VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten LUDVIKA SLIPAREN 11 Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Ludvika Sliparen 11 Adress: Grottvägen 33, 771 41 Ludvika Typ: Hyreshusenhet, bostäder och lokaler Ändamål: Bedömning av marknadsvärde augusti 2018 Uppdragsgivare Kronofogden Falun Lagfaren Ägare: F-1542-18-20 Platsbesiktning: Måndag den 6 augusti 2018 av Emil Larsson Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Ludvika Sliparen 11, belägen på Grottvägen 33 ca 2 km söder om centrum. Fastigheten omfattar totalt ca 1 293 m² markareal vars obebyggda delar utgörs av grusade ytor, parkering och trädgård med nivåskillnad, planteringar, buskar och träd. Omgivningen utgörs huvudsakligen av bostadsområde med blandad bebyggelse. Fastigheten är bebyggd ca 1944 med ett bostadshus i 2 plan samt källare och inredd vind. Byggnaden inrymmer 4 st lägenheter om 1 3 Rok samt ett litet, enklare kontor. I källarplanet finns förråd, pannrum, tvättstuga mm. På fastigheten finns även ett f.d. skyddsrum ombyggt till garage. Totalt finns ca 280 m 2 BOA och ca 100 m 2 LOA i garage och kontor. Lägenheten har varierande standard/skick, 3 st har renoverats/byggts om under senare år och har således gott skick. En lägenhet om 1 Rok har äldre, enkel standard med visst renoveringsbehov. Byggnaden har i övrigt renoveringsbehov fasad och utvändiga detaljer samt delar av väggarna i källaren. Lägenheten på bottenplanet, kontoret och garaget nyttjas av fastighetsägaren. I övrigt är samtliga lägenheter uthyrda. Befintliga hyresintäkter, exkl. egna lokaler uppgår i dagsläget till ca 180 tkr. Värderingsresultat Mot bakgrund av vad som angivits i detta värdeutlåtande, ekonomiskt och tekniskt, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde, på grundval av en cash-flowanalys och ortsprisjämförelse, till totalt ca 2 100 000 kronor Med beaktande av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 10 %. Jämförelsetal Värde kr per m² uthyrningsbar area (ca 360 m²) 5 833 kr exkl källarytor Nettokapitaliseringsprocent (direktavkastning) ca 7,7 % år 1 Bruttokapitaliseringsfaktor (värde/hyra) ca 7,3 marknadsvärde/taxeringsvärde (825 tkr, 2016) 2,5 Gävle 2018-08-13 Malin Åhman av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Betalnings- och lönsamhetsanalys. Bilaga 2: Fastighetsbeskrivning. Bilaga 3: Ekonomiska data, hyreslista. Bilaga 4: Foton och karta. Bilaga 5. Fastighetsutdrag Emil Larsson Sida 1 (8)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av kronofogden i Falun erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per augusti 2018. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv auktion. 1.2. Besiktning och underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett måndag den 6 augusti av Emil Larsson. Vid besiktningen deltog fastighetsägaren. Besiktning har skett interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats, fastighetsägaren samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter lämnade av fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister 1.3. Värderingsmetoder Med begreppet marknadsvärde avses det mest sannolika pris som objektet skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden under normala omständigheter. Marknadsvärdebedömning görs genom en kombination av två metoder, dels en ortsprismetod grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter, dels en marknadsanpassad avkastningskalkyl där marknadens förväntningar och avkastningskrav har beaktats. Via ortsprismetoden bedöms marknadsvärdet med ledning av historiska fakta och via en avkastningskalkyl (cash-flowanalys) bedöms