Bilaga 1 Formelsamling

Transkript

1 1 2 Bilaga 1 Formelsamlig Grudbegre, resultatlaerig och roduktkalkylerig Resultat Itäkt - Kostad Lösamhet Resultat Resursisats TTB Täckigsgrad (TG) Totala itäkter TB Säritäkt Divisioskalkyl är de eklaste forme av roduktkalkylerig där det helt ekelt summeras iho alla kostader som hör till e rodukt och dea delas seda med tillverkad volym för e secifik eriod till exemel ett år. Divisioskalkyl aväds ofta som efterkalkyler för att bedöma reda geomförd roduktioe. Divisioskalkyl: Resultat Totala itäkter - Totala kostader Totala itäkter Pris er st *tillverkad eller såld volym Totala kostader uder eriode Självkostad er st Tillverkad volym uder eriode Totala kostader Rörlig kostad er st *tillverkad eller såld volym +Fast kostad Vilket ger att: Resultat (Pris er st *tillverkad eller såld volym) - (Rörlig kostad er st *tillverkad eller såld volym +Fast kostad) E ågot mer avacerad form av eriodkalkylerig är ormalkalkyle, vars syfte är att kua kalkylera förebyggade för framtida roduktioslaerig. Normal kalkyl: Fasta kostader Självkostad er st Normal tillverkigsvolym + Rörliga kostader Tillverkad volym uder eriode Kritisk ukt: volym vid vilke Totala itäkter Totala kostader Säkerhetsmargial (volym) Verklig volym - Kritisk volym När roduktioe är mer komlicerad och det ite går att ekelt fördela de idirekta kostadera å e secifik rodukt måste adra metoder tas till. I e åläggskalkyl fördelas de idirekta kostadera å ett secifikt geom att olika ålägg beräkas fram. Säkerhetsmargial (omsättig) Verklig itäkt - Kritisk itäkt (Verklig volym, alt itäkt - Kritisk volym, alt itäkt) Säkerhetsmargial (%) Verklig volym, alt itäkt Istället för aalys av resultatet aväds i e bidragsaalys täckigsbidraget som beslutsgrud. Täckigsbidrag (TB) Säritäkt - Särkostad Täckigsbidrag beräkas för e estaka rodukt/tjäst me ka äve beräkas för gru av rodukter/tjäster. Om täckigsbidraget beräkas för e gru av rodukter/tjäster fås ett totalt täckigsbidrag. Totalt täckigsbidrag (TTB) Total itäkt - TotalSärkostad När ålägge skall beräkas behövs e åläggsbas utifrå vilke de idirekta kostadera ka fördelas till e kostadsbärare (ett kalkylobjekt). Valiga fördeligsgruder är: För materialomkostader: Fördelig med avseede å direkta materialkostader (dm). Totala materialomkostader i företaget i relatio till företagets totala direkta materialkostad. Totala MO Total dm Materialomkostader i relatio till kostadsbärares utyttjade av e resurs till exemel lagerutrymme. För tillverkigsomkostader Fördelig med avseede å direkta löekostader (dl). Totala tillverkigsomkostader i företaget i relatio till företagets totala direkta löekostad. Utifrå detta ka äve resultatet beräkas Resultat TTB-Samkostad Ett aat mått i bidragsaalyse är adele täckigsbidrag av itäkte. Det vill säga hur väl täcks våra samkostader av täckigsbidraget. Detta mått kallas täckigsgrad. Totala TO Total dl Tillverkigsomkostader i relatio till utyttjad resurs, till exemel er arbetstimme eller er maskitimme. För admiistratios- och försäljigsomkostader

