ÅRSREDOVISNING 2015 HSB BRF Skiftnyckeln

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2015 HSB BRF Skiftnyckeln

2 ÅRSREDOVISNING 2015 HSB Bostadsrättsförening Skiftnyckeln i Karlstad Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box Karlstad tel ,

3 ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Skiftnyckeln i Karlstad FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Årsredovisningen är upprättad enligt K2 regelverket. Allmänt om verksamheten Fastigheten : Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Karlstad, Skiftnyckeln 2, Fastigheten består av 7 hus med sammanlagt 13 trappuppgångar. Adressen är Engholmsgatan 2-10, Lambergsgatan 27 A-D, 29 A-D. Byggnaderna innehåller 123 bostäder på totalt 7 821,5 m2 och 13 uthyrningslokaler på totalt 259 m2 samt 5 garage och 88 biluppställningsplatser. Föreningen innehar 2 bostadsrätter, vilka upplåts med hyresrätt. Stadgar; Föreningen har antagit HSBs normalstadgar 2011 för bostadsrättsförening, med anpassningar. Föreningsstämma m m; Ordinarie föreningsstämma hölls den 27 april Under verksamhetsåret har 12 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs Johnny Skogvoll med Christofer Wåhlundsom suppleant. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Christofer Wåhlund ordförande i tur att avgå Erik Nilsson vice ordförande i tur att avgå Sofia Edqvist sekreterare Robin Danielsson vice sekreterare flyttat Johnny Skogvoll ledamot Jan Gustavsson ledamot Lilian Byström utsedd av HSB Värmland Firmatecknare; Föreningens firma har tecknats av Christofer Wåhlund, Patrik Engström, Erik Nilsson och Sofia Edqvist, två i förening. Valberedning; Valberedningen har bestått av Thomas Österdahl, Anne Holm och Patrik Engström som sammankallande. Revisorer: Revisorer har varit Per Krogh med Eva Engström som suppleant valda av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Förvaltning; Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland, vilka även utför fastighetsskötseln. Vicevärd har varit Patrik Engström. Försäkring; Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Protector ASA där även bostadsrättstillägg ingår. 1

4 Föreningen har avtal med nedanstående: Leverantör HSB Värmland HSB Värmland HSB Värmland Karlstad Energi Karlstad Kommun ComHem Protector Forsikring ASA Avtalstyp Ekonomisk/administrativ förvaltning Fastighetsskötsel Fastighetsoptimeringsavtal Elhandel samt fjärrvärme Vatten Tv Fastighetsförsäkring Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning; Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts Reparationer; Under året har föreningen haft en vattenskada med en självrisk på kr. Underhåll; Under året har följande större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Fasadtvätt, stuprörsbyte samt byte av hängrännor till en kostnad av kr. Underhållsplan: Föreningen har en underhållsplan som är upprättad och som senast är uppdaterad I enlighet med upprättad underhållsplan kommer framtida underhållet av fastigheten inom den närmast 5 års period bestå av 2016 byte låssystem ca kr, 2020 OVK-besiktning ca kr samt takbesiktning med underhåll ca kr. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 793 kr/m 2. Styrelsen har beslutat om en höjning av avgifter för bostäder med 8% och hyror lokaler och p-platser med 10% samt garage med 10 % fr o m Månadsavgiften innefattar uppvärmning och kallvatten. Föreningen har individuell mätning av varmvatten som debiteras tillsammans med månadsavgiften. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för hushållsel som betalas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till kr. Under året har föreningen amorterat kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 17 år. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 13 (19) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 153 st varav röstberättigade medlemmar 123 st varav HSB Värmland utgör en medlem. 2

5 Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Soliditet, % 35% 34% 32% 30% Årsavgift/kvm bostadsrättsyta Låneskuld/kvm totalyta bostad och lokal Drifts-/personalkostnader, kr/kvm Förslag till resultatdisposition Från och med 1 januari 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur fond för yttre underhåll i enlighet med den godkända underhållsplanen. Förändringen innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Detta innebär att resultatdispositionen förändras gentemot tidigare år. För mer info se not om eget kapital. Balanserat resultat Disposition ur underhållsfond, årets underhållskostnad Avsättning till underhållsfond*) Årets resultat 523 Summa fritt eget kapital att disponeras av stämman Styrelsen föreslår följande behandling av balanserat resultat: Extra avsättning till underhållsfond enligt plan **) Balanserat resultat, överföres i ny räkning **)Förslaget gällande reservering till underhållsfond följer antagen underhållsplan, exkl stammar. 3

6 RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader Övrig externa kostnader Underhåll enligt plan Personalkostnader och arvoden Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Stadgar; Föreningen har antagit HSBs normalstadgar 2011 för bostadsrä Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat

7 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Stadgar; Föreningen har antagit HSBs normalstadgar 2011 för Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Eget kapital och skulder Eget kapital 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 16 Fastighetsinteckningar Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder Ansvarsförbindelser inga inga 6

9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad skrivs av enligt en 70-årig rak plan. ngar. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 1,7 Minol 10 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutat av styrelsen. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som en privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till tkr. NOTER 1 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyror Överlåtelse- och pantavgifter Övrigt Brutto Hyresbortfall övrigt Summa nettoomsättning

10 2 Övriga rörelseintäkter Ersättning från försäkringsbolag Övriga intäkter Summa övriga rörelseintäkter Drift- och fastighetskostnader Fastighetsskötsel och städning Löpande underhåll/reparationer Uppvärmning El Vatten Sophämtning Övriga avgifter Tomträttsavgäld Förvaltningskostnader Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Försäkringspremier Övrigt Summa drift- och fastighetskostnader Personalkostnader och arvoden Löner för anställda och vicevärd Styrelsearvoden Arvoden arbetskommittéer Revisionsarvode föreningsvald revisor Övriga personalkostnader Sociala avgifter Summa personalkostnader och arvoden Föreningen har 1 person anställd. 5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa räntekostnader och liknande resultatposter

11 7 Byggnader och mark Föreningen äger byggnaden på fastigheten Skiftnyckeln 2 Marken är upplåten med tomträtt Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde byggnader och mark Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid Ursprunglig byggnad Minol (individuell mätning) Byggnader Fastighetens taxeringsvärde uppgår till kr ( ). Värdeår Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus Lokaler Andra långfristiga värdepappersinnehav Lgh nr Summa andra långfristiga värdepappersinnehav Övriga fordringar Skattekonto Summa övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Tomträttsavgäld Kabel-TV Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

12 11 Kassa och bank Swedbank Handkassa Summa kassa och bank Eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Medlems- Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt stämmobeslut Avsättning framtida underhåll enligt plan Disposition av yttre fond Årets resultat 523 Belopp vid årets utgång Skulder till kreditinstitut Långivare Räntesats Löptid SBAB 1,61% SBAB 3,66% SBAB 2,70% Summa skulder till kreditinstitut Avgår kortfristig del Långfristig del av skulder till kreditinstitut Beräknad amortering de närmaste 5 åren är tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till tkr. 14 Övriga skulder Inre fond Källskatt december Summa övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter BoRevision revisionsarvode Upplupna räntekostnader Sociala avgifter Förskottsbetalda avgifter/hyror Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

13

14

15 ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- fond ska disponeras. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt Kortfristiga skulder De skulder som föreningen ska betala inom ett år. Likviditet Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkningsamt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnads- förs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffningskostnaden över flera år. skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter.

16 EGNA ANTECKNINGAR