INNEHÅLL Förvaltningsberättelse Ordförande kommenterar 4 VD kommenterar 5 Sammanfattning och nyckeltal 6 Mål med verksamheten 7 Marknad 7 Fastigheter 8 Hyresgästfrågor och hyror 9 Organisation och personal 10 Resultatanalys 11 Finansiell analys och ställning 13 Investeringar 14 Möjligheter och risker 14 Utsikter inför framtiden 15 Ekonomi Redovisningsprinciper 16 Resultaträkning 17 Balansräkning 18 Kassaflödesanalys 20 Notförteckning 21 Förslag till vinstdisposition 25 Revisionsberättelse 26
ORDFÖRANDE KOMMENTERAR Tanums Bostäders mål och uppgift anges i bolagsordning och ägardirektiv. Bolaget ska som en del i koncernen Tanums kommun sin verksamhet att äga, bygga och förvalta fast och lös egendom och därigenom skapa goda bostäder och lokaler för invånarna i Tanums kommun. Bolaget drivs utan vinstintresse och ska arbeta enligt de kommunala självkostnads- och likställighetsprinciperna. Det är utifrån ovanstående mål viktigt att se Tanums Bostäder som ett verktyg för Tanums kommun att skapa attraktiva och bra bostäder för helårsboende och därmed öka kommunens attraktionskraft. Kommunens positiva befolkningsökning har fortsatt även under 2004. För femte året i rad ökade invånarantalet. Ökningen beror helt och hållet på ett positivt inflyttningsnetto. Varje år den senaste femårsperioden har mer än 600 personer flyttat till Tanum medan utflyttningen ligger på cirka 500 personer. Det positiva flyttningsnettot är naturligtvis bra för efterfrågan på bostäder. Hela 1990-talet präglades av en bostadsmarknad i Tanum med ett stort överskott på bostäder. Tanums Bostäder hade under flera år ett stort antal lägenheter outhyrda vilket också påverkade resultatet. Inflyttning till kommunen och den goda arbetsmarknaden har förändrat situationen, idag är det brist på bostäder. Tanums Bostäder planerar nu för byggande av bostäder i framförallt Fjällbacka och Grebbestad. Totalt pågår detaljplanearbete på fyra områden i Grebbestad och två områden i Fjällbacka. När planerna är klara ger det förutsättning att bygga cirka 120 nya lägenheter i attraktiva lägen. Årets resultat uppgår till 1 518 tkr. Det är tredje året i rad som bolaget visar överskott. Det positiva resultatet beror både på en bra uthyrning men också på att de besparings- och effektiviseringsåtgärder som styrelsen beslutat om givit resultat. För att kunna upprätthålla en god servicenivå och klara det framtida underhållsbehovet är det viktigt att bolaget även framgent kan redovisa positiva resultat. Kurt Svedberg Ordförande 4
VD KOMMENTERAR Tanums Bostäders viktigaste uppgift är att bygga och tillhandahålla bra och attraktiva bostäder för helårsboende. Bolaget har inte producerat några nya lägenheter sedan början på 1990-talet. För närvarande planerar bolaget för byggande av cirka 120 nya lägenheter under den kommande tioårsperioden. När efterfrågan på bostäder ökade i början på 2000-talet hade bolaget inga färdiga detaljplaner som medgav byggnation. Tyvärr innebär planprocessen att det tar lång tid från planarbetets start till dess byggstart kan ske. Förhoppningsvis ska bolaget under 2005 ha detaljplaner färdiga som medger byggstart av ett 20-tal lägenheter. En stor del av Tanums Bostäders fastigheter är byggda under 1960- och 1970 talet. Det är viktigt att rusta upp dessa fastigheter för att våra bostadsområden och lägenheter ska kunna bibehålla sin attraktivitet och sitt värde på sikt. Under 2004 har ombyggnationen av fem lägenheter på Irisvägen i Östad färdigställts samtidigt som ombyggnationen av 66 lägenheter på Hedeskogsvägen i Tanumshede pågått vilken kommer att stå klar under 2005. Under 2005 kommer en ombyggnation av 38 lägenheter på Björkelidsvägen i Fjällbacka och ett 20-tal lägenheter i Östad att påbörjas. För tredje året i rad kan Tanums Bostäder redovisa ett positivt resultat. Årets resultat blir efter nedskrivningar av fastighetsvärdet 1 518 tkr. Det verksamhetsmässiga resultatet före nedskrivningar uppgår till cirka 2 400 tkr. Den positiva resultatutvecklingen kan tillskrivas två faktorer, dels en ökad efterfrågan på bostäder och dels att genomförda effektiviseringar givit lägre driftskostnader. Vi träffade 2003 en överenskommelse med hyresgästföreningen om hyreshöjningar för 2004 och 2005. Överenskommelsen innebär att hyrorna höjdes med 3,1 procent 2004 och med 2,9 procent 2005. Höjningarna kompenserar på ett rimligt sätt bolaget för kostnadsökningar samtidigt som de inte höjer de redan höga hyrorna i Tanum till för höga nivåer. Utsläpp från uppvärmning är bolagets största miljöbelastning samtidigt som kostnaden för uppvärmning ökat kraftigt de senaste åren beroende på höjda energipriser. Genom energibesparingar och övergång från oljeuppvärmning till berg- och fjärrvärme har bolaget både kunnat minska uppvärmningskostnaden samtidigt som det inneburit betydande miljövinster. Ulf Ericsson VD 5
SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Viktiga händelser under 2004 Tanums Bostäder redovisar en vinst på 1 518 tkr. I princip alla lägenheter (98,0 procent) har varit uthyrda under året. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 3,1 procent. Renovering/ombyggnation av 66 lägenheter på Hedeskogsvägen i Tanumshede har pågått under hela året. Renovering/ombyggnad av fem lägenheter på Irisvägen i Östad har genomförts. Bolaget har förvärvat tre fastigheter för att möjliggöra nybyggnation av lägenheter Planering för byggande av lägenheter i Fjällbacka och Grebbestad. Anslutning av fastigheterna i Tanumshede till ett fjärrvärmenät. Beslut om besparings- och effektiviseringsåtgärder har tagits som sänker de årliga driftkostnaderna med 2 000 tkr. Besparingsåtgärder och övergång till berg- och fjärrvärme har minskat oljeförbrukningen med 250 kubikmeter. Nyckeltal (tkr) 2004 2003 2002 2001 2000 Nettoomsättning 30 957 29 919 27 493 25 951 25 316 Driftnetto 10 611 10 867 9 051 6 972 7 909 Resultat före 1 518 1 111 1 057-1 025-377 dispositioner Balansomslutning Investeringar 149 705 20 656 133 552 5 885 136 408 12 323 134 358 7 000 162 275 16 552 Likviditet 412 549 483 447 446 Låneskuld 109 520 103 869 105 286 102 235 127 141 Soliditet, procent 11,5 11,8 10,7 10,1 9,0 Antal lägenheter 575 575 573 573 573 Uthyrningsbar area, 40 716 39 776 39 105 39 105 39 105 kvm Outhyrda lägenheter 9 10 8 27 26 (dec) Medelvakans, procent 2,0 1,3 2,6 4,0 4,6 Utblick 2005 Bolaget har träffat ett hyresavtal som innebär att hyrorna höjs med 2,9 procent. Byggstart för nya lägenheter i Grebbestad Åtta lägenheter skapas genom ombyggnation av ett äldreboende i Östad Planering för byggnation av lägenheter i Grebbestad och Fjällbacka. Renovering/ombyggnation av fastigheter på Björkelidsvägen i Fjällbacka och Ekvägen i Östad Åtgärder för att förbättra utemiljön i bostadsområdena Höjden i Tanumshede, Björkelidsvägen i Fjällbacka och Ekvägen i Östad. En kvalitetsmätning kommer att genomföras 6
MÅL MED VERKSAMHETEN Tanums Bostäder ska tillhandahålla ändamålsenliga bostäder i en god boendemiljö för alla typer av hushåll. MARKNAD Bostadsmarknad Tanums kommun har cirka 12 300 invånare. De fem senaste åren har befolkningen ökat med drygt 200 personer beroende på den stora inflyttningen. Under år 2004 ökade befolkningen med 29 personer. Totalt flyttade mer än 700 personer till Tanum under året. Kommunen har en befolkningsstruktur med en hög andel personer över 65 år. Den vanligaste boendeformen i kommunen är egen villa. Det finns cirka 9 500 småhus i Tanum varav hälften ägs av åretruntboende. Antalet lägenheter med hyresrätt i flerbostadshus uppgår till cirka 1 300 varav 575 ägs av Tanums Bostäder AB. Dessutom finns cirka 150 bostadsrättslägenheter. Under större delen av 1990-talet fanns ett överskott på lägenheter vilket bland annat innebar att Tanums Bostäder hade stora vakanser. De senare åren har inflyttning till kommunen och förbättrad arbetsmarknad gjort att efterfrågan på bostäder ökat. För närvarande är efterfrågan på bostäder stark. Tanums Bostäder har inte haft några vakanser de senaste tre till fyra åren och i dag kan inte bolaget möta efterfrågan på bostäder. Nyproduktionen har under många år legat på en låg nivå och nya lägenheter har hyror som många hushåll inte kan betala. De senaste åren har ett mindre antal nya lägenheter färdigställts i framförallt Grebbestad. Planering pågår för byggande av ett stort antal nya lägenheter och småhus i framförallt Grebbestad, Fjällbacka och Hamburgsund. Hyresgäster Hyresgästerna består av tre större grupper, ungdomar under 30 år, personer över 70 år samt ensamstående och andra småhushåll. Av lägenheterna är 75 procent två rum och kök eller mindre vilket gör just småhushåll till den viktigaste målgruppen. Uthyrningsläget Antalet tomma lägenheter har legat på en låg nivå under hela året. I genomsnitt har 2,0 procent av lägenheterna varit outhyrda. I princip hela vakansen förklaras av att ett tiotal lägenheter använts som evakueringslägenheter vid ombyggnationer. I praktiken har det inte funnits några tomma lägenheter för uthyrning. För närvarande finns inga lediga lägenheter utöver de som används som evakueringslägenheter vid renoveringar och ombyggnationer. Omflyttning Omflyttningen är fortfarande hög. Under året har omflyttning skett i 154 lägenheter att jämföra med 142 lägenheter under 2003. För att minska omflyttningen arbetar bolaget med olika kvarboendeåtgärder för att stärka kundlojaliteten. Den vanligaste orsaken till omflyttning är att man köper och flyttar till egen villa. Bolagets stora antal smålägenheter för småhushåll är en bidragande orsak till den höga omflyttningen. 7
