Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 393 Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm Författare: Peter Fritz Handledare: Hans Lind Stockholm 2007

2 Master of Science thesis Title: The ownership structure for office properties in central Stockholm Authors Peter Fritz Department Department of Real Estate & Construction Management Building and Real Estate Economics Master Thesis number 393 Supervisor Hans Lind Keywords Office properties, ownership, concentration. Abstract This thesis shows the ownership structure for office properties in central Stockholm. The ownership has been examined at six different points in time, , , , , and , so changes can be analyzed. Information about the real estates comes from the databases Datscha and NAI Svefa. This master thesis concludes that the foreign investors increased their office area by 2246 % during 2001 to In the end of year 2006 foreign investors own 22 % of the office properties, which makes them the biggest owner category in the year For the three groups, Swedish real estate firms, the government and the municipality, this thesis shows a decrease of the office area in central Stockholm. Swedish real estate firm s decreased by 54 %, the government decreased by 17 % and the municipality decreased by 72 % during the period 2001 to Another conclusion is that the concentration levels have fallen. This makes central Stockholm a more competitive market for office properties. Also, the number of transactions is higher in central Stockholm compared to Stockholm administrative province for office properties. In the most central area in Stockholm, called the golden triangle the number of transactions is however smaller compared to central Stockholm. During the period 2001 to 2006 only three transactions occurred in the golden triangle.

3 Examensarbete Titel: Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm Författare Peter Fritz Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 393 Handledare Hans Lind Nyckelord Kontorsfastigheter, ägande, koncentration Sammanfattning Examensarbetet kartlägger ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm. Ägandet har undersökts vid sex tidpunkter, , , , , och , så att förändringen kan analyseras. Uppgifterna om fastigheterna kommer från Datscha som är Sveriges ledande leverantör av tjänster för information och analys av kommersiella fastigheter och från fastighetskonsultföretaget NAI Svefa. Examensarbetet visar att de utländska investerarna har ökat ägandet av kontors area med 2246 % från 2001 till År 2006 äger utländska investerare 22 % av kontors ytan i centrala Stockholm, vilket gör de till den största ägarkategorin av alla år För svenska fastighetsbolag, staten och kommunen minskar ägandet i centrala Stockholm. Svenska fastighetsbolag har minskat med 54 %, staten med minus 17 % och det kommunala ägandet med minus 72 %, under perioden 2001 till I arbetet visas även att koncentrationen har sjunkit i takt med att de största svenska aktörerna har sålt sina fastighetsbestånd. Centrala Stockholm är en konkurrenskraftig marknad där koncentrationen minskar. Antalet transaktioner är fler i centrala Stockholm än för resten av Stockholms län räknat på kontorsfastigheter av typkoden 325. För området kallat gyllene triangeln är antalet transaktioner generellt lägre jämfört med centrala Stockholm. Under perioden 2001 till 2006 har det endast skett tre ägarbyten i gyllene triangeln.

4 Förord Examensarbetet har skrivits under våren 2007 vid avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Jag vill tacka min handledare Hans Lind, professor vid institutionen för Fastigheter och byggande på KTH, för konstruktiv kritik och vägledning. Jag tackar också Patrik Lundström, forskningsingenjör vid Bygg- och Fastighetsekonomi på KTH, för hjälp med databas tillgång. Helsingborg, 17 augusti 2007 Peter Fritz 4

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Syfte Hypoteser Detaljstudier Avgränsningar Ägarkategorier Disposition Metod Metodval Herfindahl index Teori Fastighet, ägare och viktiga attribut Ägarförändringar Nuvärde: driftnetto, avkastningskrav och inbyggda realoptioner Tidigare studie Kartläggning av ägandet centrala Stockholm Översikt Förändringar Ägare i centrala Stockholm Tabeller över ägartyper Marknadskoncentration Detaljstudie gyllene triangeln i Stockholm Översikt Kartläggning av ägandet gyllene triangeln Stockholm Marknadsvärde Förändringar Analys Detaljstudie små-, medel och stora fastighetsägare Översikt Små fastighetsägare Medelstora fastighetsägare Stora fastighetsägare

