Årsredovisning 2014 HSB Brf Siljan
2 Att bo i en bostadsrättsförening vad innebär det? I en bostadsrättsförening bor du till självkostnadspris det är ingen annan som tjänar pengar på ditt boende. Avgiften som du betalar täcker föreningens kostnader för lån, drift, reparationer och underhåll. Genom årsredovisningen får du full insyn i förvaltning och ekonomi. Du äger inte din lägenhet i egentlig mening, men du har nyttjanderätt till den utan tidsbegränsning. Du kan inte bli uppsagd så länge du fullgör dina skyldigheter. Som bostadsrättshavare är du skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Du har också stor frihet att utforma ditt boende efter egen smak. Varje år väljer medlemmarna en styrelse som har i uppdrag att sköta föreningens förvaltning och ekonomi. Eftersom vi är medlemmar i HSB, utser även HSB en ledamot till styrelsen. Det är styrelsen som godkänner nya medlemmar i föreningen. I en HSB-förening krävs att du först blir medlem i HSB. Att neka medlemskap kräver i övrigt mycket goda skäl och frågan kan prövas i Hyresnämnden. Att bo i en bostadsrättsförening innebär att du tillsammans med andra får möjlighet att utveckla ditt boende på bästa sätt.
3 Innehåll Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2015...4 Förvaltningsberättelse... 5 Grundfakta om föreningen... 5 Fastigheterna... 5 Medlemmar... 5 Styrelse... 5 Firmatecknare... 5 Revisorer... 6 Valberedning... 6 Ombud till distriktsstämma... 6 Sammanträden... 6 Arvoden... 6 Förvaltning... 6 Resultat och ställning, fem års översikt... 7 Resultatdisposition 2014... 7 Kommentarer till årets resultat...7 Likviditet och lån... 8 Budget för 2015... 8 Årsavgifter och hyror... 8 Underhållsplan... 8 Genomförda och planerade arbeten... 8 Lokaler och anläggningar för medlemmar... 10 Medlemsengagemang... 10 Information till medlemmar... 11 Resultaträkning...13 Balansräkning... 14 Kassa9ödesanalys...16 Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer...17 Noter... 18 Totala kostnader... 22 Revisionsberättelse... 23 Motioner och styrelsens svar på dessa...24 Uppfarten till Årstavägen 129... 24 Ombud...25 Regler...25 Fullmakt...25
4 Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2015
5 Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Siljan i Stockholm (702001-9209) avger härmed årsredovisning för perioden 1 januari 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Grundfakta om föreningen Brf Siljan bildades den 24 oktober 1946 och inregistrerades den 27 november 1946. Den ekonomiska planen registrerades den 8 maj 1952 och de nuvarande stadgarna registrerades hos Bolagsverket den 7 augusti 2014. Fastigheterna Föreningen innehar tomträtterna till fastigheterna Balungen 3, Rogsjön 2, Siljan 2 och Siljan 3. I byggnaderna som föreningen förvaltar =nns 258 bostadsrättslägenheter varav samtliga är upplåtna som bostad. Den totala boytan är ca 16 624 m 2. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Nordeuropa Försäkring. Föreningen betalar kollektivt bostadsrättstillägg till hemförsäkringen för samtliga boende. Medlemmar Styrelse Förutom HSB Stockholm hade föreningen vid 2014 års slut 354 medlemmar. Under året ägde 25 lägenhetsöverlåtelser rum. Av dessa var 23 köp, 1 arv och 1 bodelning. Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma 2014 haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Kent Marshall Annacarin Persson Erik Åman Niklas Kontkanen Lilian Strömberg Jimmy Andersson Ordförande, ekonomiansvarig Vice ordförande, vice ekonomiansvarig, vice lokalansvarig Sekreterare, lokalansvarig Fastighets- och underhållsansvarig Vice sekreterare HSB Stockholms representant Suppleanter Victor Enbom Håkan Lindgren Lisen Tamm Vice fastighets- och underhållsansvarig Vice fastighets- och underhållsansvarig Ansvarig för studie- och fritidsverksamheten, brandskyddsansvarig I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma 2015 är Erik Åman, Niklas Kontkanen och Lilian Strömberg samt de tre suppleanterna Lisen Tamm, Victor Enbom och Håkan Lindgren. Föredragande i styrelsen har under verksamhetsåret varit ordförande Kent Marshall. Firmatecknare Firmatecknare har varit två i förening av Kent Marshall, Annacarin Persson, Erik Åman och Niklas Kontkanen.
6 Revisorer Föreningsvalda revisorer har varit Eva Frendh (ordinarie) och Anette Edman (suppleant). Av HSB utsedd revisor har varit BoRevision AB. Valberedning Valberedningen har bestått av Anders Keife (sammankallande), Jan Eriksson och Kenneth Willström. Ombud till distriktsstämma Föreningens ombud till distriktsstämma för HSB Stockholms distrikt Söderort har varit Kent Marshall, Annacarin Persson och Erik Åman. Sammanträden Arvoden Förvaltning Ordinarie föreningsstämma hölls den 19 maj 2014. Vid stämman deltog 29 röstberättigade medlemmar. Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 12 protokollförda sammanträden, ett heldagsmöte samt ett antal kortare arbetsmöten i olika frågor. Arvoden till förtroendevalda för 2014/2015 beslutades av föreningsstämman 2014 och kommer att utbetalas efter föreningsstämman 2015. Styrelsen Föreningsvalda revisorerna Valberedningen 133 200 kr (3,0 prisbasbelopp i 2014 års nivå) 8 000 kr 6 000 kr Föreningen har avtal med bland annat följande leverantörer: Ekonomisk förvaltning Administrativ förvaltning Fastighetsskötsel Markskötsel Snöröjning Städning Hissunderhåll Skötsel av undercentral Sophämtning Vatten Fjärrvärme El Kabel-tv + bredband Parkeringsövervakning Föreningen har ingen anställd personal. HSB Stockholm HSB Stockholm HSB Stockholm Christer Segerström AB Christer Segerström AB Städpoolen Hissen AB Schneider Electric Stockholm Vatten Avfall Stockholm Vatten VA Fortum Värme Fortum Markets & Öresunds kraft Com Hem, Bredbandsbolaget Q-Park
7 Resultat och ställning, fem års översikt tusentals kronor 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning 13 546 13 493 13 541 13 332 12 856 Rörelseresultat 3 975 3 566 3 095 2 351 2 734 Resultat efter =nansiella poster 2 111 1 229 410-455 601 Balansomslutning 86 528 85 548 87 051 90 162 93 700 Fond för yttre underhåll 6 634 3 673 3 718 3 741 3 503 Resultatdisposition 2014 Styrelsens disposition (belopp i tusental kronor): Balanserat resultat före fondreglering 11 159 Årets resultat 2 111 Styrelsens avsättning till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan 2 115 Styrelsens ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad 119 Summa till stämmans förfogande 11 275 Styrelsen föreslår följande disposition: Balanseras i ny räkning 11 275 Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning =nns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Kommentarer till årets resultat 2014 har varit ett händelserikt år. Vi har gjort 9era större insatser under året, bland annat har tvättstugan i Siljansvägen 75 fått en ordentlig upprustning och värmesystemet har injusterats och fått en rejäl genomgång. Arbetet med att måla trapphus som påbörjades under 2013 har pågått även under 2014 och fortsätter under 2015/2016. Räntorna har legat på en rekordlåg nivå och föreningens räntekostnader har minskat med 468 tkr sedan 2013. På intäktssidan har genomgången av lokaler och lokalhyror resulterat i att intäkterna ökat med ca 60 tkr. Under året har Bokföringsnämndens nya avskrivningsreglerdiskuterats 9itigt i media och inom fastighetsbranschen. Brf Siljan kommer att följa det så kallade K3-regelverket, vilket är det lämpligaste för äldre bostadsrättsföreningar. För vår del har de ändrade reglerna ingen större påverkan då vi redan tillämpar raka avskrivningar. Den största förändring som de nya reglerna medför gäller resultatposten planerat underhåll, där vi med de gamla reglerna skulle redovisa en kostnad om ca 2 813 tkr, men enligt K3-reglerna enbart får en kostnad på 119 tkr. Mellanskillnaden, 2 694 tkr, bokförs istället som en investering som förs till balansräkningen och därefter skrivs av.
8 Kostnaden för tomträttsavgälden ligger på 1 262 tkr. Det nuvarande tomträttsavtalet med Stockholms stad gäller till 2017 med oförändrad avgift. Likviditet och lån Föreningen har ett starkt kassa9öde och har därför kunnat genomföra större underhållsåtgärder utan att behöva ta några nya lån och har samtidigt kunnat fortsätta amortera på lånen. Styrelsen har valt att lägga merparten av lånen med femårsränta och spridit risken så att vi inte har 9era lån som löper ut samma år. Budget för 2015 I budgeten för 2015 har styrelsen räknat med bibehållen avgiftsnivå och ett negativt resultat på -50 tkr efter avsättning till underhållsfond. Vi räknar med att sänka räntekostnaderna med ytterligare 350 tkr jämfört med 2014. Vi har dock en hel del underhåll att utföra (se avsnittet om genomförda och planerade arbeten). Årsavgifter och hyror Avgifterna höjdes senast den 1 april 2011 (med 5 procent). Under de senaste åren har räntorna legat på väldigt låga nivåer, vilket bidragit till föreningens goda ekonomi. Räntekostnader utgör dock fortfarande den näst största kostnadsposten efter värmen. För att minska kostnaderna och kunna möta större underhållsbehov i framtiden amorterar föreningen på lånen. Föreningens skuld uppgick vid årsskiftet 2014/2015 till 64,5 miljoner kr. Som vi alla vet så tenderar saker att bli dyrare år efter år. Därför jobbar styrelsen aktivt med att sänka våra kostnader, stärka våra intäkter och löpande se över våra avtal för att slippa höja årsavgifterna. Exempel på detta är de senaste årens arbeten med byten av tak9äktar, installation av LED-belysning i trapphus och källare samt energisnåla torktumlare, vilket inneburit att vi minskat vår elförbrukning med 35 % från 237 MWh år 2009 till 154 MWh år 2014. Styrelsens åsikt är att ändring av avgifterna inte bör ske för ofta, utan att de bör vara stabila över 9era år. Därför är prognosen att det inom de närmaste åren inte blir några ytterligare avgiftshöjningar, såvida inte kostnadsläget förändras radikalt. Underhållsplan Föreningen har en långsiktig underhållsplan som beskriver planerat underhåll och reparationer. Genomförda och planerade arbeten Ventilation Det tidigare avstannade arbetet med att rensa ventilationskanaler i föreningens höghus har återupptagits under 2015. Översyn av asfaltytor Styrelsen =ck vid årsstämman 2013 i uppdrag att göra en översyn av asfaltytorna i föreningen då 9era av dem är i dåligt skick. På grund av tidsbrist har arbetet ännu inte kommit igång, men det ska genomföras under 2015. Lokaluthyrning Under 2014 höjde föreningen hyran för 9era lokaler med gamla avtal där hyran låg långt under likvärdiga lokaler. De 9esta hyresgästerna valde att ha kvar sina lokaler,
9 så höjningen påverkade resultatet positivt. En stor lokal som blev ledig delades upp i mindre gallerförråd, vilket innebär att 9er kunnat få tillgång till extra lagerutrymme. Under året har styrelsen tagit fram riktlinjer för att säkerställa att uthyrningen sker på rättvist sätt samt börjat publicera information om alla lediga lokaler och hyror på webben. Renovering av tvättstuga Under året renoverade vi tvättstugan på Siljansvägen 75. Det blev ny planlösning, ny belysning, nya ytskikt och nya maskiner. De nya tvättmaskinerna har automatisk dosering av 9ytande tvättmedel. Samtidigt passade vi på att byta till nya betydligt energisnålare torktumlare i alla tre tvättstugorna. Värmesystem Under året lät vi justera in värmesystemet och byta termostater på elementen. Det förefaller redan nu som om vi tack vare detta blivit av med de tidigare stora problemen med ojämn temperatur i våra hus. Uppföljning och =njustering beräknas fortgå under 2015. På Årstavägen 119 127 visade det sig att de ursprungliga elementen var av sämre kvalitet och styrelsen beslutade därför att byta ut dem. Arbetet genomfördes januari mars 2015. I undercentralen har vi bytt expansionskärlet och installerat ny avgasare. Varmvattencirkulation Vi har haft en del problem med att kallt vatten trängt in i varmvattenledningarna på grund av felaktiga installationer. Under året har vi arbetat med sådana problem på Siljansvägen 79 81 samt kring Ottsjövägen och Årstavägen 119. Dränering I samband med några kraftiga regn under sommaren kom det in vatten på golvet i några källare. En undersökning av dräneringen kring innergården på Årstavägen Ottsjövägen Siljansvägen ska utföras under 2015. Målning av trapphus Under året har målningsarbetet fortsatt. Alla nymålade trapphus har fått nya anslagstavlor. Byte av namnskyltar Fastighetsskötaren har på uppdrag av styrelsen bytt ut namnremsorna i trapphusen så att de nu har ett enhetligt utseende. Alla =ck möjlighet att påverka innehållet på sin skylt. Infästning av stuprör Flera av stuprören på höghusen satt inte fast ordentligt och riskerade att i värsta fall ramla ner. Vi har låtit inspektera samtliga stuprör och åtgärdat lösa fästen och andra problem. Byte och målning av tak På våra punkthus har den mörkgrå färgen på plåttaken 9agnat under de senaste åren och för att förebygga allvarligare problem kommer vi under 2015 att måla om taken.
10 Plåttaket på enplanslängan på Ottsjövägen är redan i så dåligt skick att det måste bytas. Även detta arbete genomförs 2015. Vattenutkast En översyn av föreningens vattenutkast inleddes under året och ska slutföras under 2015. Arbetet innebär att vi sätter igen de vattenutkast som inte behövs och moderniserar de övriga så att de kan användas. Lokaler och anläggningar för medlemmar Tvättstugor Våra tre tvättstugor ligger på Siljansvägen 75, Siljansvägen 78 och Årstavägen 121. Bastu Bastun =nns på Siljansvägen 77, ingång från baksidan. Den är tillgänglig för alla som betalar årsavgift och nyckeldeposition. Hobbylokaler Våra hobbylokaler ligger på Siljansvägen 79 81. Nyckel dit kan korttidslånas genom expeditionen. Siljansgården Siljansgården är en gemensam lokal där våra medlemmar kan ha möten, fester m.m. för upp till 35 personer. Övernattningsmöjlighet =nns genom en större bäddsoffa och sängar. Siljansgården ligger på Siljansvägen 74 och bokas via föreningens webbplats. Grill Utanför Siljansgården =nns vår grillplats. Stockholms stad gjorde om sin lekplats i slutet av Siljansvägen under året och då blev vi av med vår grill där som stått på lånad mark. Kommunen har dock anlagt en ny grill inne på lekplatsen. Takterrasser Högst upp i varje höghus =nns inglasade terrasser med fantastisk utsikt. De är delvis möblerade och kan bokas i almanacka på respektive takterrassdörr. Som medlem kan du mot depositionsavgift kvittera ut nyckel. Parkeringsplatser Vi har 4 platser att hyra ut. Avgiften är 500 kronor per plats och månad. Kön till parkeringsplatserna är för närvarande lång. Sophantering Våra sopkärlskåp för hushållsavfall =nns utmed vägarna. I några av dem =nns även ett separat kärl för återvinning av matavfall. Förpacknings- och tidningsinsamling =nns precis intill föreningens område. Grovsopor kan man slänga i containrar som vi ställer upp två gånger om året i samband med städdagarna. Medlemsengagemang I en bostadsrättsförening arbetar vi tillsammans både för att hålla nere kostnaderna och för att det är trevligt. Nedan redovisar vi några exempel på sådant som inte hade blivit verklighet utan våra engagerade medlemmar.