Marknadsföring Marknadsföringsinsatserna inriktas i huvudsak mot att stärka relationerna med befintliga hyresgäster genom att premiera kvarboende och satsa på ökad botrygghet. Tanums Bostäder ger ut en informationstidskrift till alla hyresgäster två gånger per år Tanums Bostäders webbplats gör det möjligt att ge bättre service och information till bolagets hyresgäster men kan också användas som informations- och marknadsföringsplats för de som söker bostad i Tanum. FASTIGHETER Fastighetsbestånd Tanums Bostäder har totalt 575 lägenheter fördelade på 293 lägenheter i Tanumshede, 95 lägenheter i Grebbestad, 149 lägenheter i Fjällbacka och 38 lägenheter i Östad. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 40 716 kvadratmeter varav 36 855 kvadratmeter är lägenheter och 3 861 kvadratmeter lokaler. Av lägenhetsbeståndet är 209 lägenheter byggda före 1970. På 1970-talet byggdes 182 lägenheter och under 1980-talet samt i början på 1990-talet byggdes 114 lägenheter. Bolaget köpte 1999 ett fastighetsbestånd i Fjällbacka med 70 lägenheter byggt under 1980-talet. Av lägenheterna som byggdes på 1960-talet renoverades 91 lägenheter under 1980-talet. Under 2000 gjordes ombyggnad och renovering av 22 lägenheter på Falkelidsvägen i Fjällbacka. En ombyggnation av 36 lägenheter på Bocken i Grebbestad färdigställdes i slutet på 2002. Under 2004 har ombyggnation pågått av 66 lägenheter på Hedeskogsvägen i Tanumshede dessutom har fem lägenheter på Irisvägen i Östad byggts om. Under 2005 kommer ombyggnation att påbörjas av lägenheter på Ekvägen och Gläntan i Östad samt Björkelidsvägen i Fjällbacka. Tanums Bostäder har förvärvat tre fastigheter för att möjliggöra nybyggnation av nya lägenheter. En av fastigheterna används under tiden arbete med detaljplan pågår som kontorshotell vilket innebär att antalet kvadratmeter lokalyta ökat med 940. Uppvärmning En omställning av uppvärmningssystemen i bolagets fastigheter pågår för att minska oljeberoendet. Under 2003 har 107 lägenheter i Fjällbacka konverterats till bergvärme. I slutet av 2004 togs en fjärrvärmeanläggning i bruk i Tanumshede till vilken cirka 270 av bolagets lägenheter har anslutits. Nedanstående tabell visar hur många lägenheter som värms upp med respektive värmeslag. År 2004 2003 2002 Olja 71 345 451 El 54 54 54 Bergvärme 166 166 58 Fjärrvärme 284 10 10 8
HYRESGÄSTFRÅGOR OCH HYROR Bovärdsprojekt Undersökningar bland Tanums Bostäders och andra bostadsbolags hyresgäster hat visat att två av de viktigaste frågorna för hyresgästerna är trygghet och säkerhet. Under året har bolaget haft en bovärd anställd som arbetar med att öka trygghet och trivseln för hyresgästerna och minska störningar. Bovärden jobbar också med åtgärder för att minska bolagets hyresförluster. Tillsammans med hyresgästföreningen har Tanums Bostäder startat ett särskilt trygghetsprojekt. Bostadssocialt avtal Tanums Bostäder och Tanums kommun har träffat ett bostadssocialt avtal i vilket bolaget tar ett ökat ansvar att upplåta lägenheter efter överenskommelse med kommunens omsorgsförvaltning. För närvarande upplåts cirka fem lägenheter med särskilda kontrakt enligt detta avtal. Kvalitetsmätning En kvalitetsenkät som gjordes 2002 visade att 90 procent av hyresgästerna var nöjda med sitt boende hos Tanums Bostäder. Enkäten gav även Tanums Bostäder kunskap om vilka områden som hyresgästerna tycker att det är viktigast att bolaget jobbar med för att förbättra servicen. Utifrån enkäten har ett 10-punktsprogram med åtgärder upprättats som bolaget kommer att prioritera i jobbet med att öka trivseln i boendet. En ny kvalitetsmätning kommer att genomföras under 2005. Hyror Bostadshyrorna höjdes den 1 januari med i genomsnitt 3,1 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 900 tkr. Efter höjningen uppgår genomsnittshyran till 808 kronor per kvadratmeter. 9
