ÅRSREDOVISNING Sundbybergs stadshus AB

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2013 Sundbybergs stadshus AB

2 Innehåll Sida Detta är Sundbybergs stadshus AB 1 VD har ordet 2 Koncernöversikt 3 Året som gått 4 Koncernen i sammandrag inkl kommentarer 5 Resultat per bolag inkl kommentarer 6 Fastighetsbestånd 7 Investeringar 8 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 9 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB 10 Ursvik Sopsug AB 11 Fastighets AB Förvaltaren 12 Förvaltaren HBC AB 13 Stadsnätsbolagen 14 Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Redovisningsprinciper Noter Förslag till vinstdisposition 34 Revisionsberättelse Ernst & Young 35 Granskningsrapport 36 Hållbarhetsredovisning ( Fastighets AB Förvaltaren) Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2013

3 Detta är Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs vision år Innehåller planer för hur mark, skogs- och vattenområden ska användas på bästa sätt utifrån ett socialt, ekologiskt och ekonomiskt perspektiv. Koncernen Sundbybergs stadshus AB har som syfte att: Utveckla kommunen som attraktiv och efterfrågad bostadsort Erbjuda ett pris- och kvalitetsvarierat utbud av hyresbostäder i alla stadsdelar genom produktion av miljöprofilerade bostadsmiljöer som bidrar till ökad livskvalitet, tillväxt, nyföretagande, samt integration Vara ett strategiskt instrument för tillväxt, företagsetableringar, och utveckling av näringsliv samt effektivt utnyttjande av lokaler. Detta ska leda till en mer attraktiv kommun byggd på varierat näringsliv Sundbybergs stad Sundbybergs stad till ytan Sveriges minsta kommun, samtidigt den snabbast växande med drygt invånare. Med närhet till Stockholm city, grönområden, flygplatser och en stadskärna med alla allmänna kommunikationer, har "Sumpan" mycket att erbjuda. Välkommen till staden där den är som bäst. Fram till år 2020 ska befolkningen öka med cirka 25 procent, från drygt invånare till För att bemöta befolkningsökningen byggs bostäder i Ursvik och Brotorp liksom mellan Rissne, Hallonbergen och Ör. Samtidigt görs plats för fler företag. Sundbybergs stad ska vara en kommun i social, ekonomisk och ekologisk balans. Staden ska präglas av balans mellan bostäder, arbetsplatser och grönstruktur. En viktig princip är en bostad - en arbetsplats. Stadens bostadsområden ska planeras så att människor med olika bakgrund ska kunna mötas. SCB:s nya befolkningsstatistik visar att Sundbyberg de senaste fem åren har växt med 12,3 procent mest i hela Sverige. Vid årsskiftet hade staden ca medborgare. Sundbyberg har en yngre befolkning än Stockholms län och landet i stort. Medelåldern är 38,1 år och sju av tio är i arbetsför ålder (18-64 år). Projekt Tvärbanan Norr, ombyggnationen av Mälarbanan, nya E18 och Stora Ursvik är aktuella projekt som kommer påverka tillväxten i kommunen. Dessa utbyggnader kommer att möta den allt större efterfrågan på effektiva transportmedel och kvalitativt boende som uppstår i takt med att storstadsregionen växer. Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB, moderbolaget, har en sammanhållande funktion för bolagen i koncernen. Koncernen bildades den 8 januari 2009 och bolagets säte är Sundbyberg. Koncernen består av 4 dotterbolag varav ett bolag i sin tur har 5 egna dotterbolag. Koncernens uppgifter Koncernstyrelsen ska fatta de principiella beslut som krävs för att kommunfullmäktiges uppdrag till koncernen genomförs. Dotterbolagens styrelser och verkställande ledningar har det operativa ansvaret för att kommunfullmäktiges beslut verkställs. Koncernen ska bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya sundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformer i Sundbybergs stads alla stadsdelar. Därför ska koncernen ha en markreserv för framtida bostadsbehov och förvärva fastigheter samt medverka till nyproduktion av hyresrätter i stadsdelar där bostadsrätter är dominerande. Koncernen ska vidare kunna avyttra mark för nybyggnation av bostads- och äganderätter i stadsdelar där hyresrätter är den dominerade upplåtelseformen. Koncernen ska vidare vara en god hyresvärd för sina hyresgäster. Koncernen ska också som hyresvärd möjliggöra att kooperativa hyresrättsföreningar bildas och drivs inom sitt bestånd. Ett aktivt arbete ska bedrivas för att öka hyresgästernas möjligheter till inflytande över sitt boende och för att öka insynen. Den sociala dimensionen ska vara tydlig. Utveckling av stadskärnan i centrala Sundbyberg och andra centra Stadskärnan ska präglas av en blandning av olika funktioner och verksamheter. Koncernen ska aktivt medverka till att möjliggöra en järnväg i tunnel för att utveckla stadskärnan i centrala Sundbyberg. Koncernen ska skapa förutsättningar för en handel och service i staden som har hög tillgänglighet. Koncernen ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stadsdelar. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

4 VD har ordet Sveriges snabbast växande kommun Sundbyberg är en Sundbyberg är nu den kommun som växer snabbast i landet. Utmaningen för staden och stadens bolag är att möta de stora krav som befolkningstillväxten innebär. Det behövs fler bostäder, utbyggd service, bra kommunikationer, en väl utbyggd infrastruktur och nya arbetstillfällen. Koncernen 5 år Sundbybergs stadshus AB, som är det kommunala koncernbolaget, har nu varit verksamt i fem år. De fem åren har kännetecknats av ett intensivt utvecklingsarbete: * Värdeutvecklingen på jämförbart fastighetsbestånd har ökat med 45 procent eller 3,3 miljarder. * Under perioden har Fastighets AB Förvaltaren investerat cirka 1,1 miljarder i sina fastigheter. * Nästan 1 miljard har använts till underhåll. * 268 nya lägenheter har byggts och 211 lägenheter har renoverats. * 17 fastigheter med lägenheter har ombildats till bostadsrätter. Det totala försäljningspriset är drygt 2 miljarder. * Två nya bolag har tillkommit i koncernen. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB och Ursviks Sopsug AB. * Förändringar av bolagsstrukturen pågår för att öka effektiviteten ett år med fortsatt utveckling Koncernens strategi med att skapa starka finanser som ger utrymme för omfattande investeringar har fortsatt varit framgångsrikt. Från en investeringsvolym på 28 mkr och ett underhåll på 122 mkr 2009 har investeringstakten succesivt ökat och uppgick 2013 till 424 mkr. Dessutom gjordes underhåll för 178 mkr i bolagens fastigheter. De största investeringarna var färdigställandet av nya lägenheter i Ursvik och ombyggnationen av Banken 8. Inflyttningen i Fastighets AB Förvaltarens 268 nya lägenheter i Ursvik slutfördes under Det är den första nyproduktionen i bolaget på över 20 år. Järnvägens dragning genom Sundbybergs centrum är av oerhörd strategisk betydelse för stadens utvecklingsmöjligheter. Om Mälarbanans fyra spår förläggs i en nedsänkt tunnel möjliggörs på sikt en mycket positiv utveckling av stadens centrum. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB bildades 2011 för att medverka i kommunens ansträngningar för att få en överenskommelse om nedgrävning av järnvägen. Under våren 2013 träffade Sundbybergs stad en överenskommelse med Trafikverket som möjliggör en övertäckning av järnvägen genom centrala Sundbyberg. Förslaget innebär att staden blir ägare till marken ovanpå den övertäckta järnvägen. Regeringen kommer under första kvartalet 2014 att ta slutgiltig ställning till förslaget har en fastighet avyttrats till bostadsrättsförening. Det är Hästhoven 2 i Ör. Den totala köpeskillingen var 192 mkr. Under 2012 genomfördes inom koncernen en utredning om nyttan med kommunägd stadsnätsverksamhet. Under 2013 lämnade Sundbybergs stadshus AB rekommendationer till staden om den fortsatta verksamheten. I november beslutade kommunfullmäktige att tillstyrka rekommendationerna som bland annat innebär att ägandet av bolagen bör förändras så att de ägs av Sundbybergs stadshus AB. Översynen av stadens och koncernens fastighetsbestånd samt de kommunala lokalfrågorna har fortsatt under Starka finanser och omfattande investeringsprogram Koncernen har en fortsatt positiv resultatutveckling. Resultatet för 2013 är 232 mkr efter skatt vilket är en förbättring jämfört med föregående år på 23 mkr. Även värdeutvecklingen på koncernens fastigheter och mark har varit god. Resultatet av den marknadsvärdering som gjordes vid årsskiftet visar att marknadsvärdet ökat med 9 procent under året. Sedan 2009 har marknadsvärdet i kr/kvm ökat med 45 procent. Det samlade fastighetsvärdet i koncernen var vid årsskiftet ca 10,7 miljarder kronor. Koncernen har en synlig soliditet på 48,6 procent och om hänsyn tas till marknadsvärdet är soliditeten 65,9 procent. Direktavkastningen på marknadsvärdet 2013 är 2,7 procent vilket är i linje med ägardirektivens krav på avkastning som är 3,5 procent procent. Totalavkastningen för 2013 var 11,7 procent. Den starka finansiella ställningen är viktig med tanke på det omfattande investeringsprogram som planeras inom koncernen. Under de kommande fem åren planeras investeringar på 4,4 miljarder och för de kommande 15 åren finns investeringsplaner på totalt 11 miljarder. I dessa ingår byggandet av 1000 nya bostäder. Aktiv ägarstyrning Bolaget ansvarar för styrning och uppföljning av dotterbolagens verksamheter utifrån kommunfullmäktiges ägardirektiv och strategiska inriktning. Kommunens ägardirektiv har av moderbolaget omsatts till direktiv för respektive bolag i koncernen. Sundbybergs stadshus AB kommer i sin ägarstyrning årligen att följa upp dessa direktiv och till kommunen redovisa uppnådda resultat. Även de ekonomiska resultatmålen för respektive bolag fastställs av koncernen. Utmaningar 2014 Arbetet med att förverkliga den omfattande fastighetsutvecklingsplanen i Fastighets AB Förvaltaren fortsätter. Prognosen för den totala projektvolymen i investeringar och underhåll 2014 uppgår till ca 900 mkr. Den kommunala koncernen bidrar genom dessa investeringar till att Sundbybergs stad är väl rustat för den fortsatta snabba utvecklingen. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

5 Koncernöversikt Kommunfullmäktige Kommunstyrelsen Förklaringar till färger Bolag med anställda Bolag utan anställda Styrnings- och ägarutskott Sundbybergs stadshus AB Styrelse, Ordf Pär Nuder VD, Sten Olsson Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Styrelse, Ordf Sten Olsson VD, Torsten Josephson Fastighets AB Förvaltaren Styrelse, Ordf Sten Olsson VD, Anette Sand Ursvik Sopsug AB Styrelse, Ordf John Lindell VD, Andreas Hellström Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB Styrelse, Ordf Bo Bylund VD, Torsten Josephson Förvaltaren HBC AB Styrelse, Ordf Sten Olsson Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB Styrelse, Ordf Sten Olsson VD, Anette Sand Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Styrelse, Ordf Anette Sand VD, Heléne Jacobsson Förvaltaren Fastighetsutveckling AB Styrelse, Ordf Sten Olsson Sundbybergs Bredband AB Styrelse, Ordf Anette Sand VD, Heléne Jacobsson Sundbybergs stadshus Koncern Ska aktivt medverka till att stadens vision förverkligas. Koncernen ska verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas till vara. Koncernen ska se till att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB är ett dotterbolag till Sundbybergs stadshus AB. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att genom administrativa åtgärder söka åstadkomma en järnväg i tunnel i Sundbybergs stad och bidra till utvecklingen i Sundbybergs stads resecentrum. Sundbybergs stadshus AB är moderbolag i Sundbybergs Stads bolagskoncern. Bolaget ska äga och förvalta aktier i bolag som indirekt ägs av Sundbybergs kommun. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB är ett dotterbolag till Sundbybergs Stadshus AB. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med arbetsplatser, lokaler och kollektiva anordningar. Bolagets syfte är att främja lokal- och arbetsplatsförsörjningen i Sundbybergs kommun. Fastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Sundbybergs stad tillika ett dotterbolag till Sundbybergs stadshus AB. Med 7936 lägenheter fördelade över hela Sundbyberg är Förvaltaren ett av de största bostadsbolagen i Storstockholm. Förutom bostäder har Förvaltaren ca kvadratmeter lokaler. Lokalerna finns i bostadsfastigheterna och kan vara alltifrån små lager till större butiker och kontor. Ursvik Sopsug AB är ett dotterbolag till Sundbybergs Stadshus AB. Bolaget ska uppföra, bedriva och förvalta sopsugsanläggningar i Sundbybergs stad. Ändamålet med bolagets verksamhet är att med iakttagande av självkostnadsprincipen äga, uppföra, förvalta och underhålla sopsugssystem i Sundbybergs stad. Förvaltaren HBC AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom stadsdelen Hallonbergen i Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter. Bolaget äger fastigheten Terränglöparen 11 (Hallonbergen Centrum). Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt idka annan därmed förenlig verksamhet Förvaltaren Fastighetsutveckling AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt idka annan därmed förenlig verksamhet. Bolaget äger inga fastigheter. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun äga och förvalta stadsnät för bredbandstjänster samt därmed förenlig verksamhet. Bolaget äger inga fastigheter. Sundbybergs Bredband AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att, direkt eller indirekt, utveckla och tillhandahålla nuvarande och framtida data-, TV - och telekommunikationstjänster till företag, organisationer och hushåll och därmed förenlig verksamhet. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

6 Året som gått Årsomsättningen uppgick till 768 (768) mkr. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är (9 826) mkr och det bokförda värdet (3 884) mkr. Standard & Poor s behöll dotterbolaget Fastighets AB Förvaltarens rating vid AA-/Stable/A-1+. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 1,75 procent nya lägenheter färdigställdes i Ursvik. Inflyttat och klart i december Projektstart för ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg. Från 317 ettor och tvåor till 213 energisnåla lägenheter av blandade storlekar. Försäljningen utav fastigheten Hästhoven 2 i Hallonbergen med 128 lägenheter skedde under mars. Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boende visade att betyget ökat från 64 till 65. Under året tecknades ett avtal mellan Sundbybergs stad och Trafikverket som medför att järnvägen genom centrala Sundbyberg läggs i tunnel när Mälarbanan utökas till fyra spår. Detta innebär att helt nya förutsättningar för att skapas en utveckling av stadskärnan. Under året hyrde Förvaltaren ut flera stora lokaler till bland annat Svensk Personlig Assistans, Sundbybergs Köksbryggeri och Elixia. Garage- och gårdsrenovering på Vandraren 8 i Hallonbergen med över 400 garageplatser påbörjades. Energianvändningen minskade med 2 procent, vilket är en del i målet att vara klimatneutral år Fastighets AB Förvaltaren beslutade utvecklingsplan som omfattar drygt av lägenheter under en 15- årsperiod har tagit fart. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