marknadsvärdet mot bakgrund av ekonomiska prognoser för den aktuella fastigheten. Ortsprismetoden innebär att man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea, hyra eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Avkastningsmetoden innebär att man i en avkastningskalkyl gör en prognos för samtliga betalningsströmmar som innehavet av värderingsobjektet ger upphov till under en tänkt innehavstid, kallad kalkylperiod. Kalkylen marknadsanpassas genom att man analyserar och söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Kalkylresultatet erhålls som summan av de årliga driftnettonas nuvärde samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet utgörs av ett uppskattat marknadsvärde för fastigheten efter kalkylperiodens slut och baseras på den prognostiserade utvecklingen av driftnettot och på en bedömning av marknadens långsiktiga avkastningskrav. Driftnetton och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. Sida 2 (8)
1.4. Marknads- och objektsanalys MARKNADEN Fastighetsmarknaden går fortsatt bra i Sverige även om orosmomenten blir fler och tydligare ju längre högkonjunkturen består. Ränteläget är fortsatt lågt i Sverige och även i västvärlden även om en räntehöjning kommer allt närmare även i Sverige. Senaste prognosen från Riksbanken är att styrräntan höjs någon gång under slutet av 2018. Avkastningskraven är rekordlåga på många marknader men en oro om väntande räntehöjningar och en större riskaversion pekar mot att avkastningskraven kommer att höjas. BNP-tillväxten är relativt stabil och finans- och penningpolitiken hjälper till att skjutsa på och även att den offentliga konsumtionen är hög, så även infrastrukturinvesteringar. Arbetslösheten går nedåt, även om arbetskrafttillströmningen medför att sänkningen inte blir lika tydlig då arbetslösheten bland invandrare förfarande är hög. Europa går bättre i stort även om arbetslösheten är stor i vissa regioner och rekordlåg i vissa länder tex Tyskland. Kina och Asien har stabil tillväxt även om den är på en lägre nivå än under rekordåren. Flyktingkrisen i Europa består, men de politiska partierna i Sverige har generellt blivit mer restriktiva till invandring de senaste åren, vilket medför att tillströmningen till Sverige inte är lika stor som under slutet av 2015. Kommunerna säljer fortfarande ut vissa samhällsfastigheter för att få mer likviditet för att satsa på kärnverksamheter. Många kommuner kommer samtidigt att behöva investera i förskolor, skolor och hälsocentraler i och med ökad urbanisering och ökad befolkning. En försiktighet i samband med belåningssituationer har under en period inneburit högre krav på eget kapital i samband med förvärv och därmed ökat trögheten på marknaden. Denna trend har dock gått tillbaka och det upplevs något lättare att låna igen. För privatbostäder har dock införandet av amorteringskravet påverkat bostadsmarknaden. I storstäderna har priserna gått ner något samt att byggstart och försäljning av nyproduktion skjuts upp. Även i övriga Sverige finns det en osäkerhet kring bostadsmarknadens fortsatta utveckling. Transaktionsvolymerna av kommersiell fastigheter ligger för 2017 på en fortsatt hög nivå, med en volym på 175 miljarder kronor, vilket är den näst hösta volymen sedan finanskrisen 2008, och kan jämföras med rekordåret 2016 då kommersiella fastigheter omsattes för 201 miljarder kronor. De överlåtelser som sker har i storstadsregionerna skett till mycket låga avkastningskrav och huvudsakligen av köpare med eget kapital t ex pensionsfonder. Detta ger i sin tur utträngningseffekter så att även övriga delar av landet ökar i attraktion hos