Årsredovisning 2016 Brf Mimer Org. 769604-3541
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Kassaflödesanalys 10 Noter 11 Underskrifter 14 Kontaktinformation Föreningen förvaltas av Agenta Förvaltning AB, org.nr 559068-1309. Tel: 08-522 18 242 (kundtjänst) Mail: kundtjanst@agentaforvaltning.se www.agentaforvaltning.se
Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens fastighet, Mimer 9 i Stockholms kommun förvärvades 2004-07-01. Föreningens fastighet består av ett flerbostadshus på adress Norrtullsgatan 16/Vanadisvägen 11. Fastigheten byggdes 1991. Tomträttsavtal finns till fastigheten Mimer 9 då föreningen inte äger marken utan hyr den av Stockholms kommun via tomträtt. Tomträttsavgälden är per 2016-12-31 777 300 kr. Avtalet gäller till och med 2024-06-30. Fastigheten består av bostadsarea 4 328 kvm och lokalarea 876 kvm, totalt 5 204 kvm byggnadsyta. I föreningen finns 11 parkeringsplatser. Föreningen hyr endast ut parkeringar till de boende. I dagsläget är det kö till parkeringsplatserna. Lägenhetsfördelning 6 st 1 rum och kök 27 st 2 rum och kök 18 st 3 rum och kök 7 st 4 rum och kök 1 st 5 rum och kök Av dessa lägenheter är 58 upplåtna med bostadsrätt och 1 med hyresrätt. Föreningen har 3 uthyrda lokaler. Samtliga lokaler hyrs av samma hyresgäst, Norrmalms Stadsdelsförvaltning, med avtal till och med 2018-09-30. Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Försäkring till fullvärde har föreningen tecknat hos Stockholms Stads Brandförsäkringskontor. I avtalet ingår styrelseansvarsförsäkring. Underhållsplan har föreningen upprättat år 2010, vilken sträcker sig 25 år. Planen uppdateras fortlöpande. Tidigare års genomförda åtgärder Utbyte tvättstugeutrustning 2005 Målning yttertak 2007 Spolning avloppsrör 2009 Energideklaration 2009 Målning & belysning, trapphus 2013 Gårds- och entrébelysning ombyggd till LED 2014 Renovering gästlägenhet 2015 Utbyte av två frånluftsfläktar 2015 Förvaltningsavtal avseende teknisk förvaltning och fastighetsskötsel har föreningen tecknat med Fastighetsägarna Stockholm AB. För den ekonomiska förvaltningen har föreningen avtal tecknat med Agenta Förvaltning AB. Bostadsrättsföreningen registrerades 2004-07-01 hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades 2004-06-18. Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades 2015-08-22. Föreningen har sitt säte i Stockholm. År 3/14 Brf Mimer
Föreningens skattemässiga status är att betrakta som ett äkta privatbostadsföretag. Föreningen är idag medlemmar i Fastighetsägarna. Medlemsinformation Antalet medlemmar vid räkenskapsårets början 81 Antalet tillkommande medlemmar under räkenskapsåret 4 Antalet avgående medlemmar under räkenskapsåret 2 Antalet medlemmar vid räkenskapsårets slut 83 Under året har två (tre) överlåtelser skett och inga (inga) upplåtelser från hyresrätt till bostadsrätt. Föreningen har vid årets slut en bostadshyresgäst samt en barnstuga som hyrs av Norrmalms stadsdelsförvaltning. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n 1 120 kr. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 448 kr. Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma, 2016-05-26 och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Hans Ljungblad Eva Larsson Dennis Danielsson Kent Löwemo Helena Bengtsson Maria Ohlin Peter Alfes Ann-Kathrin Eriksson ledamot/ordf ledamot/sekr. ledamot/ekonomi ledamot ledamot suppleant suppleant suppleant Revisor Anna Stenberg, Mazars SET Revisionsbyrå Valberedning Alf Insulander, sammankallande Sune Andersson Johan Skagerlind Styrelsesammanträden som protokollförts under året har uppgått till tio. Dessa ingår i arbete med den kontinuerliga förvaltning av föreningens fastighet som styrelsen under året arbetar med. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter i förening. Händelser under räkenskapsåret Under verksamhetsåret 2016-01-01 till och med 2016-12-31 har följande genomförts: Informationsbladet MimerNytt planeras att ges ut 6 gånger/år med uppehåll juli-augusti. Under 2016 har den getts ut 4 gånger. Gårdsgruppen planerar för gårdens utveckling. Städdagar har genomförts under våren och hösten med tillhörande korvgrillning. Snöröjargruppen har med hjälp av vår traktor hållit våra vägar snöfria. I december ordnades skinkmackekväll samt tändning av årets julgran. Bygglov har erhållits för inglasning av fastighetens balkonger. Arbetet har utförts på uppdrag av föregående årsmöte. Renoveringar/förbättringar - Fastighetens 5 st hissar totalrenoverades. - Ventilationen av våra bostäder har kontrollerats enligt lagen om OVK med godkänt resultat. Föreningens resultat för år 2016 är -2 816 Kkr, vilket kan jämföras med resultatet för år 2015 som var -886 Kkr. Förändringen beror främst på utrangering av gamla hissar för 2 125 Kkr. I resultatet för år 2016 ingår avskrivningar och utrangeringar med 3 687 Kkr, exkluderar man dem blir resultatet 871 Kkr. Detta innebär att föreningen gör ett likviditetsmässigt överskott från den löpande verksamheten under året med 871 Kkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet och den posten påverkar inte föreningens likviditet. Tittar man på föreningens likviditetsflöde som även innefattar investeringar samt finansieringsdelen i form av lån och upplåtelser gör föreningen ett negativt kassaflöde med - 187 Kkr. Anledningen till detta är att föreningen under året investerat 3 407 Kkr men har samtidigt tagit upp ett nytt lån på 2 000 Kkr. 4/14 Brf Mimer
Årsavgifterna har under året varit oförändrade men i samband med budgetarbetet inför år 2017 beslutade föreningen att sänka årsavgifterna med 10,0 % från och med den 1 januari 2017. Planerad åtgärd År Kost nad /Kkr Underhåll av fastigheten som genomförts under verksamhetsåret och där hela kostnaden belastat resultatet för verksamhetsåret: Utbyte av resterande frånluftsfläktar, inkl styr Nytt lusthus 2017 2017 70 130 Genomförd åtgärd Kkr OVK-besiktning 50 Hissrenovering 3 432 Det planerade underhållsbehovet av föreningens fastighet beräknas till 1 571 tkr för den närmaste 5-årsperioden. Till det planerade underhållet samlas medel via årlig avsättning till föreningens yttre underhållsfond med 300 000 kr i enlighet av styrelsen fastställd underhållsplan. Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen. De enskilt största åtgärderna som planeras framgår enligt följande. Byte av fjärrvärmeväxlare och reglersystem 2018 350 Injustering värmesystem, inkl byte av termostater Målning allmänna utrymmen Byte FTX-fläktar, inkl kanalrensning 2019 275 2021 2021 290 325 Förändring Eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Yttre fond Balanserat resultat Årets resultat Totalt Belopp vid årets ingång 59 968 565 14 138 505 2 392 107-6 626 259-886 030 68 986 888 Resultatdisp enl stämma: Avsättning till yttre fond 300 000-300 000 Balanseras i ny räkning -886 030 886 030 Årets resultat -2 816 160-2 816 160 Belopp vid årets utgång 59 968 565 14 138 505 2 692 107-7 812 289-2 816 160 66 170 728 5/14 Brf Mimer
Flerårsöversikt 2016 2015 2014 2013 2012 Nettoomsättning, Kkr 4 352 4 305 4 346 4 437 4 594 Resultat efter finansiella poster, Kkr -2 816-886 -875-290 246 Soliditet, % 73,1 75,9 75,4 76,1 101,8 Genomsnittlig årsavgift per kvm bostadsrättsyta, kr 561 561 561 598 642 Lån per kvm bostadsrättsyta, kr 5 349 4 882 5 069 5 069 6 176 Insats per kvm bostadsrättsyta, kr 14 008 14 008 14 008 14 008 14 006 Genomsnittlig skuldränta, % * 2,31 2,35 2,82 3,16 3,84 Fastighetens belåningsgrad, % ** 26,1 23,8 24,2 23,7 28,3 * Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd kostnad för låneräntor i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. ** Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat: Balanserat resultat -7 812 290 Årets resultat -2 816 160-10 628 450 Styrelsen föreslår att: Till yttre fond avsätts 300 000 Ur yttre fond ianspråktas -2 992 107 I ny räkning överföres -7 936 343-10 628 450 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning, kassaflödesanalys samt noter. Alla belopp uttrycks i svenska kronor där ej annat anges. 6/14 Brf Mimer
