Marknadsanalys Nya Årstafältet - sammanfattning Denna rapport är inte fullständig utan en muntlig presentation Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 1
Innehåll marknadsanalys Nya Årstafältet 1. Bakgrund sid 3 2. Sveriges ekonomiska tillväxt sid 4 3. Stockholms långsiktiga utveckling, förutsättningar att bygga bostäder sid 9 4. Marknadsvillkor för Nya Årstafältet sid 22 4.1 Nyproduktion av bostäder 4.2 Nyproduktion av kommersiella lokaler 5. Slutsats och rekommendation sid 45 Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 2
1. Bakgrund och syfte med föreliggande marknadsanalys Stockholms stad utvecklar ett program för förnyelse av Årstafältet Visionen är att skapa en plats för möten mellan olika typer av människor och olika former av boende i en stadsmiljö vid den stora parken Stadsdelen/ förstaden kallas Nya Årstafältet och inriktningen är främst att skapa förutsättningar för en attraktiv stadsdel att bo i kombinerat med stödjande funktioner som handel och offentlig service Nuvarande landskapspark omdanas och kompletteras med möjligheter till styrda och spontana aktiviteter för boende och besökande Stockholms stad planerar för ca 4 000 nya bostäder och 10 000 boende inom 15 år Föreliggande analys syftar till att utreda marknadsförutsättningarna för en utbyggnad av Nya Årstafältet Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 3
2. Svensk ekonomi och tillväxt För att analysera fastighetsmarknadens villkor och förutsättningar för nyproduktion av såväl bostäder som kommersiella ytor krävs en förståelse för underliggande ekonomiska villkor: Ekonomisk tillväxt Arbetsmarknadens utveckling Hushållens inkomster och konsumtion Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 4
Den svenska BNP-tillväxten är kraftigt negativ under 2009. Från år 2012 åter över långsiktig trend (2,3 procent per år) BNP- tillväxt i årstakt (kalenderkorrigerad) 2008 2009 2010 2011 2012 Konjunkturinstitutet (V51) -0,5-4,4 2,7 3,3 - Riksbanken (V51) -0,5-4,3 2,5 3,4 3,4 SEB (V48) -0,5-4,2 2,5 2,8 - Regeringen (V34) - -5,2 0,6 3,1 3,1 Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 5
Negativ sysselsättningstillväxt under 2009-2010. Långsam återhämtning med positiva siffror från år 2012 Antal sysselsatta. Procentuell förändring 2008 2009 2010 2011 2012 Konjunkturinstitutet (V51) 0,9-2,5-1,7 0,2 - Riksbanken (V51) 1,2-2,2-2,1-0,1 1,1 SEB (V48) 1,1-2,2-1,5 0,3 - Regeringen (V34) - -2,6-3,5-0,5 Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 6
Lågräntepolitik under de närmsta åren, räntan i balans år 2012 Reporänteutveckling. Nivå vid slutet av respektive år 2008 2009 2010 2011 2012 Konjunkturinstitutet (V51) 2,00 0,25 0,75 1,75 - Riksbanken (V51)* 2,00 0,25 0,4 2,4 4,1 SEB (V48) 2,00 0,25 2,00 3,00 - * Kvartalsmedelvärde Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 7
Splittrad bild (stor osäkerhet) av hushållens disponibla inkomster pga låg inflation under 2009 och kommande valår Real disponibel inkomst. Procentuell förändring 2008 2009 2010 2011 Konjunkturinstitutet (V51) 2,7 3,3 1,4 1,6 SEB (V48) 3,6 1,0 0,8 2,9 Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 8
3. Stockholms långsiktiga utveckling och villkor för bostadsbyggande Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 9
Långsiktigt stark befolkningsutveckling i Stockholm Årlig procentuell befolkningstillväxt i Stockholms kommun, Stockholmsregionen samt Hela landet, år 1995-2008 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 Procent per år i genomsnitt 1995-2008 2000-2008 2004-2008 Stockholms kommun 1,0 1,0 1,4 Stockholmsregionen 1,0 1,0 1,3 Hela landet 0,4 0,5 0,7 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Källa: SCB och Evidens Stockholms kommun Stockholmsregionen Hela landet Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 10
