lokalhyresmarknaden i göteborgsregionen 2010 för kontor, handel, industri och logistik WHAT WE OFFER IN CONNECTION WITH BUSINESS ESTABLISHMENT IN THE GÖTEBORG REGION, SWEDEN Business Region Göteborg AB is dedicated to strengthening and developing trade and industry in the Göteborg Region. We are a non-profit organisation representing 13 member municipalities. Our goals are to contribute to sustainable economic growth, a high level of employment and a diversified economy. Foto framsida: Jonatan Fernström The organisation s Establishment and Relocation Service is a team of four individuals with a mission of facilitating the establishment and relocation process for foreign businesses, investors and individuals. Various databases and a well-developed network of real estate brokers, recruiting agencies, international schools and advisors help to expedite this process. We are a one-stop-shop that works with key decision makers in both the private and public sectors.
this is What We do database for available land and premises The MALO Database is accessible via the Internet (www.businessregion.se), showing a list of available land and premises in the Göteborg Region for either purchase or rental etc. can be viewed and downloaded from this site, on request. international schools The Göteborg Region has several international preschools, elementary and high schools, serving the international community. With education being a major factor for those moving with families, we value our relationship with the international schools, in facilitating your establishment and relocation process. real estate / home brokers A long-standing and integrated network of real estate and home brokers eases the process of finding accommodation. We foster this network with importance, recognizing that housing issues go hand-in-hand, with finding office space or land. For establishment, investment and relocation matters, contact: Petra Sedelius Head of Establishment and Investment Service Telephone: +46 31 61 24 22 Mobile: +46 705 26 08 28 petra.sedelius@businessregion.se Roger Strömberg Director of Establishment and Investment Service Telephone: +46 31 61 24 12 Mobile: +46 705 42 89 01 roger.stromberg@businessregion.se For information and publications on the commercial and industrial life of the Göteborg Region, please visit www.businessregiongoteborg.com qualified advisors Our extensive network of local authority representatives and qualified advisors such as accountants, tax auditors, lawyers, business developers, etc. also ease setting up a business here. We can also assist you with concerns or questions relating to multi-cultural/diversity issues, infrastructure, regional co-operation, international trade, trade and industry development in general as well as city planning. Please contact us with your queries and let us make your establishment and relocation process a successful one. recruitment consultants Our contact is well established with the Swedish Employment Office in Göteborg, which is a state-run, non-profit organisation, offering recruitment expertise, which are branch specific. They can assist a foreign employer by assessing the recruitment prospects, and publish vacancies on Sweden s largest job-site, as well as provide suggestions regarding suitable job candidates.
INNEHÅLL Inledning sid 4 Planera för verksamheter sid 6-13 1 TILLVÄXT sid 14 2 transaktionsmarknaden sid 18 Sverige sid 20 21 Göteborg sid 22 23 Direktavkastningskrav sid 24 Framtida utveckling sid 25 3 KONTOR sid 26 Kontorsmarknaden i Göteborg sid 27 Nyproduktion sid 28 30 Efterfrågan sid 30 31 Vakansutveckling sid 32 Hyresutveckling sid 34 Framtidsutsikter sid 35 4 LOGISTIK sid 36 Logistiklägen i Göteborg sid 38 40 Efterfrågan sid 41 Nytt utbud sid 42 Vakanser sid 43 Hyresutveckling sid 43 Framtidsutsikter sid 43 Annons: Sveriges 25 bästa logistiklägen 2010 sid 44 5 HANDEL sid 49 Handeln i det nationella perspektivet sid 50 En låg ränta stimulerade konsumtion sid 50 Oro och ett ökat sparande bromsade handeln sid 51 Handeln nu och framåt sid 51 Handeln i Göteborgsregionen sid 51 Handeln i regionen kommer att växa rejält sid 52 Hur ser spelplanen för handeln ut? sid 52 Strategiska områden i regionen sid 52 Vad påverkar den framtida handeln i Göteborgsregionen? sid 53 Hotellinvesteringar skapar förutsättningar för växande turism sid 53 Fortsatta investeringar i handeln sid 54 Ett axplock av de investeringar som nyligen genomförts sid 54 Planerade investeringar för handeln i Göteborgsregionen sid 55 6 AVSLUTNING sid 56
4 rapport om lokalhyresmarknaden i göteborg 2010 regionens tillväxtstrategier och infrastruktursatsningar stärker regionens attraktionskraft för många spännande etableringar och investeringar de närmaste Åren. Regionen har en stark attraktionskraft och det är inte särskilt förvånande att det framförallt är vårt geo grafiska läge, hamnen, flygplatsen, Göteborgs Universitet, Chalmers Tekniska Högskola samt våra handels- och industritraditioner som tilldrar sig det största intresset. Göteborgsregionen som Nordens logistiknav är också en strategisk etableringsfaktor som lockar till sig det internationella kapitalet och kompetens. Göteborgsregionen befäster åter sin position som den bästa logistikregionen i landet enligt tidningen Intelligent Logistik. Business Region Göteborg ger årligen ut Lokalrapporten innehållande information om utvecklingstendenser för lokalmarknaden i Göteborgsregionen. Rapporten bygger på öppenhet och ett gott samarbete mellan Göteborgs regionens näringslivschefer, banker, finansinstitut, fastighets ägare, stadsbyggnads- och fastighetskontor samt övriga samarbetspartners. Årets upplaga av rapporten har gjorts i samarbete med DTZ, en av Sveriges ledande fastighetsrådgivare. Business Region Göteborg har en kostnadsfri mark- och lokalservice och kan ge företag marknadsinfo rmation, rådgivning och kontakter i sin etableringsprocess. Mark och lokalinformationen finns på vår hemsida: www.businessregion.se Har du synpunkter om lokalmarknaden eller etableringsprocessen i Göteborgsregionen eller har frågor angående rapporten är du välkommen att ringa Roger Strömberg, 031-612412 eller 0705-428901. BUSINeSS ReGIoN GöTeBoRG 22 september 2010 Roger Strömberg Petra Sedelius Caisa Brunander
rapport om lokalhyresmarknaden i göteborg 2010 5 regionala överenskommelser The Göteborg Region Vi tar ett gemensamt ansvar för att den regionala strukturen är långsiktigt hållbar. Lokalt gör vi det genom att ta ansvar för våra delar av den regionala strukturen och genom att stödja övriga kommuner i att utveckla sina delar. The Göteborg Region Kärnans utveckling är av central betydelse för hela Göteborgsregionens utveckling. Det är en gemensam uppgift att verka för att skapa en attraktiv och lättillgänglig regional kärna. Det redan utbyggda stadsområdet ska kompletteras när möjligheter ges. Utvecklingen ska baseras på en attraktiv lokal kollektivtrafik med god anslutning till de överordnade stråken i ett antal utpekade knutpunkter. Huvudstråken utgör ryggraden i Göteborgsregionen och ska stärkas för att alla delar av regionen ska bli långsiktigt livskraftiga. Utvecklingen av huvudstråken ska ske med stöd av attraktiv och kraftfull pendel- och regiontågstrafik. Kvaliteterna i kustzonen ska tas till vara och utvecklas för att stärka Göteborgsregionen som helhet. Vi ägnar särskild uppmärksamhet åt markanvändningen i de strandnära områdena. De gröna kilarna ska tas till vara och utvecklas för att stärka Göteborgsregionen som helhet. Vi ägnar särskild uppmärksamhet åt markanvändningen i mötet mellan tätortsområden och landsbygd/grönområden. Älvens många funktioner och kvaliteter ska säkerställas. Vi ska verka för att begränsa de negativa effekterna av älven som barriär. Vi ägnar särskild uppmärksamhet åt sårbarhetsaspekterna som en följd av klimatförändringarna.
