Resultaträkningar 12 Balansräkningar 13 Kassaflödesanalyser 15 Noter 16 Revisionsberättelser 20 Styrelse & revisorer 22 UTHYRNING 2004 UTBLICK 2005

Transkript

1 HANINGE BOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2004

2 Innehållsförteckning Sammanfattning och nyckeltal 2 VD har ordet 3 Våra bostadsområden 4 Hur används hyran? 8 Fastighetsförteckning 9 Förvaltningsberättelse 10 Resultaträkningar 12 Balansräkningar 13 Kassaflödesanalyser 15 Noter 16 Revisionsberättelser 20 Styrelse & revisorer 22 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL EKONOMI 2004 Omsättningen ökade till 121,3 mkr (119,1). Resultat efter finansnetto uppgick till 16,8 mkr (18,9). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 24,7 mkr (-1,9). Soliditeten ökade till 19,2 procent (16,4). UTHYRNING 2004 Genomsnittshyran för lägenheter var 836 kronor per kvadratmeter. Företaget hade inga outhyrda lägenheter. Antalet omflyttningar var 323 st vilket motsvarar 17,5 procent av det totala lägenhetsantalet. HÄNDELSER 2004 Fasadrenovering av husen på Moränvägen i Jordbro. Renovering av yttertak utfördes på husen Tungelstavägen i Västerhaninge. Målning av fasader utfördes på husen Verdandivägen 1 19 och Sagavägen UTBLICK 2005 Bostadshyrorna höjs med i genomsnitt 2,5 procent från och med 1 april. Resultatprognos efter finansnetto beräknas uppgå till cirka 8 mkr. Fortsatt ökad satsning på underhållet, bland annat badrumsrenoveringar i Jordbro och Dalarövägen i Handen. NYCKELTAL Antal fastigheter Antal lägenheter Yta bostäder, m Yta lokaler, m Omsättning, mkr 121,3 119,1 113,9 Resultat efter skatt, mkr 8,6 8,5 13,0 Soliditet, % 19,2 16,4 2,6 Avkastning, eget kapital, % 12,6 25,9 135,5 Eget kapital, mkr 123,9 115,2 10,1 Bokfört värde, fastigheter, mkr 705,3 719,2 593,0 Investeringar, mkr 0,9 0,5 4,2 Underhåll, mkr 16,7 12,4 9,2 Årsanställda

3 FOKUSERING PÅ FASTIGHETSUNDERHÅLLET D et gångna året blev ett bra år för Haninge Bostäder AB. Ränteutvecklingen har varit gynnsam och vi har kunnat tillgodogöra oss det positiva ränteläget som fortfarande råder. Under året har vi amorterat 60 mkr av våra fastighetslån och uppnår en soliditet på 19,2 procent. Vi närmar oss således ägardirektivens krav på minst 20 procent före 2008 med god fart. Vi har även ökat våra intäkter genom den förhandlingsuppgörelse som träffades med Hyresgästföreningen hösten 2003, vilket gav oss möjligheten att öka det planerade underhållet med 4,2 mkr. Totalt har vi investerat 16,5 mkr i underhåll av fastigheterna och jag är speciellt glad åt att vi färdigställt fasadrenoveringen på Moränvägen i Jordbro. En stor investering som verkligen lyft området och ökat dess attraktionsvärde. Arbetet med att ta fram en ny affärsplan för företaget har påbörjats. Vision, affärsidé, och övergripande mål har definierats. För 2005 ökar våra underhållsåtgärder ytterligare till 21 mkr, främst genom att vi påbörjar badrumsrenovering i våra fastigheter från 60-talet. Detta arbete kommer att pågå under en lång tid och berör cirka 900 lägenheter. Vi kommer även att satsa på energieffektivisering för att möta taxehöjningar främst på värme och el, men också för att begränsa miljöpåverkan och minska energikostnaderna totalt. En kundundersökning kommer att genomföras under våren. Syftet med undersökningen är att avläsa hur våra kunder upplever sitt boende och bedömer Haninge Bostäder som värd. Slutligen vill jag tacka alla medarbetare som helhjärtat ställer upp för att skapa en bra boendemiljö för våra kunder och samtidigt medverkar till ett gott resultat för bolaget. Jag ser fram emot kommande verksamhetsår med tillförsikt. Rolf Östergren Verkställande direktör VISION Vi är den mest attraktiva hyresvärden på Södertörn. AFFÄRSIDÉ Vi hyr ut och utvecklar tryggt och varierat boende i Haninge kommun. ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 3

