Fastighetsmarknaden i Sverige Nordisk byggdag den 3 september 2015 1
Innehållsförteckning Konjunktur Bostadsbyggande Kontor Handel Transaktioner 2
Summary Swedish economy is doing well Houshold consumption + high building activity Also: High rent/low vacancies Conversions Retail - foreign capital, e-commerce Large transaction volumes Sustainability, Energy efficiency Housing "Bostadsrätter" 3
2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 Procent Index Svensk ekonomi tillväxten drivs av hushållens konsumtion och byggande (även om exporten lämnade ett överraskande starkt bidrag till BNP senaste kvartalet) BNP-tillväxt och komponenternas bidrag 1985-2013. Fasta priser 130 Föränding av antalet totalt sysselsatta 8,0 6,0 125 4,0 120 2,0 115 0,0 110-2,0 105-4,0 100-6,0 95-8,0 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 90 Hushållens konsumtion Offentlig konsumtion Fasta bruttoinvesteringar Lagerinvesteringar Stockholm (region) Göteborg (region) Malmö (region) Källa: SCB Nettoexport BNP-tillväxt Uppsala (region) Hela landet 4
Bostadsbyggandet i Sverige 250 000 bostäder nationellt mål 5
Antal Bostadsbyggandet fördelat på upplåtelseform - bostadsrätten dominerar idag då ökade kostnader för eget kapital minskade marknadsandelen för hyresrätten Bostadsbyggande och ombildning fördelat på hustyp och upplåtelseform i storstadsregionerna,1975-2012 Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt 35.000 30.000 25.000 20.000 Byggkostnad 25 000 kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgift Boendeutgift hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendeutgift hyresrätt kr/kvm/år Boendeutgift bostadsrätt kr/kvm/år 15.000 10.000 5.000 0 Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad 1 250 1 625 988 0 750 375 1 250 875 613 350 350 350 1 600 1 975 1 338 Flerbostadshus Småhus Hyresrätt Bostadsrätt Ombildade HR till BR Källa: SCB 6
2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 2016:1 2016:3 2017:1 2017:3 2018:1 2018:3 2019:1 2019:3 2020:1 2020:3 Antal Varför byggs det bostäder och hur kommer bostadsbyggandet över tid utvecklas 70 procent av variationen i bostadsbyggandet i hela landet kan förklaras av fem variabler 1. hushållens finansiella netto, dvs. tillväxten i hushållens finansiella tillgångar minus skulder 2. förändringen av fastighets- och reavinstbeskattningen (endast signifikant för Stockholmsregionen) 3. reporäntan (eller bolåneräntan) 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 Färdigställda bostäder i hela landet Faktiskt och prognos 4. sysselsättningen (endast signifikant för storstadsregionerna och Stockholmsregionen) 5. byggkostnaderna 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Faktiskt byggande Scenario för att nå målet Scenario långsiktig trend 7
Antal personer Kontorsmarknaden rekordhyror i Stockholm CBD och fallande vakanser på andra marknader Hur prognostisera hyresutveckling vad är det som driver kontorsmarknaden över tid? Bland annat kontorssysselsättningen, dvs. hur många som efterfrågar kontor Förklaras av Tillväxt i lönesumma (+) Produktivitet (-) 600.000 500.000 Kontorssysselsättning i Stockholmsregionen 1987-2014 samt prognos 2015-2017 400.000 300.000 200.000 100.000 0 8
Kr/kvm/år Procent Fallande skattad vakansgrad och stigande hyra med cirka 10 procent under prognosperioden Nyproduktion 7.000 Prognos för hyra och vakans i Stockholm CBD till 2017:2, 2014:2 års priser 12,0 Börsutveckling 6.000 10,0 Vakansgrad 5.000 4.000 8,0 6,0 Uthyrd yta Hyra 3.000 2.000 4,0 1.000 2,0 Kontorssysselsättning 0 0,0 Hyra (vänster axel) Vakans (höger axel) 9
Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Denna rapport är framtagen av Evidens. Medverkande från Evidens: Katarina Wallin, 070-518 83 98, katarina.wallin@evidensgruppen.se Tomas Sandberg, 070-670 01 70, thomas.sandberg@evidensgruppen.se Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 05 170 www.evidensgruppen.se 10