6 planera för verksamheter planera för verksamheter uppdraget från byggnadsnämnden Göteborgsregionens och Göteborg Stads mål om uthållig tillväxt ställer stora krav på den fysiska planeringen. Genom översiktsplanen för Göteborg har Staden antagit inriktningen att fortsatt planering i första hand ska ske genom komplettering av den byggda staden i kombination med byggande i strategiska knutpunkter. Byggnadsnämnden uppdrog åt Stadsbyggnadskontoret att ta fram ett underlag som stöd för fortsatt planering för näringslivet. Arbetet har genomförts i nära samarbete mellan Stadsbyggnadskontoret, Fastighetskontoret, Trafikkontoret, Miljöförvaltningen, Stadskansliet, Business Region Göteborg och Göteborgsregionens kommunalförbund. Rapporten godkändes av Byggnadsnämnden som planeringsunderlag 2010-06-01. eftersom innehållet är framtaget av en bred projektgrupp har den bäring på flera aktörer, såväl kommunala som privata. Rapporten Planera för verksamheter syftar till att ge vägledning och fungera som stöd vid planering och etablering av verksamheter. Strävan är att i fortsatt arbete med planering för verksamheter kunna hitta bästa plats för varje verksamhetslokalisering. Stadens ytor, mark och fysiska förutsättningar ska kunna utnyttjas på bästa sätt för näringslivets utveckling och i samklang med hållbar utveckling. näringslivet i göteborg ekonomisk utveckling är en evolutionär process, där kunskap och kapital ackumuleras och utgör grunden för fortsatt välstånd. Samtidigt är näringslivet under ständig omvandling. Gamla näringar lämnar plats och ger kraft åt nysatsningar. en region med hög branschdiversifiering och låg arbetsställekoncentration är att föredra, eftersom regionen då är mindre känslig för konjunktursvängningar och kriser som drabbar en särskild bransch. 2009 fanns 698 branscher representerade i Göteborg. Sedan inledningen av 1990-talet FÖRVÄRVSARBETANDE DAGBEFOLKNING 1994-2006 EFTER NÄRINGSGREN 65000 56875 Handel och kommunikationer Finansiell verksamhet, företagstjänster 48750 Tillverkning och utvinning 40625 32500 24375 Vård och omsorg Forskning och utbildning Personliga och kulturella tjänster Offentlig förvaltning mm 16250 El- och vatten, avfallshantering 8125 0 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Byggnadsverksamhet Jordbruk, skogsbruk, fiske
planera för verksamheter 7 har framför allt de kontorsbaserade näringarna expanderat kraftigt. Stor andel av alla arbetsställen i Göteborg är små eller egenföretagare och antalet ökar hela tiden. storstäder attraherar Storstäder har genom sin täthet och dynamik förmåga att generera kompetenser vilket tycks bli allt viktigare i det globala konkurrenssamhället. Genom möten formas ovanliga och nya kompetenser, vilket underlättas och möjliggörs av storstadens täthet och stadsmiljö. Den framtida jobbtillväxten förväntas bli starkt polariserad till de tre storstadsregionerna. Trenden visar att befolkningsutvecklingen styr merparten av sysselsättningsutvecklingen. Det mesta talar för att Göteborg fortsätter växa befolkningsmässigt och således även sysselsättningsmässigt. Genom att vara en attraktiv arbetsmarknad har Göteborg en stor inflyttning av unga. ett successivt stigande invånarantal driver på utvecklingen inom de lokalmarknadsorienterade verksamheterna såväl inom privat som offentlig sektor. Stadens roll som livs- och besöksarena har potential och kommer fortsättningsvis att få en allt större betydelse för utvecklingen av det lokala näringslivet. näringslivets lokalisering i göteborg Vid sidan av fordonsindustrins starka utvecklings historia, som skapat många arbetstillfällen på Hisingen, är det främst i stadens centrala delar tillväxten ägt rum. Innerstaden ställs i fokus för exempelvis upplevelseindustri, och företagstjänster, alltså en stor del av de expanderande näringarna. I stadens ytterområden har tillväxten varit relativt låg. De bästa villkoren för de starkast växande branscherna finns framför allt i regionens inre delar där den fysiska tillgängligheten liksom utbudet av kompletterande näringar är som störst. Produktionsanläggningar, logistikverksamhet, partihandel, byggverksamhet och annan ytkrävande verksamhet förväntas däremot få allt svårare att hitta lämplig mark och lokaler centralt.