7 Koncernen i sammandrag Koncernen presenterar ett solitt resultat Intäkter Koncernens intäkter uppgick till 768 (768) mkr. Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader ökade till 481 (451) mkr, en ökning med 30 mkr eller 6,7 procent. Kostnadssidans ökning beror främst på ett ökat fastighetsunderhåll. Administration Koncernens kostnader för administration ökade till 126 (111) mkr, en ökning med 15 mkr (13,5 procent). Ökningen beror främst på omställningskostnader. Avskrivningar Koncernens avskrivningskostnader minskade till 27 (96) mkr, en minskning med 69 mkr eller 71,9 procent. Förklaringen är en återläggning av en tidigare genomförd nedskrivning. Fastighetshandel Resultatet från fastighetsförsäljningar minskade till 177 (193) mkr. Under år 2013 avyttrades en fastighet, Hästhoven 2, till en nybildad bostadsrättsförening till ett försäljningspris om 192 mkr. Räntenetto Koncernens räntenetto uppgick till -64 (-73) mkr, en förbättring med 9 mkr eller 12,3 procent. Förbättringen förklaras av bättre lånevillkor, mindre swapvolym samt lägre marknadsräntor. Skatt Koncernens skatt uppgick till - 15 (-21) mkr, en minskning med 6 mkr. Resultat efter skatt Koncernens resultat efter skatt och bokslutsdispositioner uppgick till 232 (209) mkr, en ökning med 23 mkr eller 11 procent. Balansomslutningen uppgick till (4 356) mkr. Det egna kapitalet har under de senaste fem åren ökat med 834 mkr och uppgick till (2 005) mkr. Ökningen är främst hänförlig till fastighetsförsäljningar som skett under perioden. Den justerade soliditeten uppgick till 66 (63) procent att jämföra med 50 procent år Resultaträkning Rörelseintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Administration Bruttoresultat Avskrivningar Fastighetshandel Räntenetto Resultat före skatt Skatt Årets resultat Balansomslutning Eget kapital Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Soliditet (justerad), % Direktavkastning, % 2,7 3,4 3,7 4,1 3,8 Jämförbart bestånd Rörelseintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

8 Resultat per bolag Fastighetsrörelsen står för 96% av omsättningen Sundbybergs stadshus AB - moderbolag Intäkterna för moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick till 3,9 mkr (3,6 mkr) och består av management fees till koncernbolag. Kostnader för bolaget uppgick till 7,2 (6,3) mkr och består främst av reverskostnader i samband med köpet av bolaget Förvaltaren Lokalfastigheter samt styrelsearvode, Vd och övriga kostnader såsom juridiska tjänster, revision mm. Bolaget erhöll utdelning från dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB om 3,5 mkr. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Bolaget redovisar ett resultat på 3 (0) mkr för året. Resultatet hänförs till ränteintäkter. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Intäkterna för dotterbolaget Lokalfastigheter i Sundbyberg AB uppgick till 24 (22,3) mkr. Fastighetskostnader för bolaget uppgick till 7,7 (6,7) mkr och består av taxebundna utgifter om 3,8 mkr, driftkostnader om 1,5 mkr samt fastighetsskatt om 1,1 mkr. Driftnettot uppgick till 16,4 (15,6 ) mkr. Kostnad för administration uppgick till 4,1 (4,8) mkr. Bruttoresultatet uppgick till 12,1 (10,8) mkr. Årets resultat efter finansiella poster och skatt uppgick till 8 (3,5) mkr. Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB Har under året fusionerats in i Fastighets AB Förvaltaren. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Bolagets intäkter uppgick till 20,3 (18) mkr. Driftkostnaderna uppgick till 2 (2) mkr och administrationskostnaderna till 12 (12) mkr. Bolagets bruttoresultat uppgick till 6 (5) mkr och resultatet efter finansiella kostnader till 2,6 (1) mkr. Sundbybergs Bredband AB Bolagets intäkter uppgick till 24,6 (24) mkr. Driftkostnaderna uppgick till 9 (9) mkr och administrationskostnaderna till 9 (9) mkr. Bolagets bruttoresultat uppgick till 7,2 (6) mkr och resultatet efter finansiella kostnader till 2,5 (3) mkr. Ursviks sopsug AB Bolaget redovisar ett resultat på 0 (0) mkr för året. Fastighets AB Förvaltaren Intäkterna för dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick till 697 (697) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 466 (416) mkr varav underhållskostnader uppgick till 173 (123) mkr. Administrationskostnaderna uppgick till 103 (87) mkr. Årets resultat uppgick till 255 (242) mkr. Bolagets superbruttoresultat uppgick till 519 (507) kr/kvm. Förvaltaren HBC AB Intäkterna för bolaget uppgick under 2013 till 30 (27) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 18 mkr (39) mkr, varav underhållskostnader uppgick till 4 (24) mkr. Resultatet efter skatt uppgick under året till 1,0 (-17) mkr. Resultat efter skatt år 2013 US-Ursvik Sopsug AB SS-Sundbybergs Stadsnätsbolag AB SI-Sbg stadshus infrastruktur AB v SH-Sundbybergs stadshus AB SB-Sundbybergs Bredband AB LF-Lokalfastigheter HC-Förvaltaren HBC AB FV-Förvaltaren mkr Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

9 Fastighetsbestånd Marknadsvärdet ökar med 9,0 procent Koncernen innehar ett fastighetsbestånd om ca kvm uthyrningsbar yta med ett marknadsvärde på mkr. Beståndet domineras av bostadsfastigheter med en sammanlagd yta på ca kvm, vilket motsvarar 78 procent av den totala ytan. Lokalytorna uppgick till ca kvm. Bostäder Koncernen äger en större del av det totala antalet hyresrätter inom kommunen. De finns i praktiskt taget alla stadsdelar och har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes. Fördelningen över storlek är också god, med tyngdpunkt på tvåor och treor. Drygt 33 procent utgörs av tvåor med en genomsnittlig yta på 61 kvm. Drygt 35 procent består av treor, med en genomsnittlig yta på 78 kvm. Lokaler Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbestånd. Huvuddelen av lokalytan, kvadratmeter, ägs av dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren och är lokaliserade i bostadsfastigheterna. Resterande kvm är renodlade lokalfastigheter. De består av fastigheter i centralt attraktiva lägen. Garage och p-platser Med närmare garageplatser och ca p-platser har koncernen en stor del av hela kommunens utbud av bilplatser. Marknadsvärdering Det bedömda marknadsvärdet för koncernen Sundbybergs stadshus AB inklusive mark uppgick per 31 dec 2013 till (9 826) mkr. Jämfört med 2012 innebär det en ökning av marknadsvärdet med 9,0 procent. På ett jämförbart bestånd har marknadsvärdet ökat med 3,4 procent. Detta beror framförallt på att det långsiktiga avkastningskravet för fastigheterna har sjunkit jämfört med föregående år. Bokfört värde och övervärde Övervärde beräknas som skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokfört värde. Koncernen Sundbybergs stadshus ABs bedömda marknadsvärde per 31 december 2013 uppgick till 10,7 mkr och det sammanlagda bokförda värdet inklusive pågående fastighetsarbeten uppgick till 4,1 mkr. Utifrån detta beräknades övervärdet till 6,6 mkr. Övervärdet utgör ca 62 procent av bedömt marknadsvärde. Behovet av nedskrivning bedöms utifrån den genomförda marknadsvärderingen. Inga fastigheter har under året varit föremål för nedskrivning. Projekt Ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg. Från 317 ettor och tvåor till 213 energisnåla lägenheter av blandade storlekar. Garage- och gårdsrenovering på Vandraren 8 i Hallonbergen med över 400 garageplatser påbörjades. Marknads- Antal Yta Antal Yta Yta Antal Antal värde (Mkr) lgh lgh lokaler lokaler tot p-platser garagepl Förvaltaren HBC Lokfast Totalt mkr v Marknadsvärde Antal fastigheter v Värdeår Marknadsvärde Bokfört värde Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

10 Investeringar 2013 Fastighetsutvecklingsplanen i fokus Investeringarna i koncernen per 31 december 2013 uppgick till 321 mkr (386 mkr) varav 301 mkr i Fastighets AB Förvaltaren. Antal pågående projekt under året uppgick till 260 st varav 35 st som aktiverats. De största satsningarna under 2013 avsåg byggstart för ombyggnationen av Banken 8 i Centrala Sundbyberg, I bolaget Bostäder i Ursvik färdigställdes nybyggnation en av Kv Skörden och Kv Höladan I Ursvik som i slutet av året fusionerades in i Fastighets AB Förvaltaren. Under året slutfördes även renoveringen av Ljungen 3 i Ör samt ombyggnationen av särskilt boende på Vandraren 8 i Hallonbergen. I Centrala Sundbyberg utfördes lokalanpassning för nytt gym på Östern 5, ett bryggeri på Spiken 4 samt ny vårdinrättning på Posten 12. I Ör påbörjades projektering för ombyggnation av Hundlokan 3. I Rissne och Centrala Sundbyberg satsade man på modernisering av hissar som fortlöper vidare etappvis. I bolaget Ursvik Sopsug AB pågår projektet av nyanläggning av ledningsnät och terminalbyggnad i Ursvik. Energieffektivisering i Hallonbergen centrum slutfördes. Den totala projektvolymen för 2013 inkl underhåll uppgick till ca 500 mkr. Projekt: (mkr) Bolag Utfall 2013 Ombyggnation Kv Banken 8 FV 139 Nybyggnation Ursvik FV 54 Lokalanpassning för Elixia, Östern 5 FV 22 Renovering Kv Ljungen 3 FV 12 Ombyggnation särskilt boende Vandraren 8 FV 10 Modernisering hissar Rissne FV 7 Projektutveckling Ursvik FV 6 Projektering Kv Hundlokan 3 FV 5 Modernisering hissar Centrala Sbg FV 4 Lokalanpassning SPA och tak Posten 12 FV 4 Övriga investeringar inkl tillval FV 37 Fastighets AB Förvaltaren totalt FV 301 Förvaltaren HBC AB HBC 5 Ursviks Sopsug AB US 16 Lokalfastigheter LF 0 KONCERNEN TOTALT 321 Nybyggnation Ursvik Ombyggnation Ljungen 3 Projektering av järnvägstunnel Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

11 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB "Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbybergs AB är efter försäljningarna i princip skuldfritt och omfattar ett fastighetsbestånd med 10 fastigheter med sammantaget ca kvm lokalyta och ett marknadsvärde om 220 mkr" VD, Torsten Josephson Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har ett bestånd av rent kommersiella fastigheter. Under 2013 omsatte bolaget 24 mkr vilket är 2 mkr bättre än föregående år och ligger helt i linje med ägardirektiven som anger att avyttring ska ske av renodlade kommersiella fastigheter i takt med att marknaden utvecklas. Årets resultat efter finansiella poster men före skatt uppgick till 10 mkr en förbättring med 81 procent jämfört med föregående år. Marknaden är med beaktande av arbetsmarknaden, finansoron i flera länder och framtida räntenivåer osäker och avvaktande för kommersiella fastigheter både avseende transaktioner och avseende uthyrning av lokaler. För nya och moderna lokaler i centrala lägen så minskar vakanserna och hyresnivåerna är osäkra eller stagnerade. Makaronen 8, Järnvägsgatan 66 i centrala Sundbyberg Efter tidigare försäljningar är bolaget i princip skuldfritt och omfattar ett fastighetsbestånd med 10 fastigheter med sammantaget ca kvm lokalyta och ett marknadsvärde om 220 mkr. Under året har fokus legat på uthyrning av uppkomna vakanser och översyn av teknisk status för minskning av driftkostnader. Planerade aktiviteter 2014 Fortsatt fokus på uthyrningsarbete och driftöversyn. Identifiering av projektutvecklingsmöjligheter för kvarvarande fastigheter. Kvartersmästaren 1, Rissne Torg 1-9 i Rissne Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Direktavkastning, % Andel av koncernens omsättning 3% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

12 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB "Under året medverkade bolaget till att ett avtal tecknades mellan Sundbybergs stad och Trafikverket som medför att järnvägen genom centrala Sundbyberg läggs i tunnel när Mälarbanan utökas till fyra spår. Detta innebär att helt nya förutsättningar för att skapas en utveckling av stadskärnan. På uppdrag från Staden leder nu bolaget arbetet med en Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna. VD, Torsten Josephson Sundbybergs stadshus infrastruktur ABs syfte är att verka för att åstadkomma en överdäckning av spårområdet vid utbyggnad av järnvägen genom centrala Sundbyberg och bidra till utvecklingen av Sundbybergs stads resecentrum. Under hösten 2011 etablerades bolaget och under våren 2012 träffades en överenskommelse mellan Trafikverket och bolaget för att genomföra ett gemensamt utredningsarbete i syfte att klargöra förutsättningarna och kostnaderna för Mälarbanans utbyggnad genom centrala Sundbyberg. Under ledning av en styrgrupp genomfördes ett intensivt gemensamt utredningsarbete med fördjupade studier rörande förutsättningarna för ytalternativ och tunnelalternativ med bland annat fördjupade kostnadsanalyser. Utredningsarbetet avslutades under första kvartalet Därefter vidtog förhandlingar mellan Trafikverket och Sundbyberg företrädda av bolaget kring ett medfinansieringsavtal. Under våren 2013 träffades ett avtal mellan parterna. Medfinansieringsavtalet förutsätter att utbyggnaden av Mälarbanan till fyra spår genom centrala Sundbyberg sker i tunnel. Kostnaden för järnvägssträckan är beräknad till 9,7 mdkr. Sundbybergs stad avlastar Trafikverket 800 mkr genom att dels själv genomföra och finansiera åtgärder kostnadsberäknade till 350 mkr, och dels genom att betala 450 mkr till Trafikverket. I detta ingår att staden förvärvar den fastighet (mark) som skapas ovan tunneln. Medfinansieringsavtalets giltighet är villkorat av att Regeringen godkänner avtalet, vilket beräknas ske under våren Så snart så skett måste arbetet med att ta fram en ny järnvägsplan startas av Trafikverket. Parallellt med detta arbete ska nya detaljplaner utarbetas. Under hösten 2013 fick bolaget i uppdrag från Staden att leda arbetet med att genomföra en bred Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna med syfte att samla in åsikter, idéer och visioner som kan ligga till grund för kommande detaljplanearbeten. Arbetet som ska resultera i en rapport under våren 2014 bedrivs av en projektgrupp som bolaget ansvara för och finansierar. Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Direktavkastning, % Andel av koncernens omsättning 0% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

13 Ursvik Sopsug AB "Ursvik Sopsug AB bildades för att anlägga och sköta stationär sopsug i Stora Ursvik. " VD, Andreas Hellström Ursvik Sopsug AB Bolaget Ursvik Sopsug AB, USAB, förvärvades av Stadshus AB den av NCC, HSB, Riksbyggen och Fastighets AB Förvaltaren. Ursvik Sopsug AB bildades för att anlägga och sköta stationär sopsug i Stora Ursvik. Anledningen var ett beslut som fattades av den partsgemensamma ledningsgruppen inom stadsbyggnadsprojektet Stora Ursvik, att sophanteringen inom projektet ska ske genom sopsug, i stället för genom kärlhämtningssystem. Syftet är främst miljömässigt då de tunga transporterna inom området minskar. Under 2013 upphandlades entreprenaden för uppförandet av sopsugsterminalen och anläggningsarbetena påbörjades under sensommaren Sopsugsterminalen beräknas vara färdig och driftsättas under hösten Sopsugsterminalen kommer miljöklassas enligt BREEAM. Under 2013 har även några anslutningsavtal tecknats med byggherrar i Stora Ursvik, ett arbete som kommer fortlöpa åren framöver. Anslutningsavtalet reglerar bland annat den tekniska anslutningen mellan sopsugsanläggningen inom kvartersmark och det av Ursvik Sopsug AB ägda huvudnätet och styrningen. Anlutningsavtalet reglerar även den anslutningsavgift som varje anslutet kvarter/fastighetsägare måste erlägga. Till driftsättningen kommer även driftavtal/årsavtal tecknas med anslutna fastighetsägare. Driftavtalet reglerar kostnader för drift av sopsugsanläggning och omhändertagande av insamlade sopor. Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Direktavkastning på MV, driftnetto, % Andel av koncernens omsättning 0% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

