Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening

Transkript

1 Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE för HSB Bostadsrättsförening Slottsskogen För 2017 har vi delat upp den formella årsredovisningen och den mer fylliga berättelsen om verksamheten i två separata delar. Förvaltningsberättelsen samt sifferdelen i årsredovisningen revideras. Regelverket K2 som vi följer ställer även formkrav som är mer kortfattade. För att möta K2 kraven men samtidigt ge en omfattande insyn i föreningen har vi i verksamhetsberättelsen har vi lagt information som vi tidigare haft i appendix. Vi tror dock att intressenter som framtida delägare i föreningen, banker och samt mäklare har nytta av den här delen också. På föreningens hemsida finns båda dokumenten publicerade, men inför föreningsstämman 2018 distribueras endast årsredovisningen i brevinkasten och en tryckt version av verksamhetsberättelsen finns att hämta på föreningsexpeditionen. För 2017 och framåt distribueras endast årsredovisningen och de intresserade är välkomna att hämta verksamhetsberättelsen alternativt ladda ner från hemsidan. VERKSAMHETEN Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen HSB brf Slottsskogen är ett privat bostadsföretag som har till syfte att upplåta bostadsrätter åt sina medlemmar. Föreningen äger fastigheten/fastigheterna Kommendantsängen 10:16 inom Kv. 10 Slottsskogsledet i Göteborg.Det finns i denna fastighet sammanlagt 315 st lägenheter, 12 st lokaler samt ytterligare 12 st affärskontrakt och 109 st p-platser. Bostadsrättföreningen har sitt säte i Göteborg. Den totala lägenhetsytan är kvm. Den totala lokalytan är kvm. I fastigheten finns bostadshus med adresserna Olivedalsgatan 4 och 8, Linnégatan 68-78, Linnéplatsen 3-8 samt Övre Husargatan Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Trygg Hansa och i fastighetsförsäkringen ingår även bostadstillägg för medlemmar i föreningen. Föreningens 315 st bostäder fördelar sig enligt följande: 12 st. 1 r o k 95 st. 2 r o k 151 st. 3 r o k 57 st. 4 r o k Årsredovisningen är upprättad i SEK.

3 Väsentliga händelser under verksamhetsåret Årsavgifterna höjdes med 3% och uppgår i genomsnitt till 687 kr/m². Garageplatserna höjdes även de med 3% Ingen justering är planerad inför Nya stadgar antogs en första gång , en andra gång och blev formellt registrerade (ref /17) Fastighetsarbeten Under året har tak- och fasadarbetet längs Övre Husargatan färdigställts. Därmed har hela taket i föreningen bytts, alla väggar, balkonger och fönster setts över och skador har åtgärdats. Hela arbetet har tagit fem år. Kostnaderna för årets arbeten uppgått till 10,9 milj kr inom ett totalt utfall av underhållsarbeten på 11,4 milj kr (budgeten för året var 14,1 milj kr). Ett extralån togs under 2017 på 6 milj kr framför allt för att säkra likviditetsutrymmet. Lånet löstes till 4,5 milj kr under året. Totalt har projektet kostat 36,3 milj kr (i uppdaterade budgetar för perioden har funnits 35,7 milj kr.) Underhållsfonderna har tömts under projektets gång men högre avsättningar till underhållsfonder har redan inletts. I och med att takställningarna krävde utrymme har ett speciellt projekt hanterat växligeheten på gård och altan/balkong. I många fall har både jord och växtlighet bytts, delar av medlemmarna själva och delar genom föreningens försorg. Rabatten på gården mot Övre Husargatan har fått en ansiktslyftning med helt ny växtlighet, inför 2018 väntar gårdssidan mot Linnégatan. Avtal med en ny leverantör för gårdsskötseln har tecknats och olika former av förbättringar av plattsättning, stuprör växtlighet har inletts. En arbetsgrupp med boende och styrelse i förening har utgjort referensgruppering. Entréerna mot gata har också fått en uppfräschning, gamla tavlor har tagits bort och nya reliefer (av konstnären Berit Jonsvik, Konstepidemin) satts upp. Under 2018 planeras tillhörande reliefbelysning att sättas upp innan några av de gamla konstverken kan komma att sättas upp. Under hösten infördes IMD-el (Individuell mätning och debitering av el), vilket inneburit att samtliga elmätare bytts, samtliga elkontrakt som medlemmar haft sagts upp till förmån för ett till föreningen. Föreningen sätter hädanefter elpris och vidaredebiterar elkostnaderna via månadsavierna. För normallägenheten ska besparingen bli ca 110 kr/månad. Den första debiteringen via avierna kommer på april månad En utvärdering av föreningens fastighetsskötsel har skett under året, och ett förändrat kontrakt upprättats tillsammans med HSB Göteborg. Under året kan en genomförd och godkänd OVK, Obligatorisk Ventilationskontroll noteras. Tidigt 2018 kommer en radonmätning att genomföras tillsammans med energideklarationen. Föreningen visar inga tecken på problem med radon men måste visa på genomförd mätning senast 2020 och genomför en mätning i hela fastigheten redan 2018.

