Årsredovisning För räkenskapsåret 1 januari 31 december 2009

Transkript

1 Brf Sjöstaden Sidan 1 av 15 Styrelsen för BRF SJÖSTADEN får härmed avge Årsredovisning För räkenskapsåret 1 januari 31 december 2009 Innehåll Sid Förvaltningsberättelse 2 Verksamhetsberättelse 4 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 9 Finansieringsanalys 10 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 11 Underskrifter 15

2 Brf Sjöstaden Sidan 2 av 15 Förvaltningsberättelse Styrelseledamöter Styrelsens sammansättning för perioden till Styrelseledamot Styrelseroll Inger Outzen ordförande medlemsärenden Kerstin Lavfors ledamot sekreterare Jeanette Bergström ledamot ekonomi Lars Navander ledamot byggnader, teknik Rolf Svensson ledamot byggnader, portombud Thomas Lööw suppleant medlemsärenden Anders Björklund suppleant teknik Kristina Wahlund Nilsson suppleant lokaler, miljö, städning Hans- Dieter Grahl suppleant Information och miljö Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma och påföljande konstituering arbetat med följande sammansättning: Styrelseledamöter Styrelseroll Fackansvar Wiiu Lillesaar ordförande medlemsärenden Agne Jälevik ledamot sekreterare Jeanette Bergström ledamot ekonomi Lars Navander ledamot byggnader, teknik Inger Outzen ledamot lokaler, infoblad, medlemsärenden Hans-Dieter Grahl suppleant portombud, miljö, sopsug Ulla Falkmarken suppleant trädgård Anders Gustafsson suppleant hemsida, IT Tomas Axelsson suppleant byggnader, teknik, ekonomi Revisorer Ingrid Ståhl ordinarie BDO Nordic Stockholm AB Medlemsrevisorer (utöver stadgarna) Inge Vierth Anders Björklund Valberedning Kajsa Wikström sammankallande Birgitta Timm Rolf Jerling.(flyttade under 2009, Juhani Iloniemi efterträdde) Portombud (våren 09) Inga och Tommy Holmqvist Tegelviksgatan 71 Anders Källhed Tegelviksgatan 73 Ros-Marie Liljestad Tegelviksgatan 75 Jeanette Bergström Tegelviksgatan 77 Astrid Bager Tegelviksgatan 79 Conny Larsson Tengdahlsgatan 40 Wiiu Lillesaar Tengdahlsgatan 42 Lars Deremo Tengdahlsgatan 44

3 Brf Sjöstaden Sidan 3 av 15 Föreningens verksamhet Föreningen äger och förvaltar tre bostadshus i Stockholm innehållande 131 bostadslägenheter med tillhörande gemensamma utrymmen som skyddsrum, undercentral, gemensamhetslokal, bastu samt 57 garageplatser. Den totala lägenhetsytan uppgår till kvm. JM Byggnads AB har uppfört byggnaderna på totalentreprenadkontrakt. Entreprenaden godkändes Garantitiden har omfattat två år, d v s till och med Slutfinansieringen blev klar i december Slutlig förvärvskostnad har fastställts till kronor. Fastigheten har åsatts värdeår Ekonomisk plan Ekonomisk plan för föreningens verksamhet har registrerats av Patent- och registreringsverket Tillstånd att upplåta bostadsrätt erhölls av länsstyrelsen Enligt ekonomisk plan uppgår årsavgifterna per kvm i genomsnitt till 786 kronor. Insatserna och upplåtelseavgifterna uppgår i genomsnitt till cirka kronor per kvm. Utöver garageplatser i gemensamhetsanläggning finns inga ytor för uthyrning. Föreningens tomträtt samt fastighetens taxeringsvärde Föreningen är sedan innehavare av tomträtten till fastigheten Cigarren 2 i Stockholms stad. Avtalet har gällt oförändrat i tio år t o m Den årliga avgälden har denna tid varit kronor. För kommande tioårsperiod med start har avgälden fastställts till kronor årligen. Fastighetens taxeringsvärde är vid verksamhetsårets utgång kronor. Markvärdet utgör kronor och byggnadsvärdet kronor. Fastigheten är fullvärdeförsäkrad av Brandkontoret. Räntebidrag Föreningen har valt starttidpunkt för räntebidragens utbetalande till Subventionsräntan för femårsperioden från detta datum har varit 6,08 %. Räntebidrag lämnas med en procentuell andel av ett bestämt bidragsunderlag ( kronor). Denna procentuella andel startar med 52% av bidragsunderlaget under det första året ( ) för att sedan sänkas med 4%-enheter varje år till dess bidragsandelen gått ned till 30%. Den 1 januari 2007 har systemet med räntebidrag förändrats innebärande att föreningen under 2007 erhåller en bidragsandel på 14% som sedan minskar till 10% för 2008, 7% för 2009, 4% för 2010 för att därefter utgå. Föreningens lån NB Hypotek 1,149% Rörligt efter NB Hypotek 4,18% NB Hypotek 1,149% Rörligt Summa