14 Fastighets AB Förvaltaren Allt fler företag etablerar sina huvudkontor i Sundbyberg. Mitt i händelsernas centrum har Förvaltaren sin verksamhet. Att äga och förvalta cirka lägenheter och cirka kvadratmeter lokaler på denna marknad är både spännande och fascinerande." VD, Anette Sand Mycket gynnsam marknad Efterfrågan på hyresrätter i Storstockholm bara växer. Vi på Förvaltaren har cirka hushåll i vår intressebank. Mot bakgrund av inflyttning och befolkningsprognoser för regionen ser vi inte att efterfrågan kommer att sjunka under överskådlig framtid. Fastighetsportfölj med långsiktig utveckling Förvaltaren fortsätter sitt långsiktiga arbete med att få en bättre spridning av värdeåren i fastighetsportföljen. Syftet är dels att få en jämnare fördelning av renoverings- och underhållsbehov mellan åren - och dels att kunna erbjuda våra hyresgäster ett brett utbud av lägenheter med olika standard och hyresnivå. Under 2013 har vi avyttrat fastigheten Hästhoven 2 i Ör till bostadsrätter, färdigställt vår nyproduktion av 268 lägenheter i Ursvik och haft byggstart på vår totalrenovering av fastigheten Banken 8 i centrala Sundbyberg. Förvaltarens mål är att bygga hyresrätter och att bidra med mark för byggandet av ytterligare 1000 hyresrätter i Sundbyberg. Fastighetsportfölj med långsiktig utveckling Förvaltaren har idag finansiella nyckeltal som visar att vi kan och bör investera och det ska vi göra! Vi har precis påbörjat genomförandet av vår omfattande fastighetsutvecklingsplan som innehåller både renoveringar av befintliga hus och nyproduktion. Vi har samtidigt, genom effektiviseringar i den dagliga verksamheten, kunnat öka underhållsinsatserna från 60 mkr 2008 till 173 mkr Ett bolag med långsiktigt hållbar utveckling Förvaltaren har en lång tradition av att arbeta med miljöfrågor. Lägg därtill vårt ständiga engagemang för bosociala frågor och vår stabila ekonomi. Då syns vår långsiktigt hållbara utveckling. Vi har också satt in extra resurser för att få bättre ordning på trappstädningen, vilket märktes tydligt i årets kundmätning. Resultatet för 2013 gav ett index på 65 vilket betyder att vi höjt oss ett steg sedan förra året och fem hela steg sedan Det betyder i sin tur att vi är på rätt väg för att nå vårt långsiktiga mål att ha norra Storstockholms nöjdaste hyresgäster. Butiker, kontor, förskolor, äldreboenden och mycket mer ryms i de cirka kvm lokaler som Förvaltaren äger och förvaltar. Vi ska finnas där för att lyssna, diskutera, lösa problem och hjälpa företaget eller organisationen att kunna ägna sig åt sin affärsverksamhet istället för att hantera lokalfrågor. Eftersom Förvaltaren är en stor spelare på lokalmarknaden i Sundbyberg betyder det mycket för staden som helhet hur vi lyckas. För att förstärka den delen av vår verksamhet har vi vid årsskiftet 2013/2014 bildat en särskild enhet med en ansvarig chef som ska arbeta ännu tydligare med dessa frågor. Våra medarbetare är medlet att nå målen Förvaltaren satsar målmedvetet på rekrytering och utveckling av ambitiösa, kompetenta och hängivna medarbetare. Med allt från studiebesök och utbildning till chefsutveckling och internrekrytering försöker vi skapa ett klimat som stödjer ett resultatorienterat och kundfokuserat arbetssätt. Jag ser fram mot 2014 Med ett fortsatt fokus på nöjda kunder, en långsiktig fastighetsutvecklingsplan och styrning mot ständiga förbättringar, i kombination med fantastiskt fina finansiella nyckeltal, är det lätt att känna glädje och positiv förväntan inför Våra hyresgäster är själva nerven i företaget Därför analyserar vi svaren på vår Nöjd-Kund-enkät kvarter för kvarter och verkställer de förbättringar som efterfrågas. Under 2013 har vi till exempel anställt egna trädgårdsmästare eftersom våra hyresgäster tycker att gårdarna är en mycket viktig trivselfaktor. Nyckeltal Omsättning Andel av koncernens omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % 49,6 47,5 44,8 Direktavkastning på MV, driftnetto, % 2,3 3,1 3,5 91% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

15 Förvaltaren HBC AB "Förvaltaren HBC ABs energieffektiviseringsprojekt har gett en total besparing på MWh/år för värme och 500 MWh/år för el" Ordf, Sten Olsson Intäkterna för bolaget uppgick under 2013 till 30 (27) mkr. Vakanserna och hyresförlusterna har minskat något under året. Ett ökat fokus på intäktsprocesserna sker fortsätter under Fastighetskostnaderna uppgick under 2012 till 18 (39) mkr. Resultatet efter skatt uppgick under 2013 till 1 (-17) mkr. Resultatet förklaras med minskade projektkostnader och energibesparingar. Fastigheten innehåller cirka kvadratmeter lokaler för såväl handel, kontor som kommunal service. Verksamheten förvaltas av inhyrd personal från moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto 40 neg neg Överskottsgrad, bruttoresultat 34 neg neg Soliditet (synlig), % Direktavkastning, % 4 neg neg Andel av koncernens omsättning 4% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

16 Sundbybergs Stadsnät "Sundbybergs stadsnät har bidragit till att Sundbyberg är fibertätast kommun i hela landet. Vi i Sundbyberg har full valfrihet och välja och vraka och byta när vi vill - Det är frihetens nät" Sundbybergs Stadsnät Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och systerbolaget Sundbybergs Bredband AB samverkar under begreppet Sundbybergs Stadsnät i syfte att erbjuda Sundbybergsborna och kommunens näringsidkare en komplett infrastruktur för transport av dagens och morgondagens bredbandstjänster. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar den passiva infrastrukturen. Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar det aktiva bredbandsnätet och transporterar bredbandstjänster till och från slutkonsumenten. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar ett passivt fiberoptiskt nät inom Sundbybergs stad. Bolaget erbjuder kommunens fastighetsägare anslutning till ett finmaskigt fiberoptiskt nät, byggt och designat för att bära dagens och morgondagens bredbandstjänster. Därutöver erbjuder bolaget fiberoptiska kommunikationslösningar på lika villkor till såväl operatörer, företag som offentlig verksamhet. Utbyggnaden av det fiberoptiska nätet har främst skett i samband med kommunens exploateringsarbeten i Stora Ursvik, Västra Brotorp, kvarteret Franstorp, Elverket och Lärkan samt genom samförläggning med andra entreprenörer som utfört olika schaktarbeten inom kommunen. Genom vårt samarbete med andra stadsnät och med marknadens operatörer har ett nationellt avtalspaket tagits fram. Detta för att standardisera handeln med uthyrning av svartfiber till marknadens aktörer. Det pågår också ett nationellt kravställningsarbete gällande ett systemstöd för att underlätta handeln med svartfiberuthyrningen. VD, Helené Jacobson Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar ett aktivt, öppet kommunikationsnät för bredbandstjänster inom Sundbybergs stad. Bolaget erbjuder kommunens fastighetsägare, via förhyrd fiberkabel från Sundbybergs Stadsnätsbolag AB, uppkoppling till ett öppet nät, en plattform innehållande en tjänstemarknad med många tjänsteleverantörer i fri konkurrens. Här väljer varje enskild slutkund fritt mellan en mängd olika tjänster. Konkurrensen ger hög kvalité, korta bindningstider och pressade priser. Riktade försäljningskampanjer, tillsammans med våra tjänsteleverantörer, har genomförts i syfte att öka aktiveringsgraden av slutkundsnoder. Införsäljning av företagsanslutningar inom moderbolagets fastighetsbestånd har pågått under året, liksom bearbetningen av fastighetsägare för flerbostadshus. Aktiva slutkundsnoder ökade med 9%, aktiveringsgraden med 3% och anslutningsbara med 5%. Stadsnätets målsättning är att stimulera en positiv utveckling i Sundbyberg genom att tillhandahålla en öppen och konkurrensneutral infrastruktur för bredbandstransporter, utifrån en väl anlagd fiberinfrastruktur och en välutvecklad plattform för tjänstetransporter. Det öppna transportnätet utvecklas genom lokal, regional och nationell samverkan. Sundbybergs Stadsnät är miljöcertifierat och arbetar utifrån principen, ständiga förbättringar. Myndigheterna ställer mer och mer krav på robustheten i fiberinfrastrukturen. Med utgångspunkt från Post-och Telestyrelsens allmänna rekommendationer för robusta nät och noder har ett kvalitetsgranskningsarbete påbörjats under året. Nyckeltal för båda bolagen tillsammans Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Direktavkastning på MV, driftnetto, % Andel av koncernens omsättning 6% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Sundbybergs stadshus AB avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret ÄGARFÖRHÅLLANDEN Sundbybergs stadshus AB, , ägs till 100 procent av Sundbybergs Stad. Bolaget fungerar som holdingbolag för stadens bolagskoncern. Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB bildades 8 januari Bolagets säte är Sundbyberg och har till föremål att vara moderbolag i Sundbybergs stads bolagskoncern. Bolaget ska äga och förvalta aktier i bolag som indirekt ägs av Sundbybergs kommun. Bolaget ska även arbeta med koncerngemensamma tjänster, bl a företagsledning. Som en del av kommunkoncernen ska Sundbybergs stadshus AB med dotterbolag aktivt medverka till att stadens vision förverkligas. Moderbolaget, Sundbybergs stadshus AB, och dess helägda dotterbolag benämns gemensamt koncernen. Koncernen ska verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas till vara. Koncernen ska se till att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Det helägda dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med arbetsplatser, lokaler och kollektiva anordningar. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Det helägda dotterbolaget Sundbybergs stadshus infrastruktur AB har till föremål för sin verksamhet att genom administrativa åtgärder söka åstadkomma en järnväg i tunnel i Sundbybergs stad och bidra till utvecklingen i Sundbybergs stads resecentrum. Ursvik Sopsug AB Det helägda dotterbolaget Ursvik Sopsug AB har till föremål för sin verksamhet att uppföra, bedriva och förvalta sopsugsanläggningar i Sundbybergs stad. Ändamålet med bolagets verksamhet är att med iakttagande av självkostnadsprincipen äga, uppföra, förvalta och underhålla sopsugssystem i Sundbybergs stad. Fastighets AB Förvaltaren (publ) Det helägda dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren (publ) började sin verksamhet år Verksamheten bedrivs i Sundbyberg och omfattar förvaltning och uthyrning av bostäder och lokaler. Enligt ägardirektiven ska bolaget bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya sundbybergare valfrihet i val av bostad i staden. Bolaget ska vidare i den omfattning som är lämplig inom sitt fastighetsbestånd medverka till förutsättningar för att näringslivet i staden utvecklas och att nya företag etableras. I koncernen ingår även Fastighets AB Förvaltarens helägda dotterbolag: Förvaltaren HBC AB har till föremål för sin verksamhet att inom stadsdelen Hallonbergen i Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter. Bolaget äger fastigheten Sundbyberg Terränglöparen 11 (Hallonbergen centrum). Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun, direkt och indirekt, äga och förvalta fastigheter samt att idka annan därmed förenlig verksamhet. Förvaltaren Fastighetsutveckling AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt att idka annan därmed förenlig verksamhet. Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB Har under året fusionerats in i Fastighets AB Förvaltaren. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun äga och förvalta stadsnät för bredbandstjänster samt annan därmed förenlig verksamhet. Sundbybergs Bredband AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun, direkt eller indirekt, utveckla och tillhandahålla nuvarande och framtida data-, TV- och telekommunikationstjänster till företag, organisationer och hushåll och därmed förenlig verksamhet Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÄSENTLIGA HÄNDELSER Nya hyran Fastighets AB Förvaltaren och Hyresgästföreningen kom överens om nya hyresnivåer för I genomsnitt höjdes hyrorna med 1,75 procent från och med 1 februari 2013, vilket motsvarade cirka 9,5 mkr i ökade intäkter. Fastighetsaffärer Under 2013 genomfördes en fastighetstransaktion i Fastighets AB Förvaltaren. Fastigheten Hästhoven 2 avyttrades och ombildades till BRF. Köpeskillingen uppgick till 192 mkr. Projekt Projektstart för ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg. Från 317 ettor och tvåor till 213 energisnåla lägenheter av blandade storlekar. Under året påbörjades garage- och gårdsrenovering på Vandraren 8 i Hallonbergen med över 400 garageplatser. Stadsnät Utbyggnaden av det fiberoptiska nätet har främst skett i samband med kommunens exploateringsarbeten i Stora Ursvik, Västra Brotorp och i kvarteret Franstorp samt genom samordning med andra entreprenörer som utfört schaktarbeten inom kommunen. Rating Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget AA-/Stable/A-1+. ÅRETS RESULTAT Omsättningen för koncernen uppgick till 768 (768) mkr. Driftnettot uppgick till 287 (317) mkr, en minskning med 30 mkr. Årets resultat för koncernen uppgick till 232 (209) mkr. Förklaras med en fastighetsförsäljning samt återläggning av tidigare nedskrivning. Det operativa resultatet för koncernen uppgick till 6 (36 ) mkr. Årets resultat, mkr Bolag Omsättning Res e skatt Omsättning Res e skatt Koncernen Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Ursvik Sopsug AB Fastighets AB Förvaltaren Förvaltaren HBC AB Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB Förvaltaren Fastighetsutveckling AB Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Sundbybergs Bredband AB Eliminering Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MÅLUPPFYLLELSE Enligt ägardirektiven ska koncernens direktavkastning, dvs. driftnettot (nettoomsättning minus drift- och underhållskostnader) dividerat med marknadsvärdet på fastighetsbeståndet motsvara 3,5 procent +/- 1,0 procent. För år 2013 uppgick direktavkastningen till 2,7 (3,2) procent vilket innebär att målet för direktavkastning uppfylls. Vidare säger ägardirektiven att en långsiktigt acceptabel soliditetsnivå ska eftersträvas. Koncernens synliga soliditet uppgår till 49 (46) procent och den justerade soliditeten, dvs när man tar hänsyn till marknadsvärden på fastigheterna, uppgår till 66 (63) procent. Med dessa soliditetstal uppfyller koncernen målet i ägardirektivet och det visar även att koncernen har en stark finansiell ställning att möta framtida utmaningar inom fastighetsbeståndet. FRAMTIDEN Styrelsen för koncernen ska fortsätta arbetet med att utveckla kommunen som attraktiv och efterfrågad bostadsort genom att erbjuda ett pris- och kvalitetsvarierat utbud av hyresbostäder genom produktion av miljöprofilerade bostadsmiljöer med målet att bidra till ökad livskvalitet, önskad tillväxt, nyföretagande, inpendling samt integration. Styrelsen kommer även att följa arbetet i dotterbolagen där Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB fortsätter med arbetet att utveckla byggrätter på befintligt bestånd. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB fortsätter sitt arbete med att genomföra framtagna strategier för att åstadkomma en överdäckning av järnvägen. Fastighets AB Förvaltaren fortsätter att realisera sin strategiska plan avseende utveckling av bolagets fastighetsportfölj. HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Sedan periodens utgång har Fastighets AB Förvaltaren genomfört två obligationsemissioner om totalt 350 mkr. Det ena obligationslånet, om 100 mkr, har en löptid på 3 år och det andra obligationslånetet, om 250 mkr, har en löptid på 5 år. Bostadshyran höjdes med 1,44 procent i genomsnitt från och med 1 februari Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

