Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren i Halmstad

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 1(15) Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren i Halmstad Org. nr avger härmed årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 01.01.2017-31.12.2017

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 2(15) INNEHÅLL OMBUDSFULLMAKT FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE...5 Föreningens fastighet...5 Föreningens ekonomi...7 Föreningsfrågor...8 Styrelse...10 Revisorer...11 Valberedning...11 Föreningens stadgar...11 Vinstdisposition...12 Föreningens ekonomiska ställning...12 BOKSLUTSKOMMENTARER...23 NOTER...24.12

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 3(15) Styrelsen för Brf. Spinnmästaren får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2017, vilket är föreningens sextonde verksamhetsår. I förvaltningsberättelsen redovisas verksamheten för tiden mellan årsmötena (170503-180516) medan den ekonomiska redovisningen följer kalenderåret 2017. Om inte särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgift inom parentes avser föregående år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjande rätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens fastighet Föreningen förvärvade 2002-11-27 fastigheten Jokern 1 i Halmstad kommun. Föreningens fastighet består av flerbostadshus i sju våningar med totalt 49 bostadsrätter, 1 lokal, 1 gemensamhetslokal/gästlägenhet (delas med övriga föreningar) 35 garageplatser, soprum och cykel garage. Lägenhetsfördelning: 14 st 2 rum och kök 16 st 3 rum och kök 16 st 4 rum och kök 2 st 5 rum och kök 1 st 6 rum och kök Den totala boytan är ca 4 622 kvm. I fastigheten finns också 1 lokal med total uthyrningsbar yta om ca 84 kvm. Fastigheten är fullvärdes försäkrad hos försäkringsbolaget IF. Fastighetens tekniska status Styrelsen föreslår att vinst disponeras så att till föreningens fond för yttre underhåll (reparationsfonden), i enlighet med föreningens stadgar ( 8), avsätts årligen 20 kr/kvm lägenhetsyta. Fonderade medel skall täcka planerat underhåll på fastigheten. En underhållsplan tydliggör behovet av framtida reparationer/underhåll och dess relation till årsavgiften. Fastigheten långsiktiga värde För att fastighetens långsiktiga värde ej ska försämras p.g.a bortfall av räntebidragen bör detta helst kompenseras genom sänkta låne- och driftkostnader.

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 4(15) Oförändrad månadsavgift Likviditeten är god vilket möjliggjort amorteringar under 2017. Detta har resulterat i lägre räntekostnader, och driftkostnaderna har dessutom varit lägre än budgeterat. Både lägre låne- och driftkostnader har möjliggjort oförändrade månadsavgifter för 2017 trots bortagna räntebidrag. I början av 2010 infördes möjlighet att betala månadsavgiften via autogiro. Denna möjlighet har utnyttjats i stor utsträckning av medlemmarna. I enlighet med föreningens stadgar ( 8) har styrelsen upprättat en underhållsplan för år 2014-2019. Fastighetsförvaltning Föreningen har ett avtal med Part AB om fastighetsskötsel. Föreningens lokaler Kontraktet på föreningens lokaler löper enligt följande: Verksamhet Yta kvm Löptid t.o.m. Bokbinderi 84,0 2020-06-30 Föreningens ekonomi Fastighetslån Räntesatsen är den som gällde per 2017-12-31. Bank Ursprungligt lånebelopp Räntesats Utbetalt datum Bundet till Lånebelopp 2017-12-31 Amortering År 2018 SEB 13 200 000 0,79% 13-12-29 18-12-28 10 100 000 300 000 SEB 17 650 000 0,80% 13-11-29 18-11-28 12 225 000 300 000 SEB 16 300 000 1,25% 13-12-29 19-12-28 12 025 900 300 000 Totalt 47 150 000 34 350 900 900 000 Årsavgifter Årsavgiften hölls oförändrad under 2011-2017 trots att den statliga räntesubventionen trappades ned till 0 kr under perioden. Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Från den 1 januari 2008 ersattes fastighetsskatten delvis av en fastighetsavgift som tillfaller kommunen. För flerbostadshus är den nya fastighetsavgiften 1 315 kronor per bostadslägenhet (halv avgift år 6 - år 10) för räkenskapsåret 2017, men högst 0,3 procent av fastighetens taxeringsvärde. För lokaler utgår fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokalen. Ekonomisk förvaltning Avtal om ekonomisk förvaltning är tecknat med Ekonomiutveckling AB, fr.o.m. 2005-01-01. Avtalet är ett löpande ettårsavtal med en ömsesidig uppsägningstid senast 3 månader före avtalstidens utgång.

