Fastighetsmarknaden LTH Våren 2011 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer

Marknadsanalys En systematisk studie som syftar till att analysera och prognostisera framtida efterfrågan för en viss fastighetstyp och relatera denna efterfrågan till det relevanta utbudet. Marknadsanalys Fungera som beslutsunderlag i samband med kreditgivning, igångsättning och genomförande. Visa nuläge och framtida förändringar som kan påverka fastighetsprojekt. Ge underlag för marknadsföring och uthyrning Utgöra underlag för fastighetsvärdering och andra fastighetsekonomiska analyser.

Marknadsanalys Delmarknader Småhusfastigheter Hyreshusfastigheter Industrifastigheter Jord- och skogsfastigheter (Bostadsrätter) Omvärldsanalys Marknadsanalys Generella samhällsekonomiska förutsättningar (inflation, BNP, ränteutveckling, export och import..) Institutionella förutsättningar knutna till fastighetsföretagandet (beskattning, bostadsfinansiering, hyressättning..) Ortsanalys Samhällsekonomiska ortsanknutna förutsättningar Objektsanalys Komplettering av ortsanalysen utifrån behoven i det aktuella fallet Analys av insamlad information för anknytning till objektet

Marknadsanalys omvärldsanalys Inflation Ränteläget Konjunkturläget Sysselsättningen Export och import Fastighetsmarknaden Fastighetsbeskattning Marknadsanalys ortsanalys Näringsliv Sysselsättning Befolkning Kommunikationer Fastighetsbestånd Geografiskt läge Yta Invånarantal Politiskt styre Utbildningsnivå Åldersfördelning Befolkningsförändringar Pendling till och från kommun Arbetsmarknaden Arbetstillfällen Inkomst

Marknadsanalys objektsanalys Steg 1 (beskrivning av området i förhållande till orten Lägets attraktion för den fastighetstyp som objektets hänförs till Områdets karaktär Kollektivtrafik Parkeringsmöjligheter, transportmöjligheter Serviceutbud Trender Positiva och negativa egenskaper Marknadsanalys objektsanalys Steg 2 (analys av själva objektet) Utbud och efterfrågan av objektstypen i området Konkurrerande objekt idag, under nybyggnation eller planerade Troliga intressenter för fastighetsköp Objektets potentiella hyresgäster Hyresrisker, kontraktstider, branschtillhörighet

Marknadsanalys Omvärldsanalys Ortsanalys Objektsanalys SLUTSATS Sunt förnuft Marknadsanalys De tre marknaderna Fastighetsmarknad Hyresmarknad Kapitalmarknad

Ekonomisk analys + Hyror - Drift - Underhåll - Fastighetsskatt = Driftnetto (operativt netto) - Räntekostnader - Amorteringar = Betalningsnetto (finansiellt bidrag) Olika typer av byggnader Generell byggnad Kundanpassad byggnad Specialbyggnad

Kundkategorier 1. Privata tjänsteföretag som servar den lokala marknaden (advokater, revisorer, banker, mäklare.) 2. Privata tjänsteföretag som servar en vidare marknad (storföretag, finansbolag, data- och telekomföretag.) 3. Offentlig förvaltning (polis, länsstyrelse, domstolar..) Kontorsmarknadens delmarknader Centrum attraherar normalt advokater, revisorer, banker, försäkringsbolag Periferi kontorsmarknaden attraherar kunder med lägre betalningsförmåga, behov av kontors- och produktionslokaler samt storföretag/koncern

Kontorsmarknadens delmarknader Delmarknaderna är länkade tillsammans Rörelser mellan centrum och periferi beror på: 1. Hyresnivån 2. Tillgången på lediga lokaler 3. Lönsamhet inom tjänstesektorn Marknadsmodell - generell UTBUD EFTERFRÅGAN HYRESMARKNAD

Kontorsmarknaden - utbud Total vakans =lediga kontor i lokalfastigheter, bostadsfastigheter, kommun, landsting, statliga affärsverk och industrikontor Nyproduktion =pågående eller planerade byggen/renoveringar av kontorslokaler tillförs projektet den fria marknaden eller egenanvändare. Avkontorisering =pågående eller planerade rivningar/avkontoriseringar. Kontorsmarknaden - efterfrågan Tjänstesysselsättning =antalet sysselsatta inom offentlig förvaltning och privat tjänstesektor. Åtgångstal/anställd =antal kvm per anställd inkl gemensam yta. Fn ca 30 kvm i Sverige, tendens mot minskad yta per anställd. Betalningsförmåga =betalningsförmågan hos offentlig förvaltning styrs av anslag, privata tjänsteföretag styrs av lönsamhet Kostnad/anställd företags/myndighets uppfattning om lokalkostnad per anställd

Bostadsmarknaden - utbud Total vakans =lediga lägenheter i bostads- och blandade fastigheter Nyproduktion =pågående eller planerade byggen/renoveringar av bostäder Rivning =pågående eller planerade rivningar/sammanslagningar av lägenheter Bostadsmarknaden - efterfrågan Sysselsättningsutveckling =hushållsutvecklingen beror i hög grad på hur sysselsättningen utvecklas. Hushållsutvecklingen =det finns en långsiktig trend mot ökad hushållssplittring. Ökad köpkraft kan leda till en ökning av antalet hushåll. Inkomstutveckling =den reala disponibla inkomstutvecklingen tillsammans med inkomst-elasticiteten ger förändring i teoretisk efterfrågan Boendekostnadsutveckling =den reala prisutvecklingen tillsammans med priselasticiteten ger förändringen i teoretisk efterfrågan

Fastighetsmarknaden! " #$ % &' % Fastighetsmarknaden omsättning av fastigheter/brf () #('& * $& +!, - +, +., " +, +, /&'!+,

Fastighetsmarknaden Förändringar under de senaste 30-40 åren Hushållen går mot fler 1 och 2 personhushåll. Högre utbildning kan förmedlas i stort sett i varje residensstad. Kommunala bostadsbolag är inte längre de ledande bostadsproducenterna. Hälften av alla nybyggda bostäder ersatte på 1960- talet omoderna bostäder, i dag rivs moderna bostäder. Dagens pensionärer har tre ggr så stort konsumtionsutrymme som på 1960-talet samt lever sex år längre. Fastighetsmarknaden Urbanisering Gröna Vågen Fokus på interiör - matlagningsprogram Utbyggnad av gamla hamnområden Externa köpcentrum kontra centrumhandel Segregation Nischade boenden seniorbostäder, studentbostäder.. Ökad andel bostadsrättslägenheter Höga produktionskostnader billig arbetskraft stoppas!! Allt fler 1 eller 2 familjshushåll vad krävs? Transaktionskostnader för bostadsbyten har minskat under åren Vi bygger hus som skall bebos under lång tid förändrade krav Kommunala bostadsbolag, vad gör dem? Hyresregleringar,bruksvärdesystemet kommer det att finnas kvar? Fastighetsmarknad och byggmarknad ej i fas