lagfaren ägare Objektstyp Läge Ishall på ofri grund. Värderingsobjektet är beläget inom idrottsområdet omedelbart väster om bostadsbebyggelsen i södra delen av Tuve. Gatuadressen är Västra Tuvevägen. Näromgivningen utgörs av Hisingsparkens rekreationsområde, fotbollsplaner med klubbstugor och bostadsbebyggelse.
Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 3(9) Uthyrningsbara areor Kortfattad byggnadsbeskrivning Den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 2900 kvm. Areauppgifterna härrör från mätning på webkarta. Ishallen uppfördes 1981, år 2010 gjordes en kontorstillbyggnad. Byggnaden är troligen grundlagd på plintar. Stommen utgörs av pelare och fackverk av stål. Ytterväggarna har nederdel i betongsandwichelement. Fasaderna utgörs av betong och plåt. Fönstren är av isolerglastyp. Taket är täckt med syntetisk duk. Kylmaskinerna är installerade år 2002. Uppvärmning sker med kompressoråtervinning. Kontor, kafé och omklädningsrum ventileras mekaniskt med till- och frånluft. Byggnaden är ansluten till nät för el och VA.
Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 4(9) Ishallen har jämförelsevis bra standard och normalgott underhåll. Beträffande anläggningens underhållsstatus redovisas i minnesanteckning daterad 2017-04-07 att den initiala kostnaden vid ett övertagande av Göteborgs Stad uppgår till cirka 1 000 000 kr. Efterföljande kostnader inom tio år uppskattas till 5 000 000 kr. Ekonomi I resultaträkning 2015-2016 redovisas intäkter om 3 700 000 kr varav 2 150 000 kr som anslag. Övriga intäkter är fördelade med cirka 1 200 000 kr för planhyror, 134 000 från allmänhetens åkning och 170 000 kr för uthyrning av övriga lokaler. Kostnaderna inklusive lönekostnader men exklusive avskrivningar uppgår till cirka 3 300 000 kr.
Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 5(9)
Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 6(9) VÄRDERING Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Några kända överlåtelser av ishallar som lös egendom ligger inte för handen varför en direktjämförelse i enlighet med den så kallade ortsprismetoden inte kan göras. Som alternativa metoder har värdet dels bedömts genom en beräkning av det tekniska nuvärdet och dels genom värdering av byggnaden med arrende. Tekniskt nuvärde Metoden är i enlighet med hur kommunen tidigare ersatt tomträttshavare för dessas byggnader då tomträttsupplåtelsen upphört. Vid beräkning av tekniskt nuvärde görs ofta en fördelning av nybyggnadskostnaden på anläggningens komponenter. Komponenternas ekonomiska livstid bedöms och det tekniska nuvärdet är summan av återstående värde för respektive komponent.
Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 7(9) Byggnaden kan grovt delas in markanläggning, grund-stomme, tak, fasad-fönster-ytterdörrar, isanläggning, ventilation, allmän el-va, inre ytskikt-inredning. I nedanstående tabell redovisas en beräkningsuppställning för ishallens tekniska nuvärde. Som utgångspunkt för beräkningen av det tekniska nuvärdet har byggkostnaden antagits uppgå till cirka 40 Mkr motsvarande 14 000 kr/kvm. Bedömningen grundas på kostnadsuppskattningar för några tidigare planerade anläggningar i landet och har en relativt stor osäkerhet. Komponent Del av byggkostnad [%] Del av byggkostnad [Mkr] Med gjorda antaganden erhålls ett tekniskt nuvärde om 9,3 Mkr. Byggnad med arrende Livslängd [år] Byggår Återstående ekonomisk livslängd [år] Tekniskt nuvärde [Mkr] Markanläggning 5 2,03 60 1981 27 0,9 Grund och stomme 15 6,09 60 1981 27 2,7 Fasad, fönster, ytterdörrar 10 4,06 40 1981 7 0,7 Tak 10 4,06 20 1999 5 1,0 Isanläggning 20 8,12 15 2002 3 1,6 Ventilation 10 4,06 20 2002 8 1,6 El-VA 10 4,06 40 1981 7 0,7 Inre ytskikt, inredning 20 8,12 10 1981 0 0,0 100 40,60 9,3 Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad ettårig kalkyl där indata av hyror samt drift- och underhållskostnader getts värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Det erhållna marknadsanpassade driftnettot evighetskapitaliseras enligt nedan. Upplåtelse med arrende som inte är bostads- eller anläggningsarrende ger arrendatorn ett förhållandevis dåligt besittningsskydd. Detta ger konsekvenser vid bland annat lånefinansiering, som med arrendets svaga förmånsläge i regel ger begränsat låneutrymme. En rimlig andel finansiering med banklån för en rörelse som bedrivs i lokaler på arrende kan uppskattas till 30 % av värdet. Räntan ligger högre jämfört med lån givna mot pantbrev i fastighet och kan med dagens nivåer sättas till omkring 4 %.
Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 8(9) På motsvarande sätt ser köparen en större risk jämfört med köp av fast egendom. Köparens avkastningskrav är vid denna typ av köp dock svårt att härleda då köpet primärt oftast avser någon form av rörelse med ett kassaflöde som genereras av försäljning eller uthyrning. Som exempel på rörelsetyper ofta bedrivna på arrenden kan nämnas bensinstationer och vägkrogar, campingplatser, golfbanor och marinor. Vid köp av fast egendom och tomträtter för uthyrning av bostäder eller lokaler har köparen i regel ett mycket långsiktigt investeringsperspektiv och dennes synsätt simuleras genom en flerårig kassaflödeskalkyl. Vid köp av lös egendom kommer placeringshorisonten avsevärt närmare och köparens avkastningskrav kan uttryckas i återbetalningstid på eget satsat kapital. En rimlig återbetalningstid för värderingsobjektet kan antas till mellan fem och tio år vilket innebär ett årligt återbetalningskrav om 10 och 20 %. Med 30 % finansiering i bank mot 4 % ränta enligt ovan 15 % fås då ett genomsnittligt räntekrav om cirka 12 %. Hyresnivån för anläggningen inklusive anslag (en köpare förutsätts erhålla anslag i nivå med dagens) har med stöd av resultaträkningen och andra observationer bedöms ligga vid 1 300 kr/kvm inklusive el. Arrendet uppgår enligt uppgift till cirka 20 000 kr. Kostnaden för drift- och underhåll kan bedömas till 1 100 kr/kvm. Med ovanstående som utgångspunkt kan ett avkastningsvärde för byggnaden med arrende beräknas som [2900 kvm x (1 300-1 100 kr/kvm) - 20 000 kr]/12 % = 4 700 000 kr.
Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 9(9) VÄRDE Värdet av ishall på ofri grund inom fastigheten Tuve 11:105 i Göteborgs kommun bedöms vid värdetidpunkten november 2017 till: Tekniskt nuvärde Mellan 9 000 000 och 10 000 000 kronor Som byggnad med arrende Mellan 4 000 000 och 5 000 000 kr Göteborg 2017-10-27 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Torgny Gunnarsson Civilingenjör Bilagor; 1. Allmänna villkor för värdeutlåtande
Bygnad på ofri grund inom fastigheten Tuve 11:105 Bilaga 2 1(1)
VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50, Fax 08 24 85 95 Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, 404 30 Göteborg Tel 031 10 78 50, Fax 031 13 59 80 Malmö Engelbrektsgatan 6, 211 33 Malmö Tel 040 12 60 70, Fax 040 12 62 77 Norrköping Drottninggatan 32, 602 24 Norrköping Tel 011 12 61 21 Nyköping Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70,Fax 0155 28 62 41 Umeå Rådhusesplanaden 16B, 903 28 Umeå Tel 076 846 99 55 Västerås Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 665 53 15, Fax 021 665 53 17 Östersund Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel 076 114 99 88