6 8 Resultatdiskussion Hypotes Hypotes Hypotes Hypotes Övriga resultat Transaktioner Kluster Referenser...38 Bilagor...40 Bilaga 1 Klassificering av fastighetsägare Bilaga 2 Alla fastighetsägare Bilaga 3 Fastighetsförteckning

7 1 Inledning Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i centrala Stockholm 1.1 Bakgrund Fastigheter är ett investeringsalternativ precis som t.ex. aktier och fonder. Fastigheter har ett värde i sig, själva marken och byggnaden är värd en viss summa pengar. Läge är kanske den viktigaste faktorn för värdet och ett av Sveriges bästa lägen är Stockholms innerstad, för både hyreshus och kontorshus. Fastigheters värde är också beroende av driftnettot. Driftnetto är skillnaden mellan hyresintäkter och drift- och underhållskostnader. Fastighetsmarknaden i Sverige är inne i en stark utveckling. I en artikel från Dagens Nyheter (19/2-07) noteras att Stockholm ligger på tredje plats bland Europas mest lönsamma fastighetsmarknader. Stockholmsmarknaden är en av de mest högavkastande för fastighetsfonder, livbolag, fastighetsbolag och alla andra som investerar i kommersiella fastigheter. Förra året var avkastningen uppemot 15 procent. Sverige har en stabil ekonomisk helhetsbild, marknaden är transparent dvs. enkelt att hitta information och göra affärer, det finns god tillgång på kapital, vakanserna har minskat under senare tid och hyrorna för kontor förväntas öka under Detta på grund av en stark sysselsättningsutveckling, begränsningar som finns i nybyggnation och den positiva utvecklingen för många företag.(dagens Nyheter 19/2-07) Sverige är idag en del av en global fastighetsmarknad. I många fastighetstransaktioner är köparna internationella investerare. Vart väljer då dessa utländska aktörer att investera? Är det centrala Stockholm? Det verkar så, enligt Dagens Industri 27/ så äger utlänningar vart fjärde kontorshus i centrala Stockholm. De största köpargrupperna är tyska fastighetsfonder och amerikanska företag enligt tidningsartikeln. Även examensarbetet av Fredrik Karlsson och Peter Lövgren från Bygg- och Fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan visar att andelen utländska ägare ökar i centrala Stockholm. I arbetet har man granskat ägarstrukturen i kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö året 2001 samt året Med utgångspunkt från deras arbete ska jag jobba vidare och kartlägga ägandet från 2001 till 2006 i centrala Stockholm. Mitt arbete grundas på databaser från Datscha ( och Svefa ( Från databaserna fick jag fram information om fastigheter i centrala Stockholm och arbetade fram en lista på 178 stycken kontorsfastigheter som underlag för examensarbetet. 7

8 1.2 Syfte Syftet med arbetet är att kartlägga ägarna till kontorsfastigheterna i centrala Stockholm de senaste sex åren. Hur ser ägarstrukturen ut samt hur den har förändrats över tiden? Åren som är aktuella i detta arbete är 2001 till Uppsatsen ska också visa fördelningen mellan olika ägarkategorier så som försäkringsbolag, fastighetsbolag, utländska företag, staten, kommunen etc. En intressant fråga är; Hur mycket har de utländska investerarna ökat sitt ägande? Enligt MacGregor & Hoesli, 2001, och Sundin & Sundkvist, 2000, har det utländska ägande allmänt ökat i Sveriges börsbolag på grund av förändringar i den globala ekonomin. Utöver den stora undersökningen, att bestämma fastighetsägare i centrala Stockholm så genomförs även två detaljstudier. En undersöker området gyllene triangeln i Stockholm och en undersöker om det finns olika trender för stora, medelstora och små fastighetsägare. En del av arbetet undersöker koncentrationen för centrala Stockholmsmarknaden; Har antalet aktörer minskat och konkurrensen försämrats? 1.3 Hypoteser Följande fyra hypoteser har utformas. Hypotes 1 Det utländska ägandet har ökat i centrala Stockholm mellan 2001 till Sedan 90-talet har utländskt ägande ökat i Svenska noterade börsbolag. (Sundin och Sundqvist, 2000) och enligt en artikel i Dagens Industri 27/ så äger utlänningar vart fjärde kontorshus i Stockholm city. Hypotes 2 Koncentrationen av stora ägare har ökat i centrala Stockholm från 2001 till 2006 och konkurrensen har därmed minskat. Undersöker koncentrationen för de 3 största, 5 största och 10 största ägarna. Har koncentrationen ökat eller minskat? Undersökningen genomförs med Herfindahl index, som beskrivs i metod kapitlet (kap 2.2). Hypotes 3 De svenska fastighetsföretagen försvinner ifrån centrala Stockholm. Minskar ägande av kontorsfastigheter i centrala Stockholm för denna grupp. Hypotes 4 Det kommunala och statliga ägandet minskar i centrala Stockholm. Finns det en synlig trend för att det skett en utförsäljning av kommunala och statliga bolag med kontorsytor? 8