investerarna, då med högre krav på direktavkastning. Många kommuner har byggt en hel del bostäder under senaste två åren och nu ses en viss avmattning i efterfrågan och nybyggnadsprojekt med framförallt bostadsrätter kommer inte igång som planerat. Marknaden är lite tudelad med ett visst överskott av dyra bostadsrätter och fortfarande brist på hyresrätter-framförallt billigare boendeformer. Storbritanniens exit från EU har inte gett några större avtryck på Europa i stort och ej heller på fastighetsmarknaden även om vissa myndigheter redan nu har planer på att förflyttas från Storbritannien. Effekterna av detta återstår att se och så även ev påverkningar på världsekonomin av USAs inrikes och utrikespolitik. Sida 3 (8)
ORTEN Ludvika är en industristad invid Väsman i Södra dalarna och centralort i Ludvika kommun. Antal invånare uppgår till ca 27 000. Stora arbetsgivare på orten utöver ABB är kommun och landsting, STRI och High Voltage Valley. Andra större företag i kommunen är Spendrups och Säfsen Resort. Bland de större fastighetsägarna finns LudvikaHem AB som är ett allmännyttigt bostadsföretag och har ca 3 300 bostäder, varav ett antal småhus och särskilda boendeformer. Andra stora aktörer är Kopparleden, Farstukvisten och AEB. För handel och industri finns visst utbud av hyreslediga lokaler. Dock finns en efterfrågan av mindre lokaler och kontor för växande företag. På bostadssidan råder fortsatt bostadsbrist. Endast enstaka nyproduktion av bostäder pågår. Ludvikahem bygger f.n. hyreslägenheter vid kv. Tjädern. I övrigt finns detaljplanelagd mark för bostäder centralt och i områden som Väsmanstrand och Hammarbacken OBJEKTET Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Ludvika Sliparen 11, belägen på Grottgatan 33 ca 2 km söder om centrum. Fastigheten omfattar totalt ca 1 293 m² markareal vars obebyggda delar utgörs av grusade ytor, parkering och trädgård med nivåskillnad, planteringar, buskar och träd. Omgivningen utgörs huvudsakligen av bostadsområde med blandad bebyggelse. Fastigheten är bebyggd ca 1944 med ett bostadshus i 2 plan samt källare och inredd vind. Byggnaden inrymmer 4 st lägenheter om 1 3 Rok samt ett litet, enklare kontor. I källarplanet finns förråd, pannrum, tvättstuga mm. På fastigheten finns även ett f.d. skyddsrum ombyggt till garage. Totalt finns ca 280 m 2 BOA och ca 100 m 2 LOA i garage och kontor. Lägenheten har varierande standard/skick, 3 st har renoverats/byggts om under senare år och har således gott skick. En lägenhet om 1 Rok har äldre, enkel standard med visst renoveringsbehov. Byggnaden har i övrigt renoveringsbehov fasad och utvändiga detaljer samt delar av väggarna i källaren. Lägenheten på bottenplanet, kontoret och garaget nyttjas av fastighetsägaren. I övrigt är samtliga lägenheter uthyrda. Befintliga hyresintäkter, exkl. egna lokaler uppgår i dagsläget till ca 180 tkr. 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprismetoden Ortsprismetoden innebär i sin mest renodlade form att fastigheter med likvärdiga egenskaper, som gått till försäljning, jämförs med värderingsobjektet. Den erlagda köpeskillingen kan jämföras direkt eller göras jämförbara genom att de sätts i relation till någon värdepåverkande faktor, oftast arean (kr/m²) eller taxeringsvärdet (K/T). Uppgifter om överlåtelser hämtas i första hand från lagfartsbanden. Uppgifter om sådana värdebestämmande faktorer som hyresavtal, finansieringsförhållanden mm saknas i ortsprismaterialet. För rena avkastningsfastigheter blir en ortsprisanalys därmed osäker. Materialet kan dock ge en grov indikation på värdenivån och spridningen på den erlagda köpeskillingen. Ett antal överlåtelser av hyreshusfastigheter har skett de senaste åren, se graf nedan. Sida 4 (8)