11 Pensionärsföreningen Siljans pensionärsförening har under året anordnat teater- och restaurangbesök och bjudit på sång- och musikunderhållning för sina medlemmar. Traditionsenligt bjöd pensionärsföreningen också in alla i Brf Siljan på kaffe och luciatåg från en förskola i närheten den 12 december. Pensionärsföreningen har fått 10 000 kr i bidrag till årets verksamhet. Husombud Fram till 2014 har föreningen haft husombud med uppgift att fungera som kontaktlänk mellan boende och styrelsen och att hålla koll på vad som händer runt deras hus. I början av 2015 beslutade styrelsen att avskaffa husombudsrollen för att istället ta ett nytt grepp och låta alla som vill engagera sig inom ett område som de intresserar sig för. Städdagar De främsta tillfällena när många av medlemmarna i föreningen träffas är vid de två städdagarna under vår och höst. På städdagarna hjälps vi åt att göra =nt runt våra hus, vi umgås och grillar korv och vi visar upp våra gemensamma lokaler för nyin- 9yttade. Trädgårdsgruppen Trädgårdsgruppen bildades 2013 och är öppen för alla som brinner lite extra för vår utomhusmiljö. Trädgårdsgruppen sysslar främst med röjning och beskärning av våra buskar och träd samt nyplantering av växter och lökar i och utanför våra rabatter. Gruppen har inget arvode men Brf Siljan står för inköpskostnaderna. Stadsodlingen Under året bildades en odlingsgrupp som började bygga en stadsodling där hugade medlemmar ska kunna vara med och odla grönsaker. Planerad invigning är våren 2015. Bytesrummet Under 2013 öppnades ett bytesrum på Siljansvägen 72 där medlemmar kan lämna in användbara prylar och ta med sig saker som andra lämnat där. Verksamheten drivs av en grupp medlemmar. Information till medlemmar Siljansnytt Siljansnytt är föreningens informationsblad som berättar vad som är på gång i föreningen och annat som boende kan ha nytta av. Siljansnytt distribueras via webbplatsen, anslagstavlor och broschyrfack där alla kan ta ett exemplar. Oftast är utgivningsdagen under veckan efter ett styrelsemöte. Under året har det blivit 11 nummer. Webbplatsen Föreningens webbplats på brfsiljan.se innehåller uppdaterad information för medlemmar, mäklare och potentiella köpare av bostadsrätter. Den är också användbar för att snabbt nå ut med information som kan bli mer utförlig än i Siljansnytt. Under 2014 blev det 55 nyhetsnotiser. På webben =nns ett diskussionsforum och möjlighet att annonsera för den som vill köpa, sälja och skänka bort sina begagnade saker.
12 (Denna sida har medvetet lämnats tom.)
Resultaträkning 13
14 Balansräkning
15
16 Kassaflödesanalys
Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer 17
18 Noter
19
20
21 Stockholm,... f..:.9.j.2...:.. P. 3..-:- f 7 Erii<.A'm.än....................................... =... Annacarin P sson \ Ni'k.. 5 karii'i<ä.nen..................... Vår revisionsberättelse harzo \S-Ol( --i ( lämnats beträffande denna årsredovisn ing....... Av föreningen vald revisor. u........-. -- 1'.J \\du..$ E\1...A Av HSB Riksförbund förordnad revisor
22 Totala kostnader
23 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Siljan i Stockholm, org.nr. 702001-9209 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen for HSB Bostadsrättsförening Siljan i Stockholm för räkenskapsåret 2014-0.1-...... 01-2014-12-31. FE('"e" 2'.i:r;.i.-edu '1 ae.... ">k k ir i""\' " S --z. \, Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentl igheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god redovisningssed. För revisorn detta att denne har utfört revisionen enligt lnternational Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga fe la ktig heter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisn ingen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för HSB Bostadsrättsförening Siljan i Stockholm för räkenskapsåret 2014-01- 01-2014-12-31. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med riml ig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förtust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per 2014-12-31 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenl ig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Stockholm den L \ I L-1 Av föreningen vald revisor 20 I S Av HSB Riksförbund förordnad revisor C\.J \ \c...\c..._s. f\l... \c...h:n sso...-... re_ '--, so.,,.-