ÅRSREDOVISNING 2016
ÅRSREDOVISNING 2016 Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING 2016-01-01-2016-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Grums kommun får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01 2016-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10 (Årsredovisning i mindre företag). Allmänt om verksamheten Fastigheten : Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Grums, Karlberg 2:265, som stod färdigställd år 1990. Fastigheten består av 19 parhus, ett enbostadshus och en kvartersgård med adress Sippolastigen 1-7, 2-38 och Anjalagatan 1-31. De 39 bostäderna har en sammanlagd yta på 3 706 m 2. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar: Föreningen har antagit nya stadgar registrerade hos Bolagsverket 2016-01-21. HSB Riksförbunds normalstadgar för bostadsrättsförening 2011. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 10 maj 2016. Under verksamhetsåret har 6 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs Niklas Höök, med Marita Ewen och Ann-Gerd Jansson som suppleanter. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Niklas Höök ordförande Ann-Gerd Jansson vice ordförande Marita Ewen sekreterare i tur att avgå Tage Karlsson ledamot i tur att avgå Leif Ewen ledamot Lars Lindgren ledamot, utsedd av HSB Värmland Firmatecknare : Föreningens firma har tecknats av Niklas Höök, Ann-Gerd Jansson, Tage Karlsson och Marita Ewen, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Susanne Gåård och Hanne Bröter. Revisorer: Revisorer har varit Jennifer Henriksson med Terje Sörensen, valda av föreningen, samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. 1
Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Föreningens vicevärd har varit Marita Ewen. Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Protector där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning Fortum El och nät Grums Kommun Sophämtning TeliaSonera Digital-Tv Protector Forsikring ASA Fastighetsförsäkring Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Målning av husfasader 2011,2013,2014 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts 2016-09-30. Reparationer: Reparationer av pannor ca 70 tkr. Underhåll: Byte av garageportar, ca 490 tkr. Målning av fasad, byte vindskivor på garage- och förrådsbyggnader, ca 160 tkr. Underhåll av tak på förrådsbyggnader, ca 42 tkr. Underhållsplan: Föreningen har en 12-årig underhållsplan som är upprättad av styrelsen och senast reviderad 2016-11-15. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 620 kr/m2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrade avgifter för år 2017. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för uppvärmning, vatten och hushållsel som betalas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 19 305 tkr. Under året har föreningen haft amorteringfritt från 2016-02-01, en amortering har gjorts i januari med 37 500 kr. Från 2017-03-02 återupptas ordinarie amortering som motsvarar en årsamortering på 300 000 kr. 2
Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 8 bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 53 st, varav röstberättigade medlemmar 40 st (varav HSB Värmland utgör en medlem). Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning, tkr 2 317 2 318 2 313 2 274 Resultat efter finansiella poster, tkr -32 586-124 -288 Soliditet, % 13% 13% 11% 11% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 620 620 620 608 Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal 5 209 5 219 5 300 5 341 Drift/underhåll/personalkostnader, kr/kvm 383 199 191 190 Eget Kapital Belopp vid Medlems- Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat årets ingång 2 205 000 502 900-260 191 586 181 Resultatdisposition enligt stämmobeslut 200 000 386 181-586 181 Avsättning framtida underhåll enligt plan Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut Bundet Eget Kapital 375 000-375 000-693 180 693 180 Fritt Eget Kapital Årets resultat -32 443 Belopp vid årets utgång 2 205 000 384 720 444 171-32 443 3