Långsiktigt växande löner i Stockholm Årlig procentuell tillväxt av den totala lönesumman i Stockholms kommun, Stockholmsregionen samt Hela landet, år 1995-2008 10 9 8 7 Procent per år i genomsnitt 1995-2008 2000-2008 2004-2008 Stockholms kommun 4,8 2,9 4,8 Stockholmsregionen 4,3 2,6 4,0 Hela landet 3,6 2,7 3,6 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Källa: SCB och Evidens Stockholms kommun Stockholmsregionen Hela landet Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 11
Långsiktigt stark bostadsrättsmarknad i närförort: 12,6 % per år ger en total utveckling om 360 % Kr/kvm Fasta priser 2009:3 35 000 Faktiskt pris och skattat pris i Stockholms närförort 1996:4-2009:3. Fasta priser 2009:3 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1996:4 1997:1 1997:2 1997:3 1997:4 1998:1 1998:2 1998:3 1998:4 1999:1 1999:2 1999:3 1999:4 2000:1 2000:2 2000:3 2000:4 2001:1 2001:2 2001:3 2001:4 2002:1 2002:2 2002:3 2002:4 2003:1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 Källa: Evidens och Mäklarstatistik Faktiskt pris Skattat pris Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 12
Under samma period har hyrorna stått still: I Stockholm har hyran totalt ökat med 10 % Real hyresutveckling 1996-2009, 1996=100 115 110 105 100 95 90 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Stockholm Malmö Göteborg Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 13
Kraftig tillväxt i hushållens disponibla inkomster: stillastående hyror ger mer pengar till övrig konsumtion Procentuell förändring i real hyra och disponibel inkomst 1996-2008 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Göteborg Stockholm Malmö -10,0 Disponibel inkomst Hyra Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 14
Prognoser: hur utvecklas Stockholm framöver? För att analysera fastighetsmarknadens villkor och förutsättningar för nyproduktion av såväl bostäder som kommersiella ytor krävs en förståelse för underliggande ekonomiska villkor: Ekonomisk tillväxt Arbetsmarknadens utveckling Hushållens inkomster och konsumtion Inför planer och beslut om framtida utveckling krävs dessutom kvalificerade prognoser för ovanstående variablers utveckling över tid: Prognoser år 2010-2012 Långsiktiga trender: Nya Årstafältet fullt utbyggt först om 15 år Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 15
På kort sikt färre sysselsatta i Stockholmsregionen Antal sysselsatta 1 200 000 1 175 000 1 150 000 1 125 000 1 100 000 1 075 000 1 050 000 1 025 000 1 000 000 975 000 950 000 925 000 900 000 875 000 Sysselsättningsutveckling samt prognos i Stockholmsregionen Procent 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0-2,5 850 000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011-3,0 Källa: SCB och Evidens Procentuell förändring av antalet sysselsatta Antal sysselsatta Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 16
Sysselsättningstillväxt med långsiktig trend (1,5 procent fler sysselsatta per år) ger 225 000 fler sysselsatta invånare i Stockholms regionen 2020 Antal sysselsatta 1 500 000 1 450 000 1 400 000 1 350 000 1 300 000 1 250 000 1 200 000 1 150 000 1 100 000 1 050 000 1 000 000 950 000 Sysselsättningsutveckling samt prognos i Stockholmsregionen Procent 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5 900 000-2,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Källa: SCB och Evidens Procentuell förändring av antalet sysselsatta Antal sysselsatta Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 17
Drygt 100 000 nya invånare kräver drygt 50 000 nya bostäder fram till 2020 Befolkningsutveckling samt prognos i Stockholm kommun 1 000 000 960 000 920 000 880 000 840 000 800 000 760 000 720 000 680 000 640 000 600 000 Källa: Källa: SCB Statisticon och Evidens och Evidens 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 18