ORGANISATION OCH PERSONAL Organisation Tanums Bostäder har en verkställande direktör anställd på deltid. Bolaget har utöver VD personal anställd som sköter uthyrning och kundkontakter samt svarar för teknisk beställarkompetens i bolaget. Bolaget har under året haft en bovärd anställd som i ett särskilt projekt arbetat med bostadssociala frågor. Vid årets slut hade bolaget fyra anställda (2,80 årsarbetare). Av de anställda var tre män och en kvinna. Bolagets personalkostnader uppgick till 1 175 tkr vilket är i princip oförändrat gentemot föregående år. Av personalkostnaderna avsåg 935 tkr kostnader för de anställda medan 240 tkr avsåg kostnader för VD och styrelse. Genom förvaltningsavtal med Tanums kommun köper bolaget fastighetsskötsel och ekonomiadministrativa tjänster. För ombyggnationer och större underhållsarbeten anlitas entreprenörer. Styrelse och revisorer Styrelsen för Tanums Bostäder väljs av kommunfullmäktige i Tanums kommun. Vid årets slut hade styrelsen följande sammansättning: Ordinarie ledamöter: Kurt Svedberg, (fp), Tanumshede, ordförande Sune Karlsson, (m), Tanumshede, vice ordförande Alf Jonasson, (s), Fjällbacka Rune Hermansson, (c), Bullaren Siv Bergström, (mvt), Tanumshede Suppleanter: Sigge Pohlsson, (fp), Fjällbacka Bo Andersson (m), Bullaren Ronny Larsson, (s), Rabbalshede Rune Hogebrandt,(c), Hogar Mikael Halvarsson, (mvt), Tanumshede Verkställande direktör: Ulf Ericsson, Grebbestad Auktoriserad revisor: Bo Carlson, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Lekmannarevisorer: Berit Carlsson (c), Tanumshede Jan Peterson (s), Tanumshede Ersättare: Lars Hognert, (m), Tanumshede Sture Olsson (fp), Bottna 10
RESULTATANALYS Bolaget redovisar vinst för tredje året i följd. Årets vinst uppgår till 1 518 tkr vilket är en resultatförbättring med 407 tkr (37 procent) jämfört med förra året. 2004 års resultat belastas med nedskrivningar av fastighetsvärdet och reservationer med 900 tkr. Resultatet från den löpande verksamheten uppgår således till cirka 2 400 tkr. Det goda resultatet förklaras dels av en bra uthyrning och dels av att det effektiviserings- och besparingsprogram bolaget arbetat med givit effekt. Dessutom har bolagets räntekostnader minskat som en följd av det låga ränteläget som rått under året. Sammantaget har besparingsåtgärderna som främst avser minskad energi- och vattenförbrukning givit kostnadsminskningar med cirka 1 500 tkr under 2004. Intäkter Hyresintäkterna uppgår, efter hyresrabatter och hyresbortfall för tomma lägenheter och lokaler, till 30 956 tkr vilket är en ökning med 1 037 tkr (3,5 procent) sedan förra året. Av hyresintäkterna avser 28 712 tkr bostadshyror och 2 243 tkr lokalhyror. Bostadshyrorna höjdes den 1 januari med i genomsnitt 3,1 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 950 tkr. Efter höjningen uppgår genomsnittshyran till 808 kronor per kvadratmeter. Vakansgraden har i genomsnitt under året varit 2,0 procent. Hyresrabatter har lämnats med 638 tkr. Driftskostnader Driftskostnaderna uppgick till 13 532 tkr. Efter justering för felaktigt lagervärde har kostnaderna ökat med cirka 300 tkr (1,2 procent) jämfört med förra året. Ökningen beror främst på höjda priser för vatten, el och olja. Däremot har förbrukningen av olja och vatten minskat. Kostnaden för fastighetsskötsel har ökat med 70 tkr (1,4 procent). Bolaget har tagit beslut om kostnadsminskningar som vid fullt genomslag ger kostnadsminskningar på årsbasis med 2 000 tkr. Under 2004 har kostnadsminskningar på cirka 1 500 tkr fått genomslag. Underhållskostnader Underhållskostnaderna blev 3 719 tkr, en ökning med 460 tkr jämfört med 2003. Av underhållet har 2 133 tkr avsett lägenhetsunderhåll medan 1 586 tkr avsett gemensamt fastighetsunderhåll. Per kvadratmeter uthyrningsbar area uppgick underhållskostnaden till 91 kronor. Större underhållsåtgärder under året har bland annat varit uppgradering av Kabel-TV nätet samt några större renoveringar av lägenheter. Dessutom har arbetet framtagande av underhållsplaner fortsatt. Fastighetsskatt Kostnaden för fastighetsskatt har ökat med 109 tkr och uppgår till 651 tkr. Administrationskostnader Kostnaderna för administration har minskat med 29 tkr till 2 444 tkr. Personalkostnaderna utgjorde 935 tkr medan lön och arvode till VD och styrelse uppgick till 240 tkr. Avskrivningar Årets avskrivningar uppgår till 4 302 tkr varav de planenliga avskrivningarna utgör 3 402 tkr. De planenliga avskrivningarna har ökat med cirka 200 tkr jämfört med 11