9 1.4 Detaljstudier Följande två kompletterande studier har genomförts. Studie 1 Detaljstudie av området kallat gyllene triangeln i Stockholms innerstad. Vad har hänt i detta AA-läge mellan åren 2001 och 2006? Studie 2 Detaljstudie av några medelstora, stora och små fastighetsägare mellan 2001 och Finns det olika trender för dessa grupper? För vilken grupp har ägandet ökat och för vilken har det minskat. Fyra fastighetsägare har slumpvis valts ut i 3 storleksgrupper. 9

10 1.5 Avgränsningar Arbetet är avgränsat till centrala Stockholm, Central Business District (CBD). Centrala Stockholm är bland de mest intressanta marknaderna i Sverige. Marknadsområdet ligger i topp vad gäller hyror och värde. I ord så beskrivs Stockholm city som området från Stureplan till centralstationen samt från Kungsgatan ner till kanalen mot Gamla Stan. Bild 1. Karta visar begränsningen av CBD i Stockholm enligt intresse- och branschorganisation Fastighetsägarna. Bild 2. Kartbilden visar vad Svenskt Fastighetsindex klassar som CBD i Stockholm. Svenskt Fastighetsindex och branschorganisation Fastighetsägarna gräns för CBD skiljer sig lite åt, branschorganisation Fastighetsägarna område går bland annat längre in i Engelbrekts församling (Östermalm). Det finns idag ingen enhetlig definition av CBD Stockholm. 10

11 Bilden nedan visar vilka fastigheter som jag har valt och deras position i centrala Stockholm. Alla valda fastigheter ligger inom vad branschorganisation Fastighetsägarna kallar CBD. Bild 3. Fastigheter som ingår i examensarbetet. Bild från datscha.com Undersökningen behandlar enbart taxeringsenheter med typkod 325. Med typkod 325 menas en hyreshusenhet med huvudsakligen lokaler. Definitionen säger att mer än halva ytan i fastigheten omfattas av lokaler. Taxeringsenheter med typkod 321 (hyresenhet med bostäder och lokaler) samt fastigheter med typkod 322 (hotellfastighet) ingår inte i examensarbetet. En del fastigheter har enligt definitionen för typkoden 325 även butiks- och bostadsarea utöver kontorsarean. Denna area räknas med i den totala arean för de fastigheterna och ingår i arbetet. Storleksmässigt görs en avgränsning genom att endast fastigheter med en area överstigande 1000 kvadratmeter ingår. Detta betyder att alla fastigheter som ingår i undersökningen finns i centrala Stockholm, är av typkoden 325 och har en area större än 1000 kvm. Mindre fastigheter anses försumbara och kommer inte att påverka resultaten. Små fastigheter ägs ofta av privatpersoner och kommer inte att inverka på jämförelsen mellan de största ägarna. 11

