Välkommen till presentation av Fabeges delårsrapport januari-september 2008 Stockholm 4 november 2008
Marknadens frågeställningar Genomsnittsräntan Refinansieringsrisken Utsikterna för oförändrat (eller positivt) kassaflöde Värdeutvecklingen
Hyresmarknaden Q3 God efterfrågan på effektiva och flexibla kontor, men viss försiktighet till följd av den finansiella oron I omförhandlade kontrakt ökade hyresvärdet med 4 Mkr För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,5 procent och driftsöverskottet med 6,8 procent Nyuthyrningen uppgick till 34 Mkr (128) och nettouthyrningen till -8 Mkr (66) Justerad för större projektuthyrningar var nyuthyrningen i nivå med Q3 2007 Uthyrningsgrad 93 procent (91)
Fabeges projektportfölj Arenastaden attraherar starka varumärken Adidas hyr 2 800 kvm i Tygeln 3 på Gårdsvägen (fullt uthyrd) Inflyttning oktober 2009 Åttaårigt avtal Tidigare finns bl a Nike i Arenastaden
Fabeges projektportfölj Nytt projekt i Solna fullt uthyrt före start Renovering och ombyggnation av Päronet 8 Färdigställd Q1 2010 Sexårigt avtal med Skatteverket 00
Fabeges projektportfölj Bästa exponeringen i Stockholm! Paradiset 29/Lindhagen GreenBuilding-certifierat Stort intresse för kontorsytorna i ett unikt exponeringsläge
Fabeges projektportfölj Projektportfölj, nuläge Hög uthyrningsgrad i projektfastigheterna Kostnadsläget allt gynnsammare Projektstrategi, nuläge Högre riskpremie på nya projekt Framtid: Högre lönsamhet inom projekt men tuffare uthyrningsklimat Ingen projektstart utan hyresgäster och finansiering
Transaktionsmarknaden Q3 Avvaktande Högbelånade yieldgapjägare är borta Köpare idag har eget kapital Efterfrågan främst på centralt belägna fastigheter
Resultaträkningar i sammandrag (Mkr) Jan-sep 2008 Jan-sep 2007 Hyresintäkter 1 674 1 534 Fastighetskostnader -590-566 Driftsöverskott Överskottsgrad 65% (63) 1 084 968 Realiserade värdeförändr. fast. 143 207 Orealiserade värdeförändr. fast. -460 610 Räntenetto -603-444 Värdeförändringar räntederivat -45 38 Värdeförändringar aktier -13-4 Resultat efter finansiella poster 62 1 390 Aktuell skatt -3-4 Uppskjuten skatt 192-208 Periodens resultat 251 1 178
Schematisk resultaträkning (Mkr) baserad på fastighetsbestånd och räntenivåer 2008-09-30 Förv.fast. Projekt/förädl.fast. Jan-sep 2008 Jan-sep 2008 Summa Hyresintäkter 1 432 242 1 674 Driftsöverskott 975 109 1 084 Värdeförändr., oreal. -524 64-460 Värdeförändr., real 49 94 143 Rörelseresultat 462 259 721 Periodens resultat 16 235 251 Överskottsgrad 68% 45% 65% Uthyrningsgrad 96% 77% 93% Marknadsvärde fastigheter 24 706 5 463 30 169
Balansräkningar i sammandrag (Mkr) 2008-09-30 2007-12-31 2007-09-30 Tillgångar Fastigheter 30 169 30 829 27 288 Övriga tillgångar 852 851 1 063 Likvida medel 93 75 44 Summa tillgångar 31 114 31 755 28 395 Eget kapital och skulder Eget kapital 10 646 11 415 11 027 Räntebärande skulder 18 583 17 210 15 242 Övriga skulder/avsättningar 1 885 3 130 2 126 Summa eget kapital och skulder 31 114 31 755 28 395
Fastighetsvärdering per 30 september Bedömt marknadsvärde 30,2 Mdr Ca 30 procent har externvärderats, resterande fastigheter har internvärderats med utgångspunkt i senaste värderingen Genomsnittligt direktavkastningskrav 5,7 % vilket motsvarar en ökning med 0,25% sedan årsskiftet Möts av positiva värdeförändringar pga förbättrade kassaflöden Periodens investeringar bidrar till bättre kassaflöden och värdetillväxt i framtiden
