Fastighetsbesiktningar Fastighetsvärderingar Energideklarationer Energiberäkningar Termografering - Radonmätningar Risk- och sårbarhetsanalyser Kontrollansvarig enligt Plan- och Bygglagen Mobil: 0733 92 46 78 Email: kai@kaijak.se Åvägen 22 VAT-/Orgnr: SE556770646901 / 556770-6469 296 38 Åhus Utlåtande av överlåtelsebesiktning-säljare, HÄSTSKOVÄGEN 13, 373 02 RAMDALA Certifiering: Överlåtelsebesiktningar SBR Kontrollansvarig enligt Plan- och Bygglagen (nivå-kvalificerad), nr: 5378 Energiexpert (nivå-kvalificerad), nr: 2405
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN...4 2 OKULÄR BESIKTNING...5 3 RISKANALYS... 14 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING... 15 BILAGOR BILAGA I Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och olika byggnadskonstruktioner överslagsvärden samt Bra att veta om mm BILAGA II Allmänna villkor för överlåtelse-besiktningsuppdraget
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR SÄLJARE ENLIGT SBR-MODELLEN OBJEKT Fastighetsbeteckning Adress HÄSTSKOVÄGEN 13 Postnummer/Ort Kommun Fastighetsägare Beställare Beställningsnummer Besiktningsman 373 02 RAMDALA KARLSKRONA LARS JOHANSSON LARS JOHANSSON Mobil: E-post: Lars.johansson@hhkarlskrona.se S uppdragsnr:15056 Kai Jakobsson Byggingenjör SBR Av SBR godkänd besiktningsman Kontrollansvarig enligt Plan- och Bygglagen (nivåkvalificerad), nr: 5378 Av SWEDAC certifierad energiexpert, SWEDAC nr 2405 Telefon: 0733 92 46 78 E-post: kai@kaijak.se Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag Med början kl: 0900 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning ägare lämnades en uppdragsbekräftelse till beställarens representant. Innan besiktningen gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen för säljaren. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar huvudbyggnaden. Uppdragsbekräftelsen har lästs igenom av beställaren före besiktning.
BESIKTNING G RANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Information från uppdragsgivarens hustru Slutbesked-huvudbyggnad-ej sidobyggnad Byggnaden är uppförd år 2006 Slutbesked utfärdat år 2015 Byggnaden är uppförd som ett fritidshus (formellt slopades denna indelning 2015) Säljaren bor i fastigheten ca 10 mån/år Kompletta konstruktionshandlingar föreligger ej Våtrumsskada har förevarit i kök Kvalitetsdokument för våtrumsutförande föreligger ej(ej Säker Vatten-dokumentation) Stenkista angjord på fastigheten Energideklaration är beställd Elförbrukning ca 18 500 kwh/år Det har ej förekommit stopp i avlopp Det har ej förekommit att säkringar för elinstallationer löst ut av okänd anledning Jordfelsbrytare är installerad Besiktningsbevis för braskamin föreligger Inga kommunala propåer är kända förutom att slutbesked ej lämnats för sidobyggnad Förekommer ej störande grannar Radonmätning har ej skett Inkoppling av kommunalt VA sker preliminärt år 2016- kostnad ca 50 000 sek Avlopp med avloppspump samt kostnader VA idag ca 2 000 sek/år Kostnad vägförening ca 600 sek/år Kopior på kvitto (utförda tjänster och inköpta produkter)/ fakturor/garantier/bygghandlingar/energideklaration mm föreslås överlämnas till köpare senast vid tillträde Besiktning avser huvudbyggnad bostad (ej förrådsdelar/- garage mm) Slutbesked finns ej utfärdat för sidobyggnad Se även överslagsmässig teknisk livslängd för en byggnads olika konstruktionsdelar i bilaga 1.
