rissne/ursvik I Ursvik påbörjades inflyttningen. Läs mer på sidan 36.

2012

INNEHÅLL Viktiga händelser 2012 6 VD har ordet 8 Vision, strategi och mål 10 Omvärld och trender 12 Våra kunder 18 Fastighetsutveckling 22 Fastigheternas marknadsvärde 24 Finansiering 26 Riskhantering 28 Miljöansvar för framtiden 30 Sundbybergs Stadsnät 44 Jobba på Förvaltaren 46 Så styrs Förvaltaren 48 Förvaltningsberättelse 53 Resultaträkning 54 Kommentarer till resultaträkning 55 Balansräkning 56 Kommentarer till balansräkning 58 nyckeltal 59 Kassaflödesanalys 60 Kommentarer till kassaflödesanalys 61 Tilläggsupplysningar 62 förslag till vinstdisposition 66 Styrelsens underskrifter 66 Revisionsberättelse 67 Granskningsrapport 68 Företagsledning 69 Styrelse 70 Flerårsöversikt koncern 71 Fastighetsfakta 72 definitioner 79 centrala sundbyberg Centrala Sundbyberg genomgår just nu en betydande utveckling. Läs mer på sidan 32. rissne/ursvik I Ursvik påbörjades inflyttningen. Läs mer på sidan 36. hallonbergen/ör Renoveringar, nya bostäder och ungdomslägenheter. Läs mer på sidan 40. Christer Carlson 32 Christer Carlson 36 Christer Carlson 40

Christer Carlson Johanna Hanno Christer Carlson Johanna Hanno 4

De är så viktiga, de där första sekunderna när du öppnar dörren och stiger in. Sekunderna som avgör om känslan är den rätta, om energin finns där, om lusten vaknar till liv. Att du får inspiration och ork att göra det bästa av din dag. Värdet av en bra och funktionell lokal eller ett trivsamt hem kan inte överskattas. Det är det här vi på Förvaltaren jobbar och brinner för. Att våra hyresgäster ska längta tillbaka till sin lokal eller sitt hem. Följ med oss genom årsredovisningen så ska vi berätta mer om vad vi gjort under 2012. Christer Carlson Christer Carlson Johanna Hanno Johanna Hanno 5

Viktiga händelser 2012 viktiga händelser 2012 2012 blev ännu ett år då vi jobbade hårt med vår stora fastighetsutvecklingsplan. Vi är också stolta över att kunna notera att Nöjd-Kund- Index ökade från 60 till 64 och att vi behöll vårt höga kreditbetyg. Intäkterna uppgick till 747 (758) mkr, en minskning med 11 mkr främst beroende på fastighetsförsäljningar under året. Rörelseresultatet uppgick till 302 (240) mkr, en ökning med 62 mkr, vilket förklaras av de fastighetsförsäljningar som skett under året. Årets resultat efter skatt uppgick till 215 (141) mkr. Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget AA-/Stable/A-1+. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 2,3 procent 2012. Inflyttning påbörjades i Förvaltarens 268 nya yt- och klimatsmarta hyreslägenheter i Ursvik. Projektstart för Vasagatan 9 mitt i centrala Sundbyberg. Här skapas ett modernt och energisnålt hus med över 200 lägenheter, trygghetsboende och vårdboende samt nya butiker. Energianvändningen minskade 3 procent, vilket är en del i målet att vara klimatneutral år 2030. Under sommaren hyrde Förvaltaren ut flera stora lokaler till bland annat norska gymkedjan Elixia och Kötthallen med Sveriges längsta charkdisk. Under året färdigställdes 211 lägenheter i ett omfattande renoverings- och energiprojekt på Spelmanshöjden i Ör. Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boende visade att betyget ökat från 60 till 64. Förvaltaren avyttrade fastigheterna Kapellet 11 och Kompassen 1 vid ombildning till bostadsrätter, till en total köpeskilling om 311 mkr. händelser efter årets utgång Hyreshöjningen för bostäder uppgick till 1,75 procent för 2013. Fastigheten Hästhoven 2 avyttrades den 6 mars 2013 till en köpeskilling om 192 mkr. fastighets ab förvaltaren i sammandrag mkr där inget annat anges Utfall 2012 Koncern Moderbolag Utfall 2011 Utfall 2012 Utfall 2011 Intäkter 747 758 697 699 Driftnetto 302 338 281 310 Rörelseresultat 302 240 151 130 Resultat efter skatt 215 141 242 163 Operativt resultat 37 43 71 68 Investeringar 369 100 169 98 Bokfört värde fastigheter inkl. pågående projekt 3 778 3 668 3 097 3 192 Marknadsvärde fastigheter 9 613 9 246 8 920 8 766 Eget kapital 2 049 1 847 2 056 1 845 Vakansgrad, % 4,2 3,3 4,2 2,8 Överskottsgrad, % 40,4 44,6 40,4 44,3 Direktavkastning, % 3,3 3,7 3,1 3,5 Avkastning på eget kapital, % 11,0 7,9 12,4 9,3 Räntetäckningsgrad, % 400,4 257,6 238,8 164,9 Belåningsgrad, % 21,7 22,2 23,4 23,4 Soliditet (synlig), % 46,8 44,2 47,5 44,8 Soliditet (justerad), % 62,8 61,1 62,2 61,4 6