Under 2000-talet har 3,3 bostäder per 1 000 invånare och år producerats i Stockholm. Befolkningsprognosen till 2020 kräver 5 nya bostäder per 1 000 invånare och år Antal Bostadsbyggande fördelat på småhus och flerbostadshus i Stockholms kommun 1975-2008 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Källa: SCB och Evidens Flerbostadshus Småhus År Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 19
Tillväxt enligt långsiktig trend ger 65 procent högre disponibla inkomster 2020: Stockholms invånare blir fler och rikare Kronor per capita 350 000 325 000 300 000 275 000 250 000 225 000 Diponibel inkomst i Stockholms Stad och Stockholms län 1995-2007 och prognos 2007-2020. Fasta priser 200 000 175 000 150 000 125 000 100 000 Källa: SCB, Konjunkturinstitutet och Evidens 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Stockholms län 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Stockholms kommun 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 20 År
Trenden visar på fortsatt ökande bostadsrättspriser Kr/kvm Fasta priser 2009:2 70 000 Faktiskt pris, skattat pris och långsiktig trend i Stockholms närförort 1996:4-2014:4. Fasta priser 2009:2 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 1996:4 1997:2 1997:4 1998:2 1998:4 1999:2 1999:4 2000:2 2000:4 2001:2 2001:4 2002:2 2002:4 2003:2 2003:4 2004:2 2004:4 2005:2 2005:4 2006:2 2006:4 2007:2 2007:4 2008:2 2008:4 2009:2 2009:4 2010:2 2010:4 2011:2 2011:4 2012:2 2012:4 2013:2 2013:4 2014:2 2014:4 Källa: Evidens och Mäklarstatistik Långsiktig trend Faktiskt pris Skattat pris Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 21
4. Marknadsvillkor och förutsättningar för utbyggnad av Nya Årstafältet Sverige befinner sig i en historiskt djup lågkonjunktur och prognoser talar för en långsam återhämtning men sysselsättningstillväxten blir fortsatt negativ under 2009/ 2010 Hittills har Stockholmsregionen visat starkt motståndskraft och ekonomin har växt i förhållandevis hög takt Under 2011 väntas ekonomin ta förnyad fart och dessförinnan kan man förvänta sig att börsutvecklingen återhämtar den mark som förlorades under 2008 Mot denna bakgrund ska man analysera marknaderna för bostäder, kontor och handel på Nya Årstafältet under de närmaste åren Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 22
4.1 Förutsättningar för nyproduktion av bostäder på Nya Årstafältet Ett mätbart sätt att bedöma marknadsvillkoren för utbyggnad av Nya Årstafältet är att uppskatta ett områdespris, dvs hushållens betalningsvilja för en nyproducerad bostad i området För att bedöma områdespriset krävs information om: Utvecklingsområdet idag Andrahandsmarknaden i närområdet Konkurrerande projekt Därefter gäller det att förstå vilka boendekvaliteter som påverkar betalningsviljan positivt och minimera eventuella negativa effekter Områdeskvaliteter Objektspecifika kvaliteter Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 23
Årstafältet idag Årstafältet är lokaliserat söder om innerstaden mellan Liljeholmen och Gullmarsplan I direkt anslutning till Årstafältet ligger bostadsområdena Östberga och Årsta samt lokaler för industri och logistikverksamheter Området flankeras av Huddingevägen och Årstalänken De norra delarna nås via två stationer för tvärbanan, övriga delar nås via lokalbuss Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 24
Av stadens 75 stadsdelsområden ligger Årsta på plats 35 mätt som betalningsvilja för hyresrätt Evidens analyser av betalningsvilja i Stockholms kommun visar att Årsta ligger på plats 35 av stadens 75 stadsdelsområden Östberga ligger i samma analys på plats 66 Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 25