4 Brf Sjöstaden Sidan 4 av 15 VERKSAMHETSBERÄTTELSE Allmänt Styrelsen har under 2009 hållit 13 protokollförda sammanträden. Nordstaden har under året haft hand om den kamerala och tekniska förvaltningen liksom fastighetsskötsel. Föreningen har en hemsida, med information till såväl medlemmar som mäklare och presumtiva köpare. Hemsidan har upprättats och underhållits enligt avtal av en av våra medlemmar, Maria Arljung Gustafsson. Samverkan med fyra andra bostadsrättsföreningar längs Norra Hammarbykajen (alla byggda av JM AB) om gemensamma miljöfrågor och allmänt erfarenhetsutbyte har fortsatt. Ekonomi Uppföljning av föreningens kostnader mot den ekonomiska planen och mot upprättad budget har skett. Avgiften under året var oförändrad även om ekonomin just nu är stark. Under året kommer bl.a. energisparprojektet och golvvärmeprojekten att genomföras. Tack vare fortsatt låga räntor och sänkta leveranskostnader är ekonomin god. Styrelsen har under året sett över samtliga avtal och fokuserat på att pressa priser utan att göra avkall på kvalitet. Något avtal har sagts upp, några har tecknats, i vissa avtal har kostnaderna reducerats, i andra har justeringar skett, vilket sammantaget resulterat i att kostnader sänkts med cirka kr. Vi avser även fortsättningsvis att kontinuerligt granska både kostnader och kvalitén och leta efter de för föreningen mest fördelaktiga alternativen. Medlemsfrågor Under verksamhetsåret har elva lägenhetsöverlåtelser skett. JM äger vid årets slut två bostadsrätter som hyrs ut till Stockholms kommun enligt avtal i samband med markupplåtelsen. Vid årsskiftet 2009/2010 föreligger inga andrahandsuthyrningar av lägenheter. Portombud Portombuden har varit aktiva under året, bland annat genom att informera nyinflyttade om fastigheten och på olika sätt skapa trivsel och gemenskap i uppgången t.ex. genom advents sammankomster, arrangerat städdagar och utsmyckning i porten framför allt vid jul och påsk. Två möten i portombudsgruppen har genomförts. Städdagarna arrangerades under våren och hösten och var välbesökta. Det vackra vädret lockade många medlemmar att delta i de praktiska aktiviteterna som gav medlemmar tillfälle att träffa sina grannar. Information Infobladet Sjöstadsnytt har utkommit med tre nummer. De finns också på föreningens hemsida. Grannsamverkan Föreningen är knuten till projekt Grannsamverkan. Grannsamverkan är en metod som bygger på ett samarbete mellan de boende och polisen. Syftet är att minska brottsligheten samt öka tryggheten och trivseln i bostadsområdet. Gemensamma lokaler Festlokalen Snäckan och gästlägenheten Musslan har varit uthyrda i högre utsträckning än förra året. Snäckan var uthyrd 84 gånger och Musslan 142 gånger.