Christer Carlson 7

VD har ordet Vi utvecklar en av Sveriges snabbast växande städer Christer Carlson totalavkastningen i våra fastigheter har varit mycket god, i snitt 7,7 procent per år sedan 2008. Sundbyberg är en av Sveriges snabbast växande städer. Med grannar som Kista, Bromma flygplats och Arenastaden finns staden mitt i händelsernas centrum. Här har också Förvaltaren sin marknadsplats. Att äga och förvalta 8 000 lägenheter och 130 000 kvadratmeter lokaler på denna marknad är händelserikt, spännande och fascinerande. Efterfrågan på våra lägenheter är rekordstor. Alla kategorier av kunder har fått ett ökat intresse för hyresrätten som boendeform. Att hyra sig fri från räntesvängningar, amorteringar och ansvar är ett attraktivt och modernt sätt att förhålla sig till sin bostad. Det starka besittningsskyddet i kombination med bytesrätt och fullservice ger ett tryggt, flexibelt och enkelt sätt att bo och trivas. Mycket gynnsam marknad Som ett kvitto på den stora efterfrågan har vi cirka 45 000 i vår intressebank. Sett i ett bredare perspektiv har Storstockholms bostadsförmedling 400 000 hushåll i kö för en hyresrätt. Mot bakgrund av inflyttning och befolkningsprognoser ser vi framför oss ett ännu större tryck på marknaden för hyresrätter. Förvaltaren är ett medelstort bolag. Trots det har vi en liten andel (cirka 3 procent) av marknadens 250 000 hyresrätter i norra Storstockholm. Det innebär bland annat att vi måste vara nyfikna och uppdaterade på vad som händer i andra bolag och på andra platser. Vi måste kontinuerligt ta del av och bidra till utvecklingen av bostäder och stadsdelar i vid mening. Fastighetsportfölj med hållbar utveckling Fastighetsmarknaden har uppmärksammat Sundbybergs utveckling och ökade attraktionskraft. Detta har bidragit till en mycket god totalavkastning i våra fastigheter, ett snitt på 7,7 procent per år sedan 2008. Under de senaste fyra åren har Förvaltaren gjort stora förändringar i fastighetsportföljen för att nå en mer långsiktigt hållbar sammansättning. Målet är att få en bättre fördelning mellan värdeåren så att underhåll och renoveringsinsatser får en jämnare spridning över tid. Sammanlagt har vi sålt 18 fastigheter, innehållande 1 503 lägenheter sedan 2008. Fastigheterna har sålts till bostadsrättsföreningar. Försäljningarna har skapat finansiella möjligheter samtidigt som det bidragit till blandade upplåtelseformer i Rissne, Hallonbergen och Ör. En viktig aspekt för att motverka segregation och skapa dynamik i alla stadsdelar. Vi har också påbörjat nyproduktion i Ursvik och totalrenovering av fastigheter i Ör. Starka finanser Förvaltaren har idag finansiella nyckeltal som visar att vi kan och bör investera och det ska vi göra! Framför oss har vi en spännande utvecklingsplan som innehåller både totalrenoveringar av befintliga hus och nyproduktion. Vi har samtidigt, genom effektiviseringar i den dagliga verksamheten, kunnat öka underhållsinsatserna från 60 mkr 2008 till 147 mkr 2012. Utvecklingen under de senaste åren har gjort att vi 2011 fick höjd rating av Standard & Poors från A+ till AA-. Betyget för kort upplåning höjdes från A-1 till A-1+, vilket är det högsta möjliga betyget för kort upplåning. Vi är mycket stolta och glada för att vi 2012 har fått behålla detta sammantaget fina betyg. Vi genomförde många goda projekt Förvaltaren färdigställde 87 lägenheter i Ursvik under 2012. De övriga 181 blir inflyttningsklara i augusti 2013. Vi har också färdigställt 211 lägenheter i ett omfattande 8

VD har ordet renoveringsprojekt i Ljungen 3 på Spelmanshöjen i Ör. I dessa båda stora projekt har vi utvecklat fastighetsportföljen och fått med oss värdefulla kunskaper inför framtiden. Vi har samlat på oss viktiga erfarenheter kring ombyggnadsprojekt med evakuering av hyresgäster. En systematisk uppföljning av hyresgästernas upplevelser kommer att ge oss nya insikter och förbättrade verktyg inför nästa renoveringsprojekt. Nyproduktionen har visat oss att vi kan bygga nytt och den har gett oss värdefull information om hur vi kan göra det ännu bättre. Under året projekterade och planerade vi även en ombyggnad av det välkända huset Banken 8 mitt i Centrala Sundbyberg. Här ska skapas ett modernt energisnålt hus innehållande lägenheter av olika storlekar, inklusive trygghetsboende och vårdboende. I gatuplanet skapas spännande och fräscha kommersiella lokaler som bidrar till omdaningen och förnyelsen i Centrala Sundbyberg. Här ska också den välkända verksamheten Träffpunkten för pensionärer. Den fysiska ombyggnaden startar under våren 2013. Planeringen för kringliggande fastigheterna Basaren 1 och Bageriet 23 fortgår också. Tillsammans med Banken 8 kommer fastigheterna att bilda en ny och spännande entré till Centrala Sundbyberg för alla dem som bor och verkar i Annedal och Bromma. Ett bra år för miljön 2012 var, i god tradition, ett bra miljöår för Förvaltaren. Vi minskade energiförbrukningen med 3 procent och koldioxidutsläppen med 3 procent. Vi skapade också möjligheter för våra hyresgäster i hela Centrala Sundbyberg, Storskogen och Lilla Alby att källsortera matavfallet. Rissne, Hallonbergen och Ör kommer att få samma möjligheter under de närmsta åren. Ett bra år för kunderna Året var också ett bra år för alla oss på Förvaltaren som så gärna vill ge bra och tillförlitlig service till våra kunder, varje dag. Indexet för Nöjd-Kund ökade hela fyra enheter, från 60 till 64. Det är fantastiskt glädjande och inspirerande. Med förnyade krafter fortsätter vi nu våra ansträngningar att öka kundnyttan. Vi djupdyker i enkätsvaren, analyserar resultaten kvarter för kvarter och vidtar förbättringar utifrån dem. En sak som jag kan lova redan nu är att vi under 2013 kommer att genomföra en förändring av hur vi sköter våra trädgårdar. Vi har anställt sex trädgårdsmästare som ska ansvara för buskar, planteringar och mindre träd i våra områden. Därigenom kan vi, med hjälp av en närmare dialog med de boende, göra långsiktiga planer för varje gårds utveckling. ett Bra år för medarbetarna Våra ambitioner om ökad service till våra kunder och utvecklingsplaner för fastighetsportföljen blir verkningslösa om vi inte kan rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Därför är det mycket viktigt för oss att kontinuerligt jobba med våra HR-frågor. För att mäta resultatet av HR-arbetet genomför vi en Nöjd-Medarbetar-mätning varje år. Jag känner både glädje och optimism för framtiden när jag kan konstatera att resultaten av enkäten visar på ökad nöjdhet bland våra medarbetare för tredje året i rad! Vi ligger klart över snittet i Sverige. Jag ser fram emot 2013 Med fantastiskt fina finansiella nyckeltal, två bra fastighetsförsäljningar, väl genomförda investeringsprojekt, goda miljövinster, höjd Nöjd-Kund-Index och höjd Nöjd- Medarbetar-Index känner jag en uppriktig stolthet och glädje över det gångna året. Det finns saker vi kunde gjort bättre och de erfarenheter vi fått ska vi lära av. Det finns mycket som återstår och det ska vi planera noga och se till att göra. 2013 blir ännu ett spännande och innehållsrikt år. Bland annat ska vi påbörja ombyggnaden av fastigheten Banken 8 i Centrala Sundbyberg. Nu ser vi alla på Förvaltaren fram mot 2013 med allt vad det innebär. Anette Sand, VD Förvaltaren har idag nyckeltal som visar att vi kan och bör investera och det ska vi göra! Christer Carlson 9

