Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 393 Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm Författare: Peter Fritz Handledare: Hans Lind Stockholm 2007

Master of Science thesis Title: The ownership structure for office properties in central Stockholm Authors Peter Fritz Department Department of Real Estate & Construction Management Building and Real Estate Economics Master Thesis number 393 Supervisor Hans Lind Keywords Office properties, ownership, concentration. Abstract This thesis shows the ownership structure for office properties in central Stockholm. The ownership has been examined at six different points in time, 2001-12-31, 2002-12-31, 2003-12-31, 2004-12-31, 2005-12-31 and 2006-12-31, so changes can be analyzed. Information about the real estates comes from the databases Datscha and NAI Svefa. This master thesis concludes that the foreign investors increased their office area by 2246 % during 2001 to 2006. In the end of year 2006 foreign investors own 22 % of the office properties, which makes them the biggest owner category in the year 2006. For the three groups, Swedish real estate firms, the government and the municipality, this thesis shows a decrease of the office area in central Stockholm. Swedish real estate firm s decreased by 54 %, the government decreased by 17 % and the municipality decreased by 72 % during the period 2001 to 2006. Another conclusion is that the concentration levels have fallen. This makes central Stockholm a more competitive market for office properties. Also, the number of transactions is higher in central Stockholm compared to Stockholm administrative province for office properties. In the most central area in Stockholm, called the golden triangle the number of transactions is however smaller compared to central Stockholm. During the period 2001 to 2006 only three transactions occurred in the golden triangle.

Examensarbete Titel: Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm Författare Peter Fritz Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 393 Handledare Hans Lind Nyckelord Kontorsfastigheter, ägande, koncentration Sammanfattning Examensarbetet kartlägger ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm. Ägandet har undersökts vid sex tidpunkter, 2001-12-31, 2002-12-31, 2003-12-31, 2004-12- 31, 2005-12-31 och 2006-12-31, så att förändringen kan analyseras. Uppgifterna om fastigheterna kommer från Datscha som är Sveriges ledande leverantör av tjänster för information och analys av kommersiella fastigheter och från fastighetskonsultföretaget NAI Svefa. Examensarbetet visar att de utländska investerarna har ökat ägandet av kontors area med 2246 % från 2001 till 2006. År 2006 äger utländska investerare 22 % av kontors ytan i centrala Stockholm, vilket gör de till den största ägarkategorin av alla år 2006. För svenska fastighetsbolag, staten och kommunen minskar ägandet i centrala Stockholm. Svenska fastighetsbolag har minskat med 54 %, staten med minus 17 % och det kommunala ägandet med minus 72 %, under perioden 2001 till 2006. I arbetet visas även att koncentrationen har sjunkit i takt med att de största svenska aktörerna har sålt sina fastighetsbestånd. Centrala Stockholm är en konkurrenskraftig marknad där koncentrationen minskar. Antalet transaktioner är fler i centrala Stockholm än för resten av Stockholms län räknat på kontorsfastigheter av typkoden 325. För området kallat gyllene triangeln är antalet transaktioner generellt lägre jämfört med centrala Stockholm. Under perioden 2001 till 2006 har det endast skett tre ägarbyten i gyllene triangeln.

Förord Examensarbetet har skrivits under våren 2007 vid avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Jag vill tacka min handledare Hans Lind, professor vid institutionen för Fastigheter och byggande på KTH, för konstruktiv kritik och vägledning. Jag tackar också Patrik Lundström, forskningsingenjör vid Bygg- och Fastighetsekonomi på KTH, för hjälp med databas tillgång. Helsingborg, 17 augusti 2007 Peter Fritz 4

Innehållsförteckning 1 Inledning...7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte... 8 1.3 Hypoteser... 8 1.4 Detaljstudier... 9 1.5 Avgränsningar... 10 1.6 Ägarkategorier... 12 1.7 Disposition... 13 2 Metod...14 2.1 Metodval... 14 2.2 Herfindahl index... 14 3 Teori...15 3.1 Fastighet, ägare och viktiga attribut... 15 3.2 Ägarförändringar... 15 3.3 Nuvärde: driftnetto, avkastningskrav och inbyggda realoptioner... 16 3.4 Tidigare studie... 16 4 Kartläggning av ägandet centrala Stockholm...17 4.1 Översikt... 17 4.2 Förändringar... 17 4.3 Ägare i centrala Stockholm... 19 4.4 Tabeller över ägartyper... 22 5 Marknadskoncentration...25 6 Detaljstudie gyllene triangeln i Stockholm...26 6.1 Översikt... 26 6.2 Kartläggning av ägandet gyllene triangeln Stockholm... 27 6.2.1 Marknadsvärde... 27 6.2.2 Förändringar... 27 6.2.3 Analys... 28 7 Detaljstudie små-, medel och stora fastighetsägare...29 7.1 Översikt... 29 7.2 Små fastighetsägare... 29 7.3 Medelstora fastighetsägare... 30 7.4 Stora fastighetsägare... 31 5

