Årsredovisning 2015-01-01-2015-12-31 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 9 Tilläggsupplysningar 10 Underskrifter 14 Kontaktinformation Götgatan 69 bv, 116 21 STOCKHOLM Föreningen förvaltas av Deloitte AB, org.nr 556271-5309 08-522 18 242 (kundtjänst) backoffice.deloitte@h1.se www.deloitte.se/fastighetsekonomi
Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningens fastighet, Höken nr 20 i Stockholms kommun förvärvades 1919. Föreningens fastighet består av ett flerbostadshus på adress Götgatan 69 resp Bondegatan 1A. Fastigheten byggdes 1909 och har värdeår 1930. Försäkring till fullvärde/för byggnaden har föreningen tecknat hos Länsförsäkringar. I avtalet ingår styrelseförsäkring. Underhållsplan har föreningen upprättat år 2010, som antogs i samband med att beslut fattades om försäljning av vinden, vilken sträcker sig till år 2018. Planen uppdateras fortlöpande. Genomförda åtgärder Stambyte/våtrum Mekanisk ventilation lokaler År 2014 2014 Den totala byggnadsytan uppgår till 2782 kvm, varav 2306 kvm utgör lägenhetsyta och 476 kvm lokalyta. OVK Ombyggnation i källaren 2013 2013 Lägenhetsfördelning 1 st 1 rum och kök 2 st 2 rum och kök 8 st 3 rum och kök 5 st 4 rum och kök 3 st 6 rum och kök 2 st 7 rum och kök 1st lokal Av dessa lägenheter/lokal är alla 22 upplåtna med andelsrätt. Föreningen har sex uthyrda lokaler. Väsentliga lokalavtal i föreningen är Söder Optik, avtal till 2018-09-30 69:ans spel och tobak, avtal till 2018-09-30 Södermalms lås, avtal till 2018-09-30 Hårfrisör, avtal till 2017-09-30 Fotograf Jesper Brandt (Petite Fleur), avtal till 2017-09-30 Net4 Mobility (källarlokal), avtal till 2024-09-30 Fönstermålning åt gatan Stambyte/badrumsrenovering 2013/11 2009 Nya elstigare med 3-fas 2009 Fastighetsförvaltning Föreningen har inget avtal för teknisk förvaltning. Ekonomisk förvaltning har föreningen avtal tecknat med Deloitte AB. Bostadsföreningen registrerades 1919-03-22 hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades samtidigt. Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades 2015-05-04. Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. 3/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Medlemsinformation Medlemmar i föreningen uppgick vid årets början till 20 medlemmar. Nytillkomna medlemmar under året är 5. Antalet medlemmar som avgått under året är 4. Medlemsantalet i föreningen vid årets slut är 21. Under året har 4 överlåtelser och en upplåtelse skett. Antalet andelsägare vid årets slut är 33. Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma, 2015-03-25 och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Barbro Sandler Åsa Backlund Bo Ericson Göran Svensson Håkan Engström Anders Alf Ingvar Svensson ledamot/ordf ledamot/sekr. ledamot/kassör ledamot ledamot suppleant suppleant (del av året, avflyttat) Till revisor har Anna Ahlsén (Nilsson) och Lennart Björkman valts. Valberedningen Föreningen har ingen valberedning Styrelsesammanträden som protokollförts har under året uppgått till 9 st. Dessa ingår i det arbete med den kontinuerliga förvaltning av föreningens fastighet som styrelsen under året arbetar med. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter (ordförande och kassör) i förening. Händelser under räkenskapsåret Under 2015 har föreningen sålt vindsplanet i fastigheten för att den skall inredas till fyra nya andelsrätter. I samband med försäljningen har föreningen beställt inredning av nya källarförråd, renovering av befintlig hiss, nybyggnation av två nya hissar och byte av yttertak. Köpeskillingen för vinden har utnyttjats för att amortera föreningens lån samt fonderats för att betala beställda åtgärder på fastigheten och planerade åtgärder under 2016. Som stöd i försäljningsprocessen och byggnationen har föreningen både upphandlat juridiskt- och byggnadstekniskt stöd. Byggnadsåtgärderna i fastigheten är påbörjade men inte avslutade under 2015. Föreningens resultat för år 2015 är 27 Kkr, vilket kan jämföras med resultatet för år 2014 på 398 Kkr. Förändringen mellan åren beror främst på ökade externa kostnader och framför allt konsultarvoden. Föreningens enskilt största kostnadsposter är fjärrvärme och räntekostnaden. Där fjärrvärme ligger på samma nivå som året innan medan räntekostnaderna har minskat med 98 Kkr och det har ett samband med de amorteringar