Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren i Halmstad

Transkript

1 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 1(15) Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren i Halmstad Org. nr avger härmed årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

2 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 2(15) INNEHÅLL OMBUDSFULLMAKT FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE...5 Föreningens fastighet...5 Föreningens ekonomi...7 Föreningsfrågor...8 Styrelse...10 Revisorer...11 Valberedning...11 Föreningens stadgar...11 Vinstdisposition...12 Föreningens ekonomiska ställning...12 BOKSLUTSKOMMENTARER...23 NOTER

3 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 3(15) Styrelsen för Brf. Spinnmästaren får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2017, vilket är föreningens sextonde verksamhetsår. I förvaltningsberättelsen redovisas verksamheten för tiden mellan årsmötena ( ) medan den ekonomiska redovisningen följer kalenderåret Om inte särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgift inom parentes avser föregående år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjande rätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens fastighet Föreningen förvärvade fastigheten Jokern 1 i Halmstad kommun. Föreningens fastighet består av flerbostadshus i sju våningar med totalt 49 bostadsrätter, 1 lokal, 1 gemensamhetslokal/gästlägenhet (delas med övriga föreningar) 35 garageplatser, soprum och cykel garage. Lägenhetsfördelning: 14 st 2 rum och kök 16 st 3 rum och kök 16 st 4 rum och kök 2 st 5 rum och kök 1 st 6 rum och kök Den totala boytan är ca kvm. I fastigheten finns också 1 lokal med total uthyrningsbar yta om ca 84 kvm. Fastigheten är fullvärdes försäkrad hos försäkringsbolaget IF. Fastighetens tekniska status Styrelsen föreslår att vinst disponeras så att till föreningens fond för yttre underhåll (reparationsfonden), i enlighet med föreningens stadgar ( 8), avsätts årligen 20 kr/kvm lägenhetsyta. Fonderade medel skall täcka planerat underhåll på fastigheten. En underhållsplan tydliggör behovet av framtida reparationer/underhåll och dess relation till årsavgiften. Fastigheten långsiktiga värde För att fastighetens långsiktiga värde ej ska försämras p.g.a bortfall av räntebidragen bör detta helst kompenseras genom sänkta låne- och driftkostnader.

4 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 4(15) Oförändrad månadsavgift Likviditeten är god vilket möjliggjort amorteringar under Detta har resulterat i lägre räntekostnader, och driftkostnaderna har dessutom varit lägre än budgeterat. Både lägre låne- och driftkostnader har möjliggjort oförändrade månadsavgifter för 2017 trots bortagna räntebidrag. I början av 2010 infördes möjlighet att betala månadsavgiften via autogiro. Denna möjlighet har utnyttjats i stor utsträckning av medlemmarna. I enlighet med föreningens stadgar ( 8) har styrelsen upprättat en underhållsplan för år Fastighetsförvaltning Föreningen har ett avtal med Part AB om fastighetsskötsel. Föreningens lokaler Kontraktet på föreningens lokaler löper enligt följande: Verksamhet Yta kvm Löptid t.o.m. Bokbinderi 84, Föreningens ekonomi Fastighetslån Räntesatsen är den som gällde per Bank Ursprungligt lånebelopp Räntesats Utbetalt datum Bundet till Lånebelopp Amortering År 2018 SEB ,79% SEB ,80% SEB ,25% Totalt Årsavgifter Årsavgiften hölls oförändrad under trots att den statliga räntesubventionen trappades ned till 0 kr under perioden. Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Från den 1 januari 2008 ersattes fastighetsskatten delvis av en fastighetsavgift som tillfaller kommunen. För flerbostadshus är den nya fastighetsavgiften kronor per bostadslägenhet (halv avgift år 6 - år 10) för räkenskapsåret 2017, men högst 0,3 procent av fastighetens taxeringsvärde. För lokaler utgår fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokalen. Ekonomisk förvaltning Avtal om ekonomisk förvaltning är tecknat med Ekonomiutveckling AB, fr.o.m Avtalet är ett löpande ettårsavtal med en ömsesidig uppsägningstid senast 3 månader före avtalstidens utgång.