8 Resultatdiskussion...33 8.1 Hypotes 1... 33 8.2 Hypotes 2... 33 8.3 Hypotes 3... 34 8.4 Hypotes 4... 35 8.5 Övriga resultat... 36 8.5.1 Transaktioner... 36 8.5.2 Kluster... 36 Referenser...38 Bilagor...40 Bilaga 1 Klassificering av fastighetsägare... 40 Bilaga 2 Alla fastighetsägare... 42 Bilaga 3 Fastighetsförteckning... 48 6

1 Inledning Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm 1.1 Bakgrund Fastigheter är ett investeringsalternativ precis som t.ex. aktier och fonder. Fastigheter har ett värde i sig, själva marken och byggnaden är värd en viss summa pengar. Läge är kanske den viktigaste faktorn för värdet och ett av Sveriges bästa lägen är Stockholms innerstad, för både hyreshus och kontorshus. Fastigheters värde är också beroende av driftnettot. Driftnetto är skillnaden mellan hyresintäkter och drift- och underhållskostnader. Fastighetsmarknaden i Sverige är inne i en stark utveckling. I en artikel från Dagens Nyheter (19/2-07) noteras att Stockholm ligger på tredje plats bland Europas mest lönsamma fastighetsmarknader. Stockholmsmarknaden är en av de mest högavkastande för fastighetsfonder, livbolag, fastighetsbolag och alla andra som investerar i kommersiella fastigheter. Förra året var avkastningen uppemot 15 procent. Sverige har en stabil ekonomisk helhetsbild, marknaden är transparent dvs. enkelt att hitta information och göra affärer, det finns god tillgång på kapital, vakanserna har minskat under senare tid och hyrorna för kontor förväntas öka under 2007. Detta på grund av en stark sysselsättningsutveckling, begränsningar som finns i nybyggnation och den positiva utvecklingen för många företag.(dagens Nyheter 19/2-07) Sverige är idag en del av en global fastighetsmarknad. I många fastighetstransaktioner är köparna internationella investerare. Vart väljer då dessa utländska aktörer att investera? Är det centrala Stockholm? Det verkar så, enligt Dagens Industri 27/5-2005 så äger utlänningar vart fjärde kontorshus i centrala Stockholm. De största köpargrupperna är tyska fastighetsfonder och amerikanska företag enligt tidningsartikeln. Även examensarbetet av Fredrik Karlsson och Peter Lövgren från Bygg- och Fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan visar att andelen utländska ägare ökar i centrala Stockholm. I arbetet har man granskat ägarstrukturen i kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö året 2001 samt året 2003. Med utgångspunkt från deras arbete ska jag jobba vidare och kartlägga ägandet från 2001 till 2006 i centrala Stockholm. Mitt arbete grundas på databaser från Datscha (www.datscha.com) och Svefa (www.svefa.se). Från databaserna fick jag fram information om fastigheter i centrala Stockholm och arbetade fram en lista på 178 stycken kontorsfastigheter som underlag för examensarbetet. 7