Bostadsrättspriser på andrahandsmarknaden i utvalda områden Liljeholmen/ Årstadal 33 000 kr/kvm Årsta berg/ Årsta/ Valla torg 30 000 kr/kvm Hammarby Sjöstad 40 000 kr/kvm Midsommarkransen/ Telefonplan 30 000 kr/kvm Östberga 16 000 kr/kvm Johanneshov 33 000 kr/kvm *Lån till hela köpeskillingen, 4,0 procent ränta, full skattereduktion, normerat till avgift om 650 kr/kvm/år Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 26
Bostadsrättspriser för konkurrerande projekt 1. Sjöstadspiren, Hammarby Sjöstad Medelpris: 54 800 kr/kvm* Sjöutsikt 2. Sjövikshöjden, Liljeholmen Medelpris: 34 800 kr/kvm* Sjöutsikt 3. Torget, Telefonplan Medelpris: 35 700 kr/kvm* 4. Pianofabriken, Telefonplan Medelpris: 49 000 kr/kvm* Obs! Ombyggt sekelskifteshus med speciella kvaliteter. 5. Tvålflingan, Midsommarkransen Medelpris: 30 700 kr/kvm* 6. Skälderviken, Årsta Medelpris: 28 900 kr/kvm* Sjöutsikt 7. Sköntorpshöjden, Gullmarsplan Medelpris: 34 500 kr/kvm* 3 4 5 2 6 7 1 *Normerat pris med avgift 650 kr/kvm/år Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 27
Relevanta kvaliteter för nyproduktion av bostäder I det aktuella projektet finns möjlighet att tillskapa objektsspecifika kvaliteter Evidens har i ett antal studier mätt hushållens betalningsvilja för dessa kvaliteter avseende normalstora bostadsrätter i Stockholms innerstad Vidare finns ett stort antal studier som visar att hushållens betalningsvilja för att bo i hyresrätt är lika stor som betalningsviljan för bostadsrätt uttryckt som månatlig boendeutgift Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 28
Maximera hushållens betalningsvilja för Nya Årstafältet För att maximera hushållens betalningsvilja för Nya Årstafältet är det viktigt att säkerställa att de första etapperna i utbyggnadsområdet innefattar de mest attraktiva boendekvaliteterna De främsta områdeskvaliteterna som Nya Årstafältet erbjuder är: Parkutsikt Vattenspegel Ur ett marknadsperspektiv bör tyngdpunkten inledningsvis ligga i den norra delen och färdigställande av park och vattenspegel bör prioriteras Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 29
Kraftig prisutveckling enligt Evidens prognos Utbyggnad av Nya Årstafältet påbörjas först om några år och enligt Evidens prognoser för bostadsrättspriser kommer priserna i närförort att öka Parallellt kommer dock produktionskostnaderna att öka Vid en prisökning enligt prognosen ökar förutsättningarna att på affärsmässiga villkor påbörja utbyggnaden av Nya Årstafältet Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 30
Större utbyggnadsprojekt medför dock långsam initial prisutveckling Evidens studier visar att vid större utbyggnadsprojekt utvecklas priserna de fem första åren för bostäder i stora utbyggnadsprojekt långsammare än priserna i konkurrerande färdigutvecklade bostadsmiljöer Detta betyder att de första utbyggnadsetapperna måste ske så att hushållens betalningsvilja för boende på Nya Årstafältet maximeras Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 31
Marknadssegment för Nya Årstafältet: vilka hushåll flyttar dit? Både bland inflyttare till Stockholm som bland de hushåll som byter bostad på Stockholms bostadsmarknad dominerar unga vuxna De yngre i denna grupp kan i normalfallet inte betala för nyproducerade bostäder Marknaden för nya bostäder måste därför främst attrahera 25-35-åringar med två inkomster samt äldre som vill eller måste lämna sin villa Flera flyttstudier visar att inflyttare till nyproducerade bostadsrätter kommer från bostadsrätter eller äganderätter medan inflyttare till hyresrätter kommer från hyresrätter Nya Årstafältet måste också främst attrahera hushåll i söderort och de södra förorterna och allra främst hushåll i den absoluta närmiljön eftersom ingen värderar söderort så högt som söderortsbor Nya Årstafältet är ett stort utbyggnadsområde med en uttalad målsättning om en blandad befolkning. Därför bör området utföras med generella kvaliteter som kan attrahera breda hushållsgrupper Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 32