vision, strategi och mål Vision, strategi och mål Förvaltaren ägs av Sundbybergs stad. Sedan starten 1947 har vi byggt och utvecklat det moderna Sundbyberg med attraktiva bostäder och fräscha lokaler för företag och andra verksamheter. Bolaget byggde Storskogen på 1950-talet, Ör på 60-talet, Hallonbergen på 70-talet och Rissne på 80-talet. Nu finns vi med när Sundbybergs nya stadsdel Ursvik växer fram. Sedan starten 1947 har vi byggt och utvecklat det moderna Sundbyberg. Vår vision Stolta hyresgäster i skönare lägenheter och fräschare lokaler. Värdegrund Bolaget har ett gemensamt synsätt som vägleder alla våra handlingar såväl internt som externt. Vårt agerande styrs av en väl förankrad värdegrund: Vi gillar och intresserar oss för människor särskilt kunder. Vi lyssnar aktivt för att förbättra oss. Vi är nyfikna och vågar utmana. Vi säger och gör saker som vi kan stå för. Vi är rädda om pengar. Värdegrunden talar i sin tur om hur vi ska agera för att Förvaltaren ska vara ett fräscht, spännande, kompetent och lönsamt bolag. Strategi För att nå uppsatta mål arbetar Förvaltaren med ägande, utveckling och förvaltning. Ägande Förvaltaren äger bostäder och lokaler inom Sundbyberg stad. De fastigheter som inte ingår i den långsiktiga ägarstrategin har avyttrats. Detta för att få jämnare värdeår i fastighetsportföljen och för att kunna investera i nyproduktion. Förvaltaren äger även mark som kan avyttras för byggande av bostäder. Genom att frigöra kapital kan Förvaltaren fortsätta utveckla ett långsiktigt fastighetsinnehav. Utveckling Förvaltarens strategi är att utveckla befintliga samt bygga nya bostadsfastigheter. Förvaltaren arbetar med en fastighetsutvecklingsplan för att nå en långsiktigt hållbar utveckling för bolaget. Bolaget eftersträvar att få ett fastighetsbestånd med en jämn fördelning av värdeår utifrån antal kvadratmeter. Genom detta nås en jämnare fördelning av både underhåll och resultat över tiden. Detta kan hanteras dels genom att bygga nytt alternativt förvärva nybyggda fastigheter, dels genom omfattande underhållsåtgärder och investeringar i befintliga fastigheter. Förvaltning Strategin är att genom rätt kompetens och genom att vara lyhörda skapa trygga och trivsamma bostäder, bostadsområden och lokaler för hyresgästens behov. Genom effektiv drift skapar vi utrymme för långsiktigt underhåll. På så sätt ska Förvaltaren få de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. Ägardirektiv Förvaltaren får sina ägardirektiv av Sundbyberg stadshus AB som i sin tur får sina ägardirektiv från Sundbybergs stad. Ägardirektiven är i korthet följande; Valfrihet i boendet och en god hyresvärd Bolaget ska bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya Sundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformer i Sundbybergs stads alla stadsdelar. Förvaltaren har hittills sålt 1 503 lägenheter till bostadsrättsföreningar och förvaltar nu cirka 8 000 hyreslägenheter, vilket ger en god valfrihet i boendeform. Varje år mäter vi även hur Nöjd-Kund-Index har utvecklats för att säkerställa att vi är en bra värd, se mer under avsnittet Våra kunder sidorna 18 20. 10

vision, strategi och mål Utveckling av stadskärnan i centrala Sundbyberg och andra centra Bolaget ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stadsdelscentra. Förvaltaren arbetar med en fastighetsutvecklingsplan för att utveckla Sundbybergs stad, läs mer under avsnittet Fastighetsutveckling sidorna 22 23. maximalt värde för underhållskostnaderna. De senaste fem åren har underhållssatsningarna ökat från 60 mkr till 147 mkr. Målstyrning 2012 Vi använder målstyrning för att effektivisera verksamheten, vilket leder till ökad nytta för våra kunder. Bolaget styr mot uppsatta mål och arbetet innefattar analys, planering och kontinuerlig uppföljning av resultaten. SUPERBRUTTORESULTAT kr/kvm 520 500 480 460 440 420 Moderbolag Miljö och estetiska värden Bolaget ska vara ett föredöme inom miljöområdet genom att bli klimatneutralt till år 2030. Det innebär bland annat ett kontinuerligt arbete med åtgärder som bidrar till energieffektivisering. Förvaltaren arbetar aktivt med att vara klimatneutralt 2030, läs mer under avsnittet Miljöansvar på sidorna 30 31. Trygghet och säkerhet Bolaget ska aktivt medverka till en tryggare miljö och ett säkert boende. Förvaltaren arbetar aktivt för att nå en tryggare och säkrare miljö, bland annat tillsammans med kommunen, socialförvaltingen och polisen. Förvaltaren har även en gratistjänst, Tryggve, där våra hyresgäster bland annat kan få sällskap hem till dörren av väktare. Under 2012 fyllde Tryggve tio år. Socialt ansvar Bolaget ska säkerställa att det finns lägenheter för äldreboende samt utveckla trygghetsboenden. Förvaltaren bygger nya och förvaltar trygghets- och äldreboenden. Vid årsskiftet hade Förvaltaren 95 lägenheter som avser dessa typer av boenden. I fastighetsutvecklingsplanen planeras det för cirka 80 äldreboenden och cirka 20 trygghetsboenden. Underhåll Bolaget ska arbeta kontinuerligt och långsiktigt med att underhålla fastighetsbeståndet. I fastighetsutvecklingsplanen planeras underhåll som ska göras med lång framförhållning och prioritering för att uppnå Förvaltarens ekonomiska målstyrning Under 2011 fattade Fastighets AB Förvaltarens styrelse beslut om att införa målstyrning istället för budgetstyrning. Bolaget ska styra mot två mål, dels ett effektiviseringsmål som ska ställa krav på bolagets ledning att visa bättre nyckeltal i kronor per kvadratmeter jämfört med SABO-företag i Storstockholm, dels ett operativt resultatmål som tar hänsyn till ägarens krav om utdelning. Resultat 2012 Superbruttoresultat Moderbolagets effektiviseringsmål är superbruttoresultat i kronor per kvadratmeter, vilket motsvaras av bruttoresultatet i kronor per kvadratmeter, exklusive underhållskostnader och fastighetsskatt. Superbruttoresultatet uppgick till 507 (501) kronor per kvadratmeter. Operativt resultat Koncernens resultatmål är ett operativt resultat överstigande 25 mkr, vilket motsvaras av resultat före skatt och bokslutsdispositioner, exklusive kostnader av engångskaraktär, omställningskostnader, vinst vid avyttringar av fastigheter och andra jämförelsestörande poster. Det operativa resultatet uppgick till 37 (43) mkr. Operativ målstyrning Ägarmål målstyrning 400 380 2008 2009 2010 2011 2012 Superbruttoresultat, kr/kvm OPERATIVT RESULTAT mkr 100 50 0-50 -100-150 -200 2008 Koncern 2009 2010 2011 2012 Operativt resultat, mkr Fastighets AB Förvaltaren Utfall 2012 Utfall 2011 Superbruttoresultat, kr/kvm moder 507 501 Operativt resultat, mkr koncern 37 43 NKI 64 60 CO 2 (jämfört med år 2010) -6% -3% Direktavkastning (%) mål 3,5 +/- 1% 3,3 3,7 Synlig soliditet (%) mål 25-33% 46,8 44,2 11

omvärld och trender omvärld och trender Stockholmsregionen är inne i ett expansivt skede och är nu en av de snabbast växande marknaderna i Europa. Allra snabbast växer, relativt sett, Sundbyberg som förväntas öka sin folkmängd från dagens 41 000 till drygt 63 000 invånare fram till 2026. FÖRSÄLJNINGSPRIS Försäljning från Förvaltaren till BRF mkr kr/kvm 1 000 20 000 800 600 400 200 0 2008 2009 2010 2012 Försäljningspris, mkr Försäljningspris, kr/kvm 15 000 10 000 5 000 sundbybergs centrala läge gör att staden befinner sig mitt i landets högsta koncentration av arbetsplatser och service. 0 Förutsättningarna för att Sundbyberg ska växa är mycket goda. Det centrala läget gör att staden befinner sig mitt i landets högsta koncentration av arbetsplatser och service. Ett faktum som gör kommunen intressant som etableringsort för såväl näringsliv som privatpersoner. Under 2000-talet har länets befolkning ökat med en kvarts miljon invånare, men bostadsbyggandet har inte ökat i motsvarande grad. Ett tecken på det är att närmare 400 000 personer köar för en hyresrätt inom ramen för Stockholm stads bostadsförmedling. Brist på bostadsmarknaden För Stockholm som län gäller det nu också att förbereda sig för en befolkningsökning på ytterligare en halv miljon nya invånare fram till 2030. Enligt prognoserna kommer fler än 250 000 nya bostäder behöva byggas. Folkmängden i länets norra kommuner uppgår idag till drygt 1,2 miljoner invånare. Befolkningsutvecklingen har också varit starkt positiv i samtliga kommuner under de senaste tio åren. Stark befolkningstillväxt Under 2012 ökade befolkningen i Sundbyberg med 3,1 procent. Man bor också allt fler på samma yta än tidigare, i stadsdelar som Hallonbergen, Duvbo och Storskogen. Totalt ökade befolkningen med 1 254 personer. En av anledningarna till den stora befolkningsökningen är tillskottet av bostäder i Ursvik, Brotorp och i centrala delarna av Sundbyberg. Staden lockar med konkurrensfördelar som goda kommunikationer, närheten till centrala Stockholm, rekreation i fina naturområden och en väl definierad stadskärna med bevarad charm. Tvärbanan Norr med projektstart 2014, utvecklingen av Mälarbanan, nya E18 och Stora Ursvik är aktuella projekt som kommer att påverka tillväxten i kommunen. Dessa utbyggnader möter den allt större efterfrågan på effektiva transportmedel och kvalitetsboende som uppstår i takt med att storstadsregionen växer. Trender En trend på bostadsmarknaden är att andelen en-personers hushåll stadigt ökar. Samtidigt ökar också behovet av större lägenheter. Vi ser dessutom hur befolkningen blir allt äldre och ställer krav på olika boendetyper på ålderns höst. Några andra bedömningar för den framtida bostadsmarknaden är att behovet av billiga bostäder fortsätter att öka. Samtidigt ser vi framför oss differentierade hyror beroende på standard, läge och skick. Det är också troligt att kostnaden för att bygga bostäder kommer att öka. Hyresmarknaden Hyressättning Allbolagen trädde i kraft 1 januari 2011 och det innebar bland annat att de allmännyttiga bolagens hyresnormerande roll slopades. Mellan år 2011 och 2012 höjdes hyrorna i Storstockholm i genomsnitt med 2,9 procent. Förvaltaren förhandlade upp sin hyra enligt en differentierande modell med i genomsnitt 2,3 procent för 2012. För 2013 uppgår hyresökningen till 1,75 procent plus en höjning av fasta tillval. Fastighetsmarknaden Stort intresse för bostadsfastigheter Efterfrågan på bostadsfastigheter i hela Storstockholmsområdet kommer även fortsättningsvis att vara mycket hög. Sundbyberg har nu direktavkastningsnivåer runt 4 procent och fastighetspriserna fortsätter att öka i takt med intresset för staden. Prisbilden för Sundbyberg har länge legat över snittet för Storstockholm. Sedan 2011 har bostadsrättspriserna ökat med 12