5 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 5(15) Föreningsfrågor Föreningen hade vid verksamhetsåret slut (maj 2018) 64 medlemmar. Samtliga bostadsrätter i föreningen var vid årets utgång upplåtna. Under 2017/18 har 3 överlåtelser av lägenheter skett. Gemensamma lokaler I fastigheten finns det 1 gästlägenhet/gemensamhetslokal i bottenvåningen på trapphus 2A som medlemmarna kan hyra. Lägenheten delas med övriga två föreningar. Bokning av denna lägenhet sköts nu av PART. Samfällighet Föreningen är del i en samfällighet tillsammans med Brf. Vävmästaren och Brf. Färgmästaren, Samverkansföreningen Jokern. Föreningens andel i samfällighetsföreningen är 42 %. Samfälligheten förvaltar en gemensamhetsanläggning som omfattar garage, gångvägar, belysning, sophus, dagvatten ledningar, avloppsledningar, grönytor, cykelparkering och föreningslokal (gästlägenhet). Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Verksamhet under året som gått Den 3:e maj 2017 hölls ordinarie föreningsstämma och konstituerande sammanträde. Redan år 2007 påbörjades särskild bevakning och uppföljning av åtgärder avseende vattenläckage i garaget. Arbetet har fortsatt än intensivare under uppsikt av medlemmar från Vävmästaren & Färgmästaren. Under 2017 och fortlöpande under början 2018 har JM tillsammans med ett Malmö baserat företag utfört och reparerat läckor. De kommer att fortsätta tills arbetet anses vara klart. Husens ytterväggar har varit föremål för många diskussioner inom föreningen och tillsammans med de övriga två föreningarna. Styrelsen gav i uppdrag åt Anticimex att utföra provningar av fasaden, detta har skett under 2012, 2013 och En ny provtagning gjordes hösten Man kunde konstatera att fasaden i stort sett var bra. Men på några ställen fanns det fuktskador som kommer att åtgärdas nu i vår. Även skador på själva putsen upptäcktes, även dessa kommer att åtgärdas. Samverkan mellan de tre föreningarna (Spinnmästaren, Vävmästaren och Färgmästaren) sker inom ramen för en gemensam samfällighet, Samverkansföreningen Jokern. Under verksamhetsåret 17/18 har möten genomförts med gemensamma beslut, i huvudsak avseende soprum, garage, utemiljö och underhåll.

6 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 6(15) Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma, och påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Ronald Carlsson Ordförande Hans Johansson Monica Lindh Sekreterare Rolf Gudmundsson Ledamot Peter Höglund Ledamot Vice ordförande Anette Melin Suppleant Mary Paz G. Bueno Suppleant Vid stämman 2017 valdes ovanstående styrelse in. Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av två styrelseledamöter i förening, Ronald Carlsson och Hans Johansson. Styrelsen har under verksamhetsåret (dvs ) hållit 5 (nr ) protokollförda sammanträden. Under året har ingen extra föreningsstämma hållits. Arvode till styrelsen har under året uppgått till kr, exkl. arbetsgivaravgifter. För styrelsens arbete finns en ansvarsförsäkring tecknad hos försäkringsbolaget IF. Revisorer Ulrika Bergström Valberedning Elisabeth Brink Ordf. (sammankallande) Anita Ottosson Margareta Dahlkvist Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar är registrerade hos Patent- och Registreringsverket Vinstdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Årets vinst Styrelsen föreslår att årets vinst disponeras så att: Till föreningens fond för yttre underhåll, i enlighet med stadgarna, reserveras i ny räkning överföres

7 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 7(15) Föreningens ekonomiska ställning Föreningens ekonomiska ställning i övrigt är god, vilket framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med bokslutskommentarer.

8 RESULTATRÄKNING NOT Intäkter Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage, p-platser Årsavgifter bostäder Övriga rörelseintäkter Summa intäkter Kostnader för fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Förbrukningsinventarier 0 0 Fastighetsförsäkring inkl ansvarsförsäkring för styrelsen Kabel-TV Fastighetsavgift Summa kostnader för fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader Administrationskostnader Styrelsearvode, styrelse- och medlemsersättningar Konsultarvoden Bankkostnader Revisionsarvode Arvode för ekonomisk förvaltning Summa övriga externa kostnader Avskrivningar RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER OCH AVSÄTTNINGAR Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader för fastighetslån Summa resultat från finansiella investeringar RESULTAT FÖRE SKATT ÅRETS RESULTAT

9 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 9(15) BALANSRÄKNING NOT TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Summa materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa Bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

10 BALANSRÄKNING NOT EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 Bundet eget kapital Föreningens fond för yttre underhåll Inbetalda insatser Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat vinst eller förlust Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Fastighetslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristig del av fastighetslån Leverantörsskulder Skatteskuld fastighetsavgift Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

11 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 11(15) KASSAFLÖDESANALYS Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivningar) Betald skatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder (exkl. kortfristig del av fastighetslån) Kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändringar av rörelsekapital Investeringsverksamheten Byggnader och mark 0 0 Inventarier 0 0 Avräkning gemensam gästlägenhet 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 0 Finansieringsverksamheten Inbetalda insatser och upplåtelseavgifter 0 0 Förändring av fastighetslån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

12 BOKSLUTSKOMMENTARER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Anläggningstillgångar Föreningens materiella anläggningstillgångar består främst av byggnad och mark. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Avskrivning på föreningens byggnad har skett med belopp som motsvarar årets planenliga amorteringar på långfristiga lån. Styrelsen anser att planen för avskrivning bör följa den långfristiga finansieringen. Den planenliga amorteringstakten är nu 900 tkr per år. Detta är i överensstämmelse med nya rekommendationer om att avskrivningstiden inte bör överstiga 100 år. Avskrivning på återstående anskaffningsvärde kommer därefter att bedömas utifrån fastighetens kvarvarande nyttjandeperiod vid denna tidpunkt. Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Eventuell värde nedgång hanteras genom nedskrivning. I balansräkningen har belopp för byggnad och mark redovisats utifrån köpekontrakt och entreprenadkontrakt. Finansiella anläggningstillgångar värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta. Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition. Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserad vinst till fond för yttre underhåll. Finansieringsanalys Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar, hänsyn har dock inte tagits till periodiseringsposter. Som likvida medel klassificeras kassa- och bank tillgodohavanden.

13 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 13(15) NOTER 1 Övriga rörelseintäkter Hyresintäkter från lokal hyresgäst, fastighetsskatt Hyresintäkter för gäst/övernattningslägenhet Fastighetsskötsel Snöröjning 0 0 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel gemensamhetsanläggning Hiss Reparationer Taxebundna kostnader El Uppvärmning Vatten Sophämtning Styrelsearvoden, styrelse- och medlemsersättningar Styrelsearvode Sociala kostnader Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde byggnad

14 6 Mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående bokfört värde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier Kabel-TV Eget kapital Inbetalda Yttre Balanserat Utgående insatser fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Disposition av föregående års resultat Årets resultat Belopp vid årets utgång Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna utgiftsräntor Upplupna styrelsearvoden Upplupna revisionsarvoden Upplupen ekonomisk förvaltning Upplupet konsultarvode 0 0 Upplupna sociala avgifter Förskottsbetalda månadsavgifter och hyror Upplupen el Upplupen fjärrvärme Upplupen kostnad renhållning

15 Bostadsrättsföreningen Spinnmästaren 15(15) Halmstad Brf Spinnmästaren Ronald Carlsson Hans Johansson Monica Lindh Ordförande Vice Ordförande Sekreterare Rolf Gudmundsson Ledamot Peter Höglund Ledamot Anette Melin Suppleant Mary Paz G.Bueno Suppleant Min revisionsberättelse har avgivits Ulrika Bergström