20 Koncernen Moderbolag RESULTATRÄKNING Not Belopp i mkr Hyresintäkter 1, Övriga intäkter Nettoomsättning Taxebundna utgifter Underhåll Drift Fastighetsskatt Drift- och underhållskostnader Driftnetto Administration 7, 8, Bruttoresultat Avskrivningar 16,18, Återförda nedskrivningar Utrangeringar Resultat från fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

21 Kommentarer till resultaträkningen Nettoomsättning Omsättningen för koncernen uppgick till 768 (768) mkr. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick omsättningen till 4 (4) mkr. Hyresintäkterna för koncernen uppgick till 738 (738) mkr. Övriga intäkter uppgick till 30 (30) mkr. Drift- och underhållskostnader Drift- och underhållskostnaderna för koncernen uppgick till 481 (451) mkr. Ökningen med 30 mkr eller 7 procent beror främst på ökade underhållskostnader. Underhållsinsatserna har ökat under året helt i linje med den fastighetsutvecklingsplan som dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren fastställt. Jämfört med utfall år 2012 ökade underhåll med 31 mkr eller 21 procent. Driftnetto Driftnettot för koncernen uppgick till 287 (317) mkr, en minskning för koncernen med 30 mkr eller 9,5 procent. För moder-bolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick driftnettot till 4 (4) mkr. Bruttoresultat Bruttoresultatet för koncernen uppgick till 161 (206) mkr, en minskning för koncernen med 45 mkr eller 22 procent. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick bruttoresultatet till -3 (-2) mkr. Minskningen beror främst av ökat underhåll samt omställningskostnader. Rörelseresultat Rörelseresultatet för koncernen uppgick till 311 (303) mkr, en ökning för koncernen med 8 mkr eller 2,6 procent. För moder-bolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick rörelseresultat till -3 (-2) mkr. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster för koncernen uppgick till 247 (230) mkr, en ökning för koncernen med 17 mkr eller 7 procent. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick resultat efter finansiella poster till 4 (4) mkr. Resultat före skatt Resultat före skatt för koncernen uppgick till 247 (230) mkr, en ökning för koncernen med 17 mkr eller 7,4 procent. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick resultat efter finansiella poster till -4 (4) mkr. Årets resultat Årets resultat för koncernen uppgick till 232 (209) mkr, en ökning för koncernen med 23 mkr eller 11 procent. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick årets resultat till -2 (6) mkr. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

22 BALANSRÄKNING Not Belopp i mkr Koncernen Moderbolag TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående fastighetsarbeten Inventarier Stadsnät/utrustning Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andelar i bostadsrättsförening Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fordran på Sundbybergs stad Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

23 BALANSRÄKNING Not Belopp i mkr Koncernen Moderbolag EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 27 Bundet eget kapital Aktiekapital 30 aktier Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda int SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

24 Kommentarer till balansräkningen Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar för koncernen uppgick till (3 900) mkr, en ökning med 289 mkr. Investeringar i befintligt bestånd ökar bokfört värde och pågående projekt. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar för koncernen uppgick till 74 (73) mkr, en ökning med 1 mkr. Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar för koncernen uppgick till 329 (383) mkr, en minskning med 54 mkr. Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar för koncernen uppgick till 82 (65) mkr, en ökning med 17 mkr. Kassa och bank Kassa och bank för koncernen uppgick till 166 (242) mkr, en minskning med 76 mkr. Amortering/lösen av lån har varit större än nytecknandet samt investeringar är främsta orsaken till minskad kassa. Eget kapital och skulder Bundet eget kapital Bundet eget kapital för koncernen uppgick till 412 (427) mkr, en minskning med 15 mkr. Minskningen beror på en förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital. Fritt eget kapital Fritt eget kapital för koncernen uppgick till (1 578) mkr, en ökning med 241 mkr. Obeskattade reserver Obeskattade reserver för koncernen uppgick till 0 (0) mkr. Avsättningar Avsättningar för koncernen uppgick till 19 (8) mkr, en ökning med 11 mkr. Långfristiga skulder Långfristiga skulder för koncernen uppgick till (2 135) mkr, en minskning med 19 mkr. Minskningen är hänförlig till minskad låneportfölj. Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder för koncernen uppgick till 226 (208) mkr, en ökning med 18 mkr. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

25 Koncernen Moderbolag KASSAFLÖDESANALYS Belopp i mkr Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm - Avskrivningar och nedskrivningar Upplösning av reserving kopplat till fastighetsförsäljning Resultat från fastighetsförsäljningar Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning/ökning av varulager Minskning/ökning kundfordringar Minskning/ökning av fordringar Minskning/ökning av leverantörsskulder Minskning/ökning av skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Försäljning av koncernföretag Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Övrig förändring finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Förändring av långfristiga skulder Erhållna koncernbidrag Erhållen utdelning Lämnad utdelning Erhållna aktieägartillskott Lämnade aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 1) ) 81 (76)mkr avser fordran mot Sundbybergs stad Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

26 Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultatet uppgick till 311 (303) mkr och justering för poster som inte ingår i kassaflödet avseende den löpande verksamheten uppgick till 26 (96) mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 74 (122) mkr vilket motsvarar en förändring med -48 (61) mkr. Detta förklaras främst av återläggning av tidigare nedskrivning. Kassaflödet från förändringar av rörelsekapitalet uppgick till 19 (-44) mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 93 (78) mkr, vilket är en ökning med 15 (204) mkr jämfört med föregående år. Kassaflöde från investeringsverksamheten Försäljning av koncernföretag uppgick till 176 (163) mkr. Investeringarna i materiella anläggningstillgångar uppgick till -331 (-361) mkr vilket är en minskning med 30 mkr jämfört med föregående år. Investeringarna motsvarar främst investeringar i befintliga fastigheter. Övriga investeringar motsvarar kostnader för inventarier. Kassaflödet från sålda materiella anläggningstillgångar uppgick till 17 (235) mkr. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -138 (37) mkr, vilket är en ökning med -175 (207) mkr. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nya lån har tagits upp med 316 (261) mkr och amortering av befintliga lån har skett med -336 (-227 )mkr. Övrigt kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -6 (-6 )mkr. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -26 (28) mkr, vilket är en minskning med -54 (565) mkr. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

27 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper De redovisningsprinciper som är tillämpade överensstämmer med Årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för större bolag. Koncernredovisning Koncernens resultat- och balansräkningar omfattar alla företag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har mer än hälften av aktiernas röstvärde samt företag i vilka koncernen på annat sätt har ett bestämmande inflytande och en mer betydande andel av resultatet av deras verksamhet. Samtliga förvärv av företag är redovisade enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagets egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värde, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Obeskattade reserver redovisade i de enskilda koncernföretagen är uppdelade i koncernens balansräkning i en kapitaldel och en skattedel. Kapitaldelen är förd till bundna reserver. Skattedelen är redovisad som avsättning under rubriken Avsättningar. Interna mellanhavanden och internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. Intäkter Intäkter har upptagits till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Följande kriterier måste också uppfyllas innan intäkter redovisas: Ränta Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta. Hyresintäkter Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Leasing Fastighets AB Förvaltaren har leasingavtal gällande kontorsmaskiner och miljöbilar. Samtliga leasingavtal redovisas som operationella vilket innebär att de kostnadsförs löpande. Anläggningstillgångar Anläggningstillgångarna är redovisade till anskaffningskostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av tillgångarnas ekonomiska livslängd. Avskrivningar enligt plan är gjorda enligt följande: Byggnader 2-4 procent Markanläggningar 5 procent Inventarier/Stadsnät utrustning 20 procent Koncernen har erhållit ett statligt stöd på 1 mkr under året och det har redovisats som en minskad anskaffning. Fordringar och skulder Fordringar och skulder är redovisade till det belopp varmed de beräknas inflyta. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

28 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Inkomstskatt Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader mellan skattemässiga värden på tillgångar och skulder och redovisningsmässiga värden. Den temporära skillnaden är hänförlig till anläggningstillgångar samt upplupna pensionskostnader. En skattesats på 22 procent har använts vid beräkningen av uppskjuten skatt. Definitioner Driftnetto: Nettoomsättning minus drift- och underhållskostnader Superbruttoresultat: Bruttoresultatet exklusive kostnader för underhåll, fastighetsskatt samt projektfastighet dividerat med totala kvadratmeter Operativt resultat: Operativt resultat innebär resultat före skatt och bokslutsdispositioner exklusive kostnader av engångskaraktär, omställningskostnader, vinst vid avyttringar av fastigheter och andra jämförelsestörande poster Avkastning på eget kapital: Årets resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt eget kapital Totalavkastning: Direktavkastning + värdeförändring (skillnaden i marknadsvärde mellan början och slutet av året exkl. investeringar) Överskottsgrad: Driftnetto dividerat med nettoomsättning Räntetäckningsgrad: Rörelseresultatet efter avskrivningar plus finansiella intäkter dividerat med räntekostnader Soliditet (synlig): Eget kapital plus 78% av obeskattade reserver i förhållande till balansomslutningen Soliditet (justerad): Eget kapital plus övervärden i fastigheter med avdrag för uppskjuten skatt 22 % i förhållande till balansomslutningen inklusive övervärden i fastigheter Vakansgrad: Summa outhyrda intäkter dividerat med bruttohyra Belåningsgrad Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bedömda marknadsvärde Administration Kostnader för styrelse, VD och övrig ledningspersonal (t ex ekonomichef, personalchef och informationschef), finansfunktion, revision, årsredovisning och bolagsstämma. Därutöver ingår även kostnader för marknadsföring och sponsring som avser företaget som helhet. Även kostnader för lokaler och kontorsutrustning inklusive avskrivningar på inventarier och rörelsefastigheter ingår till den del de är hänförliga till central administration. Till centrala kostnader räknas även externa eller interna kostnader för värdering av fastigheter inför bokslutet. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

29 Not 1 Hyresintäkter per rörelsegren Koncernen Moderbolaget Hyresintäkterna fördelas på rörelsegrenar enligt följande: Bostäder Lokaler Garage- och p-platser Övrigt Summa Not 2 Uppgift om inköp och försäljning inom samma koncern, m m Moderbolaget Inköp och försäljning mellan koncernföretag Inköp 52,1% 53,7% Försäljning 100,0% 100,0% Not 3 Övriga intäkter I moderbolaget ingår koncernintern försäljning med 4 mkr ( 4). Not 4 Taxebundna utgifter Koncernen Moderbolaget Uppvärmning El Vatten Avfallshantering Fjärrkyla Summa Not 5 Underhållskostnader Koncernen Moderbolaget Fastighetsunderhåll Lägenhetsunderhåll Lokalunderhåll Summa Not 6 Driftskostnader Koncernen Moderbolaget Reparationer Skötsel och tillsyn Övrig drift Summa Not 7 Leasing Belopp i tkr Koncernen <1år 1-5 år >5 år Leasingavtal för kontorsmaskiner Leasingavtal för bilar Summa Leasingkostnader Belopp i tkr Koncernen Moderbolaget Leasingkostnader för kontorsmaskiner Leasingkostnader för bilar Summa Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

30 Not 8 Upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning Belopp i tkr Koncernen Moderbolaget Ernst & Young AB Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga uppdrag Med revisionsuppdrag avses granskningen av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. Not 9 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter Belopp i tkr Medeltalet anställda Antal Varav Antal Varav anställda män anställda män Moderbolaget Dotterföretag % % Koncernen % % Löner, ersättningar m.m Löner och Soc.kostn Löner och Soc.kostn andra ers. (varav pens. andra ers. (varav pens. kostnader) kostnader) Moderbolaget Dotterföretag (10 513) (10 325) Koncernen (10 513) (10 325) Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter mfl och anställda Styrelse och Övriga Styrelse och Övriga VD anställda VD anställda VD Moderbolaget Dotterföretag Koncernen Moderbolaget Moderbolaget har en konsult från Muneris som VD. Fakturerad ersättning uppgår till tkr (1 152 tkr) för år Avtal om avgångsvederlag finns inte upprättat. Dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren Årets pensionskostnad för verkställande direktören i Fastighets AB Förvaltaren uppgår till 518 tkr. Vid uppsägning gäller ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Om bolaget säger upp verkställande direktör äger verkställande direktör rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Övriga dotterbolag Av koncernens pensionskostnader avser 337 tkr nuvarande verkställande direktör i dotterbolagen Sundbybergs Bredband AB respektive Sundbyberg Stadsnätsbolag AB. Dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har en konsult från Prioett AB som VD. Fakturerad ersättning uppgår till 935 (935) tkr. Dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren har en utestående pensionsförpliktelse till en tidigare verkställande direktör. Pensionen utbetalas från försäkringsbolaget via Fastighets AB Förvaltaren och beloppet 837 tkr redovisas av bolaget som långfristig skuld med en korresponderande långfristig fordran gentemot berört försäkringsbolag. Styrelseledamöter och andra ledande befattningshavare Koncernen Moderbolaget Styrelseledamöter varav män Verkställande direktörer varav män Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

31 Not 10 Resultat från fastighetsförsäljningar Resultatet av fastighetsförsäljning uppgår till 177 mkr varav 2 (3) mkr är hänförlig till koncernintern försäljning. Not 11 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget Utdelning på andelar i koncernföretag 3 12 Summa 3 12 Not 12 Resultat från värdepapper och övriga långfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget Försäljning finansiella anläggningstillgångar Summa Not 13 Ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen Moderbolaget Ränteintäkter Summa Not 14 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen Moderbolaget Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Kostnad för kommunal borgen Summa Not 15 Skatt på årets resultat Koncernen Moderbolaget Aktuell skatt - skatt på årets resultat skatt hänförlig till tidigare perioder skatteeffekt på koncernbidrag Uppskjuten skatt - avseende temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader - övriga temporära skillnader Summa Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

32 Not 16 Byggnader och mark Byggnader Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Investeringar Aktiveringar Försäljningar Utrangeringar -9 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar Utrangeringar 3 Återförda nedskrivningar -7 Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Försäljningar Återförda nedskrivningar 84 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde byggnader Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljning - - Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående redovisat värde markanläggningar Mark Ingående anskaffningsvärde Investeringar Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde mark Utgående redovisat värde byggnader, markanläggningar och Not 17 Pågående fastighetsarbeten Koncernen Moderbolaget Redovisat värde vid årets början Investeringar Aktiveringar Kostnadsfört Utgående redovisat värde Not 18 Inventarier Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

33 Not 19 Stadsnät/utrustning Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 20 Andelar i koncernföretag Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Förvärv 4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Företagets namn Org.nr Säte Kapitalandel i procent * Redovisat värde Fastighets AB Förvaltaren Sundbyberg 100,0% 254 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Sundbyberg 100,0% 210 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Sundbyberg 100,0% 2 Ursviks Sopsug AB Sundbyberg 100,0% Fastighets AB Förvaltaren - Eget kapital Fastighets AB Förvaltaren - Resultat efter skatt Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB - Eget kapital 183 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB - Resultat efter skatt Sundbybergs stadshus infrastruktur AB - Eget kapital 2 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB - Resultat efter skatt Ursviks Sopsug AB - Eget kapital 3 Ursviks Sopsug AB - Resultat efter skatt * Kapitalandel överensstämmer med ägarandel. Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Företagets namn Org.nr Säte Antal andelar Koncernen Redovisat värde Husbyggnadsvaror H.B.V Stockholm Not 22 Andelar i bostadsrättsförening Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Avser andel i Bostadsrättsföreningen Blå Byn. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

34 Not 23 Andra långfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget Redovisat värde vid årets början Tillkommande poster Avgående poster Utgående redovisat värde Not 24 Övriga kortfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget Moms Fordringar i samband med fast.försäljningar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Summa Not 25 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget Förutbetalda driftskostnader Förutbetalda kostnadsräntor Övriga poster Summa Not 26 Kassa och bank Koncernen Moderbolaget Övriga konton* Summa Moderbolaget har en checkräkningskredit på 5 mkr varav 0 mkr är utnyttjat. Koncernen har en checkräkningskredit på 250 mkr varav 22,4 mkr är utnyttjat *Förvaltaren köper sin el på en elbörs som är en del av Nasdaq. Enligt EMIR direktiven måste alla kunder på Nasdaq ingå i en Default fond. Belopp insatt i fonden måste vara kvar så länge man är kund på Nasdaq. Genom ett säkerhetskonto måste Förvaltaren även ställa säkerheter för de positioner i el man har ingått avtal om. Detta belopp (11 mkr) ska garantera att Förvaltaren ska kunna betala förändringar i elpriset under perioden Not 27 Förändring i eget kapital Koncernen Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisposition enligt beslut vid årets årsstämma Utdelning -6 Förskjutningar mellan bundet och fritt Årets resultat 232 Belopp vid årets utgång Moderbolaget Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisposition enligt beslut vid årets årsstämma 6-6 Erhållna koncernbidrag 7 Skatt på årets erhållna koncernbidrag -2 Utdelning -6 Årets resultat -2 Belopp vid årets utgång Not 28 Skulder till kreditinstitut Koncernen Moderbolaget Skulder som förfaller till betalning mellan ett och fem år efter balansdagen Skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen Summa Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

35 Not 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget Förskottsbetalda hyror Interimsskulder avseende fastighetsaffärer Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupna räntekostnader Övriga poster Summa Not 30 Ställda säkerheter Koncernen Moderbolaget Fastighetsinteckning Summa Not 31 Ansvarsförbindelser Koncernen Moderbolaget Ansvarsbelopp, Fastigo Summa Not 32 Fusion Per genomfördes en fusion av det helägda aktiebolaget Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB, org nr Bolaget uppgick i Fastighets AB Förvaltaren, org nr Resultat- och balansräkningsposterna var per fusionsdagen följande: Nettoomsättning Rörelseresultat tkr tkr Resultat efter finansiella poster Anläggningstillgångar tkr tkr Omsättningstillgångar tkr Skulder tkr Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

36 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Koncernen Fritt eget kapital i koncernen uppgår till (1 578) mkr, varav årets vinst är 232 (209) mkr. Någon avsättning till bundna fonder föreslås ej. Moderbolaget Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel i kronor: Balanserade vinstmedel Erhållna koncernbidrag Årets resultat Summa Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att 7,1 mkr utdelas till ägaren samt att återstående 228 mkr balanseras i ny räkning. Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas i ny räkning balanseras Summa Styrelsens yttrande enligt 18 kap 4 aktiebolagslagen Den föreslagna utdelningen reducerar endast bolagets soliditet med 1,6 procent vilket är betryggande mot bakgrund av bolagets verksamhet. Styrelsen bedömer även att bolagets likviditet kan upprätthållas på en betryggande nivå efter föreslagen utdelning. Med beaktande av relationen mellan bolagets tillgångar, skulder och eget kapital samt med hänsyn till resultatprognoser och investeringsbehov per denna dag anser vi således att den föreslagna utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet. Den föreslagna utdelningen är även försvarlig med hänsyn till bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningen påverkar inte bolagets förmåga att fullgöra sina kort- och långfristiga förpliktelser eller genomföra nödvändiga investeringar. Den föreslagna utdelningen är således inte i strid mot aktiebolagslagens regler i 17 kap 3. Styrelsens uppfattning är vidare att bolagets ekonomiska ställning med beaktande av den föreslagna utdelningen är betryggande för fordringsägarna. Styrelsen kan inte heller finna andra omständigheter som föranleder att utdelning inte bör ske enligt styrelsens förslag. Sundbyberg Pär Nuder Ordförande Kristoffer Tamsons Vice ordförande Dag Klackenberg Christina Ragsten Pettersson Paulo Silva Echeverria Ingrid Burman Sten Olsson Vd Vår revisionsberättelse har lämnats Ernst & Young AB Mikael Sjölander Auktoriserad revisor Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

37 REVISIONSBERÄTTELSE Revisionsberättelse Till årsstämman i Sundbybergs stadshus AB, org.nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Sundbybergs stadshus AB för Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisnings lagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Sundbybergs stadshus AB för Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 31 mars 2014 Ernst & Young AB Mikael Sjölander Auktoriserad revisor Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

38 GRANSKNINGSRAPPORT Lekmannarevision i Sundbybergs stadshus AB Till årsstämman i Sundbybergs stadshus AB Org.nr Till fullmäktige i Sundbybergs stadshus AB Vi av fullmäktige i Sundbybergs stad utsedda lekmannarevisorer, har granskat Sundbybergs stadshus ABs verksamhet. Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och intern kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att vi planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Under året har lekmannarevisorerna granskat bolagets former och instrument för styrning, uppföljning och kontroll. Granskningen har visat att det föreligger en tillräcklig struktur avseende intern kontroll inom Sundbybergs stadshus AB. Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomiskt synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner således inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Sundbybergs stad den 31 mars 2014 Torbjörn Nylén HansErik Salomonsson Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

39 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING Christer Carlsson FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN 2013 Hållbarhet och ansvarstagande är viktigt för Förvaltaren och dess intressenter. Agerandet styrs av en väl förankrad värdegrund: Vi gillar och intresserar oss för människor särskilt kunder. Vi lyssnar aktivt för att förbättra oss. Vi är nyfikna och vågar utmana. Vi säger och gör saker som vi kan stå för. Vi är rädda om pengar. 1

40 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING Förvaltaren har ett stort ansvar för hur verksamheten påverkar människor, miljö och samhälle. Utveckling av fastigheterna, miljöansvar, jämställdhet, arbetsmiljö och samhällsansvar har länge varit viktiga och prioriterade frågor. Nu ökar Förvaltaren transparensen och ger ut en hållbarhetsredovisning för verksamhetsåret Genom att långsiktigt underhålla och aktivt utveckla hyresrätter, lokaler och stadsdelar bidrar Förvaltaren till en levande stad. Företaget har en lång tradition av ett aktivt miljöansvar och har varit miljöcertifierat enligt ISO14001 sedan Arbetet för mångfald och mot diskrimine ring är djupt rotat i företagets kultur. Medarbetarna ses som företagets främsta tillgång, en god arbetsmiljö är mycket viktigt. Hållbarhet är en prioriterad fråga för ägaren, vilket tydligt framgår i ägardirektivet. För verksamhetsåret 2013 ger Förvaltaren ut sin första hållbarhetsredovisning. Den följer GRI:s riktlinjer (Global reporting initiative) G4 på nivå Core. HÅLLBARHET FÖR FÖRVALTAREN När Förvaltaren definierar arbetet för hållbar utveckling omfattas all verksamhet som leder till att på lång sikt vara ett ansvarsfullt och framgångsrikt fastighetsbolag. Att bidra till en positiv utveckling i stadsdelarna, att minska miljöpåverkan och att vara en attraktiv arbetsgivare är självklara delar av hållbarhetsarbetet. Hur Förvaltaren agerar och vilket ansvar företaget tar påverkar direkt och indirekt många människor, både som individer och som grupper. Dessa påverkar i sin tur Förvaltaren och utgör därmed företagets intressenter. En förutsättning för att Förvaltaren ska lyckas med sin verksamhet är att intressenternas synpunkter fångas upp. Företaget har en tät dialog med nyckelintressenterna, som valts utifrån hur stor påverkan de har på Förvaltaren och vice versa. VÄSENTLIGHETSANALYS För att ta reda på om Förvaltaren i sitt hållbarhetsarbete fokuserar på de frågor som är mest betydande genom fördes under 2013 en väsentlighetsanalys. Företaget valde ut ett antal repre sentanter bland nyckelintressenterna och bad dem prioritera utifrån ett brett urval av hållbarhetsfrågor. Parallellt fick Förvaltarens chefer samt ett antal medarbetare ta ställning till den faktiska ekonomiska, sociala och miljömässiga påverkan som Förvaltarens verksamhet har. Därefter bearbetade representanter för Förvaltarens ledningsgrupp resultatet. Med hänsyn tagen till verksamhetsplan och resultat från andra intressentdialoger prioriterades därefter de hållbarhetsfrågor som är mest väsentliga för Förvaltaren. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR VI GILLAR OCH INTRESSERAR OSS FÖR MÄNNISKOR - SÄRSKILT KUNDER. A. Utveckling av stadsdelar och bostadsområden. B. Underhåll och utveckling av fastigheterna. C. Minskad energiförbrukning och klimatpåverkan, inklusive energi- och klimateffektiva fastigheter. D. Nöjda medarbetare. E. Miljöanpassat materialval inklusive utfasning av miljö- och hälsofarliga ämnen. F. Säkerhet och trygghet i och kring fastigheterna. G. Ansvarsfull hantering av avfall från kunder, egen verksamhet och byggprojekt. H. Rent och snyggt i och kring fastigheterna. I. Positiv ekonomisk påverkan och återinvestering i samhället. J. Förhandlade hyror. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR Betydelse för intressenter B Stor C A Ganska stor H J I Ganska stor G F E D Stor Förvaltaren: Ekonomisk, social och miljömässig påverkan Diagrammet visar Förvaltarens väsentliga hållbarhetsfrågor och hur intressenterna respektive Förvaltaren viktar dem. 2

41 HÅLLBARHETSREDOVISNING STYRNING HÅLLBARHET Hållbarhetsarbetet drivs av företags ledningen och är integrerat i det dagliga arbetet. Den övergripande styrningen av hållbarhetsfrågorna ingår i Förvaltarens verksamhetsplan, värdegrund och i en rad riktlinjer, till exempel finanspolicy, fastighetsutvecklingsplan, IT-policy och personalpolicy. Verksamhetsplanen, som inkluderar mål och handlingsplaner i miljöledningssystemet är uppbyggd kring fyra långsiktiga mål som mäter verksamhetens resultat: Förvaltaren ska ha de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. Förvaltaren ska vara ett ekologiskt hållbart företag och vara klimatneutralt år Förvaltaren ska utveckla fastighetsportföljen i enlighet med fastighetsutvecklingsplanen. Förvaltaren ska bidra till trygga och trivsamma bostäder och bostadsområden, blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar och en långsiktigt hållbar utveckling för Sundbybergs stad. Verksamhetsplanen bryts ned i enhetsvisa handlingsplaner för förbättringar som följs upp på månadsbasis. Implementering av riktlinjer följer Förvaltarens plan för intern kontroll. Medarbetarna informeras via arbetsplatsträffar, e-post och intranät om nya eller förändrade riktlinjer. I introduktionen för nya medarbetare ingår Förvaltarens värdegrund, policyer och riktlinjer. INTRESSENTDIALOG Alla Förvaltarens intressenter kan komma i kontakt med företaget via telefon, e-post eller besök i kundtjänst. Företagets kvartersvärdar, reparatörer, trädgårdsmästare och fastighetsskötare är dagligen på plats i fastig heterna och fångar upp synpunkter från hyresgäster, kunder och allmänhet. Förvaltaren har också anpassade forum för dialog med olika intressentgrupper. I tabellen på nästa sida finns en översikt över de frågor som varit mest aktuella under året och hur Förvaltaren hanterat dem. 3

42 HÅLLBARHETSREDOVISNING INTRESSENTDIALOG 2013 Intressenter Kanal Aktuella ämnen Resultat/Aktiviteter Bostadshyresgäster* Årlig kundundersökning Varumärkesundersökning Kundtjänst, kvartersvärdar, spontana dialoger i husen Kundtidning, hemsida, kundbrev, TV-kanal, trapphusinformation Samverkansmöten kopplade till projekt Miljöambassadörer God service och enkelt att få kontakt med Förvaltaren Skötsel och underhåll av fastigheterna, snöröjning, städning, trädgårdsskötsel Trygghet och säkerhet inuti och utanför fastigheterna Boendefrågor i samband med underhållsprojekt och andra förändringar Hyresnivåer Ny kundtjänst Fördubblat utgivning av kundtidning från 4 till 8 nr/år Trädgårdsgrupp och vattenskadegrupp inom Förvaltaren Helhetsgrepp kring underhållsprojekten Utökade möjligheter till källsortering och insamling av grovsopor, mer information om avfall till hyresgäster Förbättring av projektsidorna och kvartersinformation på webbplatsen. Lokalkunder* Kundtidning, webbplats, kundbrev, kundtjänst Kundansvarig Tillgänglighet för kunder God inomhusmiljö Hyresnivåer Omorganisation skapade enheten Uthyrning lokaler Stöd att hitta nya lokaler vid ombyggnation Banken 8 Medarbetare* Medarbetarundersökning Skyddskommitté, fackliga samråd Utvecklingssamtal Arbetsplatsträffar, stormöten Chefsutbildning Arbetsvillkor och arbetsmiljö Jämställdhet och föräldraledighet Intressanta arbetsuppgifter, interna karriärmöjligheter Ledarskap Program för ledarskapsutveckling Omorganisation av och skapande av enheter för uthyrning av lokaler och bostäder Ny kundtjänst internrekrytering och satsning på kompetensutveckling Planering för nytt fastighetssystem Ägarrepresentanter* Styrelsemöten Löpande dialog med VD Styrelsekonferens Intervjuer med medlemmarna i styrelsen Årsredovisning Ekonomisk avkastning Förvaltarens varumärke Nybyggnation Väl genomförda renoveringar Fastighetsaffärer Genomfört specifik intressentdialog Förberedelse för arbetet med nya verksamhetsmål från 2014 till 2018 Finansiärer* Årliga avstämningsmöten Möten vid varje lånetillfälle Tertialbokslut Årsredovisning Högt kreditbetyg Investeringsplaner God riskhantering Aktivt arbete med riskhantering av finansiella risker och affärsrisker Hyresgästföreningen, inkl. lokalavdelningar Hyresförhandlingar Gårdsmöten Konferensen Förvaltardagen Hyresnivåer Samverkan med Förvaltaren i planering, inkl. trädgårdsgruppen. Återkoppling efter utförda åtgärder Specifika frågor som rör det lokala boendet Ökad dialog mellan distrikt och lokala hyresgästföreningar Fördubblat utgivning av kundtidning från 4 till 8 nr/år Entreprenörer och leverantörer Upphandlingar Löpande dialog Samarbetsfrågor Upphandlingsfrågor Stärkt styrning av upphandlingsarbetet Miljökrav i avtal, omarbetning av inköpsriktlinjer Sundbybergs stad Samverkan i olika projekt Möten kring stadens krav på Förvaltaren samt hyresgästers synpunkter Insamling av avfall, inkl. grovsopor och matavfall Samverkan kring upphandling och IT Åtgärder utifrån stadens krav och hyresgästers synpunkter Grovsopsturnén och Returen Parklek Parlament Branschkollegor och branschorganisation Medlemsmöten och nätverk via SABO Hyresutveckling Tolkning av nya Allbolagen Renovering av miljonprogrammet Välunderbyggda beslut Massmedia och allmänhet Presskontakter, events, hemsida, TV-kanal, annonsering Samverkan i projekt med lokala föreningar Varumärkesundersökning Fastighetsutveckling Åtgärder vid projekt som inte gått enligt plan Service Hyresförhandlingar Proaktivt givande av information om status i projekt, inkl. åtgärder vid klagomål Utveckling av projektsidorna på webben 4 * Ingick i väsentlighetsanalysen 2013.

43 HÅLLBARHETSREDOVISNING NKI BOSTÄDER Nöjd-Kund-Index KUNDERNA Förvaltaren har en nära relation till kunderna. Många har varit trogna hyresgäster under lång tid, där husen och kvarteren har blivit en del av deras liv. På Förvaltaren är man därför mycket mån om att ta vara på synpunkter och önskemål. Lägst resultat Medelresultat Högst resultat Förvaltaren ligger på plats 13 bland de 35 bostadsbolag som gör NKI-undersökningar med denna metod. I undersökningen har en 9-gradig skala använts som sedan omräknats till en 100-gradig betygsskala. Förvaltaren NKI Medelvärde - Topp 5 72,5 Förvaltaren 65 Medelvärde - Totalt 61,9 NKI (mål) 67 % UTVECKLING NKI 63 Mer positiv LOJALITET Vilja att stanna hos nuvarande hyresvärd Förvaltaren Mer negativ Inte alls Norra Storstockholm 58 Mer positiv Mer negativ 10 Hög utsträckning Diagrammet visar hyresgästernas vilja att stanna hos nuvarande hyresvärd även om de fick chans att flytta. Förvaltaren erbjuder boende för varje fas i livet och har anpassade lägenheter för studenter, singlar, familjer och seniorer. Även äldreboende erbjuds. Den första punkten i värdegrunden Vi gillar och intresserar oss för människor särskilt kunder talar om att alla är välkomna till Förvaltaren. Att kunderna i sin tur gillar sin hyresvärd och är nöjda med vad som levereras är en förutsättning för att företaget ska lyckas med sin verksamhet. Fristående kundundersökningar ger ett högt betyg till Förvaltaren som hyresvärd. Det förbättringsarbete som bedrivits under 2013 har gett mätbart resultat. NÖJDA BOSTADSHYRESGÄSTER Förvaltaren arbetar systematiskt med att mäta och öka kundnöjdheten. Ett av företagets fyra långsiktiga mål är att ha de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. I slutet av varje år mäts detta genom en enkät som går ut till en tredjedel av alla hyresgäster. Enkäten värderar både hur viktig en specifik fråga är för hyresgästen och hur denne anser att Förvaltaren presterar. Målet för 2013 var att ha ett Nöjd-Kund- Index på 65, vilket uppnåddes. Under 2013 genomfördes en varumärkesundersökning som jämförde hur Förvaltaren presterar i jämförelse med konkurrenterna i närområdet. Undersökningen visade att Förvaltaren uppmäter den högsta lojaliteten bland hyresgäster i Norra Storstockholm. Förvaltarens hyresgäster tycker att service, bemötande, tillgänglighet och miljö är viktigt och att Förvaltaren levererar bra. SATSNINGAR SOM GAV RESULTAT Utifrån resultatet av 2012 års kundundersökning valde Förvaltaren att under 2013 genomföra ett flertal förändringar. För att bättre kunna styra kvaliteten på fastigheternas gröna ytor anställdes sex trädgårdsmästare till en särskild trädgårdsgrupp. Företaget startade också en grupp för att snabbare kunna åtgärda vattenskador. För att förbättra informationen till företagets hyresgäster ökades antalet nummer av kundtidningen från fyra till åtta per år, hemsidan förbättrades med aktuell kvartersoch projektinformation och Förvaltaren satsade också på en ny och bättre kundtjänst. Kundundersökningen för 2013 visade att Förvaltaren förbättrat sig och presterar väl inom tillgänglighet, områdesinformation, kvalitet på reparationer och återkoppling vid felanmälan. Hyresgästerna tyckte också att företaget hade blivit bättre på att ta hänsyn till deras synpunkter. Detta är positivt, men Förvaltaren har som mål att bli ännu bättre på att hantera synpunkter och klagomål. NY KUNDTJÄNST Under 2013 gjordes en genomgång av hur hyresgästerna tar kontakt med Förvaltaren. Utöver den personliga kontakten med kvartersvärden är telefon, e-post och hemsida de kanaler som används mest. Under 2013 satsades det på en ny mer centraliserad kundtjänst i ett starkt team med utökad telefontid. Besökstiderna i Rissne och centrala Sundbyberg minskades något. Kompetensutveckling och rekrytering har gjort att kundtjänst nu består av fler med arbetare, som tillsammans har både bredare och djupare kunskaper än tidigare. Resultatet är en markant ökad service grad. TRYGGT OCH SÄKERT Förvaltarens ägardirektiv anger att bolaget aktivt ska medverka till en trygg miljö och ett säkert boende. Förvaltaren genomför löpande åtgärder i utomhusmiljön för att öka säkerheten och tryggheten, till exempel genom bättre belysning och beskärning av träd och buskar. Sedan 2003 har Förvaltaren i samarbete med Securitas erbjudit hyresgästerna gratistjänsten Tryggve, som innebär att de boende mellan klockan och kan få sällskap av väktare ända hem till dörren. Även gemensamhetsutrymmen i fastigheterna ska kännas säkra. Under 2013 infördes elektroniska lås i vissa fastigheter, för att minska risken för obehöriga. Kundundersökningen visade att den upplevda 5

44 HÅLLBARHETSREDOVISNING trygg heten bland kunderna ökade under 2013, både i gemensamma utrymmen och i bostadsområdena som helhet. INOMHUSMILJÖ Trygghet handlar också om att inomhusmiljön ska vara god. I sin bostad eller lokal ska man inte utsättas för några hälsofarliga ämnen, ventilationen ska vara god och inga skadedjur ska förekomma. När underhållsarbeten utförs i bostaden ska Förvaltarens medarbetare eller leverantören agera på ett sådant sätt att de boende känner sig trygga. Under 2013 förekom mögelsporer i inomhus luften i fastigheten Ekorren 2. Åtgärder som dränering, nya tak och ny ventilation planerades och genomfördes, men inte tillräckligt snabbt för att hyresgästerna skulle känna sig säkra på att deras hälsa inte skulle påverkas negativt. Detta ledde till att Sundbybergs stad gav Förvaltaren ett vitesföreläggande. Förvaltaren intensifierade underhållsåtgärderna och dialogen med hyresgästerna för att leva upp till stadens krav och undvika vite. RENT OCH SNYGGT Rent och snyggt både utomhus och inne i fastigheterna är en annan fråga som Förvaltarens intressenter prioriterar högt. Under 2013 satsade Förvaltaren på att förbättra städning, avfallshantering och trädgårdsskötsel. Den nya trädgårdsgruppen, tillsammans med tio säsongsanställda medarbetare och ett hundratal sommarjobbare från Sundbyberg, fokuserade under 2013 på att gå igenom gröna ytor och beskära, plantera och flytta växter och träd. En städcontroller tillsattes med uppgift att säkerställa hög kvalitet på utfört arbete. Inom avfallsområdet satsade Förvaltaren både på att öka möjligheterna till sortering och på information via de så kallade Miljöambassadörerna. Över hushåll, det vill säga 70 procent av Förvaltarens hyresgäster i Hallonbergen, kontaktades via dörrknackning, telefonsamtal och spontana samtal. I kundundersökningen fick Förvaltaren bevis på att hyresgästerna uppskattat satsningen på trädgårdsskötsel. Däremot var hyresgästerna mindre nöjda med hur snöröjning och sandning utfördes vintern FÖRVALTARENS LOKALHYRESGÄSTER Förvaltarens lokalhyresgäster är viktiga för stadens alla stadsdelar. Hyresgästerna bidrar till det utbud av service som de boende behöver och skapar arbetstillfällen i kommunen. Förvaltaren arbetar med många löpande kontakter gentemot lokalhyresgästerna. Ofta i samband med felanmälan, planerat kundbesök eller förändringar i verksamheten som kräver hyresvärdens medverkan. Under 2013 genomfördes ingen kundmätning bland lokalkunderna. Istället satsade Förvaltaren på en mindre omorganisation och start av enheten Uthyrning Lokaler. Syftet är att förbättra servicen, affärsmässigheten och dialogen med lokalhyresgästerna. KOMMUNLOKALER Förvaltaren hyr ut ett tjugotal lokaler till kommunen för olika verksamheter däribland: Bibliotek Förskola, inklusive nattis Sporthall Kulturcentrum Fritidsgård Äldreboende LSS-boende (gruppboende) KUNDÅRET 2014 Varje år analyserar Förvaltaren resultatet från kundundersökningen och planerar in åt gärder för att öka kundnöjdheten. Målet är ett NKI på 67. Den nya kundtjänsten ska vidareutvecklas. Målet är att 80 procent av de som ringer in ska få svar på sin fråga direkt. Framtagande av en femårsplan med sikte på att fastigheternas gröna ytor ska bli vackra trädgårdar och parker. Utbildning av alla medarbetare i klagomåls hantering och införande IT-stöd för att kunna hantera klagomålen systematiskt. Utökad hyresgästnära information. Introducering av uppförandekod för leverantörer för att stärka den gemensamma synen på kundbemötande och ansvar. 5 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA Sundbybergs stad 29 Elixia Sweden AB 4 ICA Sverige AB 2 PROFOTO AB 2 A.Å.H i Sundbyberg AB 2 Övriga 61 Summa 100 KUNDKONTAKTER PER ÅR Telefonsamtal kundtjänst FÖRFALLOSTRUKTUR PÅ LOKALHYRESKONTRAKTEN Besök kundtjänst Felanmälningar Besök forvaltaren.se Förfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, mkr Andel av årshyra, % Totalt ) Avser ej vakanta lokaler UNDER 2013 SATSADE FÖRVALTAREN PÅ ATT FÖRBÄTTRA STÄDNING, AVFALLSHANTERING OCH TRÄDGÅRDS- SKÖTSEL. % 6

45 HÅLLBARHETSREDOVISNING NYA UTSIKTER I URSVIK 2013 flyttade Micky Seremet med sin fru Therese och deras fyra barn in i en helt nybyggd lägenhet i Ursvik. Vi har aldrig trivts så bra någonstans förut. Här är allt nytt och fräscht, vi trivs otroligt bra! Micky Seremet, Ursvik Beatrice Graalheim 7

46 HÅLLBARHETSREDOVISNING STELLA NOVA FÖRSKOLA Att vi har haft samma kontaktperson på Förvaltaren i många år ger en trygghet åt hela verksamheten. Anitha Gunnarsson, Förskolechef Hallonbergen Beatrice Graalheim 8

47 HÅLLBARHETSREDOVISNING MILJÖN Förvaltaren ska vara ett ekologiskt hållbart företag. Det innebär att företaget ständigt arbetar för att förbättra prestationen inom miljöområdet. Förvaltaren ska vara klimatneutralt Vägen dit går via el- och gasbilar, grön el, miljömärkt värme och energieffektiva fastigheter. Förvaltaren ska också vidga perspektivet och ta sig an miljöfrågan i sin värdekedja. Genom att stödja hyresgästerna och samverka med leverantörerna kan Förvaltaren göra skillnad. kwh/kvm Atemp VÄRME OCH EL Värme El 2013 Mål Förvaltaren minskar sakta men säkert sin användning av el och värme. Målet på 30 procent minskning mellan 1995 och 2020 mäts normalårskorrigerat. MELLAN 2010 OCH 2012 MINSKADE FÖRVALTARENS KOLDIOXIDUTSLÄPP MED MER ÄN 70 PROCENT. Miljöfrågan blev tidigt viktigt för Förvaltaren. År 2002 valde företaget som ett av de första i branschen att systematisera miljöarbetet genom att införa ett certifierat miljöledningssystem enligt ISO SYSTEMATISKT MILJÖARBETE Förvaltarens miljöpolicy är vägledande i allt arbete och talar om att kunderna ska erbjudas en sund, trivsam och modern bostad eller lokal samt ett stadsnät av hög kvalitet. Samtidigt ska förvaltning, underhåll och nybyggnad ske på ett miljöanpassat sätt. Miljöhänsyn ska finnas med i alla beslut. Störst miljömässig nytta gör företaget inom klimat och energi, upphandling och inköp samt avfall. Arbetet styrs via Förvaltarens verksamhetsplan där specifika miljömål och handlingsplaner finns. KLIMATNEUTRALT 2020 Bygg- och fastighetssektorn står för mer än 30 procent av energianvändningen i Sverige. De beslut Förvaltaren och andra fastighetsägare tar kan därför göra verklig skillnad för klimatet. Förvaltarens åtagande om klimatneutralitet innebär att den löpande verksamheten inte ska tillföra ett nettotillskott av växthusgaser till atmosfären. Först och främst ska användningen av energi och bränslen minskas så långt det är möjligt. Förnybara resurser ska vara förstahandsvalet. För de utsläpp som trots detta återstår ska företaget klimatkompensera började Förvaltaren mäta sina koldioxidutsläpp och tog samtidigt beslutet att företaget ska vara klimatneutralt Mellan 2010 och 2012 minskade Förvaltarens koldioxidutsläpp med mer än 70 procent. Därför höjer företaget nu kraven och ändrar sluttid för målet till FÖRNYBART I FÖRSTA HAND Norrenergi förser Förvaltaren med fjärrvärme och fjärrkyla med Naturskydds föreningens märkning Bra miljöval. Under 2013 kom 98 procent av värmen från förnybara och hållbara källor. Sedan 2010 köper Förvaltaren enbart ursprungsmärkt vattenkraftsel. Andelen gasdrivna serviceoch driftsbilar var 36 procent I merparten av upphandlingarna under året ställdes krav på att stora entreprenörer senast ett år efter kontraktsskrivning ska använda miljöbilar i uppdrag för Förvaltaren. FOKUS PÅ ENERGI Ett viktigt steg på vägen mot klimatneutralitet är att minska energianvändningen i fastig heterna. Arbetet styrs främst genom företagets miljöledningssystem samt planer för fastighetsutveckling och underhåll. Resultatet utvärderas via månatliga driftsmöten, tertialuppföljning och ett årligt energibokslut. Målet är att Förvaltaren mellan år 1995 och 2020 ska minska användningen av värme respektive el med 30 procent mätt per kvadratmeter. Elen som omfattas är så kallad fastighetsel, det vill säga den el som behövs för exempelvis fläktar, hissar, belysning och tvättstugor. Målet är i linje med den klimat- och hållbarhetspolicy som antagits av Sundbybergs stad. Mellan 1995 och 2013 minskade Förvaltarens energianvändning med cirka 11 procent. Energieffektiviseringar i större projekt Vid ombyggnationer görs stora energieffektiviseringar. Gullvivan 2, Mamsellstigen 2 8 i Ör: Nya fönster och frånluftsvärmepumpar resulterade i 20 procent minskad värmeförbrukning. Hallonbergen centrum: Byte av fläktsystem minskade värmeförbrukningen med minst 25 procent. Banken 8, Vasagatan i Centrala Sundbyberg: Planeras innebära en minskning av mängden el och värme med 50 procent ( ). 9

48 HÅLLBARHETSREDOVISNING Löpande energieffektivisering. Mindre underhållsprojekt och drift optimeringar ger sammantaget ett betydande bidrag inom energiområdet. Under 2013 testades en ny teknik för optimering av värmetillförseln i flera fastigheter i Centrala Sundbyberg. Hänsyn tas till beteendemönster, solinstrålning och byggnadens egenskaper. Resultatet blev ett jämnare inomhusklimat och en 15-procentig energieffektivisering. Under året har utrustning för vattenspar installerats i 150 lägenheter. 18 torkrum har fått ny utrustning med målet att halvera energiåtgången. PLAN FÖR AVFALL En effektiv och välfungerande avfallshantering är bra för miljön, minskar Förvaltarens kostnader och ger nöjdare kunder. Avfallsfrågan är därför högt prioriterad. Under 2013 sattes målet att 80 procent av hyresgästerna år 2020 ska anse sig ha tillfredsställande insamlingssystem för avfall. Förvaltaren har en femårig avfallsplan som omfattar ett brett spektrum av insatser, allt från att praktiskt tillhandahålla insamlingssystem till att informera hyresgästerna om hur de på bästa sätt gör sig av med sitt avfall drevs ett kommunikationsprojekt med fyra miljöambassadörer i Hallonbergen. Källsortering och matavfall. Under 2013 fortsatte Förvaltaren arbetet med att införa matavfallsinsamling i enlighet med ett beslut från Sundbybergs stad. 440 nya lägenheter fick möjlighet att sortera sitt matavfall och vid årets slut hade drygt av lägenheterna matavfallsinsamling. På Lötsjö vägen i Hallonbergen utökades källsorteringsstationen till sex fraktioner. I övrigt låg fokus 2013 på förberedelse för kommande utbyggnader av källsorteringsstationer och tekniska lösningar för matavfallsinsamling i Hallonbergen, Rissne och Ör. I samarbete med Human Bridge, Läkarmissionen och Erikshjälpen, samlades 54 ton kläder in 2013 jämfört med 36 ton Ökad flexibilitet kring grovsopor. Grovsopsturnén, som sedan 2006 varit kommunens och Förvaltarens kostnadsfria tjänst för hämtning av grovsopor, gjorde mer än 400 stopp i Förvaltarens områden under Förvaltaren fortsatte med den uppskattade SMS-tjänst som påminner närmare 600 hyresgäster om när hämtningen kommer. För att ytterligare öka flexibiliteten bjöds bostadshyresgästerna på två individuella grovsopshämtningar. Ett nytt koncept med ett bokningsbart grovsoprum testades under 2013 på Pjäsbacken i Rissne. MILJÖKRAV Förvaltaren ställer miljökrav vid inköp av både produkter och tjänster. För byggentreprenader följs Förvaltarens byggriktlinjer som omfattar krav på allt från energiprestanda till farliga ämnen och hantering av byggavfall. Vid nybyggnation strävar Förvaltaren efter att klara nivån Silver eller högre enligt systemet Miljöbyggnad. Företaget tillämpar försiktighetsprincipen avseende materialval och väljer om möjligt produkter och material som är godkända enligt ett vedertaget system för miljöbedömning. Även vid mindre inköp ställs miljökrav. Ekologisk frukt, kaffe och te köps. UTFASNING AV HÄLSOFARLIGA ÄMNEN I Förvaltarens fastigheter förekommer radon, PCB och asbest. Företagets plan för radonkontroll följs och eventuella åtgärder genomförs. Hela Förvaltarens fastighets bestånd har inventerats avseende PCB och asbest. Sanering sker i samband med renoveringar. MILJÖÅRET 2014 Utbyte av bilar till miljöbilar. Byte till energisnål belysning i ett flertal fastigheter. Energieffektivisering via ny styr- och reglerteknik. Fortsatt arbete med att lösa matavfallsfrågan. Utveckling av källsorteringen. Utbildning för att stärka miljökompetensen hos Förvaltarens medarbetare. Plan för klimatkompensering ENERGI OCH KLIMAT SEDAN 2010 KÖPER FÖRVALTAREN ENBART URSPRUNGSMÄRKT VATTENKRAFTSEL. AVFALL 2013 Fraktioner Vikt (ton) Matavfall* 126 Restavfall från hushåll** Källsorterade fraktioner**** 848 Brännbart avfall (inkl. grovsopor)** 550 Park- och trädgårdsavfall*** 189 Rivningsmassor*** 4 Elavfall (farligt avfall)**** 56 Övrigt farligt avfall**** 5 Summa 997 *Kompostering **Energiutvinning ***Återanvändning ****Materialåtervinning och ev. utfasning av farliga ämnen Tabellen omfattar avfall från Förvaltarens verksamhet, från hyresgäster samt från vissa entreprenörer Mängd (MWh) CO 2 e (ton) Mängd (MWh) CO 2 e (ton) El Fjärrvärme * Fjärrkyla Diesel och bensin Etanol och biogas Totalt inköpt bränsle och energi. Merparten av Förvaltarens växthusgasutsläpp kommer från värmeproduktion. För att minska påverkan väljs miljömärkt fjärrvärme. * Ökningen i klimatpåverkan 2013 beror på läckage av köldmedium (en stark växthusgas) hos leverantören Norrenergi (basår) orsakades utsläpp av ton CO 2. 10

49 HÅLLBARHETSREDOVISNING Beatrice Graalheim MILJÖAMBASSADÖRER SOM PRATAR SKRÄP Under 2013 gjorde Miljöambassadörerna Hallonbergen till en renare och snyggare plats. Projektet var ett samprojekt mellan kommunen, arbetsförmedlingen och Förvaltaren. Ett mycket lyckat projekt som innefattade både miljömässig och social hållbarhet, säger Hivand Salivan på Förvaltaren som ledde arbetet. Sabina Tahirovic och Jim Hagström, Miljöambassadörer 11

50 HÅLLBARHETSREDOVISNING JAG HAR STANS ROLIGASTE JOBB Andreas Finnman är ekonomen som idag jobbar med det han verkligen brinner för att leda byggprojekt. Förvaltaren har några av de mest spännande projekten i Storstockholm. Jag har stora möjligheter till egen utveckling. Beatrice Graalheim Andreas Finnman, Byggprojektledare 12

51 HÅLLBARHETSREDOVISNING MEDARBETARNA En spännande arbetsplats där det är möjligt att förena privatliv och familj med en inspirerande karriär. Förvaltarens index för Nöjd-Medarbetare på 78 (jämfört med Sverigeindex 76) visar att medarbetarna är nöjda med sin arbetsplats. 78 är ett högt betyg, fullt i nivå med företagets ambition att uppnå ett index runt % NYANSTÄLLDA % Ålder Under 30 år år Över 50 år 22% NÄR SOMMAR- JOBBARE SKA ANSTÄLLAS PRIORITERAR FÖRVALTAREN DE SOM BOR I FÖRETAGETS HUS. Förvaltaren ska vara en attraktiv arbetsgivare som lockar och behåller kompetenta och serviceinriktade medarbetare. Medarbetarna ska erbjudas goda möjligheter till karriär och personlig utveckling. För att lyckas med detta fokuserar Förvaltaren på sex strategiska HR-frågor. Dessa är valda för att stödja de långsiktiga mål som finns i verksamhetsplanen, den fastslagna värdegrunden och den kultur som ska genomsyra företaget. Förvaltarens strategiska HR-fokus Resultatorienterat arbetssätt. Vi har kompetens och tar ansvar. Serviceinriktade medarbetare. Lönen är individuell och differentierad. Jämställdhet och mångfald. Arbetsmiljö. HR-arbetet styrs via företagets personalpolicy med tillhörande riktlinjer, exempelvis för utvecklingssamtal, lönesättning och rekrytering. HR-chefen stödjer övriga chefer i arbetet och ansvarar för det systematiska arbetet inom HR-området. Varje år mäts medarbetarnöjdheten och utifrån resultatet görs handlingsplaner för det kommande året. KOMPETENSUTVECKLING Höga ambitioner inom förvaltning och fastighetsutveckling gör att Förvaltaren kan erbjuda många utvecklande arbetsuppgifter och möjlighet till kompetensutveckling inom företaget. Hållbart ledarskap. Kompetenta chefer som tar ansvar för helheten, förstärker gruppkänslan och skapar ett öppet och tillitsfullt arbetsklimat det är viktigt för att medarbetarna ska må bra och kunna bidra maximalt till att företaget når sina uppsatta mål. Cheferna på Förvaltaren deltog under 2013 i ett chefsutvecklingsprogram med syfte att stärka sitt ledarskap och få verktyg för att kunna hantera verksamhetsspecifika och affärsmässiga utmaningar. Programmet fortsätter under Rätt kompetens i kundtjänst. Medarbetarna i Förvaltarens nya kundtjänst deltog under 2013 i en gedigen utbildningsinsats för att förbättra kundservicen och den egna arbetsmiljön. MÅNGFALD OCH JÄMSTÄLLDHET I samband med rekryteringar är Förvaltaren noga med att anställa medarbetare i olika åldrar, av olika kön, med olika kompetenser och med skiftande bakgrund. Under 2013 ökade andelen medarbetare med utomnordiskt ursprung från 13 till 15 procent. Möjligheten att kombinera ett utvecklande arbete med ett bra privatliv är viktigt för våra medarbetare. Därför erbjuder vi bland annat flexibla arbetstider och goda villkor för föräldraledighet. När sommarjobbare ska anställas prioriterar Förvaltaren de som bor i företagets hus. HÄLSA OCH FRISKVÅRD En god arbetsmiljö är högt prioriterat på Förvaltaren fick alla medarbetare erbjudande om att göra en hälsoundersökning, två tredjedelar valde att vara med. Resultatet från undersökningen visade att hälsotillståndet överlag är bra, men vissa indikationer på stress förekom. Anställda hos Förvaltaren har rätt till företagshälsovård och ett förmånligt friskvårdsbidrag. För att främja gemenskapen på arbetsplatsen har Förvaltaren en personalklubb, med konstförening och idrottsförening. MEDARBETARÅRET 2014 Varje år analyserar Förvaltaren resultatet från medarbetarundersökningen och utvärderar hur företaget kan arbeta för att bli en ännu mer attraktiv arbetsplats. För 2014 planeras: Programmet för chefsutveckling slutförs och utvärderas. Ett utvecklingsprogram för arbetsledare. Insatser för stresshantering. Förtydligande av lönesättningskriterier. Utbildning kring klagomålshantering för alla medarbetare. 13

52 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING TILLSVIDAREANSTÄLLDA Antal den 31/ UTVECKLING NMI (NÖJD-MEDARBETARINDEX) Förvaltaren Sverigeindex Förvaltaren har genomfört årliga medarbetarundersökningar sedan Undersökningen omfattar ledarskap, förutsättningar i arbetssituation, samarbete och utveckling på enheten samt företaget som arbetsplats Tjänstamän Fastighetsanställda Totalt Kvinnor Män Totalt PERSONALOMSÄTTNING 23 personer fick tillsvidareanställning hos Förvaltaren under procent av de nyanställda var kvinnor. 4 personer avslutade sin anställning. Personalomsättningen var 3,1 procent, jämnt fördelad över ålderskategorierna. VARIATIONER UNDER ÅRET % ÅLDERSFÖRDELNING Antalet säsongsanställda var 17 (0). Antalet praktikanter var 7 (6). Antalet ungdomar som anlitades under sommaren var 127 (37). FLER MEDARBETARFAKTA Antalet tillsvidareanställda den 31 december var 139 (120). Kompetensutveckling i snitt per anställd var (19 700) kr. (Ökning på grund av studieresa och chefsutvecklingsprogram.) Sjukfrånvaron var 6,1 (4,3) procent. Antalet arbetsplatsolyckor var 6 (7). Antalet chefstjänster vid årsskiftet var 13 4 kvinnor, 7 män och 2 vakanser. Kvinnor Män Totalt Fredrik Hjerling 14

53 HÅLLBARHETSREDOVISNING EKONOMIN En god och stabil ekonomi ger Förvaltaren möjligheter att underhålla och utveckla företagets fastigheter, till nytta för dagens Sundbybergare och för framtida generationer. Förhandlade hyror gör att företagets hyresgäster kan känna sig trygga med att de inte betalar för mycket, samtidigt som de vet att de får kvalitet och valuta för pengarna. MÄNNISKOR BEHÖVER FLYTTA DIT JOBBEN FINNS OCH DÅ MÅSTE DE HA NÅGONSTANS ATT BO. Förvaltaren är en långsiktig ägare till fastigheterna. Därför ligger det i företagets, och dess ägares, intresse att återinvestera merparten av vinsten i fastighetsbeståndet. Genom att tillhandahålla hyresrätter och bygga nya hyresfastigheter bidrar Förvaltaren positivt till en långsiktig ekonomisk utveckling i Sundbyberg. Människor behöver någonstans att bo och de behöver kunna flytta dit jobben finns. I och med att Förvaltaren tillhandahåller boendeformer för livets olika faser kan människor bo kvar i kommunen genom hela livet, och bidra bland annat genom skatteintäkter. Genom egen verksamhet, via företagets entreprenörer för drift och underhåll och via verksamheterna i företagets kvadratmeter affärslokaler skapas tusentals arbetstillfällen. De kommande fem åren planerar företaget för att investera mellan 800 miljoner och 1 miljard per år i befintliga och nya fastigheter. Då ökar även sysselsättningen i entreprenörsleden. ÅTERINVESTERING Förvaltarens strategi är att långsiktigt äga och förvalta fastigheter. Återinvestering i form av fastighetsunderhåll ger en hög kvalitet över tid och är av stor vikt för den långsiktiga lönsamheten. Allbolagen, som styr de allmännyttiga bolagen, är tydlig med vad vinsten får och ska användas till. Under 2013 lade Förvaltaren 254 kr/kvm på underhåll och utveckling av fastigheterna, att jämföra med medelvärdet bland SABO:s medlemmar på 189 kr/kvm (2012). FÖRHANDLADE HYROR BORGAR FÖR LÅNGSIKTIGHET Förhandlade hyror är en trygghet för Förvaltarens bostadshyresgäster eftersom det garanterar att hyran motsvarar lägenhetens bruksvärde. Förvaltaren följer upp hyresnivåerna årligen. En jämförelse med andra allmännyttiga bolag görs och hyran kopplat till läge och standard utvärderas. Höjningar förhandlas sedan med den regionala hyresgästföreningen var hyreshöjningen 1,75 procent. Vid renoveringar sker specifika förhandlingar. Under året avslutades en förhandling om Majeldsvägen i Ör utan att en överenskommelse nåtts. Ärendet gick vidare till Hyresnämnden. Även vid nyproduktion är hyresgästföreningen motpart i hyressättningen. Hänsyn tas till kostnader för nyproduktionen och nivåer på jämförbara objekt. Området styrs via en tydlig process. ANSVARSFULLA AFFÄRER Under 2013 såldes 128 lägenheter för ombildning till bostadsrätter. Detta bidrog till stadens mål om en blandning av boendeformer och gav Förvaltaren intäkter till underhållsåtgärder. Förvaltaren informerade hyresgästerna om ombildningsprocessen bland annat via stormöten. En opartisk observatör säkerställde att röstningsförfarandet gick rätt till. Boende som ville vara kvar som hyresgäster hos Förvaltaren kunde byta sin lägenhet enligt ordinarie förfarande. RISKEN FÖR MUTOR OCH KORRUPTION Förvaltaren är medveten om risken för oegentlig heter ifråga om otillbörliga förmåner, mutor och korruption. I värdegrunden ingår att Vi säger och gör saker som vi kan stå för. För att förtydliga detta finns riktlinjer för representation och förmåner. Rutiner finns för att säkerställa att uthyrning går rätt till. Uppföljning sker via ett internt kontrollprogram. ANSVAR FÖR PENGAR I det ekonomiska ansvaret ingår att säkerställa att varenda krona används på rätt sätt. Att vara rädd om pengar är en del i Förvaltarens värdegrund. Företaget målsätter och mäter effektivitet via superbrutto-resultat (kr/kvm) års resultat på 519 kr/kvm visade att 15

54 HÅLLBARHETSREDOVISNING Förvaltaren lyckades effektivisera verksamheten ytterligare jämfört med 2012 (507 kr/kvm). Förvaltaren följer lagen om offentlig upphandling (LOU) vilket ger bästa pris för den vara eller tjänst som köps. LEVERANTÖRER OCH ENTREPRENÖRER Rätt leverantörer är viktigt ur ekonomiskt, miljömässigt och affärsetiskt perspektiv. Förvaltaren har ett hundratal egna avtal med leverantörer av varor och tjänster. Det handlar framförallt om leverantörer av tjänster kopplade till löpande drift och skötsel av fastigheterna och entreprenörer för nyproduktion och större ombyggnation. Merparten av leverantörerna utför sitt arbete på plats i och omkring Förvaltarens fastigheter. De varor som köps in till verksamheten är framförallt IT-produkter, vitvaror och kontorsmaterial. Även leverantörer som är upphandlade av inköpsorganisationen HBV, en medlemsförening för framförallt kommunala bostadsbolag, anlitas. BRA JOBBAT I idétävlingen Bra jobbat uppmanas medarbetarna att komma med förslag på hur Förvaltaren kan spara pengar och höja kundnöjdheten. Under 2013 kom det in ett tjugotal förslag. Ett av dem gällde egen utrustning för stamspolning och ledde till att företaget kunde spara en halv miljon kronor per år. EKONOMIÅRET 2014 Ekonomiåret på Förvaltaren hänger tätt samman med de investeringar som görs enligt planen för fastighetsutveckling. Exempel på projekt som avser att effektivisera och förbättra vverksamheten: Vidareutveckling och implementering av projektmodell som togs fram under Införande av Förvaltaren 2.1, ett nytt webbaserat verksamhetstöd för förbättrad styrning. Stärkt process för att minimera vakansgrader. SKAPAT OCH LEVERERAT DIREKT EKONOMISKT VÄRDE mkr Direkt tillskapat värde 2013 Intäkter (inklusive fastighetsförsäljning) 875 Fördelat ekonomiskt värde Leverantörer (drift- och underhållskostnader exklusive fastighetsskatt) 452 Anställda (inklusive löner och ersättningar) 65 Ägare (utdelning) 7 Finansiärer (räntekostnader) 71 Staten (skatter) 20 Samhället (bidrag till föreningsliv) 0,1 Avser moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren Christer Carlsson 16

55 HÅLLBARHETSREDOVISNING SAMHÄLLET Sedan Förvaltaren bildades år 1947 har företaget varit en viktig del av samhällsbygget i Sundbyberg och tagit ansvar för utvecklingen av stadsdelarna. Idag arbetar företaget aktivt med att förena fysisk och social stadsdelsutveckling. ATT SKAPA ATTRAKTIVA BOSTADSOMRÅDEN INNEBÄR ATT LYSSNA PÅ DE MÄNNISKOR SOM BOR OCH LEVER DÄR. NBI BOSTÄDER Nöjd-Boende-Index NBI Nöjd-Boende-Index är hyresgästernas totalbetyg på boendet. Det byggs upp av Nöjd- Kund-Index, som betygsätter Förvaltaren som hyresvärd samt av frågor om bostadsområde, lägenhet och hus. En 9-gradig skala har använts som sedan omräknats till en 100-gradig betygsskala. Förvaltarens ambition att kunna erbjuda ett boende för alla faser i livet skapar en variation av hyresgäster, vilket minskar segregationen. Att kunna bo kvar nära vänner och familj ger också livskvalitet. Förvaltarens intressentertycker att företagets bidrag till utvecklingav stadsdelar och bostadsområden är en av verksamhetens tre viktigaste hållbarhetsfrågor. Läs mer på sidorna ALLA ÄR VÄLKOMNA På Förvaltaren arbetar man aktivt mot diskriminering och för integration. Även den som kan ha svårt att hitta boende är välkommen hos företaget hade Förvaltaren 83 ungdomslägenheter och 125 seniorlägenheter, så kallat plusboende. Tre äldreboenden och fyra gruppboenden finns. Individ och omsorgsförvaltningen disponerar cirka 150 av Förvaltarens lägenheter. Förvaltarens fastigheter ska vara tillgängliga och säkra för funktions hindrade. Därför slutfördes under året ett flerårigt projekt för att kontrastmarkera trapp husen med små runda prickar. LEVANDE BOSTADSOMRÅDEN Tillsammans med den fysiska stadsdelsutveckling som bedrivs, så tar företaget ansvar för social utveckling i stadsdelarna. Förvaltaren menar att gemenskap och kontakt mellan människor skapar god stämning och bidrar till trivsel och nöjda hyresgäster. Därför erbjuds mötesplatser för de boende, som grillplatser och boulebanor, och stöd till lokalt föreningsliv. Efter önskemål från odlingsintresserade hyres gäster iordningställdes under 2013 ett tjugotal odlingslotter i Hallonbergen. BARN OCH UNGA En meningsfull fritid för barn och unga är en prioriterad fråga för Förvaltaren. Företaget stöttar projektet Sommarfotboll i Hallonbergen, där Sundbybergs IK och Hallonbergen IF anordnar kvällsfotboll för ett 100-tal ungdomar. Även Summer Sports Camp, ett dagkollo i Rissne som varje sommar tar emot 100 barn mellan 10 och 13 år får stöd av Förvaltaren. Sommaren 2013 tog Förvaltaren emot fler än 130 sommarjobbare via Sundbybergs kommun. Det är viktigt för Förvaltaren att sommarjobbarna ska höra hemma i kommunen och helst vara boende hos företaget. Detta ökar omtanken om områdena och förtroendet för Förvaltaren. En stimulerande fysisk miljö har stor betydelse för lärandet, vilket företaget tagit hänsyn till när tre stycken förskolegårdar och sex av Förvaltarens 90 lekplatser renoverades. INFLYTANDE GER UTVECKLING Att skapa attraktiva bostadsområden innebär också att lyssna på de människor som bor och lever där. Förvaltaren deltog under 2013 i projektet Parklek Parlament. Det drevs av Sundbybergs stad med syfte att engagera människor i utvecklingen av Hallonbergen och Ör. Både hyresgäster och medarbetare deltog till sammans med kommuntjänstemän, affärs idkare och föreningar. Projektet utmynnade i konkreta förslag på förnyelser och förbättringar av Hallonbergen och Ör. STÄRKA FÖRETAGANDE OCH SYSSELSÄTTNING En viktig del av stadsdelutveckling är arbetet för levande stadskärnor. Förvaltaren är med i styrelsen för Sundbybergs Stadskärneförening som arbetar för att göra centrala Sundbyberg mer attraktivt för besökare och affärsidkare. Förvaltaren är även med i styrelsen för Nyföretagarcentrum Solna Sundbyberg som stöttar människor som vill starta eget företag. ÅRET 2014 Projektet Parlek Parlament fortsätter. Fördjupad dialog med föreningar med syfte att skapa aktiviteter för hyresgästerna. Ökad samverkan med kommunen bland annat kring ett äldreboende i planerad nyproduktion. Intensifierad dialog kring trygghetsfrågor i Rissne. 17

56 HÅLLBARHETSREDOVISNING CFredrik Hjerling 18

57 HÅLLBARHETSREDOVISNING STRATEGI OCH ANALYS GRI-INDEX G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-1 Uttalande från Vd om relevansen av hållbar utveckling för organisationen och dess strategi 8 9 (ÅR)* ORGANISATIONSPROFIL G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-3 Organisationens namn s. 6 (ÅR)* G4-4 De viktigaste varumärkena, produkterna och/eller tjänsterna s , 13 (ÅR)* G4-5 Lokalisering av organisationens huvudkontor s. 52 Hallonbergen centrum, Sundbyberg G4-6 Antal länder som organisationen har verksamhet i, och namnen på de länder där viktig verksamhet bedrivs G4-7 Ägarstruktur och företagsform s. 10, 56 (ÅR)* G4-8 Marknader som organisationen är verksam på s (ÅR)* s. 52 G4-9 Organisationens storlek s. 6, 47 (ÅR)* G4-10 Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och region s. 47 All egen verksamhet och merparten av leverantörerna finns i Sverige. G4-11 Andel anställda med kollektivavtal s. 52 Alla tillsvidareanställda omfattas av kollektivavtal. G4-12 Organisationens leverantörskedja s G4-13 Förändringar i organisation eller leverantörskedja s , 61 (ÅR)* G4-14 Försiktighetsprincipens användning inom organisationen s. 43, 54 (ÅR)* G4-15 Medlemskap i hållbarhetsinitiativ s. 52 Förvaltaren är inte ansluten till några hållbarhetsinitiativ. G4-16 Engagemang i organisationer s. 50 IDENTIFIERADE VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-17 Organisationsstruktur s. 52, 58 (ÅR)* Se G4-18 Process för väsentlighetsanalys s. 35 G4-19 Identifierade väsentliga Aspekter s. 35 G4-20 Avgränsning på Aspekt-nivå inom organisationen s. 52 Redovisning av väsentliga aspekter omfattar alla delar av Fastighets AB Förvaltaren utom Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB. G4-21 Avgränsning på Aspekt-nivå utanför organisationen s , 52 G4-22 G4-23 INTRESSENTDIALOG Förklaring av effekten av förändringar av information i tidigare redovisningar och skälen för dessa Väsentliga förändringar som gjorts sedan föregående redovisningsperiod vad gäller avgränsning och omfattning G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-24 Intressentgrupper som involverats av företaget s G4-25 Princip för identifiering och urval av intressenter s G4-26 Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenterna s För indikatorer EN16 och EN23 är hyresgästernas påverkan helt eller delvis medräknad, se respektive indikator. s. 52 Hållbarhetsredovisningen för 2013 är Förvaltarens första. s. 52 Hållbarhetsredovisningen för 2013 är Förvaltarens första. G4-27 Viktiga områden som har lyfts via kommunikationen och hur organisationen hanterat dessa områden s. 37 INFORMATION OM REDOVISNINGEN G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-28 Redovisningsperiod s. 52 Verksamhetsåret G4-29 Senaste utgivna rapport s. 52 Hållbarhetsredovisningen för 2013 är Förvaltarens första. G4-30 Redovisningscykel s. 52 Följer verksamhetsåret. G4-31 Kontaktperson för redovisningen s. 52 G4-32 GRI innehållsförteckning s. 35, 52 Anders Sundqvist, [email protected], G4-33 Policy för externt bestyrkande av redovisningen s. 52 Redovisningen är inte externt granskad 19

58 HÅLLBARHETSREDOVISNING STYRNING G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-34 Redogörelse för bolagsstyrning s (ÅR)* Beslut om miljömässig, social och ekonomisk påverkan ingår i ansvar tilldelat styrelse och ledningsgrupp. ETIK OCH INTEGRITET G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-56 Redogörelse för grundläggande värderingar, principer, standarder och etiska riktlinjer, samt hur väl dessa införts i organisationen s (ÅR)*, 34 36, 48 KATEGORI EKONOMI Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhetsspecifika aspekter Indikator Hänvisning Indikator Hänvisning Styrning Kommentar Ekonomiskt resultat Positiv ekonomisk påverkan och återinvestering i samhället Förhandlade hyror G4-EC1: Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde Medelhyra år/kvm för bostäder i Sundbyberg s. 49 s. 13 s. 48 s. 48, 10 11, (ÅR)* KATEGORI MILJÖ Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhetsspecifika aspekter Indikator Hänvisning Indikator Hänvisning Styrning Kommentar Energi Minskad energianvändning och energieffektiva fastigheter G4-EN3: Energianvändning inom organisationen s s. 36, 42 43, (ÅR)* Källa omvandlingsfaktor: SPBI. All inköpt el för Förvaltarens fastigheter och verksamhet samt el för 1800 hushåll i Hallonbergen och 250 hushåll i Centrala Sundbyberg. Utsläpp Minskad klimatpåverkan och klimateffektiva fastigheter G4-EN15: Direkta utsläpp av växthusgaser G4-EN16: Indirekta utsläpp av växthusgaser s s. 36, 42 43, (ÅR*) Resultat utgörs av faktisk förbrukning. Alla relevanta växthusgaser omfattas. Avfall Ansvarsfull hantering av avfall från kunder, egen verksamhet och byggprojekt G4-EN23: Total avfallsvikt per typ och behandlingsmetod s s. 36, Uppgift om hanteringsmetod kommer från avfallsentreprenören. Svensk lagstiftning styr. Miljöanpassat materialval inkl. utfasning av miljö- och hälso farliga ämnen Under utformning s. 36, KATEGORI SOCIAL - ARBETSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhetsspecifika aspekter Indikator Hänvisning Indikator Hänvisning Styrning Kommentar Anställning Nöjda medarbetare G4-LA1: Totalt antal anställda som slutat, personalomsättning per ålder, kön, region Nöjd-medarbetarindex s s. 36, 46 KATEGORI SOCIAL - PRODUKTANSVAR Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhetsspecifika aspekter Indikator Hänvisning Indikator Hänvisning Styrning Kommentar Märkning av produkter och tjänster: Säkerhet och trygghet i och kring fastigheterna G4-PR5 : Resultat från kundundersökningar s s. 36, Märkning av produkter och tjänster: Rent och snyggt i och kring fastigheterna G4-PR5 : Resultat från kundundersökningar s s. 36, Utveckling av stadsdelar och bostadsområden Nöjd-Boende-Index s. 50, s (ÅR)*, 36 Läs mer på sidorna 14 27(ÅR)*. Underhåll och utveckling av fastigheterna Underhåll (kr/kvm) s (ÅR)*, 48 (ÅR)*, s , 14 (ÅR)* *(ÅR) Förvaltarens årsredovisning

59

60 Besöksadress Sundbybergs stadshus AB Kavallerivägen SUNDBYBERG Postadress Sundbybergs stad Förvaltning/enhet Sundbyberg Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2013