ÅRSREDOVISNING FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN (PUBL)

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN (PUBL) 2013

2 Christer Carlsson Under 2013 drev Förvaltaren projekt innehållande nyproduktion av 313 hyresrätter. Under 2013 drev Förvaltaren renoveringsprojekt innehållande 584 hyresrätter.

3 INNEHÅLL VIKTIGA HÄNDELSER VD HAR ORDET 8 VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV 10 OMVÄRLD OCH TRENDER 12 FASTIGHETSUTVECKLING 14 DISTRIKT CENTRALA SUNDBYBERG 22 DISTRIKT RISSNE/URSVIK 24 DISTRIKT HALLONBERGEN/ÖR 26 SUNDBYBERGS STADSNÄT 28 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE 30 FINANSIERING 32 HÅLLBARHETSREDOVISNING 34 KUNDERNA 38 MILJÖN 42 MEDARBETARNA 46 EKONOMIN 48 SAMHÄLLET 50 RISKHANTERING 54 SÅ STYRS FÖRVALTAREN 56 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61 RESULTATRÄKNING 62 BALANSRÄKNING 64 NYCKELTAL 67 KASSAFLÖDESANALYS 68 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR 70 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 74 REVISIONSBERÄTTELSE 75 GRANSKNINGSRAPPORT 76 FÖRETAGSLEDNING 77 STYRELSE 78 FLERÅRSÖVERSIKT KONCERN 79 FASTIGHETSFAKTA 80 DEFINITIONER 87

4 Beatrice Graalheim Christer Carlsson Beatrice Graalheim 4

5 Äntligen. Uppvaknandet, de första värmande strålarna. Löftet om en ny tid. Leenden överallt, en annan färg. Nymornade kisar vi mot himlen och undrar var solglasögonen är. Vill bara ta en fika och njuta. Iaktta naturen som ler i kapp med oss. Sprirande knoppar, musöron. Lökar som sattes i fjol, länge glömda, målar nu i lila, rosa, rött och gult. Välkommen att slå dig ner i något av våra gröna rum. Trädgårdarna tycker vi på Förvaltaren är extra viktiga. Christer Carlsson Beatrice Graalheim Christer Carlsson 5

6 VIKTIGA HÄNDELSER 2013 VIKTIGA HÄNDELSER 2013 Under 2013 fokuserade Förvaltaren på arbetet med fastighetsutvecklingen och på att ge en ännu bättre service. Flera stora projekt startades och företagets Nöjd-Kund-Index bland de boende ökade från 64 till 65, samtidigt som det höga kreditbetyget behölls. Nettoomsättningen uppgick till 745 (747) mkr, en minskning med 2 mkr främst beroende på fastighetsförsäljning under året. Rörelseresultatet uppgick till 306 (302) mkr, en ökning med 4 mkr. Årets resultat efter skatt uppgick till 230 (215) mkr. Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget AA-/Stable/A-1+. Bostadshyrorna höjdes med 1,75 procent. Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boende visade att betyget ökat från 64 till 65. Energianvändningen minskade med 2 procent, vilket är del i målet att bli klimatneutral år Förvaltaren hyrde ut flera stora lokaler till bland annat Svensk Personlig Assistans (1 661 kvm), Sundbybergs Köksbryggeri (675 kvm) och Elixia (2 140 kvm). Start för ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg. Från 317 ettor och tvåor till 213 energisnåla lägenheter av blandade storlekar. Garage- och gårdsrenoveringen på Vandraren 8 i Hallonbergen med över 400 garageplatser påbörjades. 268 nya lägenheter färdigställdes i Ursvik. Inflyttat och klart i december Fastigheten Hästhoven 2 i Ör avyttrades till en köpeskilling om 192 mkr. Marknadsvärdet för fastigheterna per sista december uppgick till mkr, en ökning med 879 mkr sedan föregående år. HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG Hyreshöjningen för bostäder uppgick till 1,44 procent Sedan periodens utgång har Förvaltaren genomfört två obligationsemissioner om totalt 350 mkr. FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN I SAMMANDRAG mkr där inget annat anges Utfall 2013 Koncern Moderbolag Utfall 2012 Utfall 2013 Utfall 2012 Nettoomsättning Driftnetto Rörelseresultat Årets resultat Investeringar Marknadsvärde fastigheter Eget kapital Vakansgrad, % 5,5 4,2 5,3 4,2 Belåningsgrad, % 19,7 21,7 20,1 23,4 Soliditet (synlig), % 49,5 46,8 49,6 47,5 Soliditet (justerad), % 66,3 62, ,2 NKI NMI

7 Fotograf... Christer Carlsson 7

8 VD HAR ORDET Beatrice Graalheim HÅLLBARHET ÄR EN STRATEGISK FRÅGA FÖR FÖRVALTAREN. HÅLLBAR UTVECKLING AV SUNDBYBERG Sundbyberg är en av Sveriges snabbast växande städer. Allt fler företag etablerar sina huvudkontor i Sundbyberg, nya butiker fyller på och det byggs bostäder i stadens alla hörn. Befolkningsökningen är relativt den största i landet och kultur- och föreningslivet blomstrar. Mitt i händelsernas centrum har Förvaltaren sin verksamhet. Att äga och förvalta cirka lägenheter och cirka kvadratmeter lokaler på denna marknad är både spännande och fascinerande. Hos oss märks det också tydligt att alla kategorier av människor har fått ett ökat intresse för hyresrätten som boendeform. Att hyra sig fri från räntesvängningar, amorteringar och ansvar är ett attraktivt och modernt sätt att förhålla sig till sin bostad. Det starka besittningsskyddet i kombination med bytesrätt och fullservice ger ett tryggt, flexibelt och enkelt sätt att bo och trivas. MYCKET GYNNSAM MARKNAD Efterfrågan på hyresrätter i Storstockholm bara växer. Vi på Förvaltaren har cirka hushåll i vår intressebank och för Storstockholms Bostadsförmedling är siffran nästan tio gånger så stor. Mot bakgrund av inflyttning och befolkningsprognoser för regionen ser vi inte att efterfrågan kommer att sjunka under överskådlig framtid. Förvaltaren är ett medelstort bolag. Trots det har vi en mindre andel (cirka 3 procent) av de cirka hyresrätter som finns i norra Storstockholm. Som en relativt liten spelare på marknaden måste vi ständigt vara nyfikna, uppdaterade och effektiva i vårt sätt att arbeta. Vi måste kontinuerligt ta del av och bidra till utvecklingen av bostäder och stadsdelar i vid mening. Därför arbetar vi bland annat med en tydlig styrning mot ständiga förbättringar. Läs mer om det på sidan 56. FASTIGHETSPORTFÖLJ MED HÅLLBAR UTVECKLING Förvaltaren fortsätter sitt långsiktiga arbete med att få en bättre spridning av värdeåren i fastighetsportföljen. Syftet är dels att få en jämnare fördelning av renoverings- och underhållsbehov mellan åren och dels att kunna erbjuda våra hyresgäster ett brett utbud av lägenheter med olika standard och hyresnivå. En viktig aspekt för att motverka segregation och öka dynamiken i stadsdelarna. Som ett led i detta har vi under 2013 avyttrat fastigheten Hästhoven 2 i Ör till bostadsrätter, färdigställt vår nyproduktion av 268 lägenheter i Ursvik och haft byggstart på vår totalrenovering av fastigheten Banken 8 i centrala Sundbyberg. Totalt har Förvaltaren sedan 2008 sålt 19 fastigheter med drygt lägenheter till bostadsrättsföreningar. Detta bidrar till målet att ha blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar samtidigt som det skapat finansiella möjligheter för vår stora satsning på nyproduktion och renoveringar av befintligt bestånd. Förvaltarens mål är att bygga hyresrätter och att bidra med mark för byggandet av ytterligare hyresrätter i Sundbyberg. Läs mer om våra pågående projekt på sidorna STARKA FINANSER Förvaltaren har idag finansiella nyckeltal som visar att vi kan och bör investera och det ska vi göra! Vi har precis påbörjat genomförandet av vår omfattande fastighetsutvecklingsplan som innehåller både renoveringar av befintliga hus och nyproduktion. Den tydliga inriktningen i planen tillsammans med våra starka nyckeltal bland annat en belåningsgrad på 19,7 procent, en soliditet på 66,3 procent och ett marknadsvärde på 10,5 Mdr stärker vår position på den finansiella marknaden. Dessutom fortsätter marknaden att se Sundbyberg som en allt mer attraktiv plats i regionen, vilket medför lägre direktavkastningskrav som i sin tur ökar marknadsvärdet på våra fastigheter. Vi har samtidigt, genom effektiviseringar i den dagliga verksamheten, kunnat öka underhållsinsatserna från 60 mkr 2008 till 177 mkr

9 VD HAR ORDET 2011 fick Förvaltaren höjd rating av Standard & Poor`s från A+ till AA-. Betyget för kort upplåning höjdes från A-1 till A-1+, vilket är det högsta möjliga betyget för kort upplåning. Vi är mycket stolta och glada över att vi 2012 och 2013 har fått behålla detta fina betyg. ETT BOLAG MED LÅNGSIKTIGT HÅLLBAR UTVECKLING Hållbarhet för Förvaltaren handlar om en långsiktigt stabil ekonomi, ett gediget miljöarbete och ett ständigt engagemang för kunder, medarbetare och samhället. Våra verksamhetsmål på lång och kort sikt (se sidorna 10 11) handlar alla om att ta ansvar för vår ekonomiska, miljömässiga och sociala påverkan. Därför kan jag med gott samvete säga att hållbarhet är en strategisk fråga för Förvaltaren. Nu och i framtiden. Det känns verkligen roligt att i denna årsredovisning kunna presentera en hållbarhetsredovisning enligt GRI:s riktlinjer G4. Läs den på sidorna VÅRA HYRESGÄSTER ÄR SJÄLVA NERVEN I FÖRETAGET Att ge allt för att hjälpa en hyresgäst eller att klura ut lösningar på kniviga frågor, det är något som driver oss på Förvaltaren. Men det räcker inte vi har bestämt oss för att arbeta systematiskt med att bli lite bättre varje år. Därför analyserar vi svaren på vår Nöjd-Kund-enkät kvarter för kvarter och verkställer de förbättringar som efterfrågas. Under 2013 har vi till exempel anställt egna trädgårdsmästare eftersom våra hyresgäster tycker att gårdarna är en mycket viktig trivselfaktor. Vi har också satt in extra resurser för att få bättre ordning på trappstädningen, vilket märktes tydligt i årets kundmätning. Resultatet för 2013 gav ett index på 65 vilket betyder att vi höjt oss ett steg sedan förra året och hela fem steg sedan Det betyder i sin tur att vi är på rätt väg för att nå vårt långsiktiga mål att ha norra Storstockholms nöjdaste hyresgäster. Vi ger oss inte förrän vi är där! Butiker, kontor, förskolor, äldreboenden och mycket mer ryms i de cirka kvadratmeter lokaler som Förvaltaren äger och förvaltar. Behov och krav skiljer sig förstås mycket mellan ett företag som hyr en liten butik och Sundbybergs stad som hyr ett helt äldreboende. Men känslan måste vara densamma. Vi ska finnas där för att lyssna, diskutera, lösa problem och hjälpa företaget eller organisationen att kunna ägna sig åt sin affärsverksamhet istället för att hantera lokalfrågor. Eftersom Förvaltaren är en stor spelare på lokalmarknaden i Sundbyberg betyder det mycket för staden som helhet hur vi lyckas. För att förstärka den delen av vår verksamhet har vi vid årsskiftet 2013/2014 bildat en särskild enhet med en ansvarig chef som ska arbeta ännu tydligare med dessa frågor. VÅRA MEDARBETARE ÄR MEDLET ATT NÅ MÅLEN Högt satta mål och tydliga planer är bra för att nå framgång men man når naturligtvis ingenstans utan goda medarbetare. Förvaltaren satsar målmedvetet på rekrytering och utveckling av ambitiösa, kompetenta och hängivna medarbetare. Med allt från studiebesök och utbildning till chefsutveckling och internrekrytering försöker vi skapa ett klimat som stödjer ett resultatorienterat och kundfokuserat arbetssätt. Självklart mäter vi varje år hur nöjda våra anställda är. Läs mer om våra härliga medarbetare på sidorna Våra dotterbolag Sundbybergs Stadsnät AB och Sundbybergs Bredband AB har under året utvecklats ytterligare. Fler fastigheter har blivit anslutna till Sundbybergs stadsnät och många nya kunder har tillkommit. Under året har också förberedelser för nya samarbeten med staden och Förvaltaren gjorts. Utvecklingen av detta sätt att se på möjligheterna med ett eget stadsnät är väldigt intressant och ligger helt rätt i tiden. Läs mer om dotterbolagen på sidorna JAG SER FRAM MOT 2014 Med ett fortsatt fokus på nöjda kunder, en långsiktig fastighetsutvecklingsplan och styrning mot ständiga förbättringar, i kombination med fantastiskt fina finansiella nyckeltal, är det lätt att känna glädje och positiv förväntan inför Hittills har vi med fastlagda planer och hårt arbete nått våra uppsatta mål och då är det lätt att tro att det går av sig själv. Men att fortsätta nå dit vi vill är inget som går av bara farten. Jag ser verkligen fram mot att få fortsätta möta alla utmaningar, vända och vrida på problem, hitta nya lösningar och ta i lite till. Det är med stor tillförsikt och envis entusiasm som jag möter det nya året tillsammans med fantastiska medarbetare och alla våra kunder. Anette Sand VD NYCKELTALEN STÄRKER VÅR POSITION PÅ DEN FINANSIELLA MARKNADEN. Beatrice Graalheim 9

10 VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV Förvaltaren ägs av Sundbybergs stad. Sedan starten 1947 har företaget byggt och utvecklat det moderna Sundbyberg med attraktiva bostäder och fräscha lokaler för företag och andra verksamheter. Bolaget byggde Storskogen på 1950-talet, Ör på 60-talet, Hallonbergen på 70-talet och Rissne på 80-talet. Nu finns Förvaltaren med och utformar Sundbybergs nya stadsdel Ursvik. VI GILLAR OCH INTRESSERAR OSS FÖR MÄNNISKOR - SÄRSKILT KUNDER. VÅR VISION Stolta hyresgäster i skönare lägenheter och fräschare lokaler. VÄRDEGRUND Bolagets agerande styrs utifrån en väl förankrad värdegrund: Vi gillar och intresserar oss för människor särskilt kunder. Vi lyssnar aktivt för att förbättra oss. Vi är nyfikna och vågar utmana. Vi säger och gör saker som vi kan stå för. Vi är rädda om pengar. Värdegrunden talar i sin tur om hur cheferna och medarbetarna ska agera för att Förvaltaren ska uppfattas som ett fräscht, spännande, kompetent och lönsamt bolag. LÅNGSIKTIGA MÅL Verksamheten styrs mot fyra långsiktiga mål: Förvaltaren ska ha de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. Förvaltaren ska bli ett ekologiskt hållbart företag och vara klimatneutralt år Förvaltaren ska utveckla fastighets portföljen i enlighet med Fastighetsutvecklingsplanen. Förvaltaren ska bidra till trygga och trivsamma bostäder och bostadsområden, blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar och en långsiktigt hållbar utveckling för Sundbybergs stad. För att nå uppsatta mål arbetar Förvaltaren med ägande, utveckling och förvaltning. Ägande. Förvaltaren äger bostäder och lokaler inom Sundbyberg stad. De fastig heter som inte ingår i den långsiktiga fastighetsstrategin har avyttrats. Detta har bidragit till blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar. Med avyttringarna skapas också en jämnare fördelning av värdeåren i fastighetsport följen, vilket ger utrymme för investeringar i nyproduktion. Förvaltaren äger även mark som kan avyttras för byggande av bostäder. Genom att frigöra kapital kan Förvaltaren fortsätta att utveckla ett långsiktigt hållbart fastighetsinnehav. Utveckling. Förvaltaren arbetar mycket aktivt med en fastighetsutvecklingsplan för att uppnå en långsiktigt hållbar utveckling. Planen är ett strategiskt dokument som beslutas av styrelsen. Bolaget eftersträvar ett fastighets bestånd med en jämn fördelning av värdeår utifrån antal kvadratmeter. Genom detta nås en jämnare fördelning av såväl underhåll som resultat över tiden. Detta kan uppnås dels genom att bygga nytt alternativt förvärva nybyggda fastigheter och dels genom omfattande underhållsåtgärder och investeringar i befintliga fastigheter. Förvaltning. Genom att ha rätt kompetens och genom att vara lyhörd skapar För valtaren trygga och trivsamma bostäder, kvarter, stadsdelar samt lokaler för hyresgästens behov. Effektiv drift skapar utrymme för långsiktigt underhåll, nöjdare kunder och lägre energiförbrukning. ÄGARDIREKTIV Förvaltaren får sitt ägardirektiv från Sundbyberg stadshus AB som i sin tur får sitt ägardirektiv från Sundbybergs stad. Nedan redovisas direktivet i kortform tillsammans med utvalda exempel på måluppfyllelse av direktivet under Valfrihet i boendet och en god hyresvärd Bolaget ska bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya Sundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformer i Sundbybergs stads alla stadsdelar. 10

11 VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV Förvaltaren har hittills sålt lägen heter till bostadsrättsföreningar, varav 128 lägenheter under Bolaget förvaltar nu hyreslägenheter. Försäljningarna har bidragit till en god valfrihet i upplåtelseform. Varje år mäts även hur Nöjd-Kund-Index har utvecklats för att säkerställa att Förvaltaren är en attraktiv hyresvärd, se mer under avsnittet Kunderna sidorna Utveckling av stadskärnan i centrala Sundbyberg och andra centra Bolaget ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stadsdelscentra. Förvaltaren arbetar med en fastighetsutvecklingsplan för att utveckla Sundbybergs stad. Under 2013 har företaget bland annat fokuserat på bolagets fastigheter i centrala lägen som Sundbybergs Torg och Hallonbergen centrum. Läs mer under avsnittet Fastighetsutveckling sidorna Miljö och estetiska värden Bolaget ska vara ett föredöme inom miljöområdet genom att bli klimatneutralt till år Det innebär bland annat ett kontinuerligt arbete med åtgärder som bidrar till energieffektivisering. Förvaltarens mål är att vara klimatneutrala Under 2013 färdigställdes flera fastigheter med energieffektiviseringar i storleksordningen procent. Bolaget använder bara grön el och byter till miljöbilar. Läs mer under avsnittet Miljön på sidorna Förvaltaren arbetar aktivt för att nå en tryggare och säkrare miljö. Därför satsar bolaget på hela, rena och snygga miljöer. Genom egen personal dygnet runt, kvartersvärdarna dagtid och jouren på kvällen och natten har Förvaltaren en hög tillgänglighet och service för sina hyresgäster. Förvaltaren har även en störningsjour nattetid och en gratistjänst, Tryggve, där hyresgästerna bland annat kan få sällskap hem till dörren av väktare. Därutöver har merparten av fastigheterna elektroniska lås- och passersystem, vilket utökas varje år. Företaget samverkar också med kommunen, socialförvaltningen och polisen. Socialt ansvar Bolaget ska säkerställa att det finns lägenheter för äldreboende samt utveckla trygghetsboenden. Därutöver ska koncernen bidra till att andra kommunala verksamheter såsom särskilda boenden, gruppboenden, dagligverksamheten, förskolor och skolor kan bedrivas inom koncernens fastighetsbestånd. Förvaltaren bygger och förvaltar trygghetsoch seniorboenden. Vid årsskiftet hade Förvaltaren 34 lägenheter för trygghetsboende och 125 lägenheter för seniorboende, så kallat plusboende. Därutöver har bolaget 110 lägenheter som hyrs av kommunen för äldreboende samt 83 ungdomslägenheter. I fastighetsutvecklingsplanen planeras det för ett hundratal nya äldreboenden. Förvaltaren har ett tjugotal så kallade kommunlokaler för förskolor och särskilda boenden. Under 2013 färdigställdes ett gruppboende med 11 lägenheter för LSS-boende i Hallonbergen. I Storskogen öppnade förskolan en nattöppen verksamhet. FÖRVALTARENS MÅL ÄR ATT VARA KLIMATNEUTRALT REDAN Lokaler och infrastruktur för elektronisk kommunikation Koncernen ska ta fram en strategisk plan kring lokaler samt en strategisk plan kring infrastruktur för elektronisk kommunikation. Som en stor lokal aktör har bolaget ett särskilt ansvar att tillhandahålla attraktiva lokaler till marknadsmässiga hyror för olika intressenter. Via Stadsnätsbolagen skapar Förvaltaren stora möjligheter till en högeffektiv infrastruktur. Idag har Sundbyberg Sveriges bästa bredbandstäckning med 92 procent. Läs mer under avsnittet Stadsnät på sidorna Trygghet och säkerhet Bolaget ska aktivt medverka till en tryggare miljö och ett säkert boende. Underhåll Bolaget ska arbeta kontinuerligt och långsiktigt med att underhålla fastighetsbeståndet. I fastighetsutvecklingsplanen planeras underhåll som ska göras med lång framförhållning och prioritering för att uppnå maximalt värde för underhållskostnaderna. De senaste fem åren har underhållssatsningarna ökat från 60 mkr till över 150 mkr per år. MÅLSTYRNING Operativ målstyrning Ägarmål Fastighets AB Förvaltaren Mål 2014 Utfall 2013 Utfall 2012 Superbruttoresultat, kr/kvm moder Operativt resultat, mkr koncern NKI CO 2 (jämfört med år 2010) -10% -37%* -77% Direktavkastning (%) 3,5 +/- 1 2,3 3,1 Synlig soliditet (%) ,5 46,8 * Ökningen i CO 2 -utsläpp mellan 2012 och 2013 beror på läckage av klimatpåverkande köldmedium hos fjärrvärmeleverantören. 11

12 OMVÄRLD OCH TRENDER OMVÄRLD OCH TRENDER Stockholmsregionen är inne i ett expansivt skede och är nu en av de snabbast växande marknaderna i Europa. Allra snabbast växer, relativt sett, Sundbyberg som förväntas öka sin folkmängd från dagens cirka till drygt invånare fram till FÖRSÄLJNINGSPRIS Försäljning från Förvaltaren till BRF mkr kr/kvm Försäljningspris, mkr Försäljningspris, kr/kvm Ingen fastighetsförsäljning 0 LOKALMARKNADEN I SUNDBYBERG/ SOLNA ÄR INNE I ETT EXPANSIVT SKEDE. Sundbyberg befinner sig mitt i landets högsta koncentration av arbetsplatser och service. Detta faktum gör kommunen högintressant som etableringsort för såväl näringsliv som privatpersoner. Järnvägen genom Sundbyberg ska utökas från två till fyra spår samt överdäckas, vilket framgår av ett avtal mellan Sundbybergs stad och Trafikverket. Detta kommer att resultera i en mer sammanhållen och attraktiv stadskärna. STARK BEFOLKNINGSTILLVÄXT Under 2000-talet har länets befolkning ökat med en kvarts miljon invånare, utan att bostadsbyggandet ökat i motsvarande grad. För Stockholms län gäller det nu att förbereda sig för en befolkningsökning på ytterligare en halv miljon nya invånare fram till Enligt prognoserna kommer fler än nya bostäder att behöva byggas. Under 2013 ökade befolkningen i Sundby berg med 4,5 procent. En av an ledningarna till den stora befolkningsökningen är tillskottet av bostäder i Ursvik och i de centrala delarna. Tvärbanan Norr med projektstart 2014, utvecklingen av Mälarbanan, nya E18 och Stora Ursvik är aktuella projekt som kommer att påverka tillväxten i kommunen. Dessa utbyggnader möter den allt större efterfrågan på effektiva transport medel och kvalitetsboende som uppstår i takt med att storstadsregionen växer. BOSTADSMARKNADEN Under byggdes det cirka bostäder i Sundbyberg. Sundbybergs stad har ett mål att bygga nya bostäder fram till Förvaltarens mål är att bidra med cirka lägenheter. Förvaltaren förmedlar vakanta lägenheter i egen regi. Dessa publiceras på hemsidan. Bolaget har en intresse bank där cirka personer står i kö. Av dessa är cirka 20 procent aktivt bostadssökande. Kötiderna varierar från 3 30 år beroende på stadsdel, våningsplan, balkong och storlek. Det är kortare kötider till ungdoms lägenheter och generellt längre kötider till stora lägenheter. Äldreboende. I samarbete med Sundbybergs stad planeras det för att skapa ett 50-tal boenden för äldre med vård behov i Banken 8 på Vasagatan 9 i centrala Sundbyberg. Inflyttning bedöms ske under Företaget deltar också i detaljplanearbetet för ett nytt äldreboende i Bävern 2 i Storskogen. Ungdomsboende. Med konceptet Bo i kubik ger bolaget ungdomar i åldern år möjligheten till ett eget första boende som passar behov och plånbok. I Hallonbergen omvandlas därför ut hyrningsrum med separat entré till fri stående mini lägenheter. Det planeras för lägen heter årligen under de närmsta åren. Projektering har även påbörjats i Rissne där samma koncept ska införas i vissa lägenheter med uthyrningsrum. I Hallonbergen planeras för att upplåta mark för tillfälliga studentbostäder. Hyresmarknaden hyressättning. I Storstockholm höjdes hyrorna i genomsnitt med 2,9 procent 2012 och med 1,6 procent Förvaltaren höjde sin hyra enligt en differentierande modell med i genomsnitt 2,3 procent för För 2013 uppgick hyresökningen till 1,75 procent. LOKALMARKNADEN Lokalmarknaden i Sundbyberg/Solna är inne i ett expansivt skede. Flera stora satsningar har under åren gjorts för att bygga om före detta industriområden till profilerade kontorsområden. Framför allt pågår en ökad expansion i centrala Sundbyberg. Det är inte bara Sundbyberg som är attraktivt. Även närliggande områden som Solna Strand och Solna Business Park har stora expansionsplaner. Bygget av Arenastaden i Solna tillsammans med efterfrågan på kostnadseffektiva, moderna kontor med kommunikationsnära lägen har också gynnat Sundbybergs lokalmarknad. Aktiviteten på hyresmarknaden har på sistone skiftat fokus 12

13 OMVÄRLD OCH TRENDER från Stockholms innerstad till förstaden där uthyrningsvolymen i Sundbyberg/Solna ligger i topp. Swedbank är ett exempel på företag som lämnar dyra lägen i centrala Stockholm och etablerar huvudkontor i Sundbyberg. Avkastning och hyror. Direktavkastningskraven för lokalfastigheter förväntas sjunka. I dagsläget ligger vakansgraderna på omkring 8,4 procent för Sundbyberg som helhet. Högsta hyresnivån är kronor per kvadratmeter och år och den lägsta direktavkastningen ligger på 6,0 procent för kontorslokaler. FÖRVALTAREN STADENS STÖRSTA AKTÖR Förvaltaren är den största aktören på lokalmarknaden i Sundbyberg. Under året har bolaget märkt av en ökad efterfrågan på lokaler i centrala lägen. Några av de nya lokalkunderna är Svensk Personlig Assistans, Sundbybergs Köksbryggeri och Elixia. I samband med de stora ombyggnaderna av Banken 8, Bageriet 23 och Basaren 1 vid Landsvägen i Centrala Sundbyberg kommer bolaget att skapa helt nya och mycket attraktiva affärslägen vid Tvärbanans hållplats. FASTIGHETSMARKNADEN Efterfrågan på bostadsfastigheter i hela Storstockholms området bedöms även fortsättningsvis att vara mycket hög. Sundbyberg har nu direktavkastningsnivåer 3,0 5,25 procent och fastighetspriserna bedöms fortsatt öka i takt med intresset för staden. Detta har gjort allt fler investerare intresserade av att bygga bostäder i Sundbyberg. Förutom storsatsningen i Ursvik har ett flertal andra intressanta projekt kommit igång. Bland dessa finns nya Signalfabriken i centrala Sundbyberg, som efter om- och tillbyggnad omfattar kvadratmeter bostadsrätter, hotell och lokaler samt området Sundbybergs strandpark invid Bällstaviken. Även närliggande Annedal och Mariehäll på stockholmssidan av Bällstaån har en positiv påverkan på Sundbyberg. HYRESBOSTÄDER I SUNDBYBERG, BOSTADSYTA Fastighetsägare LOKALER I SUNDBYBERG, LOKALYTA Fastighetsägare Fastighets AB Förvaltaren The Royal Bank of Scotland Andel, % kvm Diligentia 9 70 Vasakronan 8 60 AMF Pensionsförsäkring AB 7 54 Skanska Fastigheter 6 45 Övriga fastighetsägare kvm Fastighets AB Förvaltaren 535 Wåhlin Fastigheter AB 29 Vega Fastigheter 11 Wallenstam 9 J&E Reibo Fastighets AB 5 Källa: Newsec Summa 1) ) Summa taxerad lokalarea hos de 200 största fastighetsägare i Sundbyberg Källa: Newsec LOKALER I SUNDBYBERG Läge Direktavkastning genomsnitt Medelhyra /år, kvm Vakans normalnivå Centrum 6,00 7,00% % Löfströms allé 6,50 7,25% % Rissne/Hallonbergen 6,75 7,50% % Övriga kommunen 7,00 7,50% % HYRESBOSTÄDER I SUNDBYBERG Läge Direktavkastning genomsnitt Medelhyra /år, kvm Källa: Datscha BUTIKER I SUNDBYBERG Läge Direktavkastning genomsnitt Medelhyra /år, kvm Vakans normalnivå Centrum 5,75 6,75% % Rissne 6,50 7,25% % Hallonbergen 6,50 7,25% % Källa: Datscha Centrum 3,00 4,25% Duvbo 3,00 4,25% Lilla Alby 3,00 4,25% Rissne 3,75 5,00% Ursvik 4,00 4,25% Hallonbergen 4,25 5,25% Källa: Datscha 13

14 FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING Förvaltaren står nu inför en av de mest spännande epokerna i företagets historia. De kommande tio åren kommer att domineras av förädling av befintligt fastighetsbestånd samtidigt som bolaget kommer att spela en viktig roll i utvecklingen av hela staden Sundbyberg. De samlade kraven på ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet innebär en stor utmaning. FÖRVALTAREN DELTAR I STADSDELS- UTVECKLINGEN MED UPPDRAGET ATT SKAPA EKONOMISK, EKOLOGISK OCH SOCIAL HÅLLBARHET. Förvaltarens fastighetsportfölj innehåller fastigheter från 1900-talets början fram till 2013, då företaget färdigställde 268 nya lägenheter i Ursvik. Spridningen på byggår är stor, med tonvikt på och 80-talen. Sammanfattningsvis kan sägas att renoveringsbehoven över lag är stora i flertalet av Förvaltarens fastigheter. Samtidigt finns också förväntningar på att företaget ska medverka i den totala stadsutvecklingen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSUTVECKLING När det gäller företagets egna fastigheter har Förvaltaren att ta hänsyn till bland annat olika grader och typer av renoveringsbehov, ekologisk hållbarhet samt ägar direktivet som beskriver hur Förvaltaren aktivt skall bidra till att utveckla sina egna fastigheter till nytta för stadens utveckling. Social hållbarhet är en annan faktor som Förvaltaren måste förhålla sig till. Genomgripande renoveringar är resurskrävande samtidigt som varje fastighet ska bära sina egna kostnader. Bolaget försöker därför alltid hitta en bra fördelning på olika hyresnivåer inom varje bostadsområde. Lägg därtill det ekonomiska målet som säger att bolaget skall generera resultat på minst 25 mkr om året och även bidra till utvecklingen av Sundbyberg så framträder bilden av en mycket tuff utmaning. Fastighetsutveckling är därför det område där Förvaltaren kommer att fokusera mycket av sina resurser framöver. FASTIGHETSUTVECKLINGSPLANEN ETT STRATEGISKT DOKUMENT För att Förvaltaren ska kunna lyckas med att leva upp till de långsiktiga målen och samtidigt klara hållbarhetskraven krävs långsiktig och noggrann planering. Förvaltarens fastighetsutvecklingsplan är ett viktigt strategiskt dokument i det arbetet. Den ambitiösa planen sträcker sig 12 år framåt och innehåller såväl nyproduktion som renoveringar på olika nivåer. Vidare har företaget en 5-årig underhållsplan som koordineras med fastighetsutvecklingsplanen och sedan bryts ner i en årlig plan för planerat underhåll. Fastighetsutvecklingsplanen revideras årligen utifrån nya tekniska fakta om fastigheterna, ändrade lagar och regler, politiska beslut eller nya ägardirektiv. STADSDELSUTVECKLING Förvaltaren har ända sedan starten 1947 varit en central aktör när det gällt skapandet av Sundbybergs stadsbild. Nu står staden inför den troligen mest expansiva fasen i dess historia och även denna gång kommer Förvaltaren att spela en av huvudrollerna. Arbetet med stadsdelsutvecklingen sker i huvudsak på två sätt. Dels genom att Förvaltaren i samarbete med sina intressenter tar initiativ till viktiga förnyelseprojekt, dels genom att Förvaltaren engagerar sig i intressenternas förnyelseprojekt. Även om projekten har olika karaktär deltar Förvaltaren alltid med uppdraget att skapa ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. FÖRNYELSEPROJEKT Under 2013 drev och deltog Förvaltaren i flera viktiga stadsdelsförnyelser. Företaget deltar också aktivt i stadens utvecklingsplaner för tiden framöver. Förvaltaren för en ständig dialog med kommunen om nuvarande och framtida satsningar på utveckling av staden Sundbyberg. AKTUELLA STADSDELSFÖRNYELSER Centrala Sundbyberg. Centrala Sundbyberg utvecklas just nu mycket snabbt och kommer inom en tioårsperiod att ändra karaktär och betydelse när Stockholmsregionens hela utveckling skapar nya cityliknande centra. Sveriges bästa kommunikationer och en nedgrävd järnväg i kombination med 14