4.2 Förutsättningar för nyproduktion av kommersiella lokaler på Nya Årstafältet Den nya stadsdelen ska i första hand innehålla bostäder Som ett komplement till dessa tillskapas kommersiella lokaler för att säkerställa att den nya stadsdelen blir en levande stadsmiljö med alla dess funktioner Det är därför intressant att analysera förutsättningar för nyproduktion av kontor- och butikslokaler vid Nya Årstafältet Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 33
Makrostrukturen för Stockholms kontorsmarknad monocentrisk stadsstruktur Halvcentrala norra Periferi Perifera norra HCN Saltsjö Mälarsnittet Halvcentrala södra Kärna Halvcentralt Företagsområde Perifera södra Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 34
Förutsättningar för kontorslokaler på Nya Årstafältet De senaste 15 åren har utvecklingen på kontorsmarknaden utanför Stockholms innerstad varit entydig: Företagen koncentreras till större halvcentrala företagsområden där man relativt mer solitära områden noterar Högre löner och produktivitet Högre hyror Större dynamik och snabbare tillväxt Kontorsfastigheter i begränsad volym på Nya Årstafältet blir av solitär karaktär med tydlig konkurrens från närliggande etablerade kontorsområden som Globen och Marievik Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 35
Förutsättningar för lokal handel vid Nya Årstafältet I grunden finns goda förutsättningar för ökad handel i Stockholmsregionen på lång sikt: Kraftig befolkningstillväxt Kraftig ökning av antalet sysselsatta Kraftig ökning av disponibla inkomster Utöver detta läggs en allt större andel av den disponibla inkomsten på sällanköp Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 36
Svag handelsutveckling under 2008-2009, åter god tillväxt under 2010-2011 Hushållens konsumtionsutgifter. Fasta priser. Procentuell förändring Varor 2007 2008 2009 2010 2011 Detaljhandeln 4,3 0,6 2,0 3,7 2,9 Sällanköpsvaror 6,2 1,8 1,3 4,8 4,0 Dagligvaror 2,0-1,0 2,7 2,3 1,5 Bilar 4,6-23,0-12,2 11,5 6,1 Övriga varor 1,2-6,0-0,2 1,6 1,4 Källa: Konjunkturinstitutet (V48) Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 37
Allt mer av hushållens konsumtionsutgifter läggs på sällanköpsvaror Procent 30 Andel av hushållens konsumtionsutgifter 1995-2010. Fasta priser 25 20 15 10 5 0 1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: Konjunkturinstitutet och Evidens Bostad Sällanköpsvaror År Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 38
Sällanköpshandeln utvecklas svagt på kort sikt men stärks från 2010 och framåt. Tillväxten än starkare i Stockholm Miljarder kronor 350 325 300 275 Detaljhandelns utveckling i Sverige 2001-2008 och prognos 2008-2012. Fasta priser Sällanköpshandeln 2001-2008: + 54 % 250 225 200 175 150 Dagligvaror 2001-2008: + 26 % 125 100 75 50 25 0 Källa: SCB, Konjunkturinstitutet och Evidens 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Sällanköpsvaror Sällanköpsvaror prognos Dagligvaror Dagligvaror prognos År Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 39
Handeln utanför innerstaden har utvecklats starkt sedan 1990, inte minst stora köpcentrum och handelsområden Omsättning (Mkr) Omsättning för Egentlig detaljhandel utanför innerstaden samt för varuhus och gallerior i innerstaden 1990-2007. Fasta priser 2007 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Källa: HUI och Evidens Handel utanför innerstaden Varuhus och gallerior i innerstaden * Med egentlig detaljhandel avses detaljhandeln, exklusive systembolag och apotek År Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 40