Försäljningar hyreshus (typkod 320,321,325) Ludvika tätort, 0,7>K/T. Källa UC Bostadsvärdering För mindre fastigheter under 1000 m 2 totalyta återfinns priserna mellan ca 3 000 10 000 kr/m 2 motsvarande ca 2,0 5,7 Mkr och avser hyreshus med bostäder och lokaler. Enstaka försäljningar i något sämre lägen finns i den undre delen av spannet. K/T återfinns mellan ca 1,4 2,8. De högre priserna avser till stor del centrumnära fastigheter. I övrigt varierar priserna utifrån läge, standard, utformning, vakans, skick mm huvudsakligen mellan ca 5 500 10 000 kr/m² för mindre hyreshus. Materialet har gallrats från försäljningar med K/T<0,7. Småhusmarknaden på orten visar ett genomsnittspris kring 9 000 kr/m 2 för större småhus (200m 2 <BOA) på senare tid, med prisnivåer mellan ca 1,7-2,7 Mkr, huvudsakligen omkring 2 Mkr, K/T ca 1,3 2,7. Se graf nedan. Mot bakgrund av de affärer som gjorts och i övrigt på erfarenhetsmässiga grunder görs en grov bedömning av ett realistiskt pris/värde för objektet återfinns i nivån: Typ av yta area min max min kr max kr Lägenheter 260 6 500 8 500 1 690 000 2 210 000 Kontor 20 3 500 4 500 70 000 90 000 Garage 80 1 500 2 500 120 000 200 000 SUMMA 360 5 222 6 944 1 880 000 2 500 000 Således i intervallet ca 1,9-2,5 Mkr. Sida 5 (8)
2.2. Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden innebär en analys av de betalningsströmmar som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till under en viss kalkyltid. Ingående parametrar såsom hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt m m åsätts med ledning av faktiska eller marknadsmässigt bedömda förhållanden. De årliga driftnettona och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. För denna typ av objekt kan avkastningsmetoden bli något missvisande då potentiella ägare ofta förväntar sig att utföra en del eget arbete på objekten och ibland även nyttja det som egen bostad. KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR Inflation Inflationstakten antas till ca 2,0 % per år. Kalkylperiod Kalkylperioden är 5 år och avser tiden september 2018 - augusti 2022. Hyresinbetalningar På verkliga och marknadsmässiga grunder bedöms hyresintäkterna vid full uthyrt uppgå enligt nedan. Verkliga hyror synes vara något höga. Dock avses en varmhyra inkl. hushållsel varav ett antal lägenheter nybyggda/renoverade och hyresnivån synes således vara rimlig. Hyresgäst area kr/m² kr 2018 Lgh 3 Rok, bv 100 1 080 108 000 Lgh 3 Rok, 1 tr 80 1 050 84 000 Lgh 1 Rok, 1 tr 20 1 500 30 000 Lgh 2 Rok, vind 60 1 100 66 000 Kontor, bv 20 600 12 000 Garage 80 250 20 000 SUMMA, snitt 360 320 000 Hyresutvecklingen kalkyleras till 2,0 % per år, i takt med antagen inflation. Drift- och underhållskostnader Inga uppgifter om aktuella driftskostnader har erhållits. På erfarenhetsmässiga grunder kalkyleras hyresvärdens kostnader enligt nedan. DoU area kr/m² kr 2018 Lägenheter 260 500 130 000 Kontor 20 350 7 000 Garage 80 110 8 800 SUMMA, snitt 360 405 145 800 Drift- och underhållskostnaderna antas öka med 2,0 % per år, i takt med antagen inflation. Sida 6 (8)