8 planera för verksamheter stadens nischer Transportsektorn, med såväl rederier och hamnverksamhet som landtransportföretag och stödtjänster till dessa, är en fortsatt stark nisch inom Göteborgs näringsliv. Även företagstjänster, som är på stark frammarsch både i special iserings- och sysselsättningsavseende, har i mångt och mycket starka kopplingar till den lokala och regionala industrin. Parti- och agenturhandel har gått kraftigt tillbaka i kommunen, främst beroende på en utflyttningstendens till kringliggande områden. Inom IKT (information- och kommunikationsteknik) har datakonsulter och dataservicebyråer stärkt sin ställning, medan telekommunikationsföretag minskat något i betydelse. Life SciencesysselsÄttning per område 2006 relaterade branscher har klättrat avsevärt på listan över vilka branscher som dominerar kommunens specialisering, även om sysselsättningen inom branschen fortsatt är på en förhållandevis liten nivå. Regionalt är dock Life Science en betydligt större specialisering, som fyller en viktig komplementär roll. De lokala behoven står för över hälften av den efterfrågebild som kommunens näringsliv har att arbeta med. Den lokalt drivna tillväxten har en stigande tendens och förstärks av inrest köpkraft och ökat befolkningsunderlag. blickar mot framtiden från industristad till tjänstestad De exportinriktade industriverksamheterna har haft en god utveckling och tillverkningsindustrin står fortfarande för en stor del av sysselsättningen i såväl kommunen som regionen. emellertid är det företagstjänsterna som allt mer kommit att dominera både tillväxten och utbudet av arbetstillfällen. De lokalmarknadsorienterade näringarna, främst byggsektorn, handeln samt privat och offentlig service, har också haft en gynnsam utveckling till följd av den starka befolkningsutvecklingen. Det är tydligt att regionen genomgått en utveckling mot högre kunskapsinnehåll de senaste tio åren och att tjänsternas andel av sysselsättningen ökat kraftigt. Göteborgs näringsliv har, trots omorienteringen mot allt mer av tjänsteverksamheter, ändå i hög grad följt den historiska specialiseringen. Nya verksamheter som ofta utvecklats i anslutning till de traditionella branscherna har kompletterat strukturen. Transportmedelsindustrin har under de senaste decennierna behållit sin betydelse för kommunens och regionens specialisering och sysselsättning. alternativa scenarier Tre alternativa utvecklingsspår för staden har identifierats; huvudscenario, nedläggningsscenario och omställningsscenario. De tre scenarierna som analyserats ställer olika krav på planering och etablering av verksamheter. Huvudscenariot utgår ifrån dagens ekonomiska situation
planera för verksamheter 9 som en lågkonjunktur som staden tar sig igenom men med något försvagad näringslivsutveckling jämfört med en trendframskrivning. Nedläggningsscenariot utgår från att staden genomgår en strukturell kris där fordonsindustrins dominans försvinner och staden förlorar nära på ett decennium i näringslivsutveckling. ett sista scenario, omställningsscenariot, innebär att staden framgångsrikt lyckas hantera den ekonomiska svackan. Samtidigt, genom en strukturell satsning på omställning, tar sig staden starkare ur lågkonjunkturen. Stadens centrala delar förväntas dominera sysselsättningsutvecklingen oavsett scenario. Utmaningen för framtiden är att skapa en ändamålsenlig stadsmiljö för effektiva arbetsförhållanden, där man med ett systemperspektiv tar hänsyn till allt från verksamheters samlokaliseringstendenser, behovet av fungerande personoch godsflöden samt individernas möjligheter att på ett effektivt vis tillgodose vardagliga behov. oavsett scenario har Göteborg fördelar av att koncentrera den byggda strukturen vilket minskar de geografiska transaktionskostnaderna till fördel för såväl innovationer som driftsekonomin i de vardagliga verksamheterna.
10 planera för verksamheter vägledande principer ett antal vägledningsprinciper för planering av verksamheter har arbetats fram i rapporten. Genom att utnyttja den fysiska planeringen och utformningen på bästa sätt kan strukturen stötta en god utveckling av arbetstillfällen som kan minska sårbarheten i framtiden. Sammanfattningsvis är det viktigt att stärka den byggda staden och skapa en täthet och variation. ett närhetsperspektiv i centrala områden och kring större knutpunkter är betydelsefullt. För att stärka och behålla det diversi fierade näringslivet är attraktiviteten i industriområden även viktig. Där handlar det om framkomlighet för gods samt att undvika påverkan av konkurrerande faktorer såsom bostäder och personal- och besöksintensiva branscher. Hamnen som logistiknav är viktig och bör prioriteras för hamnrelaterad verksamhet. om prioriteringar görs på rätt sätt och om samarbetet ökar mellan aktörer och nivåer samt att medvetandegraden höjs finns stora möjligheter att ta sig i önskad riktning. De vägledande principerna är indelade i vad som rör: hanteringen vid förfrågningar och etableringar av företag, oavsett geografisk lokalisering, områden i centrala staden, knutpunkterna och i bebygg elseområden, industriområden, områden med unika, specifika karaktärer. principer vid hantering & process samverka brett och tidigt Många aktörer har stor inverkan på de fysiska förutsättningarna för näringslivet. Det är viktigt att hitta samverkansformer och kontinuitet i samarbetet. kommunens prioritering avgör Prioriteringar påverkar förutsättningarna för företag. Tydlig gör intentionerna att skapa attraktiva företags miljöer genom att syfte formuleras redan i prioriteringsfasen. stärk företagsmiljöer med potential Kommunen kan stärka och stimulera utvecklande och attraktiva miljöer för företagen att utvecklas och växa inom. Informella och formella mötesplatser, rörelse mellan företag, blandning av funktion, variation av företagens inriktning, variation på kunskapsnivå, storlek osv är exempel på faktorer som skapar dynamik. tillfälliga upplåtelser För ekonomisk utveckling och näringslivets utvecklingsmöjligheter är det viktigt att undvika att platser, områden och byggnader ställs tomma i väntan på förändrad användning. använd gröna transportplaner För att på ett tidigt stadium sätta fokus på de transporter som är knutna till en verksamhet upprättas gröna transport planer. Detta kan skapa förutsättningar för verksamheter att systematiskt förbättra tillgänglighet och bidra till ett hållbart samhälle. principer för verksamheter i city, vid bebyggelse & i knutpunkter skapa flexibilitet i detaljplanen Vid god kollektivtrafik bör möjligheter till variation undersökas oavsett planens huvudinriktning. Tredimensionell fastighetsbildning ger möjlighet samt byggnader med flexibel användning. Vid planering bör möjligheten till flera eller mer generella planbeteckningar undersökas. möjliggör möten Mötesplatser kan underlätta och främja utbyte mellan företag, människor och kunskap, såväl formella som informella. Sammanlänka aktörer som kan ha ett utbyte av varandra, i form av konkurrens, kompetens, service osv. skapa täthet och variation Variation är viktigt både vad gäller branschdiversitet, storleken på företagen och tillgång på utbud och service. Utveckla de strategiska lägen och knutpunkter som redan är etablerade. Planera och bygg koncentriskt, inifrån och ut. Prioritera personal- och besöksintensiva branscher vilket skapar en självförstärkande dynamik. skapa tillgänglighet för gående Det är vid planering viktigt att ha ett cykel- och fot-