föregående år. Ökningen beror främst på ökade avskrivningar för de fastighetsrenoveringar som genomförts. Utöver planenliga avskrivningar har nedskrivningar av fastighetsvärdet samt reservationer gjorts med 900 tkr beroende på ett eftersatt fastighetsunderhåll. Fastigheterna skrivs av med två procent årligen. Finansnetto Finansnettot uppgår till -4 791 tkr, en förbättring med 344 tkr (6,7 procent) jämfört med föregående år. Förbättringen beror på sänkta kostnadsräntor genom att den genomsnittliga räntenivån kunnat sänkas. Däremot har bolagets låneskuld ökat till följd av investeringar. Bolaget har inte erhållit några räntebidrag under året. Bolaget har under en stor del av året nyttjat krediten på koncernkontot varvid ränteintäkterna endast uppgår till fyra tkr. 12
FINANSIELL ANALYS OCH STÄLLNING Mål och policy Målet för finansverksamheten är att trygga finansieringen av bolagets verksamhet till så låg kostnad som möjligt. Finansverksamheten får inte utgöra en spekulativ verksamhet. Tanums Bostäder har fastställt en finanspolicy för bolagets finansverksamhet. Policyn är fastställd av styrelsen 2002. Bolagets strävan är att minska ränterisken, bland annat genom att skapa en lämplig struktur avseende ränteförfall. Finansieringsrisken begränsas genom att bolaget samverkar med kommunen genom ett koncernkonto till vilken en checkkredit på 20 mkr är knuten. Under 2004 har en upphandling av banktjänster genomförts, ett nytt bankavtal gäller från och med den 1 januari 2005. Ränteutveckling Riksbanken har successivt sänkt sin styrränta. Under 2004 har styrräntan sänkts till 2,00 procent. Den långa räntan har under året sänkts med cirka 0,20 räntepunkter. Räntenedgången har fortsatt i början på 2005 och under februari månad noterades historiskt låga nivåer. Låneskuld Tanums Bostäders låneskuld har under året ökat från 103,9 mkr till 109,5 mkr. Ökningen beror på renoveringar/ombyggnationer gjorts för cirka 13,5 mkr och att fastighetsförvärv skett med 5,5 mkr. Hela låneskulden är upptagen med kommunal borgen som säkerhet. Kostnadsräntor Räntekostnaden har minskat med 403 tkr till 4 795 tkr Den genomsnittliga räntenivån på låneskulden har kunnat sänkas när marknadsräntorna sjunkit. Vid årsskiftet var den genomsnittliga räntan på låneskulden 4,09 procent att jämföra med 4,41 procent vid föregående årsskifte. Likviditet Bolaget utnyttjade vid bokslutstillfället internkrediten på koncernkontot med 15 974 tkr. Kassabehållningen uppgår till 412 tkr. Ränteintäkter Ränteintäkterna uppgick till fyra tkr. De låga ränteintäkterna beror på att bolaget under en stor del av året nyttjat internkrediten på koncernkontot. Likviditeten har under året varit placerad på ett, med kommunen gemensamt, koncernkonto. Räntebidrag Bolaget har inte erhållit några räntebidrag under året. Soliditet Bolagets soliditet uppgår till 11,5 procent vilket är 0,3 procentenheter lägre än föregående år. Försämringen beror på att årets investeringsverksamhet och fastighetsförvärv ökat bolagets anläggningstillgångar mer procentuellt än vad 13
bolagets egna kapital ökat genom årets vinst. Det egna kapitalet uppgår till 17 284 tkr. INVESTERINGAR Investeringarna under året uppgår till 20 668 tkr. Större investeringar under året har ombyggnad/renovering av fastigheterna på Hedeskogsvägen i Tanumshede och Irisvägen i Östad för totalt 15 203 tkr samt fastighetsförvärv för 5 465 tkr. MÖJLIGHETER OCH RISKER Ränteläge Trots dagens låga räntenivå utgör räntekostnaden den största enskilda kostnadsposten. Bolagets strävar efter en låg ränterisk genom att en stor andel av lånen har bunden ränta. Cirka 55 procent av låneskulden har en återstående räntebindningstid på ett år och längre. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 2,08 år. Försäkringar Fastigheterna är försäkrade till fullvärde. Under året har ett nytt försäkringsavtal upphandlats. Avtalet gäller från och med den 30 juni 2004. Räntebidrag Tanums Bostäders beroende av räntebidrag har minskat de senaste åren. Räntebidragen är från och med 2003 helt avvecklade. Räntebidragens utveckling (tkr): 1998 1 873 1999 1 575 2000 523 2001 58 2002 12 2003 0 2004 0 Hyror Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med hyresgästföreningen. Hyrorna hölls oförändrade under åren 1999-2000. År 2001 höjdes hyrorna med i genomsnitt 1,3 procent. För 2002 har hyrorna höjts med 4,2 procent. Denna höjning gällde från och med den 1 mars. För 2003 har en överkommelse gjorts med hyresgästföreningen att höja hyrorna med i genomsnitt 3,4 procent. För 2004 och 2005 har bolaget träffat ett tvåårsavtal med hyresgästföreningen som innebär hyreshöjningar med 3,1 procent 2004 och 2,9 procent 2005. De senaste årens hyreshöjningar har inneburit att bolaget fått rimlig täckning för sina kostnadsökningar. Investerings- och underhållsbehov Bolagets fastighetsbestånd har en ålderssammansättning som gör att underhållsbehovet är förhållandevis högt de kommande åren. En ombyggnad av 66 lägenheter på Hedeskogsvägen i Tanumshede pågår och under året har dessutom fem lägenheter på Irisvägen i Östad byggts om. Under 2005 kommer en 14