Hyresrisk En generell hyresrisk om ca 4 % kalkyleras. Investering För ytterligare renovering av fasad, källarlokal och utvändiga detaljer görs ett avdrag om ca 300 000 kr utöver generellt underhåll. Fastighetsskatt Fastighetsavgift på hyreshus tas ut med ett fast maxbelopp på 1 315 kr per bostadslägenhet eller, om det ger en lägre avgift, 0,3 % av taxerat värde för bostadsbyggnaden och tillhörande tomtmark (bostadsmark). För lokaler är fastighetsskatten 1,0% av taxeringsvärdet. Med befintligt taxeringsvärde motsvarar detta ca 4 400 kr på årsbasis. Fastigheten bör omtaxeras då ytorna synes vara felaktiga och bostadshuset byggts om på senare år. Lånefinansiering Belåningen har ingen större inverkan på kalkylresultatet eftersom detta beräknas på driftnettona, däremot kan den påverka avkastningskravet på totalt kapital. För att även visa betalnettona i kalkylen har en belåning antagits med 50% av avkastningsvärdet till 2,5 % ränta. Amortering enligt 40-årig serieplan. Andelen lånat kapital utgör därmed ca 50 % av beräknat avkastningsvärde. Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av riskfri realränta, kompensation för förväntad inflation samt en riskpremie. Mot denna bakgrund har kalkylräntan valts till 8,75 % Restvärdesberäkning Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån ett prognostiserat driftnetto för året efter kalkylperioden och ett direktavkastningskrav på 6,75 % BETALNINGS- OCH LÖNSAMHETSANALYS Betalnings- och lönsamhetsanalys redovisas under bilaga nr 1. Som framgår av denna har avkastningsvärdet beräknats till 2 391 000 kr Sida 7 (8)
KÄNSLIGHETSANALYS Utgående från resultatet i avkastningskalkylen görs en känslighetsanalys för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras förutsatt alla övriga indata oförändrade. Känslighetsanalys har gjorts med avseende på hyresintäkternas utveckling, direktavkastningskrav år 5, kalkylränta samt hyresrisk. Om hyresutvecklingen förändras med 1 procentenhet per år förändras avkastningsvärdet med 7,9 % motsvarande ca 188 tkr. Om direktavkastningskravet för beräkning av restvärdet förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 12,6 % motsvarande ca 302 tkr. Om kalkylräntan förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 4,2 % motsvarande ca 100 tkr. Om hyresrisken utgår eller fördubblas påverkas avkastningsvärdet med 7,9 % motsvarande ca 190 tkr. Om kalkylerade hyresintäkter förändras med 10 % påverkas avkastningsvärdet med 19,0 % motsvarande ca 455 tkr. 2.4 Värdebedömning Värdebedömning mot bakgrund av ortsprisjämförelse och erfarenhetsmässig marknadskännedom indikerar ett värde för fastigheten mellan ca 1,9-2,5 Mkr Värdebedömning enligt avkastningsmetoden ger ett sammanlagt avkastningsvärde på ca 2,4 Mkr. För ytterligare renoveringar görs ett avdrag om ca 300 000 kr 3. MARKNADSVÄRDE Mot bakgrund av ovanstående bedöms marknadsvärdet för fastigheten till: 2 100 000 kronor Med beaktande av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till +/- 10 %. Sida 8 (8)
BILAGA 2 FASTIGHETSBESKRIVNING Läge Objektet är beläget på Grottvägen 33 ca 2 km söder om centrum. Omgivningen utgörs huvudsakligen av bostadsområde med blandad bebyggelse. Mark Fastighetens totala markareal uppgår till 1 293 m². Tomtmarkens obebyggda delar utgörs av grusade ytor, parkering och trädgård med nivåskillnad, planteringar, buskar och träd. Planbestämmelser För området gäller: Stadsplan 2085K-A142B, beslutad 1942-03-06, senast ändrad 2018-06-27. Tomtindelning 2085K-A160, beslutad 1943-12-31, senast ändrad 1994-06-27 Ingen övrig utredning har utförts. Servitut och gemensamhetsanläggningar Inga servitut eller gemensamhetsanläggningar hittades. Byggnad i 2 plan samt källare och inredd vind Byggnadsår 1944 Grundläggning Källare Stomme Betong, tegel Fasader Puts Fönster 2-glas, delvis äldre med renoveringsbehov Yttertak Tegelpannor, äldre Uppvärmning Vattenburet radiator- eller golvvärmesystem anslutet till bergvärme. Ventilation Självdrag Anslutningar VA, el anslutet till allmänt nät. Fiber är enligt uppgift framdraget till huset, dock