12 1.6 Ägarkategorier Fastighetsägarna har delats in i nedanstående ägarkategorier. Indelningen är gjord efter vilken verksamhet den största ägaren till företaget bedriver. Fastighetsbolag Fastighetsutveckling & Byggverksamhet Bank & Finans Försäkring Pensionsbolag & Fonder Stiftelser Fackförbund, Intresseorganisationer & Föreningar Utländsk Statligt Kommunalt Familjeföretag Klassificeringen för alla företag finns i bilaga 1. Till vilken kategori som respektive ägare placerats i är med grundval från information från företagens hemsidor. För företag som är dotterbolag placeras de i kategorin för vad moderbolaget verksamhet är. Nedan redovisas några ägarförhållanden. Ap fastigheter ägs av AP fonderna och sorteras i kategorin Pensionsbolag & Fonder. Diligenta ägs av försäkringsaktiebolaget Skandia, från och med år Diligentia är ett helägt dotterbolag till Skandia Liv. Bolaget har sitt ursprung i Skandia Fastighet AB, bildat 1999, med ansvar att förvalta Skandia Livs fastighetsbestånd. Ljungberggruppen AB köpte upp Atrium den 17 okt Atrium ägdes tidigare av konsumentföreningen Stockholm till 75 %. Länsförsäkringar Liv äger Humlegården fastigheter. Vasakronan AB, Nordea AB, Systembolaget AB och Casino Cosmopols Fastighets AB ägs alla helt eller delvis av staten. Fabege, verksamt under namnet Wihlborgs fastigheter AB fram till maj Drott AB delas upp i bostadsaktiebolaget Drott, vilket ska utdelas till aktieägarna, och Fabege, som blir ett renodlat bolag med kontor, lager- och industrilokaler. I mitt arbete används endast namnet Fabege som idag är det aktuella. Nordisk Renting AB (bank & finans) köptes 2003 av The Royal Bank of Scotland. 12

13 1.7 Disposition Uppsatsen är ordnad på följande sätt: I kapitel 2, metoddelen, förklaras hur jag gjort för att lösa frågeställningen, samt de databaser som arbetet bygger på. En del beskriver också hur koncentrationsberäkningarna gjorts med Herfindahl index. Kapitel 3 är teori avsnittet, där finns teorier om ägande och ägarförändringar. Ett avsnitt presenterar den tidigare studien om ägarstrukturer av Karlsson, F och Lövgren, P, 2003, KTH. Fjärde kapitlet kartlägger ägarna i centrala Stockholm. Här presenteras i tabellform de största ägarna och ägarkategorierna. Nästa kapitel, kapitel 5 presenterar marknadskoncentrationen för de 10-, 5- och 3 största ägarna. I det sjätte och sjunde kapitlet visas de två detaljstudierna. Kapitel 8 innehåller resultatdiskussionen för hypoteserna och övriga resultat. 13

14 2 Metod 2.1 Metodval Kvantitativ analys- bestämma fastighetsägare i valt område. Kvalitativ analys- detaljstudier för intressanta områden och vissa företag. Identifiera fastighetsägare i avgränsat område som äger kontorsfastigheter. Syftet är att visa vilka som äger fastigheter i centrala Stockholm, vilka är de stora aktörerna och vilka är de små. Visa fördelningen mellan ägarkategorier som fonder, fastighetsbolag, utländska, staten, kommunen etc. Ägaren till en eller flera fastigheter hamnar i den kategorin som moderbolaget/ huvudägaren har som verksamhet. Undersöka ägarförändringar över tiden genom att analysera de transaktioner som skett under de senaste 5 åren, perioden till Undersökningen baseras på databaser från och Geografisk avgränsning följer från en blandning av Fastighetsägarnas och Fastighetsindex definition av CBD Stockholm. I huvudsak har jag använt för att ta fram alla fastighetsägare och sedan kompletterat och dubbelkollat med Svefas databas. Informationen har sedan överförts till Excel där jag listat fastighetsbeteckning, ägare, area och schablon marknadsvärde. Med dessa grunduppgifter gick jag vidare med att undersöka ägare till fastigheterna för vart år. Grunden blev 178 stycken kontorsfastigheter med en sammanlagd area på kvadratmeter. Den som äger fastigheten den 31/12 varje år räknas som ägare för det angivna året. 2.2 Herfindahl index Herfindahl index är också känt som HHI eller Herfindahl- Hirschman Index och mäter storleken på företag i relation till industrin och som indikator på konkurrensen mellan dem. Herfindahl index definieras som summa av kvadraten av marknadsandelarna för varje företag. Resultatet kan variera från 0 till 1. Minskningar i Herfindahl index tyder på en ökad konkurrens och minskad dominans, samt en ökning tyder på motsatsen. (Tirole, 1988 och Wikipedia, 2007) 14

15 3 Teori 3.1 Fastighet, ägare och viktiga attribut Fastighet är inom juridiken benämningen på ett markområde med tillhörande fast egendom (byggnader samt andra anläggningar) som utgör en rättslig enhet. (Wikipedia, 2007) Den som äger en kommersiell fastighet är formellt den person som står som ägare i traditionell mening. Personen kan bland annat vara en privatperson, ett företag eller staten. Fastighetsägaren kan också vara en byggherre som uppför nya byggnader, för att sedan antingen sälja fastigheten eller sköta förvaltningen själv. I Sverige ser vi en ökning av utländska fastighetsägare samt en ökning av det institutionella ägandet av fastigheter. Genom olika pensionsfonder ägs och drivs fastighetsbolag som t.ex. AP-fastigheter och Atrium. Effekter av utländskt ägande samt utländska institutionella placerare som går in som minoritetsägare har troligen inga effekter medan utländska ägare som tar över ett företag kan bidra till en ökad effektivitet. Några vanliga attribut som brukar testas på en kontorsfastighet är; kommersiella objekts tillgänglighet och kännetecken, populationens inkomstnivå och prestige/anseende, CBD tillgänglighet, väg tillgänglighet och kännetecken och slutligen tillgänglighet till vatten. Det attribut som är viktigast för marknadsvärdet är prestige/anseende. Är fastigheten lokaliserad i ett ansett område ökar marknadsvärdet. Det andra viktigaste attributet är; tillgänglighet till CBD dvs. fastighetens geografiska position är i eller i närhet till CBD. (Kryvobokov, 2006) 3.2 Ägarförändringar Hur förklaras ägarförändringar? Det verkar som att ett visst sätt att äga tillgångar är effektivare än andra. Avkastningen som tillgången ger ökar om den ägs på ett visst sätt. Det kan vara så att man inte har kunskaper som behövs för att i nya förhållanden utnyttja fastigheten på bästa sätt, eller det saknas helt enkelt kompetens och då är den ägaren olämplig. (Lind, 2005 och t ex Milgrom & Roberts, 1992, kap 9) Ägarförändringar kan förklaras genom att en aktör är bättre på att bedöma den framtida marknaden, och kommer fram till att fastighetens värde på marknaden är underskattat. Köpare anser att de effektivare kan förvalta fastigheten på grund av att de har bättre kunskap och teknik. Det finns även icke effektivitetsrelaterade motiveringar till ägarförändringarna. En aktör försöker få en marknadsandel, blir påverkad av andra aktörer dvs. flockbeteende, felbedömer avkastningen, skatteregler och/eller placeringsregler. (Lind, 2005) Det finns modeller som bestämmer hur mycket en fastighet är värd och en affär blir i princip av om fastigheten är mer värd för köparen än vad den är för säljaren. Vad som kan göra den mer värd för köparen är bland annat att just den fastigheten passar in i företagets fastighetsbestånd, ligger nära annan ägd fastighet och den köparen tror dig kunna utnyttja fastigheten bättre än tidigare ägare. Kanske byta användningssätt, exempelvis bygga om från kontor till bostäder. Nya ägare är kanske bättre på att hitta lönsamma hyresgäster som är villiga att betala mer än vad tidigare var och de nya ägarna kan kanske pressa ner drift- och underhållskostnaderna. (Lind, 2005) 15