planera för verksamheter 11 gängarperspektiv. överbrygg barriärer och skapa inte nya. I centrala lägen och i knutpunkter bör biltrafiken ha en underordnad roll till förmån för rörligheten och framkomlighet i ett cykel- och fotgängarperspektiv. God framkomlighet för varutransporter är däremot prioriterat. studenter stärker näringslivet Tillgången på kunskapsintensiv arbetskraft är en viktig lokaliseringsfaktor, varför samarbetet med universitetet och dess starka ställning i staden är viktig. Att verka för universitetens och högskolornas expansion integrerat i stadsmiljön bör därmed prioriteras. lokalisering av kommunens egen verksamhet Kommunal service ska först och främst vara lättillgänglig bebyggelseomr. och knutpunkter för stadens invånare men är också en attraktionskraft för många verksamheter. Lokalisera kommunala och offentliga verksamheter till strategiska lägen. minska störningar för omgivningen Störningar kan uppkomma från alla verksamheter. Arbeta för att minimera störningarna genom att exempelvis ordna så att den delen av företagens verksamhet som stör, placeras inomhus och att transport, av- och pålastning kan ske inom byggnaden eller under mark. samla handeln Handel bör samlas i redan etablerade lägen med utbyggd, god kollektivtrafik. Samlad handel innebär att det är korta gångavstånd mellan etableringarna. undvik att skapa barriärer I bebyggelseområdena i staden finns bland annat flera arbetsområden. Här efterfrågas trygghet, säkerhet och befolkade miljöer. Arbetsområden bör integreras med omkringliggande bebyggelse. principer för verksamheter i industriområden reserveras för industri Varierande typer av industriområden i staden har ger ett mer diversifierat näringsliv. De verksamheter som är störande, ytkrävande och i särskilt behov av god framkomlighet för godstransporter lokaliseras hit. Spara industriområden för verksamhet som inte är integrerbar. behåll avstånd till bostäder en buffert till omgivningen är önskvärt i de fall då industriområdet har en mycket störande karaktär. Det är viktigt att inte bostadsetableringar begränsar möjligheterna för befintliga industriområden att utvecklas och expandera. Områden för bebyggelse, mellanstaden, knutpunkter och centrala Göteborg. samla handeln efterfrågan att etablera volymhandel i biltillgängliga lägen är stor. Denna typ av bransch går dock inte att samlokalisera med transport/logistikverksamhet eller
12 planera för verksamheter företag som är beroende av framkomlighet för godstransporter, då besöksintensiteten skapar stor konkurrens om utrymmet på vägarna. Handeln bör först och främst lokaliseras samlat vid exempelvis torg/knutpunkter, nära kunderna. framkomlighet är nyckeln I industriområden lokaliseras företag som behöver god framkomlighet för gods och transporter, som på olika befintliga industriområden sätt stör och som är ytkrävande. Att lokalisera personaloch besöksintensiva branscher i industriområden reducerar i regel attraktiviteten. förtäta och förädla Mer effektivt utnyttjande av mark och lokaler bör eftersträvas i industriområdena eftersom det finns en stor efter frågan, få tillgängliga områden och en svårighet att hitta nya lägen. Förtäta i de befintliga områdena där det finns kapacitet. hantera omlokaliseringar Göteborg står inför stora omvandlingar i framtiden, främst i de centrala lägena kring älven. För att kunna hantera de framtida omlokaliseringarna och omstruktureringen i Göteborg bör staden skapa utrymme för mindre etableringar, i andra områden och i samband med planering av större industriområden. principer för verksamheter vid unika områden och stråk stärk områden och potential I Göteborg finns ett antal områden och stråk där förutsättningarna är särskilt goda för viss typ av bransch, eller där förutsättningarna är unika och bör tillvaratas för framtida möjligheter. hamnområden Till hamnen, i dess direkta anslutning, bör enbart verksamheter lokaliseras som utnyttjar hamnens funktion eller gör hamnens funktion möjlig.
planera för verksamheter 13 unika områden och stråk industriområden landtransport I industriområden med direkt anslutning till på- och avfarter bör störande verksamhet med behov av framkomlighet för transporter på väg lokaliseras. övriga industriområden är viktiga områden för annan störande verksamhet. industriområden spårtransport Några industriområden i Göteborg har spåranslutning. Spårens och områdenas fulla potential utnyttjas inte idag. Det är ändå viktigt att behålla och värna möjligheterna till spåranslutning för framtiden. centrala staden Sträva efter att integrera personal- och besöksintensiva verksamheter i den befintliga miljön och blanda dem med andra funktioner. eftersträva en hög täthet och variation. strategiska knutpunkter Knutpunkter, tillsammans med centrala staden, bör ses som komplement till city. Fem strategiska knutpunkter har pekats ut i översiktsplan för Göteborg; Frölunda torg, Backaplan, Angered centrum och Gamlestads torg. Täthet, närhet och variation är viktiga nyckelfaktorer hos knutpunkterna. kollektivtrafiknära områden Inom området återfinns verksamheter som tenderar att lokalisera sig nära bostaden, i bostadsområdet eller i områden med god kollektivtrafik. Arbetsområden bör vara integrerade med sin omgivning. Foto: Jonatan Fernström flygplatsområdet I industriområden, i nära anslutning till flygplatsen bör flygburen logistikverksamhet, verksamhet som utnyttjar flygtransporter eller bedriver flygverksamhet kunna lokaliseras. I framtiden kan ett samlat område intill flygplatsens entré utvecklas med funktioner, såsom kontor, hotell och konferens för flygresenärer, som stärker flygplatsens och stadens internationella konkurrenskraft. Flyget är viktigt för stadens näringsliv.
14 tillväxt 1 tillväxt Foto: Jonatan Fernström
tillväxt 15 stark ÅterhÄmtning i sverige Den svenska ekonomin är nu på väg att återhämta sig. Under första halvåret ökade BNP med ca 3,5 % i jäm förelse med 2009. Bakom vändningen ligger en expansiv ekonomisk politik och en stark efterfrågan på svenska exportvaror. Varuexporten växte exempelvis med 7,1 % i årstakt under första kvartalet (Swedbank, juni 2010). Dock finns flera orosmoln för återhämtningen och framförallt den statsfinansiella krisen i delar av europa med stora budget underskott som växer snabbt. Men vårens kris i eurozonen har lämnat sin akuta fas och det mest sanno- lika bedöms i nuläget vara att de stödpaket som lanserats leder till att läget på de finansiella marknaderna runt om i europa stabiliseras. Prognoserna för BNP-tillväxten i Sverige under 2010 och 2011 har skrivits upp kraftigt och bedöms hamna omkring 3,5 % 2010 och 2,5-3,0 % 2011. (KI och SeB, juni 2010). Dessa prognoser är klart över genomsnittet i europa vilket framförallt är ett resultat av en stark export, en stark inhemsk efterfrågan samt goda offentliga finanser. KONJUNKTURSINDEX FÖR GÖTEBORGSREGIONEN 50 Normalkonjunktur mellan -15 och 15 40 30 20 10 0-10 -20-30 -40 2000 V 2000 H 2001 V 2001 H 2002 V 2002 H 2003 V 2003 H 2004 V 2004 H 2005 V 2005 H 2006 V 2006 H 2007 V 2007 H 2008 V 2008 H 2009 V 2009 H 2010 V 2010 H Prognos Källa: Konjunkturbarometer för Västsverige, SCB, Västra Götalandsregionen och Region Halland
16 tillväxt göteborgsregionen draglok i den västsvenska konjunkturuppgången Även konjunkturen i Göteborgsregionen är på väg mot en klar återhämtning. Den ekonomiska återhämtning som påbörjades efter sommaren 2009 har fortsatt under inledningen av 2010. Vårens konjunkturbarometer för Göteborgsregionen visar att konjunkturindex 1 nu står på +3, jämfört med -27 i höstas (Konjunkturbarometer för Västsverige, SCB, VGR). Göteborgsregionen är därmed den del av Västsverige som går bäst. Samtliga branscher i regionen rapporterar om förbättrad konjunktur, men bäst är läget inom detaljhandel, livsmedels- och kemiindustrin. Sämst konjunktur rapporterar transportmedelsindustrin som fortfarande ligger på minussidan i konjunkturindex men jämfört med i höstas är det dock en stark uppgång. antalet sysselsatta ökar Åter i göteborgsregionen Under andra kvartalet i år ökade sysselsättningen i Göteborgsregionen med 0,9 % på årsbasis. Det är visserligen tillväxt från en låg nivå, men det är ett tydligt trendbrott då de fyra föregående kvartalen har visat på fallande sysselsättning. en förklaring är att fordonsindustrin börjat återanställa personal som tidigare blivit uppsagd. Men även tjänsteföretag inom hotell, restaurang och byggverksamhet har expanderat försiktigt. SYSSELSÄTTNINGSINDIKATOR arbetslösheten ökar inte Arbetslösheten i Göteborgsregionen har under våren minskat svagt och nu stabiliserats kring 6,5 % (Arbetslöshet som andel av arbetskraften, AMS, SCB). Arbetslösheten är särskilt hög i de grupper som traditionellt har svårt att snabbt få jobb såsom exempelvis ungdomar och utrikesfödda. Trots att tillväxten i ekonomin väntas vara relativt god kommande år är det risk att arbetslösheten kommer att dröja sig kvar på relativt höga nivåer. Förklaringen är att många företag fortfarande har ett lågt kapacitetsutnyttjande och kan därmed öka produktionen utan att anställa. KI:s nationella prognoser visar att arbetslösheten väntas ligga relativt stabilt under 2011. För Göteborgs del bedömer BRG att arbetslösheten kommer minska något under 2011. 6 % 5 4 % 3 2 % 1 0 % -1-2 % -3-4 % -5 2006 K2 2006 K3 2006 K4 2007 K1 2007 K2 2007 K3 2007 K4 2008 K1 2008 K2 2008 K3 2008 K4 Göteborgsregionen Stockholms län Skåne län Övriga landet 2009 K1 2009 K2 2009 K3 2009 K4 2010 K1 2010 K2 1 Kan variera från +100 till -100
tillväxt 17 göteborgs lokala arbetsmarknadsregion 2008 ORUST TJÖRN STENUNGSUND LILLA EDET TROLLHÄTTAN ALE KUNGÄLV ALINGSÅS LERUM PARTILLE GÖTEBORG ÖCKERÖ KUNGSBACKA VARBERG FAKENBERG MARK BOLLEBYGD VÅRGÅRDA MÖLNDAL Källa: SCB
18 transaktionsmarknaden 2 transaktions Foto: Jonatan Fernström
marknaden transaktionsmarknaden 19
20 transaktionsmarknaden sverige efter ett antal år med höga transaktionsvolymer bromsade den svenska investeringsmarknaden för fastigheter in rejält under 2009. Den totala transaktionsvolymen under året stannade på 45,6 mdr kr, vilket var en nedgång på 70 % jämfört med 2008 då fastigheter till ett värde om 157,0 mdr kr omsattes. För att finna liknande låga jämförelsesiffror får vi gå tillbaka till mitten av 1990-talet. efter att mest troligt ha nått den absoluta bottennivån under det första kvartalet 2009 har dock läget allt sedan dess stadigt förbättrats. Under det första halvåret 2010 genomfördes affärer till ett sammanlagt värde om 43,3 mdr kr, vilket var nästan tre gånger så mycket som under det första halvåret 2009. Fördelningen per sektor mellan de fastigheter som omsatts hittills under året skiljer sig något åt från hur det sett ut under tidigare år, speciellt före krisen. Den största förändringen är förstås att den totala volymen kommersiella fastigheter sjunkit samtidigt som antalet ombildningar till bostadsrätt fortsatt i storstäderna. Bostäder anses också som ett säkert investeringsslag och har därför tilldragit sig ett relativt större intresse från investerare jämfört med andra fastighetstyper i denna konjunktur. Andelen försålda industri- och logistikfastigheter har samtidigt minskat som en följd av att den ekonomiska krisen slagit hårt mot den svenska exportindustrin. Trots att kurvorna nu åter pekar åt rätt håll, så är vi för tillfället fortfarande långt ifrån de totalvolymer på omkring 120-150 mdr kr på helåret, som vi blivit vana vid från perioden 2005-2008. I huvudsak kan man säga att det varit tre faktorer som bidragit till denna mer dystra marknadsutveckling. Den mest uppenbara faktorn har varit den väldigt ansträngda situationen i banksystemet, där bristen på likviditet gjort att många låneinstitut antingen varit oförmögna eller ovilliga att låna ut pengar till fastighetsinvesteringar. Situationen har förbättrats gradvis sedan ifjol, men vi är i dagsläget en bra bit ifrån den kreditmarknad som vi vant oss vid från före finanskrisens utbrott. Tuffare lånevillkor i form av bl.a. högre räntemarginaler, lägre belåningsgrader och krav på amortering är faktorer som lagt hinder för flera potentiella affärer. Den andra påverkande faktorn har varit de stora prisfall som skett i speciellt Storbritannien, men även i andra länder, som ett resultat av finanskrisen och dess effekter på realekonomin. Dessa prisfall har gjort att många utländska investerares intresse istället frivilligt eller ofrivilligt TRANSAKTIONSVOLYM PER ÅR OCH URSPRUNG Mdkr 200 150 Utländska köpare Svenska köpare 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1 Källa: DTZ
transaktionsmarknaden 21 riktats mot annat håll än mot den svenska marknaden. Den svenska marknaden, där kraftiga priskorrigeringar i stort sett lyst med sin frånvaro, har därigenom också ansetts som alltför dyr att investera på för många internationella aktörer. Tredje och sista påverkande faktorn har varit de försämrade framtidsutsikterna för fastigheter generellt. Framförallt är det den stora osäkerheten kring konjunkturutvecklingen som gjort många potentiella köpare liksom låneinstitut mer konservativa i sina värdebedömningar. eftersom många fastigheter, som en följd av rekordlåga räntor och en relativt stabil hyresmarknad, haft starka kassaflöden även under krisen så har detta även gett upphov till en diskrepans i köpares och säljares uppfattningar om vad som är det riktiga marknadsvärdet. Den försämrade transparensen, där färre transaktionspriser görs offentliga, har också spätt på den allmänna osäkerheten bland marknadens aktörer. en tydlig förbättring på marknaden och i genomförda affärer har dock kunnat skönjas speciellt under 2010. Samtidigt som hyresmarknaden börjat bottna ur och framtidsutsikterna för fastigheter generellt förbättrats, så har sjunkande direktavkastningskrav på stora kontorsmarknader som London och Paris gjort att utländska investerare åter börjat vända blickarna mot exempelvis Sverige. Ur ett internationellt perspektiv spelar förstås de relativt ljusare konjunkturutsikterna och det stabila investeringsklimatet en stor roll för att svenska fastigheter åter börjat bli attraktiva och förväntas ge en god avkastning framöver. Speciellt är det nya och moderna fastigheter med stabila hyresgäster på långa avtal som nu efterfrågas av utländska aktörer. Få objekt av den karaktären har dock omsatts hittills under 2010, så den totala transaktionsvolymen med utländska köpare ligger än så länge trots ett förnyat intresse kvar på låga 3,7 mdr kr. Detta ska jämföras med de totala volymer om 72 respektive 37 mdr kr som hade utländska köpare under helåren 2007 och 2008. I jämförelse med 2009 års bottenrekord om 3,9 mdr kr på helåret, är det dock en viss förbättring. DTZ:s senaste kvartalsundersökning Property Investor Confidence Index där 240 investerare, både svenska och utländska, tillfrågats om sina investeringsplaner, visar också på en ökad vilja att göra affärer. I den enkät som skickades ut i mitten av juni 2010, så var det 57 % av investerarna som hade intentioner på att nettoköpa fastigheter under det kommande kvartalet, vilket ska jämföras med 23 % under samma period föregående år. DTZ:s samlade bedömning är att transaktionsvolymen för helåret 2010 nu kommer att hamna runt 80-90 mdr kr totalt. 100 80 60 40 20 0 Källa: DTZ TRANSAKTIONSVOLYM PER SEKTOR 18 17 12 12 42 18 20 10 19 33 15 24 11 41 2006 2007 2008 23 47 8 18 15 18 45 16 Kontor Handel Bostäder Mixat Industri/övrigt 8 2009 6
22 transaktionsmarknaden TRANSAKTIONSVOLYM PER ÅR, STOR-GÖTEBORG TILL H1 2010 Mdkr 10000 8000 6000 4000 2000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1 Källa: DTZ göteborg Som tidigare nämnts har den internationella finanskrisen med följdverkningar på banker och finansinstitut i flera europeiska länder gjort att få utländska investerare varit aktiva på den svenska marknaden under de senaste två åren. Ur ett lokalt perspektiv har förutsättningarna påverkats främst av utvecklingen på Volvo Personvagnar och på Volvo Lastvagnar. För välbelägna kommersiella fastigheter, främst butiks- men även kontorsfastigheter, bedöms intresset dock finnas kvar, men med något färre köpare i marknaden än tidigare. Under första halvåret 2010 har fastigheter till ett värde om 2,3 mdr kr bytt ägare i Stor-Göteborg, vilket är nästan fyra gånger så mycket som under motsvarande period under 2009. Totalvolymen är dock fortfarande ändå en bit ifrån de volymer som noterades under åren 2006 2008. Trots en relativt blygsam totalvolym hittills i år, så utgör Stor-Göteborg och Västra Götalandsregionen fortfarande en av de mest likvida marknaderna i landet. Räknat
transaktionsmarknaden 23 Foto: Jonatan Fernström på affärer större än 50 mkr och från januari 2009 till slutet av juni 2010 hamnar Västra Götaland på en tredje plats i riket efter Stockholm och Skåne om man ser till total transaktionsvolym. Noterbart är att Stockholm ensamt står för cirka 50 % av den totala transaktionsvolymen under denna tid (oräknat mindre geografiskt mixade portföljer), medan Västra Götaland endast står för omkring 8 % i jämförelse. De mest signifikanta affärerna hittills under 2010 i Stor-Göteborg presenteras nedan. I början av mars förvärvade ICA Fastigheter fastigheten Kallebäck 2:3 av Vasakronan. Den totala arean är omkring 22 400 km och största hyresgäst är ICA Maxi som hyr knappt halva ytan. Köpeskillingen uppgick till 295 mkr och det initiala direktavkastningskravet bedöms till omkring 7,0 %. I samma månad förvärvade Hufvudstaden två mindre fastigheter (totalt 4 100 kvm) med blandad användning i centrala Göteborg, Inom Vallgraven 12:1 och 12:9, för en total köpeskilling om 175 mkr från Alecta. Försäljningen som har ett för Göteborg högt kvadratmeterpris har karaktären av ett s.k. kompletteringsköp då Hufvudstaden redan äger resterande fastigheter i kvarteret. Det initiala direktavkastningskravet bedöms uppgå till ca 4,85 %. I maj förvärvade Balder fastigheterna Inom Vall graven 8:1 och 8:20, för 155 mkr (40 000 kr per kvm) från ett privat konsortium. Fastigheterna med en totalyta på 3 890 kvm inrymmer bl.a. en gammal biograf som idag nyttjas som butik för Lagerhaus. Läget är mycket bra, men skicket är normalt till mindre gott. I juni såldes fastigheten Gårda 18:22 från Balder till Wallenstam för 80 mkr. Det motsvarar cirka 23 000 kr per kvm, vilket är avsevärt högre än vad fastigheter i Gårda normalt värderas till. Detta kan möjligen vara en indikation på att det finns förväntningar om stigande marknadshyror med några hundralappar per kvm i området inom något år. Den initiala direktavkastningen har bedömts till 5,50 %. Samma månad genomfördes årets hittills största affär i Sverige då Vasakronan sålde dotterbolaget Dombron om 8 000 hyresrätts- och studentlägenheter i Stockholm, Uppsala och Göteborg till den Fjärde AP-fonden för totalt 5,4 mdr kr. Beståndet i Göteborg bedöms ha ett värde om mellan 300 360 mkr. Under inledningen av det tredje kvartalet har starka lokala aktörer fortsatt att göra affärer. Den största affären är försäljningen av fastigheten Lorensberg 43:1, belägen på Kungsportsavenyn 1, till Wallenstam. Säljare var Alaska Fastigheter och priset var 225 mkr (55 000 kr/kvm). Under sommaren blev det också klart att Doughty Hanson, via sin fond Doughty Hanson & Real estate II, förvärvat fastigheten Sörred 8:4 i Torslanda av Sveafastigheter. Fastigheten inrymmer Volvo Personvagnar på ett nytt 15-årigt avtal och priset, som ej var officiellt, bedöms till strax över 400 mkr med en direktavkastning på omkring 8 %.
24 transaktionsmarknaden AD PRIME YIELD-UTVECKLING I GÖTEBORG KONTORSYIELDER PER DELMARKNAD PRIM Åbro/ 2010 H1 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 Kontor Industri Handel 2007 2009 8,00 % 7,25 % 6,50 % 5,75 % 5,00 % CBD Lindholmen Gårda Åbro/ Lackarebäck 2010 H1 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 1985 Källa: DTZ direktavkastningskrav Under första halvåret av 2010 har det genomförts flera fastighetstransaktioner i Göteborgsområdet som påvisar en förändring i marknaden mot sjunkande avkastningskrav. I takt med mer positiva ekonomiska signaler både globalt och lokalt har prissättningen på framförallt moderna objekt i bra lägen åter igen börjat bli attraktiv för lågt belånade eller obelånade aktörer. För kontor är det i första hand inom de bästa lägena i CBD och för mindre kontorsobjekt strax utanför dessa lägen som vi hittills sett tecken på sjunkande direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven för dessa objekt bedöms i dagsläget vara på nivån 5,75 6,25 %, vilket är 25 punkter lägre än vid årsskiftet. Fastigheter där det finns ett underlag för en snar potentiell hyreshöjning eller där en förvärvare har möjlighet att göra ett kompletteringsförvärv till befintligt bestånd har dock, som redan nämnts, kunnat säljas på betydligt lägre nivåer. Källa: DTZ För de bästa butiksfastigheterna i centrala Göteborg bedöms direktavkastningskraven ha sjunkit till nivån 5,50 6,00 %. Centrumhandeln har fortsatt att stå emot lågkonjunkturen och i Göteborgsområdet är det i dagsläget endast en stor utbyggnad och modernisering av Frölunda Torg som pågår, vilket bedöms ha en liten effekt på centrum handeln. Hyresnivåer bedöms under året ligga kvar på ungefär samma nivåer. Vakanser är fortsatt mycket låga och återfinns främst i något sämre affärslägen. Direktavkastningskraven för de bästa logistikfastigheterna bedöms i dagsläget ligga omkring 7,25 %. Sektorn ligger generellt senare i konjunkturcykeln än både kontor och butiker och direktavkastningskraven har därför legat i stort sett oförändrade sedan i årsskiftet. Inga större transaktioner med logistik har heller genomförts i Göteborg hittills under 2010. Den press som nu sker på direktavkastningskraven för bättre objekt visar också tydligt på att skillnaden i
transaktionsmarknaden 25 direktavkastningskrav mellan bra fastigheter (attraktiva lägen, god teknisk standard med moderna planlösningar och kreditvärdiga hyresgäster) och fastigheter som saknar en eller flera av dessa egenskaper har och bedöms fortsätta att öka under det kommande året. framtida utveckling För fortsättningen av 2010 gör DTZ bedömningen att direktavkastningskraven på fastighetsinvesteringar i Stor-Göteborg fortsätter att sjunka något i takt med en fortsatt ökad aktivitet på investerarmarknaden. Den underliggande orsaken är att hyresmarknaden är på gång att bottna ur även i Göteborg, vilket redan har skett i Stockholm, i alla fall för bättre kontorslokaler, och att vakanserna efter en period av uppgång snart förväntas plana ut och därefter minska. I takt med att det makroekonomiska läget stärks, om än det förväntas fortsatta ske i relativt långsam takt, så skapar det också en potential för hyresökningar i bättre fastigheter och lägen. Den fortsatta stora osäkerheten kring konjunkturen, kombinerat med ett höjt ränteläge och tillkomsten av viss ledig yta i Göteborg CBD under kommande år, verkar dock i motsatt riktning och talar emot en kraftig nedjustering av direktavkastningskraven för de bättre kontorsobjekten. Därtill har inga kraftiga hyresminskningar inträffat i Göteborg i denna lågkonjunktur, vilket gör utrymmet för kraftiga driftnettoförbättringar något begränsat i de flesta fall. Även om återhämtningen i konjunkturen fortfarande vilar på en något bräcklig grund internationellt sett, så förväntas de mer positiva tongångarna i både Sverige och i Göteborg att fortsätta att driva på transaktionsmarknaden under resterande delen av 2010. Starka lokala aktörer, liksom institutionella placerare och utländska riskkapitalister, likt Doughty Hanson, är bevisligen åter intresserade av att förvärva i Göteborg. Samtidigt upplever DTZ också marknadens aktörer som betydligt mer positiva nu jämfört med för bara ett år sedan. Regionens stora exportsektor kan dock förstås komma att påverka riskaptiten framöver ifall oron för en ny global konjunkturnedgång, en s.k. double dip, mot förmodan, åter igen skulle öka. Foto: Jonatan Fernström
26 kontor transaktionsmarknaden 26 3 kontor Foto: Jonatan Fernström
kontor 27 kontorsmarknaden i göteborg introduktion Genom en kraftigt fallande global efterfrågan på varor drabbades Göteborg och dess exportintensiva industri hårt efter finanskrisens utbrott under 2008. Krisen spred sig sedan snabbt även till tjänstesektorn, där den allmänna osäkerheten om konjunkturen i kombination med en sjunkande sysselsättning även kom att inverka på regionens kontorsmarknad i form av sjunkande hyror och stigande vakanser. De värsta farhågorna om den framtida utvecklingen på marknaden har dock inte kommit att besannats och marknadsläget har, i kontrast vad som tidigare förutspåtts, istället stärkts under det senaste året. kontorsutbud Totalt i Göteborgsområdet finns det cirka 3 200 000 kvm kontorsyta. Göteborgsområdet definieras här som Göteborg, Mölndal, Partille kommuner samt Mölnlycke i Härryda kommun. Ungefär 850 000 kvm av ytan är lokaliserat till Göteborgs centrala kontorsdistrikt (CBD), som består av delområdena Nordstaden, Inom Vallgraven, Lilla Bommen samt Kungsportsavenyn (Avenyn). Detta områdes geografiska avgränsning är markerat med (1) i figur 1 nedan. Två andra viktiga delmarknader i centrala Göteborg är Norra Älvstranden (2) samt Gårda (3). KONTORSLÄGEN I GÖTEBORGS STAD cbd (1) Av Stor-Göteborgs totala kontorsyta är ungefär 850 000 kvm lokaliserat till Göteborgs centrala kontorsdistrikt (CBD). Detta område kan i sin tur sägas bestå av flera mindre delmarknader: Nordstaden, Inom Vallgraven, Lilla Bommen samt Kungsportsavenyn (Avenyn). Fastigheter belägna Inom Vallgraven utgörs i huvudsak av äldre byggnader uppförda under slutet av 1800-talet och början av 1900-talet. Dessa lokaler är i regel och på grund av sin ålder omoderna och brister framförallt i yteffektivitet. De nyaste byggnaderna i området finns istället vid Lilla Bommen och uppfördes till största delen under senare delen av 1980-talet. Då området till stor del kan sägas vara färdigexploaterat för ny bebyggelse, så kan beståndet av modern kontorsyta bara öka genom om- och tillbyggnad av den existerande bebyggelsen. en del av den befintliga kontorsstocken har också redan hunnit genomgå omfattande ombyggnationer och håller därför en mycket hög standard. I områdena Inom Vallgraven, Nordstaden samt Lilla Bommen har avtal vid ny- och omförhandling med start under 2010 tecknats på nivåer på 1 700-2 300 kr per kvm för moderna lokaler i bästa läge. Topphyror i Göteborg förhandlas idag till 2 300 kr per kvm om man inte inkluderar hyrorna i Göteborgs kanske mest utmärkande byggnad, Läppstiftet, som ligger något högre. Denna fastighet har sedan den uppfördes år 1990, blivit ett landmärke för staden. Källa: DTZ 2 Norra Älvstranden Nordstaden 1 Inom Vallgraven Vasastaden Gullbergsvass Centralstation Ullevi Liseberg 3 norra Älvstranden (2) Norra Älvstranden är ett tidigare hamnområde beläget på norra sidan av Göta älv, väster om CBD. Under de senaste 10-15 åren har området genomgått en stor omvandling och inrymmer nu några av de mest moderna kontorsbyggnaderna i Göteborg. området består av både kommersiella kvarter liksom områden med bostäder. På den kommersiella sidan återfinns bland annat Lindholmen Science Park, där till exempel Volvo Personvagnar, ericsson och IBM är lokaliserade. Hyresnivån i Lindholmensområdet pendlar idag mellan 1 400 1 900 kr per kvm.