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 5(15) Föreningsfrågor Föreningen hade vid verksamhetsåret slut (maj 2018) 64 medlemmar. Samtliga bostadsrätter i föreningen var vid årets utgång upplåtna. Under 2017/18 har 3 överlåtelser av lägenheter skett. Gemensamma lokaler I fastigheten finns det 1 gästlägenhet/gemensamhetslokal i bottenvåningen på trapphus 2A som medlemmarna kan hyra. Lägenheten delas med övriga två föreningar. Bokning av denna lägenhet sköts nu av PART. Samfällighet Föreningen är del i en samfällighet tillsammans med Brf. Vävmästaren och Brf. Färgmästaren, Samverkansföreningen Jokern. Föreningens andel i samfällighetsföreningen är 42 %. Samfälligheten förvaltar en gemensamhetsanläggning som omfattar garage, gångvägar, belysning, sophus, dagvatten ledningar, avloppsledningar, grönytor, cykelparkering och föreningslokal (gästlägenhet). Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Verksamhet under året som gått Den 3:e maj 2017 hölls ordinarie föreningsstämma och konstituerande sammanträde. Redan år 2007 påbörjades särskild bevakning och uppföljning av åtgärder avseende vattenläckage i garaget. Arbetet har fortsatt än intensivare under uppsikt av medlemmar från Vävmästaren & Färgmästaren. Under 2017 och fortlöpande under början 2018 har JM tillsammans med ett Malmö baserat företag utfört och reparerat läckor. De kommer att fortsätta tills arbetet anses vara klart. Husens ytterväggar har varit föremål för många diskussioner inom föreningen och tillsammans med de övriga två föreningarna. Styrelsen gav i uppdrag åt Anticimex att utföra provningar av fasaden, detta har skett under 2012, 2013 och 2014. En ny provtagning gjordes hösten 2017. Man kunde konstatera att fasaden i stort sett var bra. Men på några ställen fanns det fuktskador som kommer att åtgärdas nu i vår. Även skador på själva putsen upptäcktes, även dessa kommer att åtgärdas. Samverkan mellan de tre föreningarna (Spinnmästaren, Vävmästaren och Färgmästaren) sker inom ramen för en gemensam samfällighet, Samverkansföreningen Jokern. Under verksamhetsåret 17/18 har möten genomförts med gemensamma beslut, i huvudsak avseende soprum, garage, utemiljö och underhåll.

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 6(15) Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma, 2017-05-03 och påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Ronald Carlsson Ordförande Hans Johansson Monica Lindh Sekreterare Rolf Gudmundsson Ledamot Peter Höglund Ledamot Vice ordförande Anette Melin Suppleant Mary Paz G. Bueno Suppleant Vid stämman 2017 valdes ovanstående styrelse in. Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av två styrelseledamöter i förening, Ronald Carlsson och Hans Johansson. Styrelsen har under verksamhetsåret (dvs.170503-180516) hållit 5 (nr 142-146) protokollförda sammanträden. Under året har ingen extra föreningsstämma hållits. Arvode till styrelsen har under året uppgått till 41 750 kr, exkl. arbetsgivaravgifter. För styrelsens arbete finns en ansvarsförsäkring tecknad hos försäkringsbolaget IF. Revisorer Ulrika Bergström Valberedning Elisabeth Brink Ordf. (sammankallande) Anita Ottosson Margareta Dahlkvist Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar är registrerade hos Patent- och Registreringsverket 2004-09-14. Vinstdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst 5 984 492 Årets vinst 880 316 6 864 808 Styrelsen föreslår att årets vinst disponeras så att: Till föreningens fond för yttre underhåll, i enlighet med stadgarna, reserveras 92 460 i ny räkning överföres 6 772 348 6 864 808

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 7(15) Föreningens ekonomiska ställning Föreningens ekonomiska ställning i övrigt är god, vilket framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med bokslutskommentarer.