som är genomförda samt den lägre räntenivån som belastat föreningen. I resultatet för år 2015 ingår avskrivningar med 358 Kkr, exkluderar man dem blir resultatet 385 Kkr. Detta innebär att föreningen gör ett likviditetsmässigt överskott från den löpande verksamheten under året med 385 Kkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet och den posten påverkar inte föreningens likviditet. Tittar man på föreningens likviditetsflöde som även innefattar investeringar samt finansieringsdelen i form av lån och upplåtelser gör föreningen ett positivt kassaflöde med 6 Mkr. Anledningen till detta är att föreningen under året har upplåtit vindsytan till ett företag som bygger 4 nya lägenheter, som har inbringat 12,8 Mkr. Totalt har föreningen amorterat 7 Mkr. Det överskottskapital som föreningen har fått in under året kommer att användas till framtida investeringar och underhållsåtgärder på fastigheten. Årsavgifterna har under året varit oförändrade och i samband med budgetarbetet inför år 2016 beslutade föreningen om att ligga kvar på samma nivå. En justering av andelstalen kommer att ske under 2016 med anledning av hissinstallationerna enligt tidigare årsmötesbeslut. Föreningen kommer att tillföras nya andelstal när vindsvåningarna tas i bruk. Underhåll av fastigheten som genomförts under verksamhetsåret är av smärre omfattning och där hela kostnaden belastat resultatet för verksamhetsåret. 4/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Händelser efter räkenskapsåret Planerad åtgärd År Kostnad/Kkr. Under våren 2016 har föreningen upphandlat byte av lägenhetsdörrar till nya säkerhets- och brandklassade dörrar samt nytt bredband inkl TV-lösning för fastigheten. Vidare har föreningen upphandlat konsultstöd för den kommande trapprenoveringen. Under året kommer föreningen utöka det totala andelstalet, genom tillförande av nya andelsrätter och utökning av andels tal p g a hissinstallationerna, så att inkomsterna ökar med ca 340 Kkr på årsbasis. Förändringen slår igenom till fullo först 2017. Planerat underhållsbehov av föreningens fastighet beräknas till 5 214 Kkr för den närmaste 5-års perioden. Till det planerade underhållet samlas medel via årlig avsättning till föreningens yttre underhållsfond med 0,3 % av taxeringsvärdet på fastigheten. Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen. De enskilt största åtgärderna som planeras framgår bredvid. Två nya hissar Renovering av trapphus Byte av tak Inredning av källare Byte av bredband och TV Hissrenovering Inredning av tvättstuga Byte av entréport Bondegatan Fönstermålning mot gård 2016 2016 2160 1000 2016 1000 2016 156 2016 138 2016 120 2016 120 2016 120 2018 400 Flerårsöversikt 2015 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning, Kkr 2 030 1 898 1 906 1 223 1 579 Resultat efter finansiella poster, Kkr 27 398-298 -533-35 Soliditet, % -8,76-12,67-26,12-33,31-25,58 Genomsnittlig årsavgift per kvm andelsyta, kr 374 374 335 291 269 Genomsnittlig lokalhyra per kvm lokalyta, kr 2 577 2 577 2 577 1 952 1 952 Lån per kvm andelsyta, kr 3 378 6 334 4 223 2 956 2 694 Insats per kvm andelsyta, kr 128 128 128 128 128 Genomsnittlig skuldränta, % * 1,75 2,39 2,94 3,75 3,37 Fastighetens belåningsgrad, % * 64,0 116,9 141,7 134,3 159,7 El kostnad per kvm totalyta, kr 24,41 26,58 32,28 28,59 32,23 Fjärrvärme kostnad per kvm totalyta, kr 155,7 155,7 166,5 167,8 152,2 *Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd kostnad för låneräntor i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. *Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. 5/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat: Balanserat resultat -2 491 833 Årets vinst 26 830-2 465 003 Styrelsen föreslår att I ny räkning överföres -2 465 003-2 465 003 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. 