1.2 Syfte Syftet med arbetet är att kartlägga ägarna till kontorsfastigheterna i centrala Stockholm de senaste sex åren. Hur ser ägarstrukturen ut samt hur den har förändrats över tiden? Åren som är aktuella i detta arbete är 2001 till 2006. Uppsatsen ska också visa fördelningen mellan olika ägarkategorier så som försäkringsbolag, fastighetsbolag, utländska företag, staten, kommunen etc. En intressant fråga är; Hur mycket har de utländska investerarna ökat sitt ägande? Enligt MacGregor & Hoesli, 2001, och Sundin & Sundkvist, 2000, har det utländska ägande allmänt ökat i Sveriges börsbolag på grund av förändringar i den globala ekonomin. Utöver den stora undersökningen, att bestämma fastighetsägare i centrala Stockholm så genomförs även två detaljstudier. En undersöker området gyllene triangeln i Stockholm och en undersöker om det finns olika trender för stora, medelstora och små fastighetsägare. En del av arbetet undersöker koncentrationen för centrala Stockholmsmarknaden; Har antalet aktörer minskat och konkurrensen försämrats? 1.3 Hypoteser Följande fyra hypoteser har utformas. Hypotes 1 Det utländska ägandet har ökat i centrala Stockholm mellan 2001 till 2006. Sedan 90-talet har utländskt ägande ökat i Svenska noterade börsbolag. (Sundin och Sundqvist, 2000) och enligt en artikel i Dagens Industri 27/5-2005 så äger utlänningar vart fjärde kontorshus i Stockholm city. Hypotes 2 Koncentrationen av stora ägare har ökat i centrala Stockholm från 2001 till 2006 och konkurrensen har därmed minskat. Undersöker koncentrationen för de 3 största, 5 största och 10 största ägarna. Har koncentrationen ökat eller minskat? Undersökningen genomförs med Herfindahl index, som beskrivs i metod kapitlet (kap 2.2). Hypotes 3 De svenska fastighetsföretagen försvinner ifrån centrala Stockholm. Minskar ägande av kontorsfastigheter i centrala Stockholm för denna grupp. Hypotes 4 Det kommunala och statliga ägandet minskar i centrala Stockholm. Finns det en synlig trend för att det skett en utförsäljning av kommunala och statliga bolag med kontorsytor? 8

1.4 Detaljstudier Följande två kompletterande studier har genomförts. Studie 1 Detaljstudie av området kallat gyllene triangeln i Stockholms innerstad. Vad har hänt i detta AA-läge mellan åren 2001 och 2006? Studie 2 Detaljstudie av några medelstora, stora och små fastighetsägare mellan 2001 och 2006. Finns det olika trender för dessa grupper? För vilken grupp har ägandet ökat och för vilken har det minskat. Fyra fastighetsägare har slumpvis valts ut i 3 storleksgrupper. 9

1.5 Avgränsningar Arbetet är avgränsat till centrala Stockholm, Central Business District (CBD). Centrala Stockholm är bland de mest intressanta marknaderna i Sverige. Marknadsområdet ligger i topp vad gäller hyror och värde. I ord så beskrivs Stockholm city som området från Stureplan till centralstationen samt från Kungsgatan ner till kanalen mot Gamla Stan. Bild 1. Karta visar begränsningen av CBD i Stockholm enligt intresse- och branschorganisation Fastighetsägarna. Bild 2. Kartbilden visar vad Svenskt Fastighetsindex klassar som CBD i Stockholm. Svenskt Fastighetsindex och branschorganisation Fastighetsägarna gräns för CBD skiljer sig lite åt, branschorganisation Fastighetsägarna område går bland annat längre in i Engelbrekts församling (Östermalm). Det finns idag ingen enhetlig definition av CBD Stockholm. 10

Bilden nedan visar vilka fastigheter som jag har valt och deras position i centrala Stockholm. Alla valda fastigheter ligger inom vad branschorganisation Fastighetsägarna kallar CBD. Bild 3. Fastigheter som ingår i examensarbetet. Bild från datscha.com Undersökningen behandlar enbart taxeringsenheter med typkod 325. Med typkod 325 menas en hyreshusenhet med huvudsakligen lokaler. Definitionen säger att mer än halva ytan i fastigheten omfattas av lokaler. Taxeringsenheter med typkod 321 (hyresenhet med bostäder och lokaler) samt fastigheter med typkod 322 (hotellfastighet) ingår inte i examensarbetet. En del fastigheter har enligt definitionen för typkoden 325 även butiks- och bostadsarea utöver kontorsarean. Denna area räknas med i den totala arean för de fastigheterna och ingår i arbetet. Storleksmässigt görs en avgränsning genom att endast fastigheter med en area överstigande 1000 kvadratmeter ingår. Detta betyder att alla fastigheter som ingår i undersökningen finns i centrala Stockholm, är av typkoden 325 och har en area större än 1000 kvm. Mindre fastigheter anses försumbara och kommer inte att påverka resultaten. Små fastigheter ägs ofta av privatpersoner och kommer inte att inverka på jämförelsen mellan de största ägarna. 11