4 VÅRA BOSTADSOMRÅDEN H aninge Bostäder AB äger och förvaltar bostadslägenheter fördelade på olika kommundelar i Haninge. Utbudet av lägenheter är brett med både låg- och höghusbebyggelse. I centrala Handen, kvarteret Folkparken, finns 58 studerandelägenheter. Årshyra inkl. värme kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 67 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 28% 13% 13% 46% DALARÖ Årshyra inkl. värme 744 kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 219 Fördelning av lägenhetsstorlekar 3% 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 21% 45% 12% 19% TUNGELSTAVÄGEN I VÄSTERHANINGE Årshyra inkl. värme 849 kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 113 Fördelning av lägenhetsstorlekar 3% 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 15% 31% 51% ROSGÅRDEN I TUNGELSTA 4 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

5 Årshyra inkl. värme 756 kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 505 Fördelning av lägenhetsstorlekar 4% JORDBRO, 1960-TAL 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 17% 44% 8% 27% Årshyra inkl. värme 921 kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 130 Fördelning av lägenhetsstorlekar 2% 3% JORDBRO, 1990-TAL 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 5% 17% 73% Årshyra inkl. värme 960 kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 253 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 25% 20% 55% ÖRNENS VÄG I HANDEN ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 5

6 Årshyra inkl. värme 966 kr/m 2 Byggår 1992 Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 132 Varav studentlgh 58 Fördelning av lägenhetsstorlekar 3% 1 rok FOLKPARKEN I HANDEN 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 53% 44% Årshyra inkl. värme 803 kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 147 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 44% 13% 14% 29% DALARÖVÄGEN I HANDEN Årshyra inkl. värme 790 kr/m 2 Byggår 1968 Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 46 Fördelning av lägenhetsstorlekar 4% 4% 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 30% 15% 47% NYNÄSVÄGEN I HANDEN 6 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

7 Årshyra inkl. värme 822 kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 71 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 32% 34% 34% KÄLLVÄGEN I HANDEN Årshyra inkl. värme 913 kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 120 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 7% 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 46% 42% NYÄNGEN I VENDELSÖ 5% Årshyra inkl. värme 738 kr/m 2 Byggår Lägenhetsyta m 2 Antal lägenheter, totalt 44 Fördelning av lägenhetsstorlekar 5% VENDELSÖ 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 42% 14% 39% ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 7

8 HUR ANVÄNDS HYRAN? H aninge Bostäder AB äger och förvaltar lägenheter i Haninge. Med en genomsnittshyra på 836 kronor per kvadratmeter och år för 2004, så motsvarar det en månadshyra på kronor för genomsnittslägenheten som är på cirka 73 kvadratmeter. I diagrammet nedan visas de olika kostnader som våra hyresgäster betalar för varje månad. Totalt motsvarar de en normal månadskostnad på cirka kronor per månad. Exempelvis ingår varje månad 593 kronor för värme och 238 kronor för vatten. Andelen i procent anges inom parentes. Vissa kostnader kan vi alla vara med och påverka till exempel de för vatten, fastighetsel, skadegörelse och reparationer. Lyckas vi gemensamt minska dessa kostnader så påverkar det kommande hyreshöjningsbehov. KOSTNADER FÖR HANINGE BOSTÄDER AB ÅR 2004 Hyresgästmedel 25 kr (0%) Fastighetsskötsel 394 kr (8%) Räntekostnader 904 kr (18%) Fastighetsel 206 kr (4%) Värme 593 kr (12%) Fastighetsskatt 193 kr (4%) 15% Vatten 238 (5%) Avskrivningar 30% % kr (14%) Sophantering 77 kr (2%) Riskkostnader 62 kr (1%) Lokal administration 103 kr (2%) Reparationer 450 kr (9%) Marknadsföring 18 kr (0%) Central administration och IT 303 kr (6%) Planerat underhåll 812 kr (16%) 8 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

