ÅRSREDOVISNING 2016 HSB Bostadsrättsförening Rud i Karlstad

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2016 HSB Bostadsrättsförening Rud i Karlstad

2 ÅRSREDOVISNING 2016 HSB Bostadsrättsförening Rud i Karlstad Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box Karlstad tel ,

3 ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Rud i Karlstad FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Karlstad får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10, (Årsredovisning i mindre företag). Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med fastigheterna Gapern 2 och 3, som stod färdigställd år 1967, Lusten 2 och 3, som stod färdigställd år 1968, Lusten 4, som stod färdigställd år 1971 och Lången 1 och 2 som stod färdigställd år Fastigheterna innehas med tomträtt. Föreningen omfattar 33 hus om sammanlagt 94 trappuppgångar med adresserna Fadderortsgatan 1-39 och 2-8, Horsensgatan 2-80 samt Mossgatan Byggnaderna innehåller 872 bostäder på totalt m2, 24 uthyrningslokaler på totalt 60 m2, 110 garage och till varje lägenhet ingår en uppställningsplats för bil, varav 226 är utrustade med motorvärmare. Föreningen har fyra egna bostadsrätter. En av dessa disponerar föreningen till kontor, tre är uthyrda och en är avsedd att användas till övernattningslägenhet och evakueringslägenhet vid t.ex.. vattenskador. Fastigheternas taxeringsvärde är totalt tkr. Trygg Hansa är försäkringsgivare för föreningens fastigheter. Från och med 2010 har föreningen tecknat ett bostadsrättstillägg för samtliga lägenheter i föreningen. Bostadsrättstillägget är ett komplement till fastighetsförsäkringen. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), vars huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar: Föreningen har under 2016 antagit nya stadgar, HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar av 2011, version 4 med anpassning av 11 Insats och årsavgift samt 27 Fonder. Föreningsstämma mm: Ordinarie föreningsstämma hölls den 26 maj Man hade även en extra stämma den 15 juni där de nya stadgarna antogs enhälligt för andra gången. De trädde i kraft i och med att de registrerats av Bolagsverket. Under verksamhetsåret har 12 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs Inga- Lena Söderström, Ulf Jansson, Ingalill Sjöö-Gustafsson, Bo-Lennart Christensen och Erling Jonsson. Till suppleanter utsågs Rolf Johansson och Margareta Nyberg. Föreningen närvarade vid HSB Värmlands fullmäktigemöte. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Inga-Lena Söderström ordförande Ulf Jansson vice ordförande i tur att avgå Ingalill Sjöö-Gustafsson sekreterare Bo-Lennart Christensen vice sekreterare Rolf Johansson ledamot i tur att avgå Erling Jonsson ledamot i tur att avgå Margareta Nyberg ledamot/studieorganisatör Ann-Cathrin Karlsson utsedd av HSB Värmland Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Inga-Lena Söderström, Ulf Jansson, Ingalill Sjöö-Gustafsson och Bo- Lennart Christensen, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Bertil Tving, sammankallande och Annica Christensen. 1

4 Revisorer: Revisorer har varit Mari-Ane Kvarnström med Rigmor Gustavsson som suppleant valda av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland som även utför teknisk förvaltning/fastighetsskötsel enligt avtal. Intern förvaltare/vicevärd har Bo-Lennart Christensen varit under året. Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa där även bostadsrättstillägg ingår. Miljö och fritidskommittén Kommittén har under året haft följande sammansättning: Birger Sundin ordförande i tur att avgå Inga-Lill Karlsson Börje Nilsson Gun-Britt Johansson Malin Knutsson Studieorganisatör Förvaltare adjungeras adjungeras Under året har 4 (5) protokollförda sammanträden hållits. i tur att avgå Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör HSB Värmland Karlstad Energi Karlstad Kommun COM Hem Securitas Trygg Hansa Nordisk Hiss Avtalstyp Ekonomisk/administrativ förvaltning Fastighetsskötsel samt energioptimeringsavtal El, nät, fjärrvärme samt sophanteringsavtal Vatten Kabel-TV Låsöppning Fastighetsförsäkring Serviceavtal Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Balkonger Stambyte/badrum Tvättstugor 2012 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts Reparationer: Inga större oförutsedda reparationer har ägt rum under året. Underhåll: Under året har större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Byte garageportar 45 st ca 535 tkr Byte takluckor, tätning genomföringar Lusten 2-3 ca 733 tkr Omläggning asfalt körbar Lusten 4 och Lången 1 ca 592 tkr Byte lekutrustning ca tkr Nytt passersystem ca tkr 2

5 Underhållsplan: Föreningen har en 40-årig underhållsplan som är upprättad av HSB Värmland och reviderades senast Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 606 kr/m2 inklusive balkongtillägg och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om en höjning på 1% av avgiften för lägenheter för år Månadsavgiften innefattar värme, vatten och kabel-tv avgift. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för hushållsel som betalas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 162,4 mkr. Under året har föreningen amorterat 2,1 mkr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 77 år. Den av kommunen ägda statyn Björnen, gjord av Arvid Knöppel, har flyttats från Björnparken till brf Rud. Det är upprättat ett dispositionsavtal mellan brf Rud och kommunen. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 78 (93) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 1012 varav röstberättigade medlemmar 801 varav HSB Värmland utgör en medlem. Åtta tipspromenader har anordnats under året, fyra på våren och fyra på hösten. Deltagarna har grillat korv, fått saft eller kaffe. Alla deltagande barn har fått priser. För vuxna har priserna lottats ut bland deltagarna. På tipsraden för vuxna erhålls poäng och efter åttonde och sista promenaden räknas poängen samman och först då står det klart vem som blivit årets tipspromenadmästare. I lokalerna på Fadderortsgatan 1 och Mossgatan 199 har medlemmarna deltagit i porslinsmålning, sång och musik. Lokalerna har också använts för familjehögtider. Under våren anordnades en föreläsning av Erik Bengtsson. I föreningen finns en boulebana där medlemmar/boende har spelat boule. Föreningens äldre medlemmar och pensionärer bjöds på lucia/julkaffe med underhållning i Ruds servicehus 15 december. Den traditionella juldansen kring granen under ledning av Maud Mithander och våra egna tomtar samt utdelning av godispåsar till alla barn var den 21 december Styrelsen och revisorerna i vår förening har inbjudits och deltagit i kurser och seminarier anordnade av HSB Värmland. 3