Resultatdisposition Balanserat resultat 125 990 Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad 693 180 Avsättning till underhållsfonden* -375 000 Årets resultat -32 443 Summa fritt eget kapital att disponeras av stämman 411 727 Styrelsen förselår att balanserat resultat disponeras enligt nedan: Extra avsättning till underhållsfonden* -200 000 Balanserat resultat överföres i ny räkning 211 727 *) Avsättning till underhållsfonden följer budget. För att möta de närmaste årens underhållskostnader enligt plan föreslår styrelsen en extra avsättning med 200 000 kr. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
RESULTATRÄKNING 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 2 317 045 2 317 522 Övriga rörelseintäkter 3 300 26 394 Summa rörelseintäkter 2 320 345 2 343 916 Rörelsekostnader Drift- och underhållskostnader 2-1 230 784-575 224 Övriga externa kostnader -52 274-40 105 Personalkostnader och arvoden 3-187 871-163 079 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -243 032-248 591 Summa rörelsekostnader -1 713 961-1 027 000 Rörelseresultat 606 384 1 316 916 Räntekostnader och liknande resultatposter 4-638 827-730 735 Summa finansiella poster -638 827-730 735 Resultat efter finansiella poster -32 443 586 181 Resultat före skatt -32 443 586 181 Årets resultat -32 443 586 181 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5 21 893 035 22 136 067 Summa materiella anläggningstillgångar 21 893 035 22 136 067 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 21 893 535 22 136 567 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 443 0 Övriga fordringar 6 118 27 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 75 096 63 424 Summa kortfristiga fordringar 75 657 63 451 Kassa och bank 8 644 290 477 018 Summa omsättningstillgångar 719 947 540 469 SUMMA TILLGÅNGAR 22 613 481 22 677 036 6
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 2 205 000 2 205 000 Fond för yttre underhåll 384 720 502 900 Summa bundet eget kapital 2 589 720 2 707 900 Fritt eget kapital Balanserat resultat 444 171-260 191 Årets resultat -32 443 586 181 Summa fritt eget kapital 411 728 325 991 Summa eget kapital 3 001 448 3 033 891 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 19 042 916 19 342 916 Summa långfristiga skulder 19 042 916 19 342 916 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 262 500 0 Leverantörsskulder 35 895 38 932 Skatteskulder 6 236 5 189 Övriga skulder 10 17 368 13 985 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 247 118 242 123 Summa kortfristiga skulder 569 117 300 229 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 22 613 481 22 677 036 7
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Årsredovisningen är upprättad för första gången i enlighet med BFNs. allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det nämast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad skrivs av enligt en rak plan på 120 år. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 0,6 Tillkommande utgifter 5,0-20,0 Inventarier 20,0 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Eventuell extra reservering till yttre fond beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 13 708 tkr. NOTER 1 Nettoomsättning 2016 2015 Årsavgifter bostäder 2 299 308 2 299 308 Hyror 2 800 0 Överlåtelse- och pantavgifter 10 637 11 124 Övrigt 4 300 7 090 Summa nettoomsättning 2 317 045 2 317 522 8
2 Drift- och underhållskostnader 2016 2015 Fastighetsskötsel och städning -25 725-36 988 Löpande underhåll/reparationer -80 681-57 452 Underhåll enligt plan -693 180-27 100 El -66 350-68 639 Vatten -7 533-8 579 Sophämtning -35 016-35 016 Övriga avgifter -38 747-59 902 Förvaltningskostnader -62 679-64 091 Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -75 225-75 225 Föreningsavgäld -49 613-49 613 Försäkringspremier -66 317-73 685 Övrigt -29 718-18 934 Summa drift- och underhållskostnader -1 230 784-575 224 3 Personalkostnader och arvoden 2016 2015 Löner för anställda och vicevärd * -94 212-80 287 Styrelsearvoden -35 550-39 500 Arvoden övriga föreningsuppdrag -7 650 0 Revisionsarvode föreningsvald revisor -4 000-3 500 Förlorad arbetsförtjänst -952 0 Övriga personalkostnader, bilersättning -1 386-3 078 Sociala avgifter -44 121-36 714 Summa personalkostnader och arvoden -187 871-163 079 Föreningen har ingen anställd personal. * I beloppet för 2016 ingår 18 000 kr för lättare fastighetsskötsel utfört av boende. 