Kortfattat värdeutlåtande (Förhandsvärdering) Trävaran 12, Uppdragsgivare Syfte Förutsättningar Malmöhus Invest AB genom Mattias Bertilsson. Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för eventuell försäljning till närstående bolag. Värderingen görs som en förhandsvärdering och förutsätter att byggnaden är uppförd och lokalerna uthyrda till presenterade villkor i hyresavtalen. Det finns 10-åriga hyresavtal och vi har tidigarelagt starttiden till kalkylstart i denna förhandsvärdering. Observera att ytorna är angivna i BTA. Värderingen redovisas på ett kortfattat sätt. Se vårt tidigare värdeutlåtande daterat 2018-06-01 för mer beskrivningar. För uppdraget gäller Allmänna villkor för värdeutlåtande. Fastighetstyp Värderingsobjekt Sportanläggning med gym och padelbanor. Trävaran 12 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars 2019. Besiktning Utvändig syn av byggarbetsplats 2019-03-14 av undertecknad på egen hand.
Trävaran 12 2(5) Taxeringsvärde Hyror I hyresavtalen finns klausuler för fastighetsskatt, men vi bedömer det sannolikt att värderingsobjektet kan taxeras med typkod 824 (specialenhet, Specialenhet, bad-, sport- och idrottsanläggning) och därför bli fastighetsskattebefriad. Möjligen går det att göra någon form av vinstdelning mellan fastighetsägare och hyresgäster om det blir fallet. Värderingsobjektets aktuella hyror och bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Noterbart är att gymmet betalar en avsevärt högre kvm-hyran än Padelanläggningen. Padel-anläggningen betalar 750 kr/bta exkl tillägg eller ca 240 tkr/bana och år inkl driftstillägg. Hyrorna kan sammanfattas med avseende på lokaltyp och uthyrt respektive vakant enligt tabellen. Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknadsarea Area Totalt hyra Totalt m² m² kr/m² kr kr/m² kr Fritid 3 880 3 880 1 008 3 912 000 1 136 4 406 000 Genomsnitt / Summa 3 880 3 880 1 008 3 912 000 1 136 4 406 000 Lokalhyreskontraktens återstående kontraktstid och respektive tidsintervalls andel av aktuell hyra framgår av tabellen. Kontrakts- Antal Andel av längd kontrakt hyra % <= 1 år - - > 1 - <= 3 år - - > 3 - <= 5 år - - > 5 - <= 10 år - - > 10 år 2 100 Totalt 2 100 Vakans / Hyresrisk Gjorda vakansantaganden och åsättande av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång- 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 siktig Fritid - - - - - - - - - - 5,0 Totalt - - - - - - - - - - 5,0
Trävaran 12 3(5) Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder. Hyresgästerna har egna elabonnemang som då också avser värmen och betalar ett tillägg för VA samt en del som avser skötseln. Det finns i sin tur ett skötselkontrakt mellan fastighetsägare och entreprenör över 5 år som är ett nollsummespel gentemot tilläggen. Skötselavtalet avser all yttre skötsel samt mindre löpande fastighetsunderhåll såväl inre som yttre. Tanken är att fastighetsägaren i princip endast har kostnader för administration och fastighetsförsäkring. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&UH Totalt Drift & löp. UH Admin. Media Övr. Periodiskt UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² Fritid 150 581 15 9 75 50 Genomsnitt/Summa 150 581 15 9 75 50 Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt. Vi har reducerat det periodiska underhållet under de första åren. Driftnetto Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra 984 3 816 752 Drift & underhåll -100-387 000 Fastighetsskatt -99-385 000 Driftnetto år 1 (helår) 785 3 044 752 Driftnetto, normaliserat 830 3 219 700 Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll.