6 Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Soliditet, % 31% 30% 28% 40% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal Drifts-/personalkostnader, kr/kvm Eget Kapital Belopp vid Medlems- Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat årets ingång Under året erlagda insatser Resultatdisposition Bundet Eget Kapital Fritt Eget Kapital enligt stämmobeslut Avsättning framtida underhåll enligt plan Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut Årets resultat Belopp vid årets utgång

7 Resultatdisposition Från och med 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur fond för yttre underhåll i enlighet med den godkända underhållsplanen. Detta innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Balanserat resultat Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad Avsättning till underhållsfonden* Årets resultat Summa fritt eget kapital att disponeras av stämman Styrelsen föreslår att balanserat resultat disponeras enligt nedan: Balanserat resultat överföres i ny räkning *) Avsättning till underhållsfonden överensstämmer med upprättad plan. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 5

8 RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Drift- och underhållskostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader och arvoden Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat

9 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

10 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

11 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Årsredovisningen är upprättad för första gången i enlighet med BFNs. allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprungliga byggnader skrivs av med rak plan över 50 år från 2008 då ny teknisk bedömning gjordes. Ekonomisk livslängd har bedömts per husdel på mellan år från byggnadernas värdeår.tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 1,2 Tillkommande utgifter 3,9-10 Inventarier 20,0 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Eventuell extra reservering till yttre fond beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. NOTER 1 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyror Överlåtelse- och pantavgifter Övrigt Brutto Avsättning till fond för inre underhåll Hyresbortfall övrigt Summa nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Ersättning från försäkringsbolag Försäljning av en bostadsrättslägenhet Övriga intäkter Summa övriga rörelseintäkter

12 3 Drift- och underhållskostnader Fastighetsskötsel och städning Löpande underhåll/reparationer Underhåll enligt plan Uppvärmning El Vatten Sophämtning Övriga avgifter Tomträttsavgäld Förvaltningskostnader Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Försäkringspremier Övrigt Summa drift- och underhållskostnader Personalkostnader och arvoden Löner för anställda och vicevärd Styrelsearvoden Arvoden arbetskommittéer Revisionsarvode föreningsvald revisor Övriga personalkostnader Pensionskostnader Sociala avgifter Summa personalkostnader och arvoden Föreningen har en man anställd på heltid. Därutöver har föreningen anlitat extrapersonal i begränsad omfattning. 5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa räntekostnader och liknande resultatposter Byggnader och mark Föreningen äger fastigheterna Gapern 2 och 3, Lusten 2, 3 och 4 samt Lången 1 och 2. Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Årets investeringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde byggnader och mark

13 Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid Byggnader kv Gapern Nya stam/badrum kv Gapern proj Utrangering proj Balkonger proj Utrangering proj Byggnader kv Lusten Nya stam/badrum kv Lusten 2 proj Utrangering proj Balkonger proj Utrangering proj Byggnader kv Lusten Nya stam/badrum kv Lusten 2 proj Utrangering proj Balkonger proj Utrangering proj Byggnader kv Lången Nya stam/badrum kv Lången proj Utrangering proj Balkonger proj 5 kv Lången Utrangering proj Tillkommande utgifter Soprum Garagebyggnad Fasadrenovering Fönsterrenovering Antennanläggning Tvättstugor proj Effektgivare Bredbandsswitchar Magnetfilter Nya förråd Bastec Källarförråd Passagesystem Byggnader Mark Markanläggning Ingående ackumulerat anskaffningsvärde markanläggning Årets investeringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde markanläggning Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde markanläggning Summa byggnader och mark

14 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till tkr ( tkr). Värdeår 1967, 1968, 1977 och Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus Lokaler Andra långfristiga värdepappersinnehav Andel i HSB Övriga fordringar Skattekonto Övrig fordran Summa övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Tomträttsavgäld Kabel-TV Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Handkassa Medlemskonto Konsum Värmland Nordea Summa kassa och bank Skulder till kreditinstitut Långivare Lånenr Räntesats Löptid Nordea * 2,15% Nordea ,05% Nordea ,10% Nordea ,23% Rörlig - Stibor 3 mån Nordea ,34% Rörlig - Stibor 3 mån Nordea ,34% Rörlig - Stibor 3 mån Summa skulder till kreditinstitut Avgår kortfristig del Långfristig del av skulder till kreditinstitut Beräknad amortering de närmaste 5 åren är tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 150 mkr. *Villkorsändrad 15 mars 2017, bunden 3 år till ränta 1,19% Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder

15

16

17

18 EGNA ANTECKNINGAR

19 ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- fond ska disponeras. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt Kortfristiga skulder De skulder som föreningen ska betala inom ett år. Likviditet Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkningsamt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnads- förs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffningskostnaden över flera år. skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter.