ÅRSREDOVISNING 2001
Innehåll Wallenstam i korthet WALLENSTAM I KORTHET Verksamhetsöversikt... 3 2001 i sammandrag... 5 VD har ordet... 6 Strategisk inriktning...... 8 VERKSAMHETSBESKRIVNING Fastighetsförvaltning... 10 Fastigheterna och deras förvaltning... 10 Wallenstam Stockholm AB... 18 Wallenstam Göteborg AB... 20 Wallenstam Helsingborg AB... 22 Wallenstam Lokaler AB... 23 Projekt och projektmöjligheter.... 26 Fastighetsrörelsen... 28 ANALYSUNDERLAG Fastigheternas värde... 32 Finansiell strategi... 34 Möjligheter och risker... 36 Aktiefakta... 38 Flerårsöversikt... 42 BOKSLUT 2001 MED KOMMENTARER Förvaltningsberättelse... 46 Resultaträkning... 48 Balansräkning... 50 Kassaflödesanalys... 52 Redovisningsprinciper och noter... 54 MEDARBETARE Styrelse och revisorer..... 60 Koncernledning..... 61 Arbetsformer och kompetens...... 62 Wallenstam grundades 1944 och är i dag ett renodlat fastighetsbolag med sammanlagt över 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Wallenstams kunder utgörs av drygt 10 000 hushåll och ca 1 500 företag. Koncernen omsätter cirka 850 miljoner kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om drygt 9 miljarder kronor. Vid årets slut hade Wallenstam 87 anställda. Wallenstams B-aktier noteras på Stockholmsbörsen sedan 1984. Wallenstam ska genom förvärv, förvaltning, förädling samt försäljning av fastigheter möta en föränderlig marknads krav på attraktiva boendeoch arbetsmiljöer och därmed skapa en stabil värdetillväxt i bolaget. Wallenstams finansiella mål: Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt ska minst uppgå till 200 kr år 2005 Förvaltningsresultat ska vara minst 140 Mkr år 2005 Räntabilitet på eget synligt kapital ska årligen vara mer än 10 % FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH KARTOR Fastighetsöversikt... 65 Wallenstam Stockholm AB... 66 Wallenstam Göteborg AB... 68 Wallenstam Helsingborg AB... 70 Wallenstam Lokaler AB... 72 Wallenstamkoncernen... 74 Fastighetsförvärv och -försäljningar under 2001... 75 KALENDARIUM Stockholm Bolagsstämma samt ekonomisk rapportering och information... 76 ADRESSER..... 77 DEFINITIONER.. FLIK Göteborg Helsingborg 85 % av Wallenstams verksamhet är koncentrerad till Stockholm och Göteborg.
STORLEK UTVECKLING VERKSAMHETSÖVERSIKT BOSTADSFASTIGHETER KOMMERSIELLA FASTIGHETER STOCKHOLM WALLENSTAM STOCKHOLM AB Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler 327 392 335 57 5 222 469 GÖTEBORG WALLENSTAM GÖTEBORG AB Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler 241 284 223 61 3 210 384 HELSINGBORG WALLENSTAM HELSINGBORG AB Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler 100 139 117 22 1 778 226 GÖTEBORG WALLENSTAM LOKALER AB Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler 248 322 4 318 55 549 ANDEL AV KONCERNENS YTA 35% 25% 12% 28% Tusental m 2 500 400 300 200 100 1992 1993 1994 0 Tusental m 2 300 250 200 150 100 50 0 120 1996 1997 1998 1999 2000 2001 1995 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Tusental m 2 150 90 60 30 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 0 Tusental m 2 350 300 250 200 150 100 50 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 0 KVADRATMETERINNEHAV TOTALT Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler 916 1 137 679 458 10 265 1 628 Wallenstam Lokaler AB 28% Wallenstam Stockholm AB 35% Tusental m 2 1 200 1 000 800 600 400 200 Wallenstam Helsingborg AB 12% Wallenstam Göteborg AB 25% 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 *Bedömd hyra för 2002. **Tusental.
KONCENTRATION FASTIGHETER MARKNADSPOSITION FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING (YTA) Huddinge 9% Öv. Storstockholm 19% Vällingby/ Råcksta 22% Innerstad 15% Solna 7% Nacka 28% Fastighetsbeståndet utgörs främst av äldre innerstadsfastigheter samt 50-, 60- och 70-talshus i eftertraktade närområden. Samtliga lägenheter i beståndet är uthyrda. Snitthyran för 2001 var 770 kr/m 2. Omflyttningshastigheten är cirka 9 %. Marknadsandel 2 %. Södermalmstorg 8, Stockholm Hisingen 4% Öster 8% Mölndal 9% Fastighetsbeståndet består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt sextiooch sjuttiotalshus. Samtliga lägenheter är uthyrda. Omflyttningshastigheten är cirka 15 %. Snitthyran för 2001 var 860 kr/m 2. Marknadsandel 3,5 %. Innerstad 79% Palmstedtsgatan 3, Göteborg Innerstad 100% Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick. Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 30- och 40-talet vilka är fullt uthyrda. Snitthyran för 2001 var 680 kr/m 2. Marknadsandel 7 %. Hälsovägen 1, Helsingborg Innerstad 31% Mölndal 3% Hisingen 14% Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehaven i innerstad och öster. Uthyrningsgraden 2001-12-31 var 97 %, med en genomsnittlig årshyra för kontor på 1 000 kr/m 2. Marknadsandel 3,5 %. Söder 4% Väster 6% Öster 42% Första Långgatan 16 18, Göteborg Innerstad 46% Wallenstam är ett börsnoterat fastighetsbolag med tonvikt på bostäder. Börsvärdet uppgick per 2001-12-31 till 1 187 Mkr. Det samlade fastighetsvärdet uppgår till drygt 9 miljarder kronor. Närområde 54% Södra Vägen 1, Göteborg
Wallenstam i korthet 2001 I SAMMANDRAG Förvaltningsresultatet uppgår till 62 Mkr (66). Resultat efter skatt uppgår till 59 Mkr (59). Förvaltningsresultat/aktie förbättrades till 3,71 kr (3,62). Wallenstam har förvärvat fastigheter för 492 Mkr (692) omfattande ca 70 000 kvm fördelat på 38 300 bostadsyta och 31 700 kommersiell yta. Därmed uppgår Wallenstams totala yta till 1 137 000 kvm (1 112 000). Det största bostadsförvärvet gjordes i Stockholmsregionen omfattande drygt 500 lägenheter. Fastigheterna köptes av det kommunalägda bostadsföretaget i Huddinge. Under året har fastigheter sålts för 449 Mkr (538). Nio av 21 försäljningar har gjorts till bostadsrättsmarknaden. Försäljningspriserna överstiger den värdering som redovisades 2001-12-31 med 22 %. Resultatet av fastighetsrörelsen uppgick till 28,4 Mkr (38,1). Fastighetsrörelsens kostnader har belastats med en reservering om 101 Mkr. Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt ökade till 152 kr (118), en ökning med 29 %. Wallenstam har sedan återköpsstarten år 2000 köpt tillbaka 1 723 820 aktier, vilket motsvarar 9,6 % av det ursprungliga antalet. Föreslagen utdelning 2,00 kr (1,60), en ökning med 25%. VIKTIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Wallenstam förvärvade vid årsskiftet tre centralt belägna butiks- och kontorsfastigheter i Göteborg. Köpeskillingen uppgick till 366 Mkr och omfattar en yta om ca 23 000 kvm. Genom köpet tillförs Wallenstam 32 Mkr i hyresintäkter. NYCKELTAL FÖRVALTNINGSRESULTAT/AKTIE 1997 2001 Kr 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1997 1998 1999 2000 2001 SUBSTANSVÄRDE/AKTIE EFTER UPPSKJUTEN SKATT Kr 200 150 100 50 0 1997 1998 1999 2000 2001 Substansvärde efter uppskjuten skatt Substansvärde inkl. bostadsrättsvärdering efter uppskjuten skatt 2001 2000 1999 Resultat Hyresintäkter, Mkr 834 756 728 Förvaltningsresultat, Mkr 62 66 61 Resultat av fastighetsrörelsen, Mkr 28 38 125 Resultat efter skatt, Mkr 59 59 184 Uthyrningsgrad yta, % 98 97 95 Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 9 383 8 323 7 441 Övervärde fastigheter, Mkr 2 562 1 935 1 479 Soliditet 8,5 10,1 14,4 Justerad soliditet, % 32,0 30,1 30,8 Justerad soliditet inkl. bostadsrättsvärdering, % 38,5 39,0 Justerad soliditet inkl. bostadsrättsvärdering efter uppskjuten skatt 29,3 30,0 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 5,38 5,72 5,82 Data per aktie, kr Förvaltningsresultat 3,71 3,62 3,22 Resultat efter skatt 3,52 3,23 9,74 Synligt eget kapital 38,63 38,68 47,78 Substansvärde 196 149 126 Substansvärde efter uppskjuten skatt 152 118 104 Substansvärde inkl. bostadsrättsvärdering efter uppskjuten skatt 199 170 Utdelning (föreslagen utdelning 2001) 2,00 1,60 1,25 5
Wallenstam i korthet VD HAR ORDET Hans Wallenstam, VD Jag vill börja med att tacka alla medarbetare för strålande insatser under 2001. Året som gått var ett mycket bra år för Wallenstam, även om det var ett omskakande år för världen i stort. Vi arbetar vidare mot målen för 2005, som med största sannolikhet kommer att uppnås. Jag tror att vi inom en femårsperiod kan få se en ny situation på bostadsmarknaden; det kommer dock inte innebära att hyrorna blir marknadsorienterade över en natt. För Wallenstam är utvecklingen mot marknadsmässiga hyror en självklart positiv väg att gå, eftersom vi har en produkt (bostäder) som är mycket efterfrågad samtidigt som den är uppenbart underprissatt. BOSTADSMARKNAD I FÖRÄNDRING Under 2001 har trepartssamtal inletts mellan privata fastighetsägare, Hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsföretagen. Det som diskuteras är hyresrätten och dess koppling till det så kallade bruksvärdet. Den springande punkten är vilka faktorer som ska vägas in vid hyressättningen. Förändringar måste till, vilket parterna är överens om. Något måste vara allvarligt fel när man som innehavare av ett förstahandskontrakt kan ta ut dubbel hyra för sin lägenhet när man hyr ut den i andra hand. På den svarta marknaden finns med andra ord utrymme för lägenheter att betinga det pris som marknadskrafterna bestämmer. Av en undersökning som fastighetsägareföreningen gjort framgår det att den svarta bostadsmarknaden nu omsätter en miljard kronor. Nog vore det mycket bättre om denna svarta marknad kunde avvecklas. Därmed skulle vi kunna tillföra behövliga nya bostäder och modernisera äldre bostadsområden. BEHOVET AV EN BOSTADS- MARKNAD I TIDEN I dagens dåligt fungerande bostadsmarknad kan vi konstatera att moderniseringar och nödvändigt fastighetsunderhåll skjuts på framtiden. På längre sikt får detta allvarliga konsekvenser på den svenska bostadsstandarden. Det omoderna regelverket leder till att byggandet av lägenheter i flerbostadshus i det närmaste är obefintligt i tillväxtregionerna. Andra bidragande faktorer till utebliven nyproduktion är brist på planlagd mark, långa planeringsprocesser och brist på konkurrens inom byggsektorn. Ett stort skatteuttag, även bortsett från moms, är en hämmande faktor. Vad får det uteblivna bostadsbyggandet för konsekvenser för tillväxttakten? Har Sverige råd att blunda för en av de viktigaste faktorerna för fortsatt tillväxt? FÖRETAGS BEHOV AV BOSTÄDER I takt med att tillgången på bostäder minskar i storstadsregionerna ökar företagens intresse att tillgodose sina anställdas bostadsbehov. Under året har vi därför hyrt ut fler bostäder än tidigare till företag i första hand till de företag som är hyresgäster hos Wallenstam. FÖRSÄLJNING TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR Det finns ett stort intresse bland hyresgäster att bilda bostadsrättsföreningar. För vår del har det inneburit att vi under året har genomfört ett stort antal försäljningar av hyreshus. Vi noterar ett fortsatt stort intresse inte bara i absoluta citylägen utan också i områden utanför innerstaden. Sedan föregående höst har vi sålt ca 40 000 kvm till nybildade bostadsrättsföreningar. Intresset medför att Wallenstam har ett stort övervärde i sina bostadsfastigheter, vilket vi successivt kommer att realisera. Även om vi nu säljer till bostadsrättsföreningar tror jag på hyresrätten som idé och som kontraktsform. Jag är övertygad om att den, med rätt förändringar på hyresmarknaden, har en ljus framtid. NÖJDA HYRESGÄSTER Den enkät vi genomförde bland våra hyresgäster under 2001, NöjdKundIndex (NKI), gav positiva resultat. Det är mycket glädjande att så många tog sig tid att besvara enkäten. Ännu mer glädjande är att våra hyresgäster har så mycket gott att säga om Wallenstam som värd. Samtidigt tar vi till oss den kritik som kom fram, och under hösten satsade vi stora resurser på att genomföra förbättringar av sådant hyresgästerna inte var helt nöjda med. NKI är ett årligen återkommande inslag i vår kundvårdande verksamhet. Kundvården är viktig, och vi arbetar målmedvetet för att behålla de kunder vi har. 6
Wallenstam i korthet TREDIMENSIONELL FASTIGHETSBILDNING Ett intressant perspektiv är det som brukar gå under benämningen tredimensionell fastighetsbildning. Detta innebär att olika ägandeformer samsas i en och samma fastighet hyreslägenheter, ägarlägenheter och kommersiella lokaler. I nuläget tillåter inte svensk lagstiftning den här typen av fastighetsbildning, men eftersom företeelsen finns på många andra håll i världen kan det inte vara en omöjlighet. Något att beakta här är möjligheten till förtätning av bebyggelsen. I redan befintliga hus kan man inreda vindsvåningar och på så sätt skapa bostäder i mycket attraktiva och väl etablerade bostadsområden. Man kan också tänka sig att tillföra bostäder genom att bygga på befintliga fastigheter i attraktiva lägen. DEN KOMMERSIELLA MARKNADEN Vår tidigare genomförda omorganisation som innebar en större produktfokusering har under året givit bra resultat. Under 2001 har Wallenstam tecknat avtal med ett hundratal nya kommersiella kunder. Fram t o m kvartal 3 hade totalt 80 000 kvm hyrts ut i Göteborgsregionen. Inte utan stolthet kan jag konstatera att Wallenstam hyrde ut drygt 30 000 kvm av dessa. PROJEKT MED PROFIL I Gårda har vi två stora nybyggnadsprojekt. Ett av dessa är den hundra meter höga skyskrapan, som har fått positiva signaler från byggnadsnämnden och som vi därför fortsätter att projektera. Det andra är ett projekt som vi förvärvade genom en affär med JM under året. Båda dessa projekt har rätt läge och rätt estetik. De kommer att bli ett lyft för Göteborg. Ett projekt med helt andra förtecken är Almedals Fabriker, med befintlig, kulturhistoriskt intressant bebyggelse.visionen är att där skapa utrymme för såväl bostäder, skolor och kontor en levande stadsmiljö. RÄTT REGIONER Vi ser en fortsatt tillväxt i våra fastigheters värdeutveckling. Det stärker mig i min uppfattning att vi valt rätt regioner att vara verksamma i. Inflyttningstakten till Stockholm, Göteborg och Helsingborg är mycket hög, vilket medför en oerhörd efterfrågan på våra bostäder. Göteborgs tillväxttakt har ökat, som ett resultat av strukturförändringar: numera finns där allt, inte bara industri. Göteborg har blivit en kunskapsstad. LÅNGSIKTIGA INVESTERINGAR FÖR FRAMTIDEN På miljösidan har vi blivit än mer aktiva, i takt med att vårt fastighetsbestånd moderniserats. Under året har vi sålt fastigheter för 449 Mkr samt förvärvat fastigheter för 492 Mkr. I kvm innebär det en nettoökning med ca 23 000 kvm, varav ca 11 000 kvm utgör bostäder. Så länge priset är rätt och så länge inga förändringar på hyresmarknaden kommer till stånd kommer vi att genomföra ytterligare försäljningar till bostadsrättsföreningar. Vår bedömning är att ca en tredjedel av vårt bostadsbestånd kan avyttras till bostadsrättsmarknaden. Tack vare ett bolagsförvärv under senare delen av året kan vi fortsätta att sälja fastigheter till en för bolaget låg skattekostnad. Under året har vi aktivt arbetat med att optimera bolagets skattesituation. 7 POSITIV RESULTAT- UTVECKLING Vi har under året satsat på kvalitetshöjande åtgärder i våra fastigheter, vilket medför en viss nedgång i vårt förvaltningsresultat. Dessa insatser räknar vi med att vi redan nästa år får positiva effekter av. Resultatet i fastighetsrörelsen har utvecklats mycket tillfredsställande. Dock belastas resultatet av en reservering om 101 Mkr, som en konsekvens av att en köpare nekats förvärvstillstånd och prövning i högre instans ännu inte ägt rum. Skulle hovrätten neka köparen förvärvstillstånd blir konsekvensen att affären går tillbaka, vilket innebär dels att reserveringen blir ett faktum, dels att Wallenstam får tillbaka de sålda fastigheterna, vilka enligt rådande prisbild på marknaden betingar ett högre pris än vid försäljningstidpunkten. POSITIV KURSUTVECKLING Wallenstams aktiekurs har utvecklats mycket positivt under 2001. Det är ett resultat av att marknaden uppmärksammat Wallenstams positiva resultatutveckling och att vi de facto realiserar övervärden. Att Wallenstam sedan en tid tillbaka dessutom köper tillbaka egna aktier är också en åtgärd i rätt riktning för aktieägarna. Sammantaget har mer än 100 Mkr överförts till aktieägarna i form av inlösen och återköp. Jag ser oerhört positivt på framtiden för Wallenstam. I skrivande stund ser jag ingen anledning att revidera min uppfattning: vi når de mål vi har satt upp för 2005. Vi fortsätter att vara en ledande aktör på våra marknader. Hans Wallenstam
Wallenstam i korthet STRATEGISK INRIKTNING Under 2000 utarbetade Wallenstam sitt nuvarande affärskoncept. Det är en vidareutveckling av den tidigare strategin. Fokus är substansvärde per aktie, god utveckling av förvaltningsresultatet samt en räntabilitet på synligt eget kapital som är mer än 10 %. Dessa mål ska uppnås 2005. De mål som sattes för föregående period uppnåddes enligt plan under 2000. VISION Wallenstams vision är att vara ledande privat fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. AFFÄRSIDÉ Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning FINANSIELLA MÅL Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt ska minst uppgå till 200 kr år 2005. Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt är det övergripande finansiella målet. Det inkluderar både resultatet av en effektiv fastighetsförvaltning, resultatet från fastighetsförsäljningar samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbeståndet. Förvaltningsresultatet ska vara minst 140 Mkr år 2005. Ett positivt förvaltningsresultat innebär en stabil plattform som säkerställer en bra bas för bolagets totala verksamhet. Målet innebär en dubblering av förvaltningsresultatet från år 2000. Investeringar kan dock medföra att resultatkurvan inte är linjär under perioden men innebär samtidigt att förutsättningarna för att uppnå det långsiktiga målet förbättras. Förvaltningsresultatet är också utgångspunkt för Wallenstams utdelningspolicy. Räntabilitet på synligt eget kapital ska årligen vara mer än 10 %. Räntabilitetsmålet säkerställer en stabil resultatutveckling över tiden. STRATEGI FÖR ATT NÅ MÅLEN Verksamhetsstruktur Bolagets verksamhet ska drivas i en dotterbolagsstruktur där dotterbolagen har hög frihetsgrad inom av koncernen uppsatta mål och värderingar. Moderbolagets staber stödjer dotterbolagens verksamhet med centraliserade funktioner såsom ekonomi, finans, affärer & juridik och marknad & information samt genom verksamhetsuppföljning. Basverksamhet För förvaltningsarbetet, som ska vara kundinriktat ska det finnas kvantitativa och kvalitativa mål med handlingsplaner där miljöaspekten beaktas. Fastighetsplan Varje dotterbolag ska ha en aktuell förvärvs- och försäljningsplan samt en fastighetsutvecklingsplan som syftar till att uppnå koncernens förvaltningsresultat. Personal Bolaget ska ständigt utveckla och värna om sina medarbetare och anpassa organisationen till företagets utveckling. Wallenstams affärsproces. 8
Wallenstam i korthet AVSTÄMNING MOT MÅLEN Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt ska minst uppgå till 200 kr år 2005 Kr 200 150 100 50 0 1997 1998 1999 2000 2001 Substansvärde efter uppskjuten skatt Substansvärde inkl. bostadsrättsvärdering efter uppskjuten skatt Mål 2005 (Målet är formulerat exkl. bostadsrättsvärdering.) Förvaltningsresultatet ska vara minst 140 Mkr år 2005 Mkr 140 120 100 80 60 40 20 0 1997 1998 1999 2000 2001 Mål 2000 Mål 2005 Räntabilitet på synligt eget kapital ska årligen vara mer än 10% % 25 20 15 10 5 0 1997 1998 1999 2000 2001 Mål Wallenstam förser en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. 9
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning FASTIGHETERNA OCH DERAS FÖRVALTNING Wallenstam finns i attraktiva lägen i expansiva storstadsregioner och kan visa upp hög kundnöjdhet. Årligen genomförs attitydundersökningar, där hyresgäster i såväl bostads- som kommersiella fastigheter får uttrycka sina åsikter om Wallenstams fastighetsförvaltning. Wallenstams hyresgäster är överlag mycket nöjda. Lokalmarknaden är avreglerad; här är kunderna själva med och styr, och man betalar för det man får. Wallenstam tror att marknadsmässiga förhållanden på bostadssidan skulle ge bostäder som var bättre anpassade efter hyresgästernas preferenser. BRA BOENDE Bra Boende står för bra lägen, bra kontraktsform, bra bostäder och bra service. Samtidigt som Wallenstam tar aktiv del i debatten om en mer flexibel hyressättning, där utbud och efterfrågan bättre återspeglas, förbereder sig bolagets organisation för en utveckling mot mer marknadsorienterad hyressättning. För att ha en bra kommunikation med hyresgästerna finns Stamgästen, en boendetidning om och för Wallenstams hyresgäster. Där behandlas aktuella frågor som på olika sätt påverkar boendet. Genom hyresgästklubben Club Wallenstam får hyresgästerna en mängd förmånliga erbjudanden. Wallenstams hemsida ger överblick över bolaget, och här finns information för alla intressenter. HYRESSÄTTNING BOSTÄDER Diskussioner om hyresrättens framtida utformning pågår. Den nuvarande, låsta situationen på bostadsmarknaden gör det svårt att utveckla hyresrätten som boendeform. Med en marknadsorienterad prissättning skulle Wallenstam kunna erbjuda ett individuellt anpassat boende, där hyresgästen kan välja till exempel standardnivå. Också Hyresgästföreningen har insett behovet av förändringar. Läge och kvalitet på förvaltningen blir faktorer som kommer att spela en större roll vid hyressättningen. För Wallenstams vidkommande finns därmed utrymme för hyreshöjningar, eftersom bolagets fastigheter finns i attraktiva lägen och har en förvaltning som hyresgästerna bedömer som god. Wallenstam tror långsiktigt på förändringar i riktning mot differentierad hyressättning; det är en förutsättning för hyresrättens överlevnad. Redan i nuläget finns det via så kallad blockuthyrning möjlighet att ta ut marknadsmässiga hyror för bostadslägenheter. I ambitionen att åstadkomma en friare prissättning på bostäder har Wallenstam förstärkt insatserna när det gäller blockuthyrning och kan därmed i större omfattning erbjuda kommersiella hyresgäster och deras anställda lägenheter. För företag kan det vara en avgörande faktor vid nyrekrytering, då det i dag är mycket svårt att hitta lediga lägenheter. 10
11 En genomgripande modernisering ökar livslängden för ett hus med minst femtio år.
Wallenstam Lokaler AB 401 84 Göteborg Besöksadress: Södra Vägen 1 Tel 031-20 00 00 Fax 031-10 02 02 www.wallenstam.se Genom en strukturaffär med JM har Wallenstam förvärvat ett omfattande kontorsprojekt i Gårda. I och med köpet av detta kontorsprojekt satsar Wallenstam ytterligare på Göteborgs kontorsmarknad som bedöms ha en fortsatt positiv utvecklingspotential. Arkitekt är Magnus Månsson på Semrén & Månsson, som har ett stort antal tidigare Wallenstamprojekt bakom sig. årt uppdrag var att skapa ett kontorshus som genom sin funktion, sina estetiska värden och sin höga kvalitet väcker uppmärksamhet och skapar mervärden för objektet. Resultatet är en byggnad som genom sitt formspråk och sina ljusa glasytor inbjuder till uppmärksamhet och kontakt, både för dem som passerar på motorvägen och dem som befinner sig i och runt byggnaden, säger Magnus Månsson. Ett profilhus i Göteborg Huset kommer att ligga i den nygamla stadsdelen Gårda i centrala Göteborg. Hit är det nära varifrån man än kommer, och vart man än ska. Invändigt har målet varit att åstadkomma största möjliga flexibilitet. Oavsett behoven, och oavsett hur de ändrar sig över tiden, ska man enkelt kunna åstadkomma en optimal lösning för varje typ av kontor, säger Magnus Månsson. Det blir förhoppningsvis ett av profilhusen i Göteborg. Huset ligger väl synligt från motorvägen, där upp emot 100.000 bilar passerar varje dag. Göteborgs evenemangsstråk, med Ullevi, Scandinavium, Mässhallarna, Valhallabadet, Liseberg, Universeum med mera, ligger på bekvämt promenadavstånd. I anrika Butterickshuset i hörnet Korsgatan/ Kyrkogatan pågår ombyggnad av kontor till bostäder, detta för att möta marknadens önskemål. Husets historia utterickshuset uppfördes 1804, då i två våningar med slät fasad. Vid mitten av seklet fick huset en tredje våning samt dekorerades i nyklassicistisk stil. Under 1900-talet hade huset växlande ägare, vilka också lät bygga om det i flera etapper. Buttericks, som numera är det man främst förknippar med huset, flyttade in på 1940-talet. Husets framtid Butikerna i bottenplanet kommer att vara kvar, men eftersom många företag har önskemål om att kunna erbjuda bostad åt konsulter, experter och andra personer som knyts till verksamheten för kortare eller längre tid, byggs nu 850 kvadratmeter i Butterickshuset om till 18 lägenheter. Wallenstam Lokaler har skrivit ett tioårigt avtal med Företagsbostäder. Inflyttningsdatum är februari 2002. Vid intresse, kontakta Företagsbostäder. Funktion och flexibilitet En av grundtankarna bakom den arkitektoniska lösningen är att tillföra varje våning mervärden som extra takhöjd, våningsplan som inte når ut till ytterväggarna eller extra stora fönsterpartier, berättar Magnus Månsson. Funktion och flexibilitet är nyckelord för hela byggnaden. I varje del av huset kan man därför arrangera kontoren som individuella arbetsrum, grupprum eller öppna kontorslandskap, helt efter vad man behöver för tillfället. Byggstarten är beräknad till hösten 2001 och de första hyresgästerna beräknas kunna flytta in till sommaren 2003. Huset kommer att byggas i två etapper. Det blir 11 våningar ovan jord. Huset blir därmed en del av Göteborgs nya skyline. Utsikten från de översta våningarna blir mycket intressant. Hela fastigheten har 16.100 kvm kontorsyta samt utrymmen för mindre butiker, restauranger och Butterickshuset i hörnet Korsgatan/Kyrkogatan. Från elfte våningen ser man ut över centrala Göteborg. annan service. Antalet arbetsplatser blir 700 900, beroende på hur hyresgästerna väljer att utnyttja ytorna. Huset byggs med bärande ytterväggar, vilket eliminerar behovet av pelare. Detta ger en mycket stor flexibilitet när det gäller rumsindelning och storlek på de ytor man vill hyra. Det gör det också lätt att flytta väggar när man behöver större eller mindre ytor. Magnus Månsson, arkitekt för det nya kontorsprojektet i Gårda. Våra lokalhyresgäster är medlemmar i Club Wallenstam. Clubkortet är en värdehandling som ger tillgång till en rad förmåner. Se vidare i clubkatalogen! Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning LEVANDE LOKALER Levande Lokaler står för funktionella och flexibla kontorslokaler med rätt servicenivå, rätt standard samt anpassning till hyresgästens behov av tilläggstjänster. Konceptet utgår från kunden och dennes organisation, och omfattar tre huvudaktiviteter: kundvård, uthyrning och omförhandling av hyresavtal. Wallenstam har en hög uthyrningsgrad av lokaler och stadigt ökande marknadsandelar. Till skillnad från bostadsmarknaden är hyressättningen på lokalhyresmarknaden fri och styrs främst av efterfrågan. Wallenstam äger och förvaltar lokaler i attraktiva lägen med goda kommunikationer, och strävar efter att tillfredsställa hyresgästens förändringsbehov oavsett kontraktslängd. I detta arbete ingår att bygga om, förädla och komplettera med förvärv för att kunna möta kraven från kunder på flexibla och kundanpassade kommersiella lokaler. Den enkät som gick ut till Wallenstam Lokalers hyresgäster under 2001 visade en mycket hög grad av kundnöjdhet, vilket tyder på att en hyresmarknad som lämnar utrymme för högre servicenivå och specifika krav genererar inte bara högre hyror utan också nöjdare kunder. För Wallenstam är mixen av bostäder/lokaler en klar konkurrensfördel. Under 2001 började Wallenstam publicera det kvartalsvis utkommande nyhetsbrevet Wallenstam News för de kommersiella kunderna och andra intressenter. Ytterligare en nyhet under året var att också dessa kunder fick tillgång till de erbjudanden som går ut genom Club Wallenstam. WallenstamNews I N F O R M A T I O N F R Å N W A L L E N S T A M L O K A L E R A B NR 2 2001 NY- TÄNKANDE I GÅRDA V B Butterickshuset HELPDESK 031-743 95 05 KVALITET I arbetet med att skapa bättre kundrelationer och vässa serviceorganisationen ingår att Wallenstam en gång om året genomför en attitydundersökning (NKI, NöjdKundIndex) om bostadens/lokalens standard, fastighetsskötseln, övrig service, yttre miljö med mera. Enkätsvaren ger viktig information om hur hyresgästerna uppfattar Wallenstam och hur man trivs. Attitydundersökningar genomförs av många skäl. Ett av dessa är att få reda på styrkor och svagheter som hyresgästerna upplever hos sin hyresvärd. Det är ett instrument bland flera som kan användas i utvecklingsoch förbättringsarbetet. Deltagandet i NKI är högt: mer än hälften av hyresgästerna har under 2001 tagit sig tid att fylla i enkäterna, både på bostadsoch den kommersiella sidan. NKI bidrar till att skapa en plattform, utifrån vilken verksamheten kan styras. % 100 80 60 40 20 0-20 -40 NKI BOSTÄDER Negativt Neutralt Positivt -60 1 2 3 4 5 6 1. Jag trivs bra som hyregäst hos Wallenstam. 2. Vid felanmälan har fastighetsskötaren kommit på avtalad tid. 3. Fastighetsunderhållet är bra. 4. Informationen från Wallenstam fungerar bra. 5. Jag tycker att Wallenstam på det hela taget är en bra hyresvärd. 6. Wallenstam har attraktiva bostäder på marknaden. % 100 80 60 40 20 0-20 NKI LOKALER Negativt Neutralt Positivt 1 2 3 4 5 6 1. Vi trivs bra som hyresgäst hos Wallenstam. 2. Lokalernas funktionalitet når våra förväntningar. 3. Kontakterna med kundansvarig fungerar bra. 4. Fastighetsunderhållet är bra. 5. Informationen från Wallenstam fungerar bra. 6. Wallenstam har attraktiva lokaler på marknaden. 12
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning AFFÄRSNAVIGATORN Affärsnavigatorn är ett koncept för hur Wallenstam arbetar på den kommersiella marknaden med kundvård, kundbearbetning, databashantering, coachning av säljare och omförhandling av hyror. Genom att systematiskt bearbeta marknaden med Affärsnavigatorn som vägledande instrument kan Wallenstam effektivisera arbetet och få en bättre målbild av potentiella hyresgäster. WALLENSTAM PARTNER För att säkerställa att servicenivån på fastighetsskötseln hålls, har bolaget utvecklat ett Partnerkoncept. 2002 Wallenstam Partner Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgäster. Med Wallenstams logotyp på bilar, kläder samt id-kort skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. Wallenstams förvaltning är decentraliserad till dotterbolagen där uppföljning av driftkostnader görs på fastighetsnivå. Fastighetsskötseln upphandlas av lokala entreprenörer med Wallenstams Partneravtal som grund. Detta skapar fördelaktiga priser och flexibilitet samtidigt som det ger hög kvalitet och enhetlighet i fastighetsskötseln. Wallenstam har under året satsat extra på kvalitetshöjande åtgärder i sina fastigheter. 13