2 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Besiktning avser bostadsbyggnad. Väderlek Ca +18 ºC Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Byggnadsbeskrivning Byggnad, byggnadstyp 1-plans fritidshus Byggnadssätt Grundmur: Betong Grund: Platta på mark Stomme: Trä Bjälklag: Trä Fasad: Trä Takbeklädnad: Plåt Hängrännor: Plåt Fönster: 3-glas Ventilation: Mekanisk frånluftsventilation- NIBE Fighter 310 P VA: Enskilt. Kommunalt VA kommer att kopplas in 2016 Uppvärmningssystem: Frånluftsvärmepump + braskamin
Byggnadsår 2006 Till-/ombyggnad Sidobyggnad uppförd-slutbesked saknas. Noteringar Huvudbyggnad Utvändigt Byggnad med byggnadsår 2006 Byggnad uppförd som fritidshus vilket innebär att byggregler ej tillämpas i alla avseenden Allmänt åldrande, brister och slitage bedöms vara i normal omfattning mht byggnadens ålder, renoveringar och brukande. Byggnaden uppförd under period med andra byggregler än idag. Allmänt: Lokalt omgivande motlut en sida Låg sockel och fasadändträ nära mark Någon glipa mellan kantelementblock
Vissa fönster-/tröskelbleck med begränsat fall Till del saknas övre fönsterbleck Vattenläckage mellan takfot-takränna Isolering/vägg-/ golv-/bjälklags-/syll-/vindskonstruktioner är ej okulärt besiktningsbart. Mark mm
Grund Fasader Fuktutfällning/förekomst av putssläpp mm lokalt på grundmursystem Träkonstruktioner med torrsprickor/färgsläpp/enstaka rötangrepp samt förekomst av underhållsbehov lokalt på ändträ
Lokalt ändträ nära angränsande konstruktioner/markskikt Förekomst av olika fasadpanel Lokalt glipor vid hörnfoder Lokalt förekomst av missfärgning/algpåväxt på fasad Fönster/dörrar Yttertak Slitageskador lokalt Vissa bleck med begränsat fall Energiglas från olika tidpunkt (bl a något från år 2006) Låglutande takkonstruktion Buktigheter i takplåt
Lokalt bakfall Lokalt bakfall/läckage/mossa i takrännor Läckageränder på takfotsbräder Färgsläpp på vindskivor samt enstaka rötangrepp Vindsutrymme Ej okulärt besiktningsbart Invändigt
Allmänt Entré Tvättstuga Allmänt slitage/sprickbildning (golv/väggar/tak) bedöms vara i normal omfattning mht byggnadens ålder, renoveringar och brukande-ca 8 år Vissa fönster/dörrar erfordrar justering samt utbyte av tätningslister mm Förekomst av lutande golv Slitage/sprickor/glipor förekommer på ytmaterial Undergolv, vägg- och syll/vindskonstruktion - är ej okulärt besiktningsbara Bomslag i klinker Spricka i tak Entredörr med glas från år 2012 Klinkergolv-ej okulärt besiktningsbart tätskikt Ej fäst avloppsslang för tvättmaskin Ärgning/tidigare läckage vid vattenrör-under värmepump Ej okulärt besiktningsbar golvbrunnsinfästning Energiglaskassett från år 2008 Garderobsdörr saknas Toilett Kök Kakel/klinker-ej okulärt besiktningsbart tätskikt Ej läckageskydd till diskbänksskåp/diskmaskin samt kyl/frys Spis saknar tippskydd Bomslag i klinker Sprickor i innertak Otät rörgenomföring i läckageskydd
Allrum Dusch-/badrum Energiglas från bl a år 2004 Skador på golv/sprickor på innertak Förekomst av glipor mellan golv-listverk Energiglas från år 2006 Bomslag i klinker vid braskamin Ytmaterial av kakel/klinker-ej okulärt besiktningsbart tätskikt Ej okulärt besiktningsbara golvbrunnsinfästningar Bomslag i klinker Rörgenomföringar i duschväggar
Svartmögel i dusch Listverk med fuktskador i anslutning till dusch Handfatsavloppsmuff ej uppdragen 40 mm ovan golv Bastu Ej okulärt besiktningsbar golvbrunnsinfästning
Korridor vid sovrum Inkl garderob Någon innerdörr erfordrar justering Garderob saknar tätskiktslåda med spillrör för VVSfördelningssystem men tätskikt finns på golv vid rörgenomföringar i golv samt monterat fuktlarm Sovrum mot gavel Sovrum / kontor Platta på mark Övrigt Slitage på golv Sprickor på ytmaterial Ej okulärt besiktningsbar Ej okulärt besiktningsbara syllkonstruktioner Jordfelsbrytare är monterad Ej undertecknad elcentralsdokumentation (det fanns jordnings- och isolationsmätningsprotokoll) 3 R ISKANALYS Exteriört - allmänt Yttertak/vattenavledningssystem och fasadsystem inkl dränering som inte säkerställer täthet mot inträngande vatten är riskkonstruktioner som alltid bör åtgärdas/kontrolleras. Vid läckage/stopp föreligger risk för fukt-/lukt- och mögelproblem i en byggnads olika konstruktionsdelar. Vattenavledningssystem i mark ej okulärt besiktningsbart. Notera att huvuddel av dessa konstruktioner sannolikt härrör från byggnadstidpunkt. Låglutande takkonstruktion Platta och låglutande tak utgör alltid riskkonstruktioner för läckage med anledning av att vatten kan bli stående på taket. Låglutande tak är känsliga för såväl läckage