Det är de stora handelsplatserna som växer Omsättning (Mkr) 9 000 Omsättning för Egentlig detaljhandel i utvalda anläggningar i Stockholms län 1990-2007. Fasta priser 2007 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Källa: HUI och Evidens Bostadsområdescentrum Stadsdelscentrum Regioncentrum Kommuncentrum Externcentrum Temacentrum År Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 41
Fyra av dessa ligger i närheten av Nya Årstafältet Stockholmsregionens 10 största köpcentrum och handelsområden år 2007 (Sällanköpshandeln) Centrum/ Handelsområde Omsättning för sällanköpshandeln 2007 (Mkr) Kungens Kurva Handelsområde inkl Heron City Barkarbyfältets Handelsområde inkl Stockholm Quality Outlet NK Täby Centrum Kista Galleria Gallerian Sickla Köpkvarter Farsta Centrum Shoppingstaden Skärholmen Solna Centrum 4 896 3 238 1 700 1 607 1 544 1 396 1 290 1 177 975 757 * Heron City omsatte 806 Mkr år 2007 ** Stockholm Quality Outlet omsatte 348 Mkr år 2007 Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 42
Tuff konkurrenssituation med 4 regionala handelsområden i närheten Årstafältet Skärholmen Kungens kurva Farsta centrum Sickla Köpkvarter Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 43
I huvudsak butikslokaler för dagligvaruhandel och vardagsnära tjänster på Nya Årstafältet Hyresnivån för handelslokaler i Söderort är låga, 600 1 600 kr/kvm/år. Den högsta möjliga hyresnivån i ett väletablerat bostadsområde i Årstafältets läge såsom Hammarby Sjöstad eller Liljeholmen bedöms ligga strax under 2 000 kr/kvm/år. Hyresnivåerna förväntas vara stabila under de närmsta 2 åren Vakansnivån för handelslokaler i Söderort ligger omkring 10% men vakansnivåerna kommer troligtvis att öka under det närmsta året beroende på lägre konsumtion På Årstafältet bör främst handel av servicekaraktär tillskapas, exempelvis dagligvarubutik, apotek etc. En etablering mot regional handel kräver stora volymer och möter skarp konkurrens från befintliga handelsområden samt handel i gallerior i anslutning till T-bana vid Globen och Liljeholmen Källa: Fastighetsvärlden, Datscha, Stockholms Stad och Evidens Årstafältet Globen Liljeholmstorget Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 44
5. Slutsatser inför planering av utbyggnad av Nya Årstafältet Starta den större volymen i norra delen nära kommunikationer Säkerställ att en gedigen vattenspegel och parken färdigställs tidigt och att så många bostäder som möjligt får utsikt över i första hand vattenspegel och i andra hand park Minska effekten av utbyggnadsområde för att säkerställa att bostäderna tar del av den prisuppgång i närförort som prognosen visar Det är boende på Söder, i söderort och främst boende i närområdet som kommer att flytta till Nya Årstafältet 25-35-åringar med två inkomster Äldre som lämnar villa Minimera nyproduktion av kontor vid Nya Årstafältet Stark konkurrens från etablerade kontorsområden ger tillbakatryckt hyra och höga vakansrisker Butikslokaler med inriktning på dagligvaror och vardagsnära tjänster Fyra av regionens tio största handelsområden ligger i närheten, tillväxten av handel koncentreras vanligen till dessa områden Handeln vid Nya Årstafältet bör inriktas till de boende och verksamma i området Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 45
Oberoende och specialiserad rådgivning Evidens skapar värden för aktörer i fastighetsbranschen genom kvalificerade beslutsunderlag, strategisk rådgivning och medverkan vid implementering. Evidens erbjuder kvalificerade strategi- och analystjänster åt aktörer på den svenska fastighetsmarknaden. Evidens ledande och specialiserade analysmodeller skapar försprång för fastighetsaktörer genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 05 170 www.evidensgruppen.se Sammanfattning - Marknadsanalys Nya Årstafältet 46