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning MILJÖ Det har varit ett intensivt år för miljöarbetet inom Wallenstam. Under våren 2001 genomgick samtliga medarbetare en halv dags miljöseminarium för förankring av miljöpolicy och övergripande miljömål samt uppsamling av idéer och förslag till miljöförbättringar. Ett koncernmiljöråd bestående av en miljörepresentant för varje bolag har träffats var sjätte till åttonde vecka under året för att tillsammans ta fram detaljerade miljömål. Koncerngemensamma detaljerade miljömål fastställdes under hösten. Under 2002 kommer dessa att följas upp i respektive dotterbolags styrelse. Miljöpolicy Wallenstam ska, utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd, fortsätta att förvärva, bygga, förvalta, förädla och sälja fastigheter. Allt i syfte att tillgodose en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder, lokaler och fastigheter i svenska storstadsregioner. Denna verksamhet ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön, för att bidra till en varaktig och hållbar utveckling. Wallenstam betraktar miljöarbetet som ytterligare en möjlighet att kunna nå företagets mål. Miljöpolicyn omfattar hela koncernens verksamhet: såväl fastighetsrörelse och fastighetsförvaltning som eventuell annan verksamhet; oavsett om verksamheten bedrivs av Wallenstams egna medarbetare, inhyrda entreprenörer, leverantörer, hyresgäster, kunder eller samarbetspartners. Miljöpolicyn antogs 2000. Miljömål för 2001 Miljömålen för år 2001 uppnåddes genom att Wallenstam vidtog en rad åtgärder enligt följande: Det ska fortlöpande skrivas om miljö i såväl hyresgästtidningarna som personaltidningen. Samtliga rengöringskemikalier som används i städningen ska vara miljömärkta med Svanen eller Bra miljöval. Bra miljöval-el ska upphandlas till hela koncernen. Pappersförbrukningen på samtliga kontor ska inventeras. Källsortering ska införas på samtliga kontor, minst i fraktionerna papper, kartong, miljöfarligt (toner, batterier, lysrör etc), komposterbart och brännbart. Endast miljömärkt papper (Bra miljöval- eller Svanenmärkt) som dessutom är totalt klorfritt (TCF) ska köpas in. Utbildningsplan för medarbetarna avseende miljöutbildning ska tas fram. Dialog med kollektivtrafikbolag och kommunrepresentanter om kollektivtrafiken i närheten av våra fastigheter ska inledas. Några miljömål för 2002 Inventera samtliga lokalhyresgästers verksamheter avseende miljöbelastning. Införa koncerngemensamma rutiner för sälj- och köpprocessen avseende miljöbesiktning av objekten. Samtliga hyresgäster ska ha nåtts av allmän miljöinformation, t ex om el-, värme- och vattenbesparing samt avfallshantering och dessutom vara informerade om Wallenstams miljöarbete Vid all större ombyggnation samt vid all nybyggnation ska miljöprogram upprättas. Mål för en minskning av energianvändningen för uppvärmning och fastighetsel ska vara fastställda i respektive bolag. Koncerngemensam standard för avfallshantering ska tas fram. 14
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstams fastigheter är till största delen belägna i Stockholm och Göteborg. En mindre andel återfinns i Helsingborg. 46 % av fastighetsinnehavet ligger i innerstad; resterande 54 % ligger i populära närområden. Av den totala ytan är 60 % bostäder; resterande del är i huvudsak kontor. Av det totala fastighetsvärdet utgör bostadsandelen närmare 75 %. Bedömd hyra för 2002 är 916 Mkr, varav 36 % kommer från verksamheten i Stockholm. 37 % kommer från Wallenstams bolag med kommersiella fastigheter. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING LOKALTYP Wallenstam Lokaler AB 28% FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING BOLAGSVIS Wallenstam Helsingborg AB 12% Wallenstam Stockholm AB 35% Wallenstam Göteborg AB 25% FÖRDELNING FASTIGHETSBESÅNDET (KONCENTRATION) FÖRDELNING AV LÄGENHETSBESTÅNDET Antal lgh 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok eller större FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR Övrigt 8% Industri/Lager 9% Butik 4% Bostäder 60% Innerstad 46% m 2 300 000 250 000 200 000 Kontor 19% 150 000 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING (HYRESVÄRDE) Kommersiellt 37% Bostäder 63% Närområde 54% FÖRDELNING GEOGRAFISKT Helsingborg 12% Stockholm 35% 100 000 50 000 0 Bostäder Kommersiellt 1930-tal och tidigare 1930-tal 1940-tal 1950-tal 1960-tal 1970-tal 1980-tal 1990-tal Göteborg 53% Tusental m 2 1 200 FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING I YTA FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR FÖRDELNING LOKALTYP Uthyrningsbar Andel Hyresvärde Andel Snitthyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 679 537 60 577 63 850 Kontor 221 660 19 217 24 980 Butik 44 022 4 41 4 920 Industri/Lager 104 660 9 52 6 490 Övrigt 87 334 8 29 3 340 1 000 800 600 400 200 0 1997 1998 1999 2000 2001 Totalt 1 137 213 916 810 *Bedömd hyra för 2002. FÖRDELNING BOLAGSVIS/GEOGRAFISK STRUKTUR Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitthyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Wallenstam Stockholm AB 391 910 35 327 36 830 Wallenstam Göteborg AB 283 514 25 241 26 850 Wallenstam Helsingborg AB 139 249 12 100 11 720 Wallenstam Lokaler AB 322 540 28 248 27 770 Totalt 1 137 213 916 810 *Bedömd hyra för 2002. Tillkommer räntebidrag, för 2002 bedömt till 2 Mkr. 15
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning HYRESGÄSTSTRUKTUR Wallenstam har ca 16 700 hyresrättskontrakt, varav 10 256 bostäder, 1 628 lokaler och ca 4 800 parkerings-/garageplatser. Uthyrningsgraden uppgår till 98 % av såväl hyresvärdet som ytan. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. ANTAL KONTRAKT 2001-12-31 Bostäder 10 256 Lokaler 1 628 54 lokalhyreskontrakt överstiger 1 miljon kronor och utgör 18 procent av det totala hyresvärdet. Under de kommande tre åren omförhandlas ca hälften av de kommersiella kontrakten. UTHYRNINGSGRAD I % 1997 2001 % 100 80 60 40 20 0 1997 1998 1999 2000 2001 OMFÖRHANDLINGAR LOKALER UNDER 2001 Antal omförhandlingar 60 50 40 30 20 10 0 WSAB WGAB WHAB WLAB STORLEK HYRESKONTRAKT Bostäder & Parkering 64% Över 5,0 mkr 3% 4,0 5,0 mkr 4% 3,0 4,0 mkr 3% 2,0 3,0 mkr 2% 1,0 2,0 mkr 6% 0,5 1,0 mkr 5% Under 0,5 mkr 13% LÖPTIDER HYRESKONTRAKT Bostäder & Parkering 64% 2002 9% 2003 6% 2003 9% 2003 3% 2004 9% 16