som kondensbildning med risk för fukt-/lukt-/mögelskador i underliggande konstruktioner. Väggsyllar med platta på mark Det föreligger risk att väggsyllar och trägolv kan hamna i fuktig miljö om dessa inte fuktskyddats mot grundkonstruktionen. Detta kan leda till mikrobiella skador (i dagligt tal mögel) i syllkonstruktion/undergolv. En bättre bedömning av förhållandet i väggen erhålls via upptagande av konstruktioner. Avsaknad av Kvalitetsdokument för våtrumsutförande mm Avsaknad av Kvalitetsdokument (krav enligt branschreglerna från 1995-10-01) innebär alltid en risk för att arbetet inte är fackmannamässigt utfört. Detta kan innebära att försäkringsbolaget endast lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Eventuellt försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. Se noterade brister inkl ej monterad tätskiktslåda med spillrörssystem för VVSfördelningssystem i garderob vilket innebär risker för läckage med fukt-/luktrespektive mögelskador som följd. 4 F ORTSATT TEKNISK UTREDNING -- Åhus, 2015-07-24 KAIJAK CONSULTING AB Kai Jakobsson Byggingenjör SBR Av SBR godkänd och certifierad besiktningsman Av SWEDCERT certifierad Kontrollansvarig enligt Plan- och Bygglagen (nivå-kvalificerad, nr: 5378) Av SWEDCERT certifierad Energiexpert (nivå kvalificerad, nr 2405) Av ITC, USA, certifierad Termograför, level one BILAGA I
BRA ATT VETA OM: Under nedan rubriker redovisas information om, elinstallationer, tekniska livslängder, våtrumsregler som kan vara bra för en fastighetsägare att känna till. Det kan även förekomma generella rekommendationer under detta stycke. Här anges också normala, erfarenhetsbaserade tekniska livslängder för de flesta konstruktionsutföranden i syfte att underlätta planering av byggnadsunderhåll. El Kunskap, försiktighet och respekt är tre viktiga begrepp att beakta när det gäller el. Elsäkerhetsverket är en statlig myndighet, på deras hemsida finner man mycket information och föreskrifter om el. www.elsakerhetsverket.se El-rådgivningsbyrån är en fristående byrå för konsumenter som utan avgift hjälper och vägleder dig i olika frågor på elmarknaden. www.elradningsbyran.se Jordfelsbrytare I alla nya hus är det krav på jordfelsbrytare samt även vid viss ombyggnation, till exempel installation av elektrisk golvvärme och i badrum. Installation av fast installerad jordfelsbrytare måste utföras av behörig elinstallatör. Krav på jordade el-ledningar gäller fr.o.m. 1996 och krav på jordfelsbrytare fr.o.m. 1999. I äldre byggnader måste man därför förvänta sig att jordfelsbrytare/petsäkra kontakter jordade elledningar saknas, I samband med eventuella renoveringar bör man därför även förnya elinstallationer. Vad händer om propparna går? Om det uppkommer problem med att säkringar och/eller jordfelsbrytare frekvent löser ut ska fackman kontaktas för genomgång av hela elsystemet. Spotlights Elsäkerhetsverket har sett en ökning av bränder till följd av felaktigt installerade spotlights. Oftast beror det på att spotlights placerats för nära brännbart material. Eftersom värmen från lampan är hög bör du vara försiktig när du installerar spotlights. Eluttag utomhus Det är inte tillåtet att dra ut en skarvsladd genom fönster eller dörr. El utomhus måste anslutas till ett eluttag utomhus. Saknas jordfelsbrytare kan en portabel monteras först. Barnsäkerhet Att ha petsäkra uttag är en enkel säkerhetsåtgärd. Särskilt viktigt är det om det finns småbarn i närheten. Elsäkerheten är livsviktig och kunskapen om den måste hela tiden föras ut till nya generationer elanvändare. Lär därför ditt barn tidigt att respektera elen och dess faror. Ojordat och jordat i samma rum Att ha jordade och ojordade uttag i samma rum, är förbjudet. Om det uppstår ett fel i t ex en lampa som är ojordad, kan hela lampan bli spänningsförande. Om man berör den trasiga lampan och samtidigt kommer åt en produkt som är jordad, går strömmen genom kroppen. Livsfara uppstår.