5 Brf Sjöstaden Sidan 5 av 15 Byggnader och installationer Teknik/Bygg Energiåtervinning Resultat från tidigare energibesiktning bl.a. resulterade i att en intern arbetsgrupp med stöd av flera företag började ta fram förslag på genomförande. Beslutsunderlaget för införande av ett energiåtervinningssystem har tagit tid och kraft. Ett detaljerat förfrågningsunderlag utarbetades som underlag för anbud. Styrelsen har, efter flera konsultationer med anbudsgivare och konsulter, fattat ett väl underbyggt beslut om installationen. Installationen sker under mars - maj Syftet med investeringen är att minska de framtida fjärrvärmekostnaderna samt att få en jämnare inomhustemperatur (inkl.smhi:s prognosstyrning).föreningen ger på detta sätt en tydlig signal att Brf Sjöstadens medlemmar värnar om miljön. Inomhustemperatur Värmen i våra lägenheter och i badrumsgolven har berört många medlemmar, speciellt denna vinter. Detta är komplicerade frågor som vi nu börjar komma tillrätta med. I senaste Sjöstads Nytt ges en utförlig information om vad som gjorts och resultatet. Brandsäkerheten Den tragiska brandolyckan i Stockholmsområdet visar att brand även kan drabba mig. Brandsäkerhetsinspektion har genomförts. Föreningen har förstärkt brandsäkerheten i gemensamma lokaler som miljörum, tvättstugor, trappuppgångar, Snäckan och Musslan. Styrelsen förväntar sig att medlemmarna tar samma ansvar i sina lägenheter, t ex försäkrar sig om fungerande brandvarnare. Brandsäkerhetsinspektion genomförs fortsättningsvis varje år. Programleverantör Förberedelser har gjorts för ett planerat byte till ny programleverantör för kabel-tv-nät enligt motion från förra årets stämma. Styrelsen har efter utredning och offertförfrågan valt Canal Digital som leverantör. Bytet träder i kraft under juni Ytterligare större ärenden - För att bibehålla bra inomhusmiljö har filter ovanför elementen bytts till effektivare. - Rengöring av alla ventilationsrör har genomförts. - För att bibehålla lämplig ventilation i våra hus kommer ventilationskontroll (OVK) genomföras under våren Detta skall ske vart sjätte år. Hissar Inspektion av hissar har genomförts och flera hissar har lagats. Skadedjur Ett krav är självklart att man skall kunna bruka sin balkong trots att man har valt att bo i en marin miljö. Vi kommer därför inför säsongen att minimera problemet med närgångna måsar. Nya tvättmaskiner Tvättstugorna har använts flitigt. Med en ny grovtvättmaskin hoppas styrelsen att medlemmarna är nöjda med de energisnåla och effektiva maskinerna. Underhållsplan Revideras fortlöpande.

6 Brf Sjöstaden Sidan 6 av 15 Även detta år har ett stort antal mindre ärenden handlagts t ex distribution av bokningstaggar, driftmöten med fastighetsförvaltaren Nordstaden och revidering av information till nya medlemmar. Styrelsen anser att ni medlemmar är duktiga på att rapportera fel och skador. Detta bidrar i högsta grad till att vi kan bo i väl underhållna hus och där säkerheten för våra medlemmar kan hållas på en hög nivå. Yttre besiktning av föreningens fastigheter I samband med den yttre besiktningen uppmanades också samtliga medlemmar anmäla eventuella fel i sin lägenhet. Medlemmar som anmält fel har sedan meddelats ansvarsförhållandet. Akuta fel som föreningen är ansvarig för kommer att åtgärdas under våren Gemensamhetsanläggningar Föreningen är intressent i tre gemensamhetsanläggningar. Sopsuganläggningen Sopsug i Hammarby Samfällighetsförening kommer att lämna in en ansökan om utökning av föreningen till Lantmäteriet. Antalet medlemmar kommer om förslaget godkänns att utökas med 5 nya medlemmar. Garageanläggningen Av garagets 73 bilplatser förfogar vår förening över 57st. En à två MC-platser kan därutöver inrymmas. Våren 2009 stod 21 personer i kö för garageplats. Det innebär att kötiden kan bli mer än fyra år. Trädgårdsanläggningen Avtalet med JE Mark avseende sommar- och vinterunderhåll av trädgården har under året fortsatt som tidigare. De japanska körsbärsträden liksom körsbärsträden vid kajen (mellan 77:an och 79:an) är försiktigt beskurna av JE Mark. Under året har Trädgårdsgruppen skött trädgården mycket bra och engagerat. Många var med och arbetade på vårens och höstens städdagar och under Trädgårdsgruppens ledning rensades gården och lökar planterades. Arvoden För räkenskapsåret har kronor i styrelsearvode reserverats. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår ordinarie föreningsstämma att till förfogande stående vinstmedel Balanserad vinst :- Årets resultat :- disponeras enligt följande: till bunden fond ( yttre fond) :- i ny räkning balanseras : :-

7 Brf Sjöstaden Sidan 7 av 15 RESULTATRÄKNING Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Reparationer och underhåll Not Drift Not Administrationskostnader Not Fastighetsskatt Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter o liknande poster Not Räntekostnader o liknande poster Not Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Skatt Årets resultat