17 Både yttre och inre miljö i en fastighet kan handla om att bevara och återskapa kulturhistoria.
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning WALLENSTAM STOCKHOLM AB Anette Sand, VD Trepartssamtalen mellan privata fastighetsägare, Hyresgästföreningen och kommunala fastighetsägare har inletts under 2001. På sikt kan det leda till en mer differentierad och rättvis hyressättning på Stockholms bostadsmarknad. MARKNADEN Inflyttningen till Stockholm är fortsatt stor. År 2001 nettoökade invånarantalet i Storstockholm med 13 700. Det innebär att bostadssituationen fortsätter att vara mycket problematisk och att grunden för en omfattande andrahandsmarknad är stor. Samtidigt som hyrorna på andrahandsmarknaden har ökat med 67 % bara under de senaste åren, har förstahandshyrorna legat mer eller mindre stilla. Den totala nyproduktionen av bostäder är låg. Av de få flerfamiljshus som byggs är endast en mycket liten del hyresrätter, medan det stora flertalet utgörs av bostadsrätter. Det är inte lönsamt att producera hyresrätter under rådande omständigheter. Faktorer som kvalitet, läge och hyresgästens individuella önskemål borde kunna vägas in vid hyressättningen. Samtliga parter är överens om att den nuvarande situationen är ohållbar, varför arbetet med att kvalitet ska löna sig fortskrider. Efter årets utgång har förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägareföreningen gått trögare än tidigare. Detta är ett tecken på att bostadsmarknaden nu befinner sig vid ett vägskäl. Bostadsmarknaden i Stockholm präglas av hög takt i försäljningen till bostadsrättsföreningar. Andelen bostadsrätter innanför tullarna uppgår för närvarande till ca 49 %. Såväl allmännyttiga bolag som privata värdar, däribland Wallenstam, har under året sålt fastigheter till bostadsrättsföreningar. Bland Wallenstams konkurrenter märks främst kommunala bostadsbolag. Privata fastighetsägare är bland andra Drott, Byggnadsfirma Olov Lindgren, Einar Mattsson Byggnads, Mandamus, Stena Fastigheter och Wihlborgs. Andel privatägda hyreslägenheter uppgår till 45 %. Wallenstam Stockholm äger och förvaltar ca 5 200 lägenheter samt 463 lokaler med en uthyrningsbar yta om ca 392 000 kvm. De totala hyresintäkterna för år 2001 uppgick till ca 300 Mkr. FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstams fastighetsbestånd är koncentrerat till främst Stockholms kommun, Nacka kommun, Solna kommun och Huddinge kommun. I innerstaden är fastigheterna äldre, medan övriga hus i beståndet är från 50- och 60-tal. Inga lediga lägenheter finns, och efterfrågan är mycket stor. Den årliga omflyttningen ligger på ca 9 %. De 50- och 60-talshus som inte redan har moderniserats kommer inom de närmaste åren att genomgå omfattande ombyggnader. Närmast i tur står Råcksta. De drygt 1 300 lägenheterna i Råcksta kommer att anpassas för 2000-talet, med bibehållen 50-talskänsla. I Nacka har Ormingehus (tidigare Boo Sjukhus) förädlats ytterligare. Ny och viktig hyresgäst är Goodyear Dunlop. I tillväxtkommunen Huddinge förvärvade Wallenstam under året 540 lägenheter om sammanlagt 36 000 kvm. Huddinge ligger nära Stockholm, och är med företag och institutioner som Ikea, Heron City, Huddinge Sjukhus och Södertörns högskola en kommun med stor egen attraktivitet. Huddinge är den näst största kommunen i Stockholms län med ca 85 000 invånare och en nettoinflyttning 2001 på 1 400 personer. På grund av den låga omflyttningen har relativt få så kallade blockavtal tecknats. FASTIGHETSBESTÅNDETS GEOGRAFISKA FÖRDELNING Huddinge 9% Öv. Storstockholm 19% Innerstad 15% Solna 7% FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR Uthyrningsbar Andel Hyresvärde Andel Snitthyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 334 588 85 284 87 850 Kontor 23 698 6 24 7 1020 Butik 7 465 2 8 2 1000 Industri/Lager 6 340 2 2 1 390 Övrigt 19 819 5 9 3 480 Vällingby/ Råcksta 22% Nacka 28% Totalt 391 910 327 830 *Bedömd hyra för 2002. Tillkommer räntebidrag, för 2002 bedömt till 1 Mkr. 18
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning ORGANISATION Wallenstam Stockholms organisation bygger på team, där en förvaltare arbetar ihop med en uthyrare. Varje team har resultatansvar för sina fastigheter. Wallenstam Stockholm har fem sådana team. De fem teamen har till sitt stöd en besiktningsman samt en person som arbetar med avstämning av hyrorna. Till detta kommer service- och ledningsfunktioner. FRAMTIDEN Wallenstam strävar också fortsättningsvis efter att koncentrera sitt fastighetsbestånd. Såväl förvärvet av sammanhängande fastigheter i Huddinge som avyttring av enstaka hus till bostadsrättsföreningar är led i denna strävan. I den mån en avreglerad bostadsmarknad kommer till stånd kan Wallenstam fokusera på att producera bostäder, utveckla bostadsområden och öka kundtillfredsställelsen. På sikt tror Wallenstam att läge, högkvalitativa fastigheter och hög servicenivå kommer att påverka priset på bostäder. Mot bakgrund av hur välbelägna Wallenstams fastigheter är och hur mycket som investerats i service och kvalitet har Wallenstam ett gynnsamt utgångsläge för en positiv hyresutveckling. Faktorer som kvalitet, läge och hyresgästens individuella önskemål borde kunna vägas in vid hyressättningen. 19
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning WALLENSTAM GÖTEBORG AB Rune Persson, VD Wallenstam har en lång tradition i Göteborg och är en av de största aktörerna på marknaden. Kännedomen om bolaget är hög. I väntan på mer marknadsorienterade hyror har Wallenstam under 2001 förstärkt insatserna när det gäller blockuthyrning. När bostadslägenheter blockuthyrs gäller fri hyressättning, vilket ger hyresnivåer som ligger uppemot 50 % över de reglerade nivåerna. MARKNADEN Bostadsbristen i Göteborg är inte längre ett innerstadsproblem, utan något som berör hela regionen. Inflyttningen till Göteborg har ökat och innebar 2001 att staden nettoökade med 3 500 personer. Nyproduktionen av hyresrätter är i princip obefintlig, och bostadsbristen är därmed stor och svårlöst. Under de pågående trepartssamtalen, där Hyresgästföreningen, de privata fastighetsägarna samt de allmännyttiga fastighetsägarna deltar, diskuteras bland annat vilka faktorer som ska vägas in vid hyressättningen. Det alla verkar vara överens om är att läget är en del av lägenhetens kvalitet. Göteborg har, relativt sett, kommit längre än andra orter med differentierad hyressättning. En friare bostadsmarknad skulle vara positivt för Wallenstam, vars Göteborgsbestånd är beläget i eller nära centrum av staden. Samtidigt skulle kostnaden för att tillgodose hyresgästernas önskemål öka något. Det finns flera indikationer på att hyreslägenheter är underprissatta. Det finns till exempel en omfattande svart bostadsmarknad. En direkt koppling föreligger mellan för låga hyresnivåer och bostadssökandes vilja att betala pengar för att komma över ett hyreskontrakt. På samma sätt speglar hyresnivåerna i bostäder som hyrs ut i andra hand en i längden ohållbar situation: det finns en betalningsvilja hos dem som hyr i andra hand som överstiger förstahandshyresgästens hyra med upp till 50 %, ibland mer. Företagens ökade behov av lägenheter till anställda försöker Wallenstam tillgodose genom ett ökat antal tecknade