16 3.3 Nuvärde: driftnetto, avkastningskrav och inbyggda realoptioner En fastighets nuvärde bestäms genom; driftnetto, avkastningskrav och inbyggda realoptioner. Driftnetto är skillnaden mellan hyresintäkter och drift- och underhållskostnader. Högre driftnetto gör att vid givet avkastningskrav kan fastigheten förränta ett större kapital och på så sätt kan den som räknar med ett större driftnetto betala mer för fastigheten. En ökning av fastighetspriset kan orsakas av ökat driftnetto, ökad förväntad framtida fastighetsprisnivå eller minskat nominellt avkastningskrav. Förväntningar om framtida fastighetsprisökningar eller förändrade nominella avkastningskrav kan göra så att fastighetspriserna ändras. (Riksbanken, 2001 och Lind, 2005) Investerare har olika avkastningskrav och olika bedömningar av risk. I den enskilda fastigheten så kan eventuellt en köpare bedöma att han eller hon kan hantera framtida förändringar på ett bättre sätt. I ett portföljperspektiv så kan kanske risken neutraliseras genom att man har många fastigheter och deras olika risknivåer neutraliserar varandra. En Realoption i fastighetsbranschen är en typ av vänteoption, bygga nu eller i framtiden. Man väljer det som är lönsammast, värdet av att investera nu mot värdet av att investera i framtiden. Exempel är; den som kan hur ombyggnader går till kan betala mer för en äldre och sliten fastighet och kan även bygga om lokaler och ändra fastighetens standard. (Lind, 2005) 3.4 Tidigare studie I ett tidigare examensarbete av Karlsson, F och Lövgren, P om ägarstrukturen för kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö, undersöks också området CBD Stockholm. Tidpunkter som har undersökts är och Nedan presenteras relevanta resultat från deras studie. Det utländska direkta ägandet har ökat på alla marknader som undersökts förutom i centrala Malmö under perioden. Totalt sett är ökningen under perioden 79 % för alla delmarknader. I CBD Stockholm har utländskt ägande ökat från kvm 2001 till kvm 2003, en ökning med kvm, i procent plus 238 %. Koncentrationen som har undersökts med Herfindahl index har generellt ökat på undersökta delmarknader. De stora aktörerna på marknaderna har ökat sina andelar och därmed har konkurrensen minskat. Koncentrationsindex för CBD Stockholm ökade med 0,001 under perioden, från 0,049 år 2000 till 0,050 år Fastighetsbolag är den största ägarkategorin på marknaderna Stockholm, Göteborg och Malmö både 2000 och Näst största ägargruppen är pensionsbolag & fonder. 16

17 4 Kartläggning av ägandet i centrala Stockholm 4.1 Översikt Marknadsvärden som ingår är; Bostäder, kontor och butiker. Nedan visas en tabell med marknadsvärdena och respektive area. Den totala arean för alla fastigheter som ingår i undersökningen är kvm. Marknadsvärde (schablon) Area (m2) Bostäder Kontor Butiker Industrier 0 Lager 0 Ej uppvärmda lokaler 0 Hotell 0 Restauranger 0 Utbildning, vård, omsorg 0 Fritid 0 Parkeringsplatser, skyltar 0 Garage 0 Övrigt 0 Summa area Tabell 1. Tabellen visar de olika marknadsvärdena. 4.2 Förändringar Här presenteras de intressantaste fastighetstransaktionerna mellan åren 2001 och Hufvudstaden säljer World Trade Center. Hufvudstaden har träffat avtal om försäljning av aktierna i Vasaterminalen AB, som äger och driver World Trade Center (WTC) Stockholm och WTC Parkering AB. Köpeskillingen för aktierna uppgår till cirka 3,0 mdkr, vilket baseras på ett fastighetsvärde om cirka 2,6 mdkr. Försäljningen ger koncernen en resultatpåverkan efter skatt om 1,1 mdkr. Köpare är tjänstepensionsföretaget Alecta och tillträde sker den 1 februari WTC innehas med tomträtt och har en uthyrbar yta om närmare kvm, varav cirka kvm utgör kontorsyta och cirka restaurang-, hotell- och konferenslokaler. Därtill kommer cirka kvm garage. (Affärsdata, 2006) Den kanske mest uppmärksammande fastighetsaffären i centrala Stockholm är Abu Dhabi Investments köp av Sturegallerian. 17