Räntebärande skulder per 30 september Räntebärande skulder 18,6 Mdr (17,2) Bilaterala avtal med nordiska banker samt certifikatprogram om 5 Mdr Utestående certifikat 2,6 Mdr Genomsnittlig ränta 5,11 procent (5,12 inkl löftesprovision) Räntetäckningsgrad 1,9 (2,6) ggr Genomsnittlig räntebindningstid 6 månader Outnyttjade kreditramar 1,9 Mdr exklusive certifikat
Låneförfallostruktur per 30 september Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Outnyttjat, Mkr < 1 år 8 620 2 759 5 861 1-2 år 1 547 1 397 150 2-3 år 4 500 4 500 0 3-4 år 4 000 3 306 694 4-5 år 4 000 3 900 100 > 5 år 2 813 2 690 123 Totalt 25 480 18 552 6 928 Certifikat -5 000 Outnyttjade låneramar 1 928
Fortsatt stark balansräkning Eget kapital 65 kr per aktie (67) Substansvärde exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter 73 kr per aktie (76) Soliditet 34 procent (39) Belåningsgrad 62 procent (56)
Stabil finansiell situation 1,2 Mdr i tillkommande kreditramar efter kvartalsskiftet Totalt outnyttjade kreditramar 3,1 mkr 31/10 Genomsnittlig räntekostnad sjunker snabbt: 4,66% per 31/10 Lättare att emittera certifikat genom att certifikaten kan belånas hos Riksbanken
Portföljstrategi mot A-läge Mindre risk för vakans Bra lägen hyrs alltid ut Fastighetsförvärv 2005-2008 Fastighetsförsäljning 2005-2008
Portföljstrategi riskspridning Stabila hyresgäster med långa kontrakt Bra riskspridning avseende bransch och storlek Projektpotential i bra lägen Hyresgäst* Område Avtalslängd OMX Frihamnen 2019 Bonnier Dagstidn. Kungsholmen 2015 Skatteverket Solna 2015 ICA Solna 2017/2030 Domstolsverket Kungsholmen 2009 Försäkringskassan City 2010 EDB Solna 2016 Coop Solna 2013 AFA City 2009 Svenska Spel Solna 2017 * 10 största hyresgästerna, motsvarar 20% av kontraktsvärdet
Portföljstrategi samlade bestånd i tillväxtlägen Effektivare förvaltning Bättre värdeutveckling
Värdeutveckling för fastigheter, indexerad 450,0 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 GDP nominella priser Region städer, kontor Stockholm, kontor innerstaden Stockholm, kontor övrigt Bättre värdeutveckling i innerstan Källa: SFI/IPD
Medelhyresnivåer Stockholm, CBD + A-läge (KPI-justerade) 6000 5000 CBD-läge A-läge Kr/kvm 4000 3000 2000 1000 0 Relativt låg hyra, 50% från rekord Marknadshyran högre än snittet i portföljen Källa: DTZ Sweden
Medelhyresnivåer Stockholm, CBD (KPI-justerade) Kr/kvm 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 CBD-läge Vakansgrad % 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Lugn hyresutveckling pga hög vakans Hög vakans brukar betyda låg nyproduktion Källa: DTZ Sweden
Nyproduktion av kontorsyta i Stockholm 1986-2010 500 400 000 Kvm 300 200 100 0 Nyproduktion 1986-2010 Genomsnitt Nyproduktion under genomsnitt Nyproduktion i rätt läge med 70% redan uthyrt Källa: DTZ Sweden
Sammanfattning/utsikter Genomsnittsräntan sjunker Refinansieringsrisken hanterad Utsikt: Förbättrade kassaflöden
Utsikt förbättrade kassaflöden Hyresutveckling Index Bra organisation och bestånd Marknadshyran högre än vår genomsnittliga portföljhyra Kudde Vakans Bra historisk nettouthyrning Bra lägen hyrs alltid ut Låg risk i förvaltningsbeståndet Tillskottet av vakans i nyproduktionen är låg Kostnader Drift- och underhållskostnader påverkas positivt av sjunkande inflation Sjunkande marknadsräntor är redan en realitet
Sammanfattning/utsikter Genomsnittsräntan sjunker Refinansieringsrisken hanterad Utsikt: Förbättrade kassaflöden Värdeutveckling: Ingen dramatisk justering