6/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Bf Höken nr 20 upa Org.nr. 702000-9671 RESULTATRÄKNING 2015-01-01 2014-01-01 Not 2015-12-31 2014-12-31 Rörelsens intäkter m.m. Årsavgifter och hyresintäkter 1 2 018 521 1 877 924 Övriga rörelseintäkter 2 11 250 20 188 Summa rörelsens intäkter m.m. 2 029 771 1 898 112 Rörelsens kostnader Driftkostnader 3-855 940-894 908 Övriga externa kostnader 4-400 789-58 317 Personalkostnader 5-187 083-3 653 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -357 673-245 221 Summa rörelsens kostnader -1 801 485-1 202 099 Rörelseresultat 228 286 696 013 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 148 2 870 Räntekostnader -201 604-300 889 Summa finansiella poster -201 456-298 019 Resultat efter finansiella poster 26 830 397 994 Årets resultat 26 830 397 994 7/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Bf Höken nr 20 upa Org.nr. 702000-9671 BALANSRÄKNING 2015-12-31 2014-12-31 Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 12 505 853 12 831 782 Installationer 7 257 847 289 591 Pågående arbeten materiella anläggningstillgångar 8 296 803 47 310 Summa materiella anläggningstillgångar 13 060 503 13 168 683 Summa anläggningstillgångar 13 060 503 13 168 683 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 1 480 0 Övriga fordringar 26 427 63 323 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 3 340 3 818 Summa kortfristiga fordringar 31 247 67 141 Kassa och bank 6 692 405 668 132 Summa omsättningstillgångar 6 723 652 735 273 SUMMA TILLGÅNGAR 19 784 155 13 903 956 8/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Bf Höken nr 20 upa Org.nr. 702000-9671 BALANSRÄKNING 2015-12-31 2014-12-31 Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 302 005 302 005 Yttre fond 428 126 223 598 Summa bundet eget kapital 730 131 525 603 Fritt eget kapital Balanserat resultat -2 491 833-2 685 299 Årets resultat 26 830 397 994 Summa fritt eget kapital -2 465 003-2 287 305 Summa eget kapital -1 734 872-1 761 702 Långfristiga skulder 11 Skulder till kreditinstitut 8 000 000 15 000 000 Summa långfristiga skulder 8 000 000 15 000 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 86 489 167 316 Aktuell skatteskuld 10 612 8 444 Övriga skulder 12 12 897 257 6 823 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13 524 669 483 075 Summa kortfristiga skulder 13 519 027 665 658 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 19 784 155 13 903 956 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och för förpliktelser som redovisats som avsättningar Fastighetsinteckningar 15 000 000 15 000 000 15 000 000 15 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 9/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Bf Höken nr 20 upa Org.nr. 702000-9671 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Följande avskrivningar tillämpas: Byggnad 1 % Fastighetsförbättringar 2,5 % Installationer 10 % Fastighetsskatt / avgift Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift som antingen är ett fast belopp per lägenhet eller 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Det lägsta av dessa värden utgör föreningens fastighetsavgift som för räkenskapsåret är 1 243 kr per lägenhet. För lokaler betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt Bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, utifrån föreningens stadgar, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter 2015 2014 Årsavgifter bostäder 874 005 844 917 Hyresintäkt lokaler 1 144 286 1 079 195 Rabatt lokaler -37 050-97 450 Balkongtillägg 8 851 5 300 Övriga intäkter 28 429 45 962 Summa årsavgifter och hyresintäkter 2 018 521 1 877 924 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2015 2014 Övr ersättn och intäkter 0 12 000 Övriga fakturerade intäkter 11 250 8 188 Summa övriga rörelseintäkter 11 250 20 188 10/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Bf Höken nr 20 upa Org.nr. 702000-9671 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 3 Driftkostnader 2015 2014 Städ 21 211 21 936 Fastighetsel 67 901 73 950 Fjärrvärme 433 258 433 247 Vatten 62 615 62 305 Sophämtning 23 762 22 821 Reparationer och underhåll 75 953 83 611 Snöröjning och sandning 4 017 3 723 Fastighetsförsäkring 39 802 44 950 Bredband / stadsnät 14 327 14 327 Fastighetskatt/avgift 107 863 101 207 Övriga driftkostnader 5 231 32 831 Summa driftkostnader 855 940 894 908 Not 4 Övriga externa kostnader 2015 2014 Ekonomisk förvaltning 37 970 37 079 Konsultarvoden 347 569 0 IT-tjänster 2 796 2 767 Bankkostnader 2 396 4 036 Övriga externa kostnader 10 058 14 435 Summa övriga externa kostnader 400 789 58 317 Not 5 Personalkostnader 2015 2014 Styrelsearvode * 149 999 0 Sociala kostnader 37 084 3 653 Summa personalkostnader 187 083 3 653 * Utbetalt arvode under 2015 avser både 2014 och 2015 års beslutade styrelsearvoden. 