INNEHÅLLSFÖRTECKNING

Transkript

1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING VD har ordet sid 2 Förvaltningsberättelse sid 3-6 Resultaträkning sid 7 Balansräkning sid 8-9 Kassaflödesanalys sid 10 Tilläggsupplysningar sid Fastighetsförteckning sid 17 Underskrifter sid 18 Revisionsberättelse sid 19 Granskningsrapport sid 20 1

2 VD har ordet När vi summerar verksamheten 2012 kan det återigen konstateras att det varit en händelserik resa. Året som har passerat har inneburit en fortsättning av omställningen i verksamheten med fokusering av våra resurser på kundnytta och värdesäkring. En trend kan skönjas att antalet tomma lägenheter kan komma att minska. Det är bra med hänsyn till befolkningsminskningen och den finansiella oron som präglat året. Förvärv av 2 fastigheter centralt i Färgelanda har genomförts för att skapa möjlighet till framtida nyproduktion. Vi har utfört underhåll och förbättringar för tkr det senaste året. I resultatet är det redovisat tkr, resterande har aktiverats som värdehöjande investeringar. Vår stabila uthyrningssituation har gjort det möjligt att utföra mycket underhåll. Detta utförs i huvudsak med egen personal. Vår flytt av vårt fastighetsskötarkontor för att vara mera kundnära och ligga centralt har fallit väl ut. Vi ökade våra hyresintäkter och förstärkte personalstyrkan med 1 fastighetsskötare vilket ger möjlighet att ytterligare förbättra servicen. Kundenkäten 2012 visar på en nöjdkundindexhöjning om 7% vilket visar att vårt nedlagda arbete uppskattas av hyresgästerna. 77% nöjda hyresgäster har inte fel. Våra låneplaceringar med fasta räntor gör att kreditriskerna minskat och ekonomin är lättare att planera. Hyresförhandlingarna hamnade på 2,2% höjning vilket gav oss en bruttoökning intäktssidan med 767 tkr. Vi fortsätter att bygga ikapp det eftersatta underhållet, satsar på driftkostnadsminskningar, värdesäkring och kundnöjdhet. En ny 3-årig verksamhetsplan som kommer att styra vår verksamhet har antagits av styrelsen. Verksamhetsplanen finns att läsa på vår hemsida Resultatet för år 2012 slutar på en vinst på kr. Färgelanda den 18 februari 2013 Leif Eriksson VD 2

3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE för räkenskapsåret ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN Bolaget har till uppgift att förvärva, avyttra, äga, bebygga och förvalta fastigheter och inom ramen för den kommunala kompetensen främja bostadsförsörjningen inom kommunen. ÄGARFÖRHÅLLANDEN Bolaget är ett helägt dotterbolag till Färgelanda Kommun, org.nr STYRELSE Ordförande Ann Blomberg Högsäter ( c ) Kent Carlsson Färgelanda ( s ) Ingvar Andersson Högsäter ( m ) Racel Karlsson Bäckefors ( m ) Louise Blom Högsäter ( c ) Eva Nör Ödeborg ( s ) Tommy Widekärr Färgelanda ( fp ) SAMMANTRÄDEN Under året har styrelsen haft sex sammanträden. REVISORER Godkänd revisor Sofia Karlsson Lekmannarevisor Zaid Långström, Färgelanda ORGANISATION Valbohem AB är anslutet till SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Företaget har fyra anställda inom administrationen, VD, ekonomiassistent, lägenhetsuthyrare samt förvaltare. Leif Eriksson är bolagets verkställande direktör. FIRMATECKNARE Leif Eriksson Ann Blomberg 3

4 FASTIGHETSBESTÅND Totalt finns 629 lägenheter inom Valbohems bestånd, fördelat på tätorterna Färgelanda, Högsäter, Ödeborg, Ellenö och Stigen. Största andelen finns i Färgelanda med 365 lägenheter. Merparten eller 70 %, ligger i markplan, typ radhus. Totala bostadsytan är kvm. Antal lokaler är 47 st med en sammanlagd yta av kvm. Därutöver finns 208 st garage. Nyförvärv under året: Sågverksvägen 4-6, Färgelanda. Köpeskilling Kr. BOSTADSMARKNAD Uthyrningsläget är relativt stabilt trots att kommunen har en befolkningsminskning. Antalet vakanta lägenheter har i genomsnitt uppgått till 36 st under året. I den uppföljning som görs vid avflyttningar från våra lägenheter är trenden tydlig att ungdomarna lämnar kommunen till förmån för städerna i närheten och till utbildningsorter. Den demografiska utvecklingen märks tydligt i vårt bestånd. Inflyttning genom Migrationsverket, Dalio och IFO gör att trenden ser något positivare ut än vad den statistiska utvecklingen visar för orten. FLYTTNINGSFREKVENS Flyttningen följer arbetsmarknaden i intilliggande kommuner. Få byter fastighetsägare i kommunen. Några flyttar till de få egnahem som blir lediga. MARKNADSFÖRING Vår presentation av företagets lägenheter finns på vår hemsida, Där finns även uppgift om vilka lägenheter som är eller blir lediga, uppgift om storlek samt hyreskostnad. Vi har uppmärksammat att många använder sig av denna möjlighet att söka boende och lämna intresseanmälningar. HYROR Höjning av varmhyra för bostäder har skett per med 2,2 % vilket ger en utgående hyra på 878,63 kr/m2. UNDERHÅLL OCH NYPRODUKTION Planerat periodiskt underhåll/ombyggnad har utförts för tkr, varav tkr belastar årets resultat. Resterande del har bokförts som värdehöjande åtgärder. Bland större investeringar kan nämnas: Tilläggsisolering, ny fasad, nya dörrar och fönster Mjölnerudsvägen 4. Ny klädsel, nya trappor och räcken, Sågvägen Rotrenovering 17 st badrum. Stambyte ROT Allhemsvägen 11. Injustering ventilation, Hedekasvägen 21. Ny lekplats, Hermelinvägen. Garage, byte panel och målning, Ekorrevägen. Ny vatten och värmekulvert, Spinnarevägen. Asfaltering, Centrumvägen, Lillåvägen och Stiftelsevägen. 4