9 FASTIGHETSFÖRTECKNING HANDEN Byggn. Antal Bostads- Lokal- Total- Taxerings Brutto- Adress år lgh yta m² yta m² yta m² värde Mkr hyra Mkr Södebymalm 3:20 Källvägen 18 A-B ,2 0,9 Södebymalm 3:22 Källvägen 16 A-B ,1 0,8 Södebymalm 3:320 Källvägen ,0 1,7 Södebymalm 3:388 Nynäsvägen ,5 3,7 Södebymalm 3:403 Dalarövägen ,9 9,4 Södebymalm 3:492 Örnens väg ,8 18,8 Södebymalm 3:9 Folkparken ,2 4,7 VENDELSÖ Delsumma Handen ,7 40,0 Vendelsö 3:153 Djurgårdsvägen ,7 0,9 Vendelsö 7:78 Evabergsvägen ,0 0,8 Vendelsö 3:135 Mastvägen ,2 1,2 Vendelsö 3:1705 Djurgårdsvägen , ,5 9,2 Wemevägen 2-56 JORDBRO Delsumma Vendelsö ,4 12,1 Kalvsvik 11:2 Moränvägen 4-42, ,2 ¹ 10,3 Kalvsvik 11:3 Moränvägen ,6 Kalvsvik 11:1078 Moränvägen ,2 Kalvsvik 11:1080 Moränvägen ,7 Kalvsvik 11:1082 Moränvägen ,0 Kalvsvik 11:11 S Jordbrovägen ,6 ² 6,1 Kalvsvik 11:12 S Jordbrovägen ,9 Kalvsvik 11:1077 Moränvägen ,3 Kalvsvik 11:10 Moränvägen 1A ,0 ³ 1,2 Kalvsvik 11:1079 Moränvägen ,0 Kalvsvik 11:1081 Moränvägen ,9 VÄSTERHANINGE Delsumma Jordbro ,8 43,2 Ribby 1:217 Tungelstavägen ,4 6,9 Ribby 1:205 Tungelstavägen ,9 6,4 TUNGELSTA Delsumma Västerhaninge ,3 13,3 Ålsta 3:182 Rosgården ,6 2,0 Ålsta 3:184 Rosgården ,6 2,0 Ålsta 3:183 Rosgården ,2 2,7 DALARÖ Delsumma Tungelsta ,4 6,7 Dalarö 2:52 Sagavägen, Verdandiv ,5 2,7 Dalarö 2:133, 3:72 Odins väg, Wallins väg ,4 3,0 Delsumma Dalarö ,9 5,7 TOTALT HANINGE BOSTÄDER ,5 121,0 ¹ Kalvsvik 11:3, 11:1078, 11:1080, 11:1082 ingår. ² Kalvsvik 11:12, 11:1077 ingår. ³ Kalvsvik 11:1079, 11:1081 ingår. ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 9