170101 160101 RESULTATRÄKNING NOT -171231-161231 Intäkter Hyresintäkter lokaler 70 296 70 296 Hyresintäkter garage, p-platser 160 800 166 800 Årsavgifter bostäder 3 273 914 3 270 424 Övriga rörelseintäkter 1 16 400 22 662 Summa intäkter 3 521 410 3 530 182 Kostnader för fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel 2-430 273-491 673 Taxebundna kostnader 3-662 403-699 013 Förbrukningsinventarier 0 0 Fastighetsförsäkring inkl ansvarsförsäkring för styrelsen - 40 390-39 409 Kabel-TV - 18 655-18 344 Fastighetsavgift - 75 790-81 903 Summa kostnader för fastighetsförvaltning - 1 227 511-1 330 342 Övriga externa kostnader Administrationskostnader - 17 128-17 824 Styrelsearvode, styrelse- och medlemsersättningar 4-52 910-45 488 Konsultarvoden - 5 560 0 Bankkostnader - 3 406 0 Revisionsarvode - 21 375-23 063 Arvode för ekonomisk förvaltning - 62 500-64 000 Summa övriga externa kostnader - 162 879-150 375 Avskrivningar 5-900 000-900 000 RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER OCH AVSÄTTNINGAR 1 231 020 1 149 465 Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 328 6 077 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 011-2 346 Räntekostnader för fastighetslån - 358 021-494 448 Summa resultat från finansiella investeringar - 350 704-490 717 RESULTAT FÖRE SKATT 880 316 658 748 ÅRETS RESULTAT 880 316 658 748

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 9(15) BALANSRÄKNING NOT 171231 161231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 5 75 857 000 76 757 000 Mark 6 18 693 000 18 693 000 Summa materiella anläggningstillgångar 94 550 000 95 450 000 Summa anläggningstillgångar 94 550 000 95 450 000 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 67 051 41 253 Övriga fordringar 2 347 1 262 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 47 350 46 631 Summa kortfristiga fordringar 116 748 89 146 Kassa och bank Kassa 1 210 0 Bank 2 486 656 1 986 256 Summa kassa och bank 2 487 866 1 986 256 Summa omsättningstillgångar 2 604 614 2 075 402 SUMMA TILLGÅNGAR 97 154 614 97 525 402

BALANSRÄKNING NOT 171231 161231 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 Bundet eget kapital Föreningens fond för yttre underhåll 1 222 560 1 130 100 Inbetalda insatser 54 000 000 54 000 000 Summa bundet eget kapital 55 222 560 55 130 100 Fritt eget kapital Balanserat vinst eller förlust 5 984 492 5 418 204 Årets resultat 880 316 658 748 Summa fritt eget kapital 6 864 808 6 076 952 Summa eget kapital 62 087 368 61 207 052 Långfristiga skulder Fastighetslån 33 450 900 34 650 900 Summa långfristiga skulder 33 450 900 34 650 900 Kortfristiga skulder Kortfristig del av fastighetslån 900 000 900 000 Leverantörsskulder 99 918 123 036 Skatteskuld fastighetsavgift 158 967 165 080 Övriga kortfristiga skulder 500 21 906 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 9 456 961 457 428 Summa kortfristiga skulder 1 616 346 1 667 450 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 97 154 614 97 525 402 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 47 150 000 47 150 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 11(15) 170101 160101 KASSAFLÖDESANALYS 171231 161231 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 880 316 658 748 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivningar) 900 000 900 000 Betald skatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 780 316 1 558 748 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar -27 602 58 569 Förändring av kortfristiga skulder (exkl. kortfristig del av fastighetslån) - 51 104-10 471 Kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändringar av rörelsekapital 1 701 610 1 606 846 Investeringsverksamheten Byggnader och mark 0 0 Inventarier 0 0 Avräkning gemensam gästlägenhet 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 0 Finansieringsverksamheten Inbetalda insatser och upplåtelseavgifter 0 0 Förändring av fastighetslån - 1 200 000-1 274 016 Kassaflöde från finansieringsverksamheten - 1 200 000-1 274 016 Årets kassaflöde 501 610 332 830 Likvida medel vid årets början 1 986 256 1 653 426 Likvida medel vid årets slut 2 487 866 1 986 256