11/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Bf Höken nr 20 upa Org.nr. 702000-9671 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 6 Byggnader och mark 2015-12-31 2014-12-31 Ingående anskaffningsvärde 13 962 276 6 231 482 Årets anskaffningar 0 7 730 794 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 13 962 276 13 962 276 Ingående avskrivningar -1 130 494-899 876 Årets avskrivningar -325 929-230 618 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 456 423-1 130 494 Utgående redovisat värde 12 505 853 12 831 782 Redovisat värde byggnader 244 815 251 254 Redovisat värde fastighetsförbättringar 11 722 238 12 041 728 Redovisat värde mark 538 800 538 800 Summa redovisat värde 12 505 853 12 831 782 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 68 176 000 55 965 000 varav byggnader: 38 200 000 24 637 000 Not 7 Installationer 2015-12-31 2014-12-31 Ingående anskaffningsvärde 317 433 146 028 Årets anskaffningar 0 171 405 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 317 433 317 433 Ingående avskrivningar -27 842-13 239 Årets avskrivningar -31 744-14 603 Utgående ackumulerade avskrivningar -59 586-27 842 Utgående redovisat värde 257 847 289 591 Not 8 Pågående arbeten materiella anläggningstillgångar 2015-12-31 2014-12-31 Ingående anskaffningsvärde 47 310 1 724 573 Inköp 249 493 47 310 Omklassificeringar 0-1 724 573 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 296 803 47 310 Utgående redovisat värde 296 803 47 310 Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Förutbet försäkringspremier 3 340 3 818 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 340 3 818 12/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Bf Höken nr 20 upa Org.nr. 702000-9671 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 10 Eget kapital Belopp vid årets ingång Årets avsättning yttre fond Resultatdisp. enl. beslut av fg års föreningsstämma: Årets vinst Belopp vid årets utgång Inbetalda Upplåtelse Yttre Balanserat Årets insatser avgifter fond resultat resultat 302 005 0 223 598-2 685 299 397 994 204 528-204 528 397 994-397 994 26 830 302 005 0 428 126-2 491 833 26 830 Not 11 Långfristiga skulder 2015-12-31 2014-12-31 Amortering efter 5 år 8 000 000 15 000 000 Summa långfristiga skulder 8 000 000 15 000 000 Kreditgivare Villkorsändring Ränta % Amortering 2016 Skuld per 2015-12-31 Stadshypotek rörligt 1,25 0 620 000 Stadshypotek rörligt 1,25 0 1 880 000 Stadshypotek rörligt 1,25 0 2 500 000 Stadshypotek rörligt 1,34 0 3 000 000 Summa långfristiga skulder 0 8 000 000 Not 12 Övriga kortfristiga skulder 2015-12-31 2014-12-31 Momsskuld 12 933 6 823 Skatt och sociala avg 39 324 0 Inbetalning vinden * 12 845 000 0 Summa övriga kortfristiga skulder 12 897 257 6 823 * Inbetalningen för upplåtelsen av vinden kommer under 2016 att bokas om till eget kapital efter att slutbesikting är genomförd och slutregleringen för upplåtelsen är reglerad. 13/14 Bf Höken nr 20 upa Org.nr 702000-9671
Bf Höken nr 20 upa Org.nr. 702000-9671 Bilaga KASSAFLÖDESANALYS 2015-01-01 2014-01-01 Not 2015-12-31 2014-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 228 286 696 013 Avskrivningar 357 673 245 221 Erhållen ränta mm 148 2 870 Erlagd ränta -201 604-300 889 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 384 503 643 215 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar -1 480 80 380 Minskning(+)/ökning(-) av fordringar 37 373 231 497 Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder -80 827 98 444 Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder 12 934 196 142 030 Kassaflöde från den löpande verksamheten 13 273 765 1 195 566 Investeringsverksamheten Förvärv av byggnader och mark 0-7 730 794 Förvärv av inventarier, verktyg och installationer 0-171 405 Förvärv av pågående nyanläggningar och förskott avseende mat -249 493-47 310 Omklassificeringar 0 1 724 573 Kassaflöde från investeringsverksamheten -249 493-6 224 936 Finansieringsverksamheten Upptagna långfristiga lån 0 5 000 000 Amortering långfristiga lån -7 000 000 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -7 000 000 5 000 000 Förändring av likvida medel 6 024 272-29 370 Likvida medel vid årets början 668 132 697 503 Likvida medel vid årets slut 6 692 405 668 132 Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med BFNAR 2012:1 kap 7