Å R S R E D O V I S N I N G för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLNA OXELN 5 Org. nr. ÅR 2015 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2015-01-01-2015-12-31. Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - tilläggsupplysningar - underskrifter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande och utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrätshavare. Föreningen bildades redan 18.9.1986 för att förhindra försäljning av huset utan medlemmarnas vetskap och föreningen fick då namnet Oxeln 12319. Föreningen registrerades i sin nuvarande form 2000-12-14. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2001-08-30 och nuvarande stadgar registrerades 2000-12-29 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Solna Oxeln 5, Solna Kommun Råsundavägen 123 & Vintervägen 19, Solna Föreningen är medlem i samfälligheten: Kvarteret Oxelns Samfällighetsförening, org-nr: 716416-804 Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 13 april 2015 Ordinarie: Suppleanter: Matts Gustavsson Ordförande Sara Eriksson Daniel Kattilavaara Vice ordförande Mikael Christiansson Maria Elg Sekreterare Lennart Hannu Kassör Staffan Tell Ledamot Helene Amundsen Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 13 april 2015 Ordinarie: Suppleanter: Matts Gustavsson Ordförande Sara Eriksson Daniel Kattilavaara Vice ordförande Mikael Christiansson Maria Elg Sekreterare Jonas Kolsrud Lennart Hannu Kassör Helene Amundsen Ledamot Maria Elg har avgått 1 oktober 2015. Firmatecknare: Firman tecknas förutom av styrelsen av två styrelseledamöter i förening. 2
Revisorer Ordinarie: Sonora Revision Martin Hammare Valberedning Linus Lindgren Yvonne Eriksson Lotta Hannu Sammankallande Ordinarie föreningsstämman hölls den 13 april 2015. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 10 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Solna Oxeln 5, Solna Kommun Nybyggnadsår och värdeår är 1948 Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 37 439 000 37 439 000 Varav byggnader: 18 163 000 18 163 000 Varav mark: 19 276 000 19 276 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa, i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Lägenhetsfördelning 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1 rok 1 st 2 rok 6 st 3 rok 9 st 4 rok 3 st 5 rok 4 st 3
Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem Bostadsrätterna. Avtal med leverantörer Snöröjning Hissavtal Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Ombesörjes genom samfällighetsföreningen Hissen El Mek AB ComHem Vattenfall Norrenergi Solna Vatten Sita Sverige Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter (eftersom avskrivningskostnaderna har ökat markant). Nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; rörelsekostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Rörelsekostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall, tkr 2015 2014 Intäkter 1 348 676 1 372 011 Rörelsekostnader (exkl. årets underhållskostnader) -675 518-671 620 Kapitalkostnader -237 398-259 480 Slitagekostnader -112 317-112 317 323 443 328 594 4
29% Intäktsfördelning 2015 3% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 920 Hyresintäkter 393 Övriga intäkter 35 Kapitalintäkter 0 Summa 1 349 Övriga intäkter 68% Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 55 Reparation/underhåll 93 Taxebundna kostnader 336 Övriga driftkostnader 56 Fastighetsskatt 57 Övr.förv/rörelsekostn. 112 Personalkostnader 0 Avskrivning 430 Kapitalkostnader 230 Summa 1 368 31% 17% 0% Kostnadsfördelning 2015 4% 8% 7% 4% 4% 25% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret En av föreningens lokaler har under året bytt innehavare. En gemensam städdag genomfördes den 15 juni. Verksamhetsåret 2015 var husets etthundratredje och föreningens sextonde. Detta år har präglats av att både verksamhet och ekonomi präglas av en sund och positiv balans vilket medför en god avsättning till underhållsfond för framtida behov. De kostnadsbesparande åtgärder som infördes under 2013 har nu gett full effekt. Tvisten med Storholmens Förvaltning AB är löst med en förlikning där föreningen gick stärkt part ur striden. Den konflikt som uppstått mellan två medlemmar efter en skada på ett badrum som uppkom i samband med renovering i en lägenhet fick också til slut sin upplösning och den skuldbelagda medlemmens försäkringsbolag ersatte den andra medlemmen. Hissen har genomgått en större renovering då vi har bytt linor. Detta är något som man gör med ca 30 års mellanrum Vi har haft några incidenter med klotter och varit tvungna att sanera några gånger. Även skadegörelse emot våra kodlås-doser har förekommit ett par gånger under året vilket snabbt åtgärdats internt av handlingskraftig medlem. Arbetet med underhållsplanen har fortsatt men fortfarande återstår en del arbete. 5st mail med medlemsinformation har distribuerats till medlemmarna. Styrelsen håller på att ta fram en policy för reparation och underhåll i fastigheten. Trädet i hörnet av Råsundavägen och Vintervägen har ansats. 5