5 EKONOMI Total nettohyra uppgår till tkr. En ökning med 809 tkr mot föregående år Hyresbortfallet p g a ej uthyrda lägenheter och lokaler, avdrag för rabatter och plomberade rum uppgår till tkr. Företaget har anvarsförbindelser mot Fastigo (arbetsgivarorganisation) på kr. Bortskrivning av hyresskulder på 225 tkr har skett. Räntor på fastighetslån uppgår till tkr motsvarande en bruttoränta av 3,1 %. Låneskulden uppgår till kr. Direktavkastning på bolagets fastigheter är 6,05 % för år 2012 Resultatet för år 2012 ger ett överskott på kr efter bokslutsdispositioner och skatt FRAMTIDEN Bolagets huvuduppgift att förmedla och hyra ut lägenheter påverkas av befolkningsutvecklingen i kommunen. Minskningen i invånarantal under året har gjort att antalet vakanta lägenheter varierat. Genomsnitt på 36 vakanta lägenheter under året. Prioriteringen framöver kommer att focuseras på att effektivisera förvaltningsorganisationen. Kundnytta och värdesäkring av våra tillgångar ska ligga till grund för hela verksamheten. Vi utför framåt mera arbeten i egen regi, och höjer därmed effektiviteten och sänker kostnaden. Detta gäller främst snickeri och målning. Våra fastighetsskötare utför mera arbeten själva och vi har därför kunnat höja servicegraden mot våra hyresgäster. I tabellen på omstående sida finns sifferuppgifter och olika nyckeltal som visar utvecklingen för företaget de senaste fem åren. 5

6 Ekonomisk 5-årsöversikt. Belopp i tkr om ej annat anges. NYCKELTAL Jämförelsetal Antal lägenheter Medelhyra kr/kvm inkl lokaler Antal vakanser (31.12) Bokfört värde fastigheter, mkr Låneskuld, mkr Avskrivning, % 3,1 2,7 2,9 2,7 2,8 Finans Hyresintäkter, brutto Hyresbortfall Fastighetsförvaltning Underhåll Likviditet, tkr Soliditet, % 6,0 5,8 5,7 6,0 5,2 Nettoränta, % 2,8 2,6 1,0 1,2 4,7 ÅRETS RESULTAT Årets resultat visar ett överskott av kronor. RESULTATDISPOSITION FÖRSLAG TILL ÅRSSSTÄMMAN Styrelse och VD föreslår att Ansamlad vinst kronor Årets vinst kronor Överföres i ny räkning kronor Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultatoch balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar och bokslutskommentarer. Belopp anges i kronor om inget annat anges. 6

7 RESULTATRÄKNING Nettoomsättning Not Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centrala administrationskostnader Rörelseresultat Finansiella kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

8 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningtillgångar Andelar i intresseföretag Summa finansiella anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Oljelager Hyresfordringar Kundfordringar Fordringar hos kommunen Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank (Beviljad koncernkontokredit 1,0 milj kr ) Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 BALANSRÄKNING EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Bundet eget kapital Aktiekapital (7500 aktier) Reservfond Fritt eget kapital Ansamlad vinst/förlust Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Avsättning för pensioner Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skuld till kommunen Skatteskuld 0 0 Ovriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar som ställts som säkerhet för egna skulder till kreditinstitut 0 milj kr 0 milj kr Fordon med äganderättsförbehåll Ansvarsförbindelser Garantibelopp (Fastigo) kr 9