blockavtal till denna kundgrupp. I denna typ av uthyrningsform är prissättningen fri, varför genomgående högre hyresnivåer än vid traditionell prissättning uppnås. I första hand görs dessa uthyrningar till Wallenstams lokalhyresgäster. Hyreshöjningarna har under året legat på 1,5 %. Omflyttningshastigheten för regionen ligger kvar på ca 19 %; för Wallenstams del är den ca 15 %. Inga lediga lägenheter finns. De privata fastig hetsägarna i Göteborg äger 50 % av bostadshyreshusen, och de kommunala lika stor del. De allmännyttiga bolagen är Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder. De största privata bostadsaktörerna är Drott, Stena Fastigheter, Byggnadsfirma Ernst Rosén och Kjellbergs. På Göteborgs bostadsmarknad har Wallenstam en total marknadsandel på ca 3,5 %, eller ca 7 % av den privata delen. Andelen bostadsrättslägenheter i Göteborgs kommun är 21 %. FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstams fastigheter är belägna i centrala Göteborg. Beståndet utgörs av nybyggda samt äldre, ombyggda fastigheter. Wallenstam Göteborg förvaltar ca 3 200 lägenheter, och dessutom ca 400 kommersiella lokaler belägna i bostadsfastigheter. Under 2001 sålde Wallenstam enstaka centralt belägna fastigheter till främst bostadsrättsföreningar. Ytan i de fastigheter som förvärvats är dock avsevärt större än ytan i de som avyttrats. En stor, centralt belägen fastighet med 105 lägenheter samt 14 lokaler förvärvades. Detta förvärv ligger i linje med Wallenstams strävan att äga och förvalta koncentrerade fastighetsbestånd, för att därigenom få en mer kostnadseffektiv förvaltning En centralt belägen fastighet har under året förädlats. De moderniserade och i FASTIGHETSBESTÅNDETS GEOGRAFISKA FÖRDELNING Hisingen 4% Öster 8% Mölndal 9% Innerstad 79% FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitthyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 222 972 79 202 84 910 Kontor 19 673 7 17 7 840 Butik 14 048 5 15 6 1070 Industri/Lager 4 193 1 1 0 250 Övrigt 22 628 8 6 3 270 Totalt 283 514 241 850 *Bedömd hyra för 2002. 20
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning vissa fall helt nyproducerade lägenheterna har i stor utsträckning blockuthyrts till Företagsbostäder. Modernisering pågår i ett 40-talsområde om 500 lägenheter i Guldheden och i ett 50-talsområde i Mölndal. ORGANISATIONEN Wallenstams organisation är uppbyggd kring ett antal team. I varje sådant team ingår en förvaltare och en uthyrare. Varje team har ett antal fastigheter inom sitt ansvarsområde. Tillsammans ansvarar förvaltaren och uthyraren för fastigheternas ekonomi och utveckling. Tio personer arbetar i dessa team. Därtill kommer bolagets vd samt dennes assistent. FRAMTIDEN Wallenstam tror på en mer marknadsorienterad hyressättning. Det skulle innebära påtaglig hyreshöjningspotential i attraktiva områden. Mot bakgrund av den överenskommelse som träffats mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägareföreningen i västra Sverige, innebärande att prissättningen ska avspeglas i hyresgästernas preferenser, kommer Wallenstam att satsa på en modernisering av fastigheterna och en ökad service. En fortsatt stor inflyttning till regionen förväntas. Det finns fortfarande ett stort intresse från hyresgästerna att via en bostadsrättsförening förvärva fastigheter. Det kommer att möjliggöra ytterligare försäljningar. Därmed ges bolaget utrymme för fortsatta investeringar i regionen. Wallenstams Göteborgsbestånd utgörs av nybyggda samt äldre, ombyggda fastigheter. 21
Verksamhetsbeskrivning Fastighetsförvaltning WALLENSTAM HELSINGBORG AB Ulf Palmgren, VD Helsingborg växer stadigt, och under 2001 nettoökade staden med ca 900 personer. En fortsatt låg nyproduktion av hyresrätter gör att det råder bostadsbrist, och efterfrågan är betydligt större än utbudet. Inga vakanser finns i beståndet. MARKNADEN Det råder en positiv anda i hela Öresundsregionen, inte minst i Helsingborg. Till detta bidrar faktorer som att Ikea är på väg till Helsingborg med ett huvudkontor. Det faktum att man flyttar från Humlebæk på andra sidan sundet förstärker ytterligare den positiva anda som råder i hela regionen. Ikeas etablering innebär både status och arbetstillfällen för Helsingborg, som befäster och ökar sin attraktivitet. Campus Helsingborg har för närvarande dragit till sig uppemot 2 000 studenter på såväl grundutbildnings- som forskningsnivå. Inom några år räknar man med att Campus Helsingborg ska härbärgera 10 000 studenter. De närmaste åren planeras en byggvolym på totalt 3 000 bostäder, vilket inte ens kommer att täcka det merbehov som genereras av inflyttningen. Ännu mindre kan det avhjälpa den rådande bostadsbristen. Wallenstam Helsingborg har under 2001 påbörjat ett samarbete med Företagsbostäder avseende blockuthyrning av lägenheter till företag. En fungerande bostadsmarknad är en viktig del i val av etableringsort. Helsingborgshem är stadens största fastighetsägare med runt 11 000 lägenheter. Det privata beståndet fördelas mellan ett antal aktörer, där Akelius är den största privata fastighetsägaren. Wallenstam är med ca 1 800 lägenheter näst störst. Bland andra aktörer på marknaden kan nämnas Skandia och Skånebo. Andelen bostadsrättslägenheter i Helsingborgs kommun är 29 %. FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstams fastighetsbestånd är koncentrerat till attraktiva lägen i centrala delar av Helsingborg. Den stora merparten utgörs av bostäder; en mindre del är kommersiella lokaler. Fastigheterna är i huvudsak uppförda under 30- och 40-talen och ombyggda under 80-talet. Inga förvärv har gjorts under 2001. Däremot har 44 ombyggda lägenheter i kvarteret Malen på Nya Eneborg sålts som bostadsrätter. Totalt omfattar renoveringen av kvarteret Malen 150 lägenheter, av vilka de sista just färdigställts. Under våren 2002 påbörjas renoveringen av 48 lägenheter i kvarteret Nyckelpigan och i augusti moderniseras 26 lägenheter i kvarteret Morgonstjärnan på Tågaborg. Hyresnivåerna i Helsingborg ligger oförändrat cirka 70 kr/kvm under riksgenomsnittet. Hyreshöjningarna under 2001 förhandlades till ca 2 %. Omflyttningshastigheten är drygt 20 %. De totala hyresintäkterna för 2001 uppgick till ca 96 Mkr. ORGANISATIONEN Wallenstam organiserar verksamheten i team, där en förvaltare arbetar ihop med en uthyrare. Varje team har resultatansvar för sina fastigheter. Wallenstam Helsingborg har två sådana team. Teamen kompletteras med backoffice och VD. FRAMTIDEN Framtiden ser ljus ut för Wallenstam Helsingborg. Staden växer och behovet av hyresrätter likaså. På sikt kan mer marknadsanpassade hyror bli verklighet. Detta skulle gynna Wallenstam, vars bestånd genomgående är beläget i attraktiva områden. En bedömning är, att om faktorer som läge, kvalitet och innehåll i boendet kan vägas in, är en hyreshöjning på åtminstone 100 kr/kvm och år fullt rimlig inom Wallenstams bestånd i Helsingborg. FASTIGHETSBESTÅNDETS GEOGRAFISKA FÖRDELNING Innerstad 100% FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitthyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 117 522 84 87 87 740 Kontor 6 153 5 5 5 830 Butik 8 919 6 6 6 690 Industri/Lager 2 796 2 1 1 300 Övrigt 3 859 3 1 1 210 Totalt 139 249 100 720 *Bedömd hyra för 2002. 22