D AN D E RY D MÅLVAK T E N 8 Sjöbergsvägen 13 Överlåtelsebesiktning 2017-04-26 Adress Telefon Org nr E-post Bivägen 4 B 08-351222 556610-0169 info@husbesiktningsgruppen.se 19163 Sollentuna
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN...2 2 OKULÄR BESIKTNING...3 3 RISKANALYS...8 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING...8 BILAGOR BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Målvakten 8 Adress Sjöbergsvägen 13 Postnummer/Ort Kommun Fastighetsägare Beställare 18237 Danderyd Danderyd Anna Wessel dödsbo fastighetsägaren Telefon: E-post: Beställningsnummer 2017-78499 Besiktningsman Philip Orrenius av SITAC certifierad besiktningsman SBR av SBR godkänd besiktningsman Certifieringsnummer 0239/07 Telefon: 073-9605963 E-post: info@husbesiktningsgruppen.se Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag 2017-04-26 Med början kl: 13:30 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Hans och Eva Wessel 2017-04-18 mailades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar: huvudbyggnad med vidbyggt garage. 1
BESIKTNING 1. G R A N S K N I N G AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T I N F O R M AT I O N F R Å N S Ä L J A R E N Tillhandahållna handlingar Information från säljaren - Plan- och fasadritning. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av säljarens ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Fastigheten har varit i familjens ägo sedan uppförandet. - Takläggningen är från 2015. (Min notering vi räknar med en livslängd för denna typ av takbeklädnad på ca 30 år). Takpappen på garagetaket är äldre. - Träpanelen på ena gaveln byttes 2016. Fasadputsen är från byggåret. - Dräneringen runt huset är från byggåret. (Min notering: vi räknar med en livslängd för dränering på 30-40 år men den varierar mycket beroende på ursprungligt utförande, byggnadstyp, markförhållanden mm.). - Badrummets yt- och tätskikt är från byggåret. (Min notering: vi räknar med en livslängd för yt- och tätskikt i våtrum på ca 20 år då material åldras och konstruktioner rör sig). - Alla maskiner och installationer på fastigheten fungerar. - Uppvärmningen av huset fungerar normalt. Oljetanken som nyttjades tidigare är bortforslad. - Det är inte känt när sotning gjordes senast eller om sotaren har haft några anmärkningar. - Avlopp och kall- och varmvattenförsörjning fungerar normalt. Det kan vara färg på vattnet om man inte har spolat på ett tag. - Ingen avvikande eller dålig lukt har noterats i huset. - Radonmätning har inte gjorts. - Elinstallationen är i allt väsentligt från byggåret men fungerar utan problem. - Energideklaration har beställts. 2
2. O K U L Ä R B E S I K T N I N G Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad, förråd utnyttjade etc. Besiktningsmannen flyttar inte på förvaring, möbler, mattor, växter, maskinell utrustning etc. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar, in- och utvändigt, som inte varit besiktningsbara har besiktningsmannen inget ansvar. Ej besiktningsbara byggdelar (av andra skäl än förvaring, möbler etc.): - slutna sidovindar - tak och fasad mot grannens garage har avsynats från marken. Tak avsynat från takstege. Byggdelar som inte varit besiktningsbara kan (beroende på omständigheterna) ingå i köparens undersökningsplikt. Besiktningsmannen utför vissa kontroller som stickprov. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten är att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek Ca +7ºC, växlande väder 3
Byggnad Byggnaden är ett kedjehus i 1½ plan med källare. Grundläggning: betongplatta på mark Grundmur: betong/betonghålsten Stomme, överbyggnad: lättbetong (bedöms som vit, Siporex), trä i vissa delar Bjälklag: betong och trä (vindsbjälklag) Tak: asymmetriskt sadeltak klätt med shingel och falsad plåt på nock, takpapp på garagetak Fasad: puts och träpanel Fönster: 2-glas fönster med kopplade bågar Ventilation: självdrag Uppvärmning: vattenburen värme genom elpanna Byggår 1957 Noteringar Utvändigt Mark och växtlighet - Mycket växtlighet mot grund och fasad. Växtlighet är fukthållande och kan också skada fasaden mekaniskt och smutsa ner. Fuktbelastningen på grunden ökar också med jordlager. Närmast byggnader rekommenderas istället dränerande markskikt. Man får räkna med att det kan uppstå skador i putsen i samband med att klängerväxter tas bort. - Bitvis marklutning (plattsättning) mot grunden och på baksidan har plattor sjunkit ner. Ytvatten riskerar att ledas mot grunden. Grundmur/ hussockel Fasad ----- - En del sprickor och bortfall av puts (främst i anslutning till fönster och någon dörr). Större spricka vid fönstret mot garaget. Sprickor och putssläpp bör lagas för att skadorna inte ska breda ut sig. - Träpanel på baksidan med målningsbehov. 4