10 KASSAFLÖDESANALYS Löpande verksamhet Rörelseresultat Avskrivningar som belastat resultatet Övriga poster som ej ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt Rörelseresultat före avskrivningar Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/minskning (+) av lager Ökning (-)/minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+)/minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i fastigheter Förvärv av inventarier Försäljning materiella anläggningstillgångar Andel i intresseföretag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagande av långfristiga lån Utbetalt för amortering av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början SUMMA LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT

11 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmäna råd. Om avvikelse förekommer framgår det av notanteckning nedan. Principerna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Materiella anläggningstillgångar tas upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning. Värdeminskningen baseras på ekonomisk livslängd enligt följande avskrivningstid: maskiner och inventarier 5 år byggnader 50 år förbättringar 30 år Skatt Bolaget tillämpar redovisningsrådet rekommendation nr 9. Total skatt utgöres av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bolaget har ingen uppskjuten skattefordran längre. Koncernförhållanden Bolaget är helägt dotterbolag till Färgelanda Kommun, org.nr Övergripande koncernredovisning upprättas av Färgelanda Kommun med säte i Färgelanda. Belopp anges i kronor, om ej annat anges. Not 1 - Hyresintäkter Grundhyra Hyresbortfall Netto (tkr) Bostäder Lokaler Garage, p-platser Rabatter och plombering Övriga intäkter

12 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 2 - Övriga intäkter Tvättstugeavgifter Ers. från hyresgäster Kraversättningar Återvunna fordringar Vinst vid avyttring av anläggningstillgångar Övriga sidointäkter Summa övriga intäkter Not 3 - Driftskostnader Fastighetsskötsel Leasing bil Santander Consumer Bank Reparation Vatten Fastighetsel till nätägaren Renhållning Vägavgifter Snöröjning Uppvärmning Kabel-TV Avgifter till Hyresgästföreningen Försäkringar inkl skador Avskrivna fordringar Not 4 - Underhåll Bostäder och lokaler

13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 5 - Planenliga avskrivningar Byggnader 2 % Förbättringar 3,3 % Inventarier 20% Not 6 - Personal Löner och andra ersättningar har utgått med: Styrelse och VD Övrig personal Löner till fastighetsskötare, snickare, målare och städ Totala löner och andra ersättningar Sociala kostnader Sociala kostnader och pensionskostnader styrelse, VD och övrig personal (Varav pensionskostnader) Medeltalet anställda har varit följande Kvinnor 2 2 Män Könsfördelning i företagsledning Antalet styrelseledamöter 7 7 varav kvinnor 4 4 Antal övriga befattningshavare 1 1 varav kvinnor 0 0 Centrala administrationskostnader Övriga centrala kostnader Centrala löner och andra ersättningar Lönebidrag har erhållits med

14 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 7 - Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffning under året Utrangering Årets försäljningar byggnader 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Värdeminskning Ingående avskrivningar Årets avskrivning Utrangering Årets försäljning 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Mark Ingående anskaffningsvärden Markanskaffning Försäljning 0 0 Utgående redovisat värde

15 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 8 - Inventarier Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar Utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar Utrangeringar Årets avskrivning Utgående ackumulerad avskrivningar Utgående redovisat värde Not 9 - Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag HBV Org nr Not 10 - Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Skattefordran Not 11 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda fakturor inkl försäkringsersättning Not 12 - Eget kapital Belopp vid årets ingång Reservfond Balanserad vinst/förlust Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt beslut av årsstämman, årets resultat Eget kapital vid årets utgång

16 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 13 - Fastighetslån Skuld per kreditgivare Kommuninvest Santander Consumer Bank Avgår kortfristig del Räntebindning och ändringsår 40 milj kr bundet till , 35 milj kr bundet till och 50 milj kr bundet till , 5 milj kr bundet till Medelräntan har under 2012 varit 2,8% Not 14 - Övriga kortfristiga skulder Moms Personalens källskatt samt sociala avgifter Not 15 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna utgiftsräntor Förutbetalda hyror Upplupna semesterlöner o övertidslöner Upplupna sociala avgifter Övriga upplupna kostnader

17 Förteckning över fastigheter OMRÅDE FASTIGHET ANT LGH YTA ANT LOK YTA BYGGÅR 401 Centrumvägen /53/88 Centrumvägen / Centrumvägen Allhemsv 9-11, Skolv /09 Stiftelsevägen / Allhemsvägen Allhemsvägen Stiftelsevägen Spinnarevägen Mjölnerudsvägen Solgården Hedekasvägen Dalvägen/Husmansvägen / Aspvägen Hästhage/Ekorrevägen / Renvägen / Spinnarevägen Spinnarevägen / Mjölnerudsvägen Genavägen Kommungatan Kommung/Solbergsväg Odens väg / Sågvägen / Gjutarevägen Hermelinvägen / Kommungatan Ellenö radhus Stigevivägen Gjutarevägen Månvägen Konvalj/Vallmovägen Lillåvägen Tenggrens väg Hedekasvägen Aspkullevägen Solgården tillbyggnad Furåsen Ellenö Sågverksvägen Sågverksvägen

18 18

19 19

20 20