omvärld och trender 8,5 procent och prognosen pekar mot en prisökning. Detta har gjort allt fler investerare intresserade av att bygga bostäder i Sundbyberg. Förutom storsatsningen i Ursvik har ett flertal andra intressanta projekt kommit igång. Bland dessa finns nya Signalfabriken i centrala Sundbyberg, som efter om- och tillbyggnad omfattar 36 000 kvadratmeter bostadsrätter, hotell och lokaler samt området Sundbybergs strandpark invid Bällstaviken. Även närliggande Annedal och Mariehäll på stockholmssidan av Bällstaån har en positiv påverkan på den centrala stadsdelen. Förvaltaren möter marknadens behov Förvaltaren arbetar långsiktigt med att möta marknadens efterfrågan genom nyproduktion, renovering och ombyggnad. Plusboende Under 2013 färdigställer vi 18 nya lägenheter i Ursvik för 65+. Det blir seniorlägenheter som ger utrymme för ett lugnt, och bekvämt liv i eget trapphus med möjlighet till gemenskap. Trygghetsboende Vi har påbörjat projekteringen av efterfrågat Trygghetsboende för 70+ i den centralt belägna fastigheten Banken 8 på Vasagatan 9. Inflyttning under 2015. Äldreboende I samarbete med Sundbybergs stad kommer vi också att skapa ett 70-tal boenden för äldre med vårdbehov i Banken 8 på Vasagatan 9 i centrala Sundbyberg. Inflyttning kommer att ske 2015. Ungdomsboende Med konceptet Bo i Kubik vill vi ge ungdomar 18 26 år möjlighet till ett eget boende som passar både behov och plånbok. Detta sker genom att vi i Hallonbergen omvandlar uthyrningsrum med separat entré till fristående minilägenheter. Cirka 20 lägenheter tillkommer varje år under de närmsta åren. Ytsmarta hyresrätter Vi har även investerat i Sundbybergs enskilt största bostadssatsning någonsin, Ursvik. Till att börja med bidrar vi med 268 nya klimatmedvetna hyresrätter till de omkring 6 000 nya bostäder som planeras i området. Inflyttning pågår 2012 2013. Förvaltaren möter marknadens efterfrågan genom nya projekt inom nyproduktion, renovering och ombyggnad. hyresbostäder i Sundbyberg, bostadsyta Fastighetsägare Andel, % 1 000-kvm Fastighets AB Förvaltaren 90 1) 547 Wåhlin Fastigheter 5 28 Wallenstam 2 12 Vega Fastigheter 2 11 J&E Reibo Fastighets AB 1 5 Övriga fastighetsägare 1 5 Summa 100 608 1) Förvaltaren har en mindre andel (cirka 3 procent) av marknadens 250 000 hyresrätter i norra Storstockholm. Lokaler i Sundbyberg, lokalyta Källa: Newsec Fastighetsägare Andel, % 1 000-kvm Fastighets AB Förvaltaren 27 131 Diligentia 16 77 Nordisk Renting 16 76 AMF Fastigheter 11 54 Vasakronan 10 49 Skanska Fastigheter 9 45 Förvaltaren Lokalfastigheter SBG AB 5 24 Profi Fastigheter 4 21 Summa 100 477 Källa: Newsec 13