Fönster/dörrar Yttertak och avvattning Garage - Fönster (bågar, foder, karmar) med varierande underhållsbehov. Vissa fönster och dörren vid den franska balkongen (med röta i karmen) är mycket slitna och utbyte kan övervägas. Torrsprickor i tröskeln vid balkongdörren. - Montering av barnsäkra fönsterspärrar kan rekommenderas där det behövs. - Slitet takfönster. - Sliten tröskel utanför altandörr och bortfall av puts under tröskelblecket. - Många shingelplattor är inte ordentligt fastklistrade. - Den falsade plåten på nocken har ingen synlig lutning vilket ökar risken för läckage. Extra tätning kan rekommenderas i falsarna. - Stupröret utanför garaget skulle dragits in mot väggen innan det ansluter till markröret och lövsil skulle ha monterats (för att hindra att skräp sätter igen markröret). - Lite bortfall av bruk i skorstenstoppen. - Det läcker in genom taket. Delar av råsponten är missfärgad och skadad. En del fuktränder på takstolar. Takpappen bedöms som gammal men läckaget kan också bero på att plåten mot grannens fasad glipar. Räkna ändå med takomläggning och utbyte av skadad råspont. - Stegen upp till taket bör inte stå på takpappen (som kan skadas). En bättre lösning bör sökas. Glidskydd för stege saknas (glidskydd kan begäras av sotaren). - Hängrännan på garaget är i två delar och måste justeras. Vatten från stupröret leds ner i ett trasigt markrör. Räkna med att funktionen kan vara nedsatt. Det är viktigt att röret fungerar eftersom en del av grannens tak också avvattnas via garagetaket. - Fönster och träpanel på baksidan med målningsbehov. - Taket vid ingången på baksidan hänger ner. - En del sprickor i golvet och fuktigt golv i ena hörnet. - Gammal golvbrunn av gjutjärn. - Korroderad radiator. - Spricka i vägg. Bör hållas under uppsikt. 5
Invändigt Allmänt Vind Övre plan Övre hall - Tilluftsventiler saknas i sovrum och vardagsrum vilket är vanligt i äldre hus med självdrag men det kan medföra låg luftomsättning. - En del skadad och missfärgad råspont (dvs. mögel). Det beror på takläckage men något kan också bero på fuktig luft från boarean. Fuktindikering visade ingen förhöjd nivå vid stickprov. Taket har lagts om 2015. Skadade golvskivor och rötskadade brädor på ena takstolen bör bytas ut. - Montering av kompletterande gångbro kan rekommenderas. - Montering av tätningslist runt vindsluckan rekommenderas. - En ångspärr har satts bakom träpanelen (som byttes på ena gaveln). Ångspärr får bara monteras på konstruktionens varma sida och den måste således tas bort eftersom den medför en risk för kondens. - Lite spillning efter gnagare. Bör hållas under uppsikt. - En del förvaring på spånisoleringen. - Mörka spikskallar mot yttervägg. Svala ytor drar till sig partiklar från inneluften. Sovrum 1 ----- Kontor/Sovrum - Fuktfläck i tak. Klädkammare ----- Sovrum 2 Sidovind Badrum - Fuktfläck i tak. - Ångspärr (plastfolie) saknas bitvis. - Äldre utförande med gamla yt- och tätskikt som har passerat förväntad livslängd. Gammal gjutjärnsbrunn. Renoveringsbehov. Räkna också med att det kan finnas underliggande skador. - Korroderad vattenledning. 6
Entréplan Entré - Innerdörr tar i låset på ytterdörren. Inre hall ----- Vardagsrum Kök - Spricka i härden i öppna spisen. - Ett par sprickor i tak. - Sliten parkett med resningar på flera ställen. - Tippskydd på spis ej monterat (barnsäkerhetsdetalj). Serveringsgång ----- TV-rum/Sovrum ----- WC Trappa - Toalettsits ej monterad. - Någon spricka mot yttervägg. Bör hållas under uppsikt. - En del rinningar/fläckar på tapet i trappuppgången. Källarplan Allmänt - Tapet-, färg- och putssläpp nedtill på väggar. Enligt säljaren så uppstod detta efter att varmvattenberedaren läckte 2016. Denna typ av skador kan också komma från markens fuktbelastning på konstruktionen. Enligt säljaren så byttes troligen inte golvet i allrummet efter läckaget. Nedre hall ----- Trappförråd ----- Allrum Pannrum - Mindre sprickor mot yttergrundmuren. - Gammal gjutjärnsbrunn. - Någon mindre spricka i tak och vägg. Passage ----- Förråd - Några mindre sprickor i tak och väggar. 7
Tvättstuga Torkrum - Äldre utförande. Gammal golvbrunn av gjutjärn. Mattan har släppt bitvis från underlaget vid brunnen och i uppviket mot väggar. Renoveringsbehov. - Flagande färg i taket. - Oxiderad inkommande vattenledning. - Några mindre sprickor i vägg och tak. - Lite skador nedtill i pelare. Matkällare ----- 3. R I S K A N A LY S Huset har en grundläggning med betongplatta på mark och grundmur av betong under jord. Betong i kontakt med mark tar upp fukt från marken som kan ledas vidare till annat byggmaterial som står i kontakt med betongen som t.ex. väggar och golv. Skador som mögel, röta, lukt, ytskikt som lossnar från underlaget, deformationer mm kan uppstå. Det finns en risk för befintliga och/eller framtida skador av denna typ. Källaren har få organiska material vilket minskar risken för större skador. 4. F O R T S AT T T E K N I S K U T R E D N I N G - Sollentuna Svenska Philip Orrenius av SBR godkänd besiktningsman av SITAC certifierad besiktningsman SBR Bilaga: Villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget 8
9
10
11
12