Föreningens ekonomi har ytterligare stabiliserats vilket bland annat visar sig på resultatet och genom en ytterligare förstärkt likviditet. Frågor att nu hantera är hur stor likviditet som föreningen skall ha och hur mycket som föreningen skall amortera på lånen. Medlemsinformation Under året har 6 (f.å 5) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2015 var 36 (f.å 35). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal 2015 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning, tkr 1 313 1 314 1 307 1 224 1 116 Resultat efter fin. poster, tkr -20 19-298 -999-614 Balansomslutning, tkr 36 870 36 901 36 917 36 069 36 203 Soliditet, % 76% 76% 76% 78% 81% Kassalikviditet, % 299% 223% 140% 55% 43% Snittränta, % 2,72% 2,98% 3,53% 3,62% 2,98% Årsavgift, kr/kvm 499 499 499 462 462 Lån, kr/kvm 4 570 4 574 4 578 3 864 3 583 Ränta, kr/kvm 124 136 149 135 107 Värme, kr/kvm 139 142 151 153 135 El, kr/kvm 19 22 18 25 22 Vatten, kr/kvm 15 17 16 18 19 6
Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust -4 480 836 årets förlust -19 690-4 500 526 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 112 317 från fond för yttre underhåll ianspråktages 33 316 i ny räkning överföres -4 646 159-4 500 526 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 7
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2015-01-01 2014-01-01 Not 2015-12-31 2014-12-31 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 1 1 313 246 1 313 963 Övriga rörelseintäkter 2 35 430 58 048 Summa rörelseintäkter mm 1 348 676 1 372 011 Rörelsekostnader Driftkostnader 3-596 987-565 774 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 4-111 848-102 946 Personalkostnader 5 0-2 900 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -429 634-429 634 Summa rörelsekostnader -1 138 468-1 101 254 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter -2 178 Räntekostnader och liknande resultatposter -229 896-252 158 Resultat efter finansiella poster -19 690 18 777 Årets resultat -19 690 18 777 8
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 34 724 672 35 099 236 Maskiner, inventarier och installationer 7 542 269 597 339 35 266 941 35 696 575 Summa anläggningstillgångar 35 266 941 35 696 575 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 3 813 3 813 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 39 867 38 281 43 680 42 094 Kassa och bank Kassa och bank 9 1 559 532 1 162 029 1 559 532 1 162 029 Summa omsättningstillgångar 1 603 212 1 204 123 SUMMA TILLGÅNGAR 36 870 153 36 900 698 9
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2015-12-31 2014-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 24 000 000 24 000 000 Upplåtelseavgifter 8 219 502 8 219 502 Fond för yttre underhåll 200 980 88 663 Summa bundet eget kapital 32 420 482 32 308 165 Fritt eget kapital Balanserat resultat -4 480 836-4 387 296 Årets resultat -19 690 18 777 Summa fritt eget kapital -4 500 526-4 368 519 Summa eget kapital 27 919 956 27 939 646 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 8 414 530 8 422 030 Summa långfristiga skulder 8 414 530 8 422 030 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 7 500 7 500 Leverantörsskulder 107 709 18 636 Skatteskulder 127 907 129 048 Övriga kortfristiga skulder 58 000 118 000 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 234 551 265 838 Summa kortfristiga skulder 535 667 539 022 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 36 870 153 36 900 698 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 12 500 000 12 500 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 10
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2015 2014 Byggnader 1% 1% Inventarier 5-10% 5-10% Markanläggningar 10% 10% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter och hyror Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. 11
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Nettoomsättning 2015 2014 Årsavgifter bostäder 920 400 920 400 Hyresintäkter lokaler 344 846 345 563 Hyresintäkter garage, p-platser mm 48 000 48 000 1 313 246 1 313 963 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2015 2014 Överlåtelse- & pantavgifter 6 667 6 886 Försäkringsersättning 3 381 0 Övriga intäkter 25 382 51 162 35 430 58 048 Not 3 Driftkostnader 2015 2014 Not 0 Not 0 Not 0 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal 0 28 280 Städ 10 568 8 992 Hisservice 5 428 3 907 Markskötsel 10 191 1 256 Snöröjning/Halkbekämpning 27 840 11 508 Förbrukningsmaterial 530 684 54 557 54 627 Reparationskostnader Reparation byggnader 1 965 11 631 Reparation hiss 56 532 13 657 Reparation installationer 1 464 25 637 59 961 50 925 Underhållskostnader Underhåll huskropp utv. 33 316 0 33 316 0 Taxebundna kostnader och uppvärmning El 35 562 40 947 Fjärrvärme 256 288 262 130 Vatten 27 798 30 767 Sophämtning 16 335 14 857 335 983 348 701 12