10 ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2004 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Haninge Bostäder AB, organisationsnummer , avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret H aninge Bostäder AB äger och förvaltar fastigheter i de flesta kommundelar inom Haninge kommun. Företagets fastighetsbestånd vid räkenskapsårets utgång omfattar 30 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan utgörs till cirka 95 procent av bostäder. Bolaget har inte förvärvat eller sålt några fastigheter under året. SAMMANFATTNING Årets resultat efter finansiella poster uppgick till Kkr (18 674). Kassaflödet från den löpande verksamheten, har under året uppgått till Kkr (-1 925) vilket huvudsakligen DRIFTKOSTNADER Kkr Kr/kvm Fastighetsskötsel Uppvärmning El Vatten Övriga driftkostnader Summa använts till att minska företagets låneskuld. Under året har räntebärande skulder amorterats med Kkr (0). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna för bostäder har ökat som en följd av de förhandlingar som genomfördes hösten 2003 angående hyrorna för Förhandlingsuppgörelsen resulterade i en höjning av bostadshyrorna med 2,85 procent från den 1 januari Den genomsnittliga bruttohyran för bostäder uppgick till 836 kr per kvm (813). Inga vakanser har förekommit under året. Antalet omflyttningar uppgick till 323 (282) vilket motsvarar 17,5 procent (15,3) av lägenhetsbeståndet. Hyresintäkterna för lokaler uppgick till Kkr (4 076). Vakansgraden för lokaler är fortsatt låg och befintliga vakanser avser enbart så kallade sekunda lokaler. Hyresnivån för kommersiella lokaler uppgick vid årets utgång till kr per kvm (1 013). KOSTNADER Fastigheternas förvaltningskostnader, exklusive avskrivningar uppgick till Kkr (58 006). Ökningen är delvis föranledd av en planerad ökning av underhållskostnaderna med cirka Kkr. Försäljnings- och administrationskostnader har under året uppgått till Kkr (5 789). Häri ingår kostnader för styrelse och VD, ekonomi/data samt marknadsföring. 10 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

11 FINANSIELLA POSTER Räntenettot förbättrades under året med Kkr beroende på lägre ränteläge samt att låneskulden amorterats ner. Vid årets slut fanns räntebärande lån med inteckning i bolagets fastigheter till ett belopp av Kkr ( ). Inga räntebidrag har erhållits under året. Den genomsnittliga räntan på fastighetslånen uppgick under året till 3,41 procent (3,94). Räntevillkor och räntebindningstider regleras via derivatinstrument genom Haninge kommun Holding AB. För information om räntebindningstider hänvisas till not 15. FINANSPOLICY De övergripande riktlinjerna för finansverksamheten har fastställts av bolagets styrelse i en finanspolicy. De väsentligaste punkterna i finanspolicyn är följande: Högst 30 procent av lånestockens avtal får förfalla till refinansieringsomförhandling ett enskilt år. Ingen enskild långivare får stå för mer än 60 procent av låneportföljen. Ränterisken begränsas genom att max 60 procent av lånestocken binds på kortare tid än ett år och resterande del av lånestocken binds inom fem intervall, 2 6 år. Derivatinstrument kan användas för att minska bolagets ränterisker och skall då alltid vara kopplade till underliggande finansiering. All finansiering sker genom Haninge kommun Holding AB som är förpliktigat att följa Haninge Bostäder AB:s finanspolicy. UTBLICK MOT 2005 Resultatet efter finansiella poster förväntas bli något lägre än Resultatförsämringen mot föregående år beror i första hand på planerad ökning av underhållskostnaderna. Ökningen av underhållskostnaderna avser i sin helhet badrumsrenoveringar. De totala hyresintäkterna bedöms öka med cirka 2,0 procent som en följd av genomförda hyresförhandlingar för Uthyrningsgraden förväntas bli fortsatt hög och stabil. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets vinst Totalt kr kr kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning: kr Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande noter. NYCKELTAL Hyror, netto, kr/m Driftkostnader, kr/m Underhållskostnader, kr/m Fastighetsskatt, kr/m Avkastning på eget kapital, % 12,6 25, ,5 138,9 Direktavkastning, fastigheter, % 7,0 7,7 1 9,4 8,9 Synlig soliditet, % 19,2 16,4 1 2,6 2,2 Rörelsemarginal, % 28,8 39,2 41,7 39,6 Nettoomsättning, Mkr 121,3 119,1 113,9 112,9 Balansomslutning, Mkr 716,1 766, ,6 602,1 Investeringar, Mkr 0,9 0,5 4,2 2,7 1 Förändringen 2003 förklaras huvudsakligen av uppskrivningen av fastigheter. För nyckeltalsdefinitioner hänvisas till not 1. ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 11