1.6 Ägarkategorier Fastighetsägarna har delats in i nedanstående ägarkategorier. Indelningen är gjord efter vilken verksamhet den största ägaren till företaget bedriver. Fastighetsbolag Fastighetsutveckling & Byggverksamhet Bank & Finans Försäkring Pensionsbolag & Fonder Stiftelser Fackförbund, Intresseorganisationer & Föreningar Utländsk Statligt Kommunalt Familjeföretag Klassificeringen för alla företag finns i bilaga 1. Till vilken kategori som respektive ägare placerats i är med grundval från information från företagens hemsidor. För företag som är dotterbolag placeras de i kategorin för vad moderbolaget verksamhet är. Nedan redovisas några ägarförhållanden. Ap fastigheter ägs av AP fonderna och sorteras i kategorin Pensionsbolag & Fonder. Diligenta ägs av försäkringsaktiebolaget Skandia, från och med år 2002. Diligentia är ett helägt dotterbolag till Skandia Liv. Bolaget har sitt ursprung i Skandia Fastighet AB, bildat 1999, med ansvar att förvalta Skandia Livs fastighetsbestånd. Ljungberggruppen AB köpte upp Atrium den 17 okt 2006. Atrium ägdes tidigare av konsumentföreningen Stockholm till 75 %. Länsförsäkringar Liv äger Humlegården fastigheter. Vasakronan AB, Nordea AB, Systembolaget AB och Casino Cosmopols Fastighets AB ägs alla helt eller delvis av staten. Fabege, verksamt under namnet Wihlborgs fastigheter AB fram till maj 2005. Drott AB delas upp i bostadsaktiebolaget Drott, vilket ska utdelas till aktieägarna, och Fabege, som blir ett renodlat bolag med kontor, lager- och industrilokaler. I mitt arbete används endast namnet Fabege som idag är det aktuella. Nordisk Renting AB (bank & finans) köptes 2003 av The Royal Bank of Scotland. 12

1.7 Disposition Uppsatsen är ordnad på följande sätt: I kapitel 2, metoddelen, förklaras hur jag gjort för att lösa frågeställningen, samt de databaser som arbetet bygger på. En del beskriver också hur koncentrationsberäkningarna gjorts med Herfindahl index. Kapitel 3 är teori avsnittet, där finns teorier om ägande och ägarförändringar. Ett avsnitt presenterar den tidigare studien om ägarstrukturer av Karlsson, F och Lövgren, P, 2003, KTH. Fjärde kapitlet kartlägger ägarna i centrala Stockholm. Här presenteras i tabellform de största ägarna och ägarkategorierna. Nästa kapitel, kapitel 5 presenterar marknadskoncentrationen för de 10-, 5- och 3 största ägarna. I det sjätte och sjunde kapitlet visas de två detaljstudierna. Kapitel 8 innehåller resultatdiskussionen för hypoteserna och övriga resultat. 13

2 Metod 2.1 Metodval Kvantitativ analys- bestämma fastighetsägare i valt område. Kvalitativ analys- detaljstudier för intressanta områden och vissa företag. Identifiera fastighetsägare i avgränsat område som äger kontorsfastigheter. Syftet är att visa vilka som äger fastigheter i centrala Stockholm, vilka är de stora aktörerna och vilka är de små. Visa fördelningen mellan ägarkategorier som fonder, fastighetsbolag, utländska, staten, kommunen etc. Ägaren till en eller flera fastigheter hamnar i den kategorin som moderbolaget/ huvudägaren har som verksamhet. Undersöka ägarförändringar över tiden genom att analysera de transaktioner som skett under de senaste 5 åren, perioden 2001-12-31 till 2006-12-31. Undersökningen baseras på databaser från www.datscha.com och www.svefa.se. Geografisk avgränsning följer från en blandning av Fastighetsägarnas och Fastighetsindex definition av CBD Stockholm. I huvudsak har jag använt www.datscha.com för att ta fram alla fastighetsägare och sedan kompletterat och dubbelkollat med Svefas databas. Informationen har sedan överförts till Excel där jag listat fastighetsbeteckning, ägare, area och schablon marknadsvärde. Med dessa grunduppgifter gick jag vidare med att undersöka ägare till fastigheterna för vart år. Grunden blev 178 stycken kontorsfastigheter med en sammanlagd area på 1 845 795 kvadratmeter. Den som äger fastigheten den 31/12 varje år räknas som ägare för det angivna året. 2.2 Herfindahl index Herfindahl index är också känt som HHI eller Herfindahl- Hirschman Index och mäter storleken på företag i relation till industrin och som indikator på konkurrensen mellan dem. Herfindahl index definieras som summa av kvadraten av marknadsandelarna för varje företag. Resultatet kan variera från 0 till 1. Minskningar i Herfindahl index tyder på en ökad konkurrens och minskad dominans, samt en ökning tyder på motsatsen. (Tirole, 1988 och Wikipedia, 2007) 14