ej till lägenheterna. Planlösning Kv: lägenhetsförråd, tvättstuga, pannrum och div utrymmen. Bv: Fd lokal ombyggd till lägenhet om 3 Rok med altan samt ett litet, enkelt kontor i anslutning till lägenheten 1tr: Lägenhet 3 Rok med balkong, lägenhet 1 Rokv 2tr: Vindslägenhet om 2 Rok med balkong och takfönster Kök 3 st modernare kök och enkel kokvrå i en lägenhet. Hygienutrymmen 3 st är nyligen renoverade, gott skick med plastmatta på golv och väggar, badkar alt. dusch. Separat, äldre wc- och duschrum med renoveringsbehov i 1 Rokv. Inv ytskikt Golv: parkett, plastmatta, trägolv Vägg: tapet, målat, plastmatta, träpanel, målad betong Tak: målat, målade skivor, puts, betong Övrigt 2 st balkonger, 1 altan, takfönster, stora fönster med markiser på bv. Standard och skick Normal byggnadsteknisk standard, varierande standard/skick på lägenheterna. 3 Rok på bv är ombyggd/renoverad ca 2016 och har gott skick 2 Rok på vinden är byggd ca 2014 och har gott skick Bilaga 2 Sida 1 (2)
Area 3 Rok på våning 1 tr har nyrenoverat badrum och kök 1 Rok på våning 1 tr har äldre, enkel standard med renoveringsbehov. Fuktig luft och lukt i duschrummet och plastmattan har delvis släppt. Renoveringsbehov av fasad och utvändiga detaljer Huvudsakligen äldre fönster. Fukt tränger in i ett rum i källaren. Renoveringsbehov av intilliggande ytor VA-ledningar är delvis utbytt i samband med ombyggnation Delar av byggnaden har äldre elinstallationer. ca 260 m 2 BOA, ca 20 m 2 LOA enligt uppgift från fastighetsägaren. Därtill kommer viss yta i källaren. Typ av yta area Lgh 3 Rok, bv 100 Lgh 3 Rok, 1 tr 80 Lgh 1 Rok, 1 tr 20 Lgh 2 Rok, 2 vind 60 Kontor, bv 20 Garage 80 SUMMA 360 Garage Skyddsrum ombyggd till varmgarage. Grovt uppskattat till ca 80 m 2. Byggnaden är uppförd på betongplatta med träfasad och betongpannor på taket, slagport Bilaga 2 Sida 2 (2)
BILAGA 3 EKONOMISKA DATA Taxeringsvärde 2016 års taxeringsvärde uppgår till 825 000 kr, varav byggnad 658 000 kr och mark 167 000 kr. Typkod 321 (Hyreshusenhet, bostäder och lokaler) Ytorna och fördelningen synes vara felaktigt och bostadshuset har byggts om. Fastigheten bör omtaxeras Pantbrev Fastigheten belastas av 6 st pantbrevsinteckningar om sammanlagt 944 000 kr. Hyresintäkter En bostadslägenhet, kontoret samt garaget nyttjas internt av fastighetsägaren. Övriga lägenheter är uthyrda och följande hyresintäkter har erhållits från fastighetsägaren. Hyrorna avser varmhyra inkl. el. I kalkylen har hyrorna bedömts på verkliga och marknadsmässiga grunder. Hyresgäst area kr/m² kr 2018 Lgh 3 Rok, bv 100 0 0 Lgh 3 Rok, 1 tr 80 1 050 84 000 Lgh 1 Rok, 1 tr 20 1 500 30 000 Lgh 2 Rok, 2 vind 60 1 100 66 000 Kontor, bv 20 0 0 Garage 80 0 0 SUMMA, snitt 360 180 000 Driftskostnader Inga uppgifter om aktuella driftskostnader har erhållits. I kalkylen har drift- och underhållskostnaderna bedömts på erfarenhetsmässiga grunder. Bilaga 3 Sida 1 (1)
BILAGA 4: FOTON OCH KARTOR Bilaga 4 Sida 1 (3)
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Lägeskarta. Källa: Eniro Bilaga 4 Sida 2 (3)
Lägeskarta översikt. Källa: Eniro Flygfoto. Källa: Eniro Bilaga 4 Sida 3 (3)