Trävaran 12 4(5) VÄRDERING Kalkylränta/ Direktavkastningskrav Flerårig avkastningsanalys Då det sålts få direkt jämförbara anläggningar så har vi tittat bredare på volym/externhandel och t ex byggvaruhandel, samt även på fastigheter med gym och eller liknande i hela eller delar av ytorna. Det investeras stort i padelanläggningar just nu, inte minst i Trelleborg. Sammantaget bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet ligga i nivån 7 %. Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 7,00 % - Fritid 7,00 % Kalkylränta på totalt kapital 9,14 % Inflation/KPI: 2% per år. Kalkylperiod: Cirka 15 år (2019-03-01-2033-12-31) Värdetillägg Nyckeltal Ett värdetillägg om 2 mkr görs för potentiell ytterligare byggrätt. Nyckeltal Marknadsvärde 51 000 000 kr - Nuvärde av restvärde 16 892 699 kr - Nuvärde av driftnetton 32 159 618 kr - Värdetillägg/avdrag 2 000 000 kr Direktavkastning, år 1 5,97 % Direktavkastning vid kalkylslut 7,00 % Värde kr/m² 13 144 kr/m² Värde/taxeringsvärde 1,32 Känslighetsanalys Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % 10 2 629 5 Vakansgrad %-enheter 10-6 446-13 Drift & underhåll kr/kvm 10-727 -1 Inflation %-enheter 1 5 017 10 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter 1-5 663-11 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter -1 7 539 15
Trävaran 12 5(5) SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Marknadsvärdet av fastigheten Trävaran 12 i bedöms vid värdetidpunkten mars 2019 till: Femtioen miljoner kronor [ 51 000 000 kr ] Malmö 2019-03-15 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Olle Winroth Civilingenjör, MRICS Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation
Trävaran 12 Bilaga 1 1(1) KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt mars 2019 (kalkylstart 2019-03-01) Nuvärde av driftnetton (tkr) 32 160 Nuvärde av restvärde (tkr) 16 893 Värdetillägg för potentiell byggrätt (tkr) 2 000 SUMMA (tkr) 51 052 Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) 2 946 Restvärde kalkylslut (tkr) 61 906 Norm. driftnetto, helår (tkr) 3 220 Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 9,14 Kalkylränta restvärde (%) 9,14 Marknadsvärde kr/m² 13 144 Direktavkastning, initial, % 6,01 Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) 1,32 Direktavkastning vid kalkylslut, % 7,00 MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) 51 000 Kassaflöde ÅR 2019 del 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Bedömd helårsinflation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/m² 2019 Hyror, lokaler 817 2 659 3 836 3 913 3 991 4 071 4 152 4 235 4 320 4 407 4 495 4 585 4 676 4 770 4 865 4 963 Vakans/hyresrisk, lokaler - - - - - - - - - - - -225-273 -279-284 -290 Hyrestillägg exkl. f-skatt 67 218 265 271 276 281 287 293 299 305 311 317 323 330 336 343 Ers. Fastighetsskatt 99 323 385 385 408 408 408 433 433 433 459 459 459 486 486 486 Effektiv hyra 984 3 200 4 486 4 568 4 675 4 761 4 848 4 961 5 051 5 144 5 264 5 135 5 185 5 306 5 403 5 502 Drift & Löpande underhåll -100-324 -395-403 -411-419 -427-436 -445-453 -463-472 -481-491 -501-511 Periodiskt underhåll - - - -50-103 -105-161 -218-223 -227-232 -236-241 -246-251 -256 Fastighetsskatt etc -99-323 -385-385 -408-408 -408-433 -433-433 -459-459 -459-486 -486-486 Kostnader -199-647 -780-838 -922-932 -996-1 087-1 100-1 113-1 153-1 167-1 181-1 223-1 238-1 253 Driftnetto 785 2 553 3 707 3 730 3 753 3 829 3 852 3 874 3 951 4 031 4 111 3 969 4 004 4 083 4 166 4 249
Trävaran 12 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Totalt Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt Totalt m² kr kr/m² index% kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² Not Gym Svenska N'ergy AB Gym 1 500 29-02-28 1 976 000 1 317 100 123 000 82 148 840 99 2 247 840 1 499 1 976 000 1 317 2 099 000 1 399 2 247 840 1 499 1 Padel of Sweden AB Fritid 2 380 29-02-28 1 785 000 750 100 137 000 58 236 160 99 2 158 160 907 1 785 000 750 1 922 000 808 2 158 160 907 2 Summor / Genomsnitt 3 880 3 761 000 969 260 000 67 385 000 99 4 406 000 1 136 3 761 000 969 4 021 000 1 036 4 406 000 1 136 Not (enligt numrering i tabellen) 1) Yta i avtal anges i BTA. 10 årigt avtal (191001-290930), men tidigarelagd period i denna förhandsvärdering. 2) Yta i avtal anges i BTA. 10 årigt avtal (191001-290930), men tidigarelagd period i denna förhandsvärdering. HYRESRABATTER Hyresgäst etc./rabatter (tkr) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Gym Svenska N'ergy AB 494 - - - - - - Summa 494 - - - - - -