3 Teori 3.1 Fastighet, ägare och viktiga attribut Fastighet är inom juridiken benämningen på ett markområde med tillhörande fast egendom (byggnader samt andra anläggningar) som utgör en rättslig enhet. (Wikipedia, 2007) Den som äger en kommersiell fastighet är formellt den person som står som ägare i traditionell mening. Personen kan bland annat vara en privatperson, ett företag eller staten. Fastighetsägaren kan också vara en byggherre som uppför nya byggnader, för att sedan antingen sälja fastigheten eller sköta förvaltningen själv. I Sverige ser vi en ökning av utländska fastighetsägare samt en ökning av det institutionella ägandet av fastigheter. Genom olika pensionsfonder ägs och drivs fastighetsbolag som t.ex. AP-fastigheter och Atrium. Effekter av utländskt ägande samt utländska institutionella placerare som går in som minoritetsägare har troligen inga effekter medan utländska ägare som tar över ett företag kan bidra till en ökad effektivitet. Några vanliga attribut som brukar testas på en kontorsfastighet är; kommersiella objekts tillgänglighet och kännetecken, populationens inkomstnivå och prestige/anseende, CBD tillgänglighet, väg tillgänglighet och kännetecken och slutligen tillgänglighet till vatten. Det attribut som är viktigast för marknadsvärdet är prestige/anseende. Är fastigheten lokaliserad i ett ansett område ökar marknadsvärdet. Det andra viktigaste attributet är; tillgänglighet till CBD dvs. fastighetens geografiska position är i eller i närhet till CBD. (Kryvobokov, 2006) 3.2 Ägarförändringar Hur förklaras ägarförändringar? Det verkar som att ett visst sätt att äga tillgångar är effektivare än andra. Avkastningen som tillgången ger ökar om den ägs på ett visst sätt. Det kan vara så att man inte har kunskaper som behövs för att i nya förhållanden utnyttja fastigheten på bästa sätt, eller det saknas helt enkelt kompetens och då är den ägaren olämplig. (Lind, 2005 och t ex Milgrom & Roberts, 1992, kap 9) Ägarförändringar kan förklaras genom att en aktör är bättre på att bedöma den framtida marknaden, och kommer fram till att fastighetens värde på marknaden är underskattat. Köpare anser att de effektivare kan förvalta fastigheten på grund av att de har bättre kunskap och teknik. Det finns även icke effektivitetsrelaterade motiveringar till ägarförändringarna. En aktör försöker få en marknadsandel, blir påverkad av andra aktörer dvs. flockbeteende, felbedömer avkastningen, skatteregler och/eller placeringsregler. (Lind, 2005) Det finns modeller som bestämmer hur mycket en fastighet är värd och en affär blir i princip av om fastigheten är mer värd för köparen än vad den är för säljaren. Vad som kan göra den mer värd för köparen är bland annat att just den fastigheten passar in i företagets fastighetsbestånd, ligger nära annan ägd fastighet och den köparen tror dig kunna utnyttja fastigheten bättre än tidigare ägare. Kanske byta användningssätt, exempelvis bygga om från kontor till bostäder. Nya ägare är kanske bättre på att hitta lönsamma hyresgäster som är villiga att betala mer än vad tidigare var och de nya ägarna kan kanske pressa ner drift- och underhållskostnaderna. (Lind, 2005) 15