Not 0 Not 0 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar 30 949 29 893 Samfällighetsförening 19 029 19 029 Tv/Bredband 6 213 6 218 56 191 55 140 Fastighetsskatt Fastighetsskatt bostäder 28 589 27 991 Fastighetsskatt lokaler 28 390 28 390 56 979 56 381 Totalt driftkostnader 596 987 565 774 Not 4 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2015 2014 Leasing/hyror 199 0 Förbrukningsinventarier 468 626 Revisionsarvode 11 834 24 075 Arvode ekonomisk förvaltning 39 900 39 124 Medlemsavgift organisationer 4 440 4 440 Övriga externa tjänster 49 201 32 603 Övriga omkostnader 5 806 2 078 111 848 102 946 Not 5 Personalkostnader 2015 2014 Löner, ersättningar och sociala kostnader Övriga personalkostnader 0 2 900 0 2 900 13
Not 6 Byggnader och mark 2015 2014 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 27 186 116 27 186 116 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 27 186 116 27 186 116 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -3 625 681-3 323 276 Årets avskrivningar -302 405-302 405 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 928 086-3 625 681 Ombyggnad fastighet Ingående anskaffningsvärde 3 986 674 3 986 674 Årets anskaffningsvärde 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 986 674 3 986 674 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -93 232-46 616 Årets avskrivningar -46 616-46 616 Utgående ackumulerade avskrivningar -139 848-93 232 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde 255 426 255 426 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 255 426 255 426 Ack. avskrivningar markanläggningar Ingående avskrivningar -153 257-127 714 Årets avskrivningar -25 543-25 543 Utgående ackumulerade avskrivningar -178 800-153 257 Mark Ingående markvärde 7 543 190 7 543 190 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 543 190 7 543 190 Utgående planenligt restvärde 34 724 672 35 099 236 Taxeringsvärden byggnader 18 163 000 18 163 000 Taxeringsvärden mark 19 276 000 19 276 000 37 439 000 37 439 000 14
Not 7 Maskiner, inventarier och installationer 2015 2014 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 1 052 988 1 052 988 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 052 988 1 052 988 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan -455 649-400 579 Årets avskrivningar enligt plan -55 070-55 070 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -510 719-455 649 Utgående planenligt restvärde 542 269 597 339 Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015 2014 Försäkring 24 191 22 885 Förvaltningsarvode 10 242 9 962 Takjour 5 434 5 434 39 867 38 281 Not 9 Likvida medel 2015 2014 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -19 690 18 777 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 429 634 429 634 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 409 944 448 411 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -1 586-4 615 Förändring av kortfristiga skulder -3 355-27 156 Kassaflöde från den löpande verksamheten 405 003 416 640 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 0 Finansieringsverksamheten Amorteringar -7 500-7 500 Ny upptagning av lån 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -7 500-7 500 Årets kassaflöde 397 503 409 139 Likvida medel vid årets början 1 162 029 752 890 Likvida medel vid årets slut 1 559 532 1 162 029 15
Not 10 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Melemsinsatser 24 000 000 0 24 000 000 Upplåtelseavgifter 8 219 502 0 8 219 502 Fond för yttre underhåll 88 663 112 317 * 200 980 Balanserat resultat -4 387 296-93 540-4 480 836 Resultat föregående år 18 777-18 777 0 Årets resultat 0-19 690-19 690 * Avsättning enligt stämmobeslut 112 317 112 317 Not 11 Skulder till kreditinstitut 2015 2014 Bank %-sats Villkorsändring Stadshypotek 2,76% 2016-04-30 723 750 731 250 Stadshypotek 2,79% 2016-12-01 765 624 765 624 Stadshypotek 3,27% 2018-12-01 1 792 220 1 792 220 Stadshypotek 3,27% 2018-12-01 1 140 436 1 140 436 Stadshypotek 1,35% 2015-09-25 600 000 600 000 Stadshypotek 2,00% 2015-01-30 2 000 000 2 000 000 Stadshypotek 2,94% 2016-06-30 1 000 000 1 000 000 Stadshypotek 1,45% 2015-02-26 400 000 400 000 Nästa års amortering -7 500-7 500 8 414 530 8 422 030 Årets amortering uppgår till ca 8 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 8 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca 8 385 tkr. 16
Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015 2014 Förskott avgifter & hyror 162 153 147 236 Räntekostnader 27 289 28 060 Revisionsarvode 12 000 12 000 Fjärrvärme 33 109 37 668 Fastighetsskötsel 0 35 000 El 0 5 874 234 551 265 838 Solna den 2016 Matts Gustavsson Ordförande Daniel Kattilavaara Vice ordförande Lennart Hannu Kassör Lennart Hannu Ledamot Helene Amundsen Ledamot Min revisionsberättelse har lämnats den Martin Hammare 17