8 Brf Sjöstaden Sidan 8 av 15 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not Summa materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres-,avgifts-och kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 8 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital

9 Brf Sjöstaden Sidan 9 av 15 BALANSRÄKNING Skulder Långfristiga skulder Fastighetslån Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER Fastighetsinteckningar som säkerhet för fastighetslån Fastighetsinteckningar som säkerhet för checkräkningskredit 0 0 varav i eget förvar 0 0 ANSVARSFÖRBINDELSER Inga Inga

10 Brf Sjöstaden Sidan 10 av 15 Finansieringsanalys Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta och erhållet räntebidrag Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Ökning ( - ) / minskning ( + ) av övriga kortfristiga fordringar Ökning ( + ) / ( - ) minskning av övriga kortfristiga skulder (exkl. kortfristig del av skulder till kreditinstitut) Kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändring av rörelsekapital Investeringsverksamhet Investering i byggnader och mark 0 Investering i inventarier Placering i värdepapper Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 Finansieringsverksamheten Amortering av skulder i kreditinstitut Upptagna lån 0 Checkräkningskredit 0 Ökning av kortfristig del av skulder till kreditinstitut Inbetalda insatser Inbetalda upplåtelseavgifter Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

11 Brf Sjöstaden Sidan 11 av 15 Redovisnings- och värderingsprinciper Bostadsrättsföreningen Sjöstaden årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader 0,81% Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition. Reservering till yttre fond ska enligt stadgarna årligen göras med ett belopp motsvarande minst 15 kronor per kvadratmeter lägenhetsyta och år. Föreningens fastighet upptar en lägenhetsyta om kvm. Finansieringsanalys Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar, hänsyn har dock inte tagits till periodiseringseffekter. Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och banktillgodohavanden, kortfristiga placeringar som har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten.

12 Brf Sjöstaden Sidan 12 av 15 Not Nettoomsättning Årsavgifter Hyresintäkter garage Övriga intäkter Summa nettoomsättning Not 2 Driftskostnader och administrationskostnader Driftskostnader El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Städning Tomträttsavgäld Kabel TV Förvaltningsarvode Hissbesiktning Bevakning Fastighetsförsäkring Övriga kostnader Summa driftskostnader Reparationer Reparationer gemensamma utrymmen Reparationer tvättstuga Reparationer VA/sanitet Reparation värmeanläggning Reparation ventilation Reparation el Reparation tele/tv/porttel Reparationer hissar Klotter Underhåll mark Reparationer garaget Övriga kostnder Summa reparationer Administrationskostnader Anställda och arvoden Föreningen har inte haft någon anställd Följande ersättning har utgått Revisionsarvoden Arvode Arbetsgivaravgifter Övriga externa kostnader Summa Administrationskostnader

13 Brf Sjöstaden Sidan 13 av 15 Not Ränteintäkter och liknande poster Ränta postgiro och bank Räntebidrag Korr av skatt Summa ränteintäkter och liknade poster Not 4 Räntekostnader och liknade poster Ränta fastighetslån Ränta övrigt Summa räntekostnader och liknande Not 5 Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan 0,81% Utgående bokfört värde Taxeringsvärde Byggnad Mark Not 6 Förutbetalda kostnader o upplupna intäkter Fastighetsförsäkring Räntebidrag Tomträttsavgäld Bevakning Sopor ComHem Förvaltning Telia AT Installation Övriga förutbetalda kostnader Summa förutbetalda kostnader o upplupna intäkter

14 Brf Sjöstaden Sidan 14 av 15 Not Kassa och bank Postgiro 0 0 Bankkonto Summa kassa och bank Not 8 Eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Insatser Upplåtelse- Yttre Balanserat avgifter fond resultat Årets resultat Redovisat vid slutet av Justering föregående år Överföring av 2008 års resultat Årets avsättning till yttre fond Årets resultat Belopp vid årets utgång Not 9 Skulder till kreditinstitut Ränte- Bundet Lånebelopp Lånebelopp sats till NB Hypotek ,149% Rörligt NB Hypotek ,180% NB Hypotek ,149% Rörligt Summa Not Upplupna kostnader o förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror/avgifter Övriga poster Arvoden Sociala avgifter Beräknat arvode för revision Summa upplupna kostnader o förutbetalda intäkter

15

16