12 RESULTATRÄKNINGAR för perioden 1/1 31/12 Kkr Not Nettoomsättning: Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader: Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar 7, Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader: Avskrivningar Övriga kostnader Summa centrala administrations- och försäljningskostnader Rörelseresultat Ränteintäkter Räntebidrag - - Räntekostnader och liknande resultatposter Pantbrevskostnader Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner: Förändring periodiseringsfond Avskrivningar utöver plan Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

13 BALANSRÄKNINGAR Kkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar 20 - Summa finansiella anläggningstillgångar 20 - Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 13

14 BALANSRÄKNINGAR Kkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Överkursfond Uppskrivningsfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfond Avskrivning utöver plan Summa obeskattade reserver AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatt SKULDER Långfristiga skulder Haninge kommun Holding AB Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskuld Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Fastigo ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

15 KASSAFLÖDESANALYSER Indirekt metod Kkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet m m: Avskrivningar Övriga ej likviditetspåverkande poster Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av kortfristiga fordringar Ökning(+)/minskning(-) av leverantörsskulder Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i materiella anläggningstillgångar Investering i finansiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut UPPLYSNING OM LIKVIDA MEDEL Likvida medel Kassa och bank ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 15

16 NOTER OCH KOMMENTARER 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för stora företag. Anläggningstillgångar Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med tillägg för eventuella värdehöjande förbättringsarbeten och uppskrivningar och med avdrag för planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på byggnader görs enligt plan med 2 procent per år på byggnadens anskaffningsvärde. På byggnadernas uppskrivna värden har avskrivningar gjorts med 2,5 4,0 procent. Skulle en indikation om en värdenedgång beträffande en tillgång föreligga fastställs dess återvinningsvärde. Överstiger tillgångens bokförda värde återvinningsvärdet skrivs tillgången ned till detta värde. Återvinningsvärdet definieras som det högsta av marknadsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet definieras som nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöde som tillgången genererar. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs när återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare bokfört värde. Företagsledning och styrelse bedömer att något nedskrivningsbehov inte föreligger för närvarande. Avskrivningar på inventarier beräknas på anskaffningsvärdet och baseras på tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod. Avskrivningar på inventarier har gjorts med 20 procent per år. Hyres- och kundfordringar Hyres- och kundfordringar värderas till det värde med vilket de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder Värdering har skett till anskaffningsvärdet eller nominellt värde om ej annat specifikt anges. Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period de hänför sig till, oavsett hur de upplånade medlen använts. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att bibehålla fastigheternas standard och tekniska nivå. Mindre reparationer redovisas som driftkostnader. Företaget kostnadsför i huvudsak samtliga utgifter för underhåll. Detta innebär att endast utgifter för värdehöjande åtgärder som förändrar fastigheternas funktion eller byggnadsstomme aktiveras. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade på balansdagen. Nyckeltalsdefinitioner Hyror netto Hyresintäkter från bostäder, lokaler och bilplatser inklusive avdrag för vakanser och rabatter i förhållande till bostads- och lokalyta. Driftkostnader Fastighetsskötsel, reparationer, förbrukning, uppvärmning, övrig drift samt lokal administration i förhållande till bostads- och lokalyta. Nettoomsättning Intäkter från företagets huvudsakliga verksamhet. Uthyrning och förvaltning av fastigheter. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till balansomslutning. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt eget kapital plus 72 procent av obskattade reserver. Direktavkastning fastigheter Resultat före finansiella kostnader och avskrivningar i förhållande till bokfört värde på byggnader plus mark. Soliditet Eget kapital plus 72 procent av obeskattade reserver i förhållande till balansomslutning. Rörelsemarginal Rörelseresultat i förhållande till nettoomsättning. 2 HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING Hyror Bostäder Lokaler Garage Bilplatser Summa Avgår outhyrda objekt Bostäder Garage Bilplatser Summa Avgår rabatter Bostäder Summa Nettohyror Bostäder Lokaler Garage Bilplatser Summa nettohyror ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Övrig förvaltningsverksamhet Statligt ombyggnadsbidrag Summa ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