Underhåll/tekniska livslängder Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och olika byggnadskonstruktioner Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-Avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden från branschen. För en fastighetsägare är 30 år, ur erfarenhetsmässig synvinkel ett vanligt intervall vad gäller underhåll av en byggnad. Man kan förenklat säga att 30 år är ett nyckeltal för renoveringar. Teknisk livslängd: Tidsperiod under vilken en byggnad eller anläggning kan utnyttjas för avsedd funktion. Fasader År Terrasser/balkonger, altaner/ År utomhustrappor Träpanel (byte) 40 Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 Träpanel (målning) 10 Plåt 35 Puts tjockputs 2cm 30 Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt 50 (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 Takkonstruktioner Fönster/dörrar Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 Isolerglasfönster (blir otäta med 25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 tiden) Byte fönster 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 Byte dörrar (inne/ute) 35 Takpannor av betong/tegel 30 Målning fönster/dörrar 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 Dränering/ Bandfalsad plåt, falsad plåt med 35 utvändigt fuktsskydd underliggande papp Dräneringsledning och utvändig vertikal fuktisolering(inklusive 25 Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör 35 25 dagvattenledning i anslutning till drän ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden 50 Skorsten (renovering/ommurning) 40 skorstenstopp, tätning rökkanaler) Vitvaror Vitvaror forts. Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, 10 Värmeväxlare 20 tvättmaskin, torktumlare etc. Övriga installationer och annan Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 maskinell utrustning än hushållsmaskiner Avloppsledningar 50 Badkar bubbel 10 Avloppstank 30 Värmegolv Värmeledningar kall 50 Elvärmeslingor i våtutrymme 30 varmvattenledningar varmvattenberedare, el-radiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Elvärmeslingor i golv 25 20 Vattenburna slingor i golv 30
Våtrum Våtutrymmen kan dölja en hel del oönskat bakom ytan. För att förhindra fuktskador och andra obehagliga överraskningar har flera branschorgan tagit fram hårdare riktlinjer och krav för våtrum. Vad många inte vet är att de flesta villaförsäkringar inte täcker för de ökade kostnader som dessa regler innebär, vid renovering av våtutrymmen efter en fuktskada. Vid renovering av våtrum gäller att de ska utföras enligt gällande byggnormer och bör även alltid uppfylla gällande branschregler. För kakel och klinker gäller Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum. För mera information se www.bkr.se. För plastmattor se www.gvk.se. Från 2005 finns även branschregler för rörinstallatörer kallade Säker vatteninstallation Se www.sakervatten.se. Tätskiktet som gör att väggar och golv håller tätt och hindrar vatten från att sippra igenom har stor betydelse för hur bra ditt nyrenoverade badrum står emot fukt. De gamla kraven på tätskikten räcker inte till och därför har branschorganen ändrat sina riktlinjer och kraven höjts. Eftersom konsumenten sällan är införstådd i detaljerna kring ett våtrumsbygge har egenkontrollen av branschen ett stort värde.! Viktigt att tänka på när man bygger om hemma, oavsett om man gör det själv eller anlitar någon, är att följa rekommendationer från flera olika branschorganisationer.! Om ett våtutrymme ska byggas enligt de nya branschreglerna bör man anlita ett av de omkring 2 000 företag i Sverige med våtrumsbehörighet. Det är en garanti för att hantverkaren är utbildad i branschens regler och arbetar med godkända konstruktioner.! Om ett certifierat företag har flera anställda kan kunden för säkerhets skull be att få se behörighetslegitimation för just den person som ska utföra arbetet. När ett våtrum är byggt av en behörig hantverkare får man ett kvalitetsdokument där det framgår exakt vad som är gjort och vilka material som har använts. Detta är ett värdepapper som bör förvaras på ett säkert ställe.! Avsaknad av kvalitetsdokument kan medföra att försäkringsbolaget endast lämnar ett begränsat försäkringsskydd för berört våtrum alternativt undantar våtutrymmen från hemförsäkringen.
BILAGA II