BILAGA 5: FASTIGHETSUTDRAG FASTIGHET LUDVIKA SLIPAREN 11 Aktualitet FR: 2013-08-16 Objektid: Nyckel (fnr): 200182032 909a6a79-beba-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 20, DALARNA 85, LUDVIKA 217003, LUDVIKA TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: W-LUDVIKA * SLIPAREN 11 1992-11-25 2085-611 URSPRUNG LUDVIKA SLIPAREN 9 LUDVIKA SLIPAREN 10 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 1 293 kvm 1 293 kvm 0 kvm 0,1293 ha 0,1293 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Gå till: Central 6666617.3 (RT90: 6668804,705) 510084.9 (RT90: 1465347,137) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Tomtmätning 1946-10-31 2085K-B61/1946 Sammanläggning 1971-11-29 2085K-A160 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Grottvägen 33 771 41 Ludvika Ludvika LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIET,BOX 1962,791 19 FALUN Kontorsbeteckning: WL60 Tel: 0771-636363 PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer MAGNET Stadsplan Akt: 2085K-A142B Status: Beslut Beslutsdatum: 1942-03-06 Senaste ändring: 2018-06-27 SLIPAREN Tomtindelning Akt: 2085K-A160 Status: Beslut Beslutsdatum: 1943-12-31 Senaste ändring: 1994-06-27 Berörd kommun: LUDVIKA Berörd kommun: LUDVIKA INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2018-08-01 Senaste ändring för fastigheten: 2018-07-05 13:15:46.174 Bilaga 5 Sida 1 (3)
Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: WI72 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: A94/5194 Akt: A96/2315 Akt: I91/8181 Akt: Ö96/5440 Akt: I91/8180 Akt: C96/3709 Akt: Ö96/5539 Akt: I83/6391 Akt: C92/383 Akt: I83/6393 Akt: Ö97/479 Akt: L91/1564 Akt: A98/4331 Akt: A99/433 Akt: L97/7897 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 6st Summa: 944 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 1944-02-02 Akt: 44/48 Belopp: SEK 10 000 Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 1983-10-12 Akt: 83/6392 Belopp: SEK 70 000 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 1991-11-13 Akt: 91/8178 Belopp: SEK 445 000 Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: 1991-11-13 Akt: 91/8179 Belopp: SEK 135 000 Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: 2010-05-03 Akt: 10/10752 Belopp: SEK 240 000 Datapantbrev Företrädesordning 6 Inskr.dag: 2017-12-12 Akt: D-2017-00687130:1 Belopp: SEK 44 000 INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: 2018-07-03 Akt: Beslut: D-2018-00341139:1 Beviljad Utmätning 2018-06-29, 303 329 SEK jämte ränta och kostnader, 12183290209 MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Det finns 1 lägenhet/er på fastigheten. Sök efter lägenheter. TAXERING Taxeringsenhet: 381287-4 (321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler) Taxeringsår: 2016 Taxeringsvärde i tkr: 825 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Värderingsenhet: Hyreshusmark för bostäder Värderingsenhet: Hyreshusmark för lokaler Bilaga 5 Sida 2 (3)
Tillhör tax.enhet 381287-4 321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler Skatteverkets id: 10978455 Tax.värde i tkr: 117 Riktvärdeområde: 2085021 Riktvärde kr/kvm: 450 Byggrätt i kvm: 262 Markid: 270455 Tillhör tax.enhet 381287-4 321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler Skatteverkets id: 10979455 Tax.värde i tkr: 50 Riktvärdeområde: 2085021 Riktvärde kr/kvm: 400 Byggrätt i kvm: 126 Markid: 270455 Värderingsenhet: Hyreshusbyggnad för bostäder Tillhör tax.enhet 381287-4 321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler Skatteverkets id: 10977455 Tax.värde i tkr: 438 Riktvärdeområde: 2085021 Boyta i kvm: 162 Hyra i tkr/år: 150 Nybyggnadsår: 1944 Värdeår: 1944 Under byggnad: Nej Placerad på mark: 270455 Värderingsenhet: Hyreshusbyggnad för lokaler Tillhör tax.enhet 381287-4 321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler Skatteverkets id: 40320455 Tax.värde i tkr: 220 Riktvärdeområde: 2085021 Lokalyta i kvm: 110 Hyra i tkr/år: 76 Nybyggnadsår: 1944 Värdeår: 1944 Under byggnad: Nej Placerad på mark: 270455 Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt 2018-08-02. Bilaga 5 Sida 3 (3)