ombyggnad av totalt cirka 60 lägenheter i Östad och Fjällbacka att påbörjas. En plan över det framtida underhållsbehovet har färdigställts under 2004. Skatter, taxor och avgifter Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har stor betydelse för bolaget. Kostnaderna för fastighetskatt ökar genom förändringar av taxeringsvärden och värdeårsförskjutningar. Bolagets kostnader för fastighetsskatt har ökat under 2004 med 110 tkr (20 procent). Vid en jämförelse mellan allmännyttiga bostadsbolag ligger kostnaderna för el, va och renhållning per kvadratmeter bland de högsta i landet. Detta beror bland annat på att Tanums kommun har bland de högsta taxorna i landet på vatten och renhållning. UTSIKTER INFÖR FRAMTIDEN För 2004 och 2005 har bolaget träffat ett tvåårsavtal med hyresgästföreningen som innebär hyreshöjningar med 3,1 procent 2004 och 2,9 procent 2005. Totalt innebär hyreshöjningarna en intäktsförstärkning med cirka 950 tkr per år. Bolagets arbete med att sänka driftkostnaderna fortsätter. Under 2005 kommer ytterligare åtgärder för att minska uppvärmningskostnaderna att vidtas. Ombyggnad pågår av lägenheter på Hedeskogsvägen Tanumshede och i Östad. Under 2005 påbörjas dessutom ombyggnation av ett cirka 40 lägenheter i Fjällbacka. Efterfrågan på bostäder är hög i hela norra Bohuslän och framförallt i samhällen längs kusten. Bolaget planerar för nybyggnation av lägenheter i Grebbestad och Fjällbacka. Sammanlagt pågår planarbete för sex olika bostadsområden som när de är färdigställda kommer innebära att cirka 130 nya lägenheter kan byggas. Planarbetet kan möjliggöra byggstart av 20 lägenheter under 2005. 15
REDOVISNINGSPRINCIPER Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagens och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år om inget annat anges nedan. Likvida medel Skulder på koncernkonto uppgående till 14 618 tkr redovisas i balansräkningen som kortfristig skuld till koncernföretag. Beviljad kredit på koncernkonto är 20 mkr. Anläggningstillgångar I resultatet belastas bruttoresultatet med avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på det ursprungliga anskaffningsvärden och baseras på tillgångarnas bedömda ekonomiska livslängd. Avskrivningarna påbörjas från den tidpunkt då tillgångarna tas i bruk. Följande avskrivningsprinciper används: - Fordon, maskiner och inventarier Avskrivningar görs för närvarande med tio procent per år på anskaffningsvärdet. - Byggnader Avskrivningar på byggnader görs med två procent på anskaffningsvärdet per år. Ombyggnationer och standardförbättringar skrivs av med tre procent per år. Fordringar Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Varulager och förnödenheter Varulagret värderas till anskaffningsvärdet, varefter varornas bokförda värde bedöms ej överstiga försäljningsvärdet minskat med beräknade försäljningskostnader. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt så kallad indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på: den löpande verksamheten investeringsverksamheten finansieringsverksamheten 16
RESULTATRÄKNING 2004 2003 2002 Nettoomsättning Not 1. Hyresintäkter 30 535 29 446 27 076 Övriga förvaltningsintäkter 421 472 417 Summa nettoomsättning 30 956 29 919 27 493 Fastighetskostnader Driftskostnader Not 2. -13 532-12 849-12 214 Underhållskostnader Not 3. -3 719-3 259-3 204 Fastighetsskatt -651-542 -503 Avskrivningar Not 4. -4 302-4 558-2 791 Summa fastighetskostnader -22 204-21 208-18 712 Bruttoresultat 8 752 8 711 8 781 Centrala adm- och försäljningskostnader: Not 5, 6,7-2 444-2 481-2 543 Rörelseresultat 6 308 6 245 6 238 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 4 63 10 Bostadsbyggnadssubventioner(räntebidrag) 0 0 12 Räntekostnader och liknande resultatposter -4 795-5 198-5 202 Resultat efter finansiella poster 1 518 1 111 1 057 ÅRETS RESULTAT 1 518 1 111 1 057 17
BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 2004 2003 2002 Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och Not 8 142 038 127 199 128 787 markanläggningar Maskiner och inventarier Not 9 303 358 401 Pågående ny- och ombyggnader Not 10 5 707 3 737 329 Summa materiella anläggningstillgångar 148 048 131 294 129 517 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 50 50 50 Totala anläggningstillgångar 148 098 131 344 129 567 Omsättningstillgångar Varulager Förnödenheter och förråd 441 695 738 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 333 264 237 Fordringar hos koncernföretag 0 97 4 855 Övriga kortfristiga fordringar 226 334 364 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 11 195 270 163 Summa kortfristiga fordringar 754 965 5 619 Kassa och bank 412 549 483 Totala omsättningstillgångar 1 607 2 209 6 841 SUMMA TILLGÅNGAR 149 705 133 552 136 408 18
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2004 2003 2002 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 Reservfond 495 495 495 Summa bundet eget kapital 10 495 10 495 10 495 Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel 5 271 4 160 3 104 Årets resultat 1 518 1 111 1 057 Summa fritt eget kapital 6 789 5 271 4 160 Totalt eget kapital 17 284 15 766 14 655 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 12 109 520 103 868 105 286 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2126 2 067 3 365 Skulder till koncernföretag 15 974 7 036 8 824 Övriga kortfristiga skulder 472 779 324 Förskottsbetalda hyror 1 671 1 534 1 422 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 13. 2 658 2 503 2 532 Summa kortfristiga skulder 22 901 13 918 16 467 Totalt kortfristiga och långfristiga skulder 132 421 117 786 121 753 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 149 705 133 552 136 408 Ställda panter Av Tanums kommun utställd borgen 109 520 103 868 105 286 Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 19
KASSAFLÖDESANALYS 2004 2003 2002 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster 1 518 1 111 1 057 Av- och nedskrivningar som belastat resultatet 4 565 4 558 2 791 Justering -450 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelseresultat 6 083 5 219 3 847 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd 254 43-183 Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar 210 4 655 7 701 Ökning(+)/minskning(-)av rörelseskulder 8 983-2 549-1 058 Reservering -650 Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 797 2 149 6 459 Investeringsverksamheten Om och tillbyggnader -11 709-1 314 0 Utbet för förvärv av fastigheter -5 465-822 -11 863 Utbet. från förvärv av inventarier 0-12 -214 Pågående investeringar -3 495-3 737-244 Kassaflöde från investeringsverksamheten -20 669-5 885-12 321 Finansieringsverksamheten Inbetalningar från upptagna långfristiga lån 20 000 10 000 10 000 Utbetalning för inlösen av långfristiga lån -14 282-11 357-7 889 Utbetalning för amortering av långfristiga lån -67-61 -60 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 651-1 417-2 051 Årets kassaflöde -137 66 36 Likvida medel vid årets början 549 483 447 SUMMA LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 412 549 483 20
NOTFÖRTECKNING Not 1. Hyresintäkter och hyresbortfall Uthyrningsenhet 2004 2003 2002 Bostäder 30 089 28 956 27 375 Hyresbortfall -738-436 -705 Hyresrabatter -639-607 -959 Nettohyror 28 712 27 913 25 711 Lokaler 1 845 1 512 1 401 Hyresbortfall lokaler -225-182 -210 Nettohyra lokaler 1 620 1 330 1 191 Bilplatser, garage 202 203 174 Summa hyresintäkter 30 535 29 446 27 076 Övriga intäkter Återbäring HBV 0 16 4 Dröjsmålsräntor mm 0 25 2 Övriga intäkter 83 44 85 Försäkringsersättning 0 0 0 Försäljning värme mm 338 387 326 Summa förvaltningsintäkter 421 472 417 SUMMA NETTOOMSÄTTNING 30 957 29 919 27 493 Not 2. Driftskostnader 2004 2003 2002 Reparationer -298-859 -495 Skötselkostnader -4 322-3 623-3 336 Uppvärmning -3 851-3 812-4 023 Fastighetsel - 1 717-1 433-1 079 Vatten - 2 653-2476 -2 644 Sophantering -471-518 -531 Försäkringskostnader -220-127 -105 Summa driftskostnader -13 532-12 849-12 214 21