3.3 Nuvärde: driftnetto, avkastningskrav och inbyggda realoptioner En fastighets nuvärde bestäms genom; driftnetto, avkastningskrav och inbyggda realoptioner. Driftnetto är skillnaden mellan hyresintäkter och drift- och underhållskostnader. Högre driftnetto gör att vid givet avkastningskrav kan fastigheten förränta ett större kapital och på så sätt kan den som räknar med ett större driftnetto betala mer för fastigheten. En ökning av fastighetspriset kan orsakas av ökat driftnetto, ökad förväntad framtida fastighetsprisnivå eller minskat nominellt avkastningskrav. Förväntningar om framtida fastighetsprisökningar eller förändrade nominella avkastningskrav kan göra så att fastighetspriserna ändras. (Riksbanken, 2001 och Lind, 2005) Investerare har olika avkastningskrav och olika bedömningar av risk. I den enskilda fastigheten så kan eventuellt en köpare bedöma att han eller hon kan hantera framtida förändringar på ett bättre sätt. I ett portföljperspektiv så kan kanske risken neutraliseras genom att man har många fastigheter och deras olika risknivåer neutraliserar varandra. En Realoption i fastighetsbranschen är en typ av vänteoption, bygga nu eller i framtiden. Man väljer det som är lönsammast, värdet av att investera nu mot värdet av att investera i framtiden. Exempel är; den som kan hur ombyggnader går till kan betala mer för en äldre och sliten fastighet och kan även bygga om lokaler och ändra fastighetens standard. (Lind, 2005) 3.4 Tidigare studie I ett tidigare examensarbete av Karlsson, F och Lövgren, P om ägarstrukturen för kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö, undersöks också området CBD Stockholm. Tidpunkter som har undersökts är 2000-12-31 och 2003-12-31. Nedan presenteras relevanta resultat från deras studie. Det utländska direkta ägandet har ökat på alla marknader som undersökts förutom i centrala Malmö under perioden. Totalt sett är ökningen under perioden 79 % för alla delmarknader. I CBD Stockholm har utländskt ägande ökat från 21 000 kvm 2001 till 71 000 kvm 2003, en ökning med 50 000 kvm, i procent plus 238 %. Koncentrationen som har undersökts med Herfindahl index har generellt ökat på undersökta delmarknader. De stora aktörerna på marknaderna har ökat sina andelar och därmed har konkurrensen minskat. Koncentrationsindex för CBD Stockholm ökade med 0,001 under perioden, från 0,049 år 2000 till 0,050 år 2003. Fastighetsbolag är den största ägarkategorin på marknaderna Stockholm, Göteborg och Malmö både 2000 och 2003. Näst största ägargruppen är pensionsbolag & fonder. 16

4 Kartläggning av ägandet i centrala Stockholm 4.1 Översikt Marknadsvärden som ingår är; Bostäder, kontor och butiker. Nedan visas en tabell med marknadsvärdena och respektive area. Den totala arean för alla fastigheter som ingår i undersökningen är 1 845 795 kvm. Marknadsvärde (schablon) Area (m2) Bostäder 20 153 Kontor 1 483 762 Butiker 341 880 Industrier 0 Lager 0 Ej uppvärmda lokaler 0 Hotell 0 Restauranger 0 Utbildning, vård, omsorg 0 Fritid 0 Parkeringsplatser, skyltar 0 Garage 0 Övrigt 0 Summa area 1 845 795 Tabell 1. Tabellen visar de olika marknadsvärdena. 4.2 Förändringar Här presenteras de intressantaste fastighetstransaktionerna mellan åren 2001 och 2006. 2006-12-13 Hufvudstaden säljer World Trade Center. Hufvudstaden har träffat avtal om försäljning av aktierna i Vasaterminalen AB, som äger och driver World Trade Center (WTC) Stockholm och WTC Parkering AB. Köpeskillingen för aktierna uppgår till cirka 3,0 mdkr, vilket baseras på ett fastighetsvärde om cirka 2,6 mdkr. Försäljningen ger koncernen en resultatpåverkan efter skatt om 1,1 mdkr. Köpare är tjänstepensionsföretaget Alecta och tillträde sker den 1 februari 2007. WTC innehas med tomträtt och har en uthyrbar yta om närmare 47 000 kvm, varav cirka 38 500 kvm utgör kontorsyta och cirka 8 500 restaurang-, hotell- och konferenslokaler. Därtill kommer cirka 11 000 kvm garage. (Affärsdata, 2006) 2006-11-24 Den kanske mest uppmärksammande fastighetsaffären i centrala Stockholm är Abu Dhabi Investments köp av Sturegallerian. 17