15 FASTIGHETSUTVECKLING spektakulära fastighetsförnyelser skapar särskilt goda möjligheter. Via egna initiativ och inom ramen för stadens och Stadskärneföreningens arbete är Förvaltaren med och driver stora delar av förnyelsen. Detta märktes under året särskilt i kvarteren runt Sundbybergs Torg där företaget äger tre stora fastigheter, däribland Banken 8, vilken byggstartades Här har företaget lyssnat in omgivande intressenter i form av andra fastighetsägare, boende, arbetande i området för att fånga in behov av utbud och information under byggtiden. Läs mer på sidorna Förvaltaren planerar även förtätningar med hundratals nya hyresrätter på egen mark. Under året lämnades bygglov in för 24 hyresrätter i Enen 8 och 9 i Centrala Sundbyberg. Under året påbörjades även planarbetet för nya hyresrätter och ett äldreboende i Storskogen. Här sker utvecklingen i nära samarbete med stadens äldreomsorg. Hallonbergen-Ör. Stadsdelen har ett mycket intressant läge ett stenkast från nya nationalarenan och granne med nya stadsdelen Stora Ursvik. I Hallonbergen-Ör planerar staden för omfattande förtätningar med upp till nya bostäder. Som markägare och blivande byggherre deltar Förvaltaren i stadens projekt Parklek Parlament. Arbetet sker i nyskapande dialogform med boende, verksamhetsutövare och fastighetsägare. Under året deltog Förvaltaren i ett halvdussin olika dialoggrupper med fokus på frågor som ungdomars fritid, skola, service, äldres behov och nyproduktion av bostäder. Under 2013 på började Förvaltaren planeringen av en större förnyelse av centrumet i linje med arbetet inom Parklek Parlament. Parklek Parlament har också satt fokus på betydelsen av fler informella mötesplatser i området. Som en följd av det kommer Förvaltaren i samarbete med staden att utveckla det så kallade toppstugeområdet med fler mötesytor och en ny toppstuga. Under året avlutades etapp två i arbetet med att erbjuda olika boendeformer i Förvaltarens stadsdelar. Detta genom att fastigheten Hästhoven 2, med 128 lägenheter, av yttrades för ombildning till bostadsrätter. Rissne-Ursvik. Under de kommande fem åren kommer stadsdelen att förtätas med nya bostäder i Rissne, Tvärbanans förlängning till Kista samt nya bostäder i Västra Ursvik. Förvaltaren är som markägare mycket engagerad i Ursvik. Arbetet sker i nära samarbete med staden, boende i området, Stora Ursviks KB och övriga byggherrar. Under året har planarbetet för Västra Ursvik fortsatt. På Försvarsmaktens gamla område i Ursvik har redan 987 bostäder uppförts, varav Förvaltaren bidragit med 268 hyresrätter. Nu fortsätter kommunen med den västra delen av området. Totalt kommer det Förvaltarägda området i Ursvik att innehålla drygt nya bostäder bostadsrätter blandat med hyresrätter och egnahem. När området är färdigställt skall 25 procent av bostäderna bestå av hyresrätter (inklusive de redan byggda 268). RENOVERING OCH UNDERHÅLL Återkommande bedömningar av fastigheternas status i kombination med intressenternas behov ligger till grund för företagets fastighetsutvecklingsplan. Förvaltaren har också att ta hänsyn till ett antal lagar och riktlinjer, inte minst på energi- och miljöområdet. Generellt har Förvaltaren en mycket god kontroll på standarden i alla fastigheter. Avdelningen Fastighetsutveckling för en tät och nära dialog med företagets distriktschefer och arbetsledare och får därför snabbt ny information som kan påverka prioriteringarna. Intressentpåverkan. Varje år genomför Förvaltaren en hyresgästenkät där de boende får svara på frågor om hur de upplever inomhusklimat, standard på kök och badrum, hissar, trappuppgångar och gårdar. I regel brukar svaren bekräfta Förvaltarens uppfattning, men är ändå ett viktigt verktyg i helhetsbedömningen av hur man ska prioritera fastighetsutveckling kostnadsmässigt och i tid. Renovering. Underhåll och renovering görs i olika omfattning, utifrån fastigheternas tekniska status och intressenternas behov. Underhåll. Detta innebär mindre löpande renoveringar och förbättringar. Här är flertalet fastigheter i Rissne bra exempel med byte av stammar och renovering av hissar. Ombyggnad. Här är renoveringarna genomgripande och omfattar stambyten, nya värme/ventilationssystem, renovering av kök och badrum samt uppfräschning av fasad, trapphus och gård. Spelmanshöjden VI LYSSNAR IN INTRESSENTERNAS BEHOV AV INFORMATION UNDER BYGGTIDEN. KISTA RISSNE URSVIK BROMMA FLYG HALLONBERGEN DUVBO CENTRALA SUNDBYBERG ÖR STORSKOGEN LILLA ALBY ARENASTADEN SOLNA 15

16 FASTIGHETSUTVECKLING INVESTERINGAR mkr i Ör genomgick en sådan ombyggnad under Totalombyggnad. Denna högsta nivå av renovering innebär att fastigheten ges en helt ny struktur vad gäller utformning och storlek på lägenheter. Banken 8 vid Sundbybergs Torg är ett exempel på denna typ av renovering. Stadsdelarnas med olika behov. Förvaltarens olika stadsdelar har vuxit fram under olika tidsåldrar och därför är renoveringsbehoven väldigt olika. I stort kan de beslutade strategierna för de olika stadsdelarna sammanfattas enligt följande: Centrala Sundbyberg. Här ser renoveringsbehoven väldigt olika ut på grund av stor spridning i byggår och värdeår. Renoveringsplanerna utformas individuellt per fastighet. Rissne. Området byggdes på 80-talet och håller energimässig god standard. Renoveringarna kommer att genomföras långsammare här, med stort fokus på hissar, stammar och badrum. Hallonbergen. Hela området byggdes mellan och har stora behov av genomgripande renoveringar. Fasader, garage, gårdar, stammar, trapphus och även kök/ badrum berörs. Dessutom behöver fastigheterna energimässigt förbättras för att Förvaltaren ska kunna uppnå sina energimål. Ör. Även här behövs genomgripande renoveringar. Stammar, gårdar, fasader, gårdar samt energi- och ventilationssystem. PÅGÅENDE DETALJPLANER Stadsdel Fastighet Omfattning BTA* Ursvik Västra Ursviks planprogram Nyproduktion bostäder och handel Ör Rissne/Hallonbergen/Ör Förtätningar Parklek Parlament Storskogen Pollux 2 Nyproduktion bostäder Storskogen Bävern 2 Nyproduktion särskilt boende Centrala Sundbyberg Basaren 1 Nyproduktion bostäder Centrala Sundbyberg Hamnen 8 Nyproduktion och ombyggnad *BTA = Bruttoarea UTHYRNINGSBAR YTA Uthyrningsbar yta (kvm) Antal Distrikt Bostäder Lokaler Totalt Fastigheter Lägenheter Lokaler P-platser Garageplatser Hallonbergen/Ör Rissne/Ursvik Centrala Sundbyberg Totalt koncernen Varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren

17 FASTIGHETSUTVECKLING LOKALER Lokalanvändning Antal Yta, kvm Kontor Kommunlokal Butik Lager Restaurang Verkstad Övrigt Totalt BOENDE Boendeform Antal Yta, kvm Ungdomsboende Plusboende Trygghetsboende Övriga Totalt VÄRDEÅR FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN Värdeår Antal lgh, % ) 4 Summa 100 PÅGÅENDE PROJEKT Stadsdel Fastighet Adress Projektbeskrivning Planerat färdigdatum Projektstatus Centrala Sundbyberg Banken 8 Vasagatan 9 Totalombyggnation där fastigheten får ett delvis nytt utseende och 213 nya hyresrätter, varav 56 med vårdboende, samt nya kommersiella lokaler Centrala Sundbyberg Östern 5 Tulegatan Ombyggnad och verksamhetsanpassning av kvadratmeter för gymmet Elixia 2015 Pågående 2013 Färdigställt Hallonbergen Terränglöparen 11 Hallonbergen Centrum Förbättring av ventilation och energiförbrukning 2013 Färdigställt Hallonbergen Vandraren 8 Rissneleden Ombyggnad av garage, ytskikt, ventilation, belysning och gård 2015 Pågående Hallonbergen Vandraren 8 Rissneleden 85 A Ombyggnad till särskilt boende, 11 lägenheter 2014 Färdigställt Hallonbergen Samtliga fastigheter i Hallonbergen Uthyrningsrum blir ungdomslägenheter per år Storskogen Ekorren 2 Ateljévägen 2 28 Ny dränering, ny ventilation, nya förråd, nya uteplatser och nya tak Ursvik Skörden 1/Höladan 1 Stallgatan 26, 29 Ursviks allé Ladugårdsgatan Mönstringsvägen 7 9 Oxenstiernas allé Nybyggnation av 268 ytsmarta och klimatmedvetna lägenheter Ör Ljungen 3 Spelmanshöjden 1 26 Ombyggnad av fasader, gårdar, stammar, kök badrum och energilösningar i 211 lägenheter Löpande Pågående 2015 Pågående 2013 Färdigställt 2013 Färdigställt PLANERADE PROJEKT Stadsdel Fastighet Adress Projektbeskrivning Projektstatus Centrala Sundbyberg Bageriet 23 Landsvägen Ombyggnad inklusive energieffektivisering, stambyten samt modernisering av 175 lägenheter Centrala Sundbyberg Basaren 1 Franstorpsvägen Ombyggnad av befintliga 95 lägenheter inkl stambyten och energieffektiviseringar. Planerat Planerat Centrala Sundbyberg Enen 8 9 Björkhagsvägen 2, Järnvägsgatan 80 Nybyggnation av 24 lägenheter Byggstart 2014 Ör Hundlokan 3 Majeldsvägen 1 23 Ombyggnad av 166 lägenheter med inriktning på kök, badrum, stammar och nya energilösningar Byggstart

18 FASTIGHETSUTVECKLING FOKUS PÅ PROJEKT: BANKEN 8 Sundbybergs Torg är stadens naturliga medelpunkt. Nu ges torget all den omvårdnad det behöver. Gamla hus fräschas upp, nya kommer till, gröna rum skapas och genom området löper den nya Tvärbanan. Mest fart är det just nu på Vasagatan 9, där Förvaltaren ger landmärket bananhuset en total förnyelse. I början av 2015 kommer de första hyresgästerna att kunna sätta nyckeln i låset. Här ligger Banken 8. Sundbyberg växer så det knakar. Allra mest knakar det kring Sundbybergs Torg vid Landsvägen, där nya bostäder, gångvägar, Tvärbanan och en ny galleria Signalfabriken skapar en helt ny stadsbild. NYDANING AV KLASSISK FASTIGHET Förvaltaren kommer att vara starkt delaktig i förnyelsen under flera år framöver. Under sommaren 2013 tog man ett rejält avstamp i och med att rivningsarbetet i det klassiska bananhuset på Vasagatan 9 påbörjades. När projektet är färdigt kommer de kvadratmeterna i Banken 8 att ha omvandlats till 213 lägenheter i varierande storlekar. Fastigheten kommer även att innehålla butiker, restauranger och en träffpunkt för stadens pensionärer. Här ska man kunna bo hela livet. NYTT SOM KÄNNS IGEN Banken 8 byggdes 1969 för att fungera som personalbostäder åt Marabou. Sedan dess har Banken varit något av ett landmärke i Sundbyberg. Men åren sätter sina spår och renovering har funnits på dagordningen länge. Tanken är att huset ska få ett modernt utseende och samtidigt ge området en mer stadslik karaktär genom fler butikslokaler i gatuplanet. Eftersom Banken 8 besitter kulturhistoriska värden sker utformningen av fastighetens nya fasad i samråd med byggantikvarisk expertis. De karaktär istiska bandverken ska efterliknas och skiffret bevaras. FÖRSTA LÄGENHETEN SNART KLAR Från ord till handling. I början av 2013 flyttade hyresgästerna ut, till ett nytt boende hos Förvaltaren i Sundbyberg. Strax därefter påbörjades rivningsarbetet. Detta avslutades i slutet av 2013 och det var nu dags att bygga de första lägenheterna. Förvaltaren räknar med att visningslägenheten är klar i april Första inflyttning är planerad till början av Uthyrningen startar sommaren 2014 via Förvaltarens bostadskö. FAKTA Stadsdel: Centrala Sundbyberg Adress: Vasagatan 9 Fastighet: Banken 8 Lägenheter: 213 varav 56 med vårdboende Lokaler: Cirka 20 Byggtid: Våren 2013 till sommaren 2015 Uthyrning: Startar sommaren

19 FASTIGHETSUTVECKLING I BÖRJAN AV 2015 KOMMER DE FÖRSTA HYRESGÄSTERNA ATT KUNNA FLYTTA IN. 19

20 Hallonbergen är en bra plats att bo på och Förvaltaren är en helt okej värd. Men jag önskar att de kunde skruva upp värmen mer på vintern. Janeth Rivera Mosquiter, Hallonbergen Beatrice Graalheim Beatrice Graalheim Vi bor i en fin lägenhet med bra hyra, stor takterrass och bra trappstädning. Men det är väldigt lyhört i huset, skulle behövas 3-glasfönster. Hissen borde också fixas och ingången målas upp. Emma Edman och Jens Aue, Centrala Sundbyberg Beatrice Graalheim 20 Vi har en fin gård och servicen är bra. Det är bara att ringa så åtgärdar de eventuella problem direkt. Förr hade man en fond för invändig renovering, som tyvärr togs bort. Idag får man stå för renoveringen själv, men jag har tur som är händig och bra på att fixa. Åsa Blom, Centrala Sundbyberg Beatrice Graalheim Jag trivs jättebra i Rissne och har absolut inget att klaga på. Förvaltaren sköter sig utmärkt, de planterar, fixar och gör det fint. Har man något problem är det bara att ringa kvartersvärden så kommer de direkt. Pernilla Ekstrand, Rissne