4 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016 2015 Räntekostnader -638 827-730 735 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -638 827-730 735 5 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 Föreningen äger byggnaderna på fastigheten Karlberg 2:265 Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 38 277 376 38 277 376 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 38 277 376 38 277 376 Ingående ackumulerade avskrivningar 11 676 941 11 444 829 Årets avskrivningar 226 553 232 112 Utgående ackumulerade avskrivningar 11 903 494 11 676 941 Ingående ackumulerade nedskrivningar 6 388 824 6 388 824 Utgående ackumulerade nedskrivningar 6 388 824 6 388 824 Anskaffningsvärde mark 1 870 000 1 870 000 Utgående redovisat värde byggnader och mark 21 855 058 22 081 611 9
Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av/ Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid 2016-12-31 Ursprunglig byggnad 37 820 000 17 744 829 211 318 1990-2110 19 863 853 TV-anläggning 145 230 143 422 1 808 2007-2016 0 Renov Gårdshus 40 169 40 169 0 0 Balkongtak 121 926 44 704 4 064 2005-2034 73 158 Omb tvättstuga 64 490 32 240 3 224 2006-2025 29 026 Omb garage/soprum 19 261 9 630 963 2006-2025 8 668 Omb elcentral 51 760 36 232 5 176 2009-2018 10 352 Förråd 14 539 14 539 0 2011-2015 0 Byggnader 38 277 375 18 065 765 226 553 19 985 057 Mark 1 870 000 Markanläggning Ingående ackumulerat anskaffningsvärde markanläggning 294 159 294 159 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde markanläggning 294 159 294 159 Ingående ackumukerade avskrivningar 239 703 223 224 Årets avskrivningar 16 479 16 479 Utgående ackumulerade avskrivningar 256 182 239 703 Utgående redovisat värde markanläggning 37 977 54 456 Summa byggnader och mark 21 893 035 22 136 067 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 10 030 000 kr (fg år 10 030 000 kr). Värdeår 1990. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Småhus 8 295 000 1 735 000 10 030 000 6 Övriga fordringar 2016-12-31 2015-12-31 Skattekonto 118 27 Summa övriga fordringar 118 27 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Försäkring 67 643 0 Digital-Tv 6 939 8 265 Återbet från FORA 514 0 Ersättning från försäkringsbolag 0 17 933 Vidarefakturerad försäkringsskada 0 37 226 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 75 096 63 424 8 Kassa och bank 2016-12-31 2015-12-31 Handelsbanken 643 151 472 499 Handkassa 1 139 4 519 Summa kassa och bank 644 290 477 018 10
9 Skulder till kreditinstitut 2016-12-31 2015-12-31 Långivare Räntesats Löptid Stadshypotek 4,62% 2013-09-01-2017-09-01 5 000 000 5 000 000 Stadshypotek 2,62% 2015-09-01-2019-09-01 4 181 234 4 181 234 Stadshypotek 2,64% 2015-06-01-2019-06-01 2 135 382 2 172 882 Stadshypotek 2,42% 2015-06-01-2018-06-01 1 642 600 1 642 600 Stadshypotek 2,90% 2015-09-01-2020-09-01 5 000 000 5 000 000 Stadshypotek 4,45% 2016-12-01-2017-12-01 1 346 200 1 346 200 Summa skulder till kreditinstitut 19 305 416 19 342 916 Avgår kortfristig del 262 500 0 Långfristig del av skulder till kreditinstitut 19 042 916 19 342 916 Beräknad amortering 2017 är 262 500 kr, därefter 300 000 kr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 17 843 tkr. Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 36 913 000 36 913 000 varav obelånade -10 813 000-10 813 000 Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder 26 100 000 26 100 000 Eventualförpliktelser Föreningsavgäld 365 798 415 411 10 Övriga skulder 2016-12-31 2015-12-31 Källskatt december 17 368 13 985 Summa övriga skulder 17 368 13 985 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Upplupna räntekostnader 44 020 43 778 Upplupet arvode BoRevision 8 675 8 313 Upplupna arvoden 4 000 3 500 Upplupna sociala avgifter 18 316 14 202 Förskottsbetalda avgifter/hyror 172 107 172 330 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 247 118 242 123 11