Abu Dhabi Investments, som styrs av shejk Khalifa bin Zaid Al-Nahayan, tar över finanselitens shoppingpalats Sturegallerian. Genom bolaget Tamweelview European Holding köper emiratet aktierna i Sturegallerian AB, omfattande 60 000 kvadratmeter uthyrbar yta, för 4 miljarder kronor. Säljare är Skandia Livs fastighetsbolag Diligentia. Diligentia har ägt Sturegallerian i 20 år. Att bolaget nu gör sig av med fastigheten beror på att det ser bättre investeringsmöjligheter på annat håll. "Vi är en långsiktig institution som ska ha god avkastning på sikt. Och de största och finaste objekten säljs till den lägsta direktavkastningen", säger vd Per Uhlén. (Dagens Industri, 2006) 2006-04-27 Fabege förvärvar fastigheterna Bocken 35 och 46 på Kungsgatan från Humlegården. Fastigheterna Bocken 35 och 46 ligger i anslutning till Fabeges befintliga fastigheter på Kungsgatan/Lästmakargatan och förvärvet innebär att vi får en stor sammanhållen enhet som kan förädlas ytterligare genom om och tillbyggnad, fortsätter Erik Paulsson. (Affärsdata, 2006) 2005-12-05 Humlegården Fastigheter som ägs av Länsförsäkringsgruppen har sålt fastigheten Fyrkanten i centrala Stockholm. Köpare är AFA Sjukförsäkringsaktiebolag. (Affärsdata, 2006) 2005-04-29 Länsförsäkringars fastighetsbolag Humlegården Fastigheter köper fastigheten Österbotten 7 i Stockholm. Säljare är Diligentia (Diligentia ägs av Länsförsäkringar Liv) Fastigheten ligger på David Bagares gata i anslutning till en annan fastighet som Humlegården äger. (Länsförsäkringar Bank & Försäkring, 2005) 2004-12-09 Fabege (ägdes till 97,1 % av Wihlborgs Fastigheter 2004) har avyttrat fastigheten Elefanten 17 i Klarakvarteret. Fastigheten har mer än 5000 kvm kontorsyta. Köpare är den tyska fonden Oppenheim Immobilien- Kapitalanlage GmbH och köpeskillingen uppgår till 265 miljoner kronor. Köparen kommer tillträda fastigheten den 1 juli 2005. (Fastighetsvärlden, 2004) 2003-07-28 Drott säljer det så kallade Fabege- huset Hammaren 15 på Regeringsgatan 65 på 25 200 kvm till den tyska fastighetsfonden Grundbesitz Global, som förvaltas av DB Real Estate, ett helägt dotterbolag till Deutsche Bank. (Affärsdata, 2006) Slutet av 2001 Stefan Persson via sitt bolag Ramsbury utvidgade beståndet kring korsningen mellan Drottninggatan Mäster Samuelsgatan genom att köpa tre fastigheter: Sporren 12 och 14 (numera hopslagna till 17) och Beridarebanan 13. Prislappen för den sistnämnda var 580 miljoner kronor. I slutet av januari köpte Persson även fastigheten Lammet 8 på Drottninggatan för 92 miljoner kronor. (Svenska Dagbladet, 2004) Hösten 2001 En av de snabbaste fastighetsaffärerna som skett i Stockholm, CA-koncernen köpte fastigheten Hasseln 1 av SEB Trygg Liv för 125 miljoner och sålde den 3 veckor senare till Svenska Spels bolag Casino Cosmopol (statligt) för 50 miljoner mer än vad CA-koncernen hade betalat. (Dagens Industri, 2003) 18

4.3 Ägare i centrala Stockholm Alla tal i detta kapitel grundar sig på total area. Arean för fastigheterna som har angivits på varje marknad omfattar kontors, butiks- och bostadsarea. Endast fastigheter med typkod 325 finns med enligt mina avgränsningar. Bild 4. Kartan visar avgränsningarna för mitt valda område i centrala Stockholm samt fastigheter som ingår. Kartbilden kommer ifrån datscha.com Nedan visas ägarbilderna i tabeller för 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 och 2006. Endast de 20 största ägarna finns med i varje tabell. I Bilaga 2 finns alla ägarna med. Centrala Stockholm 2001 Area(m2) Centrala Stockholm 2002 Area(m2) Hufvudstaden AB 266 947 Hufvudstaden AB 266 947 Diligenta AB 247 191 Diligenta AB 247 191 Fabege AB 152 359 Fabege AB 159 215 Vasakronan AB 141 285 Vasakronan AB 141 285 AP Fastigheter AB 127 709 AP Fastigheter AB 118 147 AMF Pension AB 105 626 AMF Pension AB 105 626 Skanska AB 77 839 Skanska AB 77 839 SEB AB 65 595 SEB AB 65 595 Nordea AB 60 439 Nordea AB 60 439 JM AB 59 691 AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag 55 776 Svenska Handelsbanken AB 50 865 Svenska Handelsbanken AB 50 865 AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag 48 387 Ramsbury AB 48 703 KMN Förvaltning AB 41 403 KMN Förvaltning AB 41 403 Ramsbury AB 40 000 Stockholms Kommun 39 098 Stockholms Kommun 39 098 Atrium fastigheter ab (konsumentfören) 38 475 Atrium fastigheter ab (konsumentför) 38 475 Humlegården Fastigheter AB 37 715 Humlegården Fastigheter AB 37 715 Vital Forsikring ASA 36 474 Nordisk Renting AB 22 091 Nordisk Renting AB 22 091 Gösta Videgårds Familjestift & Ekhagas 17 191 Gösta Videgårds Familjestift & Ekhagas 17 191 AB Centrumfastigheter 16 599 AB Centrumfastigheter 16 599 Tabell 2 & 3. Tabellerna visar de 20 största ägarna i centrala Stockholm 2001 och 2002. Ägarna är listade i fallande ordning, största ägaren visas högst upp. 19

