N EJLIKEGATAN 23 Mantorp Överlåtelsebesiktning Februari 2012 Adress Telefon Org nr E-post Box 1105 0705 496670 556832-7273 joakim.vrethem@ftoab.se 581 11Linköping
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN...2 2 OKULÄR BESIKTNING...3 3 RISKANALYS...6 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING...6 BILAGOR BILAGA 1 Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 2 Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR SÄLJARE ENLIGT SBR-MODELLEN OBJEKT Fastighetsbeteckning Veta 5:61 Adress Nejlikegatan 23 Postnummer/Ort Kommun Fastighetsägare 590 19 Mantorp Mjölby Rickard Timm & Elisabeth Davidsson Beställare Rickard Timm & Elisabeth Davidsson Beställningsnummer 6162 Besiktningsman Joakim Vrethem Telefon: 0705 49 66 70 E-post: joakim.vrethem@ftoab.se Besiktningsdag Med början kl. 08:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Rickard Timm & Elisabeth Davidsson Vid besiktningen överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar huvudbyggnad samt garage.
BESIKTNING 1 G R A N S K N I N G AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T I N F O R M AT I O N F R Å N U P P D R A G S G I VA R E N Tillhandahållna handlingar Information från uppdragsgivaren -- Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Rickard Timm & Elisabeth Davidsson upplyste om följande vid besiktning: - Förvärvade fastigheten 2009. - Fönster på övre plan utbytta på bägge gavlarna. Foder runt dessa fönster är endast tillfälligt monterade, tanken var att framöver ersätta även fasadpanel. - Fjärrvärme samt vattenburet värmesystem installerat 2011. -
2 O K U L Ä R B E S I K T N I N G Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Väderlek Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1975 Ombyggnadsår -- Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Ca 21 ºC och sol 1,5plans hus med betongplatta på mark.
Noteringar Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. ----- Sockel ----- Fasad Fönster/dörrar Yttertak Hängrännor & stuprör Vindsutrymme Grundläggning Fasadpanel med torrsprickor. Blottat ändträ på fönsterfoder på övre plan. Röta vindskiva på baksida. Röta i altandörr på baksida. Ej besiktigat på grund av snö. Se fortsatt teknisk utredning. ----- Lucka saknas till vindsutrymme. Se fortsatt teknisk utredning. Betongplatta på mark. Ovan betongplatta en träregelstomme. För syllar se riskanalys. Invändigt Entré ----- Sovrum 1 Kondensbildning på fönsterrutor. Se riskanalys. Vardagsrum ----- Kök Fuktskydd saknas under kyl/frys. Golv avslutas i framkant av skåp. Detta medför en risk att läckage inte upptäcks då vattnet leds ned under golvet. Sovrum 2 ----- Tvätt -----
Badrum Ytskikt med kakel och klinker. - Gjutjärnsgolvbrunn vilken inte är ersatt vid renovering. - Kondensbildning på fönster. - Golvvärme på äldre betongplatta på mark. - Flera otäta rörgenomföringar i vägg bakom badkar. Se riskanalys. Övre plan Allrum ----- Sidovind framsida ----- Sidovind baksida ----- Sovrum vänster ----- Garderob ----- Sovrum höger ----- Dusch Ytskikt med kakel och klinker. Röta i takfönster. Brunnsmanschett felaktigt ansluten i golvbrunn samt att klämring inte bottnar i golvbrunn. Se riskanalys. Duschtröskel är högre än rumströskel. Information: Enligt branschens regler ska tätskiktets nivå vid tröskeln vara minst 20 mm över golvavloppets överkant. I utrymme med golvavlopp skall golvet och dess vattentäta skikt ha fall mot avloppet. Vid duschväggar får inte duschtröskeln vara högre än dörrtröskeln. Vatten som kommer ut på golvet ska kunna rinna ner i golvbrunnen. Garage Utvändigt Invändigt Betongplatta på mark med ovanpåliggande träregelstomme. Se riskanalys. Tak ej besiktigat på grund av snö. Röta i dörrkarm. Röta i fönster på baksida. Fasadpanel i behov av målning. Fuktskada på vägg mot grannen i garagedel. Se fortsatt teknisk utredning.