18 Abu Dhabi Investments, som styrs av shejk Khalifa bin Zaid Al-Nahayan, tar över finanselitens shoppingpalats Sturegallerian. Genom bolaget Tamweelview European Holding köper emiratet aktierna i Sturegallerian AB, omfattande kvadratmeter uthyrbar yta, för 4 miljarder kronor. Säljare är Skandia Livs fastighetsbolag Diligentia. Diligentia har ägt Sturegallerian i 20 år. Att bolaget nu gör sig av med fastigheten beror på att det ser bättre investeringsmöjligheter på annat håll. "Vi är en långsiktig institution som ska ha god avkastning på sikt. Och de största och finaste objekten säljs till den lägsta direktavkastningen", säger vd Per Uhlén. (Dagens Industri, 2006) Fabege förvärvar fastigheterna Bocken 35 och 46 på Kungsgatan från Humlegården. Fastigheterna Bocken 35 och 46 ligger i anslutning till Fabeges befintliga fastigheter på Kungsgatan/Lästmakargatan och förvärvet innebär att vi får en stor sammanhållen enhet som kan förädlas ytterligare genom om och tillbyggnad, fortsätter Erik Paulsson. (Affärsdata, 2006) Humlegården Fastigheter som ägs av Länsförsäkringsgruppen har sålt fastigheten Fyrkanten i centrala Stockholm. Köpare är AFA Sjukförsäkringsaktiebolag. (Affärsdata, 2006) Länsförsäkringars fastighetsbolag Humlegården Fastigheter köper fastigheten Österbotten 7 i Stockholm. Säljare är Diligentia (Diligentia ägs av Länsförsäkringar Liv) Fastigheten ligger på David Bagares gata i anslutning till en annan fastighet som Humlegården äger. (Länsförsäkringar Bank & Försäkring, 2005) Fabege (ägdes till 97,1 % av Wihlborgs Fastigheter 2004) har avyttrat fastigheten Elefanten 17 i Klarakvarteret. Fastigheten har mer än 5000 kvm kontorsyta. Köpare är den tyska fonden Oppenheim Immobilien- Kapitalanlage GmbH och köpeskillingen uppgår till 265 miljoner kronor. Köparen kommer tillträda fastigheten den 1 juli (Fastighetsvärlden, 2004) Drott säljer det så kallade Fabege- huset Hammaren 15 på Regeringsgatan 65 på kvm till den tyska fastighetsfonden Grundbesitz Global, som förvaltas av DB Real Estate, ett helägt dotterbolag till Deutsche Bank. (Affärsdata, 2006) Slutet av 2001 Stefan Persson via sitt bolag Ramsbury utvidgade beståndet kring korsningen mellan Drottninggatan Mäster Samuelsgatan genom att köpa tre fastigheter: Sporren 12 och 14 (numera hopslagna till 17) och Beridarebanan 13. Prislappen för den sistnämnda var 580 miljoner kronor. I slutet av januari köpte Persson även fastigheten Lammet 8 på Drottninggatan för 92 miljoner kronor. (Svenska Dagbladet, 2004) Hösten 2001 En av de snabbaste fastighetsaffärerna som skett i Stockholm, CA-koncernen köpte fastigheten Hasseln 1 av SEB Trygg Liv för 125 miljoner och sålde den 3 veckor senare till Svenska Spels bolag Casino Cosmopol (statligt) för 50 miljoner mer än vad CA-koncernen hade betalat. (Dagens Industri, 2003) 18