Centrala Stockholm 2003 Area(m2) Centrala Stockholm 2004 Area(m2) Hufvudstaden AB 266 947 Hufvudstaden AB 266 947 Diligenta AB 247 191 Diligenta AB 192 558 Vasakronan AB 159 452 Vasakronan AB 159 452 AP Fastigheter AB 118 147 AMF Pension AB 105 626 AMF Pension AB 105 626 AP Fastigheter AB 105 348 Fabege AB 73 579 Fabege AB 73 579 SEB AB 65 595 SEB AB 68 279 Nordea AB 60 439 Ramsbury AB 60 518 CGI Filial Till Commerz Grundbes-Inves 59 509 CGI Filial Till Commerz Grundbes-Inves 59 509 AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag 55 776 AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag 55 776 Svenska Handelsbanken AB 50 865 Cardinal Investment 55 544 Ramsbury AB 48 703 Allianz Lebensversicherungs-ag 54 633 KMN Förvaltning AB 41 403 Svenska Handelsbanken AB 50 865 DEKA Immobilien Investment GmbH 41 277 KMN Förvaltning AB 41 403 Atrium fastigheter ab (konsumentfören) 38 475 DEKA Immobilien Investment GmbH 41 277 Humlegården Fastigheter AB 37 715 Atrium fastigheter ab (konsumentfören) 38 475 Skanska AB 36 562 Humlegården Fastigheter AB 37 715 Vital Forsikring ASA 36 474 Skanska AB 36 562 Nordisk Renting AB 22 091 Vital Forsikring ASA 36 474 Stockholms Kommun 20 931 Nordisk Renting AB 22 091 Tabell 4 & 5. Tabellerna visar de 20 största ägarna i centrala Stockholm 2003 och 2004. Ägarna är listade i fallande ordning, största ägaren visas högst upp. Centrala Stockholm 2005 Area(m2) Centrala Stockholm 2006 Area(m2) Hufvudstaden AB 266 947 Hufvudstaden AB 210 155 Diligenta AB 174 149 Vasakronan AB 159 452 Vasakronan AB 159 452 AMF Pension AB 147 029 AMF Pension AB 147 029 Diligenta AB 106 736 AP Fastigheter AB 94 495 AP Fastigheter AB 105 930 Fabege AB 83 912 Alecta 80 656 SEB AB 70 179 Fabege AB 76 153 Ramsbury AB 60 518 SEB AB 70 179 CGI Filial Till Commerz Grundbes-Inves 59 509 Abdu Dah Investment 67 413 Cardinal Investment 55 544 Ramsbury AB 60 518 Allianz Lebensversicherungs-ag 54 633 CGI Filial Till Commerz Grundbes-Inves 59 509 Svenska Handelsbanken AB 50 865 Cardinal Investment 55 544 AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag 48 195 Allianz Lebensversicherungs-ag 54 633 DEKA Immobilien Investment GmbH 41 277 Svenska Handelsbanken AB 50 865 Atrium fastigheter ab (konsumentfören) 38 475 AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag 48 195 Humlegården Fastigheter AB 37 715 DEKA Immobilien Investment GmbH 41 277 Skanska AB 36 562 Atrium fastigheter ab (Ljungberggrupp.) 38 475 Vital Forsikring ASA 36 474 Skanska AB 36 562 Nordisk Renting AB 22 091 Vital Forsikring ASA 36 474 Alecta 20 327 Humlegården Fastigheter AB 28 719 Tabell 6 & 7. Tabellerna visar de 20 största ägarna i centrala Stockholm 2005 och 2006. Ägarna är listade i fallande ordning, största ägaren visas högst upp. 20