omvärld och trender Expansiv lokalmarknad Lokalmarknaden i Sundbyberg/Solna är inne i ett expansivt skede. Flera stora satsningar har under åren gjorts genom att bygga om före detta industriområden till profilerade kontorsområden. Framför allt pågår en ökad expansion i centrala Sundbyberg. Bygget av Arenastaden i Solna tillsammans med efterfrågan på kostnadseffektiva, moderna kontor med bra kommunikationsnära lägen har också gynnat Sundbybergs lokalhyresmarknad. Swedbank är ett exempel på företag som lämnar dyra lägen i centrala Stockholm och etablerar huvudkontor i Sundbyberg. Delmarknaden Sundbyberg/Solna är i stor utsträckning under byggnation, men när vägar, spårområden och nyproducerade fastigheter är färdigställda kommer området få en kvalitetshöjning som ytterligare kommer att öka efterfrågan på lokaler. Största volymerna i Solna/ Sundbyberg Efterfrågan på kontorslokaler i stockholmsregionen har under året legat på en relativt konstant nivå. Aktiviteten på hyresmarknaden har i år skiftat fokus från CBD-lägen ut till förstaden där uthyrningsvolymen i Sundbyberg/Solna ligger i topp. Förvaltaren är fortsatt den största aktören på lokalmarknaden i Sundbyberg. Under året har vi märkt av en ökad efterfrågan på lokaler i centrala lägen. Några av våra nya lokalkunder är matkedjan Kötthallen och norska gymkedjan Elixia. I samband med de stora ombyggnaderna av våra fastigheter vid Landsvägen i Centrala Sundbyberg kommer vi att skapa helt nya och mycket attraktiva affärslägen vid tvärbanans hållplats. Avkastning och hyror Direktavkastningskraven för lokalfastigheter förväntas sjunka. En kommande högkonjunktur kan medföra en allmän genomsnittlig hyresökning på 150 300 kronor per kvadratmeter på tre till fem års sikt. Bedömningen förutsätter en vakansgrad på 6 7 procent eller lägre. I dagsläget ligger vakansgraderna på omkring 10 procent för Sundbyberg som helhet. Högsta hyresnivån är 2 000 kronor per kvadratmeter och år och den lägsta direktavkastningen ligger på 6 procent för kontorslokaler. nyckeltal för sundbybergs stad lokaler Läge Direktavkastning genomsnitt Medelhyra/år, kvm Vakans normalnivå Centrum 6 7% 1 700 8 10% Löfströms allé 6 7% 1 500 9 10% Rissne/Hallonbergen 6 7% 1 350 10 12% Övriga kommunen 6 7% 925 12 15% butiker Läge Direktavkastning genomsnitt Medelhyra/år, kvm Källa: Datscha Vakans normalnivå Centrum 6 7% 1 500 3 000 1 5% Rissne Torg 6 7% 900 1 500 5 10% Hallonbergen 6 7% 900 1 500 5 10% bostäder Läge Direktavkastning genomsnitt Medelhyra/år, kvm Källa: Datscha Centrum 3,00 4,25% 1 118 Duvbo 3,00 4,25% 1 118 Lilla Alby 3,00 4,25% 1 118 Rissne 3,75 5,00% 1 061 Ursvik 3,75 5,00% 1 511 Hallonbergen 4,25 5,25% 966 Källa: Datscha 14

Christer Carlson 15

Jag har många vänner här och tycker mycket om gatulivet och småbutikerna Malin Blomberg och spanska vattenhunden Bono, Centrala Sundbyberg Johanna Hanno 16

här är det trevligt och lite gulligt med låga hus och små gårdar Susanne Widén, Rissne Fredrik Hjerling 17

våra kunder Våra kunder Förvaltaren har en lång och nära relation till sina kunder. Många har varit trogna hyresgäster under många år och blivit en del av sitt hus och sitt kvarter. Det är inte ovanligt att hyresgäster flyttade in i ett helt nybyggt hus och efter 40 år fortfarande bor kvar. Över tid ger det ett högt betyg till bolaget som hyresvärd och till boendet eller arbetsplatsen som helhet. NKI BOSTÄDER Nöjd-Kund-Index 64 Förvaltarens NKI (Nöjd-Kund-Index): 64 Förvaltarens resultat jämfört med andra bostadsföretag (32 företag, 2012). I undersökningen har en 9-gradig skala använts som sedan omräknats till en 100-gradig betygsskala. Lägst resultat 42-57 Medelresultat 57-68 Högst resultat 68-75 kundkontakter per år Antal Telefonsamtal 120 000 Besök i kundtjänst 41 000 Felanmälningar 33 000 Besök forvaltaren.se 922 000 Generellt är hyresgästerna mycket nöjda med sin lägenhet och sin stadsdel. Samtidigt börjar renoveringsbehoven i många hus att göra sig påminda, vilket visat sig i de senaste årens kundmätningar. Men 2012 ökade glädjande nog Nöjd-Kund-Index med hela fyra enheter! Och vi fortsätter med vår uppgift att få nöjdare hyresgäster. Förvaltaren väger alltid hyresgästernas behov och önskemål i samband med renoveringar, så att de ska tåla att granskas av kommande generationer. Hyresgästerna representerar ett brett samhällsspektrum. Här finns det plats för alla. Förvaltaren gör ingen skillnad. Det märks också i företagets värdegrund som börjar med Vi gillar alla människor särskilt kunder. Nära dialog För att lyckas behövs en nära dialog med hyresgästerna, örat mot marken och årliga uppföljningar av kundnöjdheten. Sammantaget ger flera hundratusen årliga kontakter en bra vägledning i hur hyresgästerna vill ha det och vad bolaget förväntas prestera. Kunderna tydligt nöjdare Under 2012 ökade bostadshyresgästernas nöjdhet högst märkbart. I den årliga kundmätningen gavs sammantaget kundbetyget 64 enheter. Särskilt glädjande i kundmätningen är att betyget för Förvaltarens service ökade från 60 (2011) till 64 enheter. Det finns flera bra förklaringar till det. Under 2012 satsade bolaget hårt på att förbättra rutinerna vid felanmälan och kundklagomål. Kunderna gav ett klart högre betyg för kvaliteten på reparationerna inne i lägenheten och uppskattade den snabbare hanteringen med tydlig återkoppling. Kunderna gav också ett klart högre betyg för bemötandet från bolagets personal och möjligheterna att få kontakt. En ytterligare förklaring till det högre betyget var den förbättrade trädgårdsskötseln under året. Riktade trädgårdsinsatser under sommaren uppskattades av hyresgästerna. Viktiga kundmöten Utöver kundmätningen är felanmälan med åtgärd, kontakter med kundtjänst och spontana kontakter Förvaltarens viktigaste kundmöten. Vid sidan av den direkta frågan kan bolagets medarbetare där fånga upp behov och önskemål som på sikt påverkar boendekvaliteterna. När det gäller uthyrning av lediga lägenheter och lokaler sker det i huvudsak via forvaltaren.se som hade ungefär en kvarts miljon unika besökare under 2012. Normalt krävs det flera års kötid för att få en lägenhet hos Förvaltaren. Idag köar cirka 45 000 personer för en bostad hos Förvaltaren. Bums-enkät Under 2012 genomförde bolaget också en så kallad Bums-enkät bland bostadshyresgästerna. Ambitionen var att fånga upp mindre saker som snabbt kan fixas till. Kanske en ny sandlåda för de minsta, en parkbänk i solen eller en extra trapphusstädning i veckan? Totalt genomfördes ett 20-tal Bums-åtgärder. Under 2013 gör Förvaltaren ingen Bums-enkät. Bolaget fokuserar istället på att utveckla idéerna från 2012 års mätning. 18