BOKSLUTSKOMMENTARER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Anläggningstillgångar Föreningens materiella anläggningstillgångar består främst av byggnad och mark. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Avskrivning på föreningens byggnad har skett med belopp som motsvarar årets planenliga amorteringar på långfristiga lån. Styrelsen anser att planen för avskrivning bör följa den långfristiga finansieringen. Den planenliga amorteringstakten är nu 900 tkr per år. Detta är i överensstämmelse med nya rekommendationer om att avskrivningstiden inte bör överstiga 100 år. Avskrivning på återstående anskaffningsvärde kommer därefter att bedömas utifrån fastighetens kvarvarande nyttjandeperiod vid denna tidpunkt. Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Eventuell värde nedgång hanteras genom nedskrivning. I balansräkningen har belopp för byggnad och mark redovisats utifrån köpekontrakt och entreprenadkontrakt. Finansiella anläggningstillgångar värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta. Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition. Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserad vinst till fond för yttre underhåll. Finansieringsanalys Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar, hänsyn har dock inte tagits till periodiseringsposter. Som likvida medel klassificeras kassa- och bank tillgodohavanden.

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 13(15) NOTER 1 Övriga rörelseintäkter 2017 2016 Hyresintäkter från lokal hyresgäst, fastighetsskatt 6 996 6 996 Hyresintäkter för gäst/övernattningslägenhet 9 404 15 666 16 400 22 662 2 Fastighetsskötsel 2017 2016 Snöröjning 0 0 Fastighetsskötsel 126 576 120 468 Fastighetsskötsel gemensamhetsanläggning 85 275 212 347 Hiss 115 398 43 080 Reparationer 103 024 115 778 430 273 491 673 3 Taxebundna kostnader 2017 2016 El 58 647 54 088 Uppvärmning 445 764 486 747 Vatten 69 893 68 184 Sophämtning 88 099 89 994 662 403 699 013 4 Styrelsearvoden, styrelse- och medlemsersättningar 2017 2016 Styrelsearvode 41 750 36 750 Sociala kostnader 11 160 8 738 52 910 45 488 5 Byggnader 171231 161231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 82 457 000 82 457 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 82 457 000 82 457 000 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar - 5 700 000-4 800 000 Årets avskrivningar - 900 000-900 000 Utgående ackumulerade avskrivningar - 6 600 000-5 700 000 Bokfört värde byggnad 75 857 000 76 757 000

6 Mark 171231 161231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 18 693 000 18 693 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 18 693 000 18 693 000 Utgående bokfört värde 18 693 000 18 693 000 Taxeringsvärden byggnader 44 116 000 44 116 000 Taxeringsvärden mark 10 311 000 10 311 000 54 427 000 54 427 000 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 171231 161231 Förutbetalda försäkringspremier 33 687 33 653 Kabel-TV 13 663 12 978 47 350 46 631 8 Eget kapital Inbetalda Yttre Balanserat Utgående insatser fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 54 000 000 1 130 100 5 418 204 658 748 Disposition av föregående års resultat 92 460 566 288-658 748 Årets resultat 880 316 Belopp vid årets utgång 54 000 000 1 222 560 5 984 492 880 316 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 171231 161231 Upplupna utgiftsräntor 11 930 6 080 Upplupna styrelsearvoden 35 000 35 000 Upplupna revisionsarvoden 20 000 20 000 Upplupen ekonomisk förvaltning 20 000 20 000 Upplupet konsultarvode 0 0 Upplupna sociala avgifter 10 997 10 997 Förskottsbetalda månadsavgifter och hyror 274 558 285 970 Upplupen el 6 006 4 393 Upplupen fjärrvärme 71 092 67 368 Upplupen kostnad renhållning 7 378 7 620 456 961 457 428

Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 15(15) Halmstad 2018-05-02 Brf Spinnmästaren Ronald Carlsson Hans Johansson Monica Lindh Ordförande Vice Ordförande Sekreterare Rolf Gudmundsson Ledamot Peter Höglund Ledamot Anette Melin Suppleant Mary Paz G.Bueno Suppleant Min revisionsberättelse har avgivits 2018- Ulrika Bergström