3 R I S K A N A LY S Syllar : Väggar med träregelstomme har en syll som kan stå direkt på betongplattan. Kravet på att trä ska avskiljas från betong med en fuktspärr kom i byggnadsreglerna SBN 1980 och gäller från 81. I tidigare norm fanns ett allmänt krav på erforderligt skydd mot fukt för att ett lämpligt inomhusklimat skulle uppnås men en del av de vedertagna metoderna gav ej en fuktsäker konstruktion. Badrum markplan: Golvbrunnar i gjutjärn räknas idag som riskkonstruktioner då golvmattans infästning i brunnen blir svag på grund av rost. De otäta rörgenomföringarna som noterades i vägg medför risk att vatten kan tränga in med skador som följd. I badrummet finns golvvärme installerad. Golvvärme på en platta på mark kan ge en ökad fuktbelastning underifrån då värmen läcker ned i marken och ökar fukttransporten. Dagens regler föreskriver en underliggande värmeisolering av minst 200 mm tjocklek. Dusch övre plan: Då brunnsmanschett och klämring inte är korrekt ansluten i golvbrunn finns risk att fukt kan tränga upp in under tätskikt med risk för skador i underliggande konstruktion. Kondens fönster: på flera fönster i huset noterades kondens på insida av fönster. Detta härleds till undermålig inomhusventilation. Risk finns för ytterligare kondensbildning speciellt vid kall väderlek utomhus och hög fuktbelastning inomhus. 4 F O R T S AT T T E K N I S K U T R E D N I N G Hus & garagetak: det rekommenderas att en kompletterande husbesiktning genomförs vid snöfri väderlek. Garagevägg: det rekommenderas att en fortsatt teknisk utredning genomförs av den fuktskada som noterats invändigt på garagevägg. Vind: Det rekommenderas att en fortsatt teknisk utredning genomförs av vinden då denna inte var tillgänglig vid besiktning.
Linköping Fastighetsteknik Östgöta AB Joakim Vrethem
BILAGA 2 Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion Beskrivning av fuktkontroll i samband med överlåtelse av fastighet. Syfte Besiktningen och fuktkontrollen syftar till att kontrollera utförande, konstruktion och material i byggnaden och dess riskkonstruktioner som underlag för tecknande av LF Länshems säljaransvarsförsäkring Plus. Besiktningen och fuktkontrollen utförs på uppdrag av fastighetsägaren som separat uppdrag. Utförande Besiktningen och fuktkontrollen utförs genom besiktning av byggnad och avser huvudbyggnad och fuktmätning i provhål som stickprovskontroll i byggnadens riskkonstruktioner av tekniker som erhållit godkännande genom prov. Provhålen tas upp i golv och väggar efter godkännande av fastighetsägaren och återlagas endast provisoriskt vid fuktkontrollen. Fuktmätningen utförs med mätinstrument med kallibreringscertifikat samt genom egenkontroll av instrumenten före varje mätning. Uppmätta mätvärden kan variera på olika ställen i byggnaden och konstruktionen och vid olika årstider och är endast en stickprovskontroll. Riskkonstruktion Riskkonstruktioner är konstruktioner som erfarenhetsmässigt visat sig har förhöjda fuktvärden och fukt- och mögelskador. Exempel på sådana konstruktioner är betongplatta på mark med uppreglat eller flytande golv, krypgrund, inredd källare, vind, fasader/syllar och våtutrymmen. Resultat Resultat från besiktningen av byggnaden och fuktkontrollen i aktuell byggnads riskkonstruktioner redovisas i rapport med planskiss samt i mätprotokoll. Redovisningen innehåller en kort beskrivning av byggnaden och dess riskkonstruktioner samt resultat från besiktningen och fuktkontrollen såsom byggfel, skadesignaler, förhöjda fuktvärden och skador med utvärdering av resultat och ev. rekommendation till fortsatt utredning. Besiktningen och fuktkontrollen är ej tillräcklig som underlag för utarbetande av förslag till åtgärder och kostnadsbedömningar. I dessa fall kan fortsatt utredning utföras. I utvärdering av resultat från besiktning och fuktkontroll bedöms varje riskkonstruktion samt en sammanfattning för byggnaden som helhet. Följande noteras i rapporten: N (normalt) = riskkonstruktion med normala fuktvärden och inga noterade skadesignaler. S (skada) = riskkonstruktion med förhöjda fuktvärden, noterade skadesignaler och skada i konstruktion tex. fukt, mögel, röta och lukt. Fu (fortsatt utredning) = rekommenderas i riskkonstruktion när skadesignal eller skadans orsak och omfattning inte kan fastställas. Vid bedömningen S (skada) och Fu (fortsatt utredning) i byggnad och riskkonstruktion rekommenderas fastighetsägaren att gå vidare med undersökning av skada
Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion Redovisning av fuktkontroll i samband med överlåtelse av fastighet Datum: Utförd av Joakim Vrethem Fastighet: Mjölby / Veta 5:61 Uppdragsgivare Rickard Timm & Elisabeth Davidsson Byggnad beskrivning 1,5plans hus med betongplatta på mark uppfört 1975. Riskkonstruktion beskrivning 1. Syllar 2. Badrum i markplan 3. Badrum övre plan Besiktning och fuktkontroll resultat 1. Vid fuktmätning i syllar uppmättes värden under kritisk gräns för mögel och fuktskador. 2. Golvbrunnar i gjutjärn räknas idag som riskkonstruktioner då golvmattans infästning i brunnen blir svag på grund av rost. De otäta rörgenomföringarna som noterades i vägg medför risk att vatten kan tränga in med skador som följd. I badrummet finns golvvärme installerad. Golvvärme på en platta på mark kan ge en ökad fuktbelastning underifrån då värmen läcker ned i marken och ökar fukttransporten. Dagens regler föreskriver en underliggande värmeisolering av minst 200 mm tjocklek. 3. Då brunnsmanschett och klämring inte är korrekt ansluten i golvbrunn finns risk att fukt kan tränga upp in under tätskikt med risk för skador i underliggande konstruktion. 4. På flera fönster i huset noterades kondens på insida av fönster. Detta härleds till undermålig inomhusventilation. Risk finns för ytterligare kondensbildning speciellt vid kall väderlek utomhus och hög fuktbelastning inomhus. Utvärdering av resultat och sammanfattning I utvärdering av resultat från besiktning och fuktkontroll bedöms varje riskkonstruktion samt en sammanfattning för byggnaden som helhet. Följande noteras i rapporten: N (normalt) = riskkonstruktion med normala fuktvärden och inga noterade skadesignaler. S (skada) = riskkonstruktion med förhöjda fuktvärden, noterade skadesignaler och skada i konstruktion tex. fukt, mögel, röta och lukt. Fu (fortsatt utredning) = rekommenderas i riskkonstruktion när skadesignal eller skadans orsak och omfattning inte kan fastställas. Vid bedömningen S (skada) och Fu (fortsatt utredning) i byggnad och riskkonstruktion rekommenderas fastighetsägaren att gå vidare med undersökningen av skadan. Rekommendation till fortsatt utredning Fortsatt utredning utföres som fördjupade provtagningar genom fuktmätning och fuktberäkning samt analyser och ger underlag för utarbetande av förslag till åtgärder och kostnadsbedömningar.
Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion Mätprotokoll vid fuktkontroll i samband med överlåtelse av fastighet. Datum: Utförd av Joakim Vrethem Mätinstrument Vaisala samt Protimeter Surveymaster Uteklimat RF 65 % temp -1,2 ºC ånghalt 2,8 g/m³ Väder: Mulet Inneklimat RF 33 % temp 20,9 ºC ånghalt 6,0 g/m³ Fukttillskott ånghalt 3,2 g/m³ Mät-plats Risk konstruktion Skadesignal Fuktkontroll i riskkonstruktion RF %,ºC, ånghalt g/m³,fk % Utvärdering Normalt (N) Skada (S) Risk för mögelpåväxt föreligger då den relativa luftfuktigheten (RF) överstiger 70-75% vilket motsvara cirka 15% fuktkvot i trämaterial. Fortsatt utredning Rekomme nderas (Fu) Vardagsrum Ytterväggsyll -- FK 8,7% (N) -- Entréhall Ytterväggsyll -- FK 8% (N) -- Våtutrymmen Se besiktning för enskilda anmärkningar våtutrymmen -- Normala värden vid kontroll med fuktindikator (N) -- Invändigt garagevägg mot grannfastigh et -- Synlig svartmögel på gipsskiva Höga fuktvärden (S) FU 2009-04-20