2 3 4 Fördelig med avseede å tillverkigskostader. Totala admiistratios- och försäljigsomkostader i företaget i relatio till företagets totala tillverkigskostad. Ivesterigsbedömig Totala AffO Total tillverkigskostad Räkeskasaalys Resultat är vist eller förlust i absoluta tal meda resultat är ställt i relatio till ågot aat vid bedömig av lösamhet. De geerelle formel för beräkig av rätabilitet är: Rätabilitet Resultat Kaital Rätesambad Kalkylräta aväds för att värdera e ivesterigs effekter över e lägre tidseriod. De är e rogos. Det gör att kalkylräta är olika för olika ivesterare och ivesterigssituatioer. Val av hög kalkylräta gör att ma rioriterar låga ivesterigskostader. Om ma däremot sätter e alltför låg kalkylräta kommer betaligar i framtide att ge e för stor åverka å ivesterigskalkyles resultat. Av detta följer att vid ivesterigsbedömigar bör beräkigar vara grudade å de mest saolika kalkylräta och vid behov komletteras med käslighetsaalyser. Kalkylräta byggs u av fyra termer; ett realt vistkrav, iflatio, admiistratiosålägg och risk eligt följade: Avkastig eller rätabilitet å totalt kaital är ett mått å hur det totala kaitalet i företaget förrätas. Måttet beräkas eligt följade formel: Rörelseresultat + Fiasiella itäkter Rätabilitet å totalt kaital Geomsittligt totalt kaital Avkastige å eget kaital visar hur ägaras isatta kaital förrätas och beräkas eligt formel: Resultat efter fiasiella itäkter och kostader * (1- skattesatse) Rätabilitet å eget kaital Geomsittligt justerat eget kaital (1+r) * (1 +i)*(1 +adm)*(1 +risk) (1 +) r realt vistkrav (%) i iflatio (%) adm admiistratiosålägg (%) risk riskålägg (%) omiell kalkylräta Real och omiell räta E kalkyl ka atige vara real eller omiell. Real iebär att beräkige görs uta att ta häsy till iflatioe. Nomiell iebär att e komesatio för iflatioe är ibyggd i rätekravet. Förhålladet mella iflatio, real och omiell räta ka teckas som: Med justerat eget kaital avses det ega kaitalet i balasräkige + (1 skattesatse) * obeskattade reserver. Likviditete ka beräkas som kassalikviditet eller balaslikviditet där kassalikviditete bör överstiga 1 och balaslikviditete bör överstiga 2. (1+r) *(1 +i) (1 +) r real räta omiell räta i iflatio Omsättigstillgågar - Varulager Kassalikviditet Kortfristiga skulder Balaslikviditet Omsättigstillgågar Kortfristiga skulder Valigtvis aväds två soliditetsmått, soliditet 1 och 2. Där det för soliditet 1 tas häsy till att obeskattade reserver äu ite är beskattade geom att aväda det justerade ega kaitalet (se rätabilitet å eget kaital). Soliditet 2 bedömer däremot hela det riskbärade ega kaitalet och justerar således ite de obeskattade reservera med skattesatse. Justerat eget kaital Soliditet 1 Totalt kaital Det är viktigt att kua räka om e betalig till ett aat års eigvärde. Betaligar ka göras jämförbara geom att räka ifrå iflatioe. På detta sätt kommer betaligara att uttryckas i samma års eigvärde. Vilket basår som skall avädas måste bestämmas utifrå syftet med kalkylera. Valige så aväds kalkyltidukte som basår. När betaligar för olika år skall kua jämföras måste dessa räkas om till e och samma tidukt. Dea omräkig görs med hjäl av kalkylräta. När betaligar flyttas fram i tide görs e kaitaliserig och är e betalig flyttas bakåt i tide görs e diskoterig. Vid e kaitaliserig beräkas ett slutvärde då e betalig beräkas om till slutet av e kalkyleriod med e räta å räta beräkig eligt formel: S S 0 * (1+ ) Riskbärade eget kaital Soliditet 2 Totalt kaital S 0 Betalig år 0 S Slutvärde år kalkylräta atalet år

3 5 6 Vid e diskoterig beräkas ett uvärde där alla betaligar häförs till börja av e kalkyleriod (år 0) eligt formel: S S 0 S *(1+) - alt S 0 (1 +) S 0 Nuvärde år 0 S Betalig år kalkylräta atalet år Om betaligskosekveser för flera olika erioder skall summeras samma blir summa av uvärdea lika med: S 1 " Nuvärde (1 +) + S 2 1 (1 +) + S 3 2 (1+) (1 +) Om betaligskosekvesera med rimlig grad av föreklig för varje eriod ka atas vara omiellt lika stora (S) ka e summerig av uvärdea formuleras eligt följade: 1- (1 +)- " Nuvärde S* Alterativt ka e auitetsberäkig avädas vilket iebär att betalig givet i år 0, till exemel e grudivesterig G fördelas ut å ett atal lika stora utbetaligar för varje år uder kalkyleriode eligt formel: Auitet G * 1- (1 +) - S A k amorterige termi k låeräta atal betaligstermier k ulua betaligstermier Ivesterigsbedömigsmetoder Det grudläggade syftet för e ivesterigskalkyl är att bedöma och jämföra lösamhete hos olika ivesterigsalterativ. De valigaste och mest grudläggade metodera är : Nuvärdesmetode (kaitalvärdesmetode) Iterrätemetode Auitetsmetode Pay Back metode Nuvärdesmetode bedöms eligt följade grudläggade sambad: Nuvärdet (kaitalvärdet) -G + " I - U R + t 1 (1 +) t (1 +) G Grudivesterig I Ibetaligar U Utbetaligar R Restvärde Kalkylräta Ekoomisk livslägd (kalkyleriod) Bedömige av iterräta görs geom att uvärdet (kaitalvärdet) eligt uvärdesmetode sätt lika med oll varmed iterräta ka lösas ut och jämföras med avkastigskravet. Nuvärdet (kaitalvärdet) -G + " I - U R + t 1 (1 +) t (1 +) 0 Auitetsberäkigar vid auitetslå Auitete beräkas geom auitetsformel: Auitet L 0 * 1- (1 +) - Vid auitetsmetode görs e eriodvis jämförelse där betaligskosekvese av grudivesterige srids ut över de ekoomiska livslägde med e auitetsberäkig. Auitet G * 1- (1 +) - låeräta atal betaligstermier L 0 ursrugligt låebelo Amorterige e give termi ka beräkas med amorterigsformel för e give betaligseriod: Med återbetaligstid (ay back tid) meas då de tid det tar ia hela grudivesterige är återbetald. Bedömigsgrude är då de förutbestämda tid som bestämts för är grudivesterigsutgifte skall vara återbetald med ibetaligsöverskotte eligt: Grudivesterig Återbetaligstid årligt ibetaligsöverskott A k * auitet "k +1 (1+ )

4 7 8 Fastighetsekoomi Progoser Valige så beräkas hyresförädrige geom att göra ett rocetuellt åslag å hyra. H H 0 (1+) alterativt H H -1 (1+) företagets fördelig av eget satsat kaital och låat (främmade) kaital samt avkastigskrav å eget kaital och låeräta ka avädas för att bedöma avkastige å totalt kaital eligt balasekvatioe: TK FK +EK och lägger till resektive rätesatser fås H Hyra år H 0 Hyra år 0 (utid) årlig bedömd risförädrig Progoser för drift ka göras å samma sätt som för hyra. D D 0 (1+) alterativt D D -1 (1+) D Driftutbetalig år D 0 Driftutbetalig år 0 (utid) årlig bedömd risförädrig Uderhållslaerig ileds med att fastighetes status utreds och besiktas. Därefter bedöms de kvarvarade livslägde för de olika byggadskomoetera med hjäl av tekisk kuska och erfarehet. Utbetaligara bedöms valigtvis i kalkyltiduktes eigvärde (real kalkyl) så e omräkig bör göras i de fall lae görs i omiella värde i de fastighetsekoomiska aalyse. Betaligskosekveser i uderhållslae kommer att variera kraftigt frå år till år. Vissa år krävs det stora isatser för uderhåll meda det adra ite krävs ågot alls beroede de olika komoeteras olika livslägder. Ett geomsittligt årligt värde å uderhållsutbetaligar bör därför tas fram för att kua göra tredaalyser å fastighetes ekoomi. Om detta görs, eller om ett geomsittligt värde hämtas å ett aat till exemel statistik, ka uderhållsutbetaligar beräkas å motsvarade sätt som hyra och drift. KTK * TK r * FK + KEK * EK KTK avkastigskrav å totalt kaital TK Totalt budet kaital KEK avkastigskrav å eget kaital EK eget kaital r geomsittlig låeräta FK främmade kaital Direktavkastige å eget kaital ( DEK ) är ett resultatmått som är kutet till det aktuella företaget som äger fastighete och dess avkastigskrav å eget satsat kaital. Detta mått bör således överstiga avkastigskravet å eget kaital för att fastighete skall bedömas som lösam. Betaligsettot (BN) DEK Eget budet kaital (EK) Totalavkastige å totalt kaital ( TTK ) skiljer sig frå direktavkastige å totalt kaital geom att förädrige av det totala värdet tas med (TK). Förutom de direkta tas här äve med de idirekta avkastige som byggs u i fastighete. DTK och TTK bör alltid bedömas tillsammas och över e lägre tidseriod. På detta sätt ka fördelige mella direkt och idirekt avkastig för fastighete redas ut. UH UH 0 (1 +) alterativt UH UH -1 (1+) UH Uderhållsutbetalig år UH 0 Uderhållsutbetalig år 0 (utid) årlig bedömd risförädrig Nyckeltal för lösamhetsbedömigar Här eda beskrivs yckeltale för lösamhetsbedömig som igår i e cash-flow aalys. Direktavkastige å totalt kaital ( DTK ) beräkas geom att dela driftettot med totalt budet kaital i fastighete. Driftettot (DN) DTK Totalt budet kaital (TK) Direktavkastige visar framförallt hur effektiv förvaltare är, me tar ite häsy till fastighetsobjektets fiasierig. Är ett lämligt yckeltal att aväda vid större förvaltigar där det är svårt att fördela fiasierige för varje secifikt objekt då lå ofta tas cetralt i företaget. Nyckeltalet skall då jämföras med avkastigskravet å totalt kaital. Käedom TTK DN +"TK TK -1 kalkylåret De totala avkastig å eget kaital ( TEK ) beräkas geom att lägga till det totala värdets förädrig (TK) till direktavkastige å eget kaital och att lägga till amorterigara. I formel beaktas ite amorterigara eftersom dessa edast är e omfördelig mella fritt eget kaital till eget kaital budet i fastighete. TEK BN +"TK +amorterigar EK -1 kalkylåret TEK bör alltid bedömas tillsammas med DEK å motsvarade sätt som för DTK och TTK. Dock har TEK äve ett aat avädigdområde. Eftersom TEK iehåller e bedömig av restvärdet (TK) så är det äve ett mått å hur bra fastighetsobjektet är som ivesterig. Om

5 9 TEK överstiger avkastigskravet å eget kaital ka det bedömas som e god ivesterig eftersom direkt och idirekt avkastig tillsammas ufyller kravet. Detta iebär dock ofta att DEK ite ufyller avkastigskravet å eget kaital och då måste e aalys göras om det totala bestådet (iklusive kalkylfastighete) håller e lösamhet som överstiger avkastigskravet. Om ite måste DEK bli de faktor för bedömige äve för de secifika kalkylfastighete. Livscykelaalys Defiitioe av livscykelvist; e samlad bedömig av ivesterigs-, drift- och uderhållskostad för ett objekt i relatio till de ytta som objektet skaar uder si ekoomiska livslägd. Översättige till uvärde är ödvädig för att ge e rättvis bild av avkastige. Det kaital som bids vid ybyggad eller förvärv kude ha aväts till ågo aa kaitallacerig och där utsättas för krav å förrätig. Som formel ka detta teckas å följade sätt: LCP # t 0 I t "U t R " A + (1+ r) t (1+ r) A Askaffigsutgift I t Ikomster år t U t Utgifter år t I t -U t Driftetto år t R Restvärdet efter år r kalkylräta ekoomisk livslägd När det sakas itäkter eller om itäktsskillader mella alterativ som skall jämföras ite är möjliga att idetifiera reduceras de ekoomiska bedömige till att gälla ebart kostader. Livscykelkostade defiieras som; de totala kostade som ustår uder ett objekts livscykel LCC A + " t 0 U t (1+ r) t A Askaffigsutgift I t Ikomster år t U t Utgifter år t I t -U t Driftetto år t R Restvärdet efter år r kalkylräta ekoomisk livslägd