RESULTATRÄKNING 2016-01-01 2015-01-01 Not 2016-12-31 2015-12-31 Rörelsens intäkter m.m. Nettoomsättning 2 4 352 498 4 304 978 Summa rörelsens intäkter m.m. 4 352 498 4 304 978 Rörelsens kostnader Driftkostnader 3-2 761 563-2 630 215 Övriga externa driftskostnader 4-155 653-169 466 Personalkostnader 5-59 067-63 767 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 6-1 561 650-1 827 107 Utrangering av materiella anläggningstillgångar 6-2 125 329 0 Summa rörelsens kostnader -6 663 262-4 690 555 Rörelseresultat -2 310 764-385 577 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 4 1 Räntekostnader -505 400-500 454 Summa finansiella poster -505 396-500 453 Årets resultat -2 816 160-886 030 7/14 Brf Mimer
BALANSRÄKNING 2016-12-31 2015-12-31 Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 87 699 376 87 890 384 Inventarier 8 165 403 221 200 Pågående nyanläggningar 9 0 33 006 Summa materiella anläggningstillgångar 87 864 779 88 144 590 Summa anläggningstillgångar 87 864 779 88 144 590 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 126 122 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 270 391 226 770 Summa kortfristiga fordringar 270 517 226 892 Kassa och bank 2 382 876 2 570 087 Summa omsättningstillgångar 2 653 393 2 796 979 SUMMA TILLGÅNGAR 90 518 172 90 941 569 8/14 Brf Mimer
BALANSRÄKNING 2016-12-31 2015-12-31 Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 74 107 070 74 107 070 Fond för yttre underhåll 2 692 107 2 392 107 Summa bundet eget kapital 76 799 177 76 499 177 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust -7 812 290-6 626 259 Årets resultat -2 816 160-886 030 Summa fritt eget kapital -10 628 450-7 512 289 Summa eget kapital 66 170 727 68 986 888 Långfristiga skulder 11, 13 Skulder till kreditinstitut 22 900 000 20 900 000 Summa långfristiga skulder 22 900 000 20 900 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 431 676 24 420 Aktuell skatteskuld 17 134 10 120 Övriga skulder 101 165 122 102 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 897 470 898 039 Summa kortfristiga skulder 1 447 445 1 054 681 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 90 518 172 90 941 569 9/14 Brf Mimer
KASSAFLÖDESANALYS 2016-01-01 2015-01-01 Not 2016-12-31 2015-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat -2 310 764-385 577 Avskrivningar 3 686 979 1 827 107 Erhållen ränta mm 4 1 Erlagd ränta -505 400-500 454 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 870 819 941 077 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar 0 800 Minskning(+)/ökning(-) av fordringar -43 625 6 747 Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder 407 256-19 998 Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder -14 493-20 143 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 219 957 908 483 Investeringsverksamheten Förvärv av byggnader och mark -3 431 519 0 Förvärv av maskiner och inventarier -8 655-28 374 Förvärv av pågående nyanläggningar 33 006-33 006 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 407 168-61 380 Finansieringsverksamheten Upptagna långfristiga lån 2 000 000 0 Amortering långfristiga lån 0-800 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 000 000-800 000 Förändring av likvida medel -187 211 47 103 Likvida medel vid årets början 2 570 087 2 522 984 Likvida medel vid årets slut 2 382 876 2 570 087 10/14 Brf Mimer
NOTER Not 1 Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning.principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Tillgångarna skrivs av under en nyttjandeperiod av 200 år och det som anges nedan avser kvarstående nyttjandeperiod. Stomme 175 år Takbeläggning 25 år Fasader 55 år VVS 25 år Ventilation 15 år Elinstallationer 25 år Hissar 30 år Stomkomplettering, invändigt 175 år Maskiner och inventarier 2-5 år Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Tjänsteuppdrag Fastighetsavgift/Fastighetsskatt En förening med hyreshus fick nya värden vid fastighetstaxeringen år 2016 och dessa kommer att gälla fram till år 2019. Föreningen beskattas genom en kommunal fastighetsavgift på bostäder som högst får vara 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. För lokalerna betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av texeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. 11/14 Brf Mimer