Not 3. Årets underhållsåtgärder 2004 2003 2002 Underhåll, bostäder, lokaler -2 354-1 389-1 850 Gemensamt underhåll -1 586-1 870-1 354 Avgår försäkringsersättning 221 Summa underhållskostnader -3 719-3 259-3 204 Not 4. Avskrivningar 2004 2003 2002 Byggnader och mark Byggnader -2492-2 232-2 219 Byggnader nedskrivningar -650-1 350 0 Byggnader standardförbättringar -893-707 -303 Maskininventarier -212-214 -214 Byggnadsinventarier -55-55 -54 Summa avskrivningar -4 302-4 558-2791 Not 5. Centrala administrations- och försäljningskostnader 2004 2003 2002 Administrativa köpta tjänster - 1 687-1 730-1 723 Försäljningskostnader/marknadsföring -279-231 -187 Avskrivna fordringar mm -76-134 -254 Hyresgästernas medel -162-155 -151 VD och styrelsekostnader -240-223 -228 Summa centrala administrations- och försäljningskostnader -2 444-2 473-2 543 Not 6. Medelantalet anställda, fördelning på män och kvinnor 2004 2003 2002 Antal anställda 4 4 4 Varav män 3 3 3 Not 7. Löner och ersättningar VD och styrelse 2004 2003 2002 Löner och ersättningar. 191 177 180 Sociala kostnader 49 46 48 Pensionskostnader 0 0 0 Totala löner mm 240 223 228 Löner mm övrig personal Löner och ersättningar 731 759 747 Sociala kostnader 204 178 172 Pensionskostnader 35 34 26 Totala löner mm 970 970 945 22
Not 8. Byggnader, markanläggningar 2004 2003 2002 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader 141 794 140 972 140 972 Årets fastighetsförvärv 5 046 822 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 146 840 140 972 141 794 Ingående avskrivningar -17 327-15 095-12 875 Avskrivningar -2 492-2 232-2 219 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -19 819-17 326-15 095 Årets nedskrivningar 0-900 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar -30 900-30 900-30 000 Bokfört värde byggnader enligt plan 96 121 93 567 95 877 Standardförbättringar anskaffningsvärde 23 565 21 922 8 938 Årets förändringar 13 234 1 643 12 984 Utgående ackumulerad anskaffningsvärde standardförbättring 36 799 23 565 21 922 Ingående ackumulerade avskrivningar -1 217-510 -207 Årets avskrivningar enl. plan -893-707 -303 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 110-1 217-510 Utgående planenligt restvärde 34 689 22 348 21 412 Markinventarier urspr. anskafn. värde 2 140 2 140 2 140 Ingående avskrivningar -876-661 -447 Årets avskrivningar enl. plan -212-214 -214 Utgående ackumulerade avskrivningar 1 088-876 -661 Utgående planenligt restvärde 1 052 1 264 1 478 Utgående planenligt restvärde byggnader enligt plan 131 862 117 180 118 767 Bokfört värde mark 10 176 10 020 10 020 Totalt bokfört värde inkl. mark 142 038 127 199 128 787 Not. 9 Maskiner och inventarier 2004 2003 2002 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 551 540 325 Årets anskaffning 0 11 215 Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 551 551 540 Ingående avskrivningar -194-139 -85 Årets avskrivningar -55-55 -54 Utgående ackumulerade avskrivningar -249-194 -139 Utgående Bokfört värde inventarier och maskiner 303 358 401 23
Not. 10. Pågående ny- och ombyggnationer 2004 2003 2002 Ingående pågående renoveringar 3 737 329 1 205 Pågående investeringar 15 204 5 121 12 109 Överfört färdigställda -13 234-1 643-12 984 Överfört resultatet 2003-70 0 Summa pågående ny- och ombyggnader 5 707 3 737 329 Taxeringsvärden 2004 2003 2002 Byggnader 130 266 91 078 82 877 Mark 29 493 7 818 7 136 Totalt taxeringsvärde 159 759 98 896 90 013 Not 11. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2004 2003 2002 Upplupna räntebidrag 0 12 12 Förutbetalda försäkringar 109 78 49 HBV återbäring 23 92 80 Övrigt 62 89 12 Redovisning moms 0 0 11 Summa 195 270 163 Not 12. Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid 2004 2003 2002 Räntebindning till 2003 0 0 47 677 2004 0 50 940 14 358 2005 49 820 23 228 13 251 2006 10 000 10 000 10 000 2007 10 000 10 000 10 000 2008 10 000 10 000 10 000 2009 30 000 0 0 Kortfristig del av långfristig skuld -300-300 -300 Total 109 520 103 868 105 286 Not 13. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2004 2003 2002 Periodiserade leverantörsskulder mm 45 623 453 Utgiftsräntor 1 424 1 534 1 796 Arbetsgivaravgift 25 20 20 Semesterskuld 63 63 0 Övrigt, reserverade kostnader 1 100 263 263 Summa 2 658 2 503 2 532 24
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Företagets ekonomiska ställning och resultat framgår av balansräkningen per den 31 december 2004 och resultaträkningen för perioden 1 januari 2004 31 december 2004. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att balanserade vinstmedel Disponeras så: Att till reservfonden avsätts 1 505 tkr. Att i ny räkning överförs 5 284 tkr. Tanumshede 2005-03-22 Kurt Svedberg Ordförande Sune Karlsson Vice ordförande Siv Bergström Alf Jonasson Rune Hermansson Ulf Ericsson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits Bo Carlson Auktoriserad revisor 25