4 Som en del i att minska nyckelpersonsberoende i styrelsen övergick hantering och debitering av föreningens säkerhetssystem avseende portar mot gata/gård till Certego under året. Systemet hade även två haverier under året vilket föranlett styrelse se över sina planer för krishantering. Bygglov för inglasning av balkong mot gård har förnyats, rutinerna har förändrats och en kontrollfunktion lagt till jämfört tidigare rutiner. En extra kostnad belastas den som tar bygglovet i anspråk. Under påsken 2017 startade en brand i en lägenhet. Tack vare ett snabbt ingripande från grannar kunde branden begränsas till en lägenhet. Föreningens och den boendes försäkringar har hanterat den ekonomiska konsekvensen så föreningen har inte lidigt någon ekonomisk skada. Föreningen har haft ett flertal mindre omfattande problem med vattenskador, skadorna har inte varit så stora att de blivit försäkringsärenden men syns i utfallet kring reparationer. Totalt uppgår reparationskostnderna till ca 2,1 milj kr Miljöutredningar En utredning för solenergi och eventuellt i kombination med jordvärme har genomförts men lagts till handlingarna då styrelsen ansåg att investeringen var för stor och produktlösningarna inte tillräckligt etablerade. En utredning för el-bilar i garaget pågår fortfarande. Affärslokaler En affärslokal på Linnéplatsen ställde in sina betalningar och gick även i konkurs under året. Flera olika verksamheter har varit intresserade av lokalen och formellt kontrakt ska tecknas i februari månad Förlusten för föreningen uppgick till xxx kkr. Mätningar och justeringar Ett ventilationsproblem uppstod när en annan affärslokal bytte ägare och inriktning. Ett större utrednings och justeringsarbete har genomförts under hösten 2017 men problemet är likväl inte helt borta. Arbetet fortsätter under 2018.

5 MEDLEMSINFORMATION Ordinarie föreningsstämma hölls den 20/ På stämman deltog 53 röstberättigade medlemmar. Föreningen hade vid årets början 450 medlemmar samt vid årets slut 455 medlemmar. Under året har 21 lägenheter överlåtits. Ev. avsägelser har varit 0 st. Styrelsens sammansättning under året har varit. Stefan Nilson ordförande Isak Olevic vice ordförande Berit Wall sekreterare t.o.m april Tizian Tang sekreterare fr.o.m maj nyinvald 2017 Nick Mirzai ledamot nyinvald 2017 Lena Holm ledamot nyinvald 2017 Tommy Holmberg ledamot Margareta Sjögren ledamot Håkan Larsson ledamot t.o.m april lämnade därefter styrelsen Áqil Mandlawi / Roham Nikinosheri utsedd av HSB Göteborg som HSB-representant I tur att avgå vid kommande ordinarie föreningsstämma är: Berit Wall, Tommy Holmberg, Margareta Sjögren och Isak Olevic Styrelsen har under året hållit 15 sammanträden. Firmatecknare har varit Stefan Nilson, Isak Olevic, Nick Mirzai och Margareta Sjögren, två i förening. Revisorer har varit Stig Bredänge och Bruno Nystedt med Mikael Ocklind som suppleant, valda av föreningen samt en av HSB Riksförbund utsedd revisor. Föreningens representant i HSB-förenings fullmäktige har varit hela styrelsen vald av stämman, och för styrelsen att utse representanter. Valberedning har varit Karl-Gunnar Gustafsson, Lena Göthberg och Malin Unger med KG som sammankallande, valda av den ordinarie stämman.

6 FLERÅRSÖVERSIKT kkr Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Årsavgiftsnivå för bostäder, kr per kvm Underhållsfond Soliditet i % 22,4 24,8 25,6 27,8 30,0 Belåningsgrad % (lån/tax.värde) 24,2% 24,0% 33,6% 33,3% 32,7% Belåning (kr/m²) Räntekostnad (kr/m²) Avsättning underhållsfond (kr/m²) FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp vid årets ingång Disposition av föregående års resultat enl. stämmans beslut Förändring under året* Belopp vid årets utgång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll S:a bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat S:a ansamlad förlust S:a eget kapital *Under året har avsättning till underhållsfond gjorts med kr samt disposition ur med kr. Dispositionen motsvarar underhåll upp till den summa som täcks av underhållsfonden. Övrigt utfört underhåll går mot resultatet.

7 RESULTATDISPOSITION Enligt de nya stadgarna som antogs 2017 är det styrelsen som beslutar om avsättning till eller disposition ur underhållsfonden. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Balanserat resultat Resultatet för föreningens verksamhet under räkenskapsåret framgår av efterföljande resultaträkning med tillhörande noter. Föreningens finansiella ställning och likviditet vid räkenskapsårets utgång framgår av efterföljande balansräkning med noter. Mer detaljerad information framgår av Verksamhetsberättelsen 2017.