19 4.3 Ägare i centrala Stockholm Alla tal i detta kapitel grundar sig på total area. Arean för fastigheterna som har angivits på varje marknad omfattar kontors, butiks- och bostadsarea. Endast fastigheter med typkod 325 finns med enligt mina avgränsningar. Bild 4. Kartan visar avgränsningarna för mitt valda område i centrala Stockholm samt fastigheter som ingår. Kartbilden kommer ifrån datscha.com Nedan visas ägarbilderna i tabeller för 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 och Endast de 20 största ägarna finns med i varje tabell. I Bilaga 2 finns alla ägarna med. Centrala Stockholm 2001 Area(m2) Centrala Stockholm 2002 Area(m2) Hufvudstaden AB Hufvudstaden AB Diligenta AB Diligenta AB Fabege AB Fabege AB Vasakronan AB Vasakronan AB AP Fastigheter AB AP Fastigheter AB AMF Pension AB AMF Pension AB Skanska AB Skanska AB SEB AB SEB AB Nordea AB Nordea AB JM AB AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag Svenska Handelsbanken AB Svenska Handelsbanken AB AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag Ramsbury AB KMN Förvaltning AB KMN Förvaltning AB Ramsbury AB Stockholms Kommun Stockholms Kommun Atrium fastigheter ab (konsumentfören) Atrium fastigheter ab (konsumentför) Humlegården Fastigheter AB Humlegården Fastigheter AB Vital Forsikring ASA Nordisk Renting AB Nordisk Renting AB Gösta Videgårds Familjestift & Ekhagas Gösta Videgårds Familjestift & Ekhagas AB Centrumfastigheter AB Centrumfastigheter Tabell 2 & 3. Tabellerna visar de 20 största ägarna i centrala Stockholm 2001 och Ägarna är listade i fallande ordning, största ägaren visas högst upp. 19

20 Centrala Stockholm 2003 Area(m2) Centrala Stockholm 2004 Area(m2) Hufvudstaden AB Hufvudstaden AB Diligenta AB Diligenta AB Vasakronan AB Vasakronan AB AP Fastigheter AB AMF Pension AB AMF Pension AB AP Fastigheter AB Fabege AB Fabege AB SEB AB SEB AB Nordea AB Ramsbury AB CGI Filial Till Commerz Grundbes-Inves CGI Filial Till Commerz Grundbes-Inves AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag Svenska Handelsbanken AB Cardinal Investment Ramsbury AB Allianz Lebensversicherungs-ag KMN Förvaltning AB Svenska Handelsbanken AB DEKA Immobilien Investment GmbH KMN Förvaltning AB Atrium fastigheter ab (konsumentfören) DEKA Immobilien Investment GmbH Humlegården Fastigheter AB Atrium fastigheter ab (konsumentfören) Skanska AB Humlegården Fastigheter AB Vital Forsikring ASA Skanska AB Nordisk Renting AB Vital Forsikring ASA Stockholms Kommun Nordisk Renting AB Tabell 4 & 5. Tabellerna visar de 20 största ägarna i centrala Stockholm 2003 och Ägarna är listade i fallande ordning, största ägaren visas högst upp. Centrala Stockholm 2005 Area(m2) Centrala Stockholm 2006 Area(m2) Hufvudstaden AB Hufvudstaden AB Diligenta AB Vasakronan AB Vasakronan AB AMF Pension AB AMF Pension AB Diligenta AB AP Fastigheter AB AP Fastigheter AB Fabege AB Alecta SEB AB Fabege AB Ramsbury AB SEB AB CGI Filial Till Commerz Grundbes-Inves Abdu Dah Investment Cardinal Investment Ramsbury AB Allianz Lebensversicherungs-ag CGI Filial Till Commerz Grundbes-Inves Svenska Handelsbanken AB Cardinal Investment AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag Allianz Lebensversicherungs-ag DEKA Immobilien Investment GmbH Svenska Handelsbanken AB Atrium fastigheter ab (konsumentfören) AFA Tyrgghetsförsäkringsaktiebolag Humlegården Fastigheter AB DEKA Immobilien Investment GmbH Skanska AB Atrium fastigheter ab (Ljungberggrupp.) Vital Forsikring ASA Skanska AB Nordisk Renting AB Vital Forsikring ASA Alecta Humlegården Fastigheter AB Tabell 6 & 7. Tabellerna visar de 20 största ägarna i centrala Stockholm 2005 och Ägarna är listade i fallande ordning, största ägaren visas högst upp. 20