28 kontor gårda (3) Gårda är en gammal stadsdel som från mitten av 1980-talet och framåt har genomgått en förvandling från arbetarkvarter till modern kontorsbebyggelse. Kommunikationsmässigt ligger Gårda mycket bra till med e20/e6 i direkt anslutning i öster. Tillgängligheten med bil till och från området är god, och det är även enkelt att ta sig till Landvetter flygplats. Till nackdelarna hör att parkeringsmöjligheterna idag är något begränsade. Historiskt har området varit ett av de mer volatila områdena på marknaden och vakanserna har svängt kraftigt beroende på det aktuella marknadsläget. När det är svårt att finna lediga lokaler i CBD har vakanserna även i Gårda tenderat att sjunka. Hyrorna i området pendlar i dagsläget kring 1 300 1 800 kr per kvm beroende på lokalens standard och läge, men även något högre och lägre nivåer förekommer. mölndal Staden Mölndal ligger söder om centrala Göteborg och området anses sedan länge utgöra en viktig kontorsmarknad i Stor-Göteborg. Mölndal har en hög koncentration av företag inom speciellt life science-sektorn och både AstraZeneca och ericsson har en betydande närvaro i området. Som ett led i att fokusera sin forskning till färre sjukdomsområden offentliggjorde AstraZeneca i mars 2010 att de kommer att flytta hela sin forskning inom andningsvägar och inflammation från Lund till Mölndal. Hyrorna i området ligger för tillfället på omkring 900 1 300 per kvm och år. nyproduktion Tillskottet av ny kontorsyta i Göteborgsområdet under kommande år är relativt begränsat i en historisk jämförelse. Under 2010-2011 färdigställs omkring 70 000 kvm ny kontorsyta i området, vilket motsvarar ett tillskott på lite drygt 2 % av den befintliga stocken. Det nya Rättscentrum på Heden som omfattar totalt 60 000 kvm har färdigställts i etapper under de senaste åren och kommer att stå helt klart under 2010. Samtliga ytor är kontrakterade, med Kriminalvården och Domstolsverket på långa avtal. I takt med inflyttning av Rättscentrum uppstår vakanser i andra fastigheter runt om i Göteborgsområdet. Tingsrätten för Göteborg NYPRODUKTION AV KONTORSYTA I STOR-GÖTEBORG KVM 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 Källa: DTZ
kontor 29 Foto: Jonatan Fernström och Mölndal har lämnat lokaler på Södra Vägen samt i Västra Nordstaden. Ytorna på Södra Vägen om 2 000 kvm har nyligen hyrts ut till skola, men 10 000 kvm i Västra Nordstaden är fortfarande tomställda. Andra större kontorsprojekt i området är Skanskas projekt i Gårda där etapp 1 om 12 000 kvm kommer att färdigställas under slutet av 2010. Byggnaden är Göteborgs första Green Building, vilket innebär att energiförbrukningen ska ligga minst 25 % under byggnormerna. Skanska har själva tecknat sig för att hyra 5 400 kvm i projektfastigheten och gjorde under slutet av 2009 även uthyrningar till bl.a. Lilla Bommen Konferenscenter samt till Aros Kapitalförvaltning. I dagsläget är ungefär 75 % av fastigheten uthyrd och Skanska har även valt att nu gå vidare med etapp 2 av projektet som omfattar ytterligare 5 000 kvm kontor. I Lindholmensområdet, på Norra Älvstranden, håller Älvstranden Utveckling på att uppföra en tvillingbyggnad till Navet. Kontorshuset kommer att omfatta drygt 18 000 kvm och stå klart 2010. I dagsläget är ungefär hälften av ytorna kontrakterade. en annan stor satsning genomförs vid Krokslätts fabriker i Mölndal av Husvärden AB, som genomför och utvecklar området för Fastighets AB Kullen. Det uppförs två Green Building-byggnader med sammanlagt 17 000 kvm kontorsyta. Till båda kontorshusen finns avtal tecknade. Längre västerut ska det byggas ett drygt tiotal huskroppar med 250-300 lägenheter, mellan fem och åtta våningar höga. Därutöver ska det byggas parkeringsdäck med uppemot 500 parkeringsplatser. Sammanlagt rör det sig om investeringar på runt 900 miljoner kronor. Krokslätts fabrikers totala lokalyta växer från ungefär 60 000 till 90 000 kvm. om tidsplanen håller blir det inflyttning i det första kontorshuset vid årsskiftet 2010/2011. ett annat intressant projekt under uppförande är Pagoden i CBD, där Bygg-Göta planerar att bygga om en befintlig fastighet till kontorsverksamhet. Projektet byggstartade i april 2010 och beräknas vara färdigställt hösten 2011. Totalt tillskapas ungefär 11 000 kvm ny kontorsyta.