NOTER Noter till resultaträkningen Not 2 Nettoomsättning 2016 2015 Årsavgifter bostäder 2 401 088 2 401 088 Hyresintäkter bostäder 75 840 75 117 Hyresintäkter lokaler 1 683 709 1 609 286 Övriga intäkter 191 861 219 487 Summa nettoomsättning 4 352 498 4 304 978 Not 3 Driftskostnader 2016 2015 Fastighetsskötsel 133 277 128 367 Städ och entrémattor 100 947 96 643 Fastighetsel 217 586 185 027 Fjärrvärme 529 421 496 876 Vatten/avlopp 143 083 123 049 Sophantering 92 139 94 304 Tomträttsavgäld 730 500 636 900 Reparationer/underhåll 172 885 331 318 Försäkringspremier 57 136 54 635 Fastighetsavgift/-skatt 244 812 227 337 OVK-besiktning 50 328 0 Snöröjning/sandning 11 563 9 672 Övriga driftskostnader 277 886 246 087 Summa driftskostnader 2 761 563 2 630 215 Not 4 Övriga externa kostnader 2016 2015 Ekonomisk förvaltning 112 470 107 007 Revsionsarvode 24 180 38 688 Övriga externa kostnader 19 003 23 771 Summa övriga externa kostnader 155 653 169 466 Not 5 Personalkostnader 2016 2015 Styrelsearvoden 44 300 44 499 Löner 2 100 7 200 Sociala avgifter 12 667 12 068 Summa personalkostnader 59 067 63 767 Not 6 Avskrivningar 2016 2015 Årets avskrivningar, byggnad 1 497 198 1 759 545 Utrangering 2 125 329 0 Årets avskrivning, maskiner/inventarier 64 452 67 562 Summa avskrivningar 3 686 979 1 827 107 12/14 Brf Mimer
NOTER Noter till balansräkningen Not 7 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärde 96 306 540 96 306 540 Inköp 3 431 519 0 Utrangeringar -2 833 771 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 96 904 288 96 306 540 Ingående avskrivningar -8 416 156-6 656 611 Utrangeringar 708 442 0 Årets avskrivningar -1 497 198-1 759 545 Utgående ackumulerade avskrivningar -9 204 912-8 416 156 Utgående redovisat värde 87 699 376 87 890 384 Redovisat värde byggnader 87 699 376 87 890 384 Summa redovisat värde 87 699 376 87 890 384 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 145 000 000 123 400 000 varav byggnader: 64 200 000 62 600 000 Not 8 Maskiner och inventarier 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärde 848 302 819 928 Inköp 8 655 28 374 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 856 957 848 302 Ingående avskrivningar -627 102-559 540 Årets avskrivningar -64 452-67 562 Utgående ackumulerade avskrivningar -691 554-627 102 Utgående redovisat värde 165 403 221 200 Not 9 Pågående nyanläggningar 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärde 33 006 0 Inköp 0 33 006 Omklassificeringar -33 006 0 Utgående redovisat värde 0 33 006 Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Upplupen intäkt 0 9 556 Tomträttsavgäld 194 325 170 925 Försäkringspremier 9 302 8 902 Övriga förutbetalda kostnader 66 764 37 387 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 270 391 226 770 13/14 Brf Mimer
NOTER Not 11 Långfristiga skulder 2016-12-31 2015-12-31 Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år 1 500 000 1 200 000 21 400 000 19 700 000 Summa långfristiga skulder 22 900 000 20 900 000 Kreditgivare Villkorsändring Ränta Amortering 2017 Skuld per 2016-12-31 Stadshypotek rörlig 1,00% 10 900 000 Stadshypotek 2017-04-30 3,85% 10 000 000 Stadshypotek rörlig 1,10% 2 000 000 Summa 0 22 900 000 Avgår kortfristig del 0 Summa långfristiga skulder 22 900 000 Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Förutbetalda hyror och avgifter 759 564 731 335 Upplupna räntor 49 297 49 806 Upplupna driftkostnader 88 609 116 898 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 897 470 898 039 Övriga noter Not 13 Skulder för vilka säkerheter ställts 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckningar 45 000 000 45 000 000 Summa ställda säkerheter 45 000 000 45 000 000 Stockholm den Hans Ljungblad Helena Bengtsson Kent Löwemo Eva Larsson Dennis Danielsson Vår revisionsberättelse har lämnats den. Mazars SET Revisionsbyrå AB Anna Stenberg Auktoriserad revisor 14/14 Brf Mimer