våra kunder Christer Carlson Jag trivs här, med Förvaltarens goda service och trevliga bemötande. De har också en funktionell hemsida där man kan sköta sina ärenden. Christer Carlson Kambiz Farshidi, Ursvik Förvaltaren ger alltid ett mycket professionellt bemötande och snabb återkoppling på mina frågor. Monika Janvari, platsansvarig/bibliotekarie Hallonbergens Bibliotek Christer Carlson Johanna Hanno Jag och min fru känner oss trygga med Förvaltaren som hyresvärd. Bemötandet är gott och vi får snabb hjälp om något behöver fixas. Halvar Normark, Rissne Man ringer, dom kommer och dom fixar! Dessutom är alla på Förvaltaren så gulliga! Fia Blomqvist, Nybergs Bar & Deli 19

våra kunder 5 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA 57% Sundbybergs stad, 34% Övriga, 57% 1% 34% 4% 2% 2% SATS Sports Club Sweden AB, 4% Coop Sverige Fastigheter AB, 2% Nya kötthallen i Töcksfors AB, 2% PROFOTO AB, 1% Förvaltarens lokalhyresgäster När det gäller lokalhyresgästerna arbetar Förvaltaren med många löpande kontakter. Ofta i samband med felanmälan, planerat kundbesök eller förändringar i verksamheten som kräver hyresvärdens medverkan. Under 2012 genomförde Förvaltaren inte någon kundmätning. Tidigare mätningar har visat att fler än 8 lokalkunder av 10 är nöjda med att hyra lokal av Förvaltaren. förfallostruktur på lokalhyreskontrakten Förfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, mkr Andel av årshyra, % 2013 112 14 097 12,6 10 2014 241 32 900 35,3 28 2015 172 24 639 25,4 20 2016 126 23 170 26,3 21 2017 2 597 1,1 1 2018 8 15 397 14,2 11 2019 14 7 838 11,7 9 Totalt 675 118 638 1) 126,6 100 1) Avser ej vakanta lokaler Kundåret 2013 Inför varje år gör Förvaltaren en verksamhetsplan som beskriver hur bolaget vill förbättra prestationen. Syftet är att kunderna ska bli nöjdare och koldioxidutsläppen lägre, samtidigt som ekonomin mår bra. fler än 8 lokalkunder av 10 är nöjda med att hyra lokal av Förvaltaren. Här följer några utvalda exempel på vad bolaget kommer förbättra under 2013 för att göra kunderna nöjdare. Ny kundtjänst. Vi strävar mot att kunderna under 2013 få svar direkt på de vanligaste frågorna. Egna trädgårdsmästare. Tillsammans med vår landskapsingenjör, ska de ansvara för den löpande skötseln av trädgårdar. Hyresgästnära information. Snabbare och tydligare information vid förändringar i boendet. Avfallshantering. Vi utvecklar och förbättrar avfallshanteringen. Fastighetsunderhåll. Vi fortsätter att utöka vårt fastighetsunderhåll utifrån kundens synpunkter. 20