17 4 DRIFTKOSTNADER 8 MARK Reparationer Värme Vatten El Övrig fastighetsskötsel Lokal administration Övriga driftkostnader Summa Ingående anskaffningsvärde Årets uppskrivningar Årets anskaffningar - - Omklassificering (från byggnad till mark) - - Utgående bokfört restvärde Taxeringsvärde mark ERSÄTTNING TILL REVISORER Ernst & Young AB revisionsuppdrag andra uppdrag - 38 Övriga revisorer revisionsuppdrag 9 2 Summa SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 9 INVENTARIER Ingående anskaffningsvärde Årets inköp Årets försäljning och utrangering Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Försäljning och utrangering Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Skatt från tidigare år 70 - Aktuell skatt Uppskjuten skatt Summa FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 7 BYGGNADER Upplupna hyror och ersättningar Förutbetalda leverantörsfakturor Summa Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ack. avskrivningar AKTIEKAPITAL st aktier à nominellt 100 kr (Samtliga aktier har samma röstvärde och rättigheter till utdelning. Aktiekapitalet är till fullo inbetalt). Ingående uppskrivningar Årets uppskrivningar Årets avskrivning på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar netto Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärde byggnader ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 17

18 12 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp i Kkr Aktiekapital Överkurs- Uppskrivnings- Fritt eget Summa fond fond kapital Belopp vid årets ingång Förändring av uppskrivningsfond Vinstdisposition enligt beslut av årets bolagsstämma: Årets resultat Belopp vid årets utgång Årets förändring av uppskrivningsfonden motsvarar 72 procent av årets planenliga avskrivningar avseende ursprungligt uppskrivet värde byggnader. 13 OBESKATTADE RESERVER Avskrivningar över plan Avsättning till periodiseringsfond tax Avsättning till periodiseringsfond tax Summa ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Personalskulder Moms och uttagsskatt Övrigt Summa UPPSKJUTEN SKATT Belopp vid årets ingång Årets förändring Belopp vid årets utgång Årets förändring av uppskjuten skatteskuld motsvarar 28 procent av årets planenliga avskrivningar avseende ursprungligt uppskrivet värde byggnader. 17 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna räntor Upplupna personalrelaterade kostnader Förskottsbetalda hyror Ej fakturerade kostnader för el Övrigt Summa LÅNGFRISTIGA SKULDER Samtliga lån löper utan bindningstid. Specifikation över ränteförfallostruktur Lånebelopp Andel av lån Räntebindningstid Lån med rörlig ränta ,7% < 1 år ,8% 1 2 år ,6% 2 3 år ,0% 3 4 år ,5% 4 5 år ,2% 5 6 år ,2% Amortering inom ett år Summa STÄLLDA SÄKERHETER Avseende långfristiga skulder: Fastighetsinteckningar Summa PERSONAL Medelantalet anställda Antal män Antal kvinnor 4 4 Summa ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

19 Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Övriga anställda Summa Sociala kostnader Styrelse och VD Övriga anställda Summa Pensionskostnader Styrelse och VD Övriga anställda Summa För 2003 utgick ingen ersättning till den tidigare styrelsen för tiden fram till den 24 oktober. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön i tjugofyra månader med full avräkning. Vid egen uppsägning från VD gäller sex månaders uppsägningstid. Sjukfrånvaro för åldersgruppen år 2,87 8,5 Sjukfrånvaro för åldersgruppen 50 år och äldre 1,46 1,3 Andelen av sjukfrånvaron som varat i 60 dagar eller mer 0,34 1,9 21 KÖNSFÖRDELNING I FÖRETAGSLEDNING Fördelning mellan män och kvinnor i företagets styrelse angivet i procent: Kvinnnor Män Fördelning mellan män och kvinnor i företagsledningen angivet i procent: Kvinnor Män SJUKFRÅNVARO Sjukfrånvaro i procent av sammanlagd ordinarie arbetstid Total sjukfrånvaro 1,81 3,2 Sjukfrånvaro för kvinnor 0,35 2,7 Sjukfrånvaro för män 2,24 3,5 Sjukfrånvaro för åldersgruppen 29 år och yngre ÄGARFÖRHÅLLANDE Haninge Bostäder AB är ett dotterbolag till Haninge kommun Holding AB, organisationsnummer med säte i Haninge. Resultat- och balansräkningarna för Haninge Bostäder AB konsolideras i Haninge kommun Holding AB. Haninge Björn Riese Ordförande Niclas Lindberg 1:e vice ordförande Marietta de Pourbaix-Lundin 2:e vice ordförande Hans Carlsson Ulla Hamnlund-Eriksson Christer Alvemur Rolf Östergren Verkställande direktör Min revisionsberätelse har avgivits Min granskningsrapport har avgivits Anders Wiger Auktoriserad revisor Gustav Jönsson Av Haninge kommun utsedd revisor ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 19

20 REVISIONSBERÄTTELSE TILL BOLAGSSTÄMMAN I HANINGE BOSTÄDER AB ORG.NR Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Haninge Bostäder AB för år Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Svergie. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 11 april 2005 Anders Wiger Auktoriserad revisor 20 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

21 GRANSKNINGSRAPPORT TILL BOLAGSSTÄMMAN I HANINGE BOSTÄDER AB ORG.NR Jag har granskat bolagets verksamhet under år Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Granskningen har utgått från bedömning av risk och väsentlighet. Samplanering har skett med bolagets auktoriserade revisor. Min granskning har innefattat hur verksamheten överensstämmer med det kommunala syfte och mål som anges i bolagsordning och ägardirektiv. Jag bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll varit tillräcklig. Jag bedömer också att verksamheten bedrivits och utfallit på ett tillfredsställande sätt utifrån det kommunala syfte och mål som uppställts för den. Haninge den 11 april 2005 Gustav Jönsson Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor i Haninge Bostäder AB ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 21

22 Hans Carlsson Björn Riese Marietta de Pourbaix-Lundin Niclas Lindberg Christer Alvemur Ulla Hamnlund- Eriksson STYRELSE Ordinarie Biörn Riese, ordförande Niclas Lindberg (s), 1:e vice ordförande Marietta de Pourbaix-Lundin (m), 2:e vice ordförande Hans Carlsson (s), ledamot Ulla Hamnlund-Eriksson, ledamot Christer Alvemur, ledamot Suppleanter Martin Pekkari Kjell Bjerrehorn (fp) Kjell Eriksson (m) Inger Wolf (v) Kjell Lundin Thomas Schanning REVISORER Ordinarie Anders Wiger från Ernst & Young AB Lekmannarevisor Gustav Jönsson (s) Suppleanter Jan-Erik Söderhielm från Ernst & Young AB Lekmannarevisor Tony Evervall (s) 22 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB

23 PRODUKTION SABO FÖRLAGS AB TRYCK ALE TRYCKTEAM, BOHUS

24 I Haninge finns naturen på nära håll. Här ligger havet inpå knutarna och den allra finaste delen av Stockholms skärgård. I Haninge finns också Tyresta Nationalpark som är ett av de största skogspartierna utanför fjällvärlden. Här kan man ströva i timtal i genuin urskog längs välordnade vandringsleder. I denna fantastiska kommun äger och förvaltar Haninge Bostäder AB 30 fastigheter med 1847 bostadslägenheter och 30 lokaler för kommersiellt bruk. Välkommen till ett bra boende! BOX HANINGE BESÖKSADRESS HANDENTERMINALEN 2, PLAN 8 TEL, VÄXEL FAX E